（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[21: 匿名さん]

総合設計が通った場合の容積率を元にするのならおかしなことです。
そもそもなかったものなのですから。

[22: マンション検討中さん]

>>15 匿名さん
日テレも麹町で女子学院を激怒させてえらい騒ぎになってるからねー
インテリを敵に回すやり方はいい結果にならないね

[23: 周辺住民さん]

絶対高さ制限が文京区に導入されたのは2014年とここ10年のことですが、総合設計制度の方はもっと古く1971年に創設されていますね。

桜陰学園の敷地面積は宝生ハイツの2.5倍くらいありそうなので、総合設計制度を使って増える床は423億円の価値がありますね。総合設計制度が使えるだけの土地持ちさんってうらやましい。

[24: 匿名さん]

>>22 マンション検討中さん

女子学院についてのツィート
https://twitter.com/miwattoni/status/1568011114742677506

[25: 周辺住民さん]

> 余分床を売らなければ住み続けられない住民が多かったので、
と
> 能楽堂とマンションをお金をできるだけ出さずに立て替えるため
って同じだと思うのですが、なにが違うという主張なんでしょうね。

むしろ、同潤会アパートは金持ちじゃないと入居できなかったはずです。

[26: 匿名さん]

同潤会アパートは専有面積が小さかったんじゃないかな

[27: 匿名さん]

>>2 匿名さんのリンク先は
東京新聞の記事ですが。

公聴会には多くのメディアが来ていたようですね。

[28: 周辺住民さん]

>>2のリンク先は>>1にあるものと同じです。なのに>>2の方はわざわざ見出しの「管理組合「話し合い続ける」」を削除しています。悪質ですね。

[29: 周辺住民さん]

>>26 匿名さん
確かにそうです。時代を感じさせる狭さです。

江戸川アパートは坪内ミキ子など著名人が住んでいましたが、それ以外はそうでもないようですね。

[30: 匿名さん]

話し合いを続けるだけ？
計画変更する気はないということですか？

[31: 周辺住民さん]

>>30 匿名さん
管理組合に聞いてみてはいかがでしょうか。事務局が取材に応じて記事にもなっているので、事務局が答えてくれるはずです。

[32: 周辺住民さん]

>>24 匿名さん
よろしければ >>25 に書いた疑問にお答えください。素朴にどんなロジックなのか知りだけです。>>3 に書いた通りロジック重視の人間なもので。

[33: 匿名さん]

三井不動産がコンサルとして
宝生ハイツに係わっているのですか
http://blog.livedoor.jp/machizukuribunkyo/archives/33440906.html

[34: 周辺住民さん]

>>33 匿名さん
コンサルじゃなく事業協力者かと。「コンサル」以上にがっつり組み入っているはずです。コンサルは責任を負わないけど、事業協力者は連帯して責任を負うみたいな。

[35: 匿名さん]

ご本人でないので意図はわかりませんが、
もりさんは還元される部屋の大きさのことを言いたかったのかもしれません。
文京区ではないですが、同潤会江戸川アパートは
既存住戸登記面積の平均約53％という還元率の低さだそうです。
元の専有面積が9平米～のようなので、
9平米の部屋ですと、5平米の部屋になってしまって流石に住めませんね。
https://www.re-port.net/article/news/0000001920/
宝生ハイツは元の専有面積が広いので、
高還元率を目指さなくても住むことはできるということなのかもしれせん。
あくまで想像ですが。

[36: 匿名さん]

もりさんの件、皆に聞いてるのかと思ってしまい横レス失礼しました。

[37: 匿名さん]

ここと連携するといいかもしれないですね
https://readyfor.jp/projects/bancho-machinami/announcements/150442

[38: 周辺住民さん]

>>35 匿名さん
情報ありがとうございます。江戸川アパートは53%でしたね。記憶が定かでないのですが9㎡の部屋は賃貸だったように思います。

文脈からして、40㎡が20㎡になるのはかわいそうだから救ってあげるけど、80㎡が40㎡になるのは我慢しなさいと読めてしまうのですが、なんか違う気がしますね。

[39: 周辺住民さん]

↑もし面積のことなのであれば、という前提です。

[40: 匿名さん]

建替え後の面積を増やすために近接する女子校の学校環境を悪化させるのはいけないことです。

[41: 匿名さん]

かわいそうとかいう問題以前に、
40平米が20平米がになると、ワンルーム条例などによって、
建て替え不可になってしまうということもありそうです。
80平米が40平米になっても条例にひっかかって
建て替え不可になることはなさそうですが。

[42: 周辺住民さん]

>>41 匿名さん
> 40平米が20平米がになると、ワンルーム条例などによって、
これは確かにありえます。
ただ、ワンルーム条例は21世紀になって各区で導入されたと思いますので、
> 8～90年代に
には当てはまらなそうですね。

[43: 匿名さん]

朝日新聞の記事になったようです
https://twitter.com/i/events/1577934133493305344

[44: 匿名さん]

朝日新聞ネットワーク報道本部のツィート
https://twitter.com/shou_tanji/status/1577936140090281984

[45: マンション検討中さん]

https://news.yahoo.co.jp/articles/6a06625e7a3906930a7e68c5483cc2355b23...

Yahooにも！

[46: 匿名さん]

マンションの住民も地元住民だよね。建て替え案件なの、はしょってるから単にどっかのデべがタワマン建てようとしてるみたいに聞こえるね。

[47: 匿名さん]

朝日と東京新聞からしたら、格好のネタですよね。次は毎日あたりかな。

[48: 坪単価比較中さん]

朝日新聞に取材されましたね。ヤフーのトップページにも載りました。

[49: デベにお勤めさん]

桜蔭学園のエゴですね。　宝生ハイツ住民の財産権が侵されてはならない。立て替えのコストを容積率アップで補うのは当然のこと。ましてや公開空地を近隣住民の利用に提供するわけだから、都の条例に沿って、容積率アップを獲得できることも当然のこと。
文句があるなら、桜蔭学園が、本郷から出て行ってもらえばいいんじゃない？

[50: 匿名さん]

近隣住民の利用に提供するという公開空地は、住宅エントランスのピロティのようですよ。本当にその場所を近隣住民の利用に提供するのかしら。

[51: 匿名さん]

現在コメント数がヤフーニュースのトップ。想像以上に注目度高いですね。

[52: 匿名さん]

文京区議会議員には注目度が高いことをわかっていていただきたい。とくに、区議会議長。

[53: 匿名さん]

本郷周辺では署名活動がされています
https://twitter.com/kululi216/status/1575477182763532290

[54: 匿名さん]

これ、結局タワマン富裕層への嫉妬が絡むから日本では多勢に押し切られて計画破綻しそうだね。
ルサンクに続き文京区は魔境なのか…

[55: 匿名さん]

地元町会、女子校、神社から猛反対されるような超高層マンション計画を無理に進めようとすると、建築紛争になるのは当然だと思うが…

[56: 匿名さん]

三井不動産はこうなると分かっていたはず

[57: マンション検討中さん]

高層にせずとも今と同じくらいの高さで建て替えればよかろうに。近所に住んでるけど、いくらなんでも20階はないわ。

[58: 匿名さん]

そもそもあの場所で超高層計画が出たこと自体が法律上のバグのような気がします。

[59: 匿名さん]

白山通り沿いならともかく、奥まった場所にタワマンですか

[60: 評判気になるさん]

盗撮犯や覗き見扱いをしてくるってすごく失礼な街だね
今住んでいる人たちに対しても非礼の極み

[61: マンション検討中さん]

>>49 デベにお勤めさん
麹町の日テレも地元の町会を使って高さ制限突破を試みて、番町の2000人近くから反対されて騒動になってるのとクリソツだね
名門校や寺社仏閣を敵に回すと面倒なことになることがよくわかる事例です

[62: 匿名さん]

こんな閉鎖的な文京区なんて絶対住みたくないわｗｗ発展もしないだろうしｗ

[63: 匿名さん]

住環境や学校環境を守ることが発展につながりますよ。文の京ですから。

[64: 周辺住民さん]

>>54 匿名さん
ルサンクの場合は道路が狭いとか高低差があるとか、突っ込みどころが多かったのですが、宝生ハイツにはそれがないんですよね。日陰など訴えて勝った判例はないと思われます。

[65: 匿名さん]

でも所詮はデモ行進なんだよなあ...別な団体だけど、国会の前で拡声器で何日もがなって何か変わったか？

[66: 周辺住民さん]

>>49 デベにお勤めさん
容積緩和分を㎡単価200万円で計算すると169億円になります（レンタブル比は考慮していない）。>>17に書きました。

[67: 匿名さん]

>>64 周辺住民さん
裁判になったらなったで長引きそうですよ。
第一種文教地区への劇場建設の許可を受けた上に総合設計の容積緩和を受けられるかという争点があるのではないですかね？

[68: 匿名さん]

番町より本郷一丁目の方が法的に争いになると大変だと思います。

[69: 匿名さん]

今朝のニュースで取り上げられていましたね。

タワマンが建つそうで、おめでとうございます。

[70: 周辺住民さん]

>>58 匿名さん
この地は容積率400％の近隣商業地域なので、絶対高さ制限の原則値は32mになるはずだったのですが、都心扱いのため46mに設定された経緯があります。これがバグですね。

高さ制限32mなら総合設計制度を使っても48mにしかならず、現状、周辺が求めている46m以下に合致するかと思います。なので、今になった騒いでも時すでに遅しであり、絶対高さ制限を決める際に頑張っていたら良かったと思います。