（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[21: 匿名さん]

総合設計が通った場合の容積率を元にするのならおかしなことです。
そもそもなかったものなのですから。

[22: マンション検討中さん]

>>15 匿名さん
日テレも麹町で女子学院を激怒させてえらい騒ぎになってるからねー
インテリを敵に回すやり方はいい結果にならないね

[23: 周辺住民さん]

絶対高さ制限が文京区に導入されたのは2014年とここ10年のことですが、総合設計制度の方はもっと古く1971年に創設されていますね。

桜陰学園の敷地面積は宝生ハイツの2.5倍くらいありそうなので、総合設計制度を使って増える床は423億円の価値がありますね。総合設計制度が使えるだけの土地持ちさんってうらやましい。

[24: 匿名さん]

>>22 マンション検討中さん

女子学院についてのツィート
https://twitter.com/miwattoni/status/1568011114742677506

[25: 周辺住民さん]

> 余分床を売らなければ住み続けられない住民が多かったので、
と
> 能楽堂とマンションをお金をできるだけ出さずに立て替えるため
って同じだと思うのですが、なにが違うという主張なんでしょうね。

むしろ、同潤会アパートは金持ちじゃないと入居できなかったはずです。

[26: 匿名さん]

同潤会アパートは専有面積が小さかったんじゃないかな

[27: 匿名さん]

>>2 匿名さんのリンク先は
東京新聞の記事ですが。

公聴会には多くのメディアが来ていたようですね。

[28: 周辺住民さん]

>>2のリンク先は>>1にあるものと同じです。なのに>>2の方はわざわざ見出しの「管理組合「話し合い続ける」」を削除しています。悪質ですね。

[29: 周辺住民さん]

>>26 匿名さん
確かにそうです。時代を感じさせる狭さです。

江戸川アパートは坪内ミキ子など著名人が住んでいましたが、それ以外はそうでもないようですね。

[30: 匿名さん]

話し合いを続けるだけ？
計画変更する気はないということですか？

[31: 周辺住民さん]

>>30 匿名さん
管理組合に聞いてみてはいかがでしょうか。事務局が取材に応じて記事にもなっているので、事務局が答えてくれるはずです。

[32: 周辺住民さん]

>>24 匿名さん
よろしければ >>25 に書いた疑問にお答えください。素朴にどんなロジックなのか知りだけです。>>3 に書いた通りロジック重視の人間なもので。

[33: 匿名さん]

三井不動産がコンサルとして
宝生ハイツに係わっているのですか
http://blog.livedoor.jp/machizukuribunkyo/archives/33440906.html

[34: 周辺住民さん]

>>33 匿名さん
コンサルじゃなく事業協力者かと。「コンサル」以上にがっつり組み入っているはずです。コンサルは責任を負わないけど、事業協力者は連帯して責任を負うみたいな。

[35: 匿名さん]

ご本人でないので意図はわかりませんが、
もりさんは還元される部屋の大きさのことを言いたかったのかもしれません。
文京区ではないですが、同潤会江戸川アパートは
既存住戸登記面積の平均約53％という還元率の低さだそうです。
元の専有面積が9平米～のようなので、
9平米の部屋ですと、5平米の部屋になってしまって流石に住めませんね。
https://www.re-port.net/article/news/0000001920/
宝生ハイツは元の専有面積が広いので、
高還元率を目指さなくても住むことはできるということなのかもしれせん。
あくまで想像ですが。

[36: 匿名さん]

もりさんの件、皆に聞いてるのかと思ってしまい横レス失礼しました。

[37: 匿名さん]

ここと連携するといいかもしれないですね
https://readyfor.jp/projects/bancho-machinami/announcements/150442

[38: 周辺住民さん]

>>35 匿名さん
情報ありがとうございます。江戸川アパートは53%でしたね。記憶が定かでないのですが9㎡の部屋は賃貸だったように思います。

文脈からして、40㎡が20㎡になるのはかわいそうだから救ってあげるけど、80㎡が40㎡になるのは我慢しなさいと読めてしまうのですが、なんか違う気がしますね。

[39: 周辺住民さん]

↑もし面積のことなのであれば、という前提です。

[40: 匿名さん]

建替え後の面積を増やすために近接する女子校の学校環境を悪化させるのはいけないことです。

[41: 匿名さん]

かわいそうとかいう問題以前に、
40平米が20平米がになると、ワンルーム条例などによって、
建て替え不可になってしまうということもありそうです。
80平米が40平米になっても条例にひっかかって
建て替え不可になることはなさそうですが。

[42: 周辺住民さん]

>>41 匿名さん
> 40平米が20平米がになると、ワンルーム条例などによって、
これは確かにありえます。
ただ、ワンルーム条例は21世紀になって各区で導入されたと思いますので、
> 8～90年代に
には当てはまらなそうですね。

[43: 匿名さん]

朝日新聞の記事になったようです
https://twitter.com/i/events/1577934133493305344

[44: 匿名さん]

朝日新聞ネットワーク報道本部のツィート
https://twitter.com/shou_tanji/status/1577936140090281984

[45: マンション検討中さん]

https://news.yahoo.co.jp/articles/6a06625e7a3906930a7e68c5483cc2355b23...

Yahooにも！

[46: 匿名さん]

マンションの住民も地元住民だよね。建て替え案件なの、はしょってるから単にどっかのデべがタワマン建てようとしてるみたいに聞こえるね。

[47: 匿名さん]

朝日と東京新聞からしたら、格好のネタですよね。次は毎日あたりかな。

[48: 坪単価比較中さん]

朝日新聞に取材されましたね。ヤフーのトップページにも載りました。

[49: デベにお勤めさん]

桜蔭学園のエゴですね。　宝生ハイツ住民の財産権が侵されてはならない。立て替えのコストを容積率アップで補うのは当然のこと。ましてや公開空地を近隣住民の利用に提供するわけだから、都の条例に沿って、容積率アップを獲得できることも当然のこと。
文句があるなら、桜蔭学園が、本郷から出て行ってもらえばいいんじゃない？

[50: 匿名さん]

近隣住民の利用に提供するという公開空地は、住宅エントランスのピロティのようですよ。本当にその場所を近隣住民の利用に提供するのかしら。

[51: 匿名さん]

現在コメント数がヤフーニュースのトップ。想像以上に注目度高いですね。

[52: 匿名さん]

文京区議会議員には注目度が高いことをわかっていていただきたい。とくに、区議会議長。

[53: 匿名さん]

本郷周辺では署名活動がされています
https://twitter.com/kululi216/status/1575477182763532290

[54: 匿名さん]

これ、結局タワマン富裕層への嫉妬が絡むから日本では多勢に押し切られて計画破綻しそうだね。
ルサンクに続き文京区は魔境なのか…

[55: 匿名さん]

地元町会、女子校、神社から猛反対されるような超高層マンション計画を無理に進めようとすると、建築紛争になるのは当然だと思うが…

[56: 匿名さん]

三井不動産はこうなると分かっていたはず

[57: マンション検討中さん]

高層にせずとも今と同じくらいの高さで建て替えればよかろうに。近所に住んでるけど、いくらなんでも20階はないわ。

[58: 匿名さん]

そもそもあの場所で超高層計画が出たこと自体が法律上のバグのような気がします。

[59: 匿名さん]

白山通り沿いならともかく、奥まった場所にタワマンですか

[60: 評判気になるさん]

盗撮犯や覗き見扱いをしてくるってすごく失礼な街だね
今住んでいる人たちに対しても非礼の極み

[61: マンション検討中さん]

>>49 デベにお勤めさん
麹町の日テレも地元の町会を使って高さ制限突破を試みて、番町の2000人近くから反対されて騒動になってるのとクリソツだね
名門校や寺社仏閣を敵に回すと面倒なことになることがよくわかる事例です

[62: 匿名さん]

こんな閉鎖的な文京区なんて絶対住みたくないわｗｗ発展もしないだろうしｗ

[63: 匿名さん]

住環境や学校環境を守ることが発展につながりますよ。文の京ですから。

[64: 周辺住民さん]

>>54 匿名さん
ルサンクの場合は道路が狭いとか高低差があるとか、突っ込みどころが多かったのですが、宝生ハイツにはそれがないんですよね。日陰など訴えて勝った判例はないと思われます。

[65: 匿名さん]

でも所詮はデモ行進なんだよなあ...別な団体だけど、国会の前で拡声器で何日もがなって何か変わったか？

[66: 周辺住民さん]

>>49 デベにお勤めさん
容積緩和分を㎡単価200万円で計算すると169億円になります（レンタブル比は考慮していない）。>>17に書きました。

[67: 匿名さん]

>>64 周辺住民さん
裁判になったらなったで長引きそうですよ。
第一種文教地区への劇場建設の許可を受けた上に総合設計の容積緩和を受けられるかという争点があるのではないですかね？

[68: 匿名さん]

番町より本郷一丁目の方が法的に争いになると大変だと思います。

[69: 匿名さん]

今朝のニュースで取り上げられていましたね。

タワマンが建つそうで、おめでとうございます。

[70: 周辺住民さん]

>>58 匿名さん
この地は容積率400％の近隣商業地域なので、絶対高さ制限の原則値は32mになるはずだったのですが、都心扱いのため46mに設定された経緯があります。これがバグですね。

高さ制限32mなら総合設計制度を使っても48mにしかならず、現状、周辺が求めている46m以下に合致するかと思います。なので、今になった騒いでも時すでに遅しであり、絶対高さ制限を決める際に頑張っていたら良かったと思います。

[71: 匿名さん]

>>64 周辺住民さん
突っ込みどころがあると争訟になる土地柄なので。

[72: 周辺住民さん]

>>67 匿名さん
劇場建設も総合設計も東京都が決めることなので、矛先を向けるべきは東京都になりますね。

[73: 検討板ユーザーさん]

>>49 デベにお勤めさん

全くその通りですね。
反対者はいわゆる クレーマーの類い。
鉢巻しめてメガホン持ったクレーマーが国会前で叫んだところで国策を変えることはできないと、思いますよ。

[74: 周辺住民さん]

私からしたら>>15 のリンク先にある「円満和解の覚書」って、学園によるパワハラにしか見えないんですよね。円満なんて言ってるけど。

[75: マンション検討中さん]

朝日新聞のランキングに、桜蔭の記事と、女子学院、雙葉、大妻の記事がトップ10に入ってます。
https://www.asahi.com/whatsnew/ranking/

[76: 匿名さん]

＞盗撮犯や覗き見扱いをしてくるってすごく失礼な街だね
＞今住んでいる人たちに対しても非礼の極み


ははは。
ニュースでも『覗き見されるからタワマン反対』って言ってたね。
桜蔭の関係者の発言だろうけど、どう思うこれ。笑

[77: 通りがかりさん]

＞ニュースでも『覗き見されるからタワマン反対』って言ってたね。
＞桜蔭の関係者の発言だろうけど、どう思うこれ。笑


文京区キモすぎワロタ

[78: 匿名さん]

ここも「社会的責任を！」ということになりそうですね。

[79: 校長ワロタ]

学園の齊藤由紀子理事長（校長）は「計画書を見てがくぜんとしました。教育環境が悪化する危機的状況だ」と言う。教室に日が当たらなくなるという日照面の懸念に加え、生徒たちのプライバシーも問題に挙げる。タワマン側からののぞき見や盗撮を懸念する。

https://news.livedoor.com/lite/article_detail/22979926/

[80: 匿名さん]

南側はガラ空きだからちゃんと日があたるのにねえ...

[81: 匿名さん]

訴訟になって困るのは建て替えができないことよりも地元のコミュニティが決定的に破壊されること。

[82: 名無しさん]

>>81 匿名さん

コミュニティは完全崩壊でしょ
メディアを使って

「近隣住民が盗撮してきます！」

宣言をしているんだから
しかも自分達が盗撮犯呼ばわりされたらキレるところまで見える

[83: 匿名さん]

> 南側はガラ空きだから
屋上緑化のことをガラ空きと主張しているのですかね

[84: 匿名さん]

>>83 匿名さん
その屋上というのがよくわからないのですが、計画見直しを迫る側が公開した画像を見る限りは普通に地面と同じ高さの緑地に見えますよ。

傾斜地なので、高い方からみると二階は地下一階に相当します。基準面を坂の下のもっとも低いところに設定する正直な設計なので、地下一階でも二階になりますね。地下一階の屋根は、地上と同じ高さになる道理です。

[85: 匿名さん]

何でこういう事になっちゃうんだろ。規制が一般に弱いってこと？
https://twitter.com/babylonianelfin/status/1577996939441762304

[86: 匿名さん]

学校環境への配慮が要ると思いますね

[87: 匿名さん]

配慮は当然です。

[88: 匿名さん]

これだけ話題になると都知事マターかもしれん。

[89: マンション検討中さん]

クレーマーはそろそろ別スレ立てて傷の舐め合いしてればいいんじゃないかな。
ねちっこくてキモいし、もはや荒らしと同じだよ。

[90: 匿名さん]

ここ、場所が良くないけどバブルだし坪500くらいするかなぁ。

[91: 周辺住民さん]

>>88 匿名さん
元々、建築系の許認可は上にたどっていくと都知事マターになりますね。ただ本件は民間対民間なので、口を出すのは及び腰になるでしょうね。

[92: 周辺住民さん]

>>89 マンション検討中さん
区全体のスレが荒らされていたので、このスレ立てたのですよ。

[93: 匿名さん]

プロジェクト名は、
パークタワー本郷イッチョメだろうね。

まぁイッチョメは飽和してるしできればニッチョメがよかったわ。

[94: 周辺住民さん]

>>85 匿名さん
リンク先を見ると福島みずほをリツイートしていますね。どういう信条をお持ちかよくわかります。

[95: 周辺住民さん]

>>84 匿名さん
https://www.oin.ed.jp/wp/wp-content/uploads/2022/07/6b4677af3dd707f6a6...
を見ると下の方に中木が4本くらい見えますね。

[96: 匿名さん]

三井不動産の事業なのでしたら近接する学校には配慮をお願いしたいです。

[97: 匿名さん]

>>91 周辺住民さん
及び腰になるかなー　何かしらのコメント出しそうな気がするけど。

[98: 匿名さん]

>>95 周辺住民さん
その建替え前後のイメージ図は新聞の紙面にも載っていますよ

[99: 匿名さん]

パークホームズ本郷イッチョメ、じゃないかなここ

[100: 匿名さん]

>>98 匿名さん
夏至の日没時の日陰だと指摘されたことを意識してか、画像の色をフォトレタッチで白昼に変えていますね。朝日、姑息なり（笑

[101: 周辺住民さん]

示されている図が夏至の日没時の日陰って本当なんですか。角度からして夏至なら15時くらいのような気がします。夏至で日没だと、右手前の講堂にかかるくらいかと。校舎は西南西向き、宝生ハイツは南南東向きですね。

日影の評価は通常、冬至を基準にするよう記憶しています。冬至の日没の日影なのであれば、確かにこんな感じかと思います。

[102: 匿名さん]

>>101 周辺住民さん
今日の出日の入りマップで確認してきました。確かにご指摘のように、日照の角度は夏至日ではなく冬至日の角度に近いと思います。
冬至日に訂正します。

[103: 匿名さん]

>>20 周辺住民さん が指摘していたのですが
延べ床面積の減少分が169億円もの価値があるなら、その金額で今と同じサイズのマンションが建ってしまうのではないかと思いました。

今と同じ規模の建物にするかわりに、全額負担してあげて建て替えを支援する、それはフィランソロピーの観点からも好ましい解決策かもしれません。しかも空中権が移転することで将来の校舎建て替えにも大きく役立つと思います。

[104: 匿名さん]

そんな価値ないよ。

路線価、みてみ。

[105: eマンションさん]

>>96 匿名さん
地権者による組合の事業だよ　
三井はできた部屋を卸値で買受けるだけの位置付けだよ

[106: 周辺住民さん]

>>103 匿名さん
その試算は平米200万円（坪660万円）で計算して、レンタブル比を考慮していません。仮に、坪500万円でレンタブル比7割なら90億円くらいでしょうか。

>>104 匿名さん
路線価ベースで値付けするデベなんていないでしょう笑

[107: 匿名さん]

宝生ハイツは現状の形で再建して、
その分だけ東京ドームシティの容積率を少しアップしてあげればいいのでないかな。
今回周囲と揉めた状態で仮に超高層が建ったとしても、
のちの東京ドームシティの再開発に悪影響を及ぼしそうな気がするよ。
同じデベなんでしょ。

[108: 匿名さん]

>>107 匿名さん
隣地でないとできないのでは？
それができるなら空中権の取引市場ができてしまいますよ。

[109: 匿名さん]

憎しみとか怒りじゃなくて、愛にもとづいた解決がなされるといいね。

左翼系の人はすぐ闘争にしてしまうけど、それって悲しいな。鳩山元首相だってかつて東シナ海を友愛の海にするって言っていたんだから、fraterniteを理解する人もいっぱいいそうだけどね。

[110: 匿名さん]

東京ドームの再開発は計画予定には存在しないので、一部の夢想者は放っておいてこちらの再開発に全力を捧げましょう。

パークタワー本郷、もしくはパークタワー本郷一丁目（本郷に追加のタワマン構想があるなら後者かな？）は坪500～550と予想します。

[111: 匿名さん]

春日通り沿いの建築計画に容積率アップして
宝生ハイツを低く抑えればいいのでは

[112: 匿名さん]

白山通りの間違い

[113: 匿名さん]

白山通りですよね？

[114: 匿名さん]

大通り沿いの敷地に70メートルの高さのマンションはあり得ても奥まった敷地に70メートルを建てようとすると揉めるのでしょう。

[115: 匿名さん]

白山通り沿い、新しいビルが建ってるならともかく、
かなり古そうな建物だからちょうど良さそうですね。

[116: 匿名さん]

そうですね。神社や学校の至近距離に超高層建築物は避けるべきと思います。

[117: 周辺住民さん]

所定の未消化容積率は移転できますが、仮に総合設計制度を使った場合の割り増し分であれば、制度の趣旨からして移転できないと思います。

[118: 周辺住民さん]

>>110 匿名さん
低層階は坪500～550万円くらいかと思いますが、上層階は700万円くらいは軽く超えるような気がします。ヒルテラスは平均700万円くらいでしたよね。

上層階からの眺めは工芸高校を超え、皇居の緑や東京タワーが見えると思います。東南角の部屋からは、さらにスカイツリーも見えるはず。

[119: マンション掲示板さん]

日当たりが悪くなることが問題らしいが、そんなの都心のあらゆるマンションに共通の問題
嫌なら学校側が出ていけばいいし、それか金払えばいい

[120: 匿名さん]

このようなツィートがあります
https://twitter.com/keisuke_genso/status/1577992358603329536