レーベン小鶴新田 THE ONEってどうですか？

[マンション住民さん]

レーベン小鶴新田 THE ONEについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.leben-style.jp/search/lbn-kozurushinden/

所在地：宮城県仙台市宮城野区新田東三丁目7番（地番）
交通：JR仙石線「小鶴新田」駅徒歩１分
間取：2LDK+S～4LDK
面積：60.44m2～87.42m2
売主：株式会社タカラレーベン東北
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
【質問返し】レーベン小鶴新田 THE ONEってどうよ?【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/75878

[101: マンション検討中さん]

ネットでは何も情報出てこないけど、小鶴新田駅付近は2019年の台風で冠水してから何か対策講じられたんですかね。

[102: 名無しさん]

>>101 マンション検討中さん

してないと思います。卸町と仙台駅西口はやってますけど。

[103: マンション検討中さん]

>>102 名無しさん
ありがとうございます。卸町と西口はニュースでもやってましたから知ってましたが、新田は話題がなかったので。

[104: 名無しさん]

>>91 マンション検討中さん
一昨年に訪問した際は、世帯年収4倍程度の部屋を紹介されました。他のデベロッパー（近隣物件）からは世帯年収8倍程度の部屋を提案された（買えなくはないけど妻が働けなくなったら返済するの結構きつい）ので、良心的な会社だとは思いますよ。

[105: 評判気になるさん]

>>85 通りがかりさん
これって決まった価格あるんだろうか。客よってどこまで払えるかで価格きめているんでは？

[106: 通りがかりさん]

>>105 評判気になるさん
もちろん赤字にならないようにベースはありますが、一期販売前のモデルルーム訪問した客達からどのくらいで買得るのかのヒアリングによって値段上げることもある。ここは人気出そうだからそんな安くはならなそう。

[107: eマンションさん]

>>106 通りがかりさん
赤字でうるわけないのは当たり前で、比較的払えそうな客には同じ物件でも高めの値を提示したりしてないかということ。隣同士の同じ物件でも販売価格が違うとか。源泉出すと支払い能力分かるので。

[108: マンション検討中さん]

因みに今のマンションは最上階一番高額部屋と低額3000万円代が一期で売れやすい
4500万前後は割と買いやすい

[109: マンション検討中さん]

仙台駅直結って雨でも濡れずに帰れるのはだいぶ助かる；

[110: 通りがかりさん]

レーベンの価格教えてもらえるまでの流れ
（レーベン物件購入者です。レーベンでは2件内覧した体験談です。因みに他デベでも購入経験有）
・初回→アンケート記入。分譲分はないと言われ価格は教えて貰えない。次期分譲の日程を教えられ次回、源泉徴収票持ってきてと言われる。
・2回目→源泉徴収票提出。分譲中の間取り分だけが書いてある価格表を見せて貰える。（他デベでは価格表貰えるけどレーベンでは貰えない。見るだけ）※自分は必ず源泉徴収票提出してたが忘れた場合でも価格教えてもらえるのか？
・3回目→検討した場合は返事など

他デベで数件購入しましたが、レーベンは中盤であったとしても初見で価格は教えてくれませんでした。また価格表も渡して貰えませんでした。
レーベンの内覧は2件しか経験ないのでたまたまといえばたまたまなのかもしれませんが、購入者でも不信感はありましたよ。
自分は価格公表の仕方は野村が1番オープンだと思っておりますが管理費、修繕費の設定が高いので不信感ありです。（計画表見て、どー計算しても高い）
と、まー特色のひとつ位に思ってる程度です。
年収によって価格を釣り上げてるかは謎です。仮に年収を見て釣り上げてたとしたら、出した価格によってはライバルに流れちゃう懸念もでてくるので、小賢しい真似しないとは思いますがね。。
（皆さんご存知でしょーけど、デベはライバル物件の価格を事前調査してますので、微妙なラインで値段設定してるんですよ）

長文失礼。

[111: 評判気になるさん]

>>110 通りがかりさん

年収によって価格を吊り上げるのはないけど、販売期によって価格調整は やっている。他のデベでもやっている。
だから、同じ間取りで下の階の方が高いとか同じ階で狭い間取りの方が高いとかは起こり得る。

私がレーベンを検討したときに見せられた価格表は、あらかじめ伝えた条件（価格，階数，面積）に合致する住戸は3戸だけで、他は条件から明らかにかけ離れた住戸ばかりだった。（第1期の初日なのに、かすりもしないほど かけ離れていた。）
年収によって価格を変えてはいないけど、相手によって構成を変えているのかもしれない。

[112: 匿名さん]

考えすぎだと思う。そんなことではいつまでたっても決断できない。その間にどんどん買い時逃すよ。

[113: マンション検討中さん]

（ご近所ママさんへ）
買い物や病院、公園などひと通り充実してるように思えますが、実際子育て環境はどうでしょうか？保育園の評判とかも気になります。

[114: マンション検討中さん]

源泉徴収ってプライバシーのものを買う買わない決まってない段階でもってこさせる。源泉徴収出さないと価格表出さないっておかしいよね。レーベンらしい？
ローン組むときの段階で初めて提出だろうに。

[115: マンション掲示板さん]

>>114 マンション検討中さん
レーベンでなくても源泉徴収は早い段階で出すのが一般的かも。
最初に職業や大まかな年収を丸つけたりして次に源泉徴収持っていく。不安にさせるというより、大抵は支払える事に太鼓判を押すような雰囲気で見定める感じではないかも。すぐに銀行のローン審査にも続くし営業は希望の部屋と年収から電卓弾いて月いくらですね～ってのを纏めて説明したいのかも。レーベンの秘密主義的なところは謎だけど…

[116: 名無しさん]

>>115 マンション掲示板さん

東北の人にあってるんでしょうね。価格比較できない中登録日に来場してみたら今逃すと手に入らない！って気がしてくるんでしょうね。なかなか決断できない人にはぴったりのデベです。

[117: 口コミ知りたいさん]

>>99 匿名さん
資産価値の高さで言えば駅近、南向き、3LDK（程よいサイズで需要が高い）の順で高く売れますし、都心住みも駅を使わなくても駅近を望みます。JRは商売上手ですから今はどこの都市もテナントを増やし駅を中心に発展させてますから。

[118: マンション検討中さん]

>>117 口コミ知りたいさん
小鶴新田の将来ってどうなんでしょうね。
一応何本かは始発駅でもあるんだけど。

[119: マンション比較中さん]

うーん。南仙台駅相当？　まぁ長町にはならんと思う。

[120: マンション検討中さん]

ここって結構大規模なマンションですが元々何か建っていたんですかね？？

駐車場は機械式が無いので修繕費もその分抑えられそうですよね。

[121: 匿名さん]

あえて言うけど建設地は準工ですよ？南側は工業専用地区ですから規制があるけど嫌悪施設建てられても文句言えませんよ。公害はなくても歓迎できる代物は建たないと思ったほうがいいです。駅北側は空き地が少なく、南側は工業で人が住めない。西側は一種住居で東は市街化調整区域。軟弱地盤で浸水履歴多数。綺麗な街だけどそういう場所。これ以上の発展は厳しいんじゃないかな？

[122: マンション比較中さん]

軟弱地盤・水害多発のバリバリハザードエリアと理解した上で土地を買い、高額な分譲マンションを売るって事は、十分に対策がとられているのでしょう。
「車は車両保険に入れば大丈夫ですよ」で終わったりしないよね？
外車は保険料恐ろしい程高いよ？

[123: マンション掲示板さん]

>>122 マンション比較中さん
すまん、例えが良く分からない。

[124: 名無しさん]

>>122 マンション比較中さん
例えもよくわかりませんし、
「ハザードエリアで高額なマンションを売るということは十分に対策も対策されている」も「そうであったらいいな」という希望的観測にすぎません。

[125: 口コミ知りたいさん]

×　ハザードエリアで高額なマンションを売るので対策している
〇　ハザードエリアなので価格を抑えている

[126: マンション検討中さん]

ここは今まで決断出来ずに買いそびれてた人達の駆け込み寺になりそうですね。リスク承知ならいいかも。個人的に4000万以上は出したくないな。浸水リスクが高すぎる。毎年夏の豪雨、秋の台風におびえたくないし。

[127: 名無しさん]

○軟弱地盤・水害多発のバリバリハザードエリアと理解した上で土地を安く買い、昨今の需要高によって高額で分譲マンションを売るって事は、レーベルにとって他より儲けが多い美味しい物件でしょう。

[128: eマンションさん]

>>119 マンション比較中さん
1LDKの賃貸で比較すると分かりやすい。
長町も小鶴新田も駅近1LDKで5-7万が多いのでそこまで大きな差はなかった。思ったより小鶴新田も高い。東口～宮城野原の人達もケイヨーデイツー等が入るヨークタウンは普通に買い物するエリア内なのと東西線沿線に程よく近いのを考えると周辺の車での移動も今後メリットが増えそうに思う。
ヨークタウンはドラスト、マック、サーティワン等も入っていて子供がいる人に丁度よい。
浸水が心配だけど沿線沿いならば大丈夫なのではないかな。そこはよく分からないけれど。

[129: 検討板ユーザーさん]

>>128 eマンションさん
このエリアは仙石線の線路に向かってなだらかに傾斜してるので線路に近ければ近いほど冠水の可能性は高くなるエリアです

Twitterで「小鶴新田　冠水」で検索すると中々エグい映像が確認出来ます

イメージ的には仙石線の線路が見えなくなる高さまでは水面が上がります

[130: 匿名さん]

>>128 eマンションさん
東口の住民だけど、小鶴新田に買い物なんて行ったことないよ。日常的な食品の購入は榴岡生協、新寺生協、鉄砲町ビッグ、小田原ウジエ。買回り品はエスパルやパルコ。郊外のモール行くとしても、卸町イオン、東仙台フォレオ、長町モールのどれか。

[131: 口コミ知りたいさん]

>>130 匿名さん
自分も東口1分の駅近だけど品揃えが好みでたまに行く。駅近すぎると却って車で大型店に行くのもあるあるだと思う。

[132: マンション検討中さん]

やたら通りかかるけど目的地にはならない。というのは卸町と共通だと思う。

[133: 通りがかりさん]

>>132 マンション検討中さん
中心部からすると小鶴新田はやたら通る場所ではないな。個人的に長町や一番町に立ち寄る場所はないが卸町、小鶴新田、泉に行くのは好きだな。単に店が好み。

[134: 通りがかりさん]

泉はありがちなチェーン店ばかりではなく泉らしいカフェやレストラン、アウトレットのブランドやホテルの質が高くホームセンターもムサシの様に規模が大きくどれも面白い。
卸町はつかさ屋、イオンスタイル、ヨーク、ムラヌシ、杜の市場等のスーパーを気分で使い分けられるのとケヤキコーヒーの雰囲気もとてもよい。
小鶴新田はヨークタウンのケーヨーデイツーがペット有りには使いやすい。これからは卸町、六丁目の開発の影響でそちらから栄えそうな。小鶴新田駅近の価値は低くはならないと予想。

[135: 匿名さん]

>>129 検討板ユーザーさん
線路隠れる以上に冠水しましたよ。線路を川かと勘違いするくらいでしたので線路付近は危険です。線路から離れるヨークタウン方面は比較的安全です。

[136: マンション掲示板さん]

>>130 匿名さん
東口と言ってもピンキリだわな。本来東口ってのは仙台駅自由通路、仙台東口駅前から徒歩5分以内のエリアを指す。鉄砲町のビッグなんて激安の駅から大分遠いスーパーに行くなんて信じられない駅近民。

[137: 通りがかりさん]

>>135 匿名さん
こんな大規模マンション建てるなら基礎から高めに作るだろうし担当に聞くしかない
冠水する場所にそのままマンションを建てるケースは小鶴新田では普通なの？

[138: 口コミ知りたいさん]

>>130 匿名さん
ほぼ榴ヶ岡駅じゃん

[139: 通りがかりさん]

>>137 通りがかりさん
さすがに建物は対策取るだろうけど、平置き駐車場ですよね。車冠水も困る。

[140: 通りがかりさん]

>>139 通りがかりさん
平置きでも平坦と自走式（3,4階建て）とでリスクも変わりそうですよね。

[141: eマンションさん]

>>138 口コミ知りたいさん

ディズニーランドだって俺たちから見たら東京だろ？そういうことだよ。

[142: 著名]

>>141 eマンションさん
え？千葉…

[143: 匿名さん]

東口の定義は様々あるだろうけど、榴ヶ岡駅より仙台駅寄りなら、なおさら小鶴新田には行かないでしょ。そもそも車使わないで何でも買いに行けるし、車使うにしても小鶴新田のような中途半端なところには買いに行かない。

[144: マンション検討中さん]

ネガティブなことがあったって売れちゃうんだから乗り遅れたらいい部屋なくなるよ。いいと思ったら買うのが吉。どこに住んでもリスクはある。ここはリスクが高いが割り切ろう！

[145: マンション掲示板さん]

>>142 著名さん

君にはがっかりしたよ。

[146: 匿名さん]

結局何を重視するかだよね。都心なら通勤楽だし、商業施設や飲食店が充実、学区も良くて、水害・地震にも強い。ただし、静かな住環境は得にくいし、車移動前提だと駐車場不便かつ道路も混雑、何より価格が高い。

[147: eマンションさん]

>>143 匿名さん
東口ってのは駅の出口だから遠くても徒歩で5分以内の人が小鶴新田で買うと言ってるならそれが正義でしょう

[148: eマンションさん]

榴ヶ岡と東口を分けないとビッグで買い物する東口民はいない!エスパル地下と成城石井、セイムスが東口民の最寄りのスーパーです。

[149: 匿名さん]

>>148 eマンションさん
新しくヨドバシのスーパーもできますね。小鶴新田に買いに行く人なんて本当にいるのだろうか笑

[150: 匿名さん]

卸町の方が近いし、品揃え良いだろうに、わざわざ東口から小鶴新田に行くのは謎すぎる。