エスリード京都梅小路公園ってどうですか？

[匿名さん]

エスリード京都梅小路公園
公式URL：https://www.eslead.co.jp/house/kyoto_umekouji/
売主：エスリード株式会社
施工会社：鉄建建設株式会社
管理会社：エスリード建物管理株式会社

名称：エスリード京都梅小路公園
所在地：京都市下京区観喜寺町8－11
交通：JR山陰本線（嵯峨野線）「梅小路京都西」駅徒歩3分
構造・規模：鉄筋コンクリート造、地上7階建
総戸数（販売戸数）：93戸(販売戸数：未定）
住居専有面積：57.14m2～79.77m2
間取り：2LDK～4LDK
駐車場：58台
自転車置場：166台
竣工予定：2022年11月（予定）
入居予定：2022年12月（予定）
事業主（売主）：エスリード株式会社
販売時期：2022年3月中旬予定

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[1: 評判気になるさん]

ここ気になってるのに情報が少なすぎる…

[2: 匿名さん]

11月竣工予定なので、まだまだなんじゃないでしょうか。。。

間取り公開されるのを楽しみにしています。
京都マンション、すごく高くなっているので価格が安いといいな。

[3: 通りがかりさん]

梅小路公園がベランダから見える階ならすごく気持ちが良いだろうな。京都駅まで歩けるし、子育て世代に人気がありそう。

[4: 評判気になるさん]

価格帯はどれぐらいになるのかなぁ。
駅もバス停も近いし高そう。

[5: 口コミ知りたいさん]

>>4 評判気になるさん
かなり高くなりそうですね。3LDKで4000万円は越えるでしょうね。

[6: 評判気になるさん]

土地勘があまりないのですが、人気学区なんでしょうか。
この辺りの坪単価はいくらぐらいなんだろう。
近くに戸建てもたくさんありますね。

[7: 口コミ知りたいさん]

>>6 評判気になるさん
学区は特に問題ないと思います。
南区と違って下京区なので。中京・下京区の土地の坪単価は100くらいですかね？駅近なのでもっと行くかもしれませんが。

[8: 匿名さん]

購入検討中のものです。便利な場所ですが大きな公園と七条通り沿いだけあって音の問題が心配です。マンション建設予定地のすぐ近くに住むママ友によると駅のスケートリンクやプールの音楽がずっと聞こえるそうです。防音などちゃんとしていたらいいのですが。もう少し東のマンションのママ友2人は公園からの音の問題等もあり2人とも引っ越しています。あとスーパーなども少し遠いので迷っています。ただ通勤には便利ですよね。

[9: 口コミ知りたいさん]

>>8 匿名さん
たしかに。冬はスタバの隣にスケートリンクが設置されますし、水族館のイルカショーの音なんかもきこえそうですね。あと夜は禁止のスケボーやよくわからない縄跳びサークル？の練習をしてる若者が駅前にたむろしてますよ。スケボー禁止なので警察が注意してるの見たことあります。

[10: 通りがかりさん]

スーパーなく日常生活には不便です。
もうすぐ五条通りにフレスコができますが徒歩圏内ではありません。
そもそもこんな大きなマンションを建てるなら一階にスーパー入れてほしかった。
近隣住民もそう願ってました、、
エスリードが近所にスーパー誘致する方向でお願いします！！

[11: 通りがかりさん]

>>6 評判気になるさん
マンション周囲は価格高騰前の戸建てです。
今ファミリー世帯が戸建てを新たに建てるのはかなりハードルが高い地域です。なので小学校も子供少なめです。

[13: マンション検討中さん]

マンション一階のスーパーは便利そうですが、飲食店と同じで敬遠したい施設かな。
ゴキブリやネズミの被害が怖いです。

しかし、スーパーは近くに欲しい立地ですね。
七条通りの商店街は使えそうなのでしょうか。

[14: 名無しさん]

↑スーパー併設は近隣住民の願望です。
七条商店街にも市場から卸す魚屋や八百屋が点在しますが、ちょっとした買い物は通りを挟んだファミマで済ますことになると予想します。

[15: マンション検討を検討中]

飲食店が1階にあるとゴキブリなど本当酷いと聞きますね。スーパーも店内調理してたら…想像しただけでぞっとします。
京都中央市場がリニューアル工事してますが、スーパー使いできるような施設も併設されたりしないですかね？

[16: 匿名さん]

近所に住んでいます。検討中です。駅近ですがとにかくスーパーが少し遠い立地ではあります。毎日の買い物には不便です。西大路七条のライフか丹波口駅の近くのマツモトあたりを利用することになると思います。七条通り沿いの商店街にいくにしてもそこだけで生活というのもなかなか厳しいと思います。価格も高めですし。
音問題はあの場所だと大なり小なりあるとは思います。

[17: 口コミ知りたいさん]

>>16 匿名さん

割と近所に住んでます。今日も梅小路京都西から自宅まで帰宅しました。質問あればどうぞ。

[18: マンション検討中さん]

>>17 口コミ知りたいさん
公園、七条通り、小学校からの音が気になります。
夜や土日などはどうでしょうか。
マンションか戸建てかどちらにお住まいかによっても聞こえ方が異なるかもしれませんが…
また、周辺にお住まいの方の層(ファミリー層が多い、学生が多いなど)を教えていただけますと幸いです。
治安面も気になります。

[19: 口コミ知りたいさん]

>>18 マンション検討中さん

実際に住んでいるのは少し離れた七条第三学区というのを前提に参考にしていただければ幸いです。

・公園‥今の季節はスケートリンクになって昼間は音楽が流れてます。夜は（禁止されてる）スケボー少年が補導されてるのを何回か見かけました。ただ梅小路公園が違いメリットもかなり大きいので個人的にはプラマイゼロかと。

七条通‥夜もそれなりに交通量があります。ただし西大路通や堀川通と比べるとそれほどでもない印象です。夜は商店街が閉まっててむしろ寂しい感じです。

小学校‥学区が違うのでなんとも分からないです。でも目の前が小学校なので影響がありそうですね‥。学区のはなしをすると小学校は七条第三が良いと聞きます。アソカ幼稚園の保育士が言ってました。ちなみに七条中学は良くも悪くもないという印象のようです。梅小路小学校は調べても口コミが少なくてよくわかりませんでした。

周辺の住民について‥この辺りはもともとは高齢者が多い地域です。ただマンションがかなり増えてるので若い世代が入り始めてます。

治安面‥梅小路公園にはスケボー少年や縄跳びサークル？の学生が夕方以降に多いですね。近所に住んでる人は高齢者が多いと思います。ただ最近はマンションも増えてファミリー層が増えてます。休日は徒歩で梅小路に向かう人もよく見ます。

あとは市場の雰囲気ですかね。七本松通りなんかは市場関係の路駐が凄いですし、なんともいえない雰囲気がありますね。市場の建て直しの計画があって、商業施設もできると噂にはなってますが。

[20: 匿名さん]

>>19 さん

18です。ご丁寧なリプ、ありがとうございます。
大変参考になります。

禁止されてあるエリアにスケボー少年がいるのですね。
なかなか残念ですが、もしかしたら地元の子たちではないかもしれないですね。

スーパーが近くにないのも気になってはいますが、おっしゃるように市場リニューアルに伴い商業施設が来ると嬉しいです。ファミリー層が増えてくるといずれスーパーも誘致されるのではないかと期待しています。

[21: マンション検討中さん]

65平米4500万くらいからでしょうか？

[22: 通りがかりさん]

>>21 マンション検討中さん
中古相場が西大路あたりで3000半ばなので、新築でそんなもんでしょうね。

[23: マンション検討中さん]

>>22 通りがかりさん
メイツ西大路かこちらか悩みます

[24: マンション検討中さん]

>>23 マンション検討中さん

メイツ西大路って南区でしたっけ？駅は西大路の方が便利ですけど住所的には下京区ですかね。京都の人は利便性よりもエリアを重視する印象ですね

[25: eマンションさん]

>>24 マンション検討中さん

メイツはリセールかなり厳しそうなので、こちらが予算内ならこちらのが良いかなぁ？

[26: マンション検討中さん]

>>25 eマンションさん
メイツは長谷工物件なので安っぽいですよね。同価格帯なら梅小路ですね。

[27: ご近所さん]

近所に住んでいます。

▼梅小路公園
毎朝、梅小路公園でランニングしていますが、このマンションであれば信号もなく、すぐに行けるのでフィットネス、散歩には絶好の立地ですね。最大のメリットだと思います。子供だけで公園も行けると思います。
騒音については、騒音と言えるレベルなのか非常に疑問です。単に賑やかな公園だと思いますが。
スケボーについても、かなり大きな看板で警告されているので、私は見たことがありません。
朝は公園でのんびり散歩をして、スタバでゆっくりコーヒーを飲んだり、志津屋 七条店でモーニングをいただいたりなど環境は抜群です。

▼七条通
五条通、堀川、西大路などと比較すると交通量は少なく、渋滞も頻繁にあるわけではありません。
そこまで気にするレベルではないと思いますが。

▼七条商店街
使うのは、コインランドリー、シミズ薬局、ローソンぐらいでしょうか。あまり期待できません。
意外と小児科や内科など医療関係が多いです。

▼スーパー
おすすめ順は、ライフ西大路花屋町 ＞ ライフ西七条店 ＞ マツモト五条店 ＞ フレスコ 七条店です。
私は車で行くので苦ではありませんが、自転車でしたら電動じゃないと大変でしょうね。
ただ最近はライフでもネットスーパーが充実し始めていますので、生協なども使ったら買いに行かなくても届けてもらえる環境は整備され始めています。
また、梅小路京都西駅から京都駅まで150円で行けるので、伊勢丹やロピアなども裏技的にアリです。

▼交通
京都駅まで1駅ですし、京都駅までのバスも目の前から出ます。
ちなみに京都駅まで2kmもありませんので、会社によっては定期代が出ないほど近いといえます。
京都駅から歩いて20分～30分程度でしょうか。


総合的に考えて、かなり良い立地だと思います。メイツ西大路を買うなら、圧倒的にこちらでしょうね。
あとは価格です。私は6年前にこのあたりマンションを買いましたが、今はその頃より500万～1000万近く高くなっています。
ただ、駅近は大都市圏の方から見ると非常にメリットなので、リセールも期待できそうです。

[28: マンション検討中さん]

メイツ西大路よりは断然コチラだと思います。

[29: 匿名さん]

最上階になると、5000万円台後半…にはなるでしょうか。田の字地区の別物件と悩むところです。

[30: eマンションさん]

>>29 匿名さん

最上階でなくともそれぐらいじゃね？

[31: マンション検討中さん]

坪単価250万と予想します。

[32: eマンションさん]

>>31 マンション検討中さん
二条や大宮あたりが坪あたり300から350なので、それが予算的に厳しいファミリー層を狙ってそうなので250から300で来ると見た！

[33: マンション検討中さん]

近くのパデシオン京都七条は分譲時の坪単価は170万～200万でしたね。
坪単価250だったら、70平米3LDKで5,300万近く。
そこまで高くて売れるなら、今中古で出ているパデシオン京都七条４LDK 84.33平米の5,280万円 坪単価206万円がすぐ売れてますよ。
安い部屋で坪単価200～ぐらいじゃないですか。
3LDK 21坪 69.43㎡ 4,200万円～
3LDK 22坪 72.73㎡ 4,400万円～
4LDK 25坪 82.65㎡ 5,000万円～

[34: マンション検討中さん]

ちなみに、昨年竣工したプレミスト京都西院は超強気に坪単価250万～300万で売り出しましたが、未だに30戸以上売れ残っているようですね。
直近の失敗事例なので、そこまでの強気設定はできないと思いますが。

[35: 匿名さん]

>>33 マンション検討中さん

この中古価格情報はかなり参考になります。
坪単価250以上だったら、五条烏丸や四条堀川のマンションの方がいいですね。
公園に近いとはいえ、最寄りの梅小路西駅は軟弱な嵯峨野線ですし、京都駅まで徒歩20分ですが、阪急や京阪のアクセスは悪い。
エスリードは強気価格設定の会社なのかな…

[36: マンション検討中さん]

間取り図を確認しました。
至って普通なような…。
設備が気になります。

[37: マンション検討中さん]

>>35
このあたりは分譲失敗が散見されます。
ミスター餃子が目の前の、メイツ京都唐橋は分譲時68平米 4,698万円 坪単価228万円の超強気設定でした。
立地も悪く、現在は72.6平米　4,500万円 坪単価204万円で売り出してるようですが、未だに半分近く残ってるようですね。
プレミスト京都西院もメイツ京都唐橋も、名鉄不動産が売主です。
メイツ西大路も強気設定で行くと思いますが、購入希望者の年収ゾーンと合ってないと思います。

ちなみに関西圏でわかる範囲で調べたエスリード物件価格です。
エスリード大津におの浜セントラル　坪単価：182万円
エスリード大津京町：190万円

エスリードは5年連続完成在庫0を売りにしていますので、絶妙なラインで価格設定すると思いますよ。坪単価200切るなら即売れでしょう。

[38: マンション検討中さん]

※マンション名記載すると、勝手にADリンクされます。私が広告しているわけではありません。

[39: 匿名さん]

>>37 マンション検討中さん

35です。
メイツ唐橋…かなり強気の価格ですね。
あの立地でその価格帯だと、確かに購入を躊躇してしまいます。
完成後一年以上経っても在庫が残っているような物件には住みたいと思えないので、エスリードの「完成在庫0」に向けての価格設定に期待したいところです。
坪単価200以下でしたら、即完売しそうですね。

[40: マンション検討中さん]

築1年経過して売れ残りが10%以上もある分譲マンションは相当警戒が必要です。
管理費、修繕積立金について売主負担がいつまで続くのか？早期値上げにならないのか。修繕計画にズレが出ないかなど、管理上の不安がぬぐえません。
さらに、転勤等の諸事情で早期売却をしようとしても、売れ残りがある中では、中古なので相当値下げしないとまず売れません。
売れ残り発生分譲マンションは購入後しかわからないですが、絶対に掴まないよう注意してください。

自分が買える、買えないの価格判断ではなく、周辺相場と比較して適正なのかが重要です。
自分が買えても、売れ残り発生分譲マンションであれば資産価値急落です。

それらを踏まえて、梅小路あたりの相場感覚ですが
坪単価180万円　3LDKで3,780万。SUUMO等に掲載される前に完売！
坪単価190万円　3LDKで3,900万。1か月程度で完売。
坪単価200万円　3LDKで4,200万。数か月で完売
坪単価220万円　3LDKで4,620万。高い！
坪単価240万円　3LDKで5,040万。ﾔﾊﾞ！

やはり3LDKで3千万円台だと人気出ますよね。
2年前のエスリード太秦が190ぐらいだったので、195～205ぐらいのレンジに期待します。

[41: マンション検討中さん]

>>40 マンション検討中さん
お詳しそうなので質問させてください。
メイツ西大路の予想坪単価と、
資産価値があるとおもいますか？

[42: eマンションさん]

>>40 マンション検討中さん
大変勉強になります！ありがとうございます！

[43: 匿名さん]

検討しましたが周りがキレイでないのと眺望が良くないのでパスします。

[44: マンション検討中さん]

>>43 匿名さん
どうしても市場の近くとか商店街がごちゃごちゃした印象ありますよね。

[45: マンション検討中さん]

>> 41
メイツ西大路の入居予定日は2023年3月下旬、エスリード京都梅小路公園は2023年2月22日なので、メイツ西大路はエスリードの価格を確認してから出してくると思います。そのため、完全に競合しています。
もう1件ライバルとして、西大路の次の駅である桂川駅にデュオヒルズ京都桂川が2023年3月に竣工します。こちらは3LDK 3,798万円 68平米 坪単価184万円です。
デュオヒルズ京都桂川の立地と比べたらメイツ西大路の方が良いと思います。
しかし、京都の場合はアドレスを重要視しますので「南区のメイツ西大路」よりも「下京区のエスリード京都梅小路公園」の方が人気が出ます。

そのため、予想相場レンジとしては下記となります。

デュオヒルズ京都桂川：坪単価184万円 ※確定
メイツ西大路：坪単価190万円～195万円
エスリード京都梅小路公園：坪単価195万円～205万円

ご質問の資産価値ですが、結局購入価格に対しての現状価値が高いか安いかになります。
そのため、メイツ西大路を190万円程度で購入するならば、資産価値があると言える可能性が高いです。

しかし、メイツ西大路を販売する名鉄不動産は「プレミスト京都西院・メイツ梅津・メイツ京都唐橋」と連続して強気価格による売れ残りが出ている模様です。
今回はメイツ唐橋よりも断然立地が良いメイツ西大路となりますが、売れ残っているメイツ京都唐橋よりも安い値段を出すことはできないと思います。
メイツ京都唐橋が現在、坪単価206万円で販売されていますので、少なくとも坪単価210万円以上で設定したいでしょう。
ただ、そうなるとまた相場から離れて最悪売れ残ります。

そのあたりで社内ではかなり議論してるのではないでしょうか。
しかし、土地の仕入れは数年前なので安くするにも限度があります。

今回のメイツ西大路は駅近で広大な土地なので、かなりの土地入札があったと思います。
地場の関電不動産、 睦備建設、阪急阪神不動産などが落札できず、名古屋資本の名鉄不動産が仕入れましたから相当高値仕入れでしょう。
京都進出の足掛かり的に強気で入札したのではないでしょうか。

そう考えるとメイツ西大路の販売価格予想レンジは下記です。

坪単価210万円　3LDKで4,410万　〇
坪単価220万円　3LDKで4,620万　◎
坪単価230万円　3LDKで4,830万　△

おそらく210～220万ぐらいだと思います。
ただ、そうなると京都で多数実績のあるエスリードは「エスリード京都梅小路公園」を即完売できる坪単価195万円～205万円で販売すると思いますので、迷っている間に「エスリード京都梅小路公園」は完売になると思います。

最後に、ご質問に対しては
> メイツ西大路の予想坪単価と、
予想販売価格：210～220万
予想相場価格：190～200万

> 資産価値があるとおもいますか？
190万円程度で購入し、かつ竣工前に完売であることがクリアできたら資産価値があるのではないでしょうか。
相場に近い価格で出してくる可能性もあります。唐橋購入者がかわいそうですが。

[46: マンション検討中さん]

>>45 マンション検討中さん

ご丁寧にありがとうございます。
メイツ西大路は京都市の土地みたいですが、坪単価が安くなることはありますか？
大阪市では公共施設後は土地の仕入れが相場より安く、マンションが安くなる傾向があると聞きました。

[47: マンション検討中さん]

>>46
メイツ西大路のPFI資料を初めて見ました。
メイツ西大路を検討しているのであれば、絶対見た方が良いです。

京都市八条市営住宅団地再生事業における落札者の決定と提案内容 について
https://www2.city.kyoto.lg.jp/shikai/img/iinkai/machi/H29/data/300125t...
決定理由に「他の入札者よりも事業費が安く、土地売買代金が高かったこと。」と書いてあります。
土地落札価格は下記のとおり
長谷工+名鉄：11.3億
吉村建設：5.5億

京都の吉村建設が5.5億の土地入札に対し、名鉄は11.3億という2倍の入札をしています。

ものすごく単純に11.3億を109戸で割ると1,036万円
3LDK 21坪 69.4平米の場合、建築費はざくっと21坪×100万円で2,100万円。
土地と建築費で3,136万円。
これに販売経費、宣伝費、粗利等を乗せるので、だいたい1.4倍～1.5倍とすると。
4,390万円(@209万円)～4,704万円(@224万円)となります。

吉村建設の5.5億であれば約500万円安くなりますので、3,900万円 坪単価は185万ぐらいで分譲可能となります。

上記はすごく適当な計算ですので、参考の参考で。

名鉄がなぜ次点の2倍の価格で土地を仕入れたのか謎です。
さらに、「230戸の市営住宅＋公園＋109戸の分譲マンション」がセットですから、他の一般的な分譲マンションとは全く異なります。PDF資料の最終ページのイメージ図を確認してください。
（分譲戸数が京都市の資料では102戸が、HPでは109戸と7戸も増加しています）

団地管理組合ができるのかは知りませんが、購入時の説明は多岐に渡るのではないでしょうか。
公園の利用方法や各種ルールなど市営住宅入居者側と調整が多々ありそうです。
メイツ西大路購入検討者は、よーくよーく調べて考えた方がいいと思います。普通の分譲マンションではありません。

[48: マンション検討中さん]

>>47 マンション検討中さん
ありがとうございます。
ではメイツ西大路よりエスリード梅小路のほうが人気がでそうでしょうか？？
貴方ならどちらを購入されますか？

[49: マンション検討中さん]

私が一番住みたいのは分譲レベルで建築される、メイツ西大路敷地内の新築市営住宅ですね（笑）。

メイツ西大路とエスリード京都梅小路公園では、圧倒的にエスリード京都梅小路公園です。

駐車場の設置台数は下記です。
メイツ西大路：109戸中32台　29.3%
エスリード：93戸中58台　62.3%

駐車場が6割から7割あると、希望すれば比較的契約しやすいですが、3割だと解約待ちで車を持てない住戸が多数出ます。
プレミスト京都西院は151戸中32台ともっとひどいですが。
また、駐車場が多数あると管理費に余裕が出て、マンション管理収支が良くなります。
将来的な管理費、修繕積立金の大幅アップを軽減できるので非常に重要です。

その意味では、駐車場100%で医療テナントが5件満室の優良管理マンション、パデシオン京都七条の中古もライバルです。

管理費や修繕積立金が最初から高かったり、年々上がっていくマンションは資産価値も落ちますし、安心して住めません。駐車場、テナントは大切な収入源です。
築10年ぐらいになると理事会や総会は、管理費や修繕積立金の議題だらけになりますよ。
家計に直撃します。
最初から修繕積立金がバカ高い「ル・パルトネール京都丹波口」は中古で出しても全然売れないです。

分譲価格だけではなく、管理費・修繕積立金も重要です。

[50: マンション検討中さん]

>>49 マンション検討中さん
立体駐車場が多ければ修繕積立金が高くなりそうですが、逆に多い方が修繕積立金が安くなることもあるということですか？