エスリード京都梅小路公園ってどうですか？

[匿名さん]

エスリード京都梅小路公園
公式URL：https://www.eslead.co.jp/house/kyoto_umekouji/
売主：エスリード株式会社
施工会社：鉄建建設株式会社
管理会社：エスリード建物管理株式会社

名称：エスリード京都梅小路公園
所在地：京都市下京区観喜寺町8－11
交通：JR山陰本線（嵯峨野線）「梅小路京都西」駅徒歩3分
構造・規模：鉄筋コンクリート造、地上7階建
総戸数（販売戸数）：93戸(販売戸数：未定）
住居専有面積：57.14m2～79.77m2
間取り：2LDK～4LDK
駐車場：58台
自転車置場：166台
竣工予定：2022年11月（予定）
入居予定：2022年12月（予定）
事業主（売主）：エスリード株式会社
販売時期：2022年3月中旬予定

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[45: マンション検討中さん]

>> 41
メイツ西大路の入居予定日は2023年3月下旬、エスリード京都梅小路公園は2023年2月22日なので、メイツ西大路はエスリードの価格を確認してから出してくると思います。そのため、完全に競合しています。
もう1件ライバルとして、西大路の次の駅である桂川駅にデュオヒルズ京都桂川が2023年3月に竣工します。こちらは3LDK 3,798万円 68平米 坪単価184万円です。
デュオヒルズ京都桂川の立地と比べたらメイツ西大路の方が良いと思います。
しかし、京都の場合はアドレスを重要視しますので「南区のメイツ西大路」よりも「下京区のエスリード京都梅小路公園」の方が人気が出ます。

そのため、予想相場レンジとしては下記となります。

デュオヒルズ京都桂川：坪単価184万円 ※確定
メイツ西大路：坪単価190万円～195万円
エスリード京都梅小路公園：坪単価195万円～205万円

ご質問の資産価値ですが、結局購入価格に対しての現状価値が高いか安いかになります。
そのため、メイツ西大路を190万円程度で購入するならば、資産価値があると言える可能性が高いです。

しかし、メイツ西大路を販売する名鉄不動産は「プレミスト京都西院・メイツ梅津・メイツ京都唐橋」と連続して強気価格による売れ残りが出ている模様です。
今回はメイツ唐橋よりも断然立地が良いメイツ西大路となりますが、売れ残っているメイツ京都唐橋よりも安い値段を出すことはできないと思います。
メイツ京都唐橋が現在、坪単価206万円で販売されていますので、少なくとも坪単価210万円以上で設定したいでしょう。
ただ、そうなるとまた相場から離れて最悪売れ残ります。

そのあたりで社内ではかなり議論してるのではないでしょうか。
しかし、土地の仕入れは数年前なので安くするにも限度があります。

今回のメイツ西大路は駅近で広大な土地なので、かなりの土地入札があったと思います。
地場の関電不動産、 睦備建設、阪急阪神不動産などが落札できず、名古屋資本の名鉄不動産が仕入れましたから相当高値仕入れでしょう。
京都進出の足掛かり的に強気で入札したのではないでしょうか。

そう考えるとメイツ西大路の販売価格予想レンジは下記です。

坪単価210万円　3LDKで4,410万　〇
坪単価220万円　3LDKで4,620万　◎
坪単価230万円　3LDKで4,830万　△

おそらく210～220万ぐらいだと思います。
ただ、そうなると京都で多数実績のあるエスリードは「エスリード京都梅小路公園」を即完売できる坪単価195万円～205万円で販売すると思いますので、迷っている間に「エスリード京都梅小路公園」は完売になると思います。

最後に、ご質問に対しては
> メイツ西大路の予想坪単価と、
予想販売価格：210～220万
予想相場価格：190～200万

> 資産価値があるとおもいますか？
190万円程度で購入し、かつ竣工前に完売であることがクリアできたら資産価値があるのではないでしょうか。
相場に近い価格で出してくる可能性もあります。唐橋購入者がかわいそうですが。