プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/9374/
プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[401: 評判気になるさん]

おとなしくクレアホームズ買っときゃ良かったわ、、、

[402: 匿名さん]

>>401 評判気になるさん

だから駅2分のここと、10分以上歩いて使いにくい橋を越えて暗い路地を抜けた先の足立区川沿いとは比べものにならないでしょ。単に最寄駅が同じだけで。

[403: 検討板ユーザーさん]

>>401 評判気になるさん
クレアホームズの契約者ですか？
そもそも立地が天と地の差だし、足立区だから比較にならない。購買層的にもあちらは1000万以下、こちらは1500万前後でしょう。被りません。

[404: 買い替え検討中さん]

アルコーブをみると、クレアホームズが格上だよ。
駐車場もクレアホームズ完勝！（笑）

[405: マンション検討中さん]

クレアホームズの購入者は、近隣のいろんなスレ荒らしてるので放置でいいですよ。

[406: マンション掲示板さん]

足立区の中洲の駅遠物件とは比較にはならない。

[407: 名無しさん]

>>404 買い替え検討中さん

クレアホームズの比較物件は、坪単価140のレーベンリハート東京では？

[408: 匿名さん]

比較するなら、ザガーデンズ東京王子ですかね。あちらのが東十条もまぁまぁ近い上、サミットもあるので少し立地はこちらより良いとは思いますが。
今のザガーデンズの中古価格くらいと同等ならちょっと高いですけどあり得ますね。

[409: マンション検討中さん]

JRまで5分のガーデンズと10分以上かかるここの立地差は少しではないと思いますが…ガーデンズの中古と同じ価格でしたら私は検討から外します。

[410: 匿名さん]

ガーデンズより安ければ、ガーデンズの中古検討されてる方はプレミストに流れてくる方もいるでしょうね。

[411: 買い替え検討中さん]

>>408 匿名さん
中古の値段、いくらでも良いですよ。売れるかどうか不明だから、参考にならないと思います。ここを5000万で購入して10000万で売り出しても自由ですよ

[412: マンション検討中さん]

クレアホームズ抽選漏れて買えなかった＊＊＊さんたちの溜まり場はこちらですか？

[413: 匿名さん]

>>412 マンション検討中さん

w

[414: マンション掲示板さん]

まず足立区新田なのに、マンション名が王子神谷なのがギャグ。川沿いどころか川の上、駅からも遠い。欲しい人はは予算ないのに無理矢理23区に欲しい見栄っぱりだけだろ。東京出身者は足立区には買いません。

[415: マンション検討中さん]

>>414 マンション掲示板さん
プレミスト営業さん朝から必死www

[416: マンション検討中さん]

>>414 マンション掲示板さん
じゃあ何でもっと都心買わないの？
ここは高値を掴まされる北区の中途半端な物件ですね。唯一駅近ってとこだけかな。

[417: マンション検討中さん]

クレアホームズの購入者さんなのか、ガークロのスレも荒らしてたし普通に迷惑だと思いますよ。ご自分の買った物件に満足しているならそれで良いと思います、近隣のマンションを貶める必要はないかと。

[418: マンション掲示板さん]

クレアホームズ購入者は自分達では良い買い物をしたと思いたいがために、他者にも同意をもらって承認要求を満たしたいのだろうけど、他の物件の検討掲示板にわざわざ出張らないでほしい。契約者の掲示板でお互いに物件褒めあってればいいでしょう。
興味がない他者からの評価は、足立区の駅遠の中洲の物件です。他の物件の検討者はもう少し予算もあるでしょうし、羨ましいと思う方の方が少ないかと思います。

[419: 買い替え検討中さん]

>>414 マンション掲示板さん
中央区や千代田区の住民なら、足立区をディスしても良いですが、北区だと足立区と同じですので、五十歩百歩の差にすぎない

[420: マンション掲示板さん]

>>419 買い替え検討中さん
足立区民はお引取りください。

[421: マンション検討中さん]

今日現地を少し見ましたがやはり環境が良いですね。成徳大学付属校と神谷堀ハイツが並ぶ通りはしっかり緑化もされていて、隅田川に渡るテラスビューもとても雰囲気がいい。
近くにうるさい道路や倉庫、工場なども皆無で、落ち着いて住むにはピッタリだと感じます。娯楽は一切無いのでファミリー以外にはつまらなさそうな街ですが。

[422: マンション検討中さん]

>>420 マンション掲示板さん
目くそ鼻くそだぞ(笑)

[423: 名無しさん]

実際のところ、クレアホームズ王子神谷TOKYOの倍くらいしそうだね。
プレミスト王子神谷にその価値があるかどうか疑問。晴海フラッグの方がいいわ。

[424: 匿名さん]

駅徒歩20分の晴海フラッグねぇ。。

[425: マンション検討中さん]

晴海フラッグとプレミスト王子神谷は購買層もマンションに求めるものも被らなさそうだけどね

[426: マンション掲示板さん]

>>422 マンション検討中さん
価格差なりの違いがあるよ。
同じ値段で足立区買う人なんて一人もいないでしょう。

[427: 匿名さん]

自分は晴海フラッグも見ますよ、値段も会社までの所要時間も大差ないので。プレミストはどこまでコストカットしてるかが気になりますね。自分は立地よりも建物自体の質にこだわりたいタイプです。

[428: マンコミュファンさん]

>>426 マンション掲示板さん
北区も目くそ鼻くそだぞ(笑)
北区ごときでマウント取ってるのが笑えるわ。

[429: マンション掲示板さん]

>>428 マンコミュファンさん
顔真っ赤にして怒って全然笑ってないんだろうけど。マウントでもなんでもなく、購買層的にも誰もクレアホームズ王子神谷は興味ないんですよ。近隣のマンションの検討スレを荒らさずに、いい加減の契約者の板へお戻りください。

[430: 匿名さん]

>>429 マンション掲示板さん

クレアの購入者がここを荒らすはずがない。あっちは立地に難があるとはいえ超買い得物件だったし。いまは新生活の準備で忙しいはず。
クレアの名前を出して荒らしてるのはここもクレアも買えなかった輩だと思いますよ。
言い争ってるあなた方2人が去ってくれればこのスレが落ち着くのですけど。

[431: マンション掲示板さん]

クレアは完売してるんだから、目くじらたてることはない。比較対象になるかならないかは個人で判断するし、オンライン相談会もあるし、この荒れ気味な雰囲気は終わりにして純粋に検討する場にしたいです。

[432: 周辺住民さん]

つい数ヶ月前まで北本通り挟んで向かい側の賃貸マンションに住んでいたファミリー(子供2歳)です。
王子神谷周辺の環境がとても良く、こちらのマンションに戻りたいと真剣に考えているほどです。
南北線の朝8時台の王子神谷始発電車がとても便利です。またドアの開閉方向が王子神谷以降は反対側が開くので、ドアの目の前に乗ると押されることもなく快適に通勤できます。
スーパー(サミット2つ、ジャパンミート、業務スーパー)・ドラッグストア(ぱぱす・クリエイト・サンドラッグ)・王子桜田通りサミットの2Fに入っている病院・セリア2箇所・東十条商店街・ユニクロ...etc と普段の買い物は全く困りません。
公園も、神谷堀・王子五丁目団地の公園・少し足を伸ばして清水坂公園と遊ばせるところがたくさんあります。王子神谷周辺の0-2歳児の人口が増えていると聞いたので、保活には若干注意ですが(現に我が家も入園できず、王子駅の認可外まで自転車送迎してました)、小さいお子さんがいる家庭には文句のない環境です。

[433: マンション検討中さん]

南北線をメインで使うファミリー層には良さそうだよね。ただ、子供が大きくなったら魅力が半減しそうだけど。

[434: 匿名さん]

王子神谷って、山手線まで3駅6分ですよ。
埼玉や千葉に比べたら比較にならないほど便利だと思いますけどね。

[435: マンション検討中さん]

>>434 匿名さん
例えば埼玉なら、街の利便性では川口の方がはるかに良いですし電車でも東京までも近い、また学区や地盤の良さでは浦和の方が人気です。王子神谷は住みやすいですが、「埼玉千葉」という比較対象は雑に広すぎてあまり意味が無いと思います。交通利便性の高さには同意しますが。

[436: 匿名さん]

>>435 マンション検討中さん
相対的に東京の中に住みたいって人は相対的に多いから、そこで資産価値に影響は出る。
浦和や浦安は便利でも、千葉埼玉はパスって話は出る。東京はパスって話は出ないね

[437: 匿名さん]

>>435 マンション検討中さん

浦和って、下手な23区より高いじゃないですか。6000万で駅徒歩2分は買えましたっけ。

[438: マンション検討中さん]

浦和や川口の徒歩2分に同じ物件が同じ価格で売ってたら間違いなくそっち買うけどなぁ

[439: 匿名さん]

学区の話も、都内の私立に通うならやはりこちらが便利そうですね。

[440: 匿名さん]

いやあ、僕は川口やだなあ・・・鋳物の街の暗い雰囲気がいまだに残る。歴史の重みというか・・。西川口はそりゃあカオスだし。西川口の隣というだけで・・・自分はダメ。あくまでも個人の意見です。川口が好きな方を否定するものではありません。

[441: 匿名さん]

浦和もいいところですよね。それは大いに認めます。電車での通勤時間も短いし。でも車で都内に出るのは遠い。タクシーで銀座から帰るのも遠い。なので僕はダメだなあ。あくまでも個人の意見です。浦和が好きな方を否定するものではありません。

[442: マンション検討中さん]

自分は王子神谷より川口や浦和のほうが好きですね。王子神谷と違ってスーパーだけでなく飲食店もたくさんありますし、JRで東京や銀座に一本で出られるので便利だと思います。あくまで個人の意見です。王子神谷が好きな方を否定するものではありません。

[443: 匿名さん]

浦和や浦安に住んでても、埼玉や千葉に住んでるって一括りにされるのが辛い。
横浜だけは、なぜか神奈川県って言わずに、横浜って押してくる人間が多い。
兵庫県も神戸って言ってくるから同類。彼らはなんなの？

[444: マンション検討中さん]

最近流行りのオンライン説明会きましたね！

[445: 購入経験者さん]

>>443 匿名さん
それは浦和の素晴らしい地域はほんの一握りなのに、東浦和、中浦和、北浦和、武蔵浦和など浦和ブランドにあやかろうとするダさいたまが悪いんですよね。浦安は、歴史的に汚い漁師町だったのと、3.11の液状化で、わかる人にはいいイメージは無いと思いますけど。そこを買ったときのデベのキャッチコピーをそのまま真に受けるとそうなるのかな・・

[446: マンション検討中さん]

>>445 購入経験者さん
埼玉とか千葉を頑張って下に見ようとしてますけど、
つまらないプライドですね。やめたほうがいいですよ、普通にその地域に住む人に失礼ですよ。

[447: 匿名さん]

>>446 マンション検討中さん
そんな、住んでいる方をダサいとは言っていません。サイタマ県の議員さんたちのセンスが悪いと言っているだけで。浦安の液状化も事実を言っているだけで、そこに住んでいる人をダサいとは言っていません。

[448: 匿名さん]

こちらのマンション情報や周辺環境を共有していきましょうよ。

[449: マンション検討中さん]

大事なのは価格でしょう。
価格の匙加減で売れ行き大きく変わると思います。
勝手に坪単価280-300になると予想してます。
ガー黒とオイコス赤羽の売れ行きの悪さを考慮するとこんなもんかなと。
これ以上になるとガー黒に負けるし、これ以下だと引く手数多になる印象です。
200戸以上なのでそれなりに戸数捌く必要あり広域商圏で勝負しなくてはなりませんが、地域的に地縁がないと中々住もうと思わない場所です。
庚申塚商店街はあまり使えない。
商店街をあてにするなら、東十条通り商店街を利用する事になります。
良いところは
思い切りファミリー向け物件
公園隣接で子供と遊ぶのに最高
スーパー近くに沢山ある
学校施設が近い
南北線ユーザーなら家出て5分で電車に乗れる
悪いところは
近くにはファミリー向け飲食店ばかり
ハザード色付き
液状化危険性
東十条向かう信号地味に待ち時間長い
周りにはほんと何もない

こんな所かと思います。検討されてる方は是非一度現地を見たほうが良いかと。ガーデンズとは利便性が全然異なります。

[450: 匿名さん]

現地から東十条駅南口まで歩いてみました。UR団地とガーデンズの敷地を突っ切ると10分ちょっとです。公式ルートにはなりませんが実際の使い勝手は悪くないと感じます。

[451: マンション検討中さん]

南口だと駅の手前で階段か坂を登らないとですよね。フラットでない10分ちょっとを使い勝手悪くないと思うかどうかは人それぞれかと思います。

[452: 匿名さん]

値段高かったらシティテラス赤羽を待つよね

[453: マンション検討中さん]

>>452 匿名さん
シティテラス赤羽待つならローレルコート赤羽でいいかと。ローレルコート赤羽より高くするために販売時期ずらしてますので…

[454: 購入経験者さん]

大和さんの、和光丸山台が高い!!! スミフの価格付けを右へならえしてるのかと。そうすると、ここが安く出る確率はかなり低い。みなさん、ガークロのいい部屋押さえたほうがいいかもです。

[455: 名無しさん]

個人的に思うのは、ガークロの強みは王子駅まで徒歩圏っていうところだけで、ハザードマップや生活導線問題など、ウィークポイントが多すぎます。プレミストの強みは駅近ってところだけど、やはり南北線だけなのでそこは弱いかも。
でも周辺の雰囲気や、日常生活の便利さ、学区等々はそれぞれの価値観により異なるので、この２物件が同価格帯とすると、購入者はどう割れるのか興味あります。

[456: マンション検討中さん]

クレアに大差で負けてるしな

[457: 匿名さん]

6000?7000万くらいがメインくらいになりそうな予感

[458: マンション検討中さん]

和光は小規模、ここは200戸超えの大規模なので、全く同じような値付けの仕方では厳しいと思いますが、どうなるでしょうか。
和光も200戸超えだったら最低坪300では出せなかったでしょう。

[459: マンション検討中さん]

王子神谷って少し前なら4000万円台でも買えた地域ですから購入検討層の予算上限もそんなに大きくないと思います。ここより不便だとはいえ志茂オイコスが坪250で苦戦している現状、また王子ガークロが三路線徒歩圏内で坪300-320で苦戦している現状を受けて、その間くらいにおさめてくると思いますよ。相場が上がっていてもエリアの上限というのはやはりあると思います、再開発地域でもないですしね。

[460: マンション検討中さん]

>>459 マンション検討中さん
一方ガーデンズは中古で坪310?350ぐらいで平気で売りに出てるので、どうでしょうね。
もちろんあちらの方がJRの駅に近くいい立地なので、単純比較はできませんが。

[461: 匿名さん]

ガーデンズはエリア最強マンションだし高値はしょうがない。

[462: 匿名さん]

正直今はどこも信じられないほど高いですよ東京２３区は。
赤羽だって５～１０年前は駅近新築７０平米５０００～６０００万円台で買えましたけど今は７０００万円前後します。王子神谷駅近も５～１０年前は７０平米４５００～５０００万円で買える物件ありましたけど。今は６０００万はしても不思議はない相場です。あとみなさんガーデンクロスと比較したりしてますけど駅距離が違いすぎますね。もちろん同じ駅距離なら王子のほうが高いですけど

[463: 評判気になるさん]

学校も新築。これは嬉しいですね。

[464: 匿名さん]

いよいよ案内会が始まりますね。

[465: マンション検討中さん]

いよいよ明日ですね！安いとうれしいけど果たして…

[466: 匿名さん]

平均6500くらいなら買いですね！

[467: マンション検討中さん]

自分は6000万円かな。ガークロと同じかそれより高そうなら撤退します。

[468: マンション検討中さん]

5800-6500。平均6200と予想。

[469: 匿名さん]

3LDK5800万なら本当に検討しちゃいます！

[470: マンション掲示板さん]

オンライン説明会参加された方いかがでしたか？自分は今日仕事なので参加できません。情報教えて頂けたら嬉しいです。

[471: 匿名さん]

>>470 マンション掲示板さん
予定価格：5400-8900
エントランスの天井が高いので、開放感がある

[472: マンション検討中さん]

眺望がいまいちでしたね、、、

[473: 匿名さん]

やっぱ高くなかったね。
ガークロから流れてきそう。

[474: 匿名さん]

66平米が5400万からってことですよね？

[475: 匿名さん]

70平米はやっぱり高いですね

[476: 匿名さん]

68平米の中層階が6200万くらいと言ってましたので安くはないと思いました。

[477: マンション検討中さん]

普通に高いですけど、今の市況ならこんなもんでしょう。ガーデンズの中古の方がいいですね。

[478: マンション検討中さん]

70平米中層階で6200でしたよ、

[479: マンション検討中さん]

説明会出席された方、事前案内会の予約案内届きましたか？

[480: マンション検討中さん]

>>478 マンション検討中さん
価格自体はガークロより若干安めですが、減税の変更次第ではガークロより高い買い物になりそうですね…

[481: マンション比較中さん]

>>480 マンション検討中さん
一年分の家賃も考慮しなければならない、住み替えの方ならいいだけど

[482: マンション検討中さん]

ガークロの5階の3LDKも6200万円台なので本当に同じくらいでしたね。私は住宅ローン減税も考えてガークロ優先で検討します。

[483: 検討板ユーザーさん]

説明会でも近隣の飲食店・カフェ出てたけど、やっぱ周りに何もなさすぎですね笑？

[484: 検討板ユーザーさん]

やはり、4Lの広い部屋やルーフバルコニーの部屋は8,000万超えてくるのかー、ガークロの角部屋と悩む。。。

[485: 匿名さん]

>>479 マンション検討中さん

先程届きました

[486: 検討板ユーザーさん]

>>482 マンション検討中さん
確かに。13年控除が10年控除になるだけならまだしも、この低金利時代に住宅ローン残高の1%控除はやりすぎとの意見も出てますしね。
制度自体が変わる可能性もあるのでリスクも高そうです。

[487: マンション検討中さん]

廊下側の部屋がアウトフレームしてある時点でガークロよりこっちが良さそう。ファミリーマンションなんて居住性重視、梁があるのとないのでは有効面積全然違います。

[488: マンション検討中さん]

アウトフレームで選ぶならガーデンズの中古のほうがいいと思います。利便性は王子徒歩圏内のガークロに劣りますし。なんか微妙な値付けになってしまいましたね。

[489: 購入経験者さん]

デベはアホだよな、ガークロよりたった300,500万の割安感だせば瞬間蒸発だったのにね。残念。

[490: 購入経験者さん]

まあ、でも和光市丸山台は始発駅人気だとしても高すぎな値付けだったね。それよりはすこしいいかな。

[491: マンション検討中さん]

>>489 購入経験者さん
瞬間蒸発は利益追求できてないってことだから、デベとしては失敗なんだよなぁ。笑
売れ残らない範囲で最も高い値付けが最適。ここはちょうどよさそうじゃない？

[492: マンション検討中さん]

つまり、消費者である我々にとってはそこまで魅力的な値段ではないということですね。

[493: マンション検討中さん]

簡単な計算をしたところ、ほぼ同じ価格だと認識しました。残念。どちらも高い。

プレミスト王子神谷１０階角部屋：8900/82.58=108
ガーデンクロス東京王子１４階角部屋：7898/73.24=108

[494: 匿名さん]

一階の66平米は5400万でパンダですかね

[495: マンション検討中さん]

そうですね。一階の６６平米の2LDK＋Sはパンダかもしれない。ハザードリスクを考慮した価格はリーズナブルかもしれません。

[496: 匿名さん]

>>493 マンション検討中さん
クレアのコスパが際立ちましたね、私は逃しました

[497: マンション検討中さん]

>>496
日頃の行いですよ結局。次頑張ってください。

[498: マンション検討中さん]

こりゃ待機組が一定数ガークロに流れそうですな。販売期間考慮すると、まだまだマンション価格は下がらないってことなのか。瞬間蒸発にならない絶妙な価格設定ともいえる。さて、どうしますかね。

[499: 検討板ユーザーさん]

買いま…

[500: 匿名さん]

>>499 検討板ユーザーさん
せん！笑

[501: 買い替え検討中さん]

自分はTOTOの温水洗浄便座に拘ってるので、ここのトイレはTOTOですか？カウンターの有無は気にしないです。

[502: マンション検討中さん]

クレアホームズは3558万円～5798万円でした＾＾
さて、どうしますかね。

[503: 匿名さん]

>>502 マンション検討中さん
なぜクレアホームズがでてくるのかな？笑

[504: 匿名さん]

レンジとしては事前の想定通りの値付けのようでね。

[505: マンコミュファンさん]

クレアがまた勝ってしまったか。敗北を知りたいわ。

[506: マンション検討中さん]

後300万安いかもう2年くらい引き渡し遅くて自宅の残債減らせればローン組めたのですが残念。

僕は手が出ませんが共働きだったら余裕だと思うので羨ましいです。
その内市況も落ち着いて中古で出てくるのをゆるりと待ちます。

[507: マンション検討中さん]

志村三丁目パターンみたいですね。急がなくてよさそう。スミフに期待。

[508: 匿名さん]

高くても良いものは売れる、というローレルコート赤羽のような展開もありそうです。

[509: マンション検討中さん]

アルコーブ無し、トイレ手洗いカウンター無し分は
コストカットしたんだから、
ガークロよりは安く出せたんじゃないかとも
思うけどなぁー。
通勤スリット売りにしてたけど
あれ三種換気程度なのかな?
駅力、徒歩距離、周辺施設、
なーんか中途半端で一長一短。
坪単価余裕の300万越えで
高過ぎて様子見かな。
高給なパワーカップルが
王子神谷に集まるんじゃないですかね。
資産性が微妙だったとしても。

[510: マンション検討中さん]

>>501 買い替え検討中さん

今日のでは何も説明無かったと思いますよ。

[511: 検討板ユーザーさん]

今日の説明会で駅徒歩2分を何十回も言ってて、逆にそれだけなんだと思ってしまいました。王子神谷にしてはちょっと高いですね。南北線ユーザーで価格抑えたい方はオイコス赤羽志茂へ行くでしょう。

[512: そこの人]

>>495 マンション検討中さん
ガークロよりハザード悪いのに同価格。。。駅近（南北線だけ）ってだけでこんなに強気の価格で行けますかね。

[513: マンション掲示板さん]

>>511 検討板ユーザーさん

駅徒歩2分を何十回も言ってて、逆にそれだけなんだと思ってしまいました。

笑^_^

[514: 買い替え検討中さん]

オイコスはすでに残念賞確定したよね。
こことガークロも次の残念賞を狙ってるかなぁ？

[515: マンション検討中さん]

ここの価格を見たかったガークロ検討者は多いと思うから、残念賞になるかどうかはガークロの売れ行き次第な気がする

[516: マンション検討中さん]

てか、今更気付いたけど玄関は正面なのか
アウトフレームで玄関横にくぼみがある間取りなんだから、そこに作ればいいのに
収まらなかったのかな

[517: 匿名さん]

ブロガー界隈でも話になってますね＞玄関

[518: マンション検討中さん]

>>516 マンション検討中さん

そこに今からでも変えて欲しい案件。ホント疑問。

[519: 検討板ユーザーさん]

オイコスを追い越す

[520: 評判気になるさん]

>>515 マンション検討中さん
　
賛成です。一か月前に200?を供給しました。今はどう？知りたいです。

[521: 匿名さん]

時代が違いますが4000万円台で選び放題だったブリリア王子神谷と思うと･･･

[522: 匿名さん]

>>18

＞「ガーデンクロスより少し安い値段で出す予定」と長谷工関係者が言っていました

↑この書き込みを見て期待してたのに。
たしかに「少し安い」ですがほんのちょびっとでしたね。

[523: マンション検討中さん]

坪300ならもう少し高めの仕様が欲しいです！
アルコーブさえなければ資産性は期待できないね

[524: 周辺住民さん]

せめてもうちょっと東十条寄りで徒歩10分とかならこの価格でも買ったけどね。
実質単駅立地だしなー。

[525: マンション検討中さん]

予定価格は高めに出すものだから、価格決定を待つべきでは

[526: 匿名さん]

もともと王子神谷付近に住んでて、共働きならここを選ぶでしょうね。
高いですがこのご時世こんなもんでしょう。

[527: 匿名さん]

もう事前案内満席みたいです、、、予約開始の2週間後になっちゃいました。

[528: マンション検討中さん]

確かに駅徒歩２分言い過ぎでしたね笑
それだけ魅力的な要素ではありますが。
金額はまあそんなもんだろうと思ってましたが、私は何より眺望がイマイチだなあと思いました。
（あと、カフェ、レストランが地図にギリギリ入るくらいの距離でしたねw）

[529: 周辺住民さん]

>>525 マンション検討中さん
社員はここみて価格決定するんだから高い高い言うべきでは？ｗ

[530: マンション検討中さん]

>>529 周辺住民さん
ほとんどが買う気もなく高い安いとか言ってるだけの掲示板なんか参考にしないでしょう。。

[531: マンション検討中さん]

>>509
通勤スリットってなんでしょうか。初めて聞きました。

[532: マンション検討中さん]

恐らく通勤ではなく通気じゃないですかね、文脈的に

[533: 匿名さん]

条件のいい部屋は1期1次に出るから、それを押さえるのが鉄則。
中層以上で南向きと西向きの価格差が気になります！

[534: 口コミ知りたいさん]

>>525 マンション検討中さん

その通りです。予定価格は高めに出して、客は高い高いと反応するので、実際は下げて販売する。
ここは明らかに高い。予定価格でガークロと同じなら販売価格は20坪で200から300万は安いのでは。

[535: 購入経験者さん]

予定価格で様子を見ての作戦ですか。今現在コミット価格までの道のりとして、志村三丁目のテツは踏むな派と、足立新田なのに北区マンションネーム即完売物件ほど安く売るな派と、スミフに右ならえ派で闘っているはずですね。

[536: 購入経験者さん]

コミット価格とはいえ、第一期販売はすこしお得に設定してくるのでは? 売れ過ぎたら価格をつりあげるスミフスタイル作戦あたりを実行しそうな予感。

[537: マンション検討中さん]

安くなって欲しいと言う気持ちは分かりますが、そこまであてにしないほうがいいかと。予定価格は高めに出すというのも良く分かりませんし。

[538: 名無しさん]

予定価格を高めに出して、販売価格を下げれば割安感が出る。実際は元が高いだけなのに。

[539: 評判気になるさん]

予定価格聞いて高いと思い本来の価格が出る前に検討から外れる人が増えるリスクの方が大きい気もしますが。。。割安感を出すために敢えて高めに出してるのではなくてガークロよりほんのちょっと安くすれば顧客が来ると思った読みが間違えていたのかと思います。これでガークロとの価値の違いがはっきりしましたね。

[540: マンション検討中さん]

予定価格は高めに出すものなのかは知らないですが、予定価格見せてMR来た人の反応次第でそこから上げ下げするというのはよくある気がします。
思ってたよりやや高いけど欲しい！というのであれば、MRで高いと感じている旨を伝えるのが得策かと。（ただ高い！とだけ言っても印象悪いので、欲しいと思ってることを伝えてからですが。）

[541: マンション検討中さん]

それやったら予定価格で安く見せて客寄せしてから思った以上の人気があるので少し価格上げて販売しますのほうがいい気もしますが、不動産販売は分からないことだらけですね

[542: マンション検討中さん]

現状は予定価格で判断するしかないかと思います。販売価格がどうなるかなんて推測しか出来ませんので。待てる人は待てばいいですし、ガークロとか他の物件と今比較するのであれば予定価格で考えるべきでしょう。

[543: 匿名さん]

高めに出して欲しい。あまり安くすると住民の質が落ちるので、住み心地悪くなりそう。

[544: 匿名さん]

高値で少しだけ売り出す
↓
当然完売する
↓
その値段が相場になる
↓
結局売れていく

・・・という流れがここ数年続いてますからね。王子や王子神谷は7000万、赤羽は8000万超ということになりそう。

[545: 購入経験者さん]

>>543 匿名さん
民度がうんぬんって、6千万からする物件をさらに高めに出してほしいって。そんなあなたは白金高輪とかがお似合いですよ。北区は無理ですよ。

[546: 購入経験者さん]

プレミスト志村三丁目はずいぶん売れずに残りまくってますが・・・あのスタイルで行きますか。まあデベさんの勝手ですがね。

[547: マンション検討中さん]

事前案内会、9月の後半で申し込んだんだけど、電話こないな。。。
これって、事前案内会の日から気に入ったのがあったら内々に申込することできるんでしょうか？
建前のルールは置いておいて実質的にどうなのかなとおもいまして。詳しい方教えてください。

[548: 買い替え検討中さん]

アルコープなしは納得できないので、諦めました。

[549: 匿名さん]

プレミストはガークロの苦戦状況見てないのかね。ガークロと比較検討してる人が多いのは分かってて、この価格はどうなの？同じなら「絶対南北線」の人以外はガークロに流れる。ローン控除も来年から未確定だし、プレミストを待ってでも得られるメリットがないと完敗するよ。オイコス同様南北線長期未入居マンションにならない事を祈る。

[550: 坪単価比較中さん]

トイレカウンター、ポーチもなし。南北線一本のハザード色付きで6000万超えは考えるな。この値段なら流石に二重床ですよね？

[551: マンション検討中さん]

>>550 坪単価比較中さん
ポーチ、アルコーブなしですからね。直床、直天井などあり得そうですね。コストカット！

[552: マンション検討中さん]

>>549 匿名さん

ローン控除ではガークロに分がありますね。プレミスト王子神谷を待つ程のメリットはさてはて。分譲と言えば、なところを手を抜いてる印象強めですし。

[553: マンション検討中さん]

>>548 買い替え検討中さん

何ででしょうね。玄関の方向はそっち？？て思いますよね。歩行者の子供と「ドーン」とぶつかって近隣争いになる案件。正直これで何回もため息出ました。

[554: 買い替え検討中さん]

アルコープなしはUR団地っぽくないですか？まぁ、周りは団地だからステータスはあいますね。

[555: マンション検討中さん]

ディスポーザー、食洗機はさすがにありますよね。きっと、、、

[556: マンション掲示板さん]

これで直床、ディスポーザーなし、食洗機なしだと誰が買うんだよという感じですね。

[557: マンション検討中さん]

駅西側がURでつぶれてるのは痛いよね。UR民には駅近くで良いかもしれませんが。

[558: マンション掲示板さん]

アルコープなしで廊下が狭く見えるのがとても気になります。。

[559: 買い替え検討中さん]

非常に良い立地なのに、この３流会社が開発するのは、この結果になりますよね。

[560: 匿名さん]

ここで7000万使うなら、今中古の飛鳥山ザファースタワー3LDK7180万選びます。

[561: マンション検討中さん]

いや。無いわこのマンション。
価格から見た設備仕様と立地が終わってる。
どう考えても坪単価250万そこそこでしょ。
都心と23区周辺地の差が埋まってきてる感ありますね
それなら都心でクラッシィハウス大手町とかいくらでも狙い目あるかと。この立地で坪単価320くらい出すとか売却時大損しそう。

[562: 匿名さん]

なにやらネガの連投ですが、間取りは悪くないと思います。
・各プランとも廊下側ふくめ柱の食い込みがない。
・玄関に窓があって風通しが良い。
・廊下側の凹み部分がプライバシーを守ってくれそう。
・バルコニー側はワイドサッシか連窓サッシで明るい。

それとエレベーターが3箇所に分散しているので廊下を歩く距離が短い。かつ、1台あたり70戸というのは妥当な水準。

たぶんモモレジさんが記事にすると思いますが、間取りとデザインに関しては誉められるレベルだと思います。価格相応かどうかは別として。

[563: マンション検討中さん]

>>562 匿名さん
・廊下側の凹み部分がプライバシーを守ってくれそう？
アルコープないから凹みがあれば納得できる派ですか？
じゃあプライバシーを守れないマンションが存在しないわけですよね？

[564: マンション検討中さん]

せっかくのアウトポールなのに、時節柄か通風スリットを採用して本来需要高いアルコーブにしなかったのが残念。

駅近が最大の魅力だが、ハザードもあるし、価格が価格なだけに細かい仕様次第では、、、という感じですかね。

[565: 匿名さん]

建物の仕様は関係ないですよ。
立地が全て。

坪250レベルという方、今23区内の駅徒歩2分でそんな価格の新築マンションあります？

[566: 匿名さん]

仮にやや安め住戸の販売価格が6000万として、頭金を1割入れたら借り入れは5400万。
金利0.6%の35年ローンだと月々14.2万の支払い。管理費と修繕費は分からないですが仮に2万とすると月々16.2万ですね。
フルローンの想定だと月々18万。新築の分譲グレードと見た場合に周辺の賃貸と比べてどうでしょうか。

[567: 匿名さん]

もちろん上のは諸費用や住宅ローン減税、固定資産税、修繕費の入居時一括金は含めていません。

[568: 匿名さん]

アルコーブ（アルコープ？）がないことがよく話題にのぼるのですが、よくわからなくて、、教えて下さい！

ＳＵＭＭＯ住宅用語辞典には「マンションにおいては、共用廊下から少し後退させた玄関前部分のスペースのこと」とあるのですが、
アルコーブと単なる凹みの違いってなんでしょうか？
凹んでいるもののうち、形や大きさが一定の基準を満たしたものをアルコーブと呼ぶのでしょうか？
参考にアルコーブあるマンションを教えて下さい！平面図を比較してみたいです

また、アルコーブありの方が資産価値高いと書かれている方が多いのですが、どうしてなのでしょうか？
専用使用権のあるポーチならまだわかるのですが、共用部分ですから好き勝手な使い方できるわけではないですし、
このマンションの場合、駐車場や公園から丸見えの共用廊下ですから、一定の凹みがあったところで、プライバシーへの配慮も何もないと思うのですが。。

[569: マンション検討中さん]

中古マンション売却経験ありますが、結局売る時に設備の質問してくる人なんてほとんどいないですよ。立地が全てだと思います。アルコーブの有無はそこまで大きな問題ではないでしょう。そもそもそこまでプライバシー気にするなら内廊下のマンション買った方がいいですし。

[570: マンション検討中さん]

>>566 匿名さん
35年後に2,000万で売却できるとして月に12万の減価。6000万なら都内3LDK買えます。都内3LDKで12万の家賃のとこありますか？と問われれば買いだと私は思うのですが

[571: マンション検討中さん]

>>570 マンション検討中さん
隣の神谷堀ハイツ（UR）が3LDK15万なので十分ありですよね。買い替え需要もあると思います。

[572: マンション検討中さん]

>>568 匿名さん

553の方のコメントにある内容を
すぐ連想しちゃいますよね。
歩行者と事故る系のトラブルが発生しやすい。
そういう構造的にコストかけないのは
分譲らしからぬというイメージですね。
賃貸マンションとか、
アパートなら別に良いんですよ。
そういうところお金かけないでしょうし。
（ここはだいたい6000万円台なのに…）
プライバシーはアルコーブだけでなく
他の要素も関係しますが、
少なくとも並びの両隣からは
角度的に守られ易くなりますね。

[573: マンション検討中さん]

>>555 マンション検討中さん

ガークロの食洗機は深型では無かった…
「浅っ！」て言うのをこらえるのに必死でした。
ここは流石に深型でしょう…と思いたい。
コストカットすんのかなーここも。

[574: 匿名さん]

>>570匿名さんの「月に12万の減価」
そして>>マンション検討中さんの「神谷堀ハイツ（UR）が3LDK15万」
この差額3万円＋αが固都税、管理費、修繕積立金
そして専有部分内にある非耐久財の経年劣化的な費用ではないかと…
購入も賃貸もトータル費用に大差はないと思います

[575: 通りがかりさん]

コストカットしてもこの価格か。売れる価格なら売れるマンションなのに。売りは駅近と価格ですってしなよ。

[576: マンション検討中さん]

>>555 マンション検討中さん

ガークロの食洗機は深型では無かった…
「浅っ！」て言うのをこらえるのに必死でした。
ここは流石に深型でしょう…と思いたい。
コストカットすんのかなーここも。

[577: 匿名さん]

>>574 匿名さん

大した設備がなく築年も古いURの賃料と大差ない、あるいは幾分かプラスでも分譲グレードのマンションに住めるならその方が良いという方は多いと思います！オートロックや床暖、食洗機、浴室乾燥機、スロップシンク付バルコニー、URにはない外観デザイン。
この価格だと利回りの低さで投資用には向かないとは思いますが。。

[578: 匿名さん]

>>576 マンション検討中さん
向こうの食洗機で深型はオプションでなかったでしたっけ？

[579: 577]

追加です。賃貸と分譲の両方住んだことがある地元住みですが、子育て世代は圧倒的に分譲グレードが便利です！ここの仕様はまだ分かりませんが、古いURは床のコンクリートが薄くて騒音トラブルが多かったり、分譲だとほぼ標準と言える浴室乾燥機は雨でも使えて、場合によってはドラム洗濯機と両方で乾燥可能！など全然違いますよ。
あとはお値段との相談で。。築浅の中古が安ければそちらが良いかもというのはあります。が、この5年で中古も高くなりましたね。

[580: マンション検討中さん]

>>564 マンション検討中さん

アウトポールに下がり天井を避ける設計はちゃんとしてくれたという印象なだけに惜しいというか残念というか。

[581: マンション検討中さん]

>>565 匿名さん

今は全然ないですよね。ちょっと前までは選べばあったのに。それだけに高値掴みにビビってしまって何が正しい判断なのか難しいですね

[582: 匿名さん]

>>581 マンション検討中さん

私の場合、賃貸で月15万だと6年で1000万超えるのと、ローン実行時の自分の年齢で判断しますね。

[583: 匿名さん]

新築購入は入居前の費用が嵩むのがデメリットですね。。
管理準備金や修繕費の入居時一括払い、ローン手数料保証料、登記費用や火災保険料、そこに引越費や家具代を入れたら数百万。
頭金1割入れる場合はトータルで現金1000万近く考えておく必要があります。
それを払ったら貯金が底をつくようだと危険。

[584: 匿名さん]

別の案件では頭金2割と言われました。
ここはどうでしょうね。

[585: マンション検討中さん]

このあたりを知っている方ならファミリー向けの住環境の良さは分かると思うので、ただ駅力だけでガークロと比べてる人は、あんまり現地歩いたことないのかなと感じます。むこうとは全然まわりの雰囲気違いますよね

[586: マンション検討中さん]

利回り4%以下の物件を買うのはリセール時苦労するでしょう。ここは3%そこそこです。マンション買う人は出口をイメージしている方々が多いと思うので。結論立地に対して高すぎってことです。

[587: マンション検討中さん]

>>585 マンション検討中さん
ファミリー向けの住環境の良さは分かるけど、その一本足打法なのがなぁ。一生子育てするわけじゃないし、同じ価格ならガークロのほうが後悔が少ない気がしてしまう。

[588: 匿名さん]

>>586 マンション検討中さん

徒歩20分やバス便の案件は安く見えますが、結局はそこも相場としては高い事には変わらない。今まで3000万台だったのが4000台になってるだけ。

[589: マンション検討中さん]

>>588 匿名さん
価格のグロスの話ではなくて、利回りの話ですよ？パークホームズ初台みたいにしっかりと5%以上確保できる物件なら将来安心という話です。でなくても、成増物件や足立物件ならまだ利回り4%確保できるでしょう。北区の端っこはもうお買い得ではありません。バス便20分の話なんて全くしてません。

[590: 匿名さん]

アルコーブについて質問した568です

>>569 マンション検討中さん
>>572 マンション検討中さん
御回答ありがとうございました！

自分が思うより、玄関での行動（鍵の開け締めや荷物の出し入れなど）について近隣住民の視線を気にする人が多いのだなと気付きました
ただ、周囲の視線を本当に気にする人は内廊下のマンション選びますね
このマンションは子育て環境重視の団地型マンションですから、中古で売りに出すときに、アルコーブさえあれば売れたのに、、、とはならないのかなと想像しました

歩行者と事故る経験がなく想像できていなかったのですが、たしかにファミリータイプのマンションなので、ベビーカーを押して大荷物で通行する方、子供の集団など容易に想像できますね
そもそも共用廊下がもっと広ければ良いのに、、

勉強になりました、ありがとうございます
最後に1点、やはりアルコーブの定義が掴めないのですが、このマンションでもAタイプとSタイプの玄関は凹んでいます（メーターボックスが出っ張っている分）。
これはアルコーブでしょうか？

[591: マンション検討中さん]

>>586 マンション検討中さん
素人質問ですみません、新築マンションの利回りってどのように計算するのでしょうか？まだ賃貸出てないので、周辺の賃料を参考にですか。

[592: 匿名さん]

>>589 マンション検討中さん

え、>>586で結論立地に対して高すぎって書いておられますよね。高いのは価格の話と読めました。

[593: マンション検討中さん]

>>592 匿名さん
横から失礼しますが、586は利回りの話かと思いますよ。
利回りが低い原因が立地(家賃相場)に比べて物件価格が高いと言っているだけであって、価格自体が高いとは言ってないですよね。

[594: マンション検討中さん]

>>593 マンション検討中さん
補足ありがとうございます。その通りです。立地に対しての価格の話です。589さん。では、立地に対しての価格の話をするときに参考にするのは何か？周辺の中古相場と賃貸の月額賃料です。周辺相場でサンプル取れるのはプラウドシティ赤羽くらいでした。賃料22.5万です。王子神谷の相場は2割くらい低いので18万で貸せたとしましょう。概算中央値7000万で試算すると年間利回り3.08%です。例えば589さんがおっしゃるバス便でも、駅から遠くてもクレアホームズ王子神谷は4.5%くらいありとてもお買い得でした。それだけこのマンションは立地に対しての価格の魅力が無い。ということです。何らこのマンションを否定するものではなく、事実だけを述べたものです。皆様に高音掴みだけはして欲しく無い思いで、私見を述べさせて頂きました。

[595: 買い替え検討中さん]

>>594 マンション検討中さん
ここ、高音掴み確定ですね。ありがとうございます。

[596: マンション検討中さん]

さすがに家賃の前提が低すぎるような。URと3万しか差がつかないってことはないでしょう。少なくとも20万以上で計算していいと思います。

[597: マンション検討中さん]

TOYOTAや富士通などの大企業が全社的にテレワークを導入しており、コロナ禍が過ぎてもこの流れは止められないと思います。傾向として、高年収のホワイトカラーの人たちほどテレワークを実践しています。
そうなると「お金を出しても東京に住みたい人」と「郊外や地方でのんびりしたい人」に二分されると思うのですが、王子神谷ってそういう意味では中途半端かなと思うんですよね。
確かに交通利便性は高いけど、「東京に住んでる感」は全く無いですし、自然が欲しいなどファミリー向け郊外感が欲しいならもっと外に出ていくでしょう。

もちろん駅近で条件はいいマンションですから絶対にニーズはあり続けると思うのですが、今の市況が落ち着いた時に20万も出してここを借りたいと思うファミリーがどのくらいいるのかは疑問です。学区なども特別目立って良いわけではないですしね。
北区で探している人は、よほど王子神谷にこだわらない限りは高くても赤羽など開発地区で探した方が無難だと思います。あちらは小中一貫校も検討されています。これからは通勤利便性よりも、街力と駅力と学区が問われる時代だと思います。

[598: マンション検討中さん]

それは主観が入った推測ですよね。今の時点で判断するなら、やはり周辺の家賃を使うのが適切ではないでしょうか。URが15万円台、JRに近いガーデンズが23～25万円程度の家賃だとすると、少なくとも20万円程度で見積もるのが妥当かと思います。ただ、あくまで今の見積りの話であって、王子神谷が中途半端という意見については同意です。私も赤羽や王子のほうが良いとは思います。資産価値を気にする方はなおさらです。

[599: 匿名さん]

利回りって、結構ザルな計算ですね。
どうにでも数字を作れそう。

[600: マンション検討中さん]

事実だけを述べます、って言って大いに主観の入ったことを言われる方って、、
素直に個人の意見ですが、って言えばいいのに。