▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
有明二丁目 東京湾岸有明複合開発プロジェクト
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/
物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
共用棟：鉄骨造 地上5 階建地下1階建
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区 有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
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マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
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「シティタワーズ東京ベイ」という名称は千葉感ある？既存マンションを調べてみた
https://www.sumu-log.com/archives/7621/
シティタワーズ東京ベイの相場 2022年6月編 ～楠木ともり「遣らずの雨」～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/42955/
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シティタワーズ東京ベイという選択【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/91968/
シティタワーズ東京ベイの現地訪問【住井はな】
https://www.sumu-lab.com/archives/96728/
【仮称名称を正式物件名称に変更しました 2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16 管理担当】
[スレ作成日時]2016-11-02 02:15:10
現在の物件
- 所在地：東京都江東区有明二丁目107番5他（地番）
- 交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩4分 ～8分
- 価格：6,800万円～1億6,500万円
- 間取：1LDK～3LDK
- 専有面積：38.20m2～82.88m2
- 販売戸数/総戸数： 45戸 / 1,539戸
シティタワーズ東京ベイ
| No.1501 |
by eマンションさん 2017-03-04 16:47:58
投稿する
削除依頼
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|---|---|---|
| No.1502 |
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| No.1503 |
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| No.1504 |
ここか武蔵小杉で迷ってる。あっちは上がりきったとこだから資産的にはあまり期待してないが、将来の下落幅を抑えられるのはどっちかな？
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| No.1505 |
出た、武蔵小杉！やっぱり比較されるな(笑)。もうすぐsuumo が毎年発表する世紀のやらせ「皆んなが選ぶ住みたい街ランキング」が発表されるし、今後はもっとあっちとの比較が出てくるぞ。前は豊洲とやり合ってたが・・・
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| No.1506 |
釣りだろ？
なんで川崎の工場跡地と比較されなきゃならんのだ？ って言ったらいいのか？w どーでもいい、住みたきゃ勝手に住め！ |
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| No.1507 |
>>1497
糞にもならない論評ではないかい。 |
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| No.1508 |
そういや、もうそろそろそんな時期だね。デベのみなさん、頑張って売りたいとこのランク上げてください。「今年は有明が8位に急上昇！」的なね。
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| No.1509 |
下落幅はどっちも大きいが正解！全ての原因は今が高杉！
更に言えば、通勤しやすいところの中古選ぶが正解。 |
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| No.1510 |
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| No.1511 |
事前案内会、結構空いてますね。あまり人が集まってないのかな？
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| No.1512 |
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| No.1513 |
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| No.1514 |
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| No.1515 |
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| No.1516 |
確かにマンションギャラリーに集まってる人、休みの日なのに少なかったなあ。意外と購入希望者少ないのか、ここ？
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| No.1517 |
>>1516 匿名さん
ドトールと一緒にやってるからそう思うのでは？ 1期はそれなりにいそうですが、ターゲットの近隣住民は引き気味でしょうね。 このまま低金利が続くならまだしも2013年位に戻ったら坪400買ってることになりますからね。 |
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| No.1518 |
第一期は350戸は即完売
最上階と80平米角部屋、70平米南向き上層階は抽選になりそうだってさ |
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| No.1519 |
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| No.1520 |
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| No.1521 |
逆に不動産価格上がったらどうすんの？
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| No.1522 |
>>1521 匿名さん
そしたらいま住んでるとこも上がるので問題ないです。 |
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| No.1523 |
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| No.1524 |
悪い事は言わんから、買うなら早めの方がいいぞ。
東京の不動産って海外と比べると激安だから、グローバル化が進めば2倍・3倍まで値上がりする。 オリンピックが４年後に迫った今、グローバル化は急激に進むと思うぞ。 じゃ、中古買えばいいかっていうと、それも違うと思う。 一番大事なのは「自分が気にいるかどうか」だと思うんだよ。「お得」とか「人気」とかそんなのに騙されちゃダメだよ。 気に入ったものがあったら、すぐに決めるっていう度胸が試されてるんだと思う。 |
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| No.1525 |
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| No.1526 |
グローバル君、有明にも来たか。
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| No.1527 |
もう一つ付け加えるなら、欲しい時が買い時って事だな。
今チープなところに住んでるなら影響は少ないかもしれんけど、待ってる間チープな賃貸のままで人生を無駄にするぞ。 しかも、チープな賃貸でも家賃はかかる。17万の家賃だとしようか。５年間で1000万をドブに捨てる事になる。 もし、すこし高級なところに住んでるなら、その間の家賃どうするのよ。５年待っていくら払う？25万の家賃だと、1600万をドブに捨てる事になる。 30万だと？？ 計算してごらんよ。待つっていうのは最悪の選択肢だぞ。 |
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| No.1528 |
「買えない君」が「グローバル君」に噛み付いたwww
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| No.1529 |
グローバル君とドブ君は同一人物だったんだ？笑
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| No.1530 |
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| No.1531 |
レッテル貼りが始まったぞ（笑）
弱っちぃ〜〜（笑） |
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| No.1532 |
買い替えでも同じだよ〜〜。
でも、みんなが買い替えだと思ってるの？？ 違うのなら、買い替えと、賃貸での違いを示して見せてよ。 |
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| No.1533 |
少なくとも「しばらく待つ」ってのが最悪の選択肢である事は認識していただきたい。
どうしても待つなら以下の2つについて答えを出してからだね。 1、待ってダメだったらどうする？待つ間のコストも考えてるか？ 2、待つ間のコストは待ったら回収できるのか？待つ間の苦労に見合うのか？ な〜んにも考えずに待つのだけはダメ。人生ドブに捨てるようなもんだよ。 |
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| No.1534 |
駐車場少ないけど抽選外れたらカーシェアリングはあるのかな。前に商業施設には月極駐車場は無いって説明されたような。
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| No.1535 |
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| No.1536 |
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| No.1537 |
でも、自分は優柔不断だから、ドブ君やグローバル君のように（同一人物？）
買った方がいい！って何度も書き込んでる人見てると、勇気でるってゆーか。笑 なぜ他人に買いをそこまで勧めるのか、抽選回避したいとか買えない君ならネガるはずなのに、ちょっと面白いわ。 |
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| No.1538 |
↑これなに？歪んでない？
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| No.1539 |
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| No.1540 |
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| No.1541 |
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| No.1542 |
うちの営業マンは、Aが足りなくなったらBで借りるってこともありえるって言ってましたよ！
雨の日に数百メートル歩いていくんだね |
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| No.1543 |
100mだったらありえる気がする。
今までも外部の駐車場借りてるから。。。 |
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| No.1544 |
タワマンなのに大雨中に帰ってきたら傘をささないといけないの？
Ａ棟は駅に近いから車は要らないという判断なのかな。 |
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| No.1545 |
タワーマンションだろうが、団地型だろうが、分譲だろうが、賃貸だろうが同じでしょう。
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| No.1546 |
>>1541 匿名さん
1つのタワーパーキングに100台入るからA棟の場合、忙しい朝に30分待ちとかあり得ると思う。 車持ちいるいないより、100台1つで共有すること自体が心配。敷地あるんだからタワーズ台場みたいに駐車場棟つくればよかったのに。 |
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| No.1547 |
駅近のA棟の方が価格が高い分、通勤から車って人が多そう。
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| No.1548 |
>>1547 匿名さん
やはりA棟の方が高いんですね？ 来週モデルルームなのですが、B棟の方が安いなら待とうかな。 Bはコンシェルジュもいて駐車場も多く何かと便利かもだし。。 でも駅近ならA… 皆さん一期で買うのかな |
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| No.1549 |
地下通路作って欲しい
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| No.1550 |
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| No.1551 |
駐車場の抽選外れたらエリート外国人は我慢できるのか。平日はタクるにしてもマイカー無しというのはどうか。
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| No.1552 |
B棟も分譲しますよ。
真ん中低層階なら3,000万円台からある。 |
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| No.1553 |
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| No.1554 |
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| No.1555 |
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| No.1556 |
C棟は高くなるそうです。
スミフはもともとそういう売り方するんですよ。 値上げしながら販売するので、低層階の方が高かったりします。 |
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| No.1557 |
3000万円台なら年収500万円程度でも買えるし、庶民的なタワマンになりそうですね。
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| No.1558 |
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| No.1559 |
坪単価330万円で庶民的という発言が出るとは。
有明の開発も良いものになりそうという期待があるのかもね。 |
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| No.1560 |
高速真隣で排ガス騒音で窓開けれない低層のせっまい部屋が3900万…
ないわ 広告用だね |
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| No.1561 |
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| No.1562 |
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| No.1563 |
やっぱり北向き高層階が一番かねえ？
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| No.1564 |
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| No.1565 |
最安値45平米で3900万円って、そんな言うほど庶民的か？
まぁ、安いとは思うけど。 |
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| No.1566 |
45ではローン減税も受けれないですからね。
頑張って55買った方がいいかもね。 |
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| No.1567 |
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| No.1568 |
>>1523 eマンションさん
不動産の価値を先々のを読めたら誰も苦労しないって。 買い時に買うじゃなくて、買った時が買い時だったかは将来わかる話し。 一点豪華主義の不動産は強いと思いますよ、いつの時代も。 下がったらどうする？なんて議論は不用です。 リーマンs前のプチバブル2年前からよめたか？ リーマンs1年前からよめたか？ |
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| No.1569 |
>>1568 匿名さん
読めないけどリーマンとか経験してるから慎重なんじゃないの？ しかもこれだけ新築売れてない、昨年から在庫が積み上がってると数字で出れば誰だって不安になる。 確かに不動産は結婚とか自分のタイミングで買ったりもするけど、まあまあお金持ちの夫婦でも今は買い時じゃないと賃貸にする人もいたよ。 こんなこと言うとドブ君が出てきそうだけど。笑 |
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| No.1570 |
目先の予想で買うのは素人でしょ。
オリンピック、グローバル化、将来の日本、政治、開発計画、色んなことを考えて買うのが投資の基本だよ。 みんなが買わない時期が一番儲かる。 |
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| No.1571 |
>>1570 匿名さん
だからスミフの新築を警戒してるだけで、誰もどこも買わないなんて言ってない。 ちなみに不動産は株と違ってみんなが買わない時期が1番儲かるはないよ。 そう思うなら今ドトール買ってみな。 |
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| No.1572 |
みんなが買わない時が一番儲かるのは不動産も同じだよ。
リーマンショック、震災後、誰も買わなかった。 あの時安かったよな。 今売れば大儲け。 |
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| No.1573 |
少なくとも、3年後、5年後に開発されるエリアは値上がりするよ。
不動産の基本だよ。 |
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| No.1574 |
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| No.1575 |
>>1565
坪290弱でしょ？全然安くはない 高速側低層なんか坪260でもどうかと思う ただ住不にしては安い気がしないでもないっていう・・・ 平米削ってグロス抑えての単身者用パンダだね 有明新築相場は坪280がいいとこ 施設併設メリットで三井が手掛けりゃ坪300 住不なら坪330 アッパーでドトール並（坪360）もあるかも・・・ っていう事前予想で落ち着くとこに落ち着いた印象 |
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| No.1576 |
>>1575
予想通りというか、ここ見て決めたんじゃないか？ って価格帯ですよね。笑 営業いわく第1期の売行きをみて、2期以降はまた変わると言ってました。 今だとA棟よりB棟の北向きの方が高いので、 2期以降はA棟が上がるか、もしくはB棟が下がるか。 高速道路目の前で290だなんて、有明の高層角部屋買えますからね。 45平米なので総額は安いですけど、いい加減みんなで住不を無視して、 この販売戦略やめさせたいですけどね。 自分はA棟は駐車場問題があるので、 B棟高層を今よりそんなに上がらず2年後余ってたら買います。 その前に他を買ってる可能性ありますけど。 |
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| No.1577 |
↑は290なら有明高層角部屋買えるって、何を言ってんの？新築の価格で中古なら、より広くより高く買えるに決まってますよね？
2年待つなら、2年間度このサイトにこないでください |
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| No.1578 |
この先この価格で買える新築湾岸物件は最後たと思える一方でマンション自体の市況が悪いのと金利の上昇傾向が気になる。正直悩む。
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| No.1579 |
>>1578
どちらかというとアンチ住不というか住不のやり方や売り方は好みじゃないけど、 この物件に限れば地域一番というか恐らくランドマーク化すると思うから、 実需で通勤等が苦じゃなければ、悩むぐらいなら買ってもいいんじゃない？ ここ数年（長いスパンなら10年）右肩上がりだったから勘違いしちゃうけど、 新築が二割下がるのはある意味当たり前だからね 下がる時はみんな下がるけど、施設併設や駅近駅直結、希少エリア、地域一番物件は強いからね 耐えてりゃ相場も回復するかもだし、20年住んで少しでも資産価値が残れば御の字でしょｗ ｂｙ１５７５ |
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| No.1580 |
>>1577
> 新築の価格で中古なら、より広くより高く買えるに決まってますよね？ もちろん、でも住不はやり過ぎでと言ってます。 高層角部屋眺望良しの中古と、 低層一般部屋眺望悪く高速目の前で環境悪い が同じ坪単価では変だという話です。 より広く、より高くにも限界があって、 住不の新築プレミアムは普通より1～2割高いってご存知ですよね？ いま新築の在庫は積み上がってて、新築より中古が売れてる理由が何故か知りませんか？ なぜ２年間見てはいけないのです？ なら４月に契約するあなたは４月までの１カ月見てはいけないって事になりません？笑 貴方に指図される覚えはないし、一応検討者なんで見続けますよ。 |
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| No.1581 |
１５７９の続き
下がるか下がらないかでいうと下がる可能性のほうが高いと思う 公庫が投資向けの融資を絞り始めたって噂もあるし、 実需に飛び火するのも時間の問題かと・・・ 住不が常識の線で落ち着いたのも（それでも住不価格だけどｗ）、 そういった背景を加味した可能性も大いにあると思う だからこれからは上がる下がるというより、下がる前提で、 それでもそこに住みたいか？10～20年後も支持されるエリアか？ ってのを考えたほうがいいと思う 有明に限らず湾岸は土地も余ってるし開発余力も十分だし、 業者が放っておくはずがないからね 五輪も控えてるし今より悪くなるはずがないｗ 湾岸共通の究極のデメリットは地盤だけだと思うけど、 こればっかりは心配し過ぎても仕方ないし、心配が止まらないなら素直に内陸買うべき |
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| No.1582 |
港区も色々と大変みたいですね。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581209/res/1793/ 豊洲、東雲、有明だと、公立小の評判が良いのはどこの学区になりますでしょうか？人数が多くてアップアップしているところは避けたいな、と思います。また、あまり受験受験してないところがいいなと思います。 東雲あたりが落ち着いているのでしょか？ |
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| No.1583 |
>>1582
小学校は有明が一番評判いいですよ。お台場も含めて。 ここはその有明小学校になりますが、 できれば来年から開校になる新しい有明第2に通わせたい。 それができないのがここの非常に残念なところです。 あんまり話題になってませんけど。 |
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| No.1584 |
>>1582
豊洲も有明も細かい問題はあるんだろうけど、概ねレベルも評判も良いみたいよ 理由は簡単、そこそこの年収でそこそこ教育熱心な世帯が大挙流入したから 同じ理由で港区の公立はもっとレベルが高いっていうけどねｗ |
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| No.1585 |
少し割高な気はするけど、
個人的にりんかい線は使いやすいのと、 オリンピック後に市況が崩れても、 10年住めば、回復するかなと思って買う。 割高割高言うて文句だけ流すなら、放っておけばいいのに。 |
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| No.1586 |
>>1585 匿名さん
なんで割高言うのが文句なの？ ちなみに10年後回復したとして近隣中古はどうなるとみてますか？ 私はここもドトールも維持できないと読んでます。 ただ決定しない理由はそれだけではないです。 新築は損するのが常識なので。特に住不は。 |
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| No.1587 |
1586
近隣中古と比較するなら、ここが築10年の時にほかは築何年なのよってはなしでしょう。 ﾄﾞﾄｩｰﾙ？は興味ないしスレチなのでおいておいて、 残債相当ぐらいは残ればいいと思ってますよ。 |
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| No.1588 |
なんで噛みつかれてるんだろう。
購入価格<売却価格は厳しいと思うけど、 （購入価格-居住年数分の家賃）＝売却価格と考えたら、 悪くない値段で売れるとは思ってるから僕は買うよ。 |
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| No.1589 |
発表された価格は周辺開発をすべて織り込んでるのでハイリスクハイリターン物件で間違いないかと思います。
良くも悪くも開発次第。 |
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| No.1590 |
開発をすべて織り込んでる価格だったら、ハイリスクローリターンになってしまうよ。
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| No.1591 |
>>1589 名無しさん
商業施設成功で織り込んでるからハイリターンはないですね。 ハイリターンってどのくらいですか？ 中古で坪400いっちゃいますか？ 問題は金利ですよね。 残債払えればいいとの事ですが10年くらいではそれも不可能な可能性もあります。 ここに限らずですがまだ竣工が先の新築物件は要注意ですね。 |
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| No.1592 |
オリンピック後に値下がりする確証が無いし、値上がり要素しかないなら、選択肢としては買うしかないんだよなあ。
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| No.1593 |
>>1592
値上がりは考えづらいです。 7千万、8千万が市場の限界ですよ。 ここが限界ではなかったら、80平米、90平米の部屋も沢山つくったはずです。 8千万、9千万になる可能性は限りなく少ないですが維持する可能性もあります。 ただそれも金利が上がらない事が条件。 頭金入れて35年6000万1%でローン組むのと、 2%に金利が上がってから35年5100万でローン組むのは、 支払総額（月々の支払）が一緒です。 つまり、900万落とさないとならない。 そんなに直ぐに金利は上がらないという意見もありましたが 2013年夏頃は2％でしたので、その逆は十分あり得ます。 |
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| No.1594 |
オリンピック終了後、数年で環状2号線沿いにタワー7本(勝どき、晴海)+低層選手村が決定してるのに、土地の悪いここが値上がりするわけないじゃん。
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| No.1595 |
でも、値上がりする要素しか無いんだよな〜。
そもそもオリンピックが終わって何故値下がりすると思うんだろ？？ 意味がわからんよ。 開発が進んで、便利になったり綺麗になったりする訳でしょ？それで値下がりって、普通に考えたらオカシイと思うんだけどな。 |
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| No.1596 |
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| No.1597 |
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| No.1598 |
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| No.1599 |
過去の夏期五輪開催地であるシドニー・ロンドンは五輪開催後更に住宅価格指数は上昇しているんだな。シドニーは60％、ロンドンは50％上昇。
物（レガシー）ができてから更に人は集まりやすくなる。もちろん名古屋の万博みたいな失敗例はあるけど東京ならそうはならないでしょう。 |
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| No.1600 |
BRTの話しって何か聞いてますか？
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| No.1601 |
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| No.1602 |
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| No.1603 |
>>1601
うーん、おかしいなぁ。さっきbloombergからデータ拾ってきた（2012年～2016年）んだけど、確かに47.7％開催後上昇してるよ。 もちろん五輪の影響だけでここまで上昇したとはいえないけどね。 |
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| No.1604 |
ちゃんとロジカルに考えれば答えは出るよ。
開発によって街ができたり、綺麗になったり便利になったりするんでしょ？ それで何で価格が下がると思うの？ 値下がりすると主張してる人の根拠ってどこにあるの？？？？ |
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| No.1605 |
あまりにもいい加減な買い煽りで
反論したい人もいなくなったみたいですね。笑 |
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| No.1606 |
はいはい。そういう人は
きちんと開発されて、綺麗に区画整理された多摩ニュータウンにでも住んでればいいじゃん。 湾岸には来ないでね。 |
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| No.1607 |
今回の不動産は金利低下局面で上昇したんだよ。
英米でインフレが出てきて世界的に金利上昇気味になってきてんのに、 上がる上がるという奴って単なるアホ。 |
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| No.1608 |
イギリスは下町を大規模再開発で富裕層と貧乏人をミックスさせて経済に新しく活を入れた。イメージ的にはスカイツリーの5倍ぐらい。日本のように箱物だけじゃ相乗効果ないからしれてるよ。
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| No.1609 |
>>1604
例えば、再開発に対する期待感から割高に取引され、実際出来上がったら期待外れだった→この場合下落。特に今の価格が加熱しすぎと判断してる人が多いってことじゃない？ 後は、投資用で流入したチャイナマネーの巻き戻しが考えられるかな。5年経過後の長期譲渡所得による税制メリットが得られるから一気に売却物件が増えたりね。もう一つは金利上昇基調ってのも怖いね、これらが相まって大幅下落ってのが下落論者のメインシナリオ。 まあ俺は高止まりからのジワジワ上昇を予想してるけどね。 |
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| No.1610 |
あとさ、資源もない欧米でもない英語すら今だ話せない政治も3流経済すでに2流人口減にも手を打てず6年たっても原発のなかもどうなってるかまだわかりません、のアジアのはしっこの2.5流国と、シドニーロンドン比べてどうすんの?
そういうもんだいの解決スピードがみえないと誰もあえて日本は買わねえよ。 |
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| No.1611 |
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| No.1612 |
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| No.1613 |
開発に伴い需要が増えるのは分かるが、
それ以上に供給が増えすぎるんだよ。 勝どき、晴海、有明の環状2号線ラインで、 これから2万戸近くの供給がすでに予定されてる。 交通不便な土地でこれだけ昇華できるとは思えない。 |
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| No.1614 |
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| No.1615 |
>>1604 匿名さん
タワマンの投資スレ見てみなよ。 タワマン何棟も持ってるような人達がみな今は買いじゃないって言ってるみた方がいいよ。 キャピタルロス大きくても欲しいから買うが正解。 人によっては結婚などで買わなきゃいけない時はあるし、恵まれた人は3000万とか援助貰えるからロスは気にならないだろうし。 |
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| No.1616 |
>仮に東京が2.5流ならシドニーは3流、4流ですね。
>東京はまだポテンシャルの高い都市ですよ。 はいはい。アジアの辺境が何かほざいてますね。 実現しない、ポテンシャルだけ高い、永遠の0みたいな奴ですね。 シドニーなんて資源価格昨年の今ぐらいに10年スパンの底つけたから 放っておいても不動産に一定額流れ込むんだよ。何言ってんの? |
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| No.1617 |
>不況時になぜ円高になるかとか考えたことないのかな
そんなん小学校の時に考え済み。 そちらこそ答え言ってみれば? リスクオフで安全資産とみなされる円とかパブロフの犬で投資家の円買いとか、中学生でもわかるつまらない答えはやめてね。笑 |
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| No.1618 |
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| No.1619 |
>>1610
そのロジックが正しいのならば、2012年から2016年にかけての東京の新築マンション価格高騰を説明できないな。 オーストラリアを資源だけで語られてもね。。今や鉱業はGDPの10％程度。更にオーストラリアは昨年までインフレターゲット達成の為に金利をずっと下げてきた。これから上昇基調に入ることを考えたらオーストラリアのリート指数はむしろ悲観的な意見の方が多い。 |
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| No.1620 |
株の素人ってたいていどんどん上がっているチャート見て飛びついて損するんだよね。
勝つ人は慌てて買わずに買い時をじっと待ってる。どーんと急落したときなんかが買い目。 |
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| No.1621 |
>>1617
答えいっちゃるよ。経常黒字国、対外純資産の二つで大体説明できるな。 まあ、成長率はもちろん劣るがオーストラリアを日本以上に持ち上げる論拠があまりにも乏しすぎる。オーストラリアを持ち上げるなら資源ではなくて、生産年齢人口の推移とかそういう所だろ。 |
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| No.1622 |
そんな複雑な話じゃない。
>2012年から2016年にかけての東京の新築マンション価格高騰を説明できないな。 2011年の東日本大震災の復興需要で建築資材や現場で働く人の人件費が高騰しただけ。日本経済は低成長継続、デフレ継続。経済活況ならマンションが高くても売れる。現実は大量に新築在庫がある。それが答え。 |
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| No.1623 |
マイナス金利にしても金が回らない。景気は上がらない。中古マンション価格がこれからも上がる？ないない。
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| No.1624 |
↓これが答え。人気の無い有明の埋め立て地なんか中古取引は成立しなくなるだろう。
マンション市場の様相が変わり始めたのは2016年に入ったころから。それまでは、相続税対策や投資目的の需要も重なり、首都圏では飛ぶように売れる物件が続出した。野村の「プラウドタワー立川」や東京建物の「ブリリアタワーズ目黒」は代表例だ。 金融機関の融資姿勢もマンション市場の過熱を助長した。各社が住宅ローン金利の引き下げに走り、購入希望者の金利負担は減ったが、それ以上に価格が高騰。ついに一般サラリーマンには手が届かなくなった。 価格はどれだけ上昇した？ 不動産経済研究所によると、2016年に首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)で販売されたマンションの平均価格は5490万円。5年間で1000万円近く上昇した。都内23区の1坪(約3.3平方メートル)当たり単価は、2014年の288万円から2016年は332万円と、2年間で15％上昇した。 ここまで値上がりしてきたのは地価と建築費の両方が上昇しているからだ。この数年、都心の用地仕入れは困難を極めている。再開発やホテルの建設ラッシュも相まって、マンションに適した用地は小間切れに出てくるだけ。都心で“駅近”の土地が入札に出れば、4～5社が参加して、価格は瞬く間にハネ上がる。最近は「用地仕入れでは入札には参加せず、相対で交渉できる案件に限定している」と割り切る大手デベロッパーもいる。 ■ゼネコンは相見積もりを拒否 かつては、土地を高値づかみしてもゼネコンと交渉して建築費を抑えれば、販売価格の上昇を抑制できた。だが、今は工事を希望の期日までに終えてもらうには、高い建築費を支払わざるをえない。東京五輪に向けて案件が次から次に舞い込む建設業界では職人不足が深刻で、ゼネコン側が採算のいい工事を慎重に選んでいるためだ。 ある中堅ゼネコンの幹部は、「マンションは特定のお客様からの案件しか受注しない。複数の業者に相見積もりをさせて契約金額を下げるような物件は遠慮させていただいている」と断言する。 新築物件の売れ行きが鈍る中、供給戸数は減少。2016年の首都圏のマンション発売戸数は3万5772戸と、平成バブル崩壊直後の1992年以来の低水準を記録した(不動産経済研究所調べ)。 その裏で、デベロッパーが抱えるマンションの在庫は年々増加。大手4社の2016年度(12月末時点)の在庫は2158戸と3年前に比べ3倍弱にまで膨れ上がった。 |
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| No.1625 |
で、なぜか都心部で格安で作ってくれる長谷工施工の羊羹型マンションが増えてる、と。
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| No.1626 |
大分話しが逸脱しですね。
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| No.1627 |
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| No.1628 |
まあいずれにしても東京の不動産なんて世界から見るとどうでもいいレベルなのは確か
オーストラリアやシンガポールの後にちょっとだけ考慮されるレベル まあとりあえず原発処理めどつけてからほざけよ |
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| No.1629 |
>>1628
手放しに日本が伸びるとは言わないが、日本の法人税率は世界的にも高い。原発処理問題も確かにある。 逆に法人税率がアメリカに倣って減税されたらそれこそ日本にかなりの資本流入が想定される。原発の例も同じ。そりゃ、これだけの国。オーストラリアに比べれば成長余地は少ないが、そもそものステージが違う。 |
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| No.1630 |
>経常黒字国、対外純資産の二つで大体説明できる
できないよ。 |
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| No.1631 |
最近は逃避通貨としてビットコインが選好されたりしてるけど対外資産とか貿易黒字とか何の関係もないから 笑
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| No.1632 |
法人税率がアメリカに倣って減税されても日本には魅力ないから資本は流入しないよ。
足立区江戸川区墨田区全部更地にして再開発+羽田第二位やらないと何の魅力もない。 |
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| No.1633 |
ヤマトも大幅値上げか。。
いよいよハイパーインフレの導火線に火がついたらしいね。早いよここからは。@ 5000になっても驚かない。 |
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| No.1634 |
>>1631
うーん、良く知らないでテキトーなこと言ってるな。 ・ビットコイン取引の9割は中国 ・中国は外貨両替の当局規制あり、元安加速から個人マネーがビットコインへ流れている。 リスクオフ時の世界のお金がなんの裏打ちのない仮想通貨に流れているんですかね？ 日本のデフォルトリスクが限りなく小さい（経常収支、対外純資産）から待避先とし円が買われるのだよ。お勉強がんばれよ。 |
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| No.1635 |
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| No.1636 |
新聞や本で読んだ知識以上に考えてるやつはいなさそうですね。
過去の説明はできても将来の予想はできないよ。 [一部テキストを削除しました。管理担当] |
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| No.1637 |
[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]
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| No.1638 |
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| No.1639 |
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| No.1640 |
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| No.1641 |
こう見ると色んな考え方があるけど海外は参考にならないから、新築が売れてなく在庫が昨年から積み上がってて、金利上昇局面にあるという日本の不動産市場のリアルと向き合った方がいいかと。
それで最悪数千万損しても欲しいと思えば買えばいいし、そもそも数千万援助ある人は気にしないで買えばいい。 自分はまだまだ竣工まで長いので様子見。 あ、いま賃貸じゃないですよ。←ドブ君対策 |
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| No.1642 |
2019年に大量に投資した中国人が一斉に売りにかかるって本当？
購入から5年経つと売却益への税金が安くなるとかで。 |
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| No.1643 |
>>1642
実際に一斉に売りにでるかどうかは分からないが、単純に5年たてば税率が39％から20％になるのだから売りが増えるのは当たり前の話。そんなこともマーケットは織り込んでいるよ。チャイナマネーの動きは分かりやすい。 |
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| No.1644 |
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| No.1645 |
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| No.1646 |
話が逸れすぎ
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| No.1647 |
みんなWWIIにぼろ負けして70年たっても原発すらまともに扱えず、失われた25年でまだ株価は高値の半値、
人口減少が止まらず生活保護増えて、でも民泊はこのマンションじゃダメ。収益より環境! そんな日本が不死鳥のようによみがえるシナリオなんですね。ないわー。自国バイアスかかりすぎ。 >1641さんの言うとおりだと思うよ あと、ハードカレニシーとか大笑いだからやめて。何か見ながら書いたの? 笑 |
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| No.1648 |
日本は地震も多いし洪水もあるしで安いだけでは…
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| No.1649 |
>>1644
2012年頃から中国人の爆買い→主に都心や湾岸のタワー。 これがあるからオリンピック後をきっかけに暴落するとかの話がでてるわけよ。 特に単身向けの投資用は危ない。セカンド利用で買った中国人もしっかりと含み益抱えているし、自国経済がヤバいから益だしすることも十分に考えられるね |
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| No.1650 |
>>1647
感情的な話しかできないのかね。 不死鳥のように蘇るというか、こんな成熟して高度な国そうはないぞ？もっと冷静に分析した方がいい。 日本滅亡論とかにすぐ惑わされちゃうんじゃなあか？ まずは日本国債がなぜこんなに低いのかから考えてみるといいよ、 |
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| No.1651 |
仮契約（17年8月頃？）から、実際の契約（20年2月までに）ってなると思うんだけど、
ローン特約ってどういう形になるの？ 転職（自己都合or倒産等）とか、与信悪化（カードの限度額が上がった）とかで 本審査落ちしたら、手付金帰ってこないのかしら。 |
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| No.1652 |
>まずは日本国債がなぜこんなに低いのかから考えてみるといいよ、
日本国債は高値。低いのは利回りや金利。そりゃカレニシーとか国債低いとかのまともな相手しなきゃなんないならこっちも感情的になるよ 笑 相場語るよりまずはまともな日本語な。中学の国語からやり直すといいよ。 |
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| No.1653 |
>1648さんの視点はまとも
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| No.1654 |
>>1652 マンション検討中さん
現実の置かれた環境に不満なのだろうね。 外国で金融不安が起こると、比較的安全な日本の通貨円が買われる意味がわかるかい？ 世界で最も信用があると判断されるからだろ。 日本を下卑しても現実は何も変わらないよ。 |
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| No.1655 |
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| No.1656 |
カレニシーってなに？？
カレンシーの間違い？？ |
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| No.1657 |
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| No.1658 |
1640です
訂正 ハードカレニシー× ハードカレンシー◯ |
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| No.1659 |
>>1657
そうですね。自国通貨建て国債という優位性からですね。 そろそろ逸脱が過ぎてきてますが、日本の将来を必要以上に悲観することはないですよ。それは将来を見据えて決まる国債利回りからも推して量ることができます。 そしてその日本の中心地となる東京でかつ注目されている本物件MSの資産性についても長期的にみてそんな大きな問題を抱えているものではないでしょう。 |
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| No.1660 |
ダメだでしょうw
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| No.1661 |
ここ買うなら絶対にブリリアマーレにした方が良いですよ。ブリリアマーレみたいなマンションは、2度と建たないって言われてますし。
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| No.1662 |
>>1661
自分もこの価格だとマーレかな。 中層300、高層330～350だったら決断できたけど、 今の不動産市況の中、3年先の契約でこの価格は正直キツイ。 更にタワマン価格は7千、8千は超えられないから、 商業施設が成功すれば価格維持はできるだろうけど、 その場合、マーレは現在の価格より上がる可能性大。 りんかい線はこちらの方が近いけど、B棟ならさほど変わらず、C棟ならマーレの方が近い。 ゆりかもめの駅は同じ徒歩3分で、しかも1駅豊洲側。 眺望も北西ビューはマーレの勝ち。 ただ、将来的には大和が土地を抑えているのでオリンピック後は眺望維持できないかも。 それでも第2小学校側は何も建たないけどね。 今マーレ買って5年～10年後にここの中古買うってのもありかも。 オリゾン買うのもありかもね。ガレリア、CTAはちょっと駅が遠い。 |
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| No.1663 |
>>1662
自分は有明ならＣＴＡかオリゾンかな 耐震タワマンは今後震度6以上の地震が来たら修繕するの大変だと思うよ 豊洲の某タワマンは東日本大震災で修繕に3億円かかったらしい ＣＴＡの修繕は数十万円、免震装置のおかげとのこと マーレは設備が豪華な分、何かあったときのダメージは大きいと思う 修繕積立金の増額や不安要素は資産価値に影響するよ 今建っているタワマンは100年は住める設計なのだから地震に強いというのは大事。 |
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| No.1664 |
マーレはちょっと前に最も買ってはいけないと言われてなかった？震災ダメージと共用施設で修繕積立金が大幅増額とか。
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| No.1665 |
住みたい街ランキング2017
有明は100位以内ランク外(笑) 豊洲ですら大幅ダウンの57位・・・ こんなもんに一喜一憂するのもなんだが、人気ねーな湾岸は。 |
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| No.1666 |
確かにそうかもしれないですね。
地震に強いのは大事。 マーレのホームページに地震に強い理由などが書かれてましたけど、地震の後に建ったマンションの方が当然地震には強いでしょうね。 ブリリアマーレの共有施設の豪華さやデザインは、完全に非日常ですからね。 もう2度と同じようなマンションは建たないと言われてる分、希少性が高いでしょうね。 |
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| No.1667 |
マーレってもう築10年でしょ、今更ないな…管理費維持費既に高い上にこれからもっとあがるし。
自分はCTAかBAC買うか迷ってる。BACは内覧したけど、眺望最高だった！免震築浅だし。 CTAも眺望良好！外観も好み。エントランスとかさすがだし、下のコンビニもなんだかんだ便利。 オリゾンも価格は魅力的なんだよなー築10年超えだけどなー |
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| No.1668 |
だいたい、こういうところで売り込みがされるようなマンションには、ろくなのない。マーレしかり。
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| No.1669 |
何とか売り抜けたいんでしょうね。マーレなんかだだ余りじゃないの？
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| No.1670 |
>>1665
そのランキングって東京以外に神奈川、千葉、埼玉、茨城に住む20歳～49歳を対象にしたアンケートでしょ？ 1位吉祥寺、2位恵比寿って時点で、なんか東京に憧れてる郊外の人の意見では？と思ってしまう。 年収1000万以上の都心に勤める社会人20歳～49歳に聞いたら、 だいぶまともな順位出てくると思うけど。間違いなく吉祥寺なんか上位に出てこないよ。 |
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| No.1671 | ||
| No.1672 |
大手不動産会社の全てに確認した結果です。
有明人気NO1は、全社がマーレを上げてます。 しかも、ダントツでトップということでした。 賃貸では、駐車場の確保の約束ができるのが、マーレとスカイのみらしい。有明では、駐車場の確保が賃貸募集で優位な条件の一つだと。管理組合が確りしてマンションライフの改善に取り組んでいるのも好評の要因だと。 http://bma33.com/ |
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| No.1673 |
熊本地震のように震度６～７が連続的に発生する状況下では大規模耐震マンションの被害はとんでもないことになると思います。
熊本地震でも既存の免震構造物の被害はほとんどなかったとのことです。 選ぶなら免震（妥協して制震）にしておくことは金利上昇のリスク以上に大事なことかなと。 更に湾岸タワマンを選ぶなら水害の可能性も考えて最低でも５～６階以上の部屋を選びたいな 東京湾は津波の想定は３ｍとのことですが何が起こるか判りませんから。 |
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| No.1674 |
地震に怯えてる人は大変だね。
マーレ規模のタワマンが大規模損害を受けるくらいの地震が来たら住んでるとこより、他の事心配した方がいいよ。 おそらく東京壊滅してるからね。 |
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| No.1675 |
>>1674
もし東京が壊滅したらローンがリセットされ、それまでの生活が保障されるのでしょうか。 福島や熊本を見ている限りそうとは思えません。 確かにマーレ規模のマンションが致命的なダメージを負う可能性は低いでしょうけど、震度５強以上が起こる度に修繕費がかかる可能性があるのはかなりのリスクだと思いますよ |
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| No.1676 |
311のダメージは見えない所も受けているでしょうからね。次来たらヤバイ気もする。
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| No.1677 | ||
| No.1678 |
商業施設次第だよね。これから先に商業施設一体型の複合開発がこの面積規模でそんなにあると思えず期待してます。高層310以下だったら即買いなんですが迷うところです
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| No.1679 |
同じ湾岸なら品川の中古選んだほうがよさそう。
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| No.1680 |
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| No.1681 |
>もっと規模の小さいマンションはどうなるの？
内陸の3階以内の小規模箱型鉄筋より強いものはないだろ。よく考えろよ。 大規模湾岸高層なんて全く強くない。技術で建ってるだけ。 |
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| No.1682 |
一級建築士の立場で言わせて貰えば、強さなんてものは内陸？だろうが湾岸だろうが同じです。
違うとすれば、湾岸は基礎に莫大なコストがかかる。 |
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| No.1683 |
低地の表層地盤増幅とかも考えると
同じコストなら湾岸高層は一般的に 揺れやすく壊れやすいで間違ってないと思うけど。 |
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| No.1684 |
>>1677 検討板ユーザーさん
規模の小さいマンションのヒビはあまりの気にならなかったけど、タワー低層階の外壁に斜めのヒビが無数に入っているマンション見た時、次の大きな地震でポキッといきそうで怖い！と感じました。そんなことにならないと思いますが、タワーなら内陸の免震がベストかな。 |
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| No.1685 |
湾岸の土地が安いのは、建築に莫大なコストがかかるからだよ。
少なくとも、内陸より地震に弱いと言う事はありえない。 あとは免震構造などで守るしかないわな。耐震は本当に壊れるよ。内陸の古い物件はマジで危険。 |
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| No.1686 |
どっちのマーレでもいいが住民のマーレ推し気持ち悪い。地域のランドマークから引きずりおろされるから悔しいのか？
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| No.1687 |
マーレは所詮東京建物。タワマンはデベも極めて重要。コグレなんか場所良くても酷い。
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| No.1688 |
>1680
品川物件とは一般的には駅歩10分圏内の高輪アドレスと港南ならVタワーやCT品川あたりまでのことですね。エントランスから改札まで18分もかかり、最寄り駅も天王洲アイル駅であるWCTは基本は天王洲アイル物件の枠です。品川シーサイド、大井町も同じくくりですね。天王洲アイル駅は便利ですが、りんかい線にも近いスミフのタワーが売り出しを開始したようですね。この物件と比較しています。どっちも素晴らしい物件なので二つ買っちゃおうかなあ。 |
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| No.1689 |
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| No.1690 |
>>1686 マンコミュファンさん
別に悔しいとかじゃなくて、リーズナブルと言ってるだけ。 高くていいのは当たり前。近隣中古より3割4割高は高過ぎです。 そのわりに建物の仕様は低いし、商業施設任せだし、やっぱりタワマンは建物そのものに魅力が必要ですよ。 駅近言っても、豊洲のシエルや勝どきのビュータワーは人気ないじゃないですか。 |
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| No.1691 |
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| No.1692 |
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| No.1693 |
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| No.1694 |
>>1672
近年稀にみる典型的なステマって感じだなｗ 駐車場を確保できる≒常に余ってるってことでしょ？ 10年経過しても改善できてないんだから需要がないってことじゃん 管理全体からみると問題だよね、足りないぐらいが丁度良いっていうし・・・ もちろんそんなこと微塵も気にしない富裕層セカンド層が住んでるんだろうけどｗ |
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| No.1695 |
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| No.1696 |
ここは、ＰＯＯＬありますか？それとＳＰＡは？
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| No.1697 |
>>1694
確かに駐車場の余りは問題にはなっているけど、いざって時に余ってるのが本当の贅沢。 マンションって買った当初は頭金入れてお金もないけど、段々とまた貯金も増え、ない車を買ったり、妻用に車を買ったり、趣味用の車を増車したりってよくある話。そんな時に駐車場ないってちょっとね。どこでそんなに飛ばすのさ？ってほどのパワーの外車が多いけど、それもいざって時の余裕（＝贅沢）なわけだしね。 タワマンの良さって共有部の豪華さにあると思うけど、豪華さ求めるわりには管理費・修繕費はケチりたいとか、思考が貧乏なのはなんかなぁって思います。 ちなみにマーレは8年経過です。新築タワマンを買って10年固定で10年しっかりローン減税受けて10年で売ってくという思考はアリだと思います。ただ、今は新築買うにはタイミングが悪い。 |
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| No.1698 |
>>1697
もう分かったからどっか行きなよ、いい加減スレ違いだからｗ マーレの都心側の眺望が素晴らしくて管理組合もしっかり機能してるのは知ってるけど、 駐車場余ってて震災喰らって10年目の修繕を控えてて、どこの貧乏くじ物件だよｗ って見方もできる訳だし、過剰なヨイショは逆効果というか中古売り抜けたいのがミエミエで萎える |
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| No.1699 |
でもやっぱり、ここの検討には近隣中古はどうしてもからんできますよね。近隣からここへの買い替えも多いだろうし、空いた中古を狙ってる人も多いでしょう。有明全体を大きくかき混ぜる、攪拌棒のような物件ですね。
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| No.1700 |
>>1699
買い替え特需は実質三年後だよね？ その頃には10年を越えて修繕や財務状況を確認できるし、 既存物件を買い叩くなら二年後三年後でしょう？ もちろん待てないとか有明の将来に賭けてるんだったら止める理由もないけどね 坪200前後の物件なら買っといても大怪我はないだろうし |
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| No.1701 |
３１１のとき、豊洲はあまり液状化しなかったけど、有明は結構、波打っていた。埋立方法とか時期とかに違いがあるのかな？
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| No.1702 |
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| No.1703 |
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| No.1704 |
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| No.1705 |
アイランドやWCT、パークシティ豊洲やザトーキョータワーズなら知ってるけどマーレってどこ？高いの？
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| No.1706 |
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| No.1707 |
有明で波打った？（笑）
聞いた事ないね。 |
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| No.1708 | ||
| No.1709 |
>>1705
マーレってオリゾンマーレだよ。相場は坪200-220万の激安有明マンション。あとはブリリアマーレ。同じく坪単価240万円の激安マンション。東京建物シリーズはみんな同じような感じ。有明中古で坪300超える物件は一つもなし。そんな中ここはいったいいくらで売り出すつもりなんだろうね。 |
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| No.1710 |
どっちのマーレも都心側の空き地はタワマンになる可能性があるんだよね？
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| No.1711 |
豊洲アーバンドックがベンチマークとしたらかなり高いね。果たして。
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| No.1712 |
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| No.1713 |
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| No.1714 |
>>1710 匿名さん
地元はオリゾンとマーレで呼び方分けてるけど、 オリゾンの裏は長谷工、マーレの裏は大和が土地を持ってる。 オリゾン裏は解体工事も終わり更地になったからそろそろ情報出るのでは？ ここの売り出し考えると購入者を足止めするためにも早く出すべきだと思うけどね。 向こうはゆりかもめ徒歩1分の土地でここの商業施設も目の前みたいなものだからね。 |
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| No.1715 |
なんかごっちゃになっている感じ
オリゾンマーレの裏は大和ハウス（解体が長谷工） ブリリアマーレの裏はまだ決まっていない、ここは有明レガシーエリアではないでしょうか？ |
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| No.1716 |
>>1714
だね 最近周辺の中古推しが目立つけど、 恐らくオリゾンの都心側は塞がれるから注意が必要 長谷工×大和の分譲がほぼ確定で、 近々に説明会が開かれるらしい（のらさんブログ参照） ただ割り切ってガレリアやオリゾン他の坪200前後の部屋を買う分には、 大怪我はないだろうし悪い選択ではないと思う |
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| No.1717 |
オリゾンなんて都心側の眺望しか価値ないから暴落確定じゃん…だから売り逃げの為無理推ししてたのか。
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| No.1718 |
>>1716 匿名さん
少し前にブリリアのマーレの北西住戸見に行ったら不動産屋が正直に眺望はなくなるかもと言っていた。売主にとっては言って欲しくないよね。 長谷工大和のとこは、ここが防音壁になって静かでいいかもね。プラスちょっと魅力的な施設もしくは仕様だとしたら目が眩んじゃうね。 |
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| No.1719 |
>>1716
のらさんのブログ見ました。訂正は言ってましたね。 オリゾン裏はタワマンで決定。4月に住民説明会があると。 これって結構なニュースじゃないですか。 このタイミングで出てくるということは完全にここを意識してますね。 しかもここにはない北西のシティビューがある。ゆりかもめ徒歩1分。 そしてここよりも安い。（のらさん予測） 晴海の価格見てからと思ったけど、 オリゾン裏の大和ハウスの価格も見てからここを判断しよう。 そう思ったのは自分だけですか？ |
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| No.1720 |
なるほど。将来見る参考に。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/48993?page=5 |
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| No.1721 |
>>1719
売れ残っても平気っていう住友と、確実に４期までに全戸を売り切るという大和ハウス。 大井町の例もあるので当然大和ハウスの方が安くなるでしょうね。 ここ買って竣工時には既に大きな含み損を抱えるくらいなら待つべきだと。 |
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| No.1722 |
>>1720
現代の嘘情報じゃ誰も売ってくれないぜ。笑 |
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| No.1723 |
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| No.1724 |
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| No.1725 |
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| No.1726 |
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| No.1727 |
マーレの中古は無し！でコンセンサスですね。
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| No.1728 |
本当に＠330なの？有明に＠330出すなら港区湾岸の中古のほうが良いと思うのは俺だけ？
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| No.1729 |
うーん、スミフは値上げしながら売るので1期見送ると高値で買う羽目になるのが怖い。
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| No.1730 |
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| No.1731 |
港区湾岸物件で330とかあるの？
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| No.1732 |
>>1727
自分はいまこんな感じだけどねぇ。 マーレを含めた近隣中古 ＞ 大和有明 ＝ 三井晴海 ＞ 住不有明 やっぱり今の新築が売れてないマーケットと金利が気になるよね。 6000万35年組んだら、金利0.1%上がる毎に総支払額120万、月の支払い3千円増えるからね。 1%が2%になったら3万増える。 だから今すぐ住めるとこ買うか、様子を見るか、かな。 一応今月晴海のMRも行くけどね。 |
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| No.1733 |
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| No.1734 |
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| No.1735 |
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| No.1736 |
三井ならともかく、スミフは三井より大和よりだろ。
財閥だから資本はあるけどね。 だから長期在庫ができるのだけど。 |
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| No.1737 |
関係ないけど、なんか東京ベイって呼び方、懐かしさを感じませんかね…
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| No.1738 |
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| No.1739 |
三井よりスミフのがいいよ
スミフのがかっこいい 三井はファミリー、スミフはスタイリッシュのイメージ |
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| No.1740 |
スミフは関西っぽいデザインな感じ
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| No.1741 |
関西っぽいかな？
あんまりゴテゴテしてなくて都会のオフィスビルっぽい洗練されたイメージあるけど |
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| No.1742 |
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| No.1743 |
確かに。関西っぽくはないね。
まんまオフィスビルみたいなマンション作るイメージ。 豪華に見せたいって意味なら関西的？でもなんか違うね。 |
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| No.1744 |
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| No.1745 |
すみふの価格設定が半端なく高すぎて・・・
大井町にしてもココにしても相場を無視しすぎて呆れるわ 一定の室数が売れれば黒字になるって考えで、売れ残り上等商法は受け入れられないな。 |
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| No.1746 |
スミフは高級に作って、馬鹿高く売るのが仕事だと思ってる。
少なくとも良い物を作るので俺は好きだよ。 |
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| No.1747 |
高級風に作って高く売る、という感じだよね。
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| No.1748 |
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| No.1749 |
そうか？
豪華な造りが住友の真骨頂だと思うぞ。 |
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| No.1750 |
あー、共有施設は超豪華だけど、占有部分がイマイチということかな？
だったら分かるけど、占有部なんて、リフォームで幾らでも何とでも出来るぞ。 |
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| No.1751 |
共用部は豪華、専有部はチープな印象
特にエントランスは力入ってるよね。 けどTTTなど少し前の広々とスペースを使ってるマンションに比べると今の物件は質素に思う。欲しいとは思わんけど。 |
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| No.1752 |
TTTの検討スレが残ってるから、読んでみれば。
外廊下とか、お見合いとか、色々書かれているから。 |
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| No.1753 |
専有部はシンプルな方が嬉しいけどな。
どうせリフォームするし。 無駄に豪華にして価格が高くなるより良いと思う。 |
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| No.1754 |
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| No.1755 |
>>1753 匿名さん
スミフがケチるのってリフォームでもどうしようもないスラブ厚とか階高だけどね。あと食洗機とかクーラーもオプション扱いにしたりとかせこいのばっかだよ。 |
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| No.1756 |
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| No.1757 |
食洗機とかタンクレストイレあれば高級なんですか？その方が素人騙しの気がしますが？
そもそもスラブ厚なんて工法で変わるでしょ。分厚く頑丈に作れば良いなんて旧耐震の発想。 スミフのマンションはスタイリッシュで人気あるのは事実でしょ。ただ高いから選ばれないだけで(笑) |
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| No.1758 |
スラブ厚と工法は、直接関係ないんじゃない？
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| No.1759 |
在庫が一杯あるってことは価格と価値が比例していないって事。
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| No.1760 |
建設経高騰＆マンションバブル絶頂のこの時期は都心の中の都心の物件以外、
どこ買っても高値掴みだよ。 デベは目につきにくいところからガンガンコスト削減をしてるけど、 売り出せばなんだかんだで売れる時代が続いているから不思議な時代だねぇ～ |
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| No.1761 |
有明レガシーエリアかどんなものになるかによるな
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| No.1762 |
1人でも多くの人がマンション購入で幸せになって欲しいから、マンションマニアである私の知ってることを書きます。
まず、湾岸エリアタワーマンションを検討してるなら、一度は見た方が良い物件は、以下だと思います。 品川→ワールドシティタワーズ 豊洲→アーバンドックパークシティ 勝どき→ザ東京タワーズ 有明→ブリリアマーレ 他にも見た方が良い物件はありますが、この4つのマンションは、湾岸タワーマンションが人気になるきっかけとなった各地区を代表する現時点でランドマーク的なマンションです。 築10年くらいの物件ですが、今と違って建築費や土地が安い時代に作られたので、共有施設の豪華さ充実度、専用部に使われている素材に妥協がなく、マンション自体のグレードは非常に高くなっています。マンション自体のグレードでいうと、六本木ヒルズなどよりも高いです。 逆に、最近建った湾岸タワーマンションは、色々な部分に経費削減を行なっているので、見た目は綺麗でも、ちゃっちい感じのものが多いんです。 |
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| No.1763 |
そして、有明に特化すると、オリゾンマーレ、ガリレアグランデ、ブリリアマーレは、プロパストという会社のテイストが深く入っているので、高級感やデザイン性が高いです。
オリゾンマーレ 非日常を味わえるリゾート感のあるデザイン性の高いマンションで人気があります。共有施設も最上階に集約されていて独特の大人の雰囲気があり、barで住民同士が話しやすい雰囲気があります。 ただ、ゴミ捨て場が各階になく、一階にしかない点が残念でならない。 部屋のグレードは非常に高いです。 セカンドハウス的なコンセプトのマンションですね。ただ、プールが2レーンしかなく規模も小さいので利用者は少ない。戸数も少ないので、今後の維持費が大変だと思います。 ガリレアグランデ オリゾンマーレと同じく、とてもデザイン性が高く大人のセカンドハウス的な雰囲気です。 共有施設は若干控えめ。 プールが2階にありますが、規模が小さいので、ほとんど誰も使っていません。 屋上の庭園は素晴らしいです。 駅から遠い。 ブリリアマーレ オリゾンマーレの拡大発展版のマンションです。 共有施設の豪華さは、グランドハイアットホテルと同等かそれ以上で日本一だと言われている。 管理組合がしっかりしていて、バーをレストラン化したり、スパやプールやジムのパスポートを発行したり、毎週土曜日に音楽会を開催したり、非日常を日常にというコンセプトを実践している。 将来北西側の眺望がどうなるかわからない。 オリゾンマーレ、ガリレアグランデよりも、専用部は少し一般的。ゲストルームはホテルのスウィートルーム以上の贅沢な作りだが、金曜日土曜日は予約が取れない。 将来的に修繕費が2倍にはなる。 有明の街を開拓してきたプロパストがリーマンショックで傾いてからプロパストが手を引き、東京建物が有明のマンション建設に力を入れる。 しかし、やはりプロパストテイストが入っていないマンションは、豪華さやデザイン性が劣る。 ブリリア有明スカイタワー マーレの横に建ったマンション。良いマンションに越したことはないが、マーレと比べるとガーデン以外は全ての面で劣る。 最上階は半分が住居で半分が共有施設。 マーレがホテルを目指しているマンションで、スカイがアートを目指しているという感じ。 キッズルームもあり、有明の中では最も家族向けに適したマンションかもしれない。 スーパーがマンションの一階にあることもメリット。中古物件の流通も多く、管理も良好。 シティタワー有明 住友単独のマンション。 有明マンションの中で、唯一共有施設がないマンション。そのぶん、他のマンションに比べると修繕費の心配が少ないと言えそう。ただ、住戸数が少ないのでなんとも言えない。そして、ダイレクトウィンドウ。北西側は、有明アリーナで確定してるので永久眺望。眺望の良い部屋なら、資産性は維持できるかもしれない。 共有施設に興味なく、有明の眺望が好きな人にはいいかもしれないが、駅からもスーパーからも遠い。 |
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| No.1764 |
ブリリア有明シティタワー
東京建物と住友が建てたが、至る所で経費を削減しているので、共有部や専用部に使われている素材がショボい。しかし、レインボーブリッジに1番近いマンションであり、眺望はとてもよい。 駅から遠い。最上階に共有施設を集約している。 個人的に、将来は最も資産価値が落ちるマンションだと予想してる。 ただ、地震には有明の中で1番強いマンションだと言われてる。 こんな感じかな。 結局有明は、東京都が有明レガシーエリアとして、どのような施策をするかが重要です。 北西側をオリンピック記念公園にして、代々木や駒沢のように大きな公園として整備し、テニス、バレーボールなど、あらゆるスポーツの聖地になれば人気上がると思います。交通の面は、はっきり言って、豊洲や勝どきより実は便利です。 りんかい線、ゆりかもめを使えば、都心のどこにでも行けます。大江戸線や有楽町線だけしか通っていない場所より、有明が不便と言う人は、本当の東京を知らない人だと思います。 もしも、中央区主導で進めている東京駅や銀座直通の路線が現実化したら、他に類を見ないほど利便性の高い街になります。 晴海の選手村跡地に7000近い住宅が供給されることを考えると、新しい路線ができる可能性が高いような気がします。今の晴海は本当にふ便利なので。 本題ですが、このトリプルタワーは、正直博打に近いです。まず、ダイバーシティよりも規模が大きい商業施設を住友が成功に導けるか… 住友じゃなくて、実積のある森ビルだったらかなり期待できたのにな… 投資用にワンルーム買うくらいなら考えるけど、 7000から8000の物件は怖くて手を出せない。 新築マンションはいいことしか言わないし、建ってみないと本当にわからないことが多い。 マンションを作る素材とか、見えないところで色々とちゃっちい箇所がある気がする。 マンションは300万くらいあれば新築同様にリフォームできるので、湾岸人気を引率した築10年のハイグレードマンションの中古を買ってリフォームするのが1番だと個人的には思います！ |
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| No.1765 |
ブリリアマーレの北西は小池を信じるならレガシーエリアで中層階から上は眺望が確保され、資産価値が上がるのではないか。
有明北がスポーツ・イベントエリアになり、商業施設ができ、BRTで都心アクセスが劇的に変われば大化けも期待できる。 |
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| No.1766 |
結局、住友がけち臭くなく、質の高い建物に仕上げるか。大型商業施設は成功するか。東京都が、有明レガシーエリアとして有明の価値を高められるか。ここがポイントのようですね。
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| No.1767 |
品川シーサイド駅で、ティッシュ配ってましたね。
集客好調物件に小判鮫お疲れ様です。 
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| No.1768 |
スミフは関西の成金イメージ。町の景観を悪くする
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| No.1769 |
>>1767 マンション検討中さん
集客好調ってそれぞれ300戸ぐらい放出するんですか？ あの規模で100や200だったらお笑いなんですが。 食いあって総契約数は300届かないと見てるんですけどお手並み拝見ですね。 |
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| No.1770 |
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| No.1771 |
ずっと誰も知らない世界へ。
↑ いいかげん飽きません？ すみふ物件を検討するのは体力がいる。 |
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| No.1772 |
飽きるってどう言う意味？
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| No.1773 |
いみふ
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| No.1774 |
1769
なんか粘着質そうな人がいますね。300戸放出するかなんて知るわけないでしょ笑 住友お得意の小判鮫大量ティッシュ配り部隊を揶揄しただけでしょうに笑 ちなみに300戸放出って、供給のこと？ 積水だと約半分、プライムなら3分の1になるけど、あなたのいう集客好調物件の定義はそこなの？第一期300きると好調物件じゃないんだ。 ちなみに最近の500戸超えた大規模物件で3分の1以上一期供給なんてねーよ笑 てか集客好調じゃない物件で今日みたいな平日の昼間に複数の人員かけてたとしたら、ただのあほだろ笑 |
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| No.1775 |
なぜか三井晴海に近鉄とか新日鉄興和とかJXとかがいきなり売主に入ってきて荒れてる。
住不としては棚ぼたの可能性が! |
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| No.1776 |
ギャラリー行ってきました。70平米ナイス間取り32階でも、安いと思わせるタイプありました。
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| No.1777 |
でいくらだったんだい。安さだけ匂わすなら住友の営業と認定するよ
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| No.1778 |
>>1774 マンション検討中さん
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000023082016... https://www.31sumai.com/news/2016/0916_01.html これってつい最近だよ？ アホなの？ ちょっと前でもKTTもGFTも500戸出してるよ？ ご近所のここも1/3出してるよ？ http://www.jutaku-s.com/news/id/0000021438 本当に人気物件なの? 草生えるんだけどw |
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| No.1779 |
荒野に1500戸はどうやったって大変だよ。しかも高値チャレンジしようってんだから
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| No.1780 |
銀座から5km程度で荒野と言われましても（笑）
どんな開発されるのか知らないのかな？ 
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| No.1781 |
>>1776 匿名さん
32で6千後半＝約7千ってとこでしょ？ あそこたぶんオリゾン邪魔でシティビュー良くないはず。 つまりただの北向き。 しかもナイスな間取りというか、よくもまあ70で3LDKにしたなぁって感じでしょ。 あんな狭いリビング嫌だからプラン変えて2LDKかな。 これはここに限らず最近の建築費高騰でどこもこうだけど、オリンピック終わったらまた間取り広くなるのかな？ |
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| No.1782 |
>>1778 匿名さん
GFTもKTTもその年で1番人気があったお買い得タワマン。当時でもスミフでそんな売れてるマンションなかったんだから比較するのは可哀想ですよ？わざと意地悪でいってるんでしょうが… |
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| No.1783 |
広くならないですよ…80～100平米のマンションの需要が強いのは湾岸だけ。他のエリアだとその広さは戸建て買うから。
建設費は移民受け入れでもしないと、もう下がらない。建設作業員の高齢化は深刻。人がいないから人件費が下がらない。 また東京は再開発ラッシュ。 |
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| No.1784 |
オリンピック需要と、震災対応あるので、建築費は高騰するでしょうね。
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| No.1785 |
荒野より君に告ぐ 僕の為に立ち停まるな
荒野より君を呼ぶ 後悔など何もない |
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| No.1786 |
>>1782 匿名さん
違いますよ。 普通の人は免許更新の時しか用のない鮫洲マンションの営業に言ってるんですよ。 |
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| No.1787 |
やはり、お台場より有明ですね。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/51118?page=3 以前、知り合いの新聞記者に「お台場の現在の人口構成と40年前の高島平の人口構成を調べたら面白いよ」と言ったところ、真面目に調べてきたんです。そうしたら2つの人口ピラミッドがぴったり重なっていた。 つまり、お台場の高層マンション群も、40年後には現在の高島平のような高齢化が進んだまちになる。 密集して建てられたお台場の超高層マンション群の多くは分譲ですから、住人が入れ替わりにくく、ローンを抱えたままそこで年を取っていく人々が続出する。 |
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| No.1788 |
うーん、どうだろうね。
高島平もショッピングセンターやイベントを誘致したり、日本を代表する大企業の本社などを誘致できていれば、今頃は違ったんじゃ無いかなーと思います。 高島平とお台場には既にそのような違いがあるのを見逃しているか、わざと気づいてないフリをしているんじゃないかな。もしくはバカなのかも。 |
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| No.1789 |
>>1787
記者や自称コンサル、アナリストなんてのはどれもこのレベルなんだろうな・・・ 台場は現行だと分譲や賃貸マンションはもう建てられない プレミアム化することはあっても廃墟というほど人も住んでないし今後も増えない 恐らく広い意味で湾岸エリアのことを指して言ってるんだろうけど、 それにしてもレベルが低すぎるというか前提が間違ってるんだから説得力がないｗ ちなみに台場がダメで有明が大丈夫な理由が分からないｗ 供給過多を心配するなら圧倒的に有明のほうがヤバいだろ |
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| No.1790 |
港南も豊洲も供給過多って言ってたけどね。
結局値上がりしてるもんね。 |
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| No.1791 |
開発が進めば値上がりするっていう、当たり前の論理が分からないから、「供給過多」って言っちゃうんじゃない？
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| No.1792 |
＞開発が進めば値上がりするっていう、当たり前の論理
その「当たり前」が、いつまで通用しますかねえ。 |
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| No.1793 |
節子。それ不滅の法則やで。
まさか、開発の意味や効果を知らんのか？ |
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| No.1794 |
>>1787 匿名さん
舛添さんがいれば…。 https://www.tokyoheadline.com/2020年の成功と30年後の東京の発展のために-舛添要_153805/ 大会が終わった後、東京が寂れてしまったり、有明とか豊洲といった地域がゴーストタウンになってはしようがない。ぐっと伸びていく街にしなければいけない |
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| No.1795 |
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| No.1796 |
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| No.1797 |
分譲が多いのは、むしろ有明。
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| No.1798 |
有明も賃貸多いよ。
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| No.1799 |
今日はイオン品川シーサイド店に、有明のブースが開設されてたが、やはり品川シーサイド二物件の集客かなり意識してるのね笑
外ではシティテラス品川イーストのティッシュ配りの人が2人くらいいたし。 当の品川シーサイドの物件はティッシュ配ってないという笑 |
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| No.1800 |
品川シーサイドの杜は坪300切る部屋もたくさんあり割安。なのに仕様もタワーよりかなり高く駅近、イオン目の前といま出てる東京中のマンションでは買いだと感じました。有明の将来にかけたほうが楽しいが坪280とかに下げてくれないと割高感が出る。
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| No.1801 |
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| No.1802 |
1800
あまり品川シーサイドをほめると住友営業が品川シーサイドをこきおろしますから、やめときましょう 品川シーサイド駅には住友有明ポスター、改札でたら、足元に天王洲の広告、イオンでは有明の告知ブース、イオン外前ではティッシュ配り。 かなりこちらの物件集客の小判鮫を狙ってますね |
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| No.1803 |
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| No.1804 |
>>1802 匿名さん
小判鮫は、スミフに限らずどこもやるんじゃないですか？マンションギャラリー行けば、たいてい他の会社のプラカード持った社員がたってますよ(笑) 広告の効率考えれば正解でしょ。近いエリアで他のマンションの情報が分かれば検討者には効率良いし…噛みつく所が違うんじゃ 。まぁ、品川シーサイドと湾岸のタワーマンションじゃ流石に検討者は違うと思いますが(笑) |
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| No.1805 |
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| No.1806 |
分譲賃貸も多いのでは？
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| No.1807 |
ティッシュ配りは集客好調な物件にあてないと意味がないから、まぁつまり品川シーサイドは集客がいいんだろうね。
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| No.1808 |
>>1803 匿名さん
そう。有明住友、晴海三井、周辺中古、のレス多いなか、突然品川シーサイド団地マンションの話されても(笑) 自由に書き込む場ですけど、あまり関係無い物件の事書くのは？？？ それこそ集客悪くて関係者が書いてるんじゃ(笑) |
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| No.1809 |
有明が豊洲以上になりますかね？街としても単価としても。
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| No.1810 |
A棟北西角住戸高層階とA棟南西角住戸高層階、どちらが良いと思われますか？
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| No.1811 |
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| No.1812 |
豊洲が坪300以下で動いてるのに立地も交通利便も劣る有明が住友売出し価格になるのはかなり苦しいはず。
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| No.1813 |
豊洲は次の物件で坪単価400万超えだぞ。（笑）
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| No.1814 |
有明はこれから日々変化していく街。住んでいて心地良いし。
すごく期待が持てます。 台場のメディアージュが閉店したのはちょっと痛い。ららぽがあるから良いんだけど。 小池さんも一度くらい有明きたらどうなのかね。 レガシーエリア構想を聞きたい。それで少し湾岸でいい事しないと都議選は湾岸エリアから都民ファーストは選ばれない。誰も相手にしないよ。 |
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| No.1815 |
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| No.1816 |
晴海通り沿いのマンション住んでたけど、窓さえ開けなければ音は気にならなかったから
南向きでも二重サッシなら大丈夫じゃないかなあ。 でも夜景とか考えたら北向きのほうがいい気はする。 |
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| No.1817 |
俺は断然北向き高層階だなあ。
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| No.1818 |
ココは必ずくると言われるオリンピック後の供給過剰暴落に便乗して中古を買い叩いた方が良いかな
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| No.1819 |
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| No.1820 |
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| No.1821 |
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| No.1822 |
前にも投稿したマンションマニアです。
何でも質問してください。 答えます。 |
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| No.1823 |
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| No.1824 |
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| No.1825 |
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| No.1826 |
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| No.1827 |
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| No.1828 |
>>1827
私の周りは少なくても撤退組が多いよ。 買い替えは初めて買う人と違って、そんなに新築タワマンにトキメキもないからね。 あと今はタイミングが悪すぎる。 買い替え組は一度購入した経験もあるのでいたって冷静。 今日も日経に下記のような記事が出てたよ。 「異変 マンション市場（１）戸建てよりも高い」 http://www.nikkei.com/article/DGKKASDZ08HWO_Z00C17A3PE8000/ |
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| No.1829 |
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| No.1830 |
>>1828 匿名さん
タイミングは、何時が良いかなんて分からないですよ。物件価格が下がっても金利が、あがったらフローは変わらないし結局、いつの時代も湾岸は欲しいか？欲しくないか？ ここも三井晴海も都心でタワー買える最後のチャンスになる可能性もありますからね。 悩みます。 |
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| No.1831 |
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| No.1832 |
アパホテル社長「不動産は買いたいときに買ってはいけない」
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20170313-00021591-president-b... |
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| No.1833 |
>>1832 匿名さん
こういう検討版に来てマンション自体買わない方が良いを連発する方って何が目的？ 自分が買えないのを市況のせいにしてる？ この物件に対して買わないなら、まだ分かりますが？ だったら検討版なんか見なければ良いのに… 私は、物件自体のメリット・デメリットが知りたくて、ここを覗いてるのですが。まぁ何を書いても自由とも思いますが(笑) |
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| No.1834 |
>>1830
> タイミングは、何時が良いかなんて分からないですよ。物件価格が下がっても金利が、あがったらフローは変わらないし結局、いつの時代も湾岸は欲しいか？欲しくないか？ ひとつ教えるとココは高く買って金利も高くなる可能性があるよ。 まさか今の金利でローン組めると思ってる？3年後の金利で買うんですよ！ なんで最後のチャンスなの？ これからできる数多くのタワマンは一体誰が購入するのさ？ ちゃんと考えてます？？ |
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| No.1835 |
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| No.1836 |
>>1834 匿名さん
一般サラリーマンがって事。オリンピック後も東京は開発目白押しですよ。本気でオリンピック終わったら半額になると思ってます？ 不動産は株と違って現物取引ですよ。 店頭金利が何年間変わって無いかご存じ？そもそも何を基準に金利が決まるか知ってます？本気で大幅に変わるとでも？ 都心近くに大型開発する余地がそんなにあります？晴海・勝どきなんて中途半端な場所なら別ですが？ パークタワー晴海は目の前に商業期待出来るけど。 市況だけで買うもの？自分の人生のタイミングに市況が合う奇跡の瞬間を待ち続ける？ 投資目的なら別ですが、ここは実際すむ方が多いでしょ？安く買って高く売る(笑)高く売れる時は、次のマンションも高いよ(笑) ちゃんと考えてます(笑) |
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| No.1837 |
今後三年で固定金利は1%近く上がるんじゃないかと思ってます。
ただ今の経済情勢を考えると向こう10年は固定金利は低水準が続くとみてますから変動で借りて10年から15年で完済しようかなと。 |
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| No.1838 |
>>1836 eマンションさん
だからタワマンは一般サラリーマンがターゲットなんだよ、オリンピック後も。 それと2013年夏は今より1パーセント金利高かったからね。 1パーセント高くなると月の支払い3万増えるよ。6千万35年だとね。 もちろん不動産には自分のタイミングもある。 だからといって市況を完全無視できるかという話でもない。 20年ぶりの不況ですよ？20年前何歳ですか？ その時に自分のタイミングが良ければ皆買ってたと思います？ ちゃんと考えてますか？ |
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| No.1839 |
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| No.1840 |
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| No.1841 |
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| No.1842 |
みんな優しいなあ。人の心配してくれて。この掲示板のおかげで勉強になります。
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| No.1843 |
まぁ、タイミングの良し悪しなんて分からんよ。
これから下落するのではないか？と予測する人が多いってだけ。 「考えてます？」とかあんま煽りなさんな。 |
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| No.1844 |
いつまでもマンション価格下落を待てるほど寿命が長く生活感がなく20年間の好不況の波も忘れられるような仙人のような方にはそう返信したくなる気持ちもわかります。
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| No.1845 |
色んな境遇の人がいるんだからそんな自分の価値観を押しつけなさんな。
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| No.1846 |
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| No.1847 |
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| No.1848 |
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| No.1849 |
>>1846
まあ、確かにマンション自体を検討しない人ならここにくることに疑問がでるけど、 （今は）検討しない（そのタイミングを見計らって情報収集している）人ならここきてもいいのでは？だから余り煽らない方がいいのでは？？ |
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| No.1850 |
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| No.1851 |
>>1848
色々な考え方、価値観をぶつけ合って様々な角度から検証するのは意義のあることだけど、「この考え方以外認めない」みたいな議論の仕方してしまうと建設的な意見がでてこなくなってしまうのでは？ |
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| No.1852 |
検討スレには検討者しか書き込んではいけない、というルールは利用規約にはありませんね。
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| No.1853 |
>>1850 通りがかりさん
フラット35が金利が高いのは当たり前。 変動が流行っていたのも知ってる。というか自分がそうしたから。 今と違って金利が下がる局面だったからね。 大きく借りるにはフラット35しかない。 |
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| No.1854 |
>>1851 通りがかりさん
建設的ってポジティブなでしょ？ あまりに何も見えてないポジティブ同士の意見なんて参考にならないよ。 例えばまだ若くて、結婚を機会に親の援助を受け初めてタワマン買う人のポジティブ意見参考になります？？ 市況が良くないのだから経験豊富なネガティブな意見は必要でしょ。 |
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| No.1855 |
>>1853 マンコミュファンさん
いまは銀行の超長期固定金利もフラット35並みの実質金利ですよ。 |
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| No.1856 |
>>>1855
はいはい、何でもいいですから一番実質金利が低くてかつ長く組めるローンを組んでくださいね。 会社と違って銀行の付き合いなんて気にしなくていいんですから。 どちらにせよ、ここは少し様子見で1期の売行きを見てみます。 で週末MR行く予定の晴海と比較します。別に急いでないのでどちらも様子見の可能性大ですけど。 ここがパークタワーで三井の商業施設ならなぁ。 |
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| No.1857 |
>>1854
いや、ポジティブな意見もネガティブの意見もあっていいじゃない。色んな角度からの意見があることが重要。 新婚さんの例も、1854さんにとっては不要であっても必要な人はいるよ。実際市況に関係なく買う人は大勢いるわけで、そういった意見も必要な人にとっては必要でしょ？ |
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| No.1858 |
>>1857 通りがかりさん
もちろん、ちゃんと新婚で両家からの援助がありますと言ってくれればね。 大抵はそんな事は言わず、恋盲目のポジティブになりやすい。 逆に普通に買えるけど市況が悪いから今は買えないよって言うと、買えないんでしょ？となる。 購入前向きな意見より多少後ろ向きの検討者の方が市況悪いし意見としては参考になるよ。 |
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| No.1859 |
>>1856 マンコミュファンさん
でも三井単独じゃ無くなってますよ。 あと三井だったらまた、ららぽーとだし、そしたら豊洲で買えば良いし三井じゃなくて良かったと思いますよ。 住友のお手並み拝見ですよ♪地元民としては何が出来きてもマイナスにはならないんで(笑) |
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| No.1860 |
売主がですよね？
私は商業隣接にあまり魅力を感じないので、晴海の方が立地は好きなんですよね。 電車も使いませんし。 うちは専業なんで商業施設なんて近くにあったら散財されちゃうので少しくらい距離があるくらいが丁度いいです。 どうせ平日は利用できませんし。 |
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| No.1861 |
>>1860 マンコミュファンさん
色々悩み所は、つきませんね。スミフの営業が言う通り高級の凄い商業出来れば大化けの可能性もありますが・・・ ただ有明は今は、のんびりしてて良い街ですよ～何も無いからかな(笑)緑も多いし道路も広いし。 あと私も好きですよ～晴海あたりは。昔住んでましたし。朝の異常な混雑さえなんとかなれば私も晴海派かな(笑) |
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| No.1862 |
>>1861 eマンションさん
混雑って勝どき駅ですか？ 私も有明好きですが、晴海に行くかもしれません。 それか少し様子見して、大和有明と東急豊洲も候補に入れるか。 私の場合、車通勤なんで晴海の方が2.5キロ近くなります。 |
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| No.1863 |
三井のオープンに合わせて、三井の話題がチラホラ…なぜ(笑)三井が好きなら晴海買えば(笑)
同時期に大規模検討するメリットはこれ♪ 関係者(笑)が、お互いの悪口言い合うから検討者に情報が沢山入る!! |
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| No.1864 |
関係者って言うとアク禁になるみたいですよ、お気をつけて。
私は単純にここと晴海を比較します。 今の市況からどちらも買わない可能性も高いですが。 |
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| No.1865 |
価格がのらえもんさんのブログで公開されてますね。
http://wangantower.com/?p=13410 |
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| No.1866 |
こうやって価格表見るとやっぱり有明価格じゃないね。
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| No.1867 |
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| No.1868 |
有明価格って150万くらいが実態レベルなのにね
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| No.1869 |
ドゥ・トゥールより凄いことになるんちゃうのこれ
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| No.1870 |
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| No.1871 |
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| No.1872 |
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| No.1873 |
知り合いの大手社員から聞いた話だと、建築費が2016年発注分から単価が結構下がってるらしいね。この坪単価だと多分引き下げ前の発注だろうね。2020年完成物件以降の建築コストが安くなり、今後周辺物件価格に引き下げ余力が出てくるとすると、今は待ちの方が良さそう。
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| No.1874 |
>>1873 匿名さん
損得で考えたら損する可能性大ですよね。 でも中には損得関係ない人もいますからね。 多大の援助があったり、一生住み続けるつもりとかで。 その人達でどれだけ埋まるかですね。 他の新築が売れてない中、ここだけ売れるってことが果たしてあるのか？ MR行ってますけど少しの間は離れて検討してます。 |
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| No.1875 |
待つっていうのは最悪の選択肢ですよ。
マンション価格は下がるのに時間がかかります。だいたい10年かかりますので、安く買えるとしても10年後。 もちろん、安くなる要素はないし、高くなる要素はたくさん。 待つ間の家賃とか考えた事あります？ 25万円の家賃だと、10年で3000万円かかります。これが無駄になりますね。 もちろん、安い賃貸で我慢するという手段もありますが、10年も安い賃貸で我慢できます？ しかも、安い賃貸でも15万円はかかるよね。 15万円の家賃だと、10年で1800万円かかります。これが無駄になりますね。 しかも10年間、チープな賃貸で我慢するなんて、人生をドブに捨てるようなもんですよ。 |
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| No.1876 |
思ったより安いっていうのが私の感想ですね。
そもそも、ここより安くて良い新築ってあります？ あったら教えて欲しいです。割とマジで。 |
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| No.1877 |
うーん、建築費は下がってないですよ。そもそも下がる理由が無いですもん。
しかも、いまからオリンピック関連建設も始まりますから、今から更に高騰します。 |
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| No.1878 |
>>1876 匿名さん
逆にそんなにいいって思うのは何故？ 高速道路目の前、眺望有明一悪い、マンションの仕様は低い。 駅近いのはA棟だけで、機械式駐車場は1つだけ。その1台に100台。 ジムすらない。 自分には100%納得できる内容ではないです。 |
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| No.1879 |
建設費は一旦少し安くなりましたが、去年12月あたりから再高騰して今がピークだった201410に迫る勢いです、残念ながら。詳しくは以下をどうぞ。国のデータなので正確です。
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/jouhouka/sosei_jouhouka_tk4_000112.h... これを見る限り、この物件も含む、今後建設されるマンションの建設費が安くなる見込みは全くないでしょう。 |
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| No.1880 |
>>1875 匿名さん
ドブ君は有明にも？ ここ数年で上がった不動産価格がなんで落ちるのに10年かかるの？ 金利も同じこと言ってた人いるけど、3年前1%高かったんだから、3年でそこに戻る可能性だってある。 まあ買うと決めたら何でもポジティブに考えた方が気持ち的にはいいのは分かるけどね。 あと人によっては賃貸だと家賃をカバーしてくれる会社もあるから、管理費等を考えると決して購入が正しいとは言えないけどね。 |
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| No.1881 |
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| No.1882 |
>>1881 名無しさん
オリンピック後に出来る物件も初めはオリンピック前に用地取得して工事しますからね… オリンピック後に計画されて、オリンピック後に用地取得して建設初めたら7.8年かかるんじゃないかな？て事で今から10年？ 湾岸エリアはオリンピックで開発進むし、価格は維持されると思いますけどね。ポジは楽観的と言われましが、むしろネガの一部の方が非常に楽観的な気が…なぜ大幅に下がると予測するのか？ |
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| No.1883 |
>>1880 匿名さん
不動産は現物取引ですよ。需要と供給のバランスや用地取得・建築費・人件費などのコストも価格に反映されます。10年掛かるとはおもいませんが時間が、掛かるのは事実だと思います。 金利と比べるものでは無いです。 |
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| No.1884 |
>>1883 通りがかりさん
でも金利が上がれば月の支払いは増えていきますよね？ それって不動産価格が上がってるのと同じことでは？ あと最近の湾岸は金利低下とともに価格が上がっていきましたが、それはどう説明を？ |
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| No.1885 |
>>1883
ほとんどが借金して買う以上、金利や減税とは切っても切り離せない ざっくり１パーで１０００万支払いが変わってくるけど、 ここ数年、しっかりマンション価格に転嫁されてるからねｗ 今後世間で言われてる通りに金利が上がれば、 （とはいっても上限はあるけど数年前の2～3パーまでは十分ありうる） 今は高値で契約して2～3年後の実効金利っていう最悪のタイミングかもしれない そうじゃなくても残債には常に気を配っておくべきだとも思う |
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| No.1886 |
>>1885 匿名さん
だからさ、変動金利はもう15年上がってないでしょ？どうして金利が2%あがる話になるの？それは固定金利の話であって、プライムレート連動の変動金利が数パーあがるなんて、隕石が落ちるより確率低いと思うんだけどどう？固定金利があがっても変動金利があがるとは思えない。固定金利が上下しても過去15年全く動かなかったんだから。 |
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| No.1887 |
>>1884 通りがかりさん
金利のようにあっという間に上がったり下がったりしないと言う事。 金利が下がったから価格が上がったんですか？価格が上がったから金利が下がったんですよね。 金利が下がったのは、色々要因ありますが、大きな要因は景気対策。 あと金利は住宅ローン金利の話ですよ。 不動産価格は上がり下がりしますが、緩やかなカーブで動きます。数年で大暴落するようなものでは無い。 |
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| No.1888 |
>>1885 匿名さん
あなたは固定金利と変動金利の違いをもう少し勉強したほうがいい。世間で言われてるのは固定金利の話で、短期プライムレートが上がるなんて誰も予想してない。もし上がるとしたらアベノミクスが大成功して2%成長を達成してから。さらにはアメリカのように0.25%ずつ段階的に、というような慎重な上げ方です。短期プライムレートは政策金利なので、政府の意向なしに勝手に上下することはありえません。 |
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| No.1889 |
国交省のデータ出して反論してる人もいたが、建築コスト下がってきてるの業界の常識。自前で工事やってる上場してる賃貸住宅メーカーの決算見てごらん。工事原価の低下で粗利が大分改善してる。ゼネコン発注単価も一緒。ただ工期が長いから顕在化するのに少し時間がかかる。
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| No.1890 |
そんなに家賃払うのがもったいないなら今すぐ中古買えば？
投資の観点なら待ち。 |
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| No.1891 |
>>1866
現実として、数年前の住宅ローン向けの金利は２パー前後だった、今は１パー前後 ただそれだけの話 そもそもマイナス金利や、減税考慮すれば逆ザヤなんていう現状が異常であって、 一定の期間が過ぎれば是正されるのは当たり前 もちろん国債や色んな絡みで政策金利が2パー3パーと急上昇するとは思ってないし、 そんなことは一言も言ってない 正直金利予想なんかどうでもいいんだけど、 営業マンは低金利や支払総額が変わらないことを押してくると思うけど、 金利上昇が明確な局面に入りつつあるからカツカツ組はくれぐれも気をつけてね、ってこと |
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| No.1892 |
>>1886 匿名さん
多くの人は固定金利で組むから固定が1%上がる可能性は十分にあるよ。 あと変動の優遇金利も変わる可能性は高い。 15年変わってない変動金利と住宅ローン金利は多少違う。 数パーセントは上がらないと思うけどね。 |
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| No.1893 |
金利１０年物で1%→2%に上がると現在の不動産価格なら7500→6500ぐらいのインパクトかな。
これでも総支払増えるぐらいだと思うが |
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| No.1894 |
>>1891 匿名さん
その一定の期間の内に買った方が得って話じゃ… あと、今、申し込めば優遇幅は固定してれる銀行多いって聞きましたけど… 政策金利が変わらないなら、優遇幅を設けてる内に買った方が得なんじゃ？ メガバンで普通に組める人はね♪ |
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| No.1895 |
>>1892 マンション掲示板さん
いやいや、固定金利があがったら、多くの人は変動で組むから 笑 今でも固定より変動金利を選ぶ割合は半々くらいじゃなかった？ いずれにしても優遇金利幅はこれから縮小するけど、せいぜい0.5%のアップくらいなので不動産価格への影響はあまりないですよ。わざとミスリードしてるなら悪質ですが、本気で金利と不動産がタイムリーに連動してると思ってるならもう一度大学生からやり直したほうがいいレベルの残念な方ですね 苦笑 |
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| No.1896 |
>>1889 匿名さん
いやいや、政府が出してる統計の方が遥かに正確だから 笑 賃貸住宅メーカーの決算書って言ってる時点で頭悪い。建設費は人件費と資材費の総計であって、これは国土交通省が正確にモニタリングしてますから。建設費が下がってるのが常識、というのはあなたの少ない知識と人脈の中の話で、実際の鉄筋やコンクリート、人件費別の調査でも、建設費が今年に入って下がっているという事実は確認できません。民間の調査機関のレポートでも今年に入って建設費はあがっています。このままあがれば2014年のピークを超えるので、そのタイミングで経済紙のニュースになるでしょう。見出しは「建設費再高騰、過去10年で最高に」でしょうね。 |
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| No.1897 |
>>1895 匿名さん
タイムリーというのがどの程度のことを言っているか分からないけど、不動産価格と金利は完璧に連動しているよ。商業不動産に比べ住宅は連動性が低いってだけ。 金利が上がれば不動産から金は逃げて、金利が下がれば不動産に流れ込むってのは経済の基本的性質やで。 |
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| No.1898 |
>>1895
せいぜい0.5%って、6000万35年で組んだら総額で600万超、月にして1.5万程支払が変わるよ。 金利と不動産がタイムリーには動かない。金融経済学的にはそうなのでしょうね。 しかしドゥトゥールは金利低下とともにタイムリーに価格を上げましたからね。 実際に営業は不動産価格ではなく、35年で組んだ時の総支払額で前と変わりませんよと営業していました。 湾岸が6千、7千万時代から、7千、8千万時代になったのも金利の影響が大きいですよ。 逆にこんなに新築が売れていない市況で、 金利は変わらないとか、今買わないと損とか言ってる人の方が悪質ですよ。 どれだけ頭のいい人たちが買い控えしてると思います？ それとも買い控えの人達がバカで、貴方が天才ということなのかな？ |
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| No.1899 |
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| No.1900 |
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| No.1901 | ||
| No.1902 |
>>1898 マンション掲示板さん
これだけの低金利、金余りの状況で不動産価格が高騰したのは至極当然。ただ、いきすぎて調整に入っている状況というのが今。 買い控えてるって人が多いのも事実だけど、逆にいうと購入意欲がある人は多いんだよね。 つまりは下落するとすぐに購入する人が現れる為、現状の金利水準下では価格の下値余地は少ないって状況。しばらくは高値維持ってのがプロの見解。 |
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| No.1903 |
>>1897 通りがかりさん
程度の問題ですが、住宅ローン金利と居住用不動産の連動なんて無いに等しいですよ。 金利が1%→3%にならったら不動産価格1/3 になるんですか!? それならあなたの意見に大賛成!! |
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| No.1904 |
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| No.1905 |
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| No.1906 |
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| No.1907 |
>>1902
>買い控えてるって人が多いのも事実だけど、逆にいうと購入意欲がある人は多いんだよね。 >つまりは下落するとすぐに購入する人が現れる為、現状の金利水準下では価格の下値余地は少ないって状況。しばらくは高値維持ってのがプロの見解。 買い控えている人も多いけど、購入意欲がある人も多い？どっちだよ！笑 プロの意見なんて当たったことあるか？ だったらプロの意見信じて株でも不動産でも買えるだけ買いなよ。 これだけ不動産が売れてないのに、購入意欲がある人が多いって、どうやって調べたんだろう？ ちなみに自分はここのMRでは3回も行って購入意欲あるように見せてるけど、実際はないよ。笑 |
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| No.1908 |
もうマンション価格のピークが過ぎたのは業界の不都合な真実。どこまで下がるか。
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| No.1909 |
工事発注単価は下がってないよ
大規模マンションを発注するスーパーゼネコン、準大手ゼネコンは、他にオリンピック関連、再開発関連の仕事で2020年ごろまでは見積もりの受付すらしてもらえない状態です |
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| No.1910 |
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| No.1911 |
2020年以降見据えて下がりだすところでしょ。
オリンピックで工事原価40%位上がったから、元に戻るとしたら結構なインパクト。 |
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| No.1912 |
建築費が少なくとも２０１６年１２月時点で下がっていないことは国交省のデータから確認できますね。
ゼネコンの決算云々言っている人はソースを出してください。特定企業の粗利益率が上がっているというだけなら理由はいろいろあり得ます。 |
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| No.1913 |
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| No.1914 |
>>1913 匿名さん
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/jouhouka/sosei_jouhouka_tk4_000112.h... どうぞ。この読み方もわからない残念な人でないことを願います。 |
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| No.1915 |
>>1910 匿名さん
住宅の工事費用も下がってません。国交省の資料に工事内容別の工事費用の推移が載っていますが、レジデンスの工事費用も下がってないどころかまた上がってきていますね |
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| No.1916 |
足下の建築費で水掛け論しても建設的でないと思います。
ここの完成は2019年。普通に考えてオリンピック後は工事原価は元に戻るんじゃないでしょうか？ここが完成する頃に売り出される物件は下がった建築費ベースで割安に売り出されているリスクはあると思います。 |
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| No.1917 |
>>1907 名無しさん
うーん、購入意欲はあるけれども今の価格では買わない所謂買い控えをしている人が多いってこと。 あなたも今の価格では買わないけど下落したら買おうと思っているからここ来ているんでしょ？つまり潜在的な購入意欲がある人は多いってこと。まさにあなたみたいな人がね。 こういう状況下では価格は下がりづらいもの。なぜなら下がるとすぐに買いが入るから。 建築費云々の議論白熱してるけど、建築費の増減よりも価格は需給で決まるものだから、建築費が安くなっても需要が活発ならデベは下げて売ったりはしないよ。 |
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| No.1918 |
>>1914
国交省のデータは昨年末までの情報で、ゼネコンの話は未来の情報ではなくて？ 友達に建設系の鉄骨？を売ってる経営者がいるけど、 2020年までの受注は今の時点でいっぱいだけど、それ以降は不透明で不安だと言っていたよ。 何でもそうだけど、国の情報より現場の情報じゃない？ |
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| No.1919 |
>>1917
>購入意欲はあるけれども今の価格では買わない所謂買い控えをしている人が多いってこと。 だからそれは購入意欲があるとは言いません。 価格が下がったら買うなんて人も購入意欲層に入れたらいつの時代も多いになるでしょ。笑 価格が下がったら買う人いるから下げない？ 売れないから価格を下げて売るんでしょ？？ 実際、他の新築では価格を下げて売り始めてますよ。 あとは住不が今までのように売れない在庫をずっと残していくのかどうか。 営業いわく、ここはドトールと同じように2期以降は上げていくだろうと言ってます。 はたして今の市況で、仮に売れなくても価格を上げるのか？ ちょっと見ものですね。 私は高いから買わないというのもありますが、 今週末MRに行く予定の三井晴海のほか、近くにできる大和有明、 あと近く住民説明会が開かれる東急豊洲の情報をもっと得てから比較したいだけです。 駅近はいいと思いますが、商業施設隣接は必ずしも家族、 特に子供にいい影響は与えないと思うので、子育てには晴海のような立地の方がいいかな。 ここは新しい小学校には通えないし。晴海なら泰明小学校も狙えるのでね。 |
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| No.1920 |
私も東急豊洲は350ぐらいと言う話も聞いたので待ってみます。
住友は相場の２割増しだから、急がなくても手に入ると思います。 もし、臨海地下鉄が決まったら即買います。 |
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| No.1921 |
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| No.1922 |
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| No.1923 |
日銀緩和と公共事業の出尽くし。賃金の低迷。労働人口減少。今後2〜3年はとりあえず、坪300切るところまで一回調整入るとみています。
某外資系証券の不動産アナリストはマンション相場が2年くらいで20%調整するって言ってますね。 |
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| No.1924 |
売れ行き不調で買い手が無い部屋の積立金とか管理費って、売主が負担するの？
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| No.1925 |
>>1920 万一臨海地下鉄が決まったら、あなたが買う前にすみふが即値上げでしょう
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| No.1926 |
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| No.1927 |
>>1923 マンション検討中さん
まあ、そこらへんの情報を全て織り込んで今の相場なんだよね。 唯一、金利が（長期金利）が本当に上昇を続けたら暴落もありえるけど、日銀は長期金利を0％～0.1％に押さえこむことをコミットしてるから、簡単には下げてくれないんだよね。 それに、消費増税前はまた需要が一気に増えるだろうしね。 |
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| No.1928 |
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| No.1929 |
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| No.1930 |
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| No.1931 |
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| No.1932 |
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| No.1933 |
>>1932 匿名さん
エビデンスって中小でも普通に使いません？ そもそも言葉尻捉えてドヤ顔する場じゃなくてマンションの事話す場ですよ。 それにしても最近、同業他者の販売決まってから荒れて来ましたね～何故(笑) |
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| No.1934 |
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| No.1935 |
直下型地震来ないかな〜
そしたら湾岸の相場が一気に３割は下がる。 |
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| No.1936 |
ところで正式なマンション名は
いつ頃決定するんかねー？ 有明ガーデンシティタワーズ？ トゥロワトゥール？ |
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| No.1937 |
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| No.1938 |
どういう事？
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| No.1939 |
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| No.1940 |
>>1937 名無しさん
何も無いから共用施設充実させるんじゃ？ 晴海はオフィス街に近いですよ…公園の多さとか学校のレベルは有明ですよ、分譲しかないから変な方も少ないし…バディも出来ますよ。ちなみに私も有明民。 そんなにお台場行きます？大塚家具のあたりで十分じゃ無いですか？ 別に住友の方持ってる訳じゃ無いですよ、マンション自体は高いと思ってるんで(笑) |
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| No.1941 |
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| No.1942 |
>>1940 マンション検討中さん
有明公園多いですか？ テニスの森何もないし。 豊洲ではなく有明にしたのはお台場に近いからなんですよ。 小学校のレベルと言われてもひとつしかないしな。泰明小学校とか京橋築地とかいいですよ。 あと分譲にも変な人いますけどね、まあ家庭の格差は大きくなくていいですよね。 ここは第2に通わせられないのが非常に残念。 大和も第1なのかな？ 東急豊洲も気になるし、なんか焦ってここを決める必要もないかなって今は思います。 |
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| No.1943 |
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| No.1944 |
>>1943 マンション検討中さん
ここはすぐ人を疑いますよね。 湾岸歴長いし勝どきに兄弟家族もいるのでね、というか逆にこれぐらい知らないのもどうかと思いますよ。 他知ってはじめて有明の良さも分からないと。 有明民を証明するには？ 先程上からここの工事現場みたらB棟が赤いフェンス？で囲われてました。 でも人疑って討議するつもりないなら返信要りません。 |
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| No.1945 |
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| No.1946 |
都内の多くの住宅にダメージがある地震が来たら安くなるどころが相場急上昇でしょ。生き残った物件を奪い合う展開となる。 但し大きなダメージが有る地域はこの限りではない。埋立地なのが気になるが。
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| No.1947 |
>>1944
参考になるというかニュートラルな意見だと思います 自己愛（有明愛）が強すぎる人は否定的な意見は絶対受け入れませんからスルーでいいかと・・・ 台場や新橋丸の内日本橋の企業で働く人にとっても湾岸人気は根強いと思うよ、通勤楽だし 親が太い人は都心に買うんだろうけど、今は二馬力でも都心は厳しいしね |
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| No.1948 |
「湾岸」と一言で言っても晴海、豊洲、台場、有明、東雲、辰巳、品川、、、と人気も利便性もピンキリですがね。
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| No.1949 |
>>1948 匿名さん
勝どき・月島も湾岸エリアに入りますよ… 具体的な定義は無いようですが(笑) 現状は、資産性・アクセス・環境等のトータルポイントで豊洲が一歩リードですかね？ 何も無い分、伸びシロ一位は有明だと思いますが、どうなる事やら(笑) |
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| No.1950 |
都心・湾岸で唯一の２路線のアクセス・市場問題関係なし
のトータルで、月島が何歩もリード。 |
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| No.1951 |
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| No.1952 |
晴海も色々。眺望がお見合いだったり、ゴミ工場の煙突が見える部屋もある。
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| No.1953 |
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| No.1954 |
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| No.1955 |
月島は何なんだかなあ。
ビンボ臭い所もあるし、タワーマンションもある。 なーんか嫌なんだよなあ |
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| No.1956 |
有明が住友にしては安く出てきたので、みんな拍子抜け。
これで晴海が380万くらいで出てきたら、有明は瞬殺だろうな。即完売。 |
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| No.1957 |
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| No.1958 |
買えないだけでは？
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| No.1959 |
>>1956 匿名さん
そんなこと言ってしまった大丈夫？ その安めの値段で売れなかったら、よほど有明に魅力がないということになるけど。 素直に有明にしては高い、といっておいた方が、売れなかった時の言い訳、しやすいけど。 |
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| No.1960 |
でも、実際に安いと思った人多いんじゃない？
普通に売れるんじゃないかなあと思う。 |
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| No.1961 |
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| No.1962 |
>>1961 匿名さん
ちなみに半額になる根拠は？ なんだかユニクロの本部が有明来ましたね… オリンピックもあるし、商業出来れば、さすがに半額にはならないですよ(笑) まぁ中古が暴騰するとも思わないけど、本当に大化けするような気もしてきた。 住友に洗脳されてます？私・・・ |
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| No.1963 |
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| No.1964 |
直下型地震来たら、湾岸は5年くらい終わるだろうね。
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| No.1965 |
>>1962 マンション検討中さん
されてるね。 大化けはしないよ。 なぜかというと購入者であるサラリーマンの限界が7千、8千だから。 それ以上の富裕層は電車使わないから駅できたもメリット感じないからね。 |
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| No.1966 |
別の言い方をすれば今の日本の経済実態で、
グロス中心が7千、８千超えて上がるようなら、それは真のバブル再来だよね。 5年以内に必ずはじけるやつ。 |
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| No.1967 |
そもそも7000以上出せるのにここは選ばないし7000出せるサラリーマンは滅多にいないでしょ
二馬力を除く |
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| No.1968 |
有明でこの坪単価はありえないな。中古で大損する確立がある。こんな人が集まり肉ところで身の丈に合わない大型商業施設が成立するのかが怪しいし、湾岸で一番交通利便性が悪い場所の一つだからね。何を開発しようが立地は変えられないからさ。
スミフの物件は完売後は中古価格が維持できずに、シンボル、ツイン、ドゥトゥール、ワールドシティタワーズにしろ、同時期同エリアの中古で一番含み益がない。CT品川だけだよ、’例外は。 |
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| No.1969 |
>>1968 匿名さん
利便性は良く無いですか？一応、湾岸で西側行けるのは東雲と有明だし。 確かに含み益は、あまり期待出来ないかな。 ただWCTとツインは湾岸らしい良いマンションだと思いますよ～悔しいけど見た目は断トツなマンション建てるんですよね～スミフは(笑) もう少し安値やりましょうよ、スミフさん。 |
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| No.1970 |
>>1968 匿名さん
集まり肉？ 立地はダイバシティも成り立ってるし、車にはいい場所だし問題ないでしょ。 ここは価格は暫く維持できても上がることはないだろうね。だって有明で70平米8千万なんて買う人いないでしょ？ |
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| No.1971 |
スミフ物件のいつものパターン。
地域の相場より2割くらい高値で販売する⇒大型物件だと完売するに、竣工後数年かかる⇒その間は中古価格も販売価格と同様に推移する⇒完売後、地域の標準的な単価まで調整される。 三井、三菱、野村、東建と比較して共用部専有部に特別コストをかけているわけでもないので、結局立地なりの価格になっているのが事実。 エントランスロビーに力入れたり、黒光り系のデザインが特徴なのでそういった部分に惹かれて買っていることが多い。 |
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| No.1972 |
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| No.1973 |
直下型地震きたら、逆に高騰しそうだけどね。
古いマンションは壊れるので、丈夫なタワーマンションだけが残るだろうし、そうなると住むところの取り合いになる。 |
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| No.1974 |
湾岸地下鉄次第かな。暴騰するだろうね
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| No.1975 |
仕様が低いと言及する方が多いですが、例えばどの様な点ですか？
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| No.1976 |
多分、共用部の施設が無いとか食洗機がオプションとか、そんな事じゃ無いですか？
住友は占有部のオプションが多いんで。 そういう部分は中小のデベロッパーの方が高いですね。 ただ、それで仕様が低いと言うのは実は違和感あるんですけどね。どちらかと言えばケチって感じかな？ エントランスロビーなんかは圧倒的ですよ。 あとは共用部（廊下・エレベーター）の見た目の豪華さ(笑)私は、それで湾岸の別物件買いましたから。 ただここは、外観にあまりスミフらしさが無いのも事実。エントランスはパンフ見る限りはスミフらしさあったけど。 |
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| No.1977 |
>>1975 匿名さん
天井高とかスラブ厚とかじゃない？ ここは前建だし、細かいとこで相当コストダウンしてると思うよ。 エントランスもただの四角い箱だしね。 安く豪華にできやすい構造だよね。 でも素人や来客には分かりにくいからいいんじゃない。 |
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| No.1978 |
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| No.1979 |
商業施設の建設費のために住戸は極力コストダウンしてますよね。
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| No.1980 |
>>1979 マンション検討中さん
前建ってそんなに悪いですか？結構、タワーやってません？ ただ、スミフが嫌われてる事だけは良く分かるスレですね(笑) 天井高はともかくスラブ厚なんてなに見れば分かるんですか？ あと有明で一番地震に強いのはスミフの2物件でしょ、実際の所。 あんまり擁護すると関係者って言われちゃうかな(笑)ただ、他社大型物件が始まったら急にネガ増えて来たからバランス取り。 まぁ高いからココ買うかは様子見だけど。 |
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| No.1981 |
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| No.1982 |
>>1980
大手だから安心ってことはないけど、やっぱり格落ち感は否めない 大手ゼネが仕事を選ぶ時代にそれでも湊豊洲晴海と大手を押さえる辺り、 三井は流石だとも思うけどね 住不お得意のガラスウォールを期待してた人はガッカリかもだけど、 個人的にはベランダがあったほうが好みだから嬉しい 有明相場でいくともう明らかに高いけど（住不にしては抑え気味ｗ）、 三井の成功例をみても商業施設併設はかなりのメリットだしね 実績がないって声もあるけど、ラトゥールなんかを見ても長期で自社が関わる物件は扱いが露骨に違うｗ ※もちろん個人の感想です だから案外ここも真面目に？やってくれんじゃないかと期待してる |
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| No.1983 |
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| No.1984 |
>>1983 マンション検討中さん
いつも思うのだが、ブラックと思うなら辞めればいいじゃん。 |
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| No.1985 |
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| No.1986 |
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| No.1987 |
いや、ユニクロは社員もバイトも大量採用大量離職で有名でしょ。
有明に新しくできるのも「本部」とか言ってるけど結局倉庫にオフィスくっつけただけ。 六本木からこっちに移動したい社員なんてまずいない。 |
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| No.1988 |
>>1980
前からネガはいませんか？ なんか期待してたより建物しょぼいし、 そのわりに割高なんで、有明民としてはちょっとショックでしたね。 商業施設隣接と言っても住民専用ではないし、スーパー以外は月１行ければいいですからね。 パークタワーは駅距離はありますが、 いわゆる湾岸タワーって感じですよね、眺望良し、建物良し。 子供向けの共有施設が多いのもいいです。 有明は小さい子いる家庭なら分かりますが遊ぶところ少ないんですよね。 テニスの森も遊具ゼロなので小さい子供は遊ばせられない。 建物も向こうの方が2段階ぐらい上な感じ。 デザイン監修のところは正直いまいち分からないですけど、 住不では大林組は口説けないでしょうから。 免震もハイブリッドで最新のものだし、ここはおそらく従来の免震かな。 あとやっぱり住不の商業施設って想像つかないですね。 |
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| No.1989 |
近隣より2000万高く、更に金利リスクも背負わないとなので厳しい。
あとここの価値が上がるより近隣中古が上がる可能性の方が高いから益々悩む。 眺望も環境も良くないし。 |
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| No.1990 |
試算してみました。
近隣中古を今買った場合と、ここを買った場合の比較。 2020年に、フラット35の金利が2013年時に戻るというリスクを1%入れています。 頭金1000万で、諸費用は含みません。 【近隣中古70平米5300万、坪250万】 月の支払い121,382円、支払総額5,098万 【A棟70平米7000万、坪330万】 月の支払い198,757円、支払総額8,348万 こう比較してみると凄い差額ですよね。とても同じエリアとは思えない。 金利リスクはともかく1000万位安ければいいんでしょうけど。 なので今のところココを様子見しながら、 近隣中古で好きな間取りが出ないかと待っているところ。 ただ2020年の買い替え組による売却も多そうで、持家あるしそこまで待ってしまうのもありかなぁと。 |
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| No.1991 |
有明の中古ってこんな安いんだね。
ただ、金利差1％つけて計算するのは少しやりすぎ、フラットが2％になったらまた変動主流になるだろうし。 金利1％、ローン控除考慮にいれて再計算 【近隣中古70平米5300万、坪250万】 月の支払い121,382円、支払総額5,098万 ローン控除10年▲200万→税控除後支払総額4,898万 【A棟70平米7000万、坪330万】 月の支払い169,371円、支払総額7,114万 ローン控除10年▲400万→税控除後支払総額6,714万 築10年と新築で2000万の差をどう捉えるかは人それぞれ。 |
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| No.1992 |
中古の価格も上がりそうだね。
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| No.1993 |
有明の中古は坪２５０万は正直無いよね。
２８０万は覚悟しとかないと。 それでも新築３２０万と悩むな。 |
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| No.1994 |
>>1991
中古が安いっていうより、それが有明の中古相場、住不の新築が異常なだけｗ まあ非日常やリゾート感を前面に押し出した物件が万人受けするはずもないから、 イマイチ中古が伸びてないってのもあるんだろうけど、 刺さる人には凄く刺さるだろうし好みは分かれるエリアだと思う 今後どうなるかは分からないけどね |
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| No.1995 |
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| No.1996 |
>>1995
売り出し価格はそんな感じだね 成約価格はもう少し下がるかな、オリゾンガレリアは坪200で高層買えますよね BACの高評価は週間ダイヤモンドでの記事といい何か裏がありそうです。 金利が1％上がったら、新築マンションの価格は1000万ぐらい下がるでしょうし、 その時に勝どき月島の再開発エリアの7000万の物件を買った方が良さそうです 今タワーに低金利で住んでいる方は焦るべきではないですね 現状賃貸の方でここを考えている人は近隣中古を低金利で確保して様子を見るという手もあります 住友の開発が順調なら価格が上がるだろうし、竣工後の住替えもスムーズのはず 眺望や環境は良くないので満遍なく部屋が残ってそう |
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| No.1997 |
>>1991 通りがかりさん
なぜ住宅ローン減税の額が違うのですか？ 中古も要件満たしていればローン減税は一緒です。 しかもこの金利上昇局面で変動で35年ずっと1%で超低金利の現在と同じなんて悪意を感じます。 フラットで審査通して、変動には簡単に切り替えできませんのであらかじめ。 ということで、やはり金利リスクを入れて、今回は1.5%で計算し直します。 ローン減税は同額なので計算には入れません。 【近隣中古70平米5300万、坪250万、金利1%】 月の支払い121,382円、支払総額5,098万 【A棟70平米7000万、坪330万、金利1.5%】 月の支払い183,710円、支払総額7,716万 差額は約2600万、月の支払い6万超、この差をどうみるかは人それぞれ。 6000万35年の場合、金利0.5%で600万、金利1%で1200万程、総支払額は増えます。 |
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| No.1998 |
有明中古は管理費が高いからなあ。2路線、商業施設、免震の違いもあるし、有明で中古の選択はないわ。中古選ぶなら豊洲にする。
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| No.1999 |
>>1997 名無しさん
>>1997 名無しさん >>なぜ住宅ローン減税の額が違うのですか？ 消費税のかからないエンドからの購入は2000万までが上限なんですよ。もちろん割高な業物で消費税8％かかる物件は4000万までうけられますがそもそも割高ですね。よって、中古は基本2000万までです。 >>フラットで審査通して、変動には簡単に切り替えできませんのであらかじめ うーん、フラットと銀行ローン二つ通して、直前の金利環境で決めるのが普通では？その場合、簡単に切り替えられますよ？ しかも、今とおしておけば優遇幅は確保できるわけで、、フラットが2％の時代も変動の店頭金利は2.475で変わらず。出来上がりは0.5～0.6％＜1％。 しばらく短期金利はマイナス圏なわけで、高く見積もって1％で十分。てか、でないと銀行は1％の固定金利で融資しませんから。 |
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| No.2000 |
捨てがたい価値があれば、高くても良いんですけどね。例えば、一面、浜離宮の眺望とかね。
単に、商業施設が隣にあります、では、あまり訴求力ないよね。。。 |
現在の物件
- 所在地：東京都江東区有明二丁目107番5他（地番）
- 交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩4分 ～8分
- 価格：6,800万円～1億6,500万円
- 間取：1LDK～3LDK
- 専有面積：38.20m2～82.88m2
- 販売戸数/総戸数： 45戸 / 1,539戸
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