第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。
北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。
スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。
参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社
事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数(予定)約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー
北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階
南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階
[スレ作成日時]2016-06-17 19:33:07
三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ?
1001:
匿名さん
[2020-09-12 22:05:14]
|
1002:
匿名さん
[2020-09-13 00:21:46]
大江戸線、南北線の取り合わせが悪いんだよ
|
1003:
匿名さん
[2020-09-13 02:01:13]
|
1004:
匿名さん
[2020-09-13 03:14:14]
十番好きです
落ち着く |
1005:
匿名さん
[2020-09-13 13:11:35]
人歩いてないよね
|
1006:
匿名さん
[2020-09-13 13:46:59]
|
1007:
ご近所さん
[2020-09-13 14:49:25]
>>1005 匿名さん
麻布十番にネガティブなイメージ持っている人って珍しいね。 |
1008:
匿名さん
[2020-09-13 16:36:58]
|
1009:
匿名さん
[2020-09-13 18:18:06]
ペットの病院が麻布十番駅前にあって行くけど、良いイメージはない
調べて評価が高かったから行ってるけど、他に行く用事ない |
1010:
匿名さん
[2020-09-13 18:20:35]
別に来なきゃ良いじゃん
誰も呼んでない |
|
1011:
匿名さん
[2020-09-14 13:47:02]
俺も用事があるから麻布十番よく行くけど、のんびりしたり、ご飯を食べに行く場所だから、遊びに行く場所って感じでもないかな。
|
1012:
麻布十番住民
[2020-09-14 13:57:48]
お上りさんには勘違いさせやすいですが、
この場所は 麻布十番 ではないです。 首都高大高架と麻布通り、騒音、古川ハザードマップ低地によって、雰囲気もイメージも住環境も麻布とは完全に分断された、虚ろ暗い場所。 お上りさんでも、現地に行けばわかります。 東京DE◯P という有名サイトにも詳細が掲載されていますので、マンション検討中の方は一度検索して調べてみることを、強くお勧めいたします。 |
1013:
匿名さん
[2020-09-14 14:03:57]
>>1012 麻布十番住民さん
いないでしょ。麻布十番に至近なだけです。 |
1014:
匿名さん
[2020-09-14 14:24:32]
ここぐらい大規模な再開発する場所で、再開発前にDEEPじゃない場所なんかにゃあだろうけどな。
|
1015:
匿名さん
[2020-09-14 17:32:32]
|
1016:
匿名さん
[2020-09-14 17:55:22]
|
1017:
匿名さん
[2020-09-14 18:14:56]
小山町の履歴は大体皆わかってるでしょ
言及ありましたが、ロクなマンションない十番よりはよいと思います。 |
1018:
匿名さん
[2020-09-14 20:57:30]
大規模再開発になるほどビフォー、アフターにみんな驚くんだよね。
|
1019:
匿名さん
[2020-09-14 21:04:31]
平均坪単価いくらかな?@700は固い?
|
1020:
匿名さん
[2020-09-14 21:35:27]
|
1021:
匿名さん
[2020-09-14 22:08:31]
三田一丁目のパークコート麻布十番ザ・タワーやシティタワー麻布十番は中古であんな高額だし、さらに駅近でこれから新築で出るここだったらもっと高額なんじゃないの?
|
1022:
匿名さん
[2020-09-14 22:17:53]
A棟で800
B棟で700 C棟で600 こんなもんか |
1023:
匿名さん
[2020-09-15 00:42:28]
坪700超えると、格上エリアとバッティングしますから厳しいでしょうね。
再開発があろうと、あくまでここは港区の底辺エリアとして考えるべきです。 ひいきめに見ても、平均坪620が関の山では。 |
1024:
匿名さん
[2020-09-15 05:14:47]
|
1025:
匿名さん
[2020-09-15 06:59:49]
|
1026:
匿名さん
[2020-09-15 07:12:56]
半値?
坪300はさすがに安すぎでは。。。 地権者さんは坪400で手に入れたとリーク記事に書いてましたよ。 利益出さないといけませんし、坪450くらいは売り値として必要でしょう。 |
1027:
匿名さん
[2020-09-15 07:14:08]
2年後の相場次第だね。いまなら平均700だとしても売り出し時点ではその1割ぐらいは上下する可能性があると思う。
|
1028:
匿名さん
[2020-09-15 07:59:38]
|
1029:
匿名さん
[2020-09-15 08:03:03]
比較するのも烏滸がましいですが、
半永久的に高台の簡保跡地大規模再開発マンションや、麻布台再開発マンションにマウントされ続けるのでしょうね、ここは。 港区育ちの私の感覚では、坪600も出してその人生は我慢できないかな。 |
1030:
匿名さん
[2020-09-15 08:16:18]
|
1031:
匿名さん
[2020-09-15 08:37:24]
|
1032:
匿名さん
[2020-09-15 11:36:59]
移動に便利じゃないし、どういう人が住むのかな
戸数多いし、普通の仕様で価格抑えた方が売れるだろう |
1033:
匿名さん
[2020-09-15 12:07:45]
|
1034:
匿名さん
[2020-09-15 12:33:37]
いくら再開発で課金ブーストさせようとも、 ここは場所柄、富裕層にはまず響かない立地でしょうね。 |
1035:
匿名さん
[2020-09-15 16:48:25]
|
1036:
口コミ知りたいさん
[2020-09-15 17:40:15]
そもそもまだ**の解体も始まってないじゃん。
よくこんなんで盛り上がれるな。テンション続かないぞ。 |
1037:
匿名さん
[2020-09-15 17:43:26]
権利変換はこれからだからね。
|
1038:
匿名さん
[2020-09-19 08:58:40]
三井からニュースリリースが出たみたいですよ
麻布十番駅至近、約2.5haの大規模再開発。2027年竣工を目指す https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/1278061.html |
1039:
匿名さん
[2020-09-19 08:59:28]
この棟の形は、勝どきと同じですね
|
1040:
匿名さん
[2020-09-19 15:10:48]
7年も先か、、、まだローン組めるかな。
|
1041:
匿名さん
[2020-09-19 15:12:15]
|
1042:
マンション検討中さん
[2020-09-21 09:12:41]
この立地は非常に興味があるのですが、ここはいつぐらいから販売開始なんですかね?3-4年後?そうであれば頭金の用意も間に合うかな。。。
ここって、駅直結ですか? |
1043:
匿名さん
[2020-09-21 10:51:39]
駅直結ではないと思います。
来年権利変換、2023年着工なので販売開始は2023年ごろではないでしょうか。 |
1044:
通りがかりさん
[2020-09-21 13:35:59]
>>1042 マンション検討中さん
現地を知らなさそうな発言ですね。 ここは現地調査が必須の物件ですよ。 お上りさんには勘違いさせやすいですが、 そもそもこの場所は 麻布十番 ではありません。 首都高大高架と麻布通り、騒音、古川ハザードマップ低地によって、雰囲気もイメージも住環境も麻布とは完全に分断された虚ろ暗い場所、という評判の意味がよくわかると思います。 |
1045:
匿名さん
[2020-09-21 13:45:49]
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/5652-2-5ha
所在は「麻布十番」ではないのと、高速道路が走っているのをどう評価するかだが、現時点で販売されれば坪単価800万円以下はあり得ない。あと7年、日本経済が活気を取り戻していたら坪1,000万円は超えるのではないか。 とのこと。 |
1046:
匿名さん
[2020-09-21 13:47:23]
|
1047:
匿名さん
[2020-09-21 13:50:40]
|
1048:
匿名さん
[2020-09-21 14:09:53]
いよいよ、麻布十番駅からシティタワー麻布十番まで連なる再開発地域となりますね!
2027年でしたら、一の橋公園も綺麗に整備されて再オープンしてるでしょうし。 |
1049:
匿名さん
[2020-09-21 14:48:19]
古川がきれいに、せめて目黒川くらいになってくれれば…今はどぶ川と言われても仕方ないよね…
|
1050:
匿名さん
[2020-09-21 14:51:09]
|
1051:
匿名さん
[2020-09-21 16:11:30]
そんなにここばかり優遇するわけいかないですよ。また喚く人いるから。
|
1052:
匿名さん
[2020-09-21 17:22:53]
確かに現地は、首都高が頭上から覆い被さるように集まる、実需として住むには疑問を感じる場所。
また、麻布十番とは4車線の大通りや首都高高架が心理的な障壁にもなっており、当然ながら同じエリアというイメージはない。 同様に三田の高台エリアとも、雰囲気は一線を画す。 これで坪600なら、首都高の大高架の影響が少ない格上のパークコートかシティタワーを選ぶ人が多いと思う。こちらの方が都心のオアシス・芝公園にも近い。 |
1053:
匿名さん
[2020-09-21 17:44:50]
ここでケチつけてる人は、どうせパークコートタワーとシティタワーのときも、100%ケチつけてたんだろうな。
結局、現存する過去と今しか見えてない、未来への想像力がないということ。それでは、株にしろ不動産にしろ、いつまでも評論するだけで儲けることは無理! |
1054:
匿名さん
[2020-09-21 17:52:13]
パークコート麻布十番ザタワーは売れ行きが悪くて、販売に数年要したとのこと。麻布十番じゃないのに高いだ、立地があーだこーだ言ってる奴らばっかりだったんだろう。同じ奴がしたり顔で今はパークコートを評価してるとか滑稽だよな。
https://biz-journal.jp/2019/03/post_26945.html |
1055:
匿名さん
[2020-09-21 18:02:39]
|
1056:
匿名さん
[2020-09-21 18:03:55]
今のところ一番の掌返は、千代田富士見で間違いない
|
1057:
匿名さん
[2020-09-21 18:08:34]
まーパークコート麻布十番やシティタワー麻布十番が売り出していた当時は、リーマンショックやら何やらで、景況はすこぶる悪かったからね。
皆んな、「えっ、今マンション買うの?」って言う雰囲気だったと記憶してる笑 |
1058:
匿名さん
[2020-09-21 18:18:08]
陸の孤島で大人の隠れ家だったんでしょ
上手い言い方だと思う 悪く言えば、取り残されてる |
1059:
匿名さん
[2020-09-21 19:03:17]
|
1060:
匿名さん
[2020-09-21 21:34:21]
|
1061:
マンション検討中さん
[2020-09-21 21:55:24]
「ここは十番じゃない」って、住所を見ればその通りだけど、でも、その十番だって元々そんなに大したものでもないって思うのだけど。
十番だって古川沿いの低地で庶民的な町だった分、個人経営の色々なお店が出て来る余地があり、それを面白がる人が出てきて、それに便乗して通を気取る人が乗っかって来たところに、地下鉄だとか六本木の開発とかで人が集まるようになっただけで。 |
1062:
匿名さん
[2020-09-21 22:02:43]
|
1063:
匿名さん
[2020-09-21 23:31:41]
地下鉄開通前の麻布十番にアーケードがあった頃は寂れ感が半端なかった。麻布十番温泉があったり、ゲームセンターがあったりして、歩いているのは外人と六本木から道に迷って流れてきたと思しき人ぐらいだった。いま六本木ヒルズがあるところも普通の住宅と金魚屋と公団住宅が建つ長閑な場所だった。
|
1064:
匿名さん
[2021-06-12 11:34:25]
いよいよ、あと1年ちょっとで管理変換というとこまできましたね。
|
1065:
匿名さん
[2021-06-12 12:09:46]
不動産は立地が全て 覆い被さる首都高大高架が存在する限り、 ここは、三下エリアであり続けるのです |
1066:
匿名さん
[2021-06-12 14:34:47]
白金ザスカイと虎麻プロジェクトも首都高速高架隣接ですけどね。
|
1067:
マンション検討中さん
[2021-06-12 15:42:11]
こちらはいつ頃から販売になるのでしょうか?ご存知の方がいればお教えください!
|
1068:
匿名さん
[2021-06-12 17:36:23]
|
1069:
匿名さん
[2021-06-12 19:14:21]
この街(十番)は癖=個性があるので合う人合わない人が、はっきり別れると思う。何度も歩いてみることをお勧めします。
|
1070:
匿名さん
[2021-06-12 21:04:42]
|
1071:
匿名さん
[2021-06-13 00:12:23]
|
1072:
匿名さん
[2021-06-13 21:18:21]
|
1073:
匿名さん
[2021-06-14 06:38:45]
だな
|
1074:
匿名さん
[2021-06-14 10:07:26]
白金スカイの人もここを待てず購入、もしくは、こちらに買い替えを考える人もいるみたいですね。麻布十番エリアの元麻布ヒルズに次ぐ注目のタワマンになることは確実ですね。
|
1075:
匿名さん
[2021-06-14 10:51:23]
>>1074 匿名さん
元麻布ヒルズとこちらとではかなり違うと思いますけどね。 元麻布ヒルズは駅から遠いけどそのかわり高台の高級住宅街エリアの立地。似たような立地で元麻布ヒルズと比べるなら三田小山町西地区ではなく綱町三井倶楽部向かいの三田一丁目計画の方ですね。 こちらは駅近ですけど低地。でも、再開発で街が一新されますし、虎麻プロジェクト方面へのアクセスなど、三田一丁目計画や元麻布ヒルズとは違ったよさがあると思います。 |
1076:
匿名さん
[2021-06-14 11:24:10]
|
1077:
匿名さん
[2021-06-24 06:19:16]
|
1078:
匿名さん
[2021-06-24 06:49:06]
|
1079:
麻布通り
[2021-06-24 12:38:50]
右手前のが地権者棟なのですか?JKKの住宅のようですね。
|
1080:
匿名さん
[2021-06-24 14:08:55]
|
1081:
匿名さん
[2021-06-24 15:42:02]
全部ださい
割とまじで団地みたい |
1082:
匿名さん
[2021-06-24 16:27:57]
都心のマンションというより湾岸のマンションの感じに見えます。デザインが悪いのでしょうか。湾岸の仕様で建てるわけないと思いますがどうでしょう。
|
1083:
匿名さん
[2021-06-24 16:49:59]
こりゃ三田1狙いで確定したいと言いたいところだけど、どちらも駅遠物件に違いなく、赤羽小と三田中校区推し以外はそんなに魅力あります?
南麻布、元麻布、六本木、赤坂、虎ノ門などと比較してだけども。 |
1084:
麻布通り
[2021-06-24 17:17:42]
>>1083 匿名さん
三田1って綱町三井倶楽部向かいのですか?価格次第では大街区の方が良いかもしれません。三田小山町はトライスターデザインが確かに湾岸的ですが、赤坂見附のニューオータニもトライスターなので、完成すれば馴染むような気もします。割安感があれば検討する価値あると思います。 |
1085:
匿名さん
[2021-06-24 22:32:45]
別に地権者棟のある南側から見なきゃそれなりだと思いますけどね。
|
1086:
匿名さん
[2021-06-25 06:00:32]
|
1087:
匿名さん
[2021-06-25 12:51:18]
|
1088:
匿名さん
[2021-06-25 13:00:13]
見た目は芝浦アイランドとそっくりですね |
1089:
匿名さん
[2021-06-25 13:01:58]
|
1090:
匿名さん
[2021-06-25 15:31:08]
45階のタワーの7階部分の保留床価格(デベの買取価格)は坪単価 約462万円です。それに仮にデベの利益と経費 が20%として分譲価格は 坪単価 約554万円
33階タワーの7階部分の保留床価格は、坪単価 約425万円です。 仮にデベの利益と経費が20%として分譲価格は、510万円です。 安いですか?高いですか? |
1091:
匿名さん
[2021-06-25 16:07:15]
|
1092:
麻布通り
[2021-06-25 16:42:17]
|
1093:
匿名さん
[2021-06-25 16:56:23]
芝浦はそんなもんだよ。
ここも似てるし。 |
1094:
匿名さん
[2021-06-25 16:59:42]
|
1095:
匿名さん
[2021-06-25 17:22:11]
|
1096:
匿名さん
[2021-06-25 17:25:11]
港区でここより住環境悪い場所ないだろ
|
1097:
匿名さん
[2021-06-25 17:33:34]
東京DE○Pいう有名サイトにちょうどここがピンポイントで紹介されてますね。
ここがどういう場所なのか、地歴含めて知りたい賢明な検討者さんは、一度検索してみてください。 |
1098:
麻布通り
[2021-06-25 18:28:08]
再開発されたら全く変わりますよ
|
1099:
匿名さん
[2021-06-25 18:48:02]
|
1100:
匿名さん
[2021-06-25 19:14:16]
|
1101:
麻布通り
[2021-06-25 19:49:08]
>>1099 匿名さん
右にパークコート麻布十番ザ・タワーが見切れているので東南からのパースだと思います。だとすると右手前の棟は旧さぬき会館の敷地に面した住宅棟(地権者住宅?)になります。オフィス棟はトライスターのタワマンの向こう側の一の橋通りに面した側になるのでこのパースでは描かれていないかと思われます。 |
1102:
匿名さん
[2021-06-25 22:55:12]
しかしここ、格好の悪いタワマンですねえ。 コストカットの一環でしょうけれど。 ちなみにここは、スーゼネ施工でしたっけ。 |
1103:
匿名さん
[2021-06-26 10:41:48]
|
1104:
匿名さん
[2021-06-26 16:24:34]
今回は白金ザスカイを購入しましたが次はここを購入したいと思っています。
|
1105:
匿名さん
[2021-06-26 16:29:50]
赤坂ー白金高輪ー麻布十番の順に購入したいと思っています。
|
1106:
麻布通り
[2021-06-26 20:25:15]
三井の赤坂7丁目2番地区再開発は多分めちゃめちゃ高い。
|
1107:
匿名さん
[2021-06-26 20:41:50]
7階の推定の分譲価格 坪単価 510万とか554万は、1つの目安です。内装等の仕上げ込でスケルトンでは、ありません。
権利床は、内装等格安の質素な仕上がりですので、デベが坪単価0円から30万程度で内装、設備面でグレードアップする可能性があります。 ですので価格は上昇します。 また7階の目安の価格ですが上階にいけば○万円キザミで上昇します。 真中の部屋より角部屋が床価格高くなります。 現状では各階の保留床価格は公開されていません。 わかりましたら公開させて頂きます |
1108:
麻布通り
[2021-06-26 21:40:18]
>>1107 匿名さん
その単価なら低層階でいいから買いたい。 |
1109:
匿名さん
[2021-06-26 23:59:44]
|
1110:
匿名さん
[2021-06-27 00:01:37]
|
1111:
eマンションさん
[2021-06-27 06:15:24]
>>1107 匿名さん
保留床単価(デベの仕入れ値)が坪545万円で追加で坪30万円のグレードアップをして、オール天カセ、床暖房対応、タイル貼り浴室、食洗機コンベック付き高級キッチン、突板フローリングにした分譲用の部屋として一般販売する場合、坪800万円くらいの値付けになるんじゃない |
1112:
匿名さん
[2021-06-27 07:30:02]
芝浦アイランドと似たようなマンションだし、芝浦アイランドより住環境悪いし、芝浦アイランドより築年数くらいしか勝てそうにない物件だから、せいぜい坪500くらいじゃないか |
1113:
匿名さん
[2021-06-27 07:38:14]
>>1112 匿名さん
ネガしてるつもりだろうけど、そんな誰にも刺さらん投稿して楽しい? |
1114:
匿名さん
[2021-06-27 07:42:46]
芝浦アイランドと似たようなマンションだし、芝浦アイランドより住環境悪いし、芝浦アイランドより築年数くらいしか勝てそうにない物件だから、せいぜい坪500くらいじゃないか |
1115:
匿名さん
[2021-06-27 07:50:49]
坪 600万弱で売っても、デベは通常の利益が出る物件ですが、価格相場が上昇してますので、さらに儲けをいくら加算して売却するかは不明です。
もし坪800万での売却は、デベの利益ばかり載せられた内容の伴わない物件?にならないでしょうか? 始めから坪600万で売却する仕様だったが10年前の計画と周辺の事情により坪800万円でも売却が可能になりました。 エンドは25坪を坪600万で買って通常の買い物ですが、坪800万なら約5000万もデベの利益に寄与する不○物件のような気がしますが、いかがでしょうか? |
1116:
匿名さん
[2021-06-27 07:54:28]
|
1117:
匿名さん
[2021-06-27 08:44:34]
|
1118:
匿名さん
[2021-06-27 09:51:00]
今なら坪800でも売れちゃうだろうけど、5年後に今の相場を保っているかどうか、だれにも分からないけどな。
|
1119:
匿名さん
[2021-06-27 10:06:05]
お金は唸るほどあるのですが、
芝浦アイランドとここで迷っています。 環境は芝浦、飲食は三田小山西。 考え中です。 |
1120:
eマンションさん
[2021-06-27 11:20:57]
|
1121:
匿名さん
[2021-06-27 11:25:54]
>>1119 匿名さん
生き物でない金の唸る声が聞こえるのは、多分若葉さんの幻聴だと思いますが、あり余ってるなら両方買え |
1122:
匿名さん
[2021-06-27 12:23:04]
|
1123:
匿名さん
[2021-06-28 05:43:23]
タワー2棟が免震になったのはポイント高いね。地盤もイマイチだろうし良かった。
|
1124:
匿名さん
[2021-06-28 15:45:59]
結局、芝浦とここはどっちがマシなんだ?
|
1125:
匿名さん
[2021-06-28 18:18:37]
|
1126:
匿名さん
[2021-06-28 18:26:20]
|
1127:
匿名さん
[2021-06-30 13:40:42]
スカイとプレミストで完売争いをしています。
|
1128:
匿名さん
[2021-06-30 14:05:54]
完成は令和10年ですよね。何でそんなにかかるんだろう。
|
1129:
匿名さん
[2021-06-30 16:27:26]
どのくらいの価格で売り出すのか気になります。あまり高いと資金調達が大変です。
|
1130:
匿名さん
[2021-06-30 17:16:01]
>>1129 匿名さん
売出時の市況が読めないので、今売り出すならという前提であれば、スカイより低いことはあり得ず、北参道よりも高いだろうから、坪800台以上は固い。 かんぽ跡地が更にもう一段上だね。 |
1131:
匿名さん
[2021-06-30 17:48:41]
|
1132:
匿名さん
[2021-07-04 10:41:15]
|
1133:
匿名さん
[2021-07-04 11:15:19]
|
1134:
匿名さん
[2021-07-04 11:26:18]
|
1135:
匿名さん
[2021-07-04 12:00:08]
|
1136:
匿名さん
[2021-07-04 12:17:30]
>>1135 匿名さん
いかにもコスト前提の日本人的考えですね。 別に不当に利益を出すとかの話ではなく、市場原理に合わせての価格設定ですよね。資本主義なら当たり前です。 仮にマーケットが大きく落ち込んで、コスト割れしても利益を乗せて売り出すべきと? じぎょ事業者はリスクとってるんですよ? |
1137:
匿名さん
[2021-07-04 12:30:04]
現地みましたが、住環境、エグいですね 首都高の大高架が、マンションをぐるりと取り巻く、薄暗い、騒音の耐えない、古川沿い低地 |
1138:
検討板ユーザーさん
[2021-07-04 12:30:52]
|
1139:
匿名さん
[2021-07-04 12:33:17]
|
1140:
検討板ユーザーさん
[2021-07-04 14:02:32]
東京DEEプ で有名な場所ですね、ここ |
1141:
マンション検討中さん
[2021-07-04 17:43:03]
|
1142:
匿名さん
[2021-07-04 21:45:59]
|
1143:
匿名さん
[2021-07-05 07:59:22]
|
1144:
匿名さん
[2021-07-05 21:56:31]
|
1145:
匿名さん
[2021-07-05 22:20:46]
今のマンション事業なんてこんなもんだろ低金利だの今後も下がる見込み無いだのあの手この手で煽ってガッツリフルローン組ませて市場価格だーと言いながら暴利で販売。デベは笑いが止まらない市況だろうね。
まぁ俺も買うんだけどね。 |
1146:
匿名さん
[2021-07-05 22:26:50]
|
1147:
匿名さん
[2021-07-06 00:45:55]
ここより環境の悪い場所はないでしょうね。 |
1148:
匿名さん
[2021-07-06 10:52:42]
どんなに環境が悪い場所でも再開発で一気に環境が変わり価値が高くなりますので、ここは人気ナンバー1の麻布十番エリア買う価値は大いにありですね。
|
1149:
匿名さん
[2021-07-06 11:52:26]
再開発をしても、首都高大高架や古川沿い低地はなくなりません。
住環境が変わることは、ないのです。 |
1150:
匿名さん
[2021-07-06 12:19:43]
1132ですが、金額等事実を述べているのであって、もし違う部分がありましたら ご指摘頂ければ訂正致します。
まあデマで片付けたい方々もおられるのは事実です。 >>1133 大成と戸田は事業協力者で建設会社ですので坪単価 150万以上の工事受注ですがデベの三井程儲かりません。 この再開発のみについて言っているだけで他のマンション事業は わかりません。 >>1136 事業者はリスク取っているんですよ? デベはリスクを負う事を前提に参組に応募して参加しています。 リスクを負って当然です。 しかしデベはリスクを負わないのが一般的です。 権変の見直しとか事業の中断 中止、場合により権利者から負担金の徴収等で損失が出ないようにします。 始めから都心で損失が見込まれるような再開発に参加しないですがね。 もし都心の再開発で上手くいかずデベが損失を出して何十億、何百億穴埋めした再開発があれば教えて下さい。 >>1138 この条件で権利者は皆OKしているのですか? 再開発にはブラックボックス的な部分があり、床の価格の裏付け等細かな知りたい情報は公開されないので精査できないのが実状です。 なんとなく雰囲気に流されている方々が多いように見受けます。 |
1151:
検討板ユーザーさん
[2021-07-06 12:19:49]
|
1152:
匿名さん
[2021-07-06 12:51:47]
1132ですが
>>1137 >>1140 ご存じの通り貧 街のようですが、建物が一掃されますと、まとまった土地になりますので全く違う風景になると思います。 >>1142 組合設立されてますので、デベが取得する面積 22896坪 負担金額 943億8900万円は確定しております。 三井等の買付平均坪単価412万2500円です。 但し今年の6月にB棟 C棟の建物外観の設計変更があり、床面積 従前土地価格を見直ししましたので、変更後のデベの取得面積と負担金額は今年の12月でないと公開されません。 現状では最新の数字です。 >>1144 組合設立時には定款を作成します。 その定款に記入されており(写真は定款と違いますが同じ数字です)、この再開発の核であり基本部分です。 定款の変更は、総会で承認を得て都知事の許可を得る必要があります。 >>1145 他のマンション事業は、わかりませんが、この再開発については約10年前の計画が続いており、土地価格は(今年の6月)一度見直されていますがデベの事業費を抑えるため安く評価されているのが原因です。 |
1153:
匿名さん
[2021-07-06 13:16:00]
えっ 目の前の首都高大高架がなくなるんですか? |
1154:
匿名さん
[2021-07-06 13:27:28]
|
1155:
匿名さん
[2021-07-06 13:38:01]
|
1156:
匿名さん
[2021-07-06 13:42:20]
|
1157:
匿名さん
[2021-07-06 13:58:08]
>>1132 匿名さん
45階タワーの7階部分の保留床価格は約462万円。33階タワーの7階部分の保留床価格は、約425万円。これが地権者さんからの情報。 どうやったらデベの全体の仕入れ価格が坪412万になるのかな。デマではない理由が聞きたいね。 |
1158:
検討板ユーザーさん
[2021-07-06 14:56:12]
>>1156 匿名さん
いまの段階は増床面積ゼロ想定で試算してるようですから、保留床面積+権利床面積=総専有面積かと思います。 大体、こんな話なんじゃないすか 保留床面積75557㎡(22856坪) 保留床納付金944億円 保留床単価413万円/坪 補助金137億円 総事業費1081億円 権利床単価330万円/坪 権利床面積◯◯ 総専有面積◯◯ 延床面積179600㎡(54329坪) 工事費単価(税込)159万円/坪 工事費864億円(総事業費の80%) |
1159:
匿名さん
[2021-07-06 17:53:08]
古川と高速道路のロケーション。白金高輪のスカイと似てますね。坪単価いくらですか売り出すのかな?
|
1160:
匿名さん
[2021-07-06 20:12:05]
こんな悪立地までタワマンにして無知なお上りさんに売りつけようとするとは。 世も末だは。 |
1161:
匿名さん
[2021-07-06 20:51:47]
|
1162:
匿名さん
[2021-07-06 21:29:33]
>>1158
1156ですが計算ありがとうございます。全くその通りです。 最後まで書いて欲しかったのですがね。 権利床面積 26043m2 保留床面積 75557m2 なんと従前資産(土地評価)を安くした為にマンション床の75%をデベが持っていく仕組みです。 この中には、かなり詳細な数字も出てきますが、どのようなお立場の方ですか? 権利者の中には、これ程詳しい方は一人もおりませんがね。 デベの関係の方ですか? コンサルのお立場の方ですか? いつも デマ デマとありがとうございます。 とても感謝です。 |
1163:
匿名さん
[2021-07-06 21:35:07]
|
1164:
匿名さん
[2021-07-06 21:38:36]
|
1165:
匿名さん
[2021-07-06 21:54:59]
>>1157
1132ですが デマでない理由が聞きたいね そんなに平均坪単価 412万円 が公になると困りますか? 価格表を見てないので推測ですが、権利者棟の7階で保留床価格 坪375万円ですが、低層階なら 坪300万円台もあるのではないですか? 当地区の保留床価格は、権利床価格の1.25倍です。 権利者価格は、保留床価格を1.25で割ると出ます。 約5年後に仕入れ価格 坪単価412万円を坪単価800万とかで売れたら最高じゃないですか? |
1166:
匿名さん
[2021-07-06 22:30:28]
昨今の大雨気象事情を鑑み、
港区の水没ハザードマップが改訂されましたね ここは、がっつり水没エリアになっちゃってますが 一言 オナシャス |
1167:
マンション掲示板さん
[2021-07-07 05:42:54]
>>1162 匿名さん
保留床単価412万を1.25で割った330万が権利床単価であれば330万に権利床面積7878坪を掛けて従前評価は260億円になるね 敷地面積が6200坪だから建物評価ゼロとしたら、土地評価は坪419万か、、、 開発利益を見てない安い評価な気がするね |
1168:
匿名さん
[2021-07-07 07:22:50]
>>1164
1162ですが、 決まってないことを、あたかも そのように書くことはデマといいます。デベの取得する床面積も決まっていませんね。 失礼ですが、どのようなお立場の方ですか? 権利者の方ですか? デベとかコンサルの方ですか? もちろん 確定するのは終盤の権利変換計画ですが現在討議できるのはこの床面積と金額です。 あなた様もご存知の定款を載せます。 反対者のチラシでもありません。 デベの取得床面積も負担金も明記されています。 ご存知の通り 定款は都知事の認可したものです。 |
1169:
匿名さん
[2021-07-07 07:23:25]
>>1165 匿名さん
じゃあ答えてみてくださいよ。 45階タワーの7階部分の保留床価格は約462万円。33階タワーの7階部分の保留床価格は、約425万円。これ聞いて、45階タワーの平均いくらだと思う?33階タワーの平均いくらだと思う? 私が思うに、全体の戸数の6割を占める45階タワーは坪単価500万超えるでしょう。33階タワーは450万超えるでしょう。戸数の少ない地権者棟は350万とかかな。 ざっと見ても、坪単価412万の訳がなく、450万を軽く超えますよ。500万にも収まらないでしょうね。 |
1170:
匿名さん
[2021-07-07 07:37:04]
|
1171:
職人さん
[2021-07-07 08:47:20]
>>1169 匿名さん
3棟それぞれの保留床ベースの価格表(分譲のときにお客にみせるようなやつ)を見れば、スッキリ解決じゃねえ 価格表は秘密で見せられないとのことであれば、保留床単価は 944億円÷22856坪=413万円/坪になると思うが、、、 |
1172:
匿名さん
[2021-07-07 10:34:37]
|
1173:
匿名さん
[2021-07-07 10:54:25]
実際には権利変換認可で最終的なデベの保留床面積や保留床納付金が決まるので、現段階では、あくまで目安でしょう
でも分譲単価の見込みが坪800万ということは保留床単価は坪600万くらいが常識的な水準だと思うが、どうなんでしょうか 知らんけど |
1174:
匿名さん
[2021-07-07 16:11:48]
>>1172
1170ですが 古い情報を今でも引っ張り出して、デマ流さないようにね 古い情報なのですか? 定款は令和2年9月の再開発組合設立時のものでして10年前とか古いものでは、ありません。 あなた様よくご存知でしょう (笑) この当時(わずか1年前)の床面積 金額がデタラメとすると、当時の準備組合は法令違反をして組合設立認可申請をした事になりますよ。 私は、事実に基づいてお話していますが、デマデマとあなた様の組織は これらの事実が余程気になるのでしょうね。 お察し致します (笑) |
1175:
匿名さん
[2021-07-07 18:02:00]
|
1176:
職人さん
[2021-07-07 18:16:47]
>>1175 匿名さん
これから権利者は権利変換ルールに沿って権利変換を選ぶか転出を選び、権利変換を選ぶ権利者は希望住戸を決める段取り つまり権利者の希望によって権利床面積はこれから増減するので保留床面積も増減する ただし権利変換ルールで実質的に権利者の増床を阻むような面積制限を設定したり、権利床単価を高く設定すれば、権利床面積を減らすことができ保留床面積を増やすことができる であれば、面積制限を設定せず、権利床を低くする(例えば保留床単価を2で割った額を権利床単価)ことができれば、従前評価が360億円と安い評価をされても条件は改善するので権利変換計画に多数の同意が得られる この理解でよい? |
1177:
匿名さん
[2021-07-07 19:30:06]
>>1169
1165ですが 坪単価が412万と言うが、今般保留床価格がすでに450万とか500万越えているのはなぜか? 令和2年9月に組合設立認可され定款が決められました。 その何年か前に(詳しい時期は未定)案として準組内でまとまりました。 その当時は保留床平均坪単価 412万は妥当で各棟で齟齬は発生しませんでした。 しかし、ここ○年市場価格が上昇しましたので、各棟の基準階の7階の価格を見直す度に定款の坪単価 412万と一致しなくなりました。 そこで本来なら組合設立前にデベの取得面積と負担金額を見直すべきだったのですが、何かの理由によりそのまま 定款を提出しました。 見直さなかったので各棟の保留床床価格とミスマッチが発生している。 しかし定款見直さなかったのは組合(準組)の判断で、権利者は当然定款内で表記されている坪 412万で検討して、どこが間違っていますか? |
1178:
匿名さん
[2021-07-07 19:34:53]
あまりマニアックスな話ばかりしないで、単純に購買意欲を?き立てる話をしてください。
|
1179:
匿名さん
[2021-07-07 20:23:23]
|
1180:
匿名さん
[2021-07-07 23:43:37]
大崎でも、市場価格上昇で後から地権者が、安すぎで不当だ、と裁判に訴えていたけど、当然負けた。大崎のマンション買うときも、三井から、訴訟抱えているけど全然問題ありませんよ、と説明がありその通りだった。どこにも再開発には付き物。
|
1181:
匿名さん
[2021-07-08 07:28:21]
三井さんは、仕入れ価格 坪単価 412万を約5年後に坪単価 900万円とか1000万円 で分譲できれば最高ですよね。
(利益と経費)が20%としても 平均坪単価 550万円でも たっぷり ドバ?と利益が出ます。 権利者から土地を安くタタイて買ったのだから 暴利をむさぼらないで安く販売してくださいね。 1億で仕入したのだから2億で売って、どこが悪いんだ! 2億で買ったが、中味は1億程度のバラック仕様 買った奴が○鹿なんだ! このような 素晴らしい企業姿勢でないと思いますがね。 皆様、権利者棟も素晴らしい仕様みたいですよ。 タワー棟の仕様は、不明です。 権利者棟は、余ったら分譲するみたいですよ。 涙が出る程素晴らしい (笑) |
1182:
匿名さん
[2021-07-08 08:06:00]
ここ、見た目が芝浦の湾岸マンションに似てますね |
1183:
匿名さん
[2021-07-08 08:12:46]
|
1184:
匿名さん
[2021-07-08 08:16:32]
|
1185:
匿名さん
[2021-07-08 14:58:45]
住宅の保留床単価が結構安いなら、店舗を希望すれば地権者として結構おいしそうな気がしますが、店舗の価格表って公表されてんですか
|
1186:
匿名さん
[2021-07-08 18:17:26]
|
1187:
匿名さん
[2021-07-09 03:33:43]
>>1186 匿名さん
えっ、価格表見せてくれないんだ どうやって希望住戸えらぶんですかねー 価格表作って地権者に自由に選ばせた方が事務局も楽でしょう 地権者専用棟を選ぶか選ばないかくらいの自由は与えてもらえるんでしょ |
1188:
匿名さん
[2021-07-09 10:21:23]
ここ、梅雨時はメンタルにくる場所ですね
今日の古川の水没具合は、如何でしょう |
1189:
匿名さん
[2021-07-09 13:07:23]
この再開発に関係しないデベさん、コンサルさん、または詳しい方にお聞きします。
普通、再開発は、開発利益が従前更地価格に加算されてきました。 ところがこの再開発は、事務局の戸田建設と権利変換コンサル RIAは一切認めておりません。 たとえば従前土地評価が坪400万円なら1.5倍の600万と評価のようにです。 この200万円分が開発利益です。 開発利益は権利者に配分されて当然と思いますが、すべてデベの三井が搾取します。 ご回答ございましたら、よろしくお願いします |
1190:
匿名さん
[2021-07-09 13:09:17]
>>1188 匿名さん
古川が水没?「氾濫」って言いたいのかな?? 港区が治水対策を講じてから10年以上1度たりとも、氾濫はおろか危険水域にも達していないんだが。その間東京は何度も集中豪雨に見舞われているね。 https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000006301.pdf |
1191:
匿名さん
[2021-07-09 13:20:21]
>>1189 匿名さん
従前評価に開発利益を加味するなんてどこで聞きました?他の再開発で聞いたことないですね。評価されないような建物に値段が付いたり、賃料が補償されたり、入居者退去させたり、かかる費用に充てられていると思います。なので十分に開発利益は受けてるでしょう。それに、規模は小さいですが増し床できるわけですから、デベと同様に利益が出せます。 |
1192:
匿名さん
[2021-07-09 13:38:39]
>>1179
1177ですが 定款は再開発の柱ですよね。 ご存知の通り すべての規約 約束等が記載されています。 当初 保留床価格 平均坪単価 412万で検討されてた訳ですよね。 組合設立時に保留床の専有部分の床面積と負担金額を更新できなかった理由は何ですか? またこの再開発に相当お詳しい方みたいですので、この回答は簡単でしょう。 |
1193:
匿名さん
[2021-07-09 13:48:27]
|
1194:
口コミ知りたいさん
[2021-07-09 14:00:32]
>>1189 匿名さん
厳密に言うと事務局やコンサルに踊らされてる組合理事長や役員が従前評価に開発利益を反映しない安い従前資産評価とする方針で案を作ってるのが実態だよ 質問する対象は事業協力者やコンサルでなく、踊らされてる理事会ですyo |
1195:
匿名さん
[2021-07-09 14:15:41]
>>1191
1189ですが再開発コ?ディネ?タ協会の書籍に開発利益の配分とありますがね。 ご不信でしたらご自身でお調べ下さい。 また東京の再開発で開発利益の分配された権利変換資料も何種類か所有しておりますがね。 増床と開発利益は全く性格の違うものです。 増床は、それなりの金銭的余裕がないと出来ません。 開発利益は、地権者すべてに与えられるものです。 どこにデベと同じような利益を出せる根拠があるのかお笑いです。 |
1196:
匿名さん
[2021-07-09 14:32:04]
|
1197:
口コミ知りたいさん
[2021-07-09 14:38:07]
>>1191 匿名さん
こうなんじゃないすか! 再開発事業においては、参加組合員の意向が事務局を通じて組合運営に影響するため、従前資産評価において開発利益を加味しないケースが多いと言えます。 開発利益を加味するかどうかは土地収用法の補償と同様に解釈すると「完全補償説」をベースに可能な限り加味していくべきと考えるべきでしょう。 |
1198:
匿名さん
[2021-07-09 15:01:38]
|
1199:
匿名さん
[2021-07-09 15:48:57]
もう少し開発利益を具体的に語って頂けませんか?
デベさんは払いたくないし、コンサルさんは状況によると思いますが? ここ10年以内の再開発で払ったとか払わなかったとか ご意見お聞かせください。 払う場合は どのような状況の時ですか?地権者の圧力ですか? 更地価格の何%ぐらいの評価されるのですか? 払わない場合は、どのような状況の時にですか? どのように払わなくて良い方向に持っていかれるのですか? 森ビルの再開発で事務局が森ビルさんの場合は開発利益をみてくれますので、港区では区民に評価が高いです。 その他 開発利益について何でもお聞かせ下さい。 |
1200:
匿名さん
[2021-07-09 16:55:31]
ボロ家が同じぐらいの広さの新築マンションになって、再開発利益をもっとよこせ!なんて下品な地権者は少ないんじゃないかな。
|
1201:
匿名さん
[2021-07-09 20:01:24]
白金高輪再開発事業の東急はまだ取り壊し工事が始まっていません。どこも地権者との交渉が大変なんでしょね。
|
1202:
口コミ知りたいさん
[2021-07-09 20:57:56]
>>1201 匿名さん
参加組合員の意向を受けて、従前資産評価に開発利益を加味せず、保留床を安く設定し、地権者の増床を抑える増床制限をあたかも当然で有るかのように地権者を丸め込む役割を担うコンサルが大変なのはよくわかります。 でも、成功した時のメリットは大きいので頑張ってもらいたいと思います。はい。 |
1203:
匿名さん
[2021-07-09 21:11:07]
>>1200
1199ですが その通り。 たまには 良い事言うじゃないですか? ボロ家でボロ儲けは 三井ですよ。 綺麗な上品な奥様も沢山おられますよ。 一度見に来てくださいな。 小声で言いますが 地権者棟なかなか素晴らしいですよ。 なんとなく3割 50部屋ぐらい入居希望がなくて分譲にまわるような気がしますよ。 アタシの勘ですが? もし よければ買って下さいな。 夏にはベランダから墓も見られてスリル感最高ですよ。 アタシですか?下品に決まってるじゃないですか? (笑) |
1204:
匿名さん
[2021-07-10 06:38:41]
この再開発に関係しない詳しい方にお聞きします。
開発利益ですが、私の手元にあるものは港区と品川区のものです。 3件は更地価格に50%が加算されていまして、1件は45%が加算されています。 当地区の開発利益はゼロです。 それとデベの占める床面積が最近非常に大きくなっています。 開発利益が大きく関係していますがデベは75%程度確保しています。 当地区もデベ75% 権利者25%の構図です。25%の床を約230地権者で分けます。 手元の資料によりますと、組合施工の再開発525件の中での平均値は、権利者39% 保留床61%とあります。 (事業完了地区権利変換後床所有形態) 従前資産が増えれば保留床面積が少なくなる。 一方このような再開発をいろんな講習会で広めてきたのがコンサルのRIAだと思いますが、いかがですか? |
1205:
匿名さん
[2021-07-10 08:02:04]
|
1206:
匿名さん
[2021-07-10 08:20:16]
>>1204 匿名さん
保留床単価固定だと、保留床面積が固定され権利床面積が決まってしまうので、従前評価を上げても権利床単価が上がるだけで権利返還予定の権利者にはメリットもデメリットもありません。(転出者には転出価格が上がるメリットあり) なので、権利変換予定の権利者のメリットにつながる交渉は保留床単価を上げてもらう交渉になります。 保留床単価ベースの価格表をつくり平均単価をチェックすることが本当に単価が坪412万円になってればもう少し上げてもらうよう理事会から参加組合員にお願いして貰えば解決するのではないかと思います。 参加組合員の意向のみで動き、権利者を軽視するコンサルは価格表を隠して見せないケースがありますから、その場合は別途、対策が必要となります。 |
1207:
匿名さん
[2021-07-10 09:44:14]
>>1206
1204ですが、ありがとうございます。 知識がないので、よくわからないのでお願いします。 仮に保留床単価が412万から500万になったとします。 全体的な保留床価格の底上げになると思いますが、増床は保留床価格で買う事になっています。 また1区画だけ特別分譲で買受けができまして、これも保留床価格です。 増床して特別分譲を受ける場合、保留床単価 500万との関連性と 坪単価412万の時と、どちらが得なのかわかりません。 どのような判断すれば良いのでしょうか? 教えて頂けますと助かります。 |
1208:
職人さん
[2021-07-10 11:12:23]
>>1207 匿名さん
保留床単価が500/412上がれば保留床面積は412/500に減ります ということはそれだけで権利床面積は旧保留床面積x(500-412)/500増えることになります 保留床面積22856坪、権利床面積7878坪であるなら、保留床面積は18833坪、権利床面積は11901坪になります 組合は事業費を保留床納付金と増床負担金で賄う仕組みですから、保留床単価と増床単価は同一であることが普通です 権利床面積を上回るような大幅な増床でなければ、増床単価が上がるマイナスより、権利床面積が増えるプラスの方が大きいでしょう こういった話はコンサルが権利者の立場にたって説明会等で権利者の皆さんに説明するのが普通だと思うのですが、あまり普通ではないようですね。 |
1209:
匿名さん
[2021-07-10 15:33:55]
>>1208
1207ですが、ありがとうございます。 そのような方法があるのですね。 目からウロコです。 感謝です。 検討させて頂きます。 開発利益を加算して従前資産を見直すよりは、保留床価格を上げた方が権利床面積が増える事ですね。 |
1210:
匿名さん
[2021-07-11 09:06:00]
(内装込の完成品)坪単価 412万で仕入したマンション床を3年先 平均坪単価 900万で分譲できれば 三井の暴利!
25坪だと 仕入価格 1億300万 分譲価格 2億2500万なら 1区画で 1億2000万 の丸儲け コンサルRIAと事務局 戸田建設の三井に床を安く処分する 権利変換操作! |
1211:
匿名さん
[2021-07-11 09:26:50]
地権者は怒っているぞ。
老人パワーの一揆が起るぞ (笑) |
1212:
匿名さん
[2021-07-11 09:29:08]
>>1210 匿名さん
私も坪412万で買い増しできるならしたいが、実際は坪500万とかになってるんだよな。それでも全力で買わせていただきますけど。最近の傾向として、参加組合員が困るのは、地権者がみんな買増しなり増床 してデベの取分が何割も減ったみたいなことが多いらしい。 |
1213:
匿名さん
[2021-07-11 11:41:43]
土地柄、柄が悪い人が多いのかな?
|
1214:
匿名さん
[2021-07-11 12:41:31]
でしょうね。
東京DEEプ 御用達の場所ですし。 雰囲気も言い表せないような陰鬱さがあります。 |
1215:
匿名さん
[2021-07-11 23:09:12]
|
1216:
マンション検討中さん
[2021-07-12 05:40:07]
>>1215 匿名さん
参加組合員の意向を受け地権者の利益を疎かにする事務局やコンサルを批判してんじゃない 事務局やコンサルの費用を払ってる権利者を軽視して分譲単価の半額で保留床を売却する段取りが本当ならばその気持ちは理解できますが、、 |
1217:
匿名さん
[2021-07-12 06:30:19]
>>1215
1210ですが デベに対して 自分達だけで莫大に儲けるのでなく、対等に利益を分配して欲しい RIAと事務局に対して 三井の代弁者として 知識のない高齢の地権者に最悪の条件を強いるクスであります。 土地の評価が安い為、再開発マンション全体床面積の内 デベが75%を持っていく |
1218:
匿名さん
[2021-07-12 06:47:54]
1210ですが
誠に すみません。 この地区のコンサルさんに関してです。 不快に思われたら申し訳ありません。 心からお詫び致します。 |
1219:
匿名さん
[2021-07-12 07:10:03]
|
1220:
匿名さん
[2021-07-12 07:46:11]
この地区の再開発に ご興味のある方
athomeで戸建の売物 地区内で現在ありますよ。 御覧下さい。 増床 3割制限か現況床面積の大きい方 保留床価格で購入 特別分譲 保留床価格で1区画のみ高層タワーも買う事もできます。 権利変換計画同意が12月末頃までなので11月末までに増床、特別分譲(位置、面積の確定)決めないといけないみたいです。 |
1221:
匿名さん
[2021-07-12 09:11:55]
|
1222:
匿名さん
[2021-07-12 10:34:25]
古川の白金高輪辺りは護岸工事、調整池工事は終了していますが、麻布十番エリアはどうなんでしょうか?
|
1223:
マンション検討中さん
[2021-07-12 14:06:19]
|
1224:
匿名さん
[2021-07-12 14:47:18]
>>1217 匿名さん
土地評価が低いのはしょうがない。だって、元々そういう土地だもん。 レアアース業者がレアアース使って高性能モータ作って儲けてるメーカに分け前よこせと言ってるようなもの。おかしいでしょ? |
1225:
匿名さん
[2021-07-12 17:29:12]
再開発での開発利益というのは、表地と裏地の関係から発生する増分価値だと思います。
個別の土地では表地が高くて裏地が安いけれども、一体化することよって裏地も表地になります。(中省略) 実際は権利者と参加組合員、または保留床取得予定者と協議した上で、開発利益を先取りして、その配分とかリスク負担を分けあって決めていくわけですね。 中省略 不動産鑑定士としては、全員同意型を除けば原則として用途規制が変わった事を前提として評価せざるを得ないですね。 RIAの前社長 宮原義昭さんも加わった10人程度の座談会で抜粋です。 |
1226:
匿名さん
[2021-07-12 18:12:09]
|
1227:
匿名さん
[2021-07-12 18:14:45]
1225ですが出典
再開発実務あれこれ 覆面座談会 機関誌 再開発コ?ディネ?タより |
1228:
匿名さん
[2021-07-12 20:08:52]
ここでRIA批判を展開されている方は、Webサイトで批判を展開されている方と同じ方だとおもわれます。内容を読む限り、再開発における権利変換について正しく理解されていらっしゃらないようにお見受けします。
|
1229:
匿名さん
[2021-07-12 20:45:12]
変な人とは関わったら負け。
|
1230:
マンション検討中さん
[2021-07-12 21:24:31]
>>1225 匿名さん
この話は地権者間の開発利益の配分をどうやるかが論点。 このスレで論点になってるのは参加組合員と地権者間で開発利益をどちらが取るかが論点。 ポイントは地権者間は還元率が同水準になるような配分。 参加組合員と地権者間は単に近隣新築相場に応じた分譲単価をもとにした保留床単価に基づく開発利益を地権者に還元することなんじゃないの。 |
1231:
匿名さん
[2021-07-12 23:13:23]
|
1232:
匿名さん
[2021-07-12 23:29:54]
|
1233:
匿名さん
[2021-07-13 06:05:12]
>>1231 匿名さん
でも面積制限で増床出来ない仕組みをかましてる再開発もあるから面積制限は要注意でしょ 地権者のケンコーポは西麻布の再開発で参加組合員側について面積制限かける側にまわったりしてるし |
1234:
匿名さん
[2021-07-13 06:42:10]
>>1230
1225ですが 詳しい ご回答ありがとうございます。 私は従前地権者が開発利益を得て当然と思います。 従前資産評価額に開発利益を加えて権利変換対象額を増額する。 いわば原価を時価まで引き上げて権利変換をする。 現在は従前資産(土地の評価)を市場価格の5から6割に押さえているので、保留床面積が増加しています。 ご存知の通り権利床面積は約25%です。 |
1235:
マンション検討中さん
[2021-07-13 07:29:58]
>>1234 匿名さん
保留床面積が全体の75%もあるのは、増床面積の上限設定の影響も大きいと思われます。 保留床を安く設定し、地権者も参加組合員と同様の単価で増床できるのに、参加組合員は無限に取得できる一方で地権者の増床に制限をかけるのは参加組合員への利益誘導とのそしりを受けますね。 でも結局はそうした理不尽なルールを決めてるのは事務局やコンサルに誘導された組合役員なので、やはりそこに根本的な問題があるのかもしれませんね。 |
1236:
匿名さん
[2021-07-13 09:33:21]
>>1235
1234ですが ご回答ありがとうございます。 私は事務局 コンサルの参加組合員への利益誘導しかないと思っています。 組合の理事会は毎月1回あり、20人程度です。 組合活動に従順な理解のあるお年寄りばかりが役員に選出されています。 地元役員は、ほとんど高齢者で失礼ながら再開発がわかる人は一人もいないと思います。たぶんどこの地区も同じでは、ないでしょうか? 役員ですが区分所有者とか土地15坪程度所有 大きくても30坪所有です。 大地権者は、2つでして地方自治体と電気労連です。理事会に参加されているか不明です。 先の極小地権者が自分たちが損する再開発を常識的に受け入れないと思います。(わかりませんが?) 組合と私の接点は少ないですが、 |
1237:
匿名さん
[2021-07-13 09:58:26]
>>1236 匿名さん
自分たちが損をしているかどうか、その観点でいくと、再開発のおかげで、私はここの資産でいえば倍ほどになります。また、一部屋買い増しするかと思いますので、参加組合員と同様の利益があります。もし二部屋買えるかと言われると正直分かりませんし。やや無能な事務局と理事会なのは同意しますが、現状不満は微々たるもので、順調に再開発が進むことの方が大切だと思っています。 |
1238:
マンション検討中さん
[2021-07-13 16:37:15]
>>1237 匿名さん
速やかに再開発が進むことは大きな論点の一つですよね 地権者の保留床単価での複数戸取得や面積増床は全体事業収支から考えれば中立ですから基本的に認められるべき要望です。 それをあれこれ理屈をつけて妨げる動きをコンサルや事務局がするようであればキツめ対応して構わないと思います。 従前評価に開発利益を乗せる方針は再開発検討の初期段階にしないと難しい問題なので増床でメリットを取りに行く方が簡単ですね。 |
1239:
マンション検討中さん
[2021-07-17 15:14:54]
すみません。ここってもう麻布十番駅直結になったりはしないということで確定ですよね??
|
1240:
匿名さん
[2021-07-17 18:09:23]
|
1241:
マンション検討中さん
[2021-07-17 20:52:17]
|
1242:
マンション検討中さん
[2021-07-18 01:29:19]
ここプールとかルーフトップラウンジとかオシャレな共用施設かテナントとか入ったりする設計になってる区画ってありませんか?
|
1243:
匿名さん
[2021-07-18 07:35:21]
三井の仕入価格は完成部屋 平均坪単価 わずか412万円
数年先 平均坪単価900万で分譲できれば 三井のエゲつない儲け方 分譲価格 2億円の部屋も 実質は 1億円弱のボンビ?仕様か? |
1244:
匿名さん
[2021-07-18 08:04:36]
>>1235 マンション検討中さん
まず、床面積は限られますので、参加組合員は無限には取得できませんよね。地権者に増し床制限をかけるのはおかしいと言いますが、ある程度の制限は絶対に必要だと思います。変なブローカーが動きだしたら収集つかないです。まぁ、ここのように一部屋が適正なのかどうかは分かりませんが、現状でも地権者全員が買い増しする可能性もあるわけですからね。デベも全員が買い増ししたら嫌でしょうね。それに、もう一部屋デベと同額で買い増しできるのに、文句言う人いるんですかね。 |
1245:
匿名さん
[2021-07-18 08:11:31]
|
1246:
匿名さん
[2021-07-18 08:27:04]
|
1247:
マンション掲示板さん
[2021-07-18 10:53:50]
>>1244 匿名さん
保留床単価が安くて地権者に増床で取られちゃうのは保留床単価を安くした値付けミスだから自業自得でしょ そうは言っても一定の住戸取得ルールはあったほうがよいだろうから、複数希望は2戸まで、面積上限は今の3倍までくらいのルールにすれば皆さん丸くおさまるんじゃないの |
1248:
匿名さん
[2021-07-18 11:29:14]
|
1249:
匿名さん
[2021-07-18 12:34:43]
>>1245 匿名さん
今年の6月の総会で地権者の宅地評価額が見直され13%程度上がりました。 同時に超高層タワー2棟、地権者棟も権利床単価が10数%と保留床単価も上がりました。 45階タワーの7階の保留床坪単価は最新(今年6月現在)で462万です。 定款記載の坪単価412万は、今年11月頃総会の特別決議で定款変更するみたいですが、現在組合からは保留床単価 定款時の 412万しか知らされていません。 なので 412万をベースにお話させて頂いております。 |
1250:
匿名さん
[2021-07-18 12:57:38]
|
1251:
マンション掲示板さん
[2021-07-18 13:08:38]
|
1252:
匿名さん
[2021-07-18 13:42:24]
|
1253:
マンション掲示板さん
[2021-07-18 13:52:35]
|
1254:
匿名さん
[2021-07-18 14:18:22]
組合には保留床単価教えて下さいと依頼してます。組合は、相談(理事会?またはコンサル)して回答します で現在は回答がない。 |
1255:
匿名さん
[2021-07-18 14:35:36]
なお単純にデベの保留床買受総額が10%増額するとも思えない。
33階のタワー棟は外観が菱形ダブルの形状から長方形に、地権者棟も亅型から長方形の単純型に大巾に設計変更してますので、建築費も減額可能です。 |
1256:
匿名
[2021-07-18 15:14:19]
>>1253 マンション掲示板さん
600なら複数部屋買うな。古川沿いとか首都高とか関係ないよ。白金ザ・スカイより高いの確実だし、パークコート、シティタワーの中古成約価格考えたら、800はかたい。 本気で600と思ってるなら、おめでたい。 |
1257:
マンション掲示板さん
[2021-07-18 16:21:04]
>>1256 匿名さん
そっか、隣に同じようなタワーマンションがあるから中古価格を追っかけてれば、大体の相場はわかるわけね であれば、保留床単価は450でなく坪500万円くらいには上がってんじゃないの 45階タワーの7階がもともと坪380万で462万に約2割上がってれば、だいたいあってんじゃない 保留床単価500万なら分譲想定単価は667万くらいかな? それを安いとするか、高いと見るかで、安いと思えば増床や2戸目希望を判断すりゃいいのでは |
1258:
匿名さん
[2021-07-18 16:38:30]
|
1259:
匿名さん
[2021-07-18 16:43:21]
別のとこの地権者ですが、一部屋増し床できるって、かなり羨ましいですね。他知りませんが、私ことこに比べると、条件いいなと思いますよ。
|
1260:
マンション検討中さん
[2021-07-18 16:59:40]
ここでなんぼ坪単価つぶやいても、微塵も関係ない絵空事。
開けてみて、坪1000もあれ400も相場次第。 |
1261:
名無しさん
[2021-07-18 19:48:06]
>>1259 匿名さん
2戸までOKは相続で子供2人に分けたいとのニーズや賃貸効率を考えて小さい部屋2つを取りたいとのニーズに基づいた合理的なルールだと思います。 事務局やコンサルでも、稀に参加組合員の利益優先オンリーでないまともな人もいますので、これくらいの条件には対応してくれますよ 本来は組合の理事長や役員がしっかりしてれば、ヒラメの事務局でもちゃんと地権者の利益を守ってくれるもんですけどね。 |
1262:
匿名さん
[2021-07-18 19:58:52]
>>1261 名無しさん
それなら、今の資産で二戸権利変換して、一戸居住用に買い増しすれば対応できますね。もし自分が事務局員なら、5、6年後にちゃんと払えるのかどうか、信用できない地権者に2戸も3戸も取られたくないです。 |
1263:
名無しさん
[2021-07-18 21:27:24]
>>1262 匿名さん
「事務局員なら」でなく「参加組合員なら」との表現が正確ですよ 再開発組合からすれば、地権者に2戸取られようが3戸取られようが事業収支には影響ありません。 追加負担金が払えない地権者からは従前評価額で組合が買い取ればいいだけなので、むしろ組合の収支にはプラスですよー |
1264:
匿名さん
[2021-07-18 21:48:45]
|
1265:
匿名さん
[2021-07-25 07:16:27]
権利床面積の買い増しは、権利床価格だと思いますが保留床価格になっています。
どうなんでしょうか? 建築費の金利も本来参加組合が負担すべきと思いますが、どうなんでしょうか? 参加組合負担金の支払い時期も10%.10%.竣工時80%と優遇されています。 先払いさせれば金利負担も発生しません。 詳しい方はおられましたらお願いします。 |
1266:
匿名さん
[2021-07-25 09:28:00]
|
1267:
匿名さん
[2021-07-25 10:25:49]
>>1265匿名さん
地権者に寄り添ったコンサルタントなら権利床は権利床価格で購入できるような段取するみたいです。 |
1268:
匿名さん
[2021-07-25 12:36:03]
|
1269:
マンション検討中さん
[2021-07-25 14:32:15]
>>1265 匿名さん
保留床納付金を必要に応じて払い銀行から借入しなくてよいようにするには組合設立時の組合参加契約で定めるので組合理事長がうっかりして見落としたんだと思います。 保留床単価と権利床単価は同額にできるのですがなんで同額になってないんでしたっけ? |
1270:
匿名さん
[2021-07-25 15:14:28]
>>1269マンション検討中さん
決定事項しか組合員に文面で報告がないので、その同額の理由わかりません。 差を付けた方が組合員の受けが良いと思って付けたのでしょうか? もし保留床単価と権利床単価が同額にした理由をご存知の方がおられましたら教えて下さい。 権利床単価の1.25倍が保留床単価になっています。 |
1271:
匿名さん
[2021-07-25 15:19:47]
少しでも権利床単価を安くするために保留床単価を上げましたかね。
|
1272:
匿名さん
[2021-07-25 15:37:28]
権利床と保留床で差をつけるのも、銀行から借入するのも何も、おかしくないね。地権者の増し床も、初めに全額だすって理屈にかるからね。
|
1273:
職人さん
[2021-07-25 16:08:53]
>>1267 匿名さん
それはまずないですよ。 権利者が無償で取得する権利床以外の床は事業費を賄うためにデベロッパーに保留床として売ったり、権利者に増し床で買ってもらうことで収支のバランスをとります。 なので権利者が有償で増し床する際の価格は保留床単価になるのが普通です。 保留床より安くしてしまうと増床する権利者に特別の利益供与する形になるのでよほどの理由がない限りはまずいと思います。(弱小地権者対策でどうしてもまともな部屋がとれないような地権者がいる場合は特別救済措置でやる場合はあるとは思いますがかなり例外的な対応です) |
1274:
匿名さん
[2021-07-25 16:38:30]
増床基準
権利床価格以上、保留床価格以下の価格で理事会が別途定める価格 とありますが |
1275:
マンション検討中さん
[2021-07-25 16:59:34]
>>1274 匿名さん
へー、理事会が別途、勝手に決めるんですね。 理事会はかなり偉いんですね。 保留床価格もはっきり回答しないし、増床価格も別途、理事会が決める、、、 まさかとは思いますが地権者によって増床価格が違ったりするんですかね |
1276:
匿名さん
[2021-07-25 17:35:41]
>>1275マンション検討中さん
間違っていましたか? 再開発に詳しい弁護士事務所のhpからの索引でした。 間違ってましたら 失礼しました。 https://www.shinginza.com/db/01916.html |
1277:
匿名さん
[2021-07-25 17:57:56]
>>1275 マンション検討中さん
つまらないこと言うのはやめましょうね。部屋によって高い、安いの値付けはあるでしょうが、取得する人によって変えないよ。取得する人の優先順位があるらしいから、先の人の方がいい部屋、安い部屋選べますね。 |
1278:
職人さん
[2021-07-25 18:13:54]
>>1276 匿名さん
施行令27条で具体的な規定があるんですね。 100%未満還元の場合、現行面積までは権利床価格で救済、それ以外の場合は権利床価格以上、保留床価格以下となってて理事会が決めていいいとは知りませんでした。 |
1279:
匿名さん
[2021-07-25 18:18:29]
|
1280:
匿名さん
[2021-07-25 19:37:09]
|
1281:
マンション検討中さん
[2021-07-25 22:22:35]
>>1280 匿名さん
参加組合員の意向を受けた事務局やコンサルタントが、お飾りで形だけの組合役員の理事会に起案させ、総会の委任状を集めて参加組合員に都合のいいように決めるといった流れですな。 保留床の単価を多少上げれば解決する低還元率の問題を過少床対応として特別に増床単価を調整して救済してる形やね。 |
1282:
匿名さん
[2021-07-25 23:18:41]
>>1281マンション検討中さん
おっしゃる通りで保留床価格を上げたら権利床価格も下がり権利床面積も増え 地権者は上手く収まると思いますが、それらをせずに増床、1区画保留床価格での特別分譲をさせる意味合いは何なのでしょうか? 権利変換率の悪いのを増床、特別分譲で満足させているのですか? 増床は全ての地権者ができるわけでなく、床のデベの取分が権利床価格のダウンより取れることが原因ですか? |
1283:
匿名さん
[2021-07-25 23:51:21]
|
1284:
匿名さん
[2021-07-25 23:52:57]
|
1285:
匿名さん
[2021-07-26 00:10:14]
全てのルールや仕組みは、いかに保留床を安くするかとその保留床面積を多くするかを目的に決められているとの目線で考えるとスッキリすると思います。
鑑定士や事務局やコンサルが地権者の組合から報酬をもらってるのに、地権者利益に反する安い保留床単価設定や増床を出来ないようにするルールを作りたがるのは、そうすればまた次の美味しい案件に呼んでもらえるからなんですよ。これが実態だな。 |
1286:
匿名さん
[2021-07-26 00:40:08]
>>1285 匿名さん
何でそんなに地権者に利益どうこう言ってるの? 建替したら建替中に仮住まいしたり、賃料が入ってこなかったりの中でローン返したりで本来大変なはずなのに、建築費用も負担してくれて、建替中の仮住まいや賃料補償の費用もだしてくれて、賃借人も追い出してくれて、それで新築の部屋もらえるなら、別にデベに儲けてもらってもいいやってのが、実態だな。 |
1287:
匿名さん
[2021-07-26 06:17:44]
|
1288:
匿名さん
[2021-07-26 06:38:04]
金利負担の件で教えて下さい。
デベの負担金は943億円で利息10億を超えています。本来ならデベが支払って当然ですが、デベは支払わない。 また支払方法も10% 10% 完了公告から1ケ月後に80%となっています。 デベの最終負担金80%も分譲マンション購入者の最終残高の支払をこちらの支払いに回せられます。 わずか20%の200億弱 用意すれば他人のふんどしで相撲を取れて大幅な利益を確保できます。 利息が掛からない支払方法もありますが当地区はかなりデベ優遇ですが、こんなものでしょうか? |
1289:
匿名さん
[2021-07-26 06:57:18]
>>1288 匿名さん
参加組合員を競争コンペで決めてるところは組合が言わなくてもデベから保留床納付金の前払いは提案してきますよ(コンサルは皆知ってます) 俯瞰して捉えると、保留床面積が2万坪超ですから、保留床単価を10万上げるだけで20億収支改善するので保留床納付金先払いと同じ効果とみなせます。 エアコン、床暖房、食洗機もケチられて付いていなければ、1戸あたり150万なので1300戸で約20億くらいは権利変換前にコンサルに調整してもらってよい気がします。 |
1290:
匿名さん
[2021-07-26 13:47:50]
|
1291:
匿名さん
[2021-07-26 14:41:40]
>>1290 匿名さん
地権者の増床なんて保留床の何分の一かでしょ 保留床納付金だって全額前納ではなく、工事費の発生に応じて1/3ずつ納付するだけでしょ つまり、保留床納付金は組合の必要に応じて支払いて、地権者の増床は竣工時払いが妥当な線なんじゃないの |
1292:
匿名さん
[2021-07-26 15:44:03]
>>1291 匿名さん
これまでちゃんと読んでますか? 従前資産にプラス30%の増し床と、まるっと一部屋増し床できますよ。100人の地権者が1億の部屋を買い増ししたら、デベとしては大変だろうね。逆に買い増しさせたくなければ、頭金なり中間金を取った方が、増し床する地権者減るんだろうけどね。 |
1293:
匿名さん
[2021-07-26 17:42:59]
|
1294:
匿名さん
[2021-07-26 18:04:25]
それから 発言者には当地区のコンサルのRIAもかなり含まれていると思いますが、気にせずご意見頂けると助かります。
当地区のコンサルさんも大変ですね。 |
1295:
匿名さん
[2021-07-26 18:15:52]
6月の組合の総会内でマンションコミュニティの掲載の件が話題になりましたので、当地区のコンサル 事務局は地権者に有利な情報は、ことごとく潰してきますが、無視でいきましょう。
|
1296:
匿名さん
[2021-07-26 18:40:38]
地権者全員が増床したらとか地権者全員が2戸とったらとか、極端な仮説を持ち出して地権者の増床を押さえ込もうとするのも常套手段ですからお気をつけください。
あと、繰り返しになりますが、想定分譲単価をよく確かめて保留床単価の妥当性について組合内でしっかり議論して皆さんが納得することが最も重要なポイントです。 |
1297:
匿名さん
[2021-07-26 18:54:13]
>>1293 匿名さん
高齢者ですか。笑 ちゃんと読んでから言ってね。 ここのすごいところは、二親等までが、買い増しの権利があるということ。100戸くらいの買い増しがあると思いますけどね。個人的な意見ですが。 |
1298:
匿名さん
[2021-07-26 19:07:52]
|
1299:
匿名さん
[2021-07-26 20:01:15]
|
1300:
匿名さん
[2021-07-26 20:25:48]
|
1301:
匿名さん
[2021-07-27 03:26:42]
>>1300 匿名さん
話が気を見て森を見ずみたいな内容になってきてますが、こちらの西新宿三丁目再開発のスレの366から368にあるような資料で最新の権利床単価や保留床単価は確認できませんか。 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/159422/res/336-435/ |
1302:
匿名さん
[2021-07-27 22:18:03]
トライスターはスカイズみたいになったらいいね。
|
1303:
マンション掲示板さん
[2021-07-28 23:23:05]
|
1304:
匿名さん
[2021-07-31 10:01:00]
三田小山町西地区の地権者の方で
土地の評価が安過ぎるとか 本来建設費の利息は三井が払うべきで権利者負担はおかしいとか 組合は情報公開が十分でないとか 組合員 コンサルの説明がわからないとか 増床は保留床価格でなく権利床価格で等 なんでも 疑問をお持ちの方は8月下旬に港区役所1階 指定日時にロビーの待ち合わせで再開発課に質問をぶつけませんか? 詳しい日程きまりましたら、このスレでご案内します。 平日になりますが、すでに組合で議決された件でも結構です。 箇条書きした物 持参しましょう。 なんでも課長 係長から回答もらいましょう。 |
1305:
匿名さん
[2021-07-31 10:42:09]
上から6段目
組合員→組合事務局に訂正します |
1306:
匿名さん
[2021-07-31 20:22:52]
|
1307:
匿名さん
[2021-08-02 07:06:10]
https://sengakujihumanrights.com/91%e4%bd%8f%e5%8f%8b%e4%b8%8d%e5%8b%9...
これ とても参考になります。 港区泉岳寺の再開発です |
1308:
匿名さん
[2021-08-02 11:19:31]
|
1309:
職人さん
[2021-08-02 13:14:40]
>>1308 匿名さん
コンサルや事務局が局所的な説明しかせず全体像がわかるような説明をしないことや組合理事長や役員が専用住宅取得をバーターに不透明な組合運営に手を染めているのではないかと疑われている点でしょうか |
1310:
匿名さん
[2021-08-02 13:54:46]
|
1311:
匿名さん
[2021-08-09 21:44:43]
>>1310 匿名さん
ポンコツだと見せかけて、実は分譲予定価格の半額で全体の8割以上を保留床で参加組合員へ譲渡できちぁえば、なかなかの役者です。 今の相場でこの立地なら坪1000万での分譲の可能性もあるかもよ |
1312:
匿名さん
[2021-08-09 23:40:12]
>>1311 匿名さん
そうなると嬉しいです。すると、相場の4割の権利床価格で権利変換して、相場の半額で(3億ほどの)部屋を買い増しできるということでしょうか。地権者も大勝利じゃないですか。 |
1313:
名無しさん
[2021-08-10 08:43:13]
|
1314:
匿名さん
[2021-08-13 06:58:28]
>>1312 匿名さん
現時点では再開発マンション床のわずか25%が地権者の割合で それを数百名の地権者で分ける。 一方デベは保留床75%を所有する丸取り、総とりがコンサル等に仕組まれている為にデベの大勝利はあっても地権者の勝利はあり得ない。 デベは丸儲けで地権者の多くはだ○されコンサル等上手く利用されているのにも気づかない。 後で気づいたら 土地はない 毎月の管理費等の負担 壁の薄い公団並か公団以下の仕様 縦型安アパート 高い固定資産税 わずかな国民年金で生活できない事 に後悔する |
1315:
マンション検討中さん
[2021-08-13 07:52:14]
再開発がなかった方が良かったって思う人は、負けだけど、それ以外は基本的に勝利じゃないの?どんなにデベが儲けようと、デベの資本とリソースがなければ、そもそも再開発なんてできないわけで。
もちろん再開発準備組合を自分たちで結成して、都市計画決定させて、設計、施工を自己調達して再開発できちゃう団体なら、取り分減るから負けだろうけど。それ以外はそもそと事業の実行能力なければ、実現不可能なのだから。 |
1316:
匿名さん
[2021-08-13 09:15:14]
|
1317:
匿名さん
[2021-08-13 09:48:59]
>>1316 匿名さん
地権者は人生の最終盤で約5年の不便な仮住まいを強いられるのである程度のメリットがあるのは当たり前。 一方、鑑定士やコンサルの頑張りで保留床を安く抑え、着工直後に仕入れの倍値で分譲はちょっと利益過剰じゃないのとの話。 ましてや理事長や役員の目が節穴で事業費負担を全て銀行借入でやらされてたら、いいように操られてんのと言われちゃうよね。 |
1318:
匿名さん
[2021-08-13 10:26:11]
|
1319:
匿名さん
[2021-08-13 13:33:36]
地権者様限定です!
当再開発にご心配をお持ちの方で地権者様限定で 8月26日午後3時より1時間(質問30分、回答30分) 区役所再開発課内で係長様が応対してくれます。 (なんと やさしい事でしょう) 皆んなでご心配な点質問しませんか? 狭い部屋ですので3名です。 一人8分程度の質問時間です。 先着順3名様限りです。 お申込み多いと次回もお願いする予定です。 8月20日までにお名前 三田1丁目でのご住所 お電話番号をメール下さい。 メールアドレスは、 mabutailang82@gmail.com です。 詳しくは後日メールでご案内させて頂きます。 なお出席者のお名前が知りたいとの事で 事前に再開発課へ連絡致します。 地権者の皆様に ご連絡でした。 地権者からでした。 |
1320:
マンション検討中さん
[2021-08-13 14:22:44]
買い増ししたいって再開発なかったら、買い増しなんてそもそもできないじゃないですか。。。
それは驚きでした。 |
1321:
匿名さん
[2021-08-13 19:59:25]
土地の評価が東京メトロ 麻布十番駅2分でも多くが坪単価392万円から429万程度。
athomeの不動産情報で港区内の最安値の土地でも 坪単価521万円。 一般的に販売例より(不動産会社も査定している)5から6割の価格である。 土地評価が安くなれば権利床面積も少なくなって当然です。 従前資産評価を低く設定して権利変換を操作するのが 得意なコンサルの RIAの再開発です。 |
1322:
匿名さん
[2021-08-13 20:31:00]
また電波受信してる人が来た。
|
1323:
匿名さん
[2021-08-13 22:33:02]
|
1324:
マンション検討中さん
[2021-08-15 16:45:27]
地権者の方は坪いくらで買う権利あるんですか?
|
1325:
評判気になるさん
[2021-08-20 07:42:41]
>>1321 匿名さん
RIAの問題ではなく、土地を路線価レベルで評価する鑑定士評価を採用した組合役員の責任ですよ。 RIAは日本全国で多くの再開発事業を経験してますから権利者の皆さんがどういった評価で権利変換計画を作ればうまくいくのかを常に考えてますからよく話をしてみるとよいですよ |
1326:
匿名さん
[2021-08-20 10:24:48]
|
1327:
職人さん
[2021-08-21 09:01:11]
再開発で従前資産評価の2倍以上の増床OKのとこってある?
|
1328:
匿名さん
[2021-08-22 00:15:39]
|
1329:
匿名さん
[2021-08-22 00:25:50]
|
1330:
マンション検討中さん
[2021-08-22 09:45:51]
|
1331:
匿名さん
[2021-08-22 11:37:40]
|
1332:
匿名さん
[2021-08-22 18:00:06]
>>1329 匿名さん
路線価の1.5倍が実勢価格とするパターンもあると聞いたことあります。 ちなみに従前資産評価は鑑定士評価をもとに理事会が提案して再開発組合総会で承認される手続きなので、どう決めるかは、実質的には組合役員次第なんじゃないでしょうか。 |
1333:
匿名さん
[2021-08-23 00:10:06]
|
1334:
匿名さん
[2021-08-23 00:29:04]
|
1335:
匿名さん
[2021-08-23 07:38:41]
>>1321 匿名さん
従前資産評価は参加組合員の意向を受けて不動産鑑定会社が鑑定書を再開発組合に納品してるので、その鑑定書を組合理事長に見せてもらえば、なぜ、安く評価されてるかの理由がわかるんじゃないかな |
1336:
匿名さん
[2021-08-23 19:13:17]
>>1328 匿名さん
従前資産の5倍もの住戸を、何の条件も設定せず丸々権利床価格で取れる再開発なんて無いと思いますよ。過去に色々な場所での再開発を見聞きしてますが、ここがそうだと言うなら何かの間違いじゃないですかね。権利床価格が適用されるのは、従前が過小床に該当する場合は精々従前の住まいの面積に相当する分まで。だからこそ、再開発では一般の分譲マンションには無い様な小区画住戸が造られるのだと認識してましたが。過小床でない場合も1住戸の範囲内で一定の割増率を増床上限として設けるものだと思います。お金さえ持っていれば権利床価格で取り放題だなんて、権利者の間でも認められる訳がないルールですし、制限を設けるのは戸数だけでなく面積もでしょう。従前1000万の人が億ション住戸を取るにも権利床価格でOKということには、いくら何でもならない筈。基本的に、現状同程度の住まいを追加負担ナシで手に入れられるようにするところまでが再開発のメリットである筈。それが実現できないケースも普通にあるようですが、逆に青天井だなんて私には信じられません。誰でも1戸買い増しできるという話もビックリなんですが、それも権利床価格?? なんか、ホントならものすごくうらやましいです・・・・・ |
1337:
匿名さん
[2021-08-23 19:17:49]
|
1338:
1336
[2021-08-23 23:45:54]
>>1337 匿名さん
>あと優先順位とかも出てくるでしょう。おそらく、従前資産が少ない方は後順位になり、余った部屋から選ばなければならないみたいな。 普通はそれも無いでしょう? 従前資産で最小住戸も取れない場合は増床が前提になる中で「1住戸まではどうにか取れるようにする」というのが、普通の再開発で採用される増床基準でしたよ。そこから順に、従前資産だけでは従前面積相当の住戸が取り難い人が価格面では優遇されるという仕組み。つまり「従前資産が少ない人は後順位になる」とは真逆です。増床順位の「順位」とは増床価格が有利な条件で適用される順位のことで、住戸を選ぶ順番のことではない筈ですが、ここの地区はそうではないのでしょうか? 私が知る事例では住戸を選ぶ順番は早い者勝ちなどではなく、一定の募集期間内に希望を募って、重複するところは話し合いや事務局の調整でなるべくバラけさせた後に、どうしてもというところだけが抽選になるという感じでした。大体どこもそんな感じだと思うのですが。分譲購入する時も似た感じです。 |
1339:
匿名さん
[2021-08-24 00:31:31]
>>1338 1336さん
ごめんなさいね。地権者ではないので申し訳ないですけど、賃貸オーナーより、居住者の方が優先順位が上だったり、従前資産がA棟の敷地かB棟の敷地かであったり、資産額が多い少ないだったり、再開発ごとにルールがあります。抽選なんてことが無いように、事務局が調整するんです。ここが一番事務局が大変なところ。 |
1340:
マンション掲示板さん
[2021-08-24 05:04:45]
>>1338 1336さん
要するに増床や2戸目は参加組合員と同じ保留床単価が原理原則で、40平米に満たないような過小床弱小地権者は可哀想なので、特別に安い単価で現状面積までは増床できるようにする救済策を例外的に設けて優遇してあげるということなんですかね。 再開発組合の役員や理事長が特権的に有利な住戸取得ルールが設定されるのではと疑いたくなりますが、意外とそういうことはないですよね。 |
1341:
マンション検討中さん
[2021-08-24 22:06:09]
地権者は追加の床面積は10-20%安で購入できるって感じじゃないんですか?
それでも部屋は選べるし安いし最高ですね。 |
1342:
匿名さん
[2021-08-24 22:52:28]
|
1343:
匿名さん
[2021-08-25 04:06:08]
|
1344:
マンション掲示板さん
[2021-08-25 04:23:16]
|
1345:
マンション検討中さん
[2021-08-28 21:13:04]
こちら、より早いタイミングで分譲される予定の三田1丁目の価格には影響を受けますでしょうか?
|
1346:
マンション比較中さん
[2021-09-01 02:36:30]
|
1347:
匿名さん
[2021-09-07 11:47:40]
ここは条件甘くしないと買い上げできない難しい土地だったってことでしょうね。
随分長いこと揉めてましたから。 いろいろ羨ましい。 まだ相場動いてるからいくらで出すかな。 |
1348:
匿名さん
[2021-09-07 13:14:28]
なんてったって麻布十番徒歩2分のタワーマンションだからね
半端ない人気物件になるんとちゃう 虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーは坪1500とか坪2000超やからね |
1349:
マンション検討中さん
[2021-09-07 13:20:23]
|
1350:
匿名さん
[2021-09-07 13:21:35]
平均で坪1,000万超えるなんてことは無いと思いますけどね。分譲がどのような仕様になるのか興味はあります。
|
1351:
匿名さん
[2021-09-07 14:26:18]
地権者仕様と分譲仕様は異なるのでしょうか?
|
1352:
匿名さん
[2021-09-08 00:27:14]
|
1353:
匿名さん
[2021-09-08 08:07:31]
ここは首都高の大高架に覆い囲まれた薄暗い三田一丁目の水害ハザードマップ低地ですが、麻布十番に飲み行けるので、良い場所です。 |
1354:
匿名さん
[2021-09-08 08:55:08]
東京タワーを望める麻布十番のタワーマンションの方が虎ノ門のビジネス街のタワーマンションより価値があんじゃない。
俺はそう思う。 |
1355:
マンション検討中さん
[2021-09-08 09:24:20]
|
1356:
匿名さん
[2021-09-16 02:46:05]
|
1357:
匿名さん
[2021-09-16 07:46:14]
>それよりも目の前の環境が整っていることの優先順位の方が高い人も、それなりにはおるでしょう
じゃあここダメじゃん |
1358:
マンション検討中さん
[2021-09-18 21:25:13]
|
1359:
匿名さん
[2021-09-18 22:27:00]
というよりむしろ、
ここより劣悪な環境って、港区だと他に思いつかないけど |
1360:
匿名さん
[2021-09-18 23:09:32]
はいはい
|
1361:
匿名さん
[2021-09-19 10:26:15]
|
1362:
匿名さん
[2021-09-19 13:44:30]
|
1363:
匿名さん
[2021-09-19 13:52:26]
|
1364:
匿名さん
[2021-09-19 15:20:39]
|
1365:
匿名さん
[2021-09-19 17:51:27]
先に進んでいる三田一丁目計画の情報はないんですかね?
|
1366:
匿名さん
[2021-09-19 21:33:44]
|
1367:
検討板ユーザーさん
[2021-09-20 14:29:07]
>>1365 匿名さん
近隣住民向けの説明資料を見せてもらいましたが、小さな大学棟以外、全てマンションになるようですね。 大変な規模でしたよ。 ここにとっては完全なる目の上のたんこぶ物件になるかと。 おそらく、三田一丁目 坪1000、三田小山 坪750 くらいでしょう。 |
1368:
匿名さん
[2021-09-23 14:40:07]
|
1369:
マンション検討中さん
[2021-09-26 08:29:45]
坪750だったら最高ですね。
|
1370:
匿名さん
[2021-09-26 08:35:36]
|
1371:
匿名さん
[2021-09-26 09:26:58]
ここ、見た目が芝浦のタワマンににてますね。 |
1372:
匿名さん
[2021-09-26 10:03:05]
|
1373:
匿名さん
[2021-09-26 11:38:36]
パークコート麻布十番の中古が800くらいなので、ここはそれを超えてくることはないと思いますが。
ここがパークコートに勝てるところって、新築ということ以外にないですよね。 |
1374:
匿名さん
[2021-09-26 13:23:15]
|
1375:
匿名さん
[2021-09-26 13:38:22]
そもそも駅力がな。
街が好きなやつがそんなにいるのかな? いつもパークコート麻布十番の横の個人中華屋が潰れないなと思って見ている。 客が入っているの見たこと無い。 |
1376:
匿名さん
[2021-09-26 13:39:59]
港区といえども、ここみたいな首都高大高架に囲まれた水害ハザードマップ低地だと、駅距離が重要になるのか。
|
1377:
匿名さん
[2021-09-26 13:41:31]
あ、俺は文京区民だから港区の事情はよくわからないけどね。
電車大事だよね、こういう住環境って。 |
1378:
匿名さん
[2021-09-26 17:16:09]
|
1379:
匿名さん
[2021-11-11 17:39:43]
地権者ネタが無くなると閑散とするな。
まあ、まだ先の話だからね。 5年後のマンション相場はどうなってるんだろう。 |
1380:
匿名さん
[2021-11-12 06:16:09]
パークコート麻布十番ザ・タワーって外観がイマイチだよね。
|
1381:
匿名さん
[2021-11-12 10:08:49]
ここの再開発、もう入れなかったり取り壊し始まってるんですかね?一回歩いて、写真に残したかった。
|
1382:
評判気になるさん
[2021-11-13 22:18:54]
|
1383:
評判気になるさん
[2021-11-13 22:24:53]
|
1384:
匿名さん
[2021-11-13 23:11:47]
|
1385:
匿名さん
[2021-11-14 04:22:19]
|
1386:
匿名さん
[2021-11-14 07:49:56]
|
1387:
匿名さん
[2021-11-14 08:01:10]
事業者が組合から買い取る保留床単価って
1.シティタワー麻布十番やパークコート麻布十番の取引価格から推定される新築相場の75%程度 2.鑑定士が安く評価した従前評価や総事業費から計算される総床原価から算出される床単価 地権者は1と2のどっちの説明をコンサルから受けてますか? |
1388:
匿名さん
[2021-11-24 09:39:17]
地権者住戸の部屋割りが、徐々に決まっているみたいですね。
|
1389:
匿名さん
[2021-12-22 08:02:53]
最上階は坪1,500万は超えますよね?
|
1390:
匿名さん
[2021-12-24 10:10:28]
|
1391:
匿名さん
[2021-12-24 15:21:02]
413万/坪でえらく安かった保留床価格は、結局、いくらくらいに上がったのかな?
|
1392:
匿名さん
[2021-12-24 20:15:57]
|
1393:
評判気になるさん
[2021-12-24 23:20:17]
>>1392 匿名さん
保留床単価625万、権利床単価500万なら組合設立時よりだいぶん条件改善したんですねぇ 2戸取得可能で1戸は設定されている範囲で自由に選べるなら保留床単価は安い方が得だったかもしれませんね 笑 |
1394:
匿名さん
[2021-12-25 09:22:42]
|
1395:
評判気になるさん
[2021-12-25 11:08:29]
>>1394 匿名さん
このブログによると室内仕様はかなり安っぽいとの指摘がされてますが、実際のところ、どうなんでしょうか 麻布十番2分の高級タワーマンションですから、森ビルの仙石山レジデンスレベルを期待してるんですが。。。 https://www.mitasaikaihatsu.com/ |
1396:
匿名さん
[2021-12-25 11:27:30]
>>1395 評判気になるさん
どうなんでしょうかね。モデルハウスはショボかったです。郊外のファミリーマンションの仕様ですかね。パークホームズレベルかもしれません。まぁ内装は自分でいじれますし、おそらく地権者用のC棟の仕様なんだろうと勝手に思っています。A棟の内装は違うはず。 |
1397:
評判気になるさん
[2021-12-25 13:47:03]
>>1396 匿名さん
地権者を集約したいC棟だけ室内仕様が公開され、参加組合員が取得予定のA棟B棟の仕様を地権者に見せないというのはちょっと・・・ですね。 地権者はA棟B棟には来ないでくれとの暗黙のサインなんでしょうか。 |
1398:
匿名さん
[2021-12-26 06:52:23]
|
1399:
通りがかりさん
[2021-12-26 21:41:10]
|
1400:
匿名さん
[2021-12-26 21:53:43]
|
1401:
通りがかりさん
[2021-12-26 22:11:36]
えっ聞いてないので分譲仕様の内装無償だと思ってます、、、。
グレードアップは当然有償。 あと多少間取り変更できるようですよ、確認済み。 |
1402:
匿名さん
[2021-12-27 15:36:58]
>>1392匿名さん (売れば坪1000万は、する部屋ですけど。)
ふっふっふ(笑) 最高におめでたい方ですね。 A棟に坪1000万もする部屋ありました? 最上階に近いお部屋でしょうか? まあ6?7年後 何があるかわかりません。 東南海地震、不動産バブル崩壊、お見受けしました感じ 失礼ながら50才後半みたいですので健康問題等です。 内装は私らと同じ保留床金額で三井は買い それに販売経費、利益、内装のグレードアップしますので、A棟は権利者用のC棟と同じ貧乏くさい、失礼 内装に決まっているじゃないのですかね。 三井がA棟でも権利者に分譲と同じレベルの仕様するわけないでしょう。 現地での販売始まりますと権利者用の内装と分譲用の内装は、大きな開きがあるに決まっているじゃないですかね。 |
1403:
匿名さん
[2021-12-27 16:26:19]
|
1404:
匿名さん
[2022-01-15 07:59:35]
皆さん 教えて下さい。
超高層 42階建 A棟の7階で条件の悪い部屋(ビルと対面)が坪単価 340万円(権利者が買える金額)です 保留床価格は権利床価格の1.25倍です。坪単価425万です。 仮に25坪で 10625万です。 もしデベが20%の利益 販売経費を乗せた場合 12750万です。 6年後ですが超高層7階の条件の悪い部屋を12750万で買う人がいるのでしょうか? 先程の1億超えの金額なら現在の相場から納得できる部分もありますが? 保留床価格で増床が1部屋できますが この保留床価格は分譲価格に近い金額なのでしょうか? この地区の保留床価格=分譲価格 今回の保留床価格はデベの仕入れ金額でもなく、デベの利益 販売経費等を含んだ価格と理解した方が良いのですか? |
1405:
匿名さん
[2022-01-15 08:05:32]
|
1406:
匿名さん
[2022-01-15 13:03:54]
|
1407:
匿名さん
[2022-01-15 17:54:56]
ここの地権者は、余裕があるなら、ギリギリまで増し床、買い増しした方がいいと思います。
|
1408:
匿名さん
[2022-01-16 07:53:49]
ここの地権者は資産家の方は少なそう
|
1409:
匿名さん
[2022-01-16 08:41:22]
>>1408 匿名さん
戦後焼け野原になった時に住みついた人が多いエリアなので10坪から20坪くらいの木造戸建が密集した地域 再開発を行うにはある意味、最適な場所だといえるのかもね 地権者はデベのお陰で坪1000万の超高級マンションに化けるわけだから事務局の皆さんにちゃんと感謝しないといけないよ |
1410:
匿名さん
[2022-01-16 10:35:28]
|
1411:
匿名さん
[2022-01-16 15:37:26]
>>1409 匿名さん
何か大きな勘違いをされていますね。 ここ半年以内で地区内の権利者戸建 20坪 中古木造 売出し金額 1億7800万、別に22坪 中古木造売出し金額 1億9800万 共に 坪単価@900万で売り出されている。 むしろ 地盤の悪い土地に超高層、浸水地域、高速道路横、わずか2haに2棟のタワマンと14階権利者用と事務所8階等の密集、三井の三田1丁目計画の後発、今更B棟の大幅外観設計変更のやっつけ仕事 等を考えると 坪800万で売れる保証もない。 三井から感謝されて当然であります。 |
1412:
通りがかりさん
[2022-01-16 18:04:08]
隣2タワマンより規模も高さもあるので三田小山町A棟は上位互換でしょう。トライスター型は好みによるけど。
三田一丁目は低層でまた別格。 |
1413:
匿名さん
[2022-01-16 19:51:28]
|
1414:
匿名さん
[2022-01-16 20:29:51]
>>1411 匿名さん
地権者が所有する土地や借地を差し出すことで再開発が成立することは事実だけど、デベの資金力と設計力と販売力があるからタワーマンションに建て替わることも事実でしょ 地権者は資金調達も設計も販売もできないんだから、黙って土地建物を差し出して静かにしてれば良いってこと なんか勘違いしてませんか |
1415:
匿名さん
[2022-01-17 08:35:56]
|
1416:
匿名さん
[2022-01-17 10:29:00]
>>1414 匿名さん
はい、はい、ボロ屋差し出します。 隣の婆さんの土地も差し出します。 しかしどこの再開発でも着工するまで15?20年掛かる現実をどう見ますか? 当地区でも良いモノなら大賛成ですよ。 当地区でも15年以上 縦覧前でも まだ同意が80数パ?セントしか取れていない。 権利変換認可が90%とすると、竣工がさらに延びる可能性? 再開発の詳細 十分に分かっておられますか? ただ都心部に42階のタワマン建てば嬉しい派ですか? どうゆう立場の方ですか? |
1417:
匿名さん
[2022-01-17 10:50:24]
|
1418:
匿名さん
[2022-01-17 15:26:35]
>>1416 匿名さん
ほとんどの家が4m道路接道で容積率160%だから土地20坪に建物32坪 従前評価は1億くらいは見てくれるだろうから建物単価は313万 これなら地権者集約棟のC棟だったら100%還元になるでしょう 保留床単価でA棟の中層階でもう一部屋抑えておけばなお可だと思うけどね 何が不満なんですかー |
1419:
匿名さん
[2022-01-19 07:08:03]
>>1418 匿名さん
よく細かくご存知ですね。 疑問なら40から50前後ありますよ。 すべて列挙もできますが、公開で具体的にすべてに ご回答頂けるのですか? たとえば電機労連から始まって どのような お立場でどのような権限があって私の疑問を解消して頂けるのでしょうか? |
1420:
匿名さん
[2022-01-19 09:33:17]
|
1421:
ご近所さん
[2022-01-19 10:42:24]
>>1152 匿名さん
組合設立時は保留床単価412万で全体の74%を保留床とする事業計画だったのが、保留床単価500万、権利床単価400万くらいに改善されたんちゃう |
1422:
匿名さん
[2022-01-19 12:38:23]
|
1423:
匿名さん
[2022-01-19 12:53:30]
完全に検討板でなくなってる。最終日からずっとだけど笑
|
1424:
匿名さん
[2022-01-19 12:56:36]
|
1425:
匿名さん
[2022-01-20 00:42:38]
>>1422
たくさん増床を目論んでいた強欲な権利者には厳しい権利変換なんすね でも従前評価額の倍ぐらいで売りに出せば売れるんじゃないですか 買い手としてはちゃんと内装を分譲レベルにしといてもらいたいけどな 坪700万円ぐらいで買うんであれば、、、 |
1426:
匿名さん
[2022-01-20 07:58:48]
>>1425 匿名さん
強欲というか、ただのビジネスですよ。 投資で持ってるので、この地区に別になんの思いれもないですし、再開発の邪魔するつもりもさらさら無い。興味があるのは、どうやったら最大の利益を出せるかだけ。 |
1427:
匿名さん
[2022-01-21 08:04:32]
>>1419 匿名さん
電機労連や讃岐が大口権利者だったからどうのと言われても、それは受け入れるべき事実だからしょうがないこと 権利者の大半が同意して再開発が進むことはいいことじゃないですか 坪1000万で分譲されるであろうタワーマンションが保留床単価500万だろうが、権利者だって特別分譲で買えるんだからいいじゃない RIAは権利者のこともよく考えてくれる日本一のコンサル会社なんだから尊敬と感謝の気持ちを持って接しなきゃ、、、 木を見て森を見ずでは、損をしますよ |
1428:
匿名さん
[2022-01-21 08:46:59]
>>1427匿名さん
爆笑! タワマンが坪1000万で売れる根拠を教えてくださいな。 RIAはこの再開発で 権利者にどのように考えてくれたのでしょうか? 周辺の土地評価に較べて土地半額評価。 再開発マンションの権利床価格も三井の利益を上乗せしている可能性もあり。高い買い物しているのがわかりませんか? RIAの社員の方じゃないでしょうね。 最高におめでたい方です。 |
1429:
匿名さん
[2022-01-21 09:33:05]
2,3人の内輪話ばっかり。しかも、同じ繰り返し。他で好きなだけ文通すれば?
|
1430:
匿名さん
[2022-01-21 09:36:33]
|
1431:
匿名さん
[2022-01-21 10:02:27]
>>1428 匿名さん
なるほどですね。 従前土地評価に開発利益が十分に乗ってないというのはそのとおりですね。 開発法で権利者全体の従前評価は専有面積3万坪×保留床単価500万/坪-事業費1000億=500億くらいですから、ちょっと安めかもしれません。 でも権利床単価=保留床単価×80%と調整して返還率は100%以上となるようにRIAは配慮してくれてます。 そもそも従前評価は権利者の皆さんで選んだ国家資格を持つ鑑定士が公正に鑑定した結果であり皆さんでその結果を権利変換に使うと決めたのではないでしょうか。 つまり、従前評価が安いのは、安く評価した鑑定士の判断とその結果を採用する権利者の判断が原因で、RIAはそれを権利者が不利にならないよう調整してくれているんですよ。 従前評価が安いと文句を言う暇があるんなら、保留床単価の20%分が従前評価に乗ってないので、理事会で上乗せする方針を打ち出してもらい、その方針で鑑定士に評価して貰えばよいだけのことです。 ただ、仲介会社経由でふつうに売っても従前評価よりはるかに高く売れる環境ですから、そんな面倒なことするより、さっさと売却して近所の築浅の高級マンションに引っ越した方が得だと思いますけどね。 ゴネ得狙いが目的なら別ですが、、、 |
1432:
匿名さん
[2022-01-21 12:16:09]
>>1431 匿名さん
ごもっともな考え方ですよね。コンサルさんですか? しかし返還率が100%と言われますが隣墓地で資産価値の少ないC棟の100%とタワーの100%とは大きな違いがあります。 隣の中地区で約1年前に権利者棟が売りだされましたが約1億でした。 かたや中地区のタワーは同じ坪数で1億五千万円前後で推移しています。 タワーの中層階では返還率 100%は取れない。 次に国家資格を持っ鑑定士が公正に鑑定したとありますが、すべてデベ、ゼネコンの取引業者。 三井は公平であるべき権利変換縦覧の意見書の審査委員にも親会社の三井不動産の顧問弁護士に近い人選を行なっている。 私も違う鑑定事務所に鑑定を依頼しましたが、組合よりかなり高い評価になっています。 また他の地権者2名様もそれぞれ別の鑑定士に評価してもらっていますが、金額は出せませんが私に近い評価をもらっています。 つまり鑑定士でも同じ評価は出ないし組合からお金貰うのであれば忖度して当然です。 組合の希望金額で評価.査定もできます。 全て仕組まれています。 理事会は、有名無実化して真っ当な意見が交換されていると私は聞いた事ありません。 多くは組合の引いた線路に従っているだけとか? どこの再開発でも同じだと思いますがデベに都合の良い地権者が理事に選ばれています。 次に自分の資産である以上 高く売って当然。 三井が莫大な利益 RIAの高額権利変換コンサル料金 入札の公共工事の設計料とは全く違うRIAの設計料を得るなら 私は100億ぐらいで売りたいですね。 笑 |
1433:
匿名さん
[2022-01-21 12:26:19]
時にRIAさん
B棟は外観 メガネ型から 去年長方形型に変更しましたよね。 大幅な設計変更ですが2回分の設計料を取るのですかい? |
1434:
匿名さん
[2022-01-21 12:27:54]
自分達の不動産で他人が儲けて欲しくない感情は理解できます。
|
1435:
匿名さん
[2022-01-21 12:46:20]
完全にこの板は、私物化されてる。
不動産のような市況に影響される開発は、かたく見積もるに決まってるじゃん。今は市況がいいけど、将来はわからない。大崎の再開発でも裁判を起こしてた地権者いたけど、当然、負け。 後だしじゃんけんは、ロシアの天然ガス開発を思い出す。あとから難癖つけ、日本の商社を追い出したロシア政府と同じ。 |
1436:
匿名さん
[2022-01-21 13:12:00]
>>1432 匿名さん
墓地ビューのC棟が地元地権者収容棟なのはちょっと感じが悪いのは確かだが、それを都市計画決定でOKとしたのは地権者だよね 保留床単価412万でC棟還元率100%、権利床25%保留床75%の事業計画で再開発組合設立同意したのも地権者だったと記憶してます 文句を言うなら、都市計画決定や本組合設立の時に言うべきだったんです みんなそれなりに納得して再開発という大きな船が進んでいるんですから、今更、騒ぐのは大人げないかと。。。 ご指摘のとおり、ホントに鑑定士や審査委員に問題があるなら、権利変換認可申請開始の総会決議時に否決する手はありますけどね |
1437:
ご近所さん
[2022-01-21 15:03:38]
>>1432 匿名さん
RIAがデベの利益しか考えない本当のワルならば、タワー棟の最上階を安く値付けし、理事長や理事会大口権利者に優先取得できるようにして、そのバーターで理事会役員に一般権利者の増床を制限する取得ルールを作らせてると思います 理事会役員と一般権利者を分断して、保留床面積を多くするためのデベに都合の良い取得ルールとするのが再開発でよくあるパターンだからね でも、実際には、RIAは取得ルールで2戸取得可とし、うち1戸は設定区画の範囲で制限なしとして、権利者の取得希望の自由を確保してくれている 権利者の自由な選択肢ほど重要なことはないと思うし、RIAのような権利者目線のコンサル会社はなかなか出会えないんじゃないかな |
1438:
匿名さん
[2022-01-22 15:05:27]
ここの目の前を通りました。
上空から覆いかぶさるように首都高の大高架に囲まれているおかげで、なんとも言い難い陰鬱な雰囲気がヌメりとまとわりついてくるようでした。 正直、気分が良くなかったです。 坪700もするんですか… … 買う人いるのかな。 |
1439:
匿名さん
[2022-01-22 15:55:59]
|
1440:
匿名さん
[2022-01-23 03:23:18]
|
1441:
匿名さん
[2022-01-23 08:04:11]
>>1437 ご近所さん
RIAの 昔からの手法は、従前資産のと土地を約半額近くに評価し、デベが参入しやすくして、権利者は泣きデベには評価が高い。 同じA社の再開発は従前の土地を市場価格で評価し、それに50%前後の開発利益が加算されるので港区では評判が良い。 権利床価格が高いので床面積が多く取れます。 増し床の件ですが買うのですよ。 分譲価格より2割ぐらい安く買えても、内装のグレードは分譲とは大きく違います。また売却するには仲介手数料も掛かる。 仮に分譲価格2億5000万の物が増し床で2億で買えたとします。2億借り入れ。 資金の無いものには、なかなか大変です。 分譲に較べて内装が安っぽいので1割値引か 水回り等2000万掛けて分譲並みに大リフォームします。 売却の仲介手数料が3%として700万前後 登記料 不動産取得税は不明ですが総合計1000万とします。 2億3000万で売れたとしても ほとんど利益なし。 2億5000万で売れれば短期譲渡所得税が利益2000万の40%として800万強。 これに仮に5年分の修繕積立基金、火災保険 1年で売れれば良いが毎月の管理費、修繕積立金 車庫代含めると増し床で買ってもリスクがある。 増し床で2億5000万のものが2億で買えても1000万の利益が出るか? 増し床が できるできないで騒ぐ内容でもない。 |
1442:
匿名さん
[2022-01-23 09:30:38]
>>1441 匿名さん
ほぼ意味不明なんですけど。笑 まず、今の市況から考えると、保留床は4割は安いです。 図面から読み取れる水回り関係ですが、私の部屋の風呂は1820タイプ、洗面はツーボウル、キッチンはカウンターオープンキッチンです。細かい仕様は知りませんが、だいたい察することができますね。 5年分の修繕積立基金と火災保険って何ですか?笑 もうちょっと勉強してからにしようね! |
1443:
匿名さん
[2022-01-23 15:45:40]
>>1442 匿名さん
はい、はい、ありがとうございます。 家はボロ家ですが、ツ‐ボウルですよ。高級の証ですから写真載せますね。 次に内装おわかり でないみたいですのでご近所のよしみで写真載せますね。 壁 天井は 全てビニールクロス。 床は全てフロ‐リングでなくつクッションフロアより高級なシ‐ト系です。 ユニットバスは床がカラリ床とありますのでTOTOなんでしょう。 浴槽は樹脂製とありますのでポリバケツの高級仕様でしょう。 浴槽壁は、パネルとあります。 天カセはありません。 三井の高級仕様は浴槽の壁も天然石ですがね。 なんと浴室乾燥機とリビングに床暖房があります。喜んで下さい。 巾木はビニールですね。 天カセもないです。うどんに入れる天カスじゃないですよ。 二重床とか二重天井とも書いていないので違うのでしょう。 タイルは玄関だけです。 天然石はないですね。 |
1444:
匿名さん
[2022-01-23 17:09:44]
>>1443 匿名さん
なんか悲しくなるような専有部仕様やね 保留床が分譲価格より4割も安いんだったら保留床をもう6%上げてもらったら! そしたら60億工事費に使えるから専有1坪あたり20万仕様アップできんじゃん 組合理事長とRIAに相談して、参加組合員に頼んでもらったらいいんだよ そしたら、そこそこの分譲仕様になるから、権利者も参加組合員もあとから仕様いじる無駄なコストもかからんでしょ RIAは権利者想いだから、本当に保留床が分譲より4割も安かったら動いてくれるはずだよ! |
1445:
匿名さん
[2022-01-23 17:37:37]
|
1446:
匿名さん
[2022-01-23 18:09:26]
まだやってるよ。。。
|
1447:
匿名さん
[2022-01-24 03:21:35]
>>1441 匿名さん
従前資産土地を半分の評価というのは組合理事会が土地に開発利益を乗せない方針で鑑定士に評価させてるだけでRIAのせいではないです。 増床については4割も安い価格で買えるならお得に決まってるじゃない 駅から遠い隣の三田一丁目は坪1000万をかなり超えてくる公算みたいす。 |
1448:
匿名さん
[2022-01-24 12:35:24]
>>1443 匿名さん
Y mobileさんには残念なお知らせですが、A棟最上階の部屋だと、馬鹿でかいコの字型のキッチンですよ。 無知って恥ずかしいですね。どうやって、低グレードで仕上げるのか、聞きたいもんですね。 |
1449:
匿名さん
[2022-01-24 20:16:46]
↑最上階買われたのですか?
スゴイですね。 こんな地区で10億の部屋を買える資産家さんがおられるとは。 ご入居の時に ご挨拶にお伺いさせて頂きます。 |
1450:
匿名さん
[2022-01-25 05:18:04]
|
1451:
匿名さん
[2022-01-25 05:43:33]
最上階の110坪のお部屋は、素晴らしいの一言ですよ。便器が6箇所もあるんですからね。オラ小便近いので大助かりです。
>>1448 匿名さん でも図面から仕上り仕様読めるんですね。マンション評論家でもされたらどうですか? どのような仕様になっているか ご説明お願いできますか? 各部屋の壁、天井、床、設備内容 メ‐カ等教えて下さい。 全般的に設計も素晴らしいですね。他の棟では玄関入ったら直ぐ便所 またはキッチン裏に便所、キッチン横に便所ですね。 大便も近いから最高です。 窓の無い部屋とか縦長で収納としか使えない部屋が沢山あってなかなか良い感じですね。 |
1452:
匿名さん
[2022-01-25 05:59:39]
思い込みが目につく書き込みをされている地権者の方がいますね。おそらくあの方だと想像つきますが。
|
1453:
匿名さん
[2022-01-25 06:18:19]
|
1454:
匿名さん
[2022-01-25 11:37:16]
>>1451 匿名さん
そんな変わった間取りのお部屋もあるんですね。私が興味があったお部屋にはありませんでした。 最上階のキッチンの仕様はバカでかい、コの字型ですよ。どんなメーカーか楽しみですね。浴室も同等のモノが入るでしょう。そんなお部屋なのに壁掛けエアコンだったら笑いますね。また面白いコメントお待ちしてます。 |
1455:
匿名さん
[2022-01-26 08:27:22]
>>1454 匿名さん
面白いコメントお待ちしてます じゃないだろう! あんたね、数日前の匿名さんから 質素な内装ですね と言われてる どうなの? こんな所で書き込みしてる間があったら 組合に行って内装のレベルを上げて下さいと 交渉に行って来いよ! 権利者の為に汗かけよ あんた 総会での発言の前に いつも 「理事をしている○○ですが、」言うが、偉いと思ってるんだろう? あんたみたいな、素晴らし人がいるんで こんな悪条件なってしまったんたんだわ。 馬しかも いい加減にしろよ。 |
1456:
匿名さん
[2022-01-26 08:48:12]
>>1455 匿名さん
Y!mobileさんどうしたんですか!私は仕様は何も気にしていませんよ。間取り見て勝手に仕様グレードをイメージしているだけですけど、モデルハウスの仕様とは違うと確信しております。ポンコツ事務局員に聞いても何も教えてくれないし、おそらく分かってないからね。もし質素な仕上がりなら自分でリフォームすればいいじゃないですか。リフォーム費用なんて平米あたり15万もかければ、かなりお洒落な仕上がりになりますよ。 |
1457:
匿名さん
[2022-01-26 08:49:41]
>>1454 匿名さん
あんたね、オレは体 張ってんの! こんなマンション 分譲販売前に資産価値ド‐ンと下げる方法はあるんだよ! あんた前の書き込みで2億 買い増ししたと浮かれていたけどね。 少しは、権利者のために働けよ! |
1458:
匿名さん
[2022-01-26 09:14:49]
相変わらずの意味不明っぷりで笑えます。
体張って反対運動でもしているんですか?最近まで反対の上り旗立てていたお家の中ですか? |
1459:
匿名さん
[2022-01-26 10:37:26]
>>1457 匿名さん
泣いても笑ってもまもなく権利変換認可申請です 組合設立時より保留床単価は上がりました 特別分譲で2戸目は価格表にある残り住戸の中から面積制限なく取得可能です 最低限C棟なら等積還元可能です 仕様は質素ですが数年後に分譲仕様へのグレードアップオプションも有償で選択可能です 仲介会社経由で今売却すれば土地値坪900万円前後で買い手がつきます あとこれ以上なにをがんばれば納得してもらえるのでしょうか? |
1460:
匿名さん
[2022-01-26 12:19:31]
>>1459 匿名さん
相当お詳しい方ですので、ご質問があります。 保留床平均単価はいくらですか? 分譲想定金額は、いくらですか? 地区内の売却物件1件あり土地坪単価@900万円でも数カ月売れていない。 特別分譲と言うが多くの高齢者にはロ‐ンが付きにくいので買えない。 むしろ権利床価格を上げてもらった方が良いに決まっている。 もう集計も最終だと思いますが現時点で分譲申込み 件で増床申込み 件ですか? |
1461:
匿名さん
[2022-01-26 14:56:24]
>>1460 匿名さん
保留床単価はお手元の権利床価格表の権利床単価の1.25倍 権利床単価は下がれば返還率上昇。ただし保留床単価を上げてもらう必要あり 売物件は仲介サイトから消滅 AB棟で未取得部屋は事務局に確認すればOK 高齢者向け5000万融資制度あり |
1462:
匿名さん
[2022-01-27 09:32:08]
>>1461 匿名さん
ちょっと組合の運営方法汚くないですかね。 希望住居を締め切った後でイロイロ情報を出すのは? デベとして増し床をされたくないのは、わかります。 たとえば有償で分譲仕様と同じレベルアップ。 これは このスレに貼り付いてるお宅の理事で2億増し床の兄ちゃんも知らない様子ですよね。(書き込みから) 高齢者5000万の貸付制度 バアさん ジイさんに広報しましたか? 保留床単価上がりましたが権利床単価も同時に上がりました。 買い増しに何故資金力のあるデベと同じ時期の支払いを求めるのですか? 権変認可で10%支払い 着工10%支払い 竣工残金精算 権利者は着工10%支払い 竣工残金精算の2回が普通でしょう。 権利者の買い増しにハ‐ドル上げているのがミエミエでしょう。 |
1463:
匿名さん
[2022-01-27 09:50:14]
|
1464:
匿名さん
[2022-01-27 16:28:13]
|
1465:
匿名さん
[2022-01-27 19:17:57]
|
1466:
匿名さん
[2022-01-27 19:36:01]
>>1465 匿名さん
デベの信用力なら今は0.5%未満で数百億単位で資金調達できるから、理事会がしっかりしてたら、組合は銀行借入でなく、デベの保留床処分金の先払いでも資金調達できるかもよ! それこそYmobileさんのお好きなRIAに他の開発事例の資金調達事例を聞いてみたら |
1467:
匿名さん
[2022-01-27 21:10:49]
|
1468:
匿名さん
[2022-01-28 02:10:29]
|
1469:
通りがかりさん
[2022-01-28 08:05:31]
なんや、、、この物件 実需で住むやつおるんかここ |
1470:
匿名さん
[2022-01-28 09:02:17]
|
1471:
匿名さん
[2022-01-28 09:06:53]
|
1472:
匿名さん
[2022-01-28 10:34:57]
>>1471 匿名さん
たぶんだけど、増床ネタで大げさに盛り上げ買い手のメリットを強調して、権利変換前に高値で売却狙いなんじゃないかね 隣の25200平米1000戸の三田一丁目プロジェクトがまもなく販売開始になるタイミングを狙って、あれこれRIAや理事会に文句をつけて、結局、従前資産評価額の倍で売っちゃいましたとかいうオチで、、、 従前評価の50%増しならちょっと食指が伸びるけど、2倍だったら、普通に三田一丁目の分譲を買った方が安全かな 室内の仕様もちゃんとしてるし |
1473:
匿名さん
[2022-01-28 10:44:44]
分譲と実需をごちゃまぜにしとるトーシロがおるな このスレみとると 買って自分で住むには魑魅魍魎すぎるわ |
1474:
匿名さん
[2022-01-28 11:06:23]
|
1475:
匿名さん
[2022-01-28 11:19:13]
>>1473 匿名さん
魑魅魍魎とは、様々な種類のすべての妖怪を意味する言葉です。 また使い方としては、私利私欲の為に相手を騙したり、陥れてようとする人が多い世界、業界、集団を魑魅魍魎と比喩表現として使う事が多い言葉です。 日本は八百万の国とも呼ばれており、色々な神様もいれば妖怪なども沢山いるのが特徴です。 |
1476:
匿名さん
[2022-01-28 18:15:28]
ここ再開発するなら
上空を覆う首都高の大高架をなんとかしてクレヨンw |
1477:
匿名さん
[2022-01-28 18:40:31]
|
1478:
匿名さん
[2022-01-28 20:38:14]
足元のハザードマップをみると、 足元は水没3メートルですね、ここ |
1479:
匿名さん
[2022-01-28 21:37:05]
|
1480:
匿名さん
[2022-01-28 22:05:42]
対策したニダ!
とかムキになって強弁されても、 公的な水害ハザードマップでは、 ここは、継続して水没エリアです。 あまり言いたくはないのですが、 日本国家の公的資料を無闇に否定していると、 日本国家に訴えられますよ。 |
1481:
匿名さん
[2022-01-29 03:59:48]
>>1404 匿名さん
従前評価10000万円で追加負担金200万円でA棟7階30坪(100㎡)の権利床価格10200万円で取得(坪340万円) 権利者仕様をオール天カセ、ミーレ食洗機、オープン、浴室タイル仕上げ、枠なしガラスドア、グローエ水栓、全室突板フローリングの白金スカイレベルの分譲仕様にオプション費用1000万円でグレードアップ これなら分譲時24000万円+インフレプレミアムだろうから18000万円で買ってもいいかな Y!mobileさまいかが? |
1482:
通りがかりさん
[2022-01-30 09:09:57]
A棟7階30坪(100㎡)の権利床価格10200万円ってありますか?想定ですかね!?
|
1483:
匿名さん
[2022-01-30 09:34:22]
|
1484:
匿名さん
[2022-01-30 20:30:55]
|
1485:
匿名さん
[2022-02-01 18:12:22]
あんまり盛り上がりませんね。
ネタご紹介します。 投資家の皆様 数年先の分譲販売に備えて ご準備お願い致します。 真下に圓徳寺さんのお墓が見えるB棟は4階から12階までが1ル‐ム化しております。 30m2から31m2 1R 162戸 35m2から38m2 1R 27戸 40m2から41m2 1LDK27戸 60m2 2LDK 36戸 合計 252戸です。 超高層タワー 3階から20階まで 1LDKまたは 1LDK+納戸 46m2 72戸 20階から25階 1LDK 46m2 10戸 25階から33階 1LDK 46m2 15戸 以上です。 最も効果的な時期、場面で○○○○○も公開致します。 |
1486:
匿名さん
[2022-02-01 19:41:46]
|
1487:
匿名さん
[2022-02-01 20:14:36]
|
1488:
匿名さん
[2022-02-02 05:22:52]
|
1489:
匿名さん
[2022-02-02 09:25:41]
A棟の最上階に近い3部屋を除いて、天井高は 2.35と聞いています。
港区で athomeで重複を含んで2月1日現在118件の土地売却物件があります。 重複分を除くと 39件 平均坪単価 917万です。 一番安い土地の平均坪単価は、521万です。 当地区の三井 RIAが操る不動産鑑定評価は 東京メトロ 麻布十番駅歩いて3分、坪単価は、わずか 392万 です。 如何に三井が 暴利を! 当地区から歩いて2分の三井の三田1丁目計画は約6年前ですか?入札による坪単価 約950万です。 今後 三井の再開発、RIAの再開発に巻き込まれる皆様 黙っていると従前資産評価の土地は半額でブン取られます。 中国やロシアでも ここまでエゲツなくやらないだろう! |
1490:
匿名さん
[2022-02-02 09:42:48]
先の 42階41階40階を除いて天井高が2.35の意味です。
|
1491:
匿名さん
[2022-02-02 09:48:18]
45階建で165mだから、天高がそこまで高くないのは想像つくね。
|
1492:
匿名さん
[2022-02-02 09:50:18]
|
1493:
匿名さん
[2022-02-02 12:17:21]
|
1494:
匿名さん
[2022-02-02 12:50:39]
>>1489 匿名さん
その通りだけど開発法で従前評価を試算するとザックリこんな感じ。 総専有面積3万坪×保留床単価500万-総事業費(補助金反映後)1000億=500億。 敷地面積が6170坪だから土地更地評価は坪810万なんだよ。 つまり保留床単価=権利床単価×1.25になったことで、権利変換するときの実質的な土地価値は坪810万になってるんすよ。 だから外部に売却する人はそのくらいでイグジットできてるわけ。いい加減、理解しようよ。 ただし組合理事長たちがしっかりしていればRIAと調整して保留床単価が上がった分の開発利益を従前土地評価に上乗せする方針に修正して組合が買取る価格を引き上げることはできるけどね。(その際、権利床単価は保留床単価に上がるけど) |
1495:
匿名さん
[2022-02-02 12:56:27]
細かな図面ですので6と8が識別不可能なんですが階高を書きますと
タワー 1階 階高4.8 2階 5.6か5.8 ピットフロア 4.75 3階から39階まで 3.45 40階 3.65か3.85 41階も同じ 42階 4.3 Rフロア 9.1 です。 |
1496:
匿名さん
[2022-02-02 13:15:25]
|
1497:
匿名さん
[2022-02-02 13:28:56]
>>1494 匿名さん
"実質的な土地価格は810万なっているんですよ" じゃないんですよ。 きちんと書き込めとの話です。 従前資産金額が330億(公開されてる数字)に市場価格を反映した鑑定金額の加算 さらに補助金が108億がありますが権利者に加算するのが当然です。 外部から来た大資本の三井に分配されるのがおかしい。 さらに工事費の借入利息10億をなぜ権利者が負担しないといけないのか? 当然三井が負担すべき金額ですよ。 まだまだ書けば沢山ありますがね。 |
1498:
匿名さん
[2022-02-02 13:45:19]
|
1499:
匿名さん
[2022-02-02 14:25:04]
従前資産額330億円は開発利益が加算されていないからそんなもんでしょ
開発利益は権利床単価を保留床単価の80%とすることで反映されてんですよ 補助金は再開発組合の収支での負担金が108億円減る形で反映されていて、三井 に分配でなく組合収支にはいっています 借入金利息は参加組合員が払うと取り決めればそうできるけど、組合設立時に 再開発組合が銀行から事業費を借りるとする事業計画に地権者の大半が同意した からそうなってるだけ 思い込みはよくないよ もう少し柔らかく頭の中で考えましょう |
1500:
匿名さん
[2022-02-02 14:30:08]
私は保留床価格には満足しています。
保留床高くして権利床価格を安くしろなんて言う地権者は、自分の資産がないのを責めた方がいいよ。 |
そう?いろんな店があってめちゃめちゃ楽しいですよ。
都心にあっても気取ってなくて、とても住みやすい町です。
坂上の永坂町や元麻布、三田綱町よりもお手頃なので、アドレスにこだわりがなければ、麻布十番は東麻布、三田一丁目も含めておすすめだと思います。