第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。
北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。
スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。
参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社
事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー
北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階
南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階
[スレ作成日時]2016-06-17 19:33:07
＼専門家に相談できる／
三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？
| No.1501 |
by 匿名さん 2022-02-02 14:30:54
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>>1498匿名さん
再開発法に補助金な細かな規定はない。 コンサルのＲＩＡはどのようにもできるが、三井の下請けであるので便宜供与している。 工事費の利息も然り。 ３分割の着工金、中間金、完工金で支払わせれば権利者は１０億も払わなくて良いがＲＩＡは三井の下請けなので忖度して権利者に損失を与えている。 従前資産の330億が正常な不動産鑑定され、仮にに５００億になれば安い金額で再開発法に基づく転出する必要もない。 ＲＩＡは三井の事業費が膨らむので従前資産評価を約半額程度に忖度して権利者に損失を与えている。 |
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|---|---|---|
| No.1502 |
>>1499 匿名さん
土地を正当に不動産鑑定して坪単価３９１万が仮に８００万になったとします。 従前資産の３３０億が仮に５００億になれば権利変換率も良くなるし、補助金１０８億が従前資産に加算されれば、なお開発利益が出るのは当然。 床の持ち分は権利床25% 保留床75%ですので 組合収支に入っていてもお金に色はありませんが、75%は三井に分配される事になりますよね。 借り入れ金利息は組合設立時に地権者の大半が同意した とありますが 第７号議案の中で 借入目的 再開発組合の事業資金 と書かれているだけで借入利息とは1行も書かれていない。普通書かれていない事に同意したと言われても、それがいつもの詐欺的なＲＩＡさんの手法ですかね。 |
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| No.1503 |
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| No.1504 |
>>1502 匿名さん
総専有面積3万坪を保留床単価412万/坪で保留床75%、権利床25%だと 保留床22500坪×412万=処分金927億 権利床7500坪×412万=従前評価309億 保留床単価412→500万/坪に上がると 処分金927億÷500万=保留床18540坪 3万坪-保留床18540坪=権利床11460坪 保留床62%、権利床38%ですが。。。 |
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| No.1505 |
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| No.1506 |
そもそもみんなが得するように出来てる。
・都だって補助金出して公園、道路、古川を整備してもらえる ・三井は当然事業会社なので利益目的。ブランド力ある三井でよかった。この規模、この場所で○京建物や○急じゃ物足りないでしょう。 ・コンサルは波風立てずに早く終わらせたい、早く手柄を立てたい。本音は長引けば儲かるんだけど。 ・地権者は開発利益を享受できる。おおよそ物件価格の2倍になってる。その他引越し代や家賃の面倒までみてくれる。 それで嫌なら文句言わず降りればいい、やんなきゃいい。誰も損してる人なんていませんよ。 一番最悪なのは人の足引っ張ること。 |
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| No.1507 |
>>1506 通りがかりさん
そうなのよ。世間ではマンション単独で建て替えとかしてるけど苦労してるよね。一番は建築中の家賃よね。そこを面倒みてくれて、ボロ住宅を新築にしてくれるんだから本当にありがたいです。 |
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| No.1508 |
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| No.1509 |
普通に滅茶苦茶儲かる話なのに三井とRIAはボッタクリ！とか言っちゃう精神が理解できない。
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| No.1510 |
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| No.1511 |
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| No.1512 |
>>1501 匿名さん
都市再開発法で従前土地評価はこうなってるんよ 近傍類似の土地、近傍同種の建築物又は近傍類似の土地若しくは近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の価額とする。 組合設立時に地権者従前評価330億、保留床単価412万、保留床75%、権利床25%で大多数の地権者が再開発に同意したんでしょ それが地権者の皆さんの「判断」だと東京都は考えてるんじゃないの！ RIAはちゃんと説明してるはずだよ |
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| No.1513 |
>>1512 匿名さん
今回の不動産鑑定評価は絶対的な数字ではない。 地区内で私を含めて3名がそれぞれの鑑定会社に評価を依頼しました。５００万以上で坪単価 ３９０万という金額はあり得ない。 因みに私の鑑定も坪６００万弱です。 次に組合が料金を支払う鑑定会社は組合に都合の良い評価しか出さない。 170の地権者の財産を評価したのは、わずか１１名の社員数の鑑定会社である。 匿名さんはご存知ないだけで、評価に正確性を求めるために財 日本不動産研究所に鑑定を出す組合もありますがね。 |
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| No.1514 |
>>1513 匿名さん
路線価の1.5倍程度なら坪390万、開発法で保留床500万で計算したら坪810万 つまり国家資格を持つ鑑定士の裁量の範囲内でそのくらいの評価の幅はあるでしょう どの鑑定士を選ぶかは再開発組合の地権者の皆さんが民主的に総会で決めたんじゃないですか？ 組合の理事長に聞いてみてください。 |
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| No.1515 |
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| No.1516 |
三井等は恣意的に土地の評価を安くしております。
土地の評価を安くすれば誰が得するのか？ ↓ 土地の平均坪単価 800万と500万で比較します。 床の建築費 坪１７３万 敷地６２００坪 容積率 876% 土地代（ビル床単価に含む土地代）800万の時は、坪91万 500万の時は 坪57.4万 （容積率で割った数字） 仮に従前資産 800万の土地を評価した場合 800万÷（173万の建築費＋ビル床単価91万）=3.0の変換率 従前に土地100坪所有の人は300坪の床が得られる。 次に土地評価が500万の場合 500万÷（173万の建築費+ビル床単価57.4万）=2.17の変換率 １００坪所有の人は２１７坪しか得られない。 ----------------------------- 従前の土地代が高くなれば建築費の割合が小さくなり変換率が良くなる。 ----------------------------- 保留床の必要面積を比較します 事業費は９４０億 保留床の必要面積=事業費÷ビル床単価（建築単価+土地持分） 土地が坪８００万の時 940億÷（173万+91万）=35606 保留床面積は３５６０６坪 権利床面積は１８７２３坪 土地が坪500万の時 940億÷（173万+57.4）=40869 保留床面積は４０８６９坪 権利者面積は１３４６０坪 ５２００坪も小さな床しか確保できない ----------------------------- 従前の土地代が安いとデベの保留床面積が増えて権利者は損をする ----------------------------- |
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| No.1517 |
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| No.1518 |
>>1516 匿名さん
どうやって評価されてるのかは知らないけど、マイナスの価値しかない建物もしっかり評価されて、建築中の費用も出してもらって、その辺のことも考えないと、アホがデタラメ言ってるようにしか見えないよ。 |
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| No.1519 |
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| No.1520 |
>>1519 匿名さん
確かにご指摘の通り従前評価を上げれば返還率は上がるよ でも、従前評価を上げないで権利床単価を保留床単価より安くしても返還率は上がるんよ そしてその方針を決めたのは再開発組合の理事会であり承認したのは再開発組合なんだよ 三井やRIAに八つ当たりするのは筋違いなんだよ |
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| No.1521 |
>>1520 匿名さん
"権利床単価を安くしても"とありますが、従前土地を正当に引き上げさせた方が、従後の権利変換率は向上する。 床の価格構成には建築費が一定の割合を占めるからです。 従前土地を引き下げて、だれが得するか？ まぎれもなくデベである。 |
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| No.1522 |
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| No.1523 |
>>1521 匿名さん
従前土地を引き下げるなんて話はしてない 従前土地を引き上げる代わりに権利床単価を引き下げれば返還率は高くなるから問題ない もっと言えば権利床単価を引き下げずにあなたの言う通り従前土地を引き上げても同じように返還率は上がる 権利床単価を下げるか従前土地を引き上げるかの方針は再開発組合が決めればよいことなので、理事長やRIAと話し合えばよいだけのこと 一人で混乱してないでよく文章読んでみなはれ！ |
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| No.1524 |
正直言うと、権利床もう少し高くなるても良かったから保留床もう少し安くして欲しかった。
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| No.1525 |
キモすぎやろ、ここ |
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| No.1526 |
>>1522 通りがかりさん
大口富裕地権者とデベが組んで、自分達に有利に権利変換を運ぶ（最上階を独占取得等）ために増床制限ルールが作られがちだけど、三田小山町は全地権者に価格表が公表され、平等に全ての区画から権利変換先を選べる「自由」が確保されてるのが、当たり前とは言え、素晴らしいと思うね RIA様ありがとうございます！ |
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| No.1527 |
>>1526 匿名さん
RIAのおかげとは思いませんが、全員がA棟を増し床していたら、デベの取り分も６０%くらいになるでしょうからね。とはいえ、事前に地権者の懐具合をリサーチした上での増し床制限ルールだと思います。 |
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| No.1528 |
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| No.1529 |
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| No.1530 |
>>1513 匿名さん
組合に都合の良い評価といっても、組合は主にこんな構成でしょ。 ①主に保留床を買うデベロッパー ②ただで貰える権利床のみ権利者 ③デベ目線で保留床を追加金払って増床する権利者 ④竣工まで待てず転出する権利者 ①と②がマジョリティなので従前評価に開発利益を載せないで、権利床単価く保留床単価とする方針でOKとなりがち。 文句をつけるなら、④が差別的な待遇を受けてるので、都市開発法の従前土地評価の表記を「開発利益は全て従前土地評価に反映し、保留床単価と権利床単価は過小床対応を除き同一とする」改正すべきだと法務省の前でビラ配りするのがいいかもね。 従前土地問題はある意味、都市再開発の表記が曖昧な点をついた解釈の幅ともみなせ、その幅が各所でトラブルを生んでる側面はあるからね！ |
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| No.1531 |
>>1530 匿名さん
保留床と権利床を同一価格にしてしまうと、何故デベと同一価格なんだという声もありそうなので、保留床の８割とかに設定するんじゃないかな。その方が、地権者は特別に安く買えたような気がするし、従前評価なんて年寄りに説明しても理解できないですよ。ビラ配りも面倒だし誰もやりません。ひとりでやって下さい。 |
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| No.1532 |
>>1531 匿名さん
「権利床単価で増床」は権利床と保留床の違いを根本的に理解できてない人の発想。 権利床面積は 総専有面積-（事業費/保留床単価）で権利床単価に関わらず決まるんよ。 地権者の増床は保留床の一部を取得することなので、保留床単価での増床が当然なの。 過小床は救済措置なので、特別に権利床単価での増床を特別優遇で認めてるだけよ。 この話もRIAに聞いたら親身になって教えてくれると思うが。 |
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| No.1533 |
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| No.1534 |
A棟の分譲時の平均坪単価って概算値を案内受けてたりするんでしょうか？
私は地権者ではないので一期で参戦したいと思ってます。情報あればお願いします。 |
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| No.1535 |
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| No.1536 |
>>1534 マンション検討中さん
A棟の権利床価格表の個別価格を合計して、個別面積の合計で割れば、まず権利床単価がわかり 保留床単価はその1.2倍 分譲単価はそのまた1.3倍程度で概算値はわかるかな でも、そんなことくらい事務局で聞けば教えてくれるでしょ |
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| No.1537 |
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| No.1538 |
いい加減ですいません。これまでのレスを読み返すと
保留床単価は権利床単価の1.25倍 分譲単価は保留床単価の1.25倍（保留床単価は分譲単価の80％想定の場合） 仮に権利床単価が坪400万なら保留床単価500万、分譲625万かと 電卓で価格表を合計してみて！ |
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| No.1539 |
>>1535 匿名さん
ちょっと質問です。 昨年6月、権利床単価の価格表が確定公表され、保留床単価=権利床単価×1.25が決まった際、組合設立時の保留床単価坪あたり412万は500万超に上がってます。 その際、見直し評価された従前資産評価と最終見込みの事業費をもとに権利床単価が算出されているはずです。 まさかとは思いますが、組合設立時の従前資産評価（330億円）と事業費（1081億円）がそれぞれいくらに変更になったのか公表されずに秘密にされてるのでしょうか？ |
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| No.1540 |
鑑定は基本的にはデベの言いなりで数字合わせです。
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| No.1541 |
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| No.1542 |
>>1541 匿名さん
もちろん、大きく増床したり2戸取得の権利者はそうなんですが、増床しない権利者にとっては全体収支が知らされなければ、納得しない人もいるだろうし、権利床25%、保留床75％だったわけだから、保留床単価が2割上がれば、変換率は6割くらい上がるはずだと暴れだす人とかいるんじゃないですか。 変換率ってほとんど上がってないでしょ |
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| No.1543 |
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| No.1544 |
韓国料理屋もテナントに入るのでしょうね、ここ。 楽しみです。 |
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| No.1545 |
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| No.1546 |
地権者さんに韓国系が多い土地柄ですし、
マイ店舗に必要なのは管理費だけですから、 地権者好みの韓国料理屋が展開し放題かと思いますよ |
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| No.1547 |
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| No.1548 |
？
韓国料理屋を毛嫌いするのは、なぜでしょう。 ここはそもそも、地元の韓国系の方々のおかげで再開発にこぎつけられたようなものでしょうに。 |
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| No.1549 |
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| No.1550 |
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| No.1551 |
組合設立時は全体の75％が保留床とするのはデベロッパーがとりすぎとの指摘があったけど、その保留床はデべと地権者が仲良く分けることができるように、RIAの配慮により、増床単価は保留床単価と同一とし、2戸まで取得でき、うち1戸は価格表みながら自由に選ぶことができる取得ルールとしたことで大半の地権者は納得したとのまとめでいいんすかね。
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| No.1552 |
>>1460 匿名さん
Ymobile!さんによると、 保留床、権利床共に単価は412万からアップ 返還率はほとんど上がってない A棟7階保留床単価460万 ということは、 坪単価は保留床550万、権利床440万 従前評価360億、総床価格1700億 権利者の増床負担金と参加組合員の保留床買取金合計で1340億円くらいすか |
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| No.1553 |
2029年4月以降の入居ってまだまだだいぶ先ですよね。六本木5丁目西もそのころには色々見えてるといいですね。
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| No.1554 |
>>1547 匿名さん
別の再開発でのコンサルの説明によると従前の用途に縛られることなく、権利者は自由に店舗、事務所、住宅の中から好きな用途の床に権利変換希望できるみたいね 確かに店舗床単価を安く設定して従前が店舗の権利者だけが取得できるようにすることが可能なら特定の権利者だけに利益誘導できることになるから当然と言えば当然か！ |
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| No.1555 |
>>1554 匿名さん
私に対してのレスですね。 店舗、事務所、住宅、好きに選べますよ。残っていればです。でも、優先順位があって、従前の資産が事務所や店舗の人が優先で取っていくはずので、従前資産が店舗の人でないと、店舗に権利変換できないでしょうね。 |
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| No.1556 |
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| No.1557 |
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| No.1558 |
>>1557 匿名さん
そもそもの発想が違いますね。 この地域で商売していた人は、その権利が守られなければならないのです。なので、逆に住宅に関しては、従前で住宅の人が事務所、店舗の人に対して優先権を与えるとしたら、至極真っ当なことではないですか？ |
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| No.1559 |
結局いくらなんじゃ？
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| No.1560 |
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| No.1561 |
こちらは、いつ頃販売開始となりますでしょうか？どなたかご存知でしたらお教えください！
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| No.1562 |
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| No.1563 |
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| No.1564 |
三田ガーデンヒルズの検討スレが盛り上がっていますね。ここは坪800～だと購入を検討したいですね。
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| No.1565 |
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| No.1566 |
ミタコ 坪700
三田ガーデンヒルズ 坪1200 くらいならバランスしてるかな。 どちらにしてもここは、三田ガーデンヒルズにお呼びがかからなかった属性の人達の受け皿でしかなくなったような気がするよね。 |
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| No.1567 |
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| No.1568 |
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| No.1569 |
Y mobileさんが坪７００って言うくらいだから、実際には相当高くなっちゃうね。
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| No.1570 |
場所柄、坪700超えると買い手が一気に減るような気がしますが。 私の考えでは、ここに坪700を出すより三田ガーデンヒルズに坪1200出す方が、銭失いにならないです。 三田ガーデンヒルズは、ビンテージマンションになるのが確約されてますし。 三田小山西は、似たようなタワマンが3つ4つ並ぶうちの一つに過ぎないです。 |
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| No.1571 |
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| No.1572 |
＞全部できあがれば、一体開発とみなされる
それは、ないです |
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| No.1573 |
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| No.1574 |
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| No.1575 |
今の市況で坪700は100%ないですね。
結構前から最低800と言われてたけど、その時よりだいぶ相場上がったからな。 シティタワーとパークコートの中古成約考えたらそんな安くはあり得ないよね。 |
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| No.1576 |
ここからの高層階、東京タワービューはどんな感じでしょうか。坪２０００とか言っている人いましたが、坪１３００万くらいなら検討したいですね。
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| No.1577 |
ブランズタワー白金坪800～、三田小山西坪900～、三田ガーデンヒルズ坪1200～かな。
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| No.1578 |
それだとここ買う人いなさそう。
三田ガーデンヒルズの5割引なら検討してもいいけど、普通はお金あれば三田ガーデンヒルズ買うよねｗ |
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| No.1579 |
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| No.1580 |
三田ガーデンヒルズのパークマンションは1200以上、その他は900程度以上と予想
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| No.1581 |
三田ガーデンヒルズと同じ時代に生まれたのが運の尽きだったな。
しかもここ、似たり寄ったりのタワマン３本目の中で、唯一 デザインが湾岸風だし。 |
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| No.1582 |
湾岸風デザインとはトライスターのことでしょうか。
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| No.1583 |
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| No.1584 |
低層850～中層950～高層1,000～ぐらいかなと思ってます。
これでも安いぐらい。 700はシロカネザスカイより安いので99%ないですね。出たら大抽選会ですね。周辺中古も700以上で動いてますので買った瞬間含み益です。 |
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| No.1585 |
やっぱりB棟よりA棟よね。
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| No.1586 |
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| No.1587 |
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| No.1588 |
現地みたら坪700でも買う気なくなると思いますが…
あと、白金をやたらライバル視してますが、白金スカイの方が明らかに格上でしょうに |
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| No.1589 |
>>1588 匿名さん
坪700だったら、大抽選祭りだよ。 そもそもここは首都高、古川沿いってのがネガポイントだけど、それってスカイも同じでしょ。それなら、白金高輪よりもはるかに麻布十番の方がよいわ。 ここもどうかわからないけど、スカイは間取りも酷すぎた。 |
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| No.1590 |
麻布十番は、古川と麻布通りを渡った麻布地区のエリア名ですね。
ここは、三田イッチョメのミタコ再開発となります。 あと、こちらより白金の方が格上、というのは嫌味でもなんでもない一般常識かと思いますが。 |
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| No.1591 |
皆さん
もう坪700とか希望を持つのはやめましょう。笑 100%ないですから。笑 |
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| No.1592 |
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| No.1593 |
希望を持つのは欲しい人だと思いますが、このスレをみていると坪700で欲しい人はあまりいなさそうですし、むしろ冷笑の類いに近い気がしますね。 |
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| No.1594 |
>>1592 匿名さん
保留床単価安かったですかね？今の相場から見れば半額ぐらいかもしれませんが、リーマンショックの時の相場と比較するとその時よりも高いくらいだし、６年後の相場が下がってるかもしれないリスクを考えると仕方ないんじゃないですかね。 |
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| No.1595 |
まぁ、坪１０００だろうね。三田ガーデンがあるけど、それはそれ、コレはコレでしょ。ただこの辺タワーだらけになるからちょっと暮らしにくくなるなぁ。
住所三田なのに建物は麻布十番つけるんだろうな。 |
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| No.1596 |
>>1595 ご近所さん
建物名が麻布十番ザスカイなら坪900、麻布十番ガーデンタワーなら坪1000ってとこじゃないかな これから鋼材価格の値上がりでもう一段のコストブッシュインフレが進むから相場上昇はあっても下落はないからね 地権者の坪700あたりの売り物を期待するっきゃないか |
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| No.1597 |
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| No.1598 |
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| No.1599 |
連立する三田タワマン群の中では、立地条件の悪さという意味では、個人的にはここは完全アウト。 多くは語りません。 古川と首都高大高架に挟まれた現地の雰囲気は、是非ご自身の肌で感じ取って頂くことをお勧めします。 ネガだけだと悪いので、逆に良い点も考えてみました。 飲み屋街に一番近いので、男性単身者には良い。 駅距離は、お隣のタワマンより１分だけ早い。 |
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| No.1600 |
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| No.1601 |
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| No.1602 |
＞古川と首都高大高架に挟まれた現地の雰囲気は、是非ご自身の肌で感じ取って頂くことをお勧めします。
東◯DEEPというサイトに詳しく紹介されるような場所ですからね、ここ。 ちなみに他には、竹ノ塚や西川口などが紹介されているサイトです。 |
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| No.1603 |
>>1602 匿名さん
その手の話をしだしたらキリがない 再開発とはそういった微妙な場所を根本的に変えて価値を高めてるんだから立地に歴史的なマイナス要素があるのはつきもの 六本木ヒルズだって窪地の団地や池があったところをヒルズと命名できるほど過去の記憶を書き換えたからこそ今のステイタスがある |
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| No.1604 |
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| No.1605 |
東京DE◯P的には、三田小山西、竹ノ塚、西川口あたりは同等の扱いってことか。 |
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| No.1606 |
パークコート、シティタワーが売れちゃってるんだから、今更ディスっても安くならんよ。
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| No.1607 |
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| No.1608 |
まさか、讃岐会館は準備組合に入って再開発要件を満たしてしまうとは思わなかったのでしょ。もし自分なら先見の明の無さを呪う。
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| No.1609 |
＞パークコート、シティタワーが売れちゃってるんだから、今更ディスっても安くならんよ。
ちゃうちゃう。 そこ、ちゃう場所やでアニキ。 東京DEE◯が名指しでレポートしてるのは、三田小山西やで。 蕨とか綾瀬とかも同列に紹介してくれてるやで^_^ |
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| No.1610 |
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| No.1611 |
綾瀬、三田小山西、竹ノ塚、蕨、西川口 迷いますね。 |
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| No.1612 |
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| No.1613 |
三田小山西なら首都高の高架下が良いですね。
風雨を防ぐのに良いです。 これは、DEEPメンバーとして一歩リードですよ。 |
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| No.1614 |
>>1613 匿名さん
なるほど。どうも比較対象がおかしいと思ったら三田小山の橋の下だったんですね。もしかして、昔もそこに住んでたんですか？今は河川敷ですか？できれば、三田小山の橋の下はやめていただきたいです。 |
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| No.1615 |
首都高の大高架ジャンクションが国の政策によって通されるような場所、って思うと色々と考えちゃうよね。
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| No.1616 |
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| No.1617 |
首都高の大高架が多面的に設置されてしまった場所。
ここは元々 どういう方達が住んでいる場所なのかが気になりますね。 坪600以上だすなら、地歴は非常に大事なポイントです。 |
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| No.1618 |
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| No.1619 |
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| No.1620 |
>>1619 匿名さん
地歴ええやん、何が問題なん |
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| No.1621 |
今も松平さんが住まれているのでしょうか。 |
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| No.1622 |
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| No.1623 |
地歴で完敗したからって、意味不明なこと言ってこのスレに絡んでくるの止めて欲しい。
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| No.1624 |
韓国料理屋が多いといっても地権者さんはどうだろう
ぶっちゃけ大事なポイントだと思うけど |
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| No.1625 |
>>1624 匿名さん
この地区に韓国料理屋さんが入ることは無いですけど、よっぽど韓国人が嫌いなんですね。私は在日の友人が何人かいるし、黙っているだけで日本国籍ない方も結構いますから気になりませんよ。 |
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| No.1626 |
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| No.1627 |
>>1626 匿名さん
おや？ということは真意は何ですか？憶測というか、私の憶測が間違えているなら、地権者に韓国人が多い方がポイント高いねということですが、そんな訳ないよね。じゃもうあなたが人種差別してるの確定ですよ。 |
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| No.1628 |
>>1623 匿名さん
地歴も由緒正しく、再開発で駅歩1分の超高級タワーマンションに生まれ変わり、隣には最低坪単価1200万円の超高級中層マンションが分譲中 ここはどこからどう見ても坪単価1000万円スタートになると思いますよ 権利変換中の地権者の皆様おめでとうございます。住環境に耐えきれず再開発前に売ってしまった元地権者の方、残念でした |
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| No.1629 |
そうなんですか。
そんな良い場所なら、東◯DEEPで特集されるはずはないと思うのですが。 それとこの場所、水没ハザードマップにガッツリひっかかっちゃってますね。 現地の首都高大高架の傘といい、これらは全てリンクしているように感じるのですが。 |
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| No.1630 | ||
| No.1631 |
地権者さん、妬み嫉みの元地権者は相手にしないで無視でいいですよ。
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| No.1632 |
>>1629 匿名さん
自分はここに住んでいるわけでも、今のところは買おうと思ってるわけでもなく、単に情報収集で掲示板見てるけど、いつもいつも同じ話でなんの得にもならんよ。 ハザードとかはともかく今の雰囲気とかは再開発したら関係ないし、同じ話を何回もしなくていいわ。 |
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| No.1633 |
三田小山西が坪800
三田ガーデンヒルズが坪1200 80㎡だと、およそ 1億の差。 いわばこの 1億を払えない民間人が妥協して買う物件、という側面もありますかね？ |
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| No.1634 |
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| No.1635 |
ここ、芝浦に似てますね。
パークコートやシティタワーと比べると、チンケに感じてしまいます。 |
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| No.1636 |
>>1634 匿名さん
まー、三田ガーデンヒルズの販売動向次第でしょ ドルベースの価格で考えるとここ半年で2割安くなってる状況だから、世界市場と繋がってる東京都心部の高級マンションの値上がりはこれから激しさを増すと思いますよ |
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| No.1637 |
パークコート、シティタワー、ミタコ
格付けは、この順で良いでしょうか。 |
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| No.1638 |
東京都都市整備局
三田小山町西地区 第一種市街地再開発事業（港区決定） https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/cpproject/field/mita/saikaiha... 東京都議会 https://www.gikai.metro.tokyo.jp/ |
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| No.1639 |
建物の竣工は令和9年（2027年）3月か…
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2020/09/09/04.htm... |
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| No.1640 |
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| No.1641 |
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| No.1642 |
低地のミタコと高台の三田ガーデンヒルズだと交流自体ないでしょうけれど、楽しみです。
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| No.1643 |
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| No.1644 |
>>1643 匿名さん
湾岸みたいに小学校のクラスが同じマンションだらけになって、子供がクラスの中で俺はガーデンヒルズだとか、あいつは小山西だとかで順位づけとかされたくないから、やっぱガーデンヒルズかな |
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| No.1645 |
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| No.1646 |
>>1645 匿名さん
でも親は多少気にするよね。この辺の地域の人と遊んだりを良く思わない人もいるかも。パークコートやシティタワーの人とかね。 |
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| No.1647 |
そもそもここのプレミアムとガーデンヒルズ比べたら、ここの方が上だしな。マンションごとでランク付けはできても個別では無理よ。子供なんか価格や価値なんか分からないから、パークマンションよりもここの高層の方が羨ましいとか普通にあるぞ。
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| No.1648 |
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| No.1649 |
＞そもそもここのプレミアムとガーデンヒルズ比べたら、ここの方が上だしな
それは、ないです。 不動産の格は、土地。 ミタコとガーデンヒルズの地位には、天地の差があるのです。 |
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| No.1650 |
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| No.1651 |
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| No.1652 |
そうそう。
つまり、ミタコの意見をまとめると、 豊洲タワマンのペントハウスの方が、 パークコート赤坂檜町タワーの低層階より、 格上なんだは。ww |
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| No.1653 |
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| No.1654 |
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| No.1655 |
東京人の普通の感覚をお持ちなら、
三田小山西のペントハウスより三田ガーデンヒルズのワンルームの方が格上だと、秒で理解できるはずです。 |
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| No.1656 |
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| No.1657 |
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| No.1658 |
値段が高い方が格上というミタコの考えは、
田舎から成り上がりモンの思考回路そのままだな 草草 |
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| No.1659 |
>>1658 通りがかりはんさん
売った権利がやたらと高くなるのが悔しいんだろうけど麻布十番2分の元武家屋敷の立地で東京タワービューのペントハウスは坪3000万の価値はつくと思うで |
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| No.1660 |
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| No.1661 |
みんな、仲良くやりなよ。ここは物件のワクワク感を共有する場です。
決して日頃の鬱憤を晴らす場でもない。とにかく、racistはお呼びでないので、ご遠慮ください |
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| No.1662 |
麻布十番3分のお隣さんのペントハウスは、
坪3000万もいたしません。 東京人なら坪1500万の虎麻ヒルズを購入し、 東京タワーを楽しみますね^ ^ |
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| No.1663 |
ここの関係者さんにとっては、高ければ麻布より豊洲の方が格上だというわけですね。。。 ちょっと衝撃的。 |
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| No.1664 |
格下立地のペントハウスに
三億以上出すのは、 土地勘のない外国人や地方の地主？ |
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| No.1665 |
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| No.1666 |
今調べてみたのですが、
某豊洲タワマンのペントハウスの坪単価のほうが、 某麻布タワマンの低層階より高かったです。 つまり、三田小山西の関係者によると、 麻布タワマン低層階より、豊洲タワマンペントハウスの方が格上ということです。 |
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| No.1667 |
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| No.1668 |
>>1666 検討板ユーザーさん
坪単価じゃなくて、最終的にはグロスが大事です。 |
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| No.1669 |
ミタコはユニークな方が多いのですね。
私は普通に麻布の方が格上だと思いますよ。 |
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| No.1670 |
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| No.1671 |
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| No.1672 |
三田ガーデンヒルズは麻布をライバル視する必要はないんじゃないかな。むしろ同等以上だし。
三田小山西が一方的に麻布をライバル視して相手にされてない現状とは、随分と違うと思う。 |
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| No.1673 |
ここが隣りの2棟のタワマンにプラス坪２００万くらいで買えるなら検討するんだけど、流石に無理ですかね。
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| No.1674 |
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| No.1675 |
お隣さんの方が首都高や古川に接する面が少ないから、もし仮にお隣さんより高いと皆んなが敬遠するんじゃないかな。
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| No.1676 |
麻布の人からすると、三田のこの辺りが麻布自慢をするのは滑稽に見えるでしょうね。
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| No.1677 |
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| No.1678 |
俺氏、けんとー者ッス。
ここは何メートルの水没リスクがありますか？ |
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| No.1679 |
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| No.1680 |
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| No.1681 |
ここががっつりとペインティングされた水没ハザードマップを見ました。
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| No.1682 |
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| No.1683 |
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| No.1684 |
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| No.1685 |
古川の治水工事は終わったんですかね。
上流の渋谷駅の下にもどでかい貯水施設が出来たし、税金使って対策してくれるのはありがたいね。 |
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| No.1686 |
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| No.1687 |
>>1685 さん
これね 
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| No.1688 |
古川沿いをハザードマップでネガれる人について、ある意味その投稿者のレベルが測れていいスクリーニングかもね
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| No.1689 |
要するにここは、
最大３メートル水没するということでしょうか？ |
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| No.1690 |
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| No.1691 |
ありがとうございます！
水に浸かったマンションは、どうなりますか？！ |
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| No.1692 |
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| No.1693 |
復旧するのは当然として、確かに水に浸かったマンションの価値ってどうなるのか、気になりますね。
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| No.1694 |
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| No.1695 |
国税庁 法人番号公表サイト
三田小山町西地区市街地再開発組合 https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN... |
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| No.1696 |
>>1693 匿名さん
分譲時に今のハザードマップのままならば、ハザードマップにかかる棟の価格は当然抑え目にくるよ。それを買うか買わないかのリスクマネジメントは、個々の判断力次第 |
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| No.1697 |
A棟ってどれ？
まさか首都高にサンドイッチされる最前線の角地じゃないよね？ |
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| No.1698 |
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| No.1699 |
A棟の東京タワービューしか興味ありません！
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| No.1700 |
事業推進コンサルタントの会社さん、
新卒の夏採用を募集中だ。 |
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| No.1701 |
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| No.1702 |
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| No.1703 |
やっぱり東京タワービューは一番人気でしょ。
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| No.1704 |
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| No.1705 |
東京タワー慣れしていないので東京タワーに憧れます
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| No.1706 |
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| No.1707 |
この前の台湾フェス行きました？
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| No.1708 |
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| No.1709 |
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| No.1710 |
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| No.1711 |
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| No.1712 |
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| No.1713 |
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| No.1714 |
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| No.1715 |
A棟の東京タワービューはここだけだろ
東京タワーがパークコートに被らないと思うが違うか？あとシティタワーがどう被るのか教えて。 |
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| No.1716 |
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| No.1717 |
>>1716 匿名さん
東側高層は東京タワービューいけるでしょ。角度によってはパークタワーとシティタワー視界に被る |
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| No.1718 |
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| No.1719 |
首都高の大高架に囲まれてますね。。。
窓は絶対開けられないし、足元は常に薄暗い。 港区でここより環境悪い場所って、ちょっと思いつかないな。 |
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| No.1720 |
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| No.1721 |
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| No.1722 |
三田ガーデンヒルズは坪1200万～。ここは坪800万～だったらサラリーマンでも買えるかな？
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| No.1723 |
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| No.1724 |
三田ガーデンで富裕層相手に1,000部屋売った後にアッパーマスの背伸びや準富裕層に1,500近くも売らないといけないわけだし、三井大規模だし、a棟の高速やb棟とのお見合い低層など、1期1次では800弱くらいの弱気パンダもあるのではと勝手に期待してます（おそらく入居時点で2,000-3,000万円くらい含み益顕在化）。
東京タワービューと大使館借景の条件良い部屋は900ちょいか、流石に平均1,000は重たい気しますが・・・ |
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| No.1725 |
パンダ部屋で坪８００万弱ですか。１５年前なら坪４００万でも高いって言われる時代だったのにね。
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| No.1726 |
坪800だと結構売れ残りそう。
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| No.1727 |
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| No.1728 |
坪800だと瞬間蒸発だろうね。
売れ残るとか言ってる人はもうマンション買えない人だね。 相場感なさすぎ。 |
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| No.1729 |
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| No.1730 |
来年相場クラッシュだろうから坪500くらいだよ。麻布十番のパークコートタワーは高くうれないねぇ。
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| No.1731 |
６年後の相場なんか分からないから、今話しても仕方ないけど、近くの２棟より２、３割くらいは高く分譲されるんだろうね。
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| No.1732 |
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| No.1733 |
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| No.1734 |
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| No.1735 |
ここ、そんなに高いんですか。
坪800も出すなら内陸 買った方がよくないですか？ |
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| No.1736 |
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| No.1737 |
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| No.1738 |
坪800も出すなら、私もこんな場所より内陸に住みたいですね。 |
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| No.1739 |
>>1738 匿名さん
どういう意味で内陸というワードを使っているのか不明ですが、内陸というのは海から離れた場所という意味なので、海無し県に住みたいということですかね。 埼玉県・栃木県・群馬県・山梨県辺りでしょうか。 そのエリアで@800ってありますか？ |
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| No.1740 |
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| No.1741 |
水際の準湾岸のここより、ちゃんとした内陸に住みたいな、ぼくは。
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| No.1742 |
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| No.1743 |
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| No.1744 |
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| No.1745 |
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| No.1746 |
ちょっと前に一の橋の用水路沿い大崩落してましたけどさすがにあの辺はもう改良工事完了してるんですかね？
あのあたりの暗い雰囲気がどの程度変わるのか楽しみです。 |
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| No.1747 |
一の橋公園の整備も、この周辺の楽しみの一つではありますね。
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| No.1748 |
>>1747 匿名さん
20年前に六本木ヒルズ周辺が劇的に変化したのと同様に麻布十番から三田にかけて素晴らしい変貌を遂げそうですね。 戸建て地権者の皆さんは長年の夢が叶ってさぞかしご満足なことでしょう。 |
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| No.1749 |
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| No.1750 |
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| No.1751 |
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| No.1752 |
結局ここはいつ着工するのよ
2～3年ぐらい塩漬けされてない？ |
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| No.1753 |
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| No.1754 |
スケジュールが、また２ヶ月遅れるみたいですね。
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| No.1755 |
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| No.1756 |
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| No.1757 |
近所のタワマンでも坪１，０００万超えの部屋があるし、ここはもうエリサーでは手が出ない感じになってしまうのでしょうか。
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| No.1758 |
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| No.1759 |
つい一年前まで
パコ虎やパコ千四が、 坪800で買えた件。 |
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| No.1760 |
近所住民です。正確な情報はわからないですが、息子のママ友さんの中でも２世帯は引っ越しをしました(竣工後は戻るつもりで)。
王将も閉店したし、いよいよ着工か?と思っていましたが↑の書き込みだとスタートが2025年? |
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| No.1761 |
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| No.1762 |
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| No.1763 |
ここの地権者だって安い時に坪１００万くらいで買ってる人もいれば、直近で坪４５０万くらいで買ってる人もいます。
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| No.1764 |
>>1763 匿名さん
再開発は補償費あり等積還元が常識だから、時間をかければ新築部屋に化ける前提で買っとけばいつかはご褒美もらえるっていう感じでしょ |
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| No.1765 |
ここ、すでに皆が興味をなくしつつありますね。。。
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| No.1766 |
三田小山規模だと解体から竣工まで6～7年位かな。
問題はいつ解体が始まるかだね。 地権者反対派が粘っているとスケジュールがドンドン遅れるよね。 本当に2023年中に解体が始まるのでかね？ |
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| No.1767 |
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| No.1768 |
解体や着工の時期はわかりませんが、すでに地権者には補償費が提示されてますよ。
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| No.1769 |
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| No.1770 |
>>1766 匿名さん
早く着工せんとどんどんインフレで建設コストがあがっちゃうぞ |
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| No.1771 |
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| No.1772 |
コスト増は事業主負担でしょ。
権利返還～解体開始までが一番大変なんだよね。 粘っている反対派をどう説得するか次第だね。 |
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| No.1773 |
地権者の中で42階の最上階北東角345平米79000万円の部屋を取れた人はいるのかな？
相場よりめっちゃ安いけどキャッシュが無いと買えないよね。 |
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| No.1774 |
>>1773 評判気になるさん
ひょえー、何とかゲット出来れば５億は儲け出るじゃん。 |
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| No.1775 |
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| No.1776 |
>>1775 評判気になるさん
仮に20%の内金を工面したとしても、残金の6億3000万円を決済できなければ競売行きだからねww |
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| No.1777 |
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| No.1778 |
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| No.1779 |
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| No.1780 |
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| No.1781 |
6年後に竣工ですか、もう会社がなくなって無職になっているよ。待てないから隣の三田ガーデンヒルズを買うか。
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| No.1782 |
三井の三田ガーデンヒルズもどうかな？
麻布十番駅近なら三田小山もいいかな。 ならば、結局は麻布台ヒルズがベストなのかな。 |
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| No.1783 |
ここと、三田ガーデン・虎麻だと、予算が倍くらい違うでしょう。
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| No.1784 |
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| No.1785 |
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| No.1786 |
345平米7.9億って安すぎません？
これ事実だとしたらやばすぎます。 不公平すぎて事実でない事を祈ります。 |
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| No.1787 |
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| No.1788 |
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| No.1789 |
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| No.1790 |
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| No.1791 |
>>1790 マンション掲示板さん
再開発組合から従前資産評価額が提示されるので、竣工までの10年を待てない地権者は1.2割上乗せして仲介会社から売りに出しますよ ここはもう権利変換先まで決まってる状況ですが、その内容まで含めて従前資産評価額の2倍くらいなら、これからも売り物はチョロチョロ出てくると思います |
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| No.1792 |
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| No.1793 |
従前評価額の2倍位で取引もあったみたいだよ。
でも三田小山は権利返還がほぼ終わってるから好きな部屋を買うのは無理でしょう。 |
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| No.1794 |
隣の三田一丁目はプールがあるようなのですが、こちらにもプールはありますでしょうか？
あればこっちの方が便利だなと思うのですが、地権者の皆様、共用施設やテナントでスポーツジムのプールがあるかないか判明していましたら教えてください。 |
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| No.1795 |
ここの目の前にある煩い首都高の大高架は、地下化されないのでしょうか。
新築のマンションが建っても、首都高の大高架が汚すぎて新築の雰囲気がないですし。 |
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| No.1796 |
>>1786 マンション検討中さん
安いと思えば増床負担金を払って取得すればよいだけの話 この価格設定で地権者の増床は従前評価の1.3倍まで等の増床制限をかけるなら不公平との指摘はありですね つまりデベが保留床を安く独占取得できるよう増床制限をかけてくるようなら、それは絶対に阻止すべきですし、そうした動きに加担する地権者がいればそれは問題行為と言えるでしょう |
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| No.1797 |
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| No.1798 |
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| No.1799 |
麻布の人からは煙たがれる感想ですね、それ。
片側4車線の麻布大通りを信号待ちしてわざわざ遠征してくる三田の人達には、わからない地元感かもしれませんが。 |
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| No.1800 |
>>1799 南麻布民さん
知り合いからどこに住んでるのかと聞かれて三田一丁目にすんでると答えても伝わらないから、麻布十番と答えるだけのこと 三田一丁目や南麻布五丁目からすると麻布十番は単なる商店街繁華街に過ぎないんだよ |
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| No.1801 |
駅近しか売りがないタワマンにとっては、麻布大通りがある意味でボーダーラインなのかもしれませんね。
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| No.1802 |
>>1800 マンコミュファンさん
なんでわざわざ生活環境から遠いとこ住むんだよ。運転手でもいるなら、駅からちょっと離れた閑静な場所でもいいけど、プラっと歩いて移動したい人には、駅近、繁華街か近くにあるのは必須条件ですよ。さすがに繁華街の中に住みたいとは思わないけどね。 |
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| No.1803 |
6年後竣工予定の物件で盛り上がってるね。
地権者が羨ましい。 |
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| No.1804 |
盛り上がっているようには見えないのですが。
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| No.1805 |
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| No.1806 |
まとめると、
ここの地権者さんは麻布に憧れている、ということでしょうか。 |
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| No.1807 |
>>1806 検討板ユーザーさん
あなたが勝手に麻布という単語に対して幻想を抱いているようですが、、麻布もしくは麻布十番にコンプレックスをお持ちですか？また、麻布イコール麻布十番だと思っているようですけど、それだと田舎者扱いされますよ。 |
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| No.1808 |
？
ここは田舎者というより在日◯国人の方々が多いエリアだと『東京DE◯P』で紹介されていますが、実際のところは如何でしょう。 麻布から弾かれた麻布に憧れるエリア、という意味では強ち間違いではないように感じるのですが。 |
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| No.1809 |
三田小山西で 麻布 は禁句だおｗ |
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| No.1810 |
麻布十番駅ができてから不動産屋が物件名に麻布十番とつけることが増えた。
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| No.1811 |
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| No.1812 |
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| No.1813 |
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| No.1814 |
＞三田小山西で 麻布 は禁句だおｗ
コンプレックスを刺激しますね（笑） |
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| No.1815 |
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| No.1816 |
>>1808 検討板ユーザーさん
妄想お疲れ様です。東京なんとかに在日云々が多いエリアなんて書いてなかったですね。 ここが麻布から弾かれた？ここは芝地区の端っこなだけですよ。むしろ、あなたみたいな人から芝地区から弾かれ麻布エリア扱いされてますけど。 |
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| No.1817 |
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| No.1818 |
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| No.1819 |
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| No.1820 |
麻布十番は、
古川を越え、 麻布大通りを越え、 首都高の大高架をくぐった先にあるエリアです この3大陰鬱ハードルを超えた者のみが到達できます |
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| No.1821 |
麻布十番は白金高輪よりも格が上ですよ。
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| No.1822 |
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| No.1823 |
B棟の20階以上だと完成時に坪単価いくら以上でしょうで売れますか？その時に分譲仕様にした方がいいですか？
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| No.1824 |
権利変換先が決まった家ならまだ買えますか？
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| No.1825 |
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| No.1826 |
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| No.1827 |
＞麻布十番は、
＞古川を越え、 ＞麻布大通りを越え、 ＞首都高の大高架をくぐった先にあるエリアです 距離どうこうよりこういう大きな心理的分断があると、色々とおっくうになりますね。 |
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| No.1828 |
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| No.1829 |
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| No.1830 |
ここは芝浦のタワマンにそっくりですね
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| No.1831 |
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| No.1832 |
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| No.1833 |
＞ここは芝浦のタワマンにそっくりですね
水っけに縁のある物件はこういうデザインが流行っているのでは？ |
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| No.1834 |
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| No.1835 |
芝浦は三田小山西みたいに住環境悪くないですよ。 |
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| No.1836 |
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| No.1837 |
今あの辺は陰気で小汚い雰囲気ですが、再開発が終われば見違える様にキレイになりますよ。
中層階は坪1200万スタート位でしょう。 地権者が羨ましい。 |
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| No.1838 |
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|
| No.1839 |
その価格だと引き取り手のいない晒しもの状態になる気がするのですが。
三田ガーデンヒルズの3割引、ワールドタワーレジデンスの2割引くらいが妥当な相場では？ |
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| No.1840 |
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| No.1841 |
>>1840 匿名さん
もうそのネタは飽きたよ 200年タームで見ればもともとは大名屋敷の敷地であってスラム化したのは戦後の話 わずかな期間、低迷しただけのエリアでもとの高級住宅地にもどるだけだよ たから坪1200万の分譲なんだと思うよ もちろん余裕があれば丘の上のパーマン一択だろうけどね |
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| No.1842 |
そんな高くないですよ。笑 |
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| No.1843 |
高級住宅地。笑 |
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| No.1844 |
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| No.1845 |
>>1844 eマンションさん
A棟の上層階東京タワービューですか |
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| No.1846 |
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| No.1847 |
B棟の20階だと、坪800万が妥当でしょ。1200万なんてするわけない。駐車場はいくら？かな？
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| No.1848 |
ここは一人、メンタルの厳しい関係者が居座って監視している掲示板ですから（有名な話ですが）、あまり悪口を言うもんじゃあ、ありませんよ
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| No.1849 |
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| No.1850 |
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| No.1851 |
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| No.1852 |
>>1850 匿名さん
結局、保留床単価の1.7倍くらいが分譲単価ですか |
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| No.1853 |
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| No.1854 |
Ａ棟が坪1200～だったら隣の三田ガーデンヒルズを買うな。Ｂ棟が坪800～だったらここを買うな。
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| No.1855 |
>>1854 匿名さん
この辺りの開発の全体で言うと、落ち着き重視ならオーストラリア大使館を借景にしたパークマンションで、夜景重視ならA棟の東京タワービューの最上階だろ どっちも坪2000超だろうけど |
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| No.1856 |
東京D◯EPのタワマンがその価格だと、厳しいというよりもはやコミカルに感じますね |
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| No.1857 |
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| No.1858 |
それは、ないです |
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| No.1859 |
一等地。笑
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| No.1860 |
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| No.1861 |
ここは地名は三田ですが生活は麻布十番ですね。一等地ですから将来が楽しみです。
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| No.1862 |
一等地。笑笑
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| No.1864 |
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| No.1865 |
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| No.1867 |
[No.1863～本レスまで、情報交換を阻害するため、一部の投稿を削除しました。管理担当]
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| No.1868 |
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| No.1869 |
でも販売を開始したら駅近人気物件で売れると思うよ。
坪下900～上1500位かな？ |
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| No.1870 |
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| No.1871 |
地権者としては既成事実作成のために高い高いと吹聴したいでしょうね。
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| No.1872 |
でもそれだと多分、引き取り手を見つけるのは難しいと思いますよ。
場所が場所だけに。 |
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| No.1873 |
ここは三田ガーデンヒルズに比べて庶民的なタワマンで人気が出ますね。
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| No.1874 |
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| No.1875 |
パンダじゃなくても普通にありますよ。笑
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| No.1876 |
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| No.1877 |
パンダ部屋となる低層お見合い部屋などは600くらいでは
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| No.1878 |
600以下も普通にありますよ。笑
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| No.1879 |
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| No.1880 |
麻布十番の駅前新築マンションで坪600何てあるわけないじゃん。
ザスカイの最終期より下なんて(笑) 安く買いたいだろうけど三井や三菱がそんな安い売価設定はしないよ。 |
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| No.1881 |
麻布十番は、古川を越え、首都高大高架をくぐり、長い信号待ちをして麻布大通りを渡った先に、あります
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| No.1882 |
俺の部屋は坪1,400万越えると思うけど、下の方が坪600万でも何でもいいや。
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| No.1883 |
>>1881 eマンションさん
徒歩2分ね |
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| No.1884 |
早くここの価格を知りたいです。
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| No.1885 |
販売は3～4年後じゃない？
まずは未だにゴネてる地権者達を説得して、早く立ち退き→解体までもっていかないと竣工がどんどん伸びるよ。 かなり強引に権利返還したって聞いたけど本当かね？ |
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| No.1886 |
>>1885 通りがかりさん
ここからはどうゴネようと地権者が理由で遅れることは無いです。強引にとかも聞かないですね。まず反対している人に無理に権利変換を強いないですよ。役所からは反対している人や連絡取れない人ともちゃんと面談してと言われてたと聞いた記憶はあります。 |
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| No.1887 |
>>1886 検討板ユーザーさん
再開発は公共性があるから、権利変換認可が下りたら、最悪、従前評価に応じた部屋をあてがって強制権利変換可能。 あとは、保留床単価が安すぎてデベに有利過ぎるとか、一部の地権者が不公正に有利な権利変換内容になってると、審査委員の弁護士や鑑定士から権利変換案に修正を求められるようなことがない限りはこのまま電車道でしょ |
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| No.1888 |
現実的にお役所→港区は、地権者とのトラブルは全て再開発組合と事業者側で収めてから再開発を進めてよね！ってスタンスだから、未だに権利変換内容や補償内容で納得していない反対派がもめているから三田小山の解体が遅れているって聞いてるけど…
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| No.1889 |
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| No.1890 |
>>1888 通りがかりさん
従前資産評価に開発利益を反映しないで、部屋を取得する権利者だけに、権利床を保留床より2割安くして変換率を上げることで開発利益を還元してるから転出者から不満が出てるんじゃないかな |
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| No.1891 |
大規模再開発は地権者との合意形成が難しいから希少価値で人気があるのでしょうね。あまり販売時期が遅いと他の物件に目が移ってしまいますね。
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| No.1892 |
先ほどここの前を通りましたが、日当たりが悪いせいか陰鬱な雰囲気というかマイナスオーラが漂っていますね
再開発しても首都高大高架に囲まれている限りどうしようもないのでは？ |
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| No.1893 |
＞再開発しても首都高大高架に囲まれている限りどうしようもないのでは？
ここは立地でハンデを背負っているからねぇ。 どうしても限界があるっしょ。 |
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| No.1894 |
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| No.1895 |
？
そういう自虐ネタを投下しても誤魔化せない環境だとは思うんだけど、俺自身はアンチってわけじゃないから各方面から忌憚の無い意見を聞きたいよね。 |
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| No.1896 |
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| No.1897 |
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| No.1898 |
↑再開発が終われば一等地だよ。
価格次第ではめっちゃ人気物件になるはず。 |
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| No.1899 |
>>1898 検討板ユーザーさん
いくら揉めて時間がかかっても、サラリーマンには寿命があるから、責任者の部長が更迭されるか、怒ってる権利者が売って出てくかのどちらかでいずれは解決するものだよ まぁ、気長に待つしかないね 再開発はそういうものだと思って、、、 |
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| No.1900 |
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| No.1901 |
＞再開発しても首都高大高架に囲まれている限りどうしようもないのでは？
＞ここは立地でハンデを背負っているからねぇ。 ＞どうしても限界があるっしょ。 だから、何？ |
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| No.1902 |
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| No.1903 |
三田ガーデンヒルズを買えない人はここをローン組んで買った方が良いね。
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| No.1904 |
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| No.1905 |
三田小山はネガキャンの人が多いね。
再開発物件あるあるで地権者達に嫉妬してるのかな？ 地権者以外は通常の販売価格で買うしかないけど、コメント見てるとこの物件が買える財力がありそうな人達に見えない。笑笑 |
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| No.1906 |
ここ、芝浦からの住み替え組が多そうですね。 |
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| No.1907 |
6年後か、長いな、そのころはマンション価格も下がっているかな。今から頭金を貯め始めるかな。
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| No.1908 |
ウクライナ情勢も踏まえて、これから更にインフレが加速して、世界的にどんどん物価や材料費が高騰するのは明白なので、何年後だろうが新築マンションの販売価格が下がる訳がないでしょう。
六本木だって何年か前は坪500～600万だよ。 |
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| No.1909 |
>>1908 通りがかりさん
iphoneは10万が20万、ベンツは1500万が2000万と値段が上がり中古もつられて爆騰中 マンションも多少のタイムラグがあるけどコストアップインフレは避けようのない現実なんだろうね |
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| No.1910 |
>>1909 通りがかりさん
マンションに限ってはそうではなさそうですね。 https://twitter.com/Tokyomc6/status/1570705040402427906?ref_src=twsrc%... |
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| No.1911 |
>>1910 匿名さん
マンションの値上げはコストアップというより利益率の上乗せなんですね。 要するに、マンションを作るのにコストがかかるのではなく、企業の儲けを増やすため。 デベロッパーのトップが言うのですから間違いはないでしょう。 ここのポジさんの発言がデタラメだということがわかっただけでも、勉強になりました。 |
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| No.1912 |
お花畑さんが多いね。
屁理屈ならべても現実的に車でもマンションでも価格は徐々に上がっていくでしょ。 何年後かにあの時に買っておけばよかった…ってなると思うよ。 特に港区渋谷区千代田区はね。 |
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| No.1913 |
>>1912 匿名さん
そういう場所じゃあないですよ、ここは。 |
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| No.1914 |
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| No.1915 |
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| No.1916 |
＞ここも1200にはなるだろう
？ さすがに0が一つ多い とまでは申しませんが、 その半値でも高いと笑われる場所ですよ、ここは。 |
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| No.1917 |
三井、三菱がわざわざそんな安く売るわけないじゃん。
相場を見据えて適正な販売価格を設定して、しっかりと利益を取るでしょ。 業界でも三田小山はなかなか注目の再開発だよ。 ザスカイも1期500台が5期は7～800まで上がるんだから三田小山は900スタートじゃない？ |
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| No.1918 |
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| No.1919 |
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| No.1920 |
三田ガーデンヒルズを買えない人たちはここを買うな。
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| No.1921 |
ここが一等地。。。？笑
そんな奇抜な発言をする人自体、この辺りにはほぼいませんから、もしリアルでもそんなことを主張していると、すぐに特定されますよ。 |
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| No.1922 |
>>1921 ご近所さん
近所の日ヶ窪エリアも一昔前はスラムっぽかったけど、今や六本木ヒルズの一等地だからね 今見えてる姿だけでしか判断できない人は心がさもしいんだと思うよ やはり、未来予想図に思いを巡らし、再開発によるポテンシャルをイメージしないとね ガンバレ！ |
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| No.1923 |
ネガさんの中には、以前このエリアの不動産を所有していて、再開発にはならないと見切りをつけて売却してしまった人がいるらしいです。それはそれは、当選する宝くじを捨てたようなものですから気持ちも分からなくもないですけど、いつまでも不毛な時間を繰り返していないで、早く成仏できるといいですね。
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| No.1924 |
一名おかしなポジが常駐してるよね。 ここが一等地とかメガホン持ってアピールしてたりしてたら通報案件だけど、今まで通り リアルで発言しなければ問題ないと思うよ。 ネットで馬鹿にされるだけで済むわけだし。 |
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| No.1925 |
>>1924 匿名さん
もう縦覧も終わって権利変換認可待ちの状況だから、地権者は販売単価が高いと嬉しい、購入検討者は販売単価が安いと嬉しい状況だよね つまりスラムだとネガってる人は単に安く買いたいと思ってるだけなんじゃない ロジックが稚拙だけど |
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| No.1926 |
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| No.1927 |
常に 首都高大高架 の傘に守られた場所なんだから一等地に決まってるだろ、ここ。
水不足になっても最悪 目の前の古川があるし。 まぁ逆に水害リスクもあるけど 一等地は一等地だわな。 |
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| No.1928 |
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| No.1929 |
ポジは掲示板に張り付いてないで、古川の水位でも見に行ったらどうでしょう 一等地 が台風の危険にさらされていますよ |
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| No.1930 |
いや。
台風の時に、川や田んぼを見に行くのは危険とされている。 一等地 が心配なのはわかるけど、やめといた方がいい。 |
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| No.1931 |
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| No.1932 | ||
| No.1933 |
十数年前にこの地区の浸水は、地下室に流れ込んだのだけでは？今後浸水あるかは知りませんけど。
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| No.1934 |
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| No.1935 |
ネガとポジの言い合いは子供の喧嘩みたいで面白いね。
三井から、かなり気合いが入ってると聞きました。 ネガさん達は相場より安く買えるといいね！ |
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| No.1936 |
そんな無知だから嵌め込まれるんですよ。笑
逆にここは手抜きの物件ですなんて言うデベあるんですか？笑笑 |
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| No.1937 |
デザインは芝浦のマンションに似てますね。
気合いが入ってるだけありますよコリャ。 |
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| No.1938 |
何が気にいらなくてネガキャンばかりするのかな…
地権者への妬みや嫉妬？ ただのストレス解消？ 性格がアレな人？ 荒らしたいだけ？ まあ、来年解体が始まったら…着工して人気物件で販売は好調になると思うけどね。 |
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| No.1939 |
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| No.1940 |
さぁ。
今日もこの 一等地 を褒め称えるスレを開始いたしましょう。 |
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| No.1941 |
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| No.1942 |
一等地に復帰、、、？
古川ワキで一等地は落語のネタにすらなりかねませんから、昔は古川がなかったということですかね？ |
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| No.1943 |
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| No.1944 |
＞古川ワキで一等地は落語のネタにすらなりかねませんから、昔は古川がなかったということですかね？
たしかに古川ワキで一等地を自称するのはここのポジだけですね、、、。 しかも首都高大高架のサンドイッチのおまけつき。 |
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| No.1945 |
ぶっちゃけ、地権者でもないし、こんな高額なマンションなんて買える財力もないし、ただディスって不満を解消している困ったちゃんが多いって事かな？
ならば仕事頑張って港区の新築マンションが買える様になってね。 |
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| No.1946 |
ここが一等地とかネガポジして遊んでるヤツ誰だよｗ |
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| No.1947 |
>>1944 匿名さん
だからさ、ここが一等地ってコトバがはじめて出たのは、あなたが貼り付けた記事に書いてあったことからなんだよ。自分発信だと認識しろな。 |
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| No.1948 |
>>1944 匿名さん
だから今の話をしてんじゃないでしょ 江戸時代に一等地だったから、10年後に三田ガーデンヒルズとつながれば一等地に復帰する素晴らしい立地にもどるという話 あなただけが今の話をしていて、それ以外は過去の話と将来のポテンシャルの話をしていると説明すれば理解できますか |
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| No.1949 |
>>1948 匿名さん
ここはガーデンヒルズと２００mくらい離れるから繋がることはありませんよ。そもそもの感覚でいうと、一等地とは、その特定の場所というよりも、周辺地域の環境によって言われるものです。その最上位にくるのが、最寄駅のポテンシャル、その駅からの距離になります。どんなにここがスラムのようだろうが、廃れていようが、麻布十番駅から徒歩２分は一等地となります。そして下位の高速道路脇などは、麻布十番駅徒歩２分のパワーワードの前ではゴミのような要因でしかありません。 |
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| No.1950 |
一等地じゃないと、隣のマンションが坪1,000万の部屋が売り出されるとかまずないわな。
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| No.1951 |
南北線側とはいえ、麻布十番の駅前に住んだら便利で楽しいだろうね。
六本木も徒歩、飲食店多数、白金高輪より全然便利だしね。 |
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| No.1952 |
十番ってスタバすらないじゃん。いつもなんかはちみつの店ぷらーと入ってそのあとマック行っちゃうんだけど。
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| No.1953 |
スタバあるけど笑
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| No.1954 |
スタバがない訳ないじゃん(笑)
麻布十番の店知らないのに住人のフリしてるww |
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| No.1955 |
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| No.1956 |
>>1952 匿名さん
マックの並びにあるでしよ。わざと？ネタなの？ |
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| No.1957 |
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| No.1958 |
あんな店内ショボいスタバ、スタバのうちに入らんだろ。空間を買うところなのに。
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| No.1959 |
田舎や郊外のスタバは広いもんね。
コメダの方がお似合いかな？ |
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| No.1960 |
古川ワキで自らを 一等地 と吹聴するのは、古川広しと言えど ここのポジだけでしょうね。
しかも首都高大高架にサンドイッチされちゃってる水没ハザードマップエリア。 麻布十番に媚びる以外に売りもない場所ですし、客観的に見てせいぜい 4等地くらいでは？ |
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| No.1961 |
＞六本木も徒歩
徒歩www で、徒歩何分ッスか？ww |
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| No.1962 |
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| No.1963 |
Google MAPでは、この古川ワキから六本木ヒルズの入り口までは、徒歩14分と出ましたね。
ここのポジは、デタラメや虚言が多いので一々 検証しなくてはならず、このままでは公的な掲示板の秩序を守り切れる自信がないです。 |
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| No.1964 |
ここのポジはずっとコレモンだから治らないよ。
なんとしてでもここが高値で売れないと困るんだろうけどね。 六本木ヒルズまでは、この低地から険しい坂を登山したり信号待ちしたりを計算に入れると、普通に20分はかかるよ。 |
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| No.1965 |
>>1963 検討板ユーザーさん
世の中、前向きに考えてないと、カネもヒトもよってこないよ 再開発はスラムを一等地に変えてくれることを素直に受け入れ、他人を羨んだり、嫉妬したりして自分を正当化するクセから抜け出した方が幸せになれるかもよ |
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| No.1966 |
古川古川叫んでるネガ達は結局妬み嫉妬の類でしょ…心がさもしいね。
この物件の売値は大体800～1500位かな？ 中層階以上で100㎡で3.5～4億位 ネガさん達の資金力じゃ話にもならないでしょ しかし地権者達はラッキーだね。 |
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| No.1967 |
>>1966 評判気になるさん
マンハッタンでは最上階で360億円の部屋が分譲されるらしいし、セントラルパークをのぞむ上層階は2016年あたりから100億円以上が当たり前になってきている つまり、森ビル再開発のアマンレジの坪3000万はまだ安いくらいで坪4000から8000万の域に達しているよ（円安の影響も3割程度はあるけどね） |
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| No.1968 |
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| No.1969 |
田舎の方に住んでる人は六本木ヒルズはオフィス棟の事だと勘違いしてるから分からないんだろうね…もっと勉強しておいでね。
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| No.1970 |
ここはマンハッタンではなく、
ただの古川ワキ（水害ハザードマップ付き）ですよ 首都高大高架をのぞむれる階なら、多少は高くなりますかね？笑 |
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| No.1971 |
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| No.1972 |
なんかこうみえるけど
ネガ→妬み僻みの低所得者 ポジ→余裕のある高所得者 間違ってたらごめんね |
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| No.1973 |
ちなみに、リンコス六本木ヒルズ店までは、徒歩９分ですね。
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| No.1974 |
わずか8分間に、似たような文体にもかかわらず名前の違う投稿が、3つも寄せられちゃってますね 不思議 |
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| No.1975 |
いつものポジの自作自演だろうね。
古川ワキというパワーワードに過剰反応している様子を見ると。 あと、もう少し大きな声で言わないと、こういう首都高大高架に囲まれた場所じゃあ聞こえにくいと思う。 |
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| No.1976 |
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| No.1977 |
このような古川ワキ低地から必死で坂を上がって六本木ヒルズまで10分以上かけて遠征する物好きは、観光客くらいしかいないと思いますよ |
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| No.1978 |
ネガキャンチームもっと頑張って！
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| No.1979 |
>>1978 匿名さん
例えば、阪神が優勝した時に古川に飛び込んだ人の中に一人上がってこなかった人がいるとか、真夏の暑い夜には頭の皿が割れたカッパが橋のたもとの八百屋で買い物してる姿が目撃されてるとか、ネタになるようなネガ話とかないのかな |
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| No.1980 |
ここから六本木ヒルズまでは、結構 距離ありますよね、、、
田舎だと話は別ですが一応ここは港区なのですから、東京初心者みたいな考え方を他人に押し付けるのはそろそろやめた方がいいと思いますよ。 |
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| No.1981 |
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| No.1982 |
そういや、港南民も品川駅まで 徒歩 という表現を使っていたな。
ここのポジも六本木ヒルズまで 徒歩 と自称しているのは、まさに同じにおいがする。 関係ないエリアほど距離や時間を隠したがるし、それがバレると歩いていけなくもない距離だと言い訳をする。 一駅も離れた道のりを急峻な坂道をたどり到着する六本木ヒルズは、やはりここから 徒歩 であろう。 |
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| No.1983 |
地権者達はポジとネガのやり取りを笑いながら見てるんだろうな…ネガ達は頑張ってディスってストレスを解消してね。
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| No.1984 |
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| No.1985 |
麻布十番に媚を売ってたかと思ったら、次は六本木ヒルズか。どんどん離れていくな。笑
ここは芝エリアの中でも毛嫌いされる古川ワキ（水害ハザードマップ付き）低地なんだから、麻布エリアに憧れる前にまずは目の前の首都高大高架を大事にした方がいいと思う。 |
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| No.1986 |
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| No.1987 |
＞この場所も知らないで張り付いているんですか？
知ってるよ。 芝エリアの端っこ。 古川ワキの水害ハザードマップ付きエリア。 首都高大高架の傘に囲まれたやかましい場所。 間違いがあれば、訂正よろー^ ^^ ^ |
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| No.1988 |
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| No.1989 |
単純に疑問なんですけど、古川の浸水のリスクって再開発によって改善されるのですか？
そういう防災や減災が目的なら良いと思いますが・・・ |
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| No.1990 |
首都高背負ってるからこそ日影規制に縛られることなく好き放題出来るんだよ。
首都高隣接はめりっと。 |
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| No.1991 |
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| No.1992 |
なんだ。
ここ、芝エリア、なのか。 どうりで見た目が芝浦に似てると思ったわ。 |
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| No.1993 |
>>1992 匿名さん
六本木ヒルズは知らないけど、芝浦は知っているんですね！ |
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| No.1994 |
芝エリアだと、30位以内に入れれば御の字って感じの物件ですね。
この首都高大高架の凶悪感を、現地で是非 体感して頂きたいです。 |
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| No.1995 |
十番で食べるのが好きだから普通にこのマンションの上層階に住んでみたい。
場所は便利だし毎日楽しいだろうね。 |
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| No.1996 |
十番は美味しいお店多いですよね。
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| No.1997 |
十番とか白金高輪はあふれ出る低地感があんまり好きじゃないんだよね。
六本木一丁目から下ってくると明らかに空気がよどむというか、湿度も高く感じるし。 |
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| No.1998 |
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| No.1999 |
ここは 東京DE○P で特集が組まれるようなディープな場所ですし、むしろワースト30位にランクインする可能性がありますね |
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| No.2000 |
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