固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[3905: 匿名さん]

ここでは当たり前のように金利が1％上がったらという話をしていますね。

変動金利の基準金利短期プライムレートは市場の影響ももちろん受けますが、その影響は人為的な判断というクッションを通して緩和されます。実際は市場動向を見て日銀ひいては銀行が決定しています。
・日銀は物価の安定を目標に金利を誘導。景気が良くならない限り短期を1％上げたら金融システム崩壊ですね。
・この10年長期金利は2％～マイナス0.3％まで動いているが、短期プライムレートは1.475％（都銀）と変わらず。
・現在長期金利は0.06％。つまり長期金利が2％位まで上昇しても短期プライムレートは動かないでしょう。

金利を独立変数として捉えるのではなく金利は経済の血流となりえますのでそれ単独で動くことはないです。
金利3％とかの大きな上昇はそれだけ景気が良くなる（給与アップ→物価上昇）か、最悪の結末スタグフレーションのどちらかでしょう。

プレミアムを払って固定するのもいいと思いますが、若い内は変動で毎月のCFを抑えるのは合理的な判断となりえましょう。ただ、固定は銀行と金利で勝負することになるので余程自身がないと変動に負ける可能性が高いでしょう。

[3906: 匿名さん]

>>3904 匿名さん
三菱・SMBCのシェアが圧倒的に高いです。そこからの借換を想定すると一般的に金利水準の低いSMTBを例に考えるのが妥当かとの見解です。
なぜなら三菱やSMBCの変動は常にSMTBよりも少し高いからです。

[3907: 匿名さん]

>>3905 匿名さん

ありがとうございます。
前のやり取りを読まれていないのであれば、何となく続けて投稿されるのは良くないと思います。
読まれていないのであれば、独立してご議論頂ければ幸いです。

[3908: 匿名さん]

>>3906 匿名さん

本当に読まれていないし、調べられていないんですね。変動も当初10年固定もsmtbより安いところがあるんですよ。当初固定10年については、去年8月はsmtbが最安値だったはずですが。

[3909: 戸建て検討中さん]

一人仕切ってる変なのがいるな

[3910: 匿名さん]

>>3908 匿名さん
SMTBより安いとこが～、とか枝葉ばかり指摘されますね。。そこは議論の本質ではないですよね。

[3911: 匿名さん]

>>3910 匿名さん

枝葉末節ではありません。
ベンチマークを枝葉末節だと考えている方には収支計算もリスク管理も無意味です。
ありがとうございました。

[3912: 匿名さん]

うちは昨年、返済４年目の三井住友信託銀行からUFJ信託銀行に借り換えたのですが
保証料の返金があったので借り換え手数料が差し引きほとんどかかりませんでした。

これがネット銀行等の手数料2.18%の場合、借り換えや繰上返済を行っても返ってこないので、この点も含めて計算しないと
お得なのはどちらか見誤ってしまうと思いました。

[3913: 匿名さん]

>>3911 匿名さん
そこに拘りがあるのですね、分かりました。smtbより最安値があったとして、だからどうなんですか？
本件議論にどう影響ありますか？3894、3899に対するお考えをお願いします。

[3914: 匿名さん]

>>3912 匿名さん
それはすごい大切なことですね。実は金利だけでは比べられないんですよね。少しポイント列挙。
・ネット銀行は金利が低いけど保証料ではなく、手数料。つまり繰上返済しても戻ってこない。
・ネット銀行は地銀短期プライムレート連動が多く、都銀短期プライムレートよりも変動の振れ幅が大きい。中には会社業績に連動する所もある。
・10年位で繰上完済・借換えをする場合は保証料前払いよりも金利上乗せの方が有利になる（元利均等前提）。

[3915: 検討板ユーザーさん]

三井住友信託銀行のミックスローンてどうなんでしょうか？現在全期間固定で3500万、35年返済を考えているのですが（当方公務員です）、ミックスローン少し気になってます。知見おありの方いろいろご意見いただければ幸いです。お願いします

[3916: 匿名さん]

>>3915 検討板ユーザーさん
全期間固定はありませんよ。最長で30年固定です。
ミックスにしても手数料そのままにできるのはいいですね、三井住友信託のミックスローン。

金利分散効果ともう一つは繰上返済するときに固定、変動どちらを繰り上げるか選べるっていうのがとてもいいですね。

個人的には3500万位の借入で公務員でしたら全額変動にしてもいいとは思いますが、ミックスもお勧めできます。

[3917: 検討板ユーザーさん]

>>3916 匿名さん
あっすいません、そうでした30年固定です。で、30年で返すぐらいの計画なんでさすがに変動は怖いかなと思いまして質問させていただきました

[3918: 匿名さん]

>>3917 検討板ユーザーさん
ミックスのデメリットは借り換える時に繰上返済手数料が2本かかるのと返済表が二つになったりする事務的な煩雑化くらいかな。
リスク許容度に応じて固定変動を半々にしたり、少し堅めに固定2000、変動1500とかでもいいかも。
その時その時に応じて、変動・固定どちらを繰上返済するか考えて行うことができるのでより戦略的に行動できますよ。

[3919: マンション検討中さん]

30歳、世代年収1200万、1馬力750万
5000万のローン検討中です。
固定、変動のアドバイス頂きたいです。調べれば調べるほどわかりません。。。

[3920: 匿名さん]

こんなブログみたいなスレで聞くのがそもそもの間違い。参考になることは一切ありません。
そしてスレタイからここに入ってきてる時点でお里が知れてます。

[3921: マンション検討中さん]

>>3920 匿名さん
そんな意見も含めてお伺いしてるので大丈夫です！ご親切にありがとうございます。

[3922: 匿名さん]

>>3919 マンション検討中さん
まずは金利の前に前提。
奥様の年収450万で正社員である場合は、組み方として夫婦ダブルローンにしましょう。
若干手数料かかりますが、ローン控除でそれ以上のメリットがあります。

すると必然的にmixローンになります。（4000、1000）（3000、2000）（2500、2500）位のの配分を検討して、（変動×変動）・（変動×固定）・（固定×固定）で返済額出して変動は＋1％位した時に払える水準かどうかみて、あとはお好きに選べばいいと思います。
ダブルローンは色々戦略が練れていいですね。

[3923: マンコミュファンさん]

>>3917 検討板ユーザーさん

同じく三井住友信託で、3300借り入れました。
30年固定で、200万だけ10年固定でワンライティングミックスローンにしました。
これが正解かはわかりませんが、ノンビリ返していこうと思いまして。

[3924: 匿名さん]

9年ぶりに景気拡大と日銀が景気判断。
景気が良くなってきたことを実感する今日この頃。
黒田さんは2年後はほぼ2%の物価上昇目標を達成しそうですし、いい花道になりそうですね。

[3925: マンコミュファンさん]

>>3923 マンコミュファンさん

正解は自分が正解と思えばいいだけですよ。払うのは自分だし
比べるならこの時期に借りた変動が変動して1.5%〜2%になって支払い総額が変動の方が多かったら正解になるが

自分で決めればいいだけですよ

[3926: 匿名さん]

そもそも、リスク許容度とかどう測るんですか？
10年間の約定出なくなる分を10年固定にするところまでは分かるのですが、それ以上、当初固定とか変動にするとか、どう決めるのが適切なのでしょうか。

[3927: 匿名さん]

>>3924 匿名さん
大本営発表＝事実ってことですね！

[3928: 匿名さん]

>>3927 匿名さん

事実、景気の拡大を感じますなぁ
お上の意思を忖度すれば、金利の選択に迷いがなくなりますなぁ

[3929: 匿名さん]

>>3926 匿名さん

10年後の残金を10年間で貯金できるか否か。

[3930: 匿名さん]

親の遺産や、宝くじでも当たらないと無理

[3931: 匿名さん]

>>3930 匿名さん

ですね。

[3932: 検討板ユーザーさん]

今って金利どんな感じですか？上昇傾向なんですかね？詳しい方解説願います。

[3933: 匿名さん]

借り入れ金利／預金金利は数年こんな感じでしょ。上がってもゼロ金利時代に戻るだけ。

[3934: 匿名さん]

>>3932 検討板ユーザーさん

9/22の日本銀行の政策変更の公表資料を読むのがいいです。

[3935: 匿名さん]

>>3932 検討板ユーザーさん

金利の傾向を知るなら、ロイターのマネーニュース( http://jp.reuters.com/investing/news )も良いですよ。

[3936: 匿名さん]

今後の金利の予測は難しいですね
アメリカの経済指標の低下、欧州の選挙などの不透明感、地政学的リスク、、、
いつまで長期金利が下がったままかもわからない
やっぱり地政学的リスクが解決しないとだめかな

[3937: 通りがかりさん]

「変動はあがるかも」
っていうけど、
「どれくらいあがったら損する」
ってことを、ちゃんと数字で考えたほうが良いですよ。

「0.3%上昇」では「固定にして置けばよかった」とはなりません。

[3938: 匿名さん]

>>3937 通りがかりさん
あと、それがいつ上昇するかってことも大切。
残債は期間の経過と共に逓減するするため、金利の影響も小さくなっていんだよね。

[3939: 匿名さん]

憲法改正で財政規律事項を入れる流れがありますが、政治家に日本の経済をまかせると低金利が続きそうですね。
進次郎君のこども保険？増税？
教育国債でやれば良いのに発行することもできなくなる。
ギリシャを視察した議員たちが財政規律事項の重要性を感じたらしいが、そのギリシャが財政規律事項のために財政出動ができなくて苦しんでいるのに。
9条だけ改正する案なら賛成だけど。

[3940: 通りがかりさん]

＞3938さん

そのとおり。

「変動は不透明。あがるかもしれない」
と言われるけども
「あがったら、ただちに損となるわけではない」
ということが言いたかったのです。

「いつごろ、どれくらいの上昇があると損するかをきちんと考えて見ましょう」
と言いたいのです。

[3941: 匿名さん]

>>3940 通りがかりさん

そんなの誰にもわかりません。
結局都合よく計算しているだけで、個人でリスク管理とかできないと思います。

[3942: 匿名さん]

>>3937 通りがかりさん

むしろ、どれくらい上がった時点で固定に借り換えるのか考えてみた方がいいですよ。
考えたらわかりますが、借り換える時には変動の方が常に固定より得だから、いつまでも借り換えの決断はできない。
意思決定に使えない計算をするより固定で借りた方がいいです。

[3943: 匿名さん]

>>3942 匿名さん

ちなみに固定でも変動でもいいですが、まずはベストレートを探すことからスタートすべきです。

あとは、変動を選んでリスク管理できると勘違いしている人は、いつの時点で借り換えをするか計算してみて、そんな時点は永久に訪れないことを理解すること。
そして、内閣府の中長期の経済財政に関する試算や日本銀行の金融システムレポートを読んで、政府の金利見通しや金利リスクについての考え方を理解すること。
また、そもそも日本銀行が国債の購入額の増額に限界があり、量的緩和は永久に続くわけでもないことを理解すること
とうことですかね。

[3944: 匿名さん]

>>3938 匿名さん
一般的に元利均等だから、残債は思ったほど減らないんですよね。

[3945: 検討板ユーザーさん]

今って三井住友信託が他と比べて金利安いと思うのですが、この現状で他の金融機関からお金借りる人はなぜなのでしょうか？

[3946: 匿名さん]

変動って貯蓄しっかりあってリスクオンの際に繰上げ返済できる人が選択するものじゃないの？それ以外の大多数はギャンブル性が強いかもね。まあ今のところ勝てる可能性が高いものになってるが将来どうなるなんてはっきりわかる人なんていない。

[3947: 匿名さん]

>>3944 匿名さん
それは元金均等に比べてって話だと思います。
そして今の金利下では元金均等も元利均等も余り差がないですね。

[3948: 匿名さん]

>>3943 匿名さん
ベストレートってなんですか？

[3949: 匿名さん]

>>3945 検討板ユーザーさん

私の場合ですが、ほとんど金利が変わらなければ他銀で借りといて、借り換えをする事を想定して三井住友信託を残しました。
無事、去年夏に残債期間全固定に借り換えました。
他銀変動より金利が下がりましたよ。

[3950: 匿名さん]

>>3945 検討板ユーザーさん

マンションや建売だと提携の金融機関を勧められますから、そのままそこで借りるケースが多いと思います。火災地震保険もセットで。

[3951: 匿名さん]

>>3949 匿名さん
最初からそこにしておけば借換手数料も払わなくて済んだのに。

[3952: 匿名さん]

>>3949 匿名さん

Smtbの全期間固定って何パーセントですか？
すごい高いイメージがありますが。

[3953: 匿名さん]

>>3945 検討板ユーザーさん

変動も当初固定10年もsmtbはベストレートではありませんよ。
長期の場合も団信無視すれば、フラットの方が安い場合もあります。
また、smtbの審査は厳しいので、信用と担保価値で借りれなかったり、最優遇が取れなかったりします。

[3954: 匿名さん]

>>3950 匿名さん

それはまさにカモさんですね。

[3955: 匿名さん]

>>3952 匿名さん
全期間固定ないので当初固定30年で代用です。
詳しくはここできくよりHP見るべきでしょう

[3956: 匿名さん]

>>3955 匿名さん

全期間固定ありますよ。
HPをしっかり読み込みましょう！
いやいや、ごじん

[3957: 匿名さん]

>>3956 匿名さん
いや、ないですよ。。。
あったとしても30年固定1.05（1.02）は魅力的ですよね。

[3958: 匿名さん]

>>3957 匿名さん

Hpの表の⑴が全期間固定です。

[3959: 匿名さん]

>>3958 匿名さん
？？
それは全期間金利引き下げでしょ？
アドレス張ってみ。

[3960: 名無しさん]

全期間引き下げも全期間固定も一緒じゃね？

[3961: 匿名さん]

>>3960 名無しさん
全期間固定や変動というのは「金利コース・金利タイプ」のことです。
全期間引下げや当初固定引き下げというのは「優遇金利コース・タイプ」のことです。

SMTBは全期間固定がなく最長で30年の固定特約を付けることができます。この30年固定に当初金利引き下げを適用することで、30年固定1.05％（1.02％）となります（30年後はまた変動・固定を選択することになる）。

>>3955で書いたようにSMTBでは全期間固定がない為、30年当初固定でみんな代用しています。

[3962: 匿名さん]

わからない人はフラットで

[3963: 匿名さん]

>>3961 匿名さん

3949に残債期間固定と書いてあるのがまずいんじゃないですか？
残債期間全期間で固定という意味以外に解釈できないんですけど。。

[3964: 匿名さん]

フラットは団信が高過ぎですよね。

[3965: 匿名さん]

>>3959 匿名さん

説明を受けられたと思いますけど、⑴で、約定を30年以下にするのが全期間固定ですよね。
全期間固定は無いもいうのは、間違ってますよね。
そもそも、当初固定だったら残債期間固定とか3949で書くのも。。。

[3966: 匿名さん]

>>3964 匿名さん

Smtbで与信が付かなければそうするしか無いです。

[3967: マンコミュファンさん]

>>3963
>>3965

このスレの人たちは当初固定を理解出来ないからね

[3968: 匿名さん]

>>3961 匿名さん

みんな30年以上の約定にするわけではないですよー

[3969: 匿名さん]

>>3965 匿名さん
smtbに全期間固定はありませんが、借入期間を30年以下にすることで代用することができます。
ただし、30年を、1ヶ月でも割り込むと次は20年しかありませんね。全期間固定というのは借入期間に関わらず固定することができるコースです。でないと金融機関としては金商法に抵触した表示違反となるでしょう。

まぁ、そんなことは本質ではありませんね。
3959さんが高いのでは？と仰ってましたがSMTBの固定は当初固定を活用するととても低い金利ですよ。

[3970: 匿名さん]

>>3968 匿名さん
もちろんです。SMTBの場合30年を割ると長期固定は最長でも20年固定までしか選べず10年近く浮いちゃうんですよね。なので当初固定で「代用」と表現しました。お気に触ったようでしたらすみません。

[3971: 匿名さん]

>>3969 匿名さん
全期間固定とういうのは、借入期間に関わらずとか、法令にそんな規定はありません。
また、融資は金商法でなく銀行法又は貸金業法で規制されていますよ。
本質は3949の表現と、その後の説明のチグハグですね。あとは、皆が約定を30年以上にしてるという先入観。
この時期に借り換えしてるということで相当損してますよ。

[3972: 匿名さん]

>>3954 匿名さん

私も最初は大手BKで借りまして、1年後にネット系に借り換えました。固定1.75変動0.725のミックスから固定1.004です。保証料の戻りで諸費用は賄えたので持ち出しはありませんでした。自分で気付いて行動に移さないと誰も教えてくれませんからある意味怖いですね。

[3973: 匿名さん]

>>3970 匿名さん


>>3970 匿名さん
3949で当初固定と書くべきでしたね。
10年浮くことと間違った表現に関連性はないんじゃないですか。
気にさわるとかではなく、不正確な記載をされたことが問題かなと。

[3974: 匿名さん]

>>3971 匿名さん
3949さんとは別人なんですが、SMTBにも昔は全期間固定ってあったんですよね。それが合併してからなくなりました。窓口で聞いてもありませんと回答があるでしょう。
したがって、「SMTBには全期間固定はなく、固定金利特約を使って借入期間をずっと固定にすることもできる。（借入期間によってはできないケースもある）」が正確な表現だと分かって頂けるでしょう。
住宅ローンの広告は金商法チェック受けます。貸金業法はその手続き面での話ですね。

[3975: 匿名さん]

>>3973 匿名さん
3949の残債期間全固定って別に間違った表現でもなくないですか？当初固定だろうがなんだろうが残期間固定したわけですし。

[3976: 匿名さん]

>>3974 匿名さん

>>3974 匿名さん
住宅ローンは金商法上の有価証券の定義には該当しないから、審査するはずはありません。
変なこと書かないでください笑

[3977: 匿名さん]

>>3975 匿名さん

約定30年で30年固定したら当初固定はできないでしょ笑

[3978: 匿名さん]

>>3975 匿名さん

残期間全て固定したら、当初固定でなくて全期間固定です。

[3979: 匿名さん]

>>3971 匿名さん
「当社の住宅ローンの金利タイプに全期間固定あります。」と表示して今のSMTBのような固定金利特約しかなかったら金商法上アウトですね。

[3980: 匿名さん]

>>3977 匿名さん
えーーと、できますよ。

[3981: 匿名さん]

>>3974 匿名さん

そもそもですが、担当に聞いたら、全期間固定にするなら⑴で、約定を30年にする方法がありますって回答がありましたよ。
名前がってより、実際的に全期間固定なんだから当たり前ですが。

[3982: 匿名さん]

>>3978 匿名さん
だから当初固定30年を使うことで全期間固定することがてきるようになります。

[3983: 匿名さん]

>>3980 匿名さん

当初固定じゃなくて全期間固定と同じことね。

[3984: 匿名さん]

>>3979 匿名さん
金商法でなく、民法上の虚偽表示ね。

[3985: 匿名さん]

>>3983 匿名さん
3955を読み直すことをおすすめする

[3986: 匿名さん]

>>3982 匿名さん
だから、全期間固定は無いは間違いですね笑

[3987: 匿名さん]

>>3985 匿名さん
3949を読みましょう。

[3988: 匿名さん]

>>3986 匿名さん
「全期間固定にすることができるが、全期間固定は今はない。昔はあった」が正解です。

[3989: 匿名さん]

全期間固定はない。
全期間固定にすることができる。
だね

[3990: 匿名さん]

「SMTBには全期間固定はなく、固定金利特約を使って借入期間をずっと固定にすることもできる。（借入期間によってはできないケースもある）」
だね。

[3991: 匿名さん]

>>3989 匿名さん

意味不明ですね。。
全期間固定はあるってことですよね。。

[3992: 匿名さん]

>>3986 匿名さん
全期間固定に「できない」は間違いですが、全期間固定が「ない」は正解ですね。

[3993: 匿名さん]

>>3990 匿名さん
特約使おうがどうでもいいけど、経済的に全期間固定ができるのにできないっていうのは間違いだし、当初固定で代用って書いたら、約定より短い優遇期間を得たと思うでしょうが。。

[3994: 匿名さん]

>>3991 匿名さん
あるって表現します？あるなしってことはその名詞として扱っているわけで全期間固定コースはないわけですよね？

[3995: 匿名さん]

>>3993 匿名さん
ほうほう、できないってどこにかいてありますか？教えてください。

[3996: 匿名さん]

>>3992 匿名さん

>>3992 匿名さん

存在するのに無いって面白いですね！

3メートルの紐は無いけど、5メートルから切ったら、3メートルの紐はありますよって笑

[3997: 匿名さん]

>>3994 匿名さん
詭弁

[3998: 匿名さん]

>>3993 匿名さん
あぁ、できないと読みかえていたんですね。そこから勘違いが始まったと。

[3999: 匿名さん]

>>3996 匿名さん
例えが分かりにくすぎる笑

全期間固定にすることができる
ってことをあるないで表現しません。
全期間固定コースはないのですよ。だから代用

[4000: 匿名さん]

>>3981 匿名さん
本当に担当に聞きましたか？ではもちろんその後に（2）の当初金利引下げをすすめられましたよね？？全固定しようとして（1）をすすめる担当は一人もいないはずなんですが。。。

[4001: 匿名さん]

>>3999 匿名さん

わかりやすいのどんな感じですが？

[4002: 匿名さん]

>>4000 匿名さん

私の担当者は⑴でしたよ。

[4003: 匿名さん]

>>4000 匿名さん

ちなみに金商法さんは、なんで、全期間固定は無いと表示されて無いか考えたほうがいいですよ。無いってことはできないってことと同義ととられますよ。

[4004: 匿名さん]

>>3994 匿名さん

ないって表現します？

[4005: 匿名さん]

>>4002 匿名さん
言葉も少ないから嘘くさいですが、（2）の当初固定の説明もちゃんとあって、（2）をすすめられましたよね？

[4006: 匿名さん]

昔は全期間固定がありましたが今はありません。
それ以上でもそれ以下でもない。まあ窓口で聞いてみて下さい。

「全期間固定はないけれど固定特約を付けることで、全期間固定にすることもできます。（借入期間によってはできないケースもある）」といった感じの回答があるでしょう。

長期固定が最長で30年までしかなくて、30年固定とか20年固定で便宜的に代用するしかなくなっちゃったんだよね。

[4007: 匿名さん]

１．全期間一定金利引下げ Max 30年全期間引下げ幅 ▲xx%、
２．当初期間金利引下げ Max 30年当初期間引下げ幅 ▲xx%、
の２種類あるから、今も全期間固定あるじゃん。

１．の方が引下げ幅少ないから、２．を選ぶ人多いだけだよね。

[4008: 匿名さん]

代用だろうが何だろうが、30年間も固定化できればいいんじゃないですかね。
代用または全期間固定のいずれかで30年間固定化した場合に、何か実質的な違い（留意点）はありますか？

[4009: 匿名さん]

30年で返す予定の人または30年残債期間がある方がその銀行で30年全期間固定にする人いる？
その選択肢がある理由は何らかの法律の決まりなのかな？

[4010: 匿名さん]

>>4009 匿名さん

以前大手bkに借り換え（そこから別のところ）に行ったとき、当初の契約より低い金利で行けますと言われたので、その銀行でというパターンは可能とは思いますが、結局借り換えになるのでしょう。諸費用など考えると得策ではないように思いました。

[4011: 匿名さん]

借り換え手数料は保証料の返金で大丈夫なかたが多いのでは？

[4012: 匿名さん]

>>4006 匿名さん

他の方を嘘つき呼ばわりして、自分は勝手な推測で話すのは失礼ではないですか。

[4013: 匿名さん]

>>4008 匿名さん

残債期間固定で得をしたとか、金商法で規制されているとか、誤解を生んだり、間違った法律知識を披露してることが本質的な問題だったのかと

[4014: 匿名さん]

>>4011 匿名さん

ここの趣旨に戻って従前どのようなローンでsmtbにしたらどのように安くなったのか、オールインコストベースで教えて下さい。
よろしくお願いいたします。

[4015: 匿名さん]

>>4005 匿名さん

私の担当はいけてなかったのかもしれませんが、⑴で説明を受けましたよ。人に対して嘘くさいとか良く言えますね。。。

[4016: 匿名さん]

>>4007 匿名さん
それは優遇金利のはなしですよ。。。
仕組みから理解されることをおすすめします。

[4017: 匿名さん]

>>4008 匿名さん
何も違いはありませんよ。
代用できますと言っているだけなんですが、あなたは間違っていますと粘着する方がいるんですよね。
間違っていないんですけどね。

[4018: 匿名さん]

>>4015 匿名さん
（1）の説明があるのは何回も聞きましたって。（2）の説明があったかどうかを二回聞いているのスルーするのはどういった神経してるの？

[4019: 匿名さん]

昨年の10月に借入期間35年、当初10年固定0.45%で借りました。
10年後に全額繰上返済するので⑵にしましたが、当然⑴にすることもできました。
30年固定の場合も同じことです。

[4020: 匿名さん]

ちょっとみなさんギスギスしていますね。落ち着こう。
SMTBで全期間固定を検討する際は全期間固定というコースがないので、借入期間を30年にするか35年にして30年固定を選択し、（2）の当初引下プランで代用するといいです。
長期固定を検討する方は（1）の一律引下は一切メリットないので気を付けてください。
今月実行は1.05％（1.02％）が適用金利なので、悪くない選択肢かと思われます。

[4021: 匿名さん]

どうでもいいことにいちいち熱くなるなってｗ
半分釣りでしょうよ。

[4022: 名無しさん]

>>4019 匿名さん

オールインコストベースでお願いします！

[4023: 匿名さん]

わからない人はフラットでいいよ

[4024: 匿名さん]

>>4011 匿名さん

うちは１年で借り換えて30万ちょい戻りました。元の銀行の事務手数料2万、借換手数料4万、登記25万、あと印紙代で計30万強だったので持ち出しはなかったかな。

[4025: 匿名さん]

>>4024 匿名さん
保証料は金利上乗せにしたってこと？？

[4026: 匿名さん]

>>4025 匿名さん
ネット系だったので保証料込みでした。

[4027: 匿名さん]

>>4026 匿名さん
ネット銀は保証料ない代わりに手数料が高いイメージでしたが、そんな安い所もあるんですね。

[4028: 匿名さん]

>>4022 名無しさん

借り換えじゃないので…

[4029: 匿名さん]

>>4028 匿名さん

金商法さんと間違いました。
すいません。

[4030: 匿名さん]

>>4018 匿名さん

質問にお答えになってない。。

[4031: 匿名さん]

トンズラしたな。

[4032: 匿名さん]

>>4031 匿名さん
>>4020が全てやろ

[4033: 匿名さん]

>>4020 匿名さん

あと、保証料がプラス0.2%ですね。

[4034: 匿名さん]

>>4033 匿名さん
保証料は前払いと金利上乗せどちらも選択できます。
10年以内の早期繰上返済を予定している人は上乗せがいいですがそれ以外は前払いの方がトータルではお得になります。

[4035: 匿名さん]

どうでもいいけど、変動あがらんなー

[4036: 匿名さん]

今年もあがらずに締めかの、

[4037: 匿名さん]

物価も給与も上がらない中、金利をあげたら単なるテーパリングと捉えかねないから、そんなことしたらせっかくのいい雰囲気に水をさしてしまうことなってしまうのでなかなかできないでしょうね。
実態経済が良くならない限り利上げは困難でしょう。

[4038: 匿名さん]

日銀が国債を買えなくなる時が金融緩和の終わり。
政府が景気を良くするために国債を発行すればいいのに、緊縮派議員たちが国債発行額を抑えようとしているのだからどうしようもない。

[4039: 匿名さん]

やっぱり変動一択で正解やの〜

[4040: 匿名さん]

>>4031 匿名さん

金商法さんがオールインコストベースでどのくらい削減できたのか話してくれると、皆さんのためになりますよ

[4041: 匿名さん]

>>4038 匿名さん
国債発行は問題の将来への先送りであってやはりそう簡単にはできないってのが実状。

[4042: 口コミ知りたいさん]

>>3946 匿名さん

同意
米国も欧州もテーパリングに入るしいつまでも日本も金融緩和出来ないからね

[4043: 匿名さん]

今年に新規の変動は上がるのかな？

既存ではなく新規でいいので…

[4044: 匿名さん]

>>4043 匿名さん
上がって欲しいの？なんで？

[4045: 匿名さん]

上がらないでしょ。変動だもん。

[4046: 名無しさん]

>>4044 匿名さん

上がるのは固定と当初固定明けの金利だけかな…

[4047: 匿名さん]

基準金利は変わらないだろうけど、優遇金利幅は変わるかもよ

[4048: 匿名さん]

>>4047 匿名さん
君は中の人かな？
来月あたり優遇幅かわりますかね？

[4049: シスター]

変わらないとお告げがありました

[4050: 匿名さん]

変動っていつ上がるんだろね、

[4051: マンション検討中さん]

>>4050 匿名さん
それが分かれば債券投資で大金持ちよ

[4052: 匿名さん]

>>4051
変動なんていつ上がるか予想なんて誰でも出来るよ
その程度じゃ債権投資では儲からない

というか今の日銀完全介入状態では日本の国債では儲からないので
外資のディーリング部門はどんどん撤退していってる

[4053: マンション検討中さん]

>>4052 匿名さん
いつ頃上がりますかね？？

債券って国債だけではないのでは？

[4054: 匿名さん]

>>4052 匿名さん

金利が下がってるんだからJGBは儲かりますよ。外資云々はまた別の要因ですね。

[4055: 匿名さん]

>>4053 マンション検討中さん

変動は日銀が政策変更をした時と日銀の国債買い入れができなくなった時です。

[4056: マンション検討中さん]

>>4055 匿名さん
いつ頃ですかね？
インフレ2％実現までは続きますかね？

[4057: 匿名さん]

消費税増税とオリンピック特需終了が待ってるから、まずは2020年以降数年は上がらないでしょ。

[4058: マンション検討中さん]

>>4057 匿名さん
オリンピック特需は関係なさそうですが、消費増税が控えている中での利上げはまずなさそうですね。

[4059: 変動さん]

>>4058 マンション検討中さん
変動の新規の金利が上がる前に
私の元本が減っていく…

予定通りですね

[4060: 匿名さん]

関係あるでしょ！オリンピック特需。建設業界は今バブル到来中ですよ！2020年以降考えると恐ろしい。

[4061: マンション検討中さん]

>>4060 匿名さん
2020年以降はどう恐ろしいの？？

[4062: 匿名さん]

湾岸地区マンション作りすぎて価値が下がる
資材高騰がなくなり、需要も減るから新築価格も下がる
自分ちの価値が下がるため、売れないから引っ越せない
賃貸アパート、賃貸マンション過剰の為、貸すときも足元見られる

[4063: 匿名さん]

＞4062

でも郊外にイオンが有る限り23区内への流入は減らないんじゃないかな？

[4064: マンション検討中さん]

>>4062 匿名さん
で、そうなると金利はどうなるの？？

[4065: 匿名さん]

>>4063 匿名さん
郊外にイオンがあると、23区に引越しをする方が増加する理屈はわかりませんが、不動産価格が下がったら都心に住もうとする方は一部いるかも。

[4066: 匿名さん]

>>4064 マンション検討中さん

一般的に景気が悪ければ、金利は下がりますからオリンピック後は低金利継続かもしれません。
しかし、最近は景気拡大していますから、金利は上がるかもしれません。
意外と2025大阪万博が決まると関西中心に景気がよくなるかも

[4067: 匿名さん]

＞郊外にイオンがあると、23区に引越しをする方が増加する理屈

郊外にイオン出店
↓
地元の商店が潰れる
↓
イオン売上好調
↓
なぜか撤退

生活の基盤を失う…

[4068: 匿名さん]

郊外にイオンができる
マイルドヤンキーがイオンに集まる
ヤンキー回収トラックで連れて行かれる
ヤンキー達が湾岸マンションや競技場の建築に従事し、金が貯まる
都心とエグザイルに憧れ引っ越す

[4069: 通りがかりさん]

>>4066 匿名さん
オリンピックと円安効果でもあがらないからねー、人口増やさない限り金利あがらないでしょ。

[4070: 匿名さん]

そんな単純じゃないよ
勉強しなおし

[4071: 匿名さん]

>>4070 匿名さん
じゃあ、どうしたら郊外にイオンができる事で23区内の人口が増えるのかご教授ください。

[4072: 匿名さん]

景気停滞下で物価や金利が上がるスタグフレーションじゃない？

[4073: 匿名さん]

ロシアとサウジが原油減産で同意したから、1バレル50ドル以上にはすぐなるだろう
アメリカの利上げが続くなら、円安になるだろうし
ロシアゲート事件と地政学的問題、ヨーロッパ財政の問題が深刻にならなければ、極端な円高にはならないだろう
とすれば、物価はあがるだろうね
給料が増えてれば問題なし

[4074: 匿名さん]

ちょっと円高になったので旅行のために両替してきますね

[4075: 匿名さん]

すぐには上がらないけど大きく下がることも考えられないから、
変動より低い or 似たような水準であれば固定 or 固定金利
特約（返済期間が短い場合）にするのがベストですね。

[4076: マンション検討中さん]

>>4075 匿名さん
問題は似たような水準が変動＋○％かってことだよね。

[4077: 匿名さん]

通販各社の送料もその内値上がり。
何となく物価も上がりそう。
銀行は低収益がクローズアップ。
先ずは優遇から縮小かな？

[4078: マンション検討中さん]

>>4077 匿名さん
優遇幅縮小はありえそうですね。
今のうちに早く借りるってことが重要ですね。

[4079: 匿名さん]

当方は10年で完済予定で10年固定0.45％だったので良かったです。
2ヶ月早く0.35％だったら言うことなかったけど、新築マンション
の購入だったから仕方がありませんね。

[4080: 匿名さん]

銀行のカードローンの問題とそれによる銀行側の収益の依存性が問題視されており、手数料代中心では成り立たないから、優遇金利の縮小は噂されているね。

[4081: 匿名さん]

いやいや、消費税アップあるし、あがらないよ。

[4082: 匿名さん]

>>4081 匿名さん

基準金利は変わらないけど、優遇金利は銀行の都合でサービスなんだから変わるだろ
だってしばらく変動は優遇金利だけが変化していたんだから
どうせすでに借りているなら、優遇金利条件はかわらないからどうでもいい話

[4083: 匿名さん]

銀行の低収益って、どこまで深刻なのだろう？
優遇幅縮小にも限度があるからね。

[4084: 名無しさん]

人手不足が本当に深刻になってきてますから物価は上がります
これ以上の金融緩和はない
去年の夏で金利は底を打ちました

[4085: 匿名さん]

>>4084 名無しさん

たしかにすき家のバイト代が貼ってあったけどかなり高額になっているし、大卒の就職率もほぼ100%だよね。
デフレは止まった気がする。

[4086: 匿名さん]

人手不足っていっても求人あるの低賃金の仕事ばっかしだからな。

[4087: 名無しさん]

非正規の仕事は人が集まらなくて賃金を上げていますが、それでも人が集まらない。
企業は今まで従業員の非正規化でコストを下げ、価格を下げてきましたが、それはもう限界です。
しかもこれは一時的な現象ではありません。この先ずっと労働人口は減り続けます。

[4088: 匿名さん]

>>4085 匿名さん

デフレは物価のはなし。賃金の上昇ですよね。。

[4089: 匿名さん]

>>4081 匿名さん

関係ないと思いますが。

[4090: 匿名さん]

>>4076 マンション検討中さん

そのスワップコストなんで、金利リスク無くすために必要な費用です。

[4091: マンション検討中さん]

>>4090 匿名さん
その金利リスクヘッジコストにいくら払うのが適切かって話ですね。

[4092: 匿名さん]

>>4089 匿名さん
バカなんですね。

[4093: 匿名さん]

現在の固定金利と変動金利の差は、約１％ですよね。

変動で借りた人は、完済までに金利が１％以上上がらないと考えているのでしょうか？

「金利が上がったら繰り上げ返済するから関係ない」とかでなく、
完済までの金利上昇をどの程度考慮して借りたのか知りたいです。

私はその辺がまったく分からないので固定にしました。

[4094: マンション検討中さん]

>>4093 匿名さん
詳しいことは分かりませんが、10年間は金利は上がらない可能性が高いとFPから説明があり、私は変動にしました（10年国債が0.1％だからだそうです。）。

そして金利はいきなり上昇せず徐々にあがるものだと説明があり、20年後から1％上がると仮定してやはり変動にしました。

あとで後悔するかもしれませんが、もし上がったら繰上返済する予定です。

[4095: 匿名さん]

>>4094 マンション検討中さん

10年国債が0.1%だから10年間金利が上がらないというのは全く根拠がありませんよ。
変動金利の変動と10年国債の利回りには何の連動性もありません。

[4096: マンション検討中さん]

>>4095 匿名さん
説明を受けたその時はなるほどぉと納得してたのですが理由はもう記憶が曖昧になっちゃいましたね。。

変動は短期金利、固定は長期金利がもとになっていて、長期金利は短期金利の積み重ねだから～
みたいなことだったと思います。

[4097: 匿名さん]

変動金利が1%超えるってどういう時か？
日銀総裁が金融緩和止めて基準貸付利率を引き上げる時である
どういう時金融緩和止めるかというと皆の給料と物価が持続的に上がり続けた時である
だから日本の給料や物価が持続的に上がらないと思うなら変動で良いし、実際過去ずっとそうだったし、市場も皆それを予想している
ただし、政府だけは現実的な予想をしてしまうと年金がもたないとバレてしまうので経済成長して金利が上昇すると表向きは予想している

[4098: 名無しさん]

金利が急騰しても大丈夫な人は変動でも問題ないと思います。
問題なのはカツカツの人が安いからという理由で変動で借りることですね。
金利が上がると一気に生活が苦しくなります。

[4099: 匿名さん]

>>4098
そんな教科書みたいな文句、参考にならんわ
急騰って？何％を予測してるの？

[4100: 匿名さん]

>>4098 名無しさん
そういう当たり前なことを言っても意味なくないですか？
金利が急騰しても大丈夫な人っていうのは結局「どの位急騰しても大丈夫か？」ってことにいきつきますよね？

[4101: 匿名さん]

全期間固定金利(フラット35とか)で事前に借入額を見積もって、月額返済額に換算して、それで無理がない物件か確かめてから、そこで変動・固定の金利選択すればいいと思いますけどね。

「変動金利はこれまで金利上昇しなかったので、今後も当面ないですよ、無いとも言えませんが可能性は低いでしょう」みたいな FP のアドバイスを鵜呑みにして、変動金利で借入額を多めにしている人は、危なっかしい。FP は情報提供はするけど、金利上昇リスクの責任は取らないです。

日銀のマイナス金利政策で、確かに住宅ローンを借りる側には恩恵になっていますけど、銀行の収益は悪化していて、地銀再編の動きが活発化しつつありますから、住宅ローン金利が今後どうなるのかなんて、誰にも判らないです。そんな状況で、これ以上金利が下がる余地があるとは考えにくい。

[4102: 匿名さん]

>>4101 匿名さん
>>FP は情報提供はするけど、金利上昇リスクの責任は取らないです。

金利変わらないことのリスクも取らないですね。FPは基本的には固定を勧めてきますが、この10数年間のアドバイスは間違いでしたね。

[4103: 匿名さん]

>>4101 匿名さん

地銀再編なんて住宅ローン金利になんの関係もない
むしろフィンテックで金利競争激化する一方

[4104: 匿名さん]

金融緩和の今後を考える時に、自民党内で野田聖子さんを中心として、ポストアベノミクスの議論に入った事は無視できない
金融緩和しても2%の物価目標達成できていない事から金融緩和に対して反対的な議員が集まったようだが、おそらく出口戦略の話題になるだろね

[4105: 匿名さん]

>>4104 匿名さん
お、おう。そうだな。。。

[4106: 匿名さん]

固定で借りても問題ない金額で変動で借りるで良いでしょう

不動産屋は高い家を売りたいから、変動で出来るだけ高く貸そうとする、
FPなどは責任を取りたくないから、とりあえず固定を勧める
安心料がいくらが適切か素人には分からないからね
私もあまり親しくない知り合いに聞かれたらとりあえず固定を勧める

[4107: 匿名さん]

>>4093 です。

>>4094 さん。レスありがとうございます。
FPのアドバイスがそういう感じなんですね。

金利がどうなるかも分からない。
金利上昇した時に自分が本当に対応できるかも分からない。
そんな私は固定でよかったかな。
もう金利の事は考えないで、ゆっくり返済していきます。

[4108: マンション検討中さん]

>>4107 匿名さん
4094です。私が相談したFPは友人なんですが、普段勧めるのは固定だとは言っていました。固定を勧めてクレームになることはないからとの理由だそうです。

住宅ローンは長期間ですからね。金利なんて気にしながら返済を続けるというのは仕事にも支障を来しそうでやはりストレスですよね。。。
私はもう変動で借りてしまったので上がらないのを祈るだけです。

[4109: 戸建て検討中さん]

この数年で言えば
固定の選んだ方がクレーム言われてるでしょ

[4110: マンション検討中さん]

>>4109 戸建て検討中さん
それが一件もないようです。変動が上がらなかったといっても損失が発生したわけではないのでクレームになりにくいとか。

[4111: 匿名さん]

自分なんかは2009年頃からずっと変動の方が得するとあちこちで言い続けているけど
もし自分がFPだったら固定を薦めると思うわ
日本人は金融に関して無知なのがほとんどだから
金利が上がらなかったからといって固定にさせたことを
責められることはほとんど無いと断言出来る

ここや他のとこでも常に金利が上がることを期待する書き込みが延々と続いてるし
実際にはずっと変動に有利な状態が続いてても、固定を選んだ方が得だと錯覚するのが日本人

[4112: 通りがかりさん]

変動で借りつつ、自動繰り上げで固定と同額返済するのが結局最強だった。

[4113: 匿名さん]

>>4112 通りがかりさん

税額控除を考えたら10年間は繰上返済せず、10年経過した時点で繰上返済するのが最強だった。

[4114: 匿名さん]

>>4111

損得だけで固定を選択する訳じゃないでしょ。

あなたの考えは、

「俺は10年間事故を起こしてないから自動車保険には入らない」

と言ってるのと同じ。

[4115: 匿名さん]

10年どころか25年だからな
バブル崩壊後まともに固定金利が変動金利より有利になったことがない
変動金利は日本の経済成長率に連動するんだから当たり前だけど
そしてこれからも日本の経済成長率が良くなることなど人口問題が解決しない限りない

[4116: 匿名さん]

>>4115 匿名さん
そうなんだよね。その当たり前もちゃんと判断できなくて固定にしちゃうんだよね。まぁ、そうゆう人がたくさんいるから銀行も保険会社も成り立ってるんだけど。

[4117: マンション検討中さん]

>>4116 匿名さん
特に保険会社はそう。「安心を買う」ってことで保険を売ってるけど、必要以上にリスクを強調してそのリスク以上に保険料を取ってるからね。
現に世界的に見ても日本は保険大好きな国。そのおかげで保険会社の給料は金融の中でもいい。

[4118: 匿名さん]

変動より安い固定で借りてます。
変動さん悔しいですか？

[4119: マンション検討中さん]

10年内の短期固定は変動より安くなるケースもありますね。ただ、その期間内か早期完済できる人向けですね。
35年固定で変動より低い金利だったら羨ましいですね。

[4120: マンコミュファンさん]

>>4118 匿名さん
その率は無いと思います…

[4121: 匿名さん]

>>4118 匿名さん
く、くやしーい笑

[4122: 匿名さん]

>>4120 マンコミュファンさん

去年の夏から秋ぐらいまではありましたよ！

[4123: マンション検討中さん]

変動固定どっちがいいか正直分からないので、ミックスローンを検討しようと思うのですがミックスにされてる方いますか？

[4124: マンコミュファンさん]

>>4122 匿名さん
それは10年固定の話でしょうか？
一般的に固定と言うと、長期を指すかと思われます。

[4125: 匿名]

固定と言えば長期というのはあなたの思い込み。

[4126: 匿名さん]

>>4125 匿名さん
つまり>>4119ってことね。。。

[4127: 匿名さん]

>>4120 マンコミュファンさん

去年の8月なら固定で0.9%最初の10年は更に0.6%安く0.3%だよ。

[4128: 匿名さん]

>>4127 匿名さん
10年固定0.3％はいいね。

[4129: 匿名さん]

本当に一時の10年固定を一生懸命アピールして、
25年優位な変動を蔑むのは見苦しい

[4130: 匿名]

>>4129 匿名さん
どっちがいいかは人に寄るからね。正解不正解も20年経たないと分からないし。
でも10年固定の0.3はほんと良かった。

[4131: 匿名さん]

>>4114 匿名さん
固定は自動車保険ではないし普遍的な意味の保険でも無い
本当に住宅ローンに保険を掛けたかったら自分でヘッジポジションを取るしかない
固定金利を保険だと錯覚しているのが日本人

[4132: 匿名さん]

>>4131 匿名さん
保険としての側面はある。金利上昇リスクを排除しているわけだし。

[4133: 匿名さん]

>>4131 匿名さん

アメリカ人の友人は「住宅ローンでリスクを取らない」と言ってました。
日本では変動金利で借りる人が多いですが、アメリカでは固定金利の方が多いと言ってました。

日本人は固定金利に保険要素を感じないから変動金利を選択する人が多いんじゃないですか？

[4134: 匿名さん]

>>4115 匿名さん

え？そんな理論だれがおっしゃってるんですか？

[4135: 匿名さん]

>>4116 匿名さん

固定金利って変動よりマージンのってるというのは、初耳です。
そんなトンデモ話は誰がいってるんですか？

[4136: 匿名さん]

>>4135 匿名さん
都銀を例に、変動って各銀行大きく金利に差がないよね？あっても0.1～0.3位かな。
対して固定は銀行によって結構差があるよね？なんでか分かる？

[4137: 匿名さん]

>>4130 匿名さん

10年固定って10年後に一括返済するとしても0.55%とか取られたら、控除を考慮しても諸費用
を含めたらマイナスですね？
結局、今はお金ないけど、10年後にはありますって皮算用している人向けってことですかね？

[4138: 匿名さん]

>>4136 匿名さん

それって高いところで借りなければいいだけの話じゃないですか？
固定金利にマージンがのってるんじゃなくて、一部の金融機関がのせてるだけ？

[4139: 匿名さん]

>>4138 匿名さん
その側面ももちろんあると思うけど、じゃあなぜ変動は各銀行ほぼ同水準なのか？？
これは構造的な問題で、変動は激しい競争原理に晒されていて固定はそうでもない。最近は大きくプレミアム乗っけているわけではないが、それでも固定の方が収益はとれているんだな。

[4140: 匿名さん]

>>4129 匿名さん

10年後に全額返済するから固定一択！
固定よりも高い変動なんて論外。

それより35年間もローン返済ご苦労さま！
ローン完済の暁には築35年のマイホームが残りますね。

[4141: 匿名さん]

>>4140 匿名さん
短期で完済できる人は5年とか10年の短期固定が一番得ってのは間違い無いね。最近は10年固定は変動より高くなってきてるから、現状は5年位で完済できる人位かな。

[4142: 匿名さん]

>>4139 匿名さん

変動金利がどの銀行も変わらないのは、ほとんどの銀行が短プラ連動だからです。
それだけの理由です。

固定金利が異なるのは明確な基準金利がないことと、銀行によってリスクを取る判断基準が異なるからです。

[4143: 匿名さん]

>>4142 匿名さん
短プラ連動だから変動は各銀行同水準というのは理由になってないですね。なぜならば、優遇金利で調整しているから。結局は優遇金利競争に晒されている構造からｷﾞﾘｷﾞﾘのせめぎ合いになっている。

対して固定金利は明確な基準がないからこそ利益を乗っけやすい構造になっている。そして、固定金利は他銀行の発表を待ってから金利を決定する銀行もある。

[4144: 匿名さん]

だから銀行にとってはリスク分を固定金利に上乗せして利益で算出しているんですよ。

[4145: 匿名さん]

>>4139 匿名さん

それは過去の話では？
現在の金利でも固定の方が収益取れるなら、金融機関は積極的に固定を勧めるよ。

それにしてもみんな早起きだな。。。

[4146: 匿名さん]

>>4145 匿名さん
昔はもうぼったくりレベルで乗っけていたからマシになってきた方だけど、まだ全然競争原理が働いていない。

今銀行が固定を余り勧めていないのは、それよりも保険を合わせ売りする方にシフトしているから。変動固定の収益差よりも保険を売った方が収益断然いいんだな。

[4147: 匿名さん]

>>4139 匿名さん

やっぱり、安い金融機関で借りればいいだけですか。。
金融マーケティングのベストプラクティスでもあるのかと少し期待していましたが。。
変な理由つけて意思決定を捻じ曲げない方がいいですよ。

[4148: 匿名さん]

>>4143 匿名さん

高い金融機関やめて、安い金融機関で借りればいいだけじゃないですか。

[4149: 匿名さん]

>>4145 匿名さん

本当ですよね。
固定金利にマージンなんて、誰が言い出したんですかね。

[4150: 匿名さん]

いやいや、
35年という長期にわたって貸し出し利益を取るためにはリスク負担を金利に上乗せするのは至極当然の話だと思うけど。

[4151: 匿名さん]

>>4142 匿名さん

前段のたんぷら連動は違いますね。
基準ですけど、連動はしていない。
後段はもう少しいうとALMの観点ですね。

[4152: 匿名さん]

>>4150 匿名さん

それはマージンじゃなくて、スワップコストでしょ。

[4153: 匿名さん]

>>4150 匿名さん

そもそも、この情勢で住宅ローンの金利で利益とかないですからね。
ユニバーサルサービスの一環と手数料稼ぎですから。

[4154: 匿名さん]

だからそれにマージンも乗ってるでしょ？
でないと理論上銀行は儲けゼロということになる。

[4155: 匿名さん]

貸出期間が長期になるほど金利変動リスクが上がるので、変動は金利変動の都度履行者が負担し、固定は推定の範囲内を最初から金利に上乗せし、推定の範囲外に関しては銀行が負担する。

[4156: 匿名さん]

>>4154 匿名さん
のってないですね。
安い金融機関の金利差と、スワップレートひかくしてみてくだいよ。

[4157: 匿名さん]

失敬、推定の範囲外は銀行が負担する。というのは語弊があったね。
どのみち変動も固定も銀行にとって貸出以降は金利が変わっても銀行の収益が変わるわけではない。
銀行にとってのリスクは履行者のデフォルトのみじゃないかな。

[4158: 匿名さん]

10年優遇込みで0.3％という書き込みありましたけど、手数料や保証料込みで実際は0.3％というのはありえない数字ですよね。

[4159: 匿名さん]

>>4154 匿名さん

金融機関が金利決定するときには、調達コスト、信用コスト、事務コストを積み上げて、そこにマージンをのせるんですよ。
だから、変動から固定にするときにマージンを加えるなんてありえないですよ。
固定も変動も金利での儲けはゼロに近いでしょうね。
また、固定が各行で違うのは、ALMの観点もありますが。

[4160: 匿名さん]

>>4159 匿名さん

最初からその話をしていたはずですが。
変動から固定に変更する場合の話だったんですか？？？

[4161: 匿名さん]

>>4147 匿名さん
斜め上の発想ですね。
じゃあもっとシンプルに、厳しい競争にさらされている商品とそうでもない商品市場ではどちらがmargin乗っているでしょうか？

[4162: 匿名さん]

なんかみんな銀行の費用面を積み重ねて金利が決まるといったアプローチで話をしているけど、もちろん否定はしないけど、最後はより有利な金利条件を設定するんだよ。
コスト計算やALMは最低水準を決めるだけであってそれ以上有利に売れるなら高い金利にするのが実務。結局は競争にいかに晒されているかの違いに行き着くんだよね。

[4163: 匿名さん]

>>4161 匿名さん
どちらがマージン乗ってるかの話じゃないでしょう。

>>4153 匿名さん
＞そもそも、この情勢で住宅ローンの金利で利益とかないですからね

>>4156 匿名さん
＞のってないですね

マージンがあるかないかの話。
のってない、という意見に対して高かろうが低かろうが銀行の金利にはマージンが乗っている。ということ。
薄利多売の結果、収支としてマージンを出していることには変わりはない。

[4164: 匿名]

業者を喜ばせたい良い人は
ジャンじゃん金利払えばいいよ。

[4165: 匿名さん]

途中で金利の変わる
当初固定はリスクが高い

[4166: 匿名さん]

>>4148 匿名さん
高い低いっていうのは相対的な話だよね？
寡占環境下で一番安いとこで借りてもしっかり上乗せされてるってこと。なぜなら変動に比べ全然競争に晒されていないから。
通信キャリア会社三社がいい例だ。ソフトバンクが相対的に安くてもそもそもたけーよってこと。

[4167: 匿名さん]

>>4166 匿名さん

銀行は過当競争ですよ。
変なこと言わないでください笑

[4168: 匿名さん]

>>4163 匿名さん

銀行の貸出総利ざやってどんなもんでしたっけ？ちゃんと調べてから書きましょうよ。

[4169: 匿名さん]

>>4161 匿名さん

安い銀行で借りればいいだけですよ。

[4170: 匿名さん]

どうでもいいよ。
低い金利で借りられるんだからさ。

[4171: 匿名さん]

>>4167 匿名さん
銀行は　ではなくて、
変動に比べ固定は競争に晒されていないって話

[4172: 匿名さん]

>>4171 匿名さん
そんな根拠ないでしょう。単なる妄想です。

[4173: 匿名さん]

>>4170 匿名さん

そうですね。

[4174: 匿名さん]

>>4162 匿名さん

有利な金利の基準になるのが、諸コストであり、almなわけですよ。
ロジック破綻してますよ。。

[4175: 匿名さん]

>>4174 匿名さん
そう、飽くまでも基準ね。それ以上の金利で売れるなら高値で売るって話。
調達費・人件費含めて損益分岐点をだしてそれ以上でいかに売るかで利益が生まれるってのは分かるよね？？最後は競争原理。

[4176: 匿名さん]

てゆうか、金利上がりそうにないのに、なんで固定で借りるんですか？

[4177: 匿名さん]

>>4176 匿名さん
・上がりそうだと思っているから。
・コストはらってでも安心を買いたいから。
じゃない？？

[4178: 匿名さん]

安心は買えないでしょうが

[4179: 匿名さん]

>>4178 匿名さん
35年間の支払額確定！→それ以上になることは延滞しない限りない。→安心！
じゃね？

[4180: 匿名さん]

>>4176 匿名さん
それはあなたの願望です。。

[4181: 匿名さん]

変動は上がらなかったとしても結果オーライでしかない。
これまでは結果オーライが続いているだけの話。
この先も結果オーライかどうかは分からない。

前のマンションの時は変動金利で借りていた。
今のマンションでは変動よりも低い10年固定で借りている。
10年後に完済するから変動よりも有利。

ご時世に応じて臨機応変に選択しないとね。

[4182: 匿名さん]

>>4175 匿名さん

変動より固定の方が収益性が高いってのはどこにも書いてないですよ。

[4183: 匿名さん]

>>4181 匿名さん
変動より低い10年固定で借りて10年で完済するなら変動よりも有利ってのは議論の余地のない事実。

だけど、ほとんどの人は10年で完済できないのよ。だから、変動にしようか（長期）固定にしようか迷うのよ。

[4184: 匿名さん]

>>4182 匿名さん
話噛み合わんなぁ～

[4185: 匿名さん]

>>4175 匿名さん

そんなに自由度があったら貸出総利ざや低くならないですよ。
金商法さんみたいですね。。

[4186: 匿名さん]

>>4184 匿名さん
数字の裏付けとか、誰かの分析とかないと話になりませんね。

[4187: 匿名さん]

>>4185 匿名さん
自由度？なにを自由度といってるの？
金利を下げる（収益悪化）自由度はないけど、上げる自由度はいくらでもある。

[4188: 匿名さん]

>>4181 匿名さん

おめでとうございます。

[4189: 匿名さん]

>>4187 匿名さん

この金融環境であるわけないでしょ笑

[4190: 匿名さん]

>>4189 匿名さん
理由もセットでいうのが大人ってもんやぞ？

[4191: 匿名さん]

>>4190 匿名さん

ないことの証明は悪魔の証明というんです。
あることを証明するのが作法です。

[4192: 匿名さん]

金利上がって払えなくなったら自己破産すればよくね？

[4193: 匿名さん]

>>4192 匿名さん

どうぞどうぞ

[4194: 匿名さん]

結論は安い銀行で固定金利ですね。

[4195: 匿名さん]

>>4191 匿名さん
証明なんてできないからしなくていいよ。完璧な正解はないのだから。ただ、そう考える理由がないのならそれはただのガヤ。
そう考える理由はなんですか？？

[4196: 匿名さん]

>>4194 匿名さん
ちなみに、マージンマージンと騒ぐなら、
安い銀行かフラットにすればいいだけ

[4197: 匿名さん]

>>4195 匿名さん

だから貸出総利ざやしらべてよ

[4198: 匿名さん]

>>4197 匿名さん
指摘をするなら指摘者がその指摘内容について説明するのが筋ってもんやで？？

で、固定金利の水準を決めるのは銀行やろ？売り手が価格を決めるのは当たり前。そうじゃないっていうのならその理由をいってくれよ。

[4199: 匿名さん]

>>4197 匿名さん
そもそもしらべてよって何様やねん(笑)

[4200: 匿名さん]

>>4198 匿名さん

僕は銀行でお金かしていますからねー
そんなに余裕があったら全部住宅ローン固定金利にしますよ

[4201: 匿名さん]

>>4200 匿名さん
だから早く理由をいってくれよ。

[4202: 匿名さん]

>>4201 匿名さん

ないことは証明できません。

[4203: 匿名さん]

>>4199 匿名さん

貸出総りざやお調べになったほうがよろしいかとおもいます笑

[4204: 匿名さん]

>>4202 匿名さん
だからない証明ではなくて、金利を決める自由度がないと考える理由。

[4205: 匿名さん]

>>4200 匿名さん
理由をいえないから「僕銀行でお金かしてますから」って、、、それ議論としては情けなさすぎやで。

はよそう考える理由教えてくれよ。僕銀行員だからは理由になっとらんで

[4206: 匿名さん]

>>4205 匿名さん
貸出総利ざやをおしらべになって

[4207: 匿名さん]

>>4205 匿名さん

ないことは証明できません。

[4208: 匿名さん]

>>4207 匿名さん
おぉ、わかった。じゃあ金利を決める自由度が低いと考える理由はなんだい？

[4209: 匿名さん]

>>4207 匿名さん
じゃあないと断言した理由はなに？

[4210: 匿名さん]

>>4206 匿名さん
おお、調べたで。で、なに？

[4211: マンション検討中さん]

無駄なスレの応酬はよそでやんなさい
やたら多いと思ったら・・・

[4212: 匿名さん]

>>4208 匿名さん

逆に自由度とはなんだい？

[4213: 匿名さん]

>>4211 マンション検討中さん

どこでしょう？

[4214: 匿名さん]

>>4210 匿名さん

どのくらいでした？

[4215: 匿名さん]

>>4212 匿名さん
自由度を言い出したのは>>1185さんやで？

[4216: 匿名さん]

こんなの釣りでしょうよ。
乗るだけ損です。
元々答えを決めることではなく、延々と構ってほしいだけですよ。

[4217: 匿名さん]

>>4214 匿名さん
0.14％くらい？

[4218: 匿名さん]

>>4215 匿名さん
そうなんですよ。
金商法さんと一緒で答えてくれないんです。。。

[4219: 匿名さん]

>>4217 匿名さん

どこの銀行でしょうか？

[4220: 匿名さん]

>>4219 匿名さん
全銀協の統計データから都銀。

[4221: 匿名さん]

>>4216 匿名さん

かまってもらわなくてもいいですけど、正しいことしかいってないけれども。。
安い銀行で借りればいいだけ。
都銀で固定金利ってそもそもなんなんですかね。
ペイオフとか考えたら、都銀では借りませんけどね。

[4222: 匿名さん]

>>4221 匿名さん
もちろん、金利水準もありえない。。

[4223: 匿名さん]

>>4220 匿名さん

どんな含意があるんでしょうか？

[4224: 匿名さん]

>>4209 匿名さん

証明できないのでございます。

[4225: 匿名さん]

>>4223 匿名さん
いや、それこっちが聞きたいんだけど。。。

[4226: 匿名さん]

>>4224 匿名さん
じゃあ理由もないってことでええね？
もっとお話したかったのに。。。

[4227: 匿名さん]

>>4226 匿名さん

>>4224 匿名さん
そもそも固定金利に変動以上のマージンがのってるなんてないから証明できません。
ない理由を求めても意味がないことがわかりませんか？

[4228: 匿名さん]

>>4225 匿名さん

それでわからないのはまずいと思いますよ。

[4229: 匿名さん]

固定金利を借りるならsmtb、
ダメなら、フラット、
それもダメなら借りない
ということがわかりました。
10年固定はsmtbより優遇とれるところもありますが、見つからないんでしょうね。。

[4230: 匿名さん]

>>4225 匿名さん

聞くんじゃなくて考えましょう。

[4231: 匿名さん]

>>4230 匿名さん
自分の意見を言いましょうや。後出しじゃんけんばかりじゃつまらんやろ。

[4232: 匿名さん]

>>4227 匿名さん
誰もそんなこと聞いとらんで。勘違いしないでくれ。

>>4187に対する>>4189の指摘について聞いとるんだが質問に対して質問しかかえってこんのや。

[4233: 匿名さん]

>>4231 匿名さん

よくいみがわかりません。

[4234: 匿名さん]

>>4233 匿名さん
分かりませんじゃなくて良く考えましょう。

[4235: 匿名さん]

>>4234 匿名さん

問題が不正確だと答えられませんよね？笑

[4236: 匿名さん]

>>4235 匿名さん
そんなかしこまらんでもいいだろ、掲示板なんだから。俺なんて不正確な質問にもかかわらずバンバン答えてるで？

[4237: 通りがかりさん]

>>4221 匿名さん

ペイオフと住宅ローンに何の関係があるのですか？

[4238: 匿名さん]

>>4220 匿名さん

総利ざやさんは、住宅ローンの貸出残高とかみて、なんか考えたら面白いですよ。

[4239: 匿名さん]

>>4237 通りがかりさん

預金と相殺されるから、別にしたほうが無難

[4240: 匿名]

>>4239 匿名さん

それが都銀を避ける理由にはなりませんが…
違う都銀に預金すれば良いだけの話です。

[4241: 匿名さん]

結局、総利ざやさんの主張は何だったのか分からんかったなぁ。

[4242: 匿名さん]

>>4240 匿名さん

単に安い銀行かフラットにすればいいだけですね。変動金利を肯定するためだけに間違ったことをいうのはやめてほしいなー

[4243: 匿名さん]

>>4241 匿名さん

考えないからでしょう

[4244: 匿名さん]

>>4235 匿名さん

自分で問うんじゃないんですか？

[4245: 匿名さん]

>>4243 匿名さん
それは違う。自分の意見を言わないからだよ。エスパーじゃないんだから。
まぁ、ここまで言っても言わないんだろうけどね(笑)

[4246: 匿名さん]

>>4242 匿名さん
で、ペイオフと都銀と住宅ローンにどんな関係が？

[4247: 匿名さん]

>>4246 匿名さん

だから相殺されるんですよ。
相殺がわからないくらいならローン組まないほうがいいかと

[4248: 匿名さん]

>>4245 匿名さん

4242がすべてですね。

[4249: 匿名さん]

>>4247 匿名さん
地銀だったら相殺されないってこと？

[4250: 通りがかりさん]

>>4247 匿名さん

答えになってませんよ。
他行に預金すればいいだけ。
僅かな額が相殺されたとしても、ローンの残高が減るだけで実害なし。

ペイオフと都銀と住宅ローンに何の関係もありません。
貴殿の理屈であれば都銀に限らず、預金保険機構に加入している金融機関全てが該当します。

[4251: 匿名さん]

うわっめっちゃ過疎ってるじゃん。これ単発で書いてるの明らかに1人じゃん。

[4252: 匿名さん]

どうでもいいこと書く張本人ですね？

[4253: 匿名さん]

>>4250 通りがかりさん

ちゃんと読んでから発言してくださいね！
相殺の議論始めたの何番からでしたっけ？
そこでの議論とペイオフでの相殺のされ方をしっかりできたら、意味がわかりますよ。
4250さんはそもそもペイオフの制度もわかってないから金商法さんみたいになりますよ。

[4254: 匿名さん]

>>4253 匿名さん

しっかり理解できたらでした

[4255: 匿名さん]

>>4252 匿名さん

4242意外に意味のあることあったらおしえてください

[4256: 匿名さん]

>>4253 匿名さん
4250じゃないけど、多分誰も理解できてないと思いますよ。。

[4257: 匿名さん]

>>4256 匿名さん

そうそう、ペイオフ制度と、相殺がわからないからですよ？

[4258: 匿名さん]

→4221かまってもらわなくてもいいですけど、正しいことしかいってないけれども。。 安い銀行で借りればいいだけ。 都銀で固定金利ってそもそもなんなんですかね。 ペイオフとか考えたら、都銀では借りませんけどね。

←4237ペイオフと住宅ローンに何の関係があるのですか？

→4239預金と相殺されるから、別にしたほうが無難

←4240それが都銀を避ける理由にはなりませんが… 違う都銀に預金すれば良いだけの話です。

←4246で、ペイオフと都銀と住宅ローンにどんな関係が？

[4259: 匿名さん]

都銀の固定金利はマージンがのってるから、固定金利自体やめたほうがいいって言ってる人が居ましたが、そもそも、固定金利安い銀行かフラットなら、そんなこともないから解決ですね。
同じ人かわからないけど、根拠なく固定金利に変動よりマージンがのってるとか言っている人がいましたが、根拠が全く示されませんでした。
ちなみに、マージンはのっていないということの数字がありました。
金融システムレポートに変動と10年固定の利鞘の比較がのっていましたが、有意な差はありませんでした。

[4260: 匿名さん]

→4247だから相殺されるんですよ。相殺がわからないくらいならローン組まないほうがいいかと

←4249地銀だったら相殺されないってこと？

←4250答えになってませんよ。 他行に預金すればいいだけ。 僅かな額が相殺されたとしても、ローンの残高が減るだけで実害なし。 ペイオフと都銀と住宅ローンに何の関係もありません。 貴殿の理屈であれば都銀に限らず、預金保険機構に加入している金融機関全てが該当します。

→4253ちゃんと読んでから発言してくださいね！ 相殺の議論始めたの何番からでしたっけ？ そこでの議論とペイオフでの相殺のされ方をしっかりできたら、意味がわかりますよ。 4250さんはそもそもペイオフの制度もわかってないから金商法さんみたいになりますよ。

[4261: 匿名さん]

良く読んでから発言してください。
10年固定ではなく長期の固定金利を想定して議論が行われてましたよ？

変動より10年固定の方が低いこともあるし、10年で完済できる場合は変動よりも10年固定の方が有利という結論が既にでています。

[4262: 匿名さん]

>>固定金利安い銀行かフラットなら、そんなこともないから解決ですね。

固定金利安い銀行かどうか？の判断はどのようにするのですか？

[4263: 匿名さん]

>>4261 匿名さん

じゃあ、数字数字。

[4264: 匿名さん]

>>4262 匿名さん

自分で考えれば

[4265: 匿名さん]

>>4258 匿名さん

ペイオフの時、預金と債務はどうなるんでしたっけ？

[4266: 匿名さん]

>>4263匿名さん
え、なんの数字ですか？

逆に35年とかの長期固定の利鞘はどうなってますか？

[4267: 匿名さん]

>>4265匿名さん
同じ銀行にある預金と住宅ローンを相殺することができる。
ってことですかね？

でも住宅ローン残高は残るのだから結局は何処に預金してもどこで借りても
同じなのでは？
と思ったのですが、間違ってます？

[4268: 匿名さん]

変動金利は客がリスクを負う。
固定金利は銀行がリスクを負う。

ということはその分固定金利にマージンのっけるんじゃないの？

[4269: 匿名さん]

>>4267 匿名さん
間違ってますね。

[4270: 匿名さん]

>>4261 匿名さん

10年でかんさいっていうのが変な仮定ですね

[4271: 匿名さん]

>>4268 匿名さん

だから、利鞘は変わらないって書いてあるから

[4272: 匿名さん]

>>4266 匿名さん

安い銀行でかりれば？

[4273: 匿名さん]

なんか変にあれてるが
当初固定5年の2年目の人とか
焦ってんのかな？

[4274: 匿名さん]

>>4271 匿名さん
ソースソース

[4275: 匿名さん]

>>4269 匿名さん
どこが間違ってるかも言わないと議論にならんで？

[4276: 名無しさん]

>>4271 匿名さん
どこに？また騙されてるんだよ。

[4277: 名無しさん]

>>4268 匿名さん
メディアにまた洗脳されてんな、、

[4278: 匿名さん]

>>4277 名無しさん
え、大半のメディアは固定金利推奨ですよ？

[4279: 名無しさん]

>>4278 匿名さん
うん、固定の方が利益とれるからな。

[4280: 名無しさん]

逆に考えてみなよ。35年間、銀行側が金利を上げられないってことは、35年後の情勢も考えて銀行が35年後も損しない金利を設定しているんだよ。それを一般化するために銀行がメディアと組んでいるんだよ。

[4281: 匿名さん]

>>4280 名無しさん
それ言うとスワップさんとヘッジさんが登場するのがいつもの流れ(笑)

[4282: 名無しさん]

>>4281 匿名さん
そうねー、ヘッジは勘違いだけど、スワップは間違いとはいえなくもないかな、、、銀行の35年後の想定よりも日本に好景気が来ていれば、固定さんは得するからね。金利を想定以上に上げることが出来るから。

[4283: 名無しさん]

>>4278 匿名さん
固定の人に聞きたいんだけど、まじめに銀行がそんなにリスク背負ってると思ってるの？

銀行も商売だよ？

[4284: 匿名さん]

>>4275 匿名さん
そもそも議論の余地ないですし
自分で調べられない人はまずいですよ。。

[4285: 匿名さん]

>>4261 匿名さん

ほんと計算できないんですね。
例えば、35年で、Smtbの10年固定の30年固定だとどっちが総支払い安いんでしたっけ？
ってことは、30年の方がマージン低いでしょ。
むしろ利鞘は10年固定と変動でかわらなくなってるから、smtbで借りればいいでしょ

[4286: 匿名さん]

>>4283 名無しさん

意味不明ですね。。

[4287: 匿名]

>>4253 匿名さん

>>4221
ペイオフとか考えたら、都銀で借りませんけどね。

この理屈がおかしいと言っている。
貴殿の説明ではなぜ「都銀」なのかの説明が全くなってない。
はなから説明できるとは思っていないが（笑）

[4288: 匿名]

>>4284 匿名さん

例えば三菱東京UFJ銀行で住宅ローンを2,000万円借りていて、預金口座には1ヶ月分の返済額だけ残高がある。
みずほ銀行には預金が2,000万円ある。

この想定の場合に「ペイオフとか考えたら、都銀で借りませんけどね」という発言を貴殿はどう思うのか？
正しいと思うなら根拠は何か？
説明できないのは明白であるが（笑）

[4289: 匿名さん]

>>4288 匿名さん

ペイオフ考えたら、なんでみずほに2000預けるの？

[4290: 匿名さん]

>>4283 名無しさん

固定金利の金利上昇リスク、銀行がリスクを負わないで誰が負うんですか？

[4291: 名無しさん]

>>4290 匿名さん
だから、35年後もそこまで金利上げなくても利益確保できると鑑みて今の金利決めてるんだよ。

[4292: 匿名さん]

>>4288 匿名さん
何言っても無駄だよ。
煽ってばかりで具体的な反論や意見でてこないからこの人。前からずっとここにいる人。

[4293: 匿名さん]

>>4291 名無しさん
つまりその分、固定金利には上乗せされているってことですね。

[4294: 名無しさん]

>>4286 匿名さん
意味不明な理由言ってみなよ、話はそれから。
お前のコメントが意味不明だよ。

[4295: 匿名さん]

>>4291 名無しさん

どういう意味ですか？
35年後まで利益確保って？
意味不明ですね。

[4296: 匿名さん]

>>4285 匿名さん
どういうロジックで30年の方がマージン低いって結論になるの？本当に意味が分からないんですけど。

[4297: 名無しさん]

>>4293 匿名さん
景気が悪くなるしにしろ良くになるにしろ、どちらでも利益が出るように金利を決めてるんだよ。

[4298: 匿名さん]

>>4297 名無しさん
金利の上下ではなくて景気の上下のはなししてるの？

[4299: 名無しさん]

>>4295 匿名さん
長期金利の今後（35年後）を予測をして決めてるですよ。

[4300: 名無しさん]

>>4298 匿名さん
素人がてでくるなよ。

[4301: 匿名さん]

>>4300 名無しさん
そんな煽ってばかりではなくて、具体的に反論しような。どうせできないだろうけどな。。

[4302: 名無しさん]

>>4301 匿名さん
何の意見が欲しいの？

[4303: 匿名さん]

>>4302 名無しさん
>>4298についてこたえてーな

[4304: 名無しさん]

>>4303 匿名さん
景気と金利は言うまでもなく、同期しているよ。そんなこともいちいち答える必要あるの？

[4305: 名無しさん]

>>4303 匿名さん
で、なんなの？バカなの？

[4306: 名無しさん]

まぁ、バカには固定がちょうどいいよ。馬鹿は固定。普通は変動。これだな。

[4307: 匿名さん]

>>4304 名無しさん
景気と金利に相関関係はあるけど、同期してるってなんだよ(笑)
不景気低金利もあれば不景気高金利もある中で、なぜいきなり景気云々いってるのかまるで意味が分からない。
>>景気が悪くなるしにしろ良くになるにしろ、どちらでも利益が出るように金利を決めてるんだよ。

金利が上がろうが下がろうがだろ。

[4308: 匿名さん]

>>4296 匿名さん

え？それは本当にまずいですよ。

[4309: 検討板ユーザーさん]

>>4306 名無しさん

違うよ
ウマシカには当初固定

[4310: 匿名さん]

>>4293 匿名さん

金利をどう決めるか、具体的な手続きも知らないのに変なこといわないでくださいよ

[4311: 匿名さん]

>>4292 匿名さん

もしかして金商法さんですか？

[4312: 匿名さん]

>>4308 匿名さん
俺がまずいのは分かったから、具体的にその過程を説明してみてよ。
ホント煽ってばかりやなぁ。

[4313: 名無しさん]

>>4310 匿名さん
あなたは何で借りたの？
私はSBIの変動

[4314: 匿名さん]

>>4306 名無しさん

バカかどうかさておき、計算も出来ないし、間違った理解で変動を選んでるからみんな固定の方がいいですね。
ここにいる人たちは金利リスク管理どころか、そもそも、収支計算すらできないんじゃないかな。。

[4315: 匿名さん]

>>4314 匿名さん
よくそんな非論理的な文を書きながら、人を批判できるな。この文章からでも頭が悪いのが分かるで。

[4316: 匿名さん]

>>4312 匿名さん

人に聞かずにちゃんとかんがえてくださいよ。
考えるヒントはすでに出してるし。
それで考えられないからまずいんですよ。。

[4317: 匿名さん]

>>4285はマジで分からない。分かる人いたら説明お願い。本気で知りたい。

[4318: 匿名さん]

>>4315 匿名さん

ありがとうございます。

[4319: 匿名さん]

>>4313 名無しさん

ナイショ！

[4320: 匿名さん]

>>4316 匿名さん
人に聞かずにっていうけど、これ分かる人ここにいないで？？
人に伝えられないレスは便所の落書きやで？？

[4321: 匿名さん]

10年固定と30年固定の総支払額どっちが安いか？
まずこれが分からん。どっちや？
そして、その結論如何によって30年固定の方がマージンが低くなると。。。

誰か教えてください。

[4322: マンション検討中さん]

>>4314 匿名さん

あなたは当初固定それとも全期固定？

[4323: 匿名さん]

現在のマイナス金利と言われている状態が続くのであれば、変動金利でいても恐くはないですが、
主人の父が20数年前の金利が一番高い頃に賃貸併用で事業者ローンにしたところ、金利が今よりも高い状態だった為、1000万円に対して100万円近い金利を支払う計算で、70歳を過ぎた今でもかなりの額のローン返済をしています。

賃貸部分があるので満額自腹ではないですが、それを考えると固定の方が安心は出来るかもしれません。

ローンの借り換えをするには借り主の健康状態もあり、持病によっては団信に入れない可能性もあり、昨年変動金利で住宅ローンを組んだ時よりも、現時点でのフラット35金利が2パーセント近く違いますが、自分が10年後絶対健康でいられる自信があるのであれば、変動金利の方が今は得と言えば得かなぁと。

安心を選ぶのか？今の安さを選ぶのか？

生命保険と同じで、安心を対価として払う形なのかもしれませんね。

逆に金利が高い時に住宅ローンを組んだ主人の姉は、最近住宅ローンの借り換えをしたらしく、ローンの返済額が数百万円単位で変わったそうです。

団信も死亡のみ、三大疾病可等、返済免除になる条件も違い、三大疾病可の団信の方が150万円以上200万円以下位の金額がプラスになるので、金利が上がる直前に健康状態に問題なく団信加入分の金額を現金で用意出来る状態、もしくは住宅ローンに上乗せしても審査に通過出来るのであれば、こまめな借り換えを繰り返してトータル額を下げることも出来るのかもしれませんが、

団信に2回三大疾病付きで加入し直すだけで約1000万円位かかるので、(うちの借入銀行は借り換えの度に払い直しらしいです)トータルで考えた時に、どちらが楽で安心か？

という個人的な安心指数の違いもあるかと。

30歳の人が今の金利で30年固定にして30年後の60歳の時に金利が10パーセントになっていたら…
30年後借り換えることが出来るのか？

それが10年固定であれば40歳の時に金利が上がり借り換えることが出来るのか？

高い金利の時にフラット35組めても、安い金利の時より金利は上がるので、本当に一種の賭けです。

金利は今よりも下がる確率の方が低いかもしれませんが、世の中何が起こるのか分からないので、下がる方に賭けるのか？安全性が高そうな方を選ぶのか？

何よりも重要なのは物件の価格ですよね。
2000万円のローンと7000万円とか一億とかでは色々と変わってくるでしょうし。

資産状況によっても違いますが、年収の5倍位までが現実的なローン返済出来る額で、頑張れば8倍位迄は借入出来るような話も聞きますが、担保に出来るような財産があったり、多額の預金がないと返済額的に難しいかもしれません。

参考までに…

[4324: 匿名]

10年後はいざ知らず、20年後も今のような低金利が続くとは思えません。まぁ上がってきた時点で固定に借り換えでもいいですね。
うちは去年の8月に10年固定で27年ローンに借り換えました。いまは諸事情により月々の支払いを極力抑えたく長期で借りましたが5,6年経てば今の倍は月々返済できるので、10年後にはローンは半分近くになっていると想定。ローンが少ないなら多少の金利の上昇も許容範囲かと思っています。でもいざ固定が明けて、月数万円アップになったら勿体無いから繰り上げしまくると思います。

[4325: 匿名さん]

>>4322 マンション検討中さん

当初だけど、長い感じですね。

[4326: 匿名さん]

>>4261 匿名さん ほんと計算できないんですね。 例えば、35年で、Smtbの10年固定の30年固定だとどっちが総支払い安いんでしたっけ？ ってことは、30年の方がマージン低いでしょ。 むしろ利鞘は10年固定と変動でかわらなくなってるから、smtbで借りればいいでしょ

解読求む！！

[4327: 匿名さん]

>>4326 匿名さん

いま、smtbで5000万を元利均等35年をそれぞれ、10年固定と、30年固定で借りると、元利総支払いはそれぞれいくらですか？

[4328: 通りがかりさん]

>>4327匿名さん
固定期間終了後どうするか？
10年後、30年後の金利水準も分からないから計算できないでしょ。

[4329: 匿名さん]

>>4328 通りがかりさん
総支払額を計算するんだから
普通現時点の融資条件をそのまま使いますよね。

[4330: 匿名さん]

将来の金利がどうなるか不確定なので、
どっちが支払額が少なるかは、わからない。
支払終わった時に確定する。
ただ、残高が多いときに金利が低い方が、総支払額は少なくなる。
私は、元金均等の変動です。
もっとも、頭金１００％でもよかったのですが、金利の一部がローン減税で返ってくるので、借りています。
途中で金利が下がり、現時点では１％を切っていますので、ローン減税で返ってくる方が多く、借りていた方が少し得になっています。
金利が上がったら、全額一括返すだけです。元金均等なので、計算は楽ちんです。

[4331: 匿名さん]

>>4330 匿名さん

あなたがどうとかどうでもいいですけど、、
金商法さんみたいですね。

[4332: 匿名さん]

>>4330 匿名さん

銀行は融資時点の適用金利をベースに収支計算してるんだから、Smtbの場合はマージンがのってないことは明らかですね。

[4333: 匿名さん]

>>4330 匿名さん

頭金100%羨ましい！
ご参考までに伺いたいんですけど、どこの銀行ですしょうか！

[4334: 通りがかりさん]

>>4329 匿名さん
10年固定0.6％、30年固定1.05％で35年間の総支払額を計算するということですか？
10年後0.6％で借りることできないのに意味なくないですか？この計算。。。

[4335: 匿名さん]

>>4332 匿名さん
なぜ明らかなのか全く分からない。

[4336: 匿名さん]

>>4335 匿名さん

それはまずい

[4337: 匿名さん]

>>4329 匿名さん
融資条件を現時点のを適用するってのはその通りだけど、10年後どうするかはその人の意志決定であって融資条件とは違うからやはり便宜的な仮定を置く必要がありますね。
通りがかりさんからの指摘のように、やはり説明が少なさすぎて読み手としては理解できないんですよね。読み手に理解する努力を求めるのではなく、人に理解されるような文でレスされた方がこのスレにも有益だと思いますので宜しくお願いいたします。

[4338: 匿名さん]

>>4334 通りがかりさん

まじでまずい
収支計算しないだ。

[4339: 匿名さん]

>>4337 匿名さん

銀行の返済表通りの計算ができないことに問題があるんじゃないの？
読み手のリテラシーの低さが問題。

[4340: 匿名さん]

>>4334 通りがかりさん

銀行がマージン決めるんだから、銀行の視点で計算できるでしょう。
どこの銀行だって、稟議書には現在の適用金利をベースにけいさんしますよ。
大体、適用金利がわからないからとか言ったらマージンの計算すらできないから、そもそも、金商法さんみたいな人がいっている固定金利にマージンがとかわからないでしょ。
相当おかしくて、笑っちゃいますけど

[4341: 匿名さん]

>>4337 匿名さん

本人意思決定ではなく銀行の収支計算計算だから。
あなたの話ではありませんよ。

[4342: 匿名さん]

>>4340 匿名さん

ないこと証明と
ブーメラン！
民主党さんですか！

[4343: 匿名さん]

銀行の支店やローンセンターの収益評価は以下の通り。

ベースレート＋スプレッド＝店頭金利
このスプレッド部分が評価される収益。
固定金利のベースレートは毎月変わる。

例えばベースレートが0.2％でスプレッドが2.0％だとすると、
0.2％＋2.0％＝2.2％が店頭金利。

ここから1.8％優遇だと
0.2％＋（2.0％－1.8％）＝0.4％が適用金利。
スプレッド2.0％から優遇1.8％を引いた0.2％が収益評価。

変動金利も同じ。
ただ、短プラが変動しないからベースレートはずっと同じ。

[4344: 匿名さん]

＞＞4339さん

銀行の返済明細表は10年固定なら10年後以降は記載されませんが・・・
そこから先は何％にしてどのように計算しろと？

[4345: 匿名さん]

>>4344 匿名さん

僕はされましたよ！
嘘は良くないですね。
しなかったら検査の指摘事項になるれべるですね

[4346: 匿名さん]

>>4343 匿名さん

じゃあ、住宅ローン債権をbsに計上するときどうするの？

[4347: 通りがかりさん]

>>4343 匿名さん
そう。そして、7年とか10年立て起こしでみなし収益を計算。
ちなみにうちは変動は0.1％（優遇金利▲1.7％の案件は0.2％）。
固定金利は最優遇でも0.2％のみなし収益評価。

5000万円変動最優遇のみなし収益は
5000万×0.1％×7年＝35万円
固定最優遇のみなし収益は
5000万円×0.2％×7年＝70万円

みなみに都銀のどこかです。

[4348: 匿名さん]

>>4343 匿名さん

ちなみに間違ってるからちゃんと調べてくださいね。
Bojのレポートに収益計算モデルあります
固定期間終了後まで考えてますよ。
てきとうにもほどがある

[4349: 通りがかりさん]

>>4345 匿名さん
10年固定なのに10年以降の返済予定表が発行されたってこと？11年目の金利はどう計算されてたん？？

[4350: 匿名さん]

>>4347 通りがかりさん

だから、銀行で住宅ローン債権をbsに計上するときどうするんですか。
そんな間違ったことやってんるのあなたがただけ。。

[4351: 匿名さん]

>>4350 匿名さん
金利収益とローン債権のBS計上の話ごっちゃにしてません？

[4352: 匿名さん]

>>4351 匿名さん

債権の時価評価は、収益還元法でやりますよ。
同じこと。

[4353: 匿名さん]

>>4351 匿名さん
その質問自体が何理解されてない証しだし、

[4354: 匿名さん]

>>4351 匿名さん
どっかの銀行の開示資料に
当初固定型ローンの固定期間終了後の金利しゅうにゅうについては、不明のため、
時価評価において考慮しておりません。
とかいてあるんですかね？

[4355: 匿名]

>>4350 匿名さん

トンチンカンなこと言ってて恥ずかしいですよ。

[4356: 匿名さん]

>>4355 匿名さん

頓珍漢！

[4357: 匿名]

>>4346 >>4348 >>4350 >>4352 >>4353 >>4354

銀行の支店やローンセンターが実際にどのような業績評価要領に基づいて融資をしているかの話をしているのに、ローン債権のBS計上とか日銀のレポートとか見当違いも甚だしいですね。

[4358: 匿名]

>>4345 匿名さん

シミュレーションと正規の返済明細表を混同してませんか？
フラットならまだしも、10年固定終了後に何%になるのか分からないのに正規の返済明細表なんて作成できません。
それこそ監査で指摘されます。

シミュレーションであれば、10年経過後の金利を低く見積もれば10年固定の方が総支払額が少なくなりますし、高く見積もれば30年固定の方が多くなります。
単なるさじ加減でしかありませんよ。

10年固定を選ばせようと思えば10年経過後の金利を低く見積もり、30年固定を選ばせようと思えば高く見積もるだけの話です。

[4359: 匿名さん]

当初固定2年目です
憂鬱です…

[4360: 匿名さん]

>>4357 匿名さん
そんな話聞いたことないですね。
じゃあマージンの計算はそもそもできないですね！

[4361: 匿名さん]

>>4357 匿名さん
支店とかローンセンターとか、そもそも間違ってるし管理会計でしょ
Bsには財務会計で、収益還元法で時価評価して乗っけるんだから、合理的に収益をけいさんするんだよ。
収益計算できないというのはとんちんかんですね。

[4362: 匿名さん]

>>4357 匿名さん
またまたトンチンなこと言ってるし

[4363: 匿名さん]

>>4357 匿名さん

ちなみに、10年固定、30年固定のマージンの話してるんだから、支店業績とかとんちんかんなんだよ。

[4364: 匿名さん]

>>4351 匿名さん

ここ最近で1番頓珍漢な書き込みですね。
金商法さんにつづく、こんどうさんたちって感じかな。

[4365: 匿名さん]

>>4357 匿名さん

ローン債権のbs計上するときに金利収入を織り込まないといけないので、期間中の収益計算をしないと、財務諸表がつくれません。
ほんと何いってるんだか。。
Bojのレポートを読んでもないのに見当ちがいとかそのリテラシーの低さがまずいんですよ。
4351の混同さんと同じ感じ。

[4366: 匿名さん]

>>4364 匿名さん
4351は簿記3レベルの仕分けを理解してないってことですね！

[4367: 匿名さん]

>>4358 匿名さん
だからなんの計算もせずにお金借りて、それ、リスク管理だとかいうんでしょ。
そもそも貴方がたがどうとかどうでもよくて、
銀行は財務諸表作るために、計算してますかね。

[4368: 匿名]

>>4363 匿名さん

こっちはそんな話は最初からしていない。
ただ単に銀行の担当者がどういう風に融資をすると、どういう風に評価されるかということを記載しただけだ。
あなたが勝手に勘違いしただけだろ。
実際にあなたが借りる時に対応する担当者は、BS計上とか日銀のレポートなんて全く関係ない。
変動でも固定でもその時にスプレッドが取れる方で融資すれば成果が大きくなるというだけだ。
そもそも個人の住宅ローンの変動がいいのか、固定がいいのかって話するのに、銀行のローン債権のBS計上の話して何の意味がある？
現場の担当者が一番儲からないのは当初10年固定だ。

[4369: 匿名]

4368補足
つまり当初10年固定が変動・固定含めて一番マージンが少ないということだ。

[4370: 匿名さん]

>>4368 匿名さん

え、なんのためにそんなことかいてるんですか？マージンの話をしてたのに、全くやりとりを見ずに入ってこないでくださいよ。
迷惑ですよ。

[4371: 匿名さん]

>>4368 匿名さん

すごい面白い！
横入りさんって感じですね！

[4372: 匿名さん]

>>4369 匿名さん

ほんと、金商法さんみたいですね！
勘違いも甚だしい。
支店の業績とどうでも良くて聞いてないから。
固定に余計なマージンがのってないってはなししてるからね。

[4373: 匿名さん]

>>4369 匿名さん

金商法さんにつづく横入りさんの迷言ですね！

[4374: 呆れるわ！]

銀行がBSにローン債権を計上する時の計上基準を論じて、個人の住宅ローンの損得と何の関係がある。

あなた達の話によると、ほとんどスプレッドが乗っていない時に借りた1.5%の固定金利と、多少スプレッドが乗せられてる時に借りた0.8%の固定金利では、前者の方が得ということか？

よくいるんだよ、全く本質とずれてる事を自分はこんなことまで知ってるんだとひけらかすお客さんが。
アホくさ〜

[4375: 匿名さん]

>>4374 呆れるわ！さん

そんなはなししてないですよ。
全く読んでないんですね。。

[4376: 匿名さん]

>>4374 呆れるわ！さん

読まないで横入りするのやめてくださいね！

[4377: 通りがかりさん]

無駄な事考えてる間に当初固定の当初固定期間が終わっちゃう…

[4378: 匿名さん]

>>4377 通りがかりさん

それは残念ですね。

[4379: 匿名さん]

住宅ローンによる銀行収益を考える時は「期限前償還リスク」(繰り上げ返済リスク)も考慮しないと。

ところで、モーゲージバンクではない一般の銀行が変動(期間固定含む)・固定(全期間固定)両方の金利商品を提供しているのは、それでポートフォリオバランスが崩れないようにしているだけなんじゃないのかな? 変動金利が今のように低いうちは固定金利顧客からの利ザヤで稼ぎ、変動金利が上昇したら変動金利顧客からの利ザヤで稼ぐ、みたいに。

借り手としては、変動・固定のどちらかを選ぶしかない。(ミックスローンもあるけれど……。) しかし、去年の借り換えブームは銀行にとっては想定外だっただろう。借り換えのための繰り上げ返済が相次ぎ、借り手としてはより低金利の固定ローンに借り換えたので、銀行としては収益が減るだけなので嬉しくない。(フラットの場合は、債券市場経由で資金を集めるので、収益モデルが違う。)

[4380: 匿名さん]

>>4379 匿名さん
だからalmの観点が重要って言ってるじゃないですか。ちゃんと読みましょうね。

[4381: 匿名さん]

>>4379 匿名さん

期限前返済リスクとか、指摘するのはいいけど、どう織り込むかかんがえてくださいよ。
例えば、日銀のレポートでは考慮されてるけど、そもそも、収支計算すらできない人たちのなんだから、意味ないですし。

[4382: 匿名さん]

>>4379 匿名さん

期限前返済とか考えてる暇あったら、混同さんと横入りさんに収益とbsが表裏一体であることを教えてあげてください。

[4383: 匿名さん]

>>4379 匿名さん

そもそもalmの観点から金利を考えるならbsにローン債権を計上しないといけないんですよ。
Almの観点からbs計上しなければいけなくて、収益計算をしないといけないことを、混同さんと横入りさんにどうぞ教えてあげてください。

[4384: 通りがかりさん]

で、あんたら何が言いたい訳？
このくだらん話の先に何がある？
で、あんたらはどの金利種類で何%で借りてるの？
さぞ素晴らしい条件で借りてるんだろうなぁ…

[4385: 匿名さん]

>>4384 通りがかりさん

いままでのやりとりを読んでください！

[4386: 匿名さん]

日銀支店長が講演で住宅ローンはもう下がらない、上がるだけだと断言。
そりゃそうだな。

[4387: 名無しさん]

>>4386 匿名さん
そうなの？変動は下がらないけど上がらないんじゃないの？

[4388: 匿名さん]

所詮、日銀の支店長レベルの方の話ですよ。
我々のような住宅ローンの研究スレのレベルにはとてもとても。
消費税、オリンピック後の不景気で変動なんか当分上がりませんが一般的なここの意見です。

[4389: 検討板ユーザーさん]

>>4388 匿名さん
そうですよね、、上がる気配ないですもんね、、

[4390: 匿名さん]

>>4389 検討板ユーザーさん

惑わされてはいけません
自分を信じれずに失敗したら、悔いはずっと残ります

[4391: 匿名さん]

このスレは、以前に短プラが1.475%と記載したら、寄ってたかって短プラは2.475%だとか、こんな馬鹿がいるのかとか書くような人達の集まりですから、真に受けない方がいいですよ。

[4392: 検討板ユーザーさん]

>>4390 匿名さん
心配ありがとう。自分を信じて数年前から変動です。悔いどころか、変動の選択で正解だと思ってます、