ファインシティ王子神谷リバー＆フォレストってどうですか？

[物件比較中さん]

ファインシティ王子神谷リバー＆フォレストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/shinden319/

所在地：東京都足立区新田1丁目5番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩15分
京浜東北線 「王子」駅 バス15分 「新田一丁目」バス停から 徒歩1分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.82平米～81.67平米
売主：京阪電気鉄道
売主：京阪電鉄不動産
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：京阪カインド株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.10.21 管理担当】

[42: 検討中の奥さま [ 30代]]

もらった資料に土壌汚染のことが記載されて、対策を行ったが、まだ一部残ってるらしいです……かなり不安になった。大丈夫でしょうか?

[43: 金沢歩]

ここまでカッキーがないのは不安ですね…

[44: 匿名さん]

>>42
そうなんですね。資料というのを見てないのですが一部ってどのくらいなんでしょう？建物に掛かる部分なんでしょうか。
公表されたのは良いことだと思いますが色々気になってしまいますね。

土壌のことと通学校のこと、ネックとなる部分が正直大きいかも。
価格帯や立地は悪くないと思うんですけどね。

[45: 匿名さん]

新田在住者です。
本物件も新田を盛り上げてくれると期待しております。
しかし、今は新築価格が割高になっており、個人的にはハートアイランドのアクアテラ、オーベル、グランスイートといった築浅中古を買って軽くリフォームする方が賢いと思います。
レーベンも良いマンションですが、本物件同様、周囲の環境があまり良いとは言えません。
ハートアイランドの方が街並み、公園、川沿いの雰囲気などが良いと思いますし、新田学園至近、買い物や病院も便利で、子育て環境として優れてます。
交通の便もいくらかマシだと思います。
ただ、それほど売りに出てないようなので満足できる部屋に巡り合えるかが鍵ですが。

[46: マンション]

>>45
そうなんです。当時より新築価格が割高になっていて実際はそんなに安くはないんですよね。しかも環境もよくないですし魅力が感じられないかな。

[47: 匿名さん]

駅から遠い物件は大概部屋を広くしてデメリットを補う傾向にありますが、こちらは普通ですね。
新田でここ10年内の分譲マンションでは平均80〜90平米位です。
こちらの物件のウリがあったらぜひ教えてください。
純粋に知りたいです。

[48: 匿名さん]

アピールしてる東京駅15分と池袋駅13分は違和感ありまくり。
電車に乗ってる最短時間だろうけど実生活で家から要する時間とかけ離れてるから、「こんなハズじゃ」ってならなきゃいいが。
バス使った日にゃ時間帯によっては待ち時間結構ある。ここから東京駅60分、池袋駅50分なんてザラだぜ。

[49: 匿名さん]

「駅から」だから違和感が出るのかもしれないです。
door to doorだとそうも行かないです。
こちらの場合はとにかく駅までのアクセス！
それさえ乗り越えれば表記されているような時間で行けるのですけれども。
自転車で行くかバスで行くかによっても気持ちが変わってきそう。

[50: 匿名さん]

29年9月入居か。2学期最初から行ける8月入居にすべきだったな。
まだまだ先だし、確実に売れ残るから様子見が多そう。販売開始早過ぎだったんじゃないか？

・新田の分譲マンションとしては部屋狭い。
・アルコーブ、ディスポーザー、食洗機、スロップシンク無いなど設備貧弱。
・クルマ必須なのに駐車台数少ない。
・デカデカと出てる都心アクセス時間が胡散臭い。
・新田学園入れない説が出る。
・とっくに旬が過ぎたウォーリー使って「発見」とか言ってスベってる。

関西の会社だからマーケティングやセンスがオモシロイ！

[51: 購入検討中さん]

取り扱うネタに悪意ありますなぁ（笑）車なんて使いたい人が確保できればそれでいいんではと。
部屋の大きさは、
駅近５０００万、１５分なら３０００万強。　で市場で勝負するか
駅近より２０㎡広いです。で勝負するかどっちかという事について前者選んだ結果でしょう。
デメリットではないから。悪意ありすぎだし・・
デメリットというのは、前に高速があるとか聞いたことない実績のない会社が建てているとかの方が大きい。
その点は本件も十分とまではいかないが・・。
新田学園に入れない説なんて、意味不明。え？？新田学園に入れない・・検討やめよう。ってなるかい！！しらんわそんな学校。学区なんて適正に処置されるだけじゃん。
もうちょっと、この物件よりも　周辺の他物件をお勧めする理由を頂戴！！他物件の名前があれば参考になります。

[52: 購入検討中]

新田に賃貸で住んでいてマンションを購入をしたいとは思っているのですが。。。

新田地区には小学校は1つしかないので入れないとなると検討はやめよう…。となりますよ。
近隣住人が区にこれ以上子供が増えたら小学校は対応できるのかって電話してる人もいますし。

このマンションは現在学区内の新田学園より橋を渡る鹿浜西小学校のほうが近いです。
もしそうなるとスクールバスは出るみたいですがやはり学区内に通わせたいなと思います。

バスも始発で座れるしすごく気に入ったマンションなので出来上がるころには子供の人数が落ち着くといいですね。
来年度の1年生は244名の予定です。

[53: 匿名さん]

新田小学校に入れないというのって本当なのですか？
学区内の生徒は通常入れるはずなのですが。
学区自体が変わってしまうということなのでしょうか。

距離的に近いのなら鹿浜西でも良いのかもしれないですが…
でも新田学園の評判はとてもいいですし行きたいと考えている人はおおいでしょう。
それにしても１年生２４４名ですか！
すごすぎですね…

[54: 匿名さん]

いくら何でも書き込みが少ないという印象です。
なんでですかね～？

[55: 匿名さん]

>>54
ズバリ不人気だから。竣工は大分先だし。
可哀想だが今買い！と言える要素がホント少ない。
足立区の駅遠物件とは言え23区内としてはまあまあ安い…くらいか。
個人的には設備仕様立地等のスペックや新田マンション事情からすると割高と思う。
購入にあたっては将来の資産価値も考えなくてはならない。
新田はハートアイランドだけハザードマップ安全で、将来売る時にスペックが上のハートアイランド分譲3物件が競合する。一丁目内でスペックが上のレーベン2物件も競合する。
結果、最も新しい当物件が最も値落ちするという悲しい未来を予想する。
５年内は大丈夫だろうが10年後はどうなるか。
乞うご期待！

[56: 匿名さん]

2000万前半だったら即買いなんだけどなー

[57: 匿名さん]

このりっちだから５６さんが書かれているくらいのインパクトがないと、
というのがあるよねぇ…と思います。
オリンピックの影響か建材が値上がってしまっているという話は
きいたことがありますから、
安くすると言ってもそういうお値段にすることは、
不可能なのかもしれませんが…。

[58: 周辺住民さん]

当時はレーベンも2000万円台で販売していた。新田一丁目で3000万円〜4000万円台は高いね。一丁目は結構値崩れしてるからここも買ったらすぐよら値崩れして評価が下がりそうだね。

[59: 匿名さん]

公式サイトに「未来のお隣さん発見⁉︎」って出てるね。
マンションのサイトで契約者の顔写真がバンバンのってるの初めて見た！
売れてるアピールには良いのでしょうね。
現時点で契約済みは319戸のうちどのくらいかな？

[60: 購入検討中さん]

新しい保育園てどうなんでしょね。
駅までの途中っぽい様だけど。

[61: 匿名さん]

駅までの途中だと入れればすごく便利ですよね
送迎って何気に大変だし、通勤途中で寄って行けて、
帰りにもそのままお迎えに行きやすいのってすごく助かりますモノ。
でもこの辺りってそもそも保育園に入りやすいのかどうか。。。
もうどこもほんっとうに大変ですよネ。

[62: 匿名さん]

>>この辺りってそもそも保育園に入りやすいのかどうか。。。

全国的に保育園には入りにくいようですよね。ここだと、便利な分、人気が集中しないか心配で・・・。
保活をしても入ることができない人もいるって聞きますよ。2人目希望だと、2人目を続けて産んで、1人目は3歳になってから入れると定員も増えて入りやすいみたいです。
1歳児、2歳児クラスはやっぱり人気が高いみたいなので、私立に入れているママもいると聞きます。

ウォーリーのホームページ、かわいいですよね。

[63: 物件比較中さん [女性 30代]]

値下がりした？

[64: ビギナーさん [男性]]

王子って使ったこと無かったから通勤想定で乗ってみたけど
結構近いね。

[65: 匿名さん]

スタディサロンは素晴らしい共用施設です！

[66: 購入検討中さん [男性 20代]]

業者の書き込みと見られるものが散見されるようになりましたね。
分譲数と比較した書き込みの少なさからいって、ここは大コケの予感

[67: 購入検討中さん [男性 20代]]

週末見に行ったけど、
川側、南側、南側2と
三棟立つ中で南側一棟は
まだ販売してなかった。
このスレ見てたし、
全く売れてないのかな？
って感覚だったけど
売り出してる部屋の半分位は売れてるみたいで予想外だったわ。
広告にデカデカ載ってる2500万円台で3LDKってのはなくて、その価格のものは
明らかに売れ残りそうな部屋&モデルルーム使用後の受け渡し未定物件の一部屋のことらしい。
申込日も未定らしく、他の3000万台の部屋紹介されたわ。

[68: 匿名さん]

>65さん
スタディサロンは静かな環境で勉強や仕事ができるスペースですか？
ネットのイメージCGを見ただけですが、図書館のようなイメージでしょうか。
どちらかで実物をご覧になりました？どのような点が素晴らしいのでしょう？

[69: 匿名さん]

>68さん

こちらもCG見ただけ、実物はみたことがありません。CGでは半個室のスペースで仕事、勉強が捗るでしょうｗ

葛飾区中央図書館は比較的新しく、施設も充実していますが、窓際の閲覧室がなかなか予約取りにくいです。

有料化どうかは気になりますね。利用者としては無料がよいですが、逆に予約がとりにくくなります。

[70: 匿名さん]

ハイパーレスキュー隊第6方面消防救助機動部隊は直ぐ近所ですね。

[71: 匿名さん]

ウォーリーの契約切れたのか？
公式サイトから消えた！
発見したい。

[72: 匿名さん]

スタディサロンは予約制じゃないとすごく混んでしまいそうな予感…
でも予約制にすると使いにくくもなりそう
そこまでは席数が多いわけではないのですよね？
図書館などに行ってわざわざするよりはずっと良いとは思います

[73: 購入検討中さん [男性 30代]]

モデルルーム行ったらけっこう売れてしまっていますね。上層階で希望の間取りがもうなかったです
まるまる売り出していない棟に期待ですが
営業さんなんか高くなるようなこと言っていましたね。

[74: 匿名さん]

足立区住まいですが、大きな字で「煌めくＴＯＫＹＯ２３区」の文字が躍る
チラシが本日ポスティングされ驚きましたので、覗きに来ました

かって足立区の某マンションは「東京をあきらめない」を謳い文句に販売しましたね
あまりコッパズカシイ謳い文句は、やめて欲しいもんです

[75: 検討中の奥さま]

足立区も高くなってきましたねー
都内の70平米の新築で3000万台は
もうなかなか無いですねぇー
一番端の高層階も安く出ないですかねぇ

[76: 匿名さん]

ここは足立区だったんですか。
北区とどっちなんだろうと思っていました…。
もともとこの辺りじゃないので土地勘が無いので勉強になりました。
これから出てくる棟は高くなってくるのですね。
最初に売り出している方がかなり好調だからというのがあるのかしら。

[77: 購入検討中さん]

新田は住んでる人は分かる足立区の中でも新生児、幼児が多くママのコミュニティが形成しやすい場所。これは、住んでる人にしか分からない。さらに、このマンションは、そこに住んでる人をターゲットにしているので、知らない人にはメリットが伝わりづらい場所。近くのハートアイランドの中古狙いは間取りが広くていいが、バブっている。このマンションは、間取りは中古と比べると狭いが新築。そこの判断は当人達次第。後は王子駅までのバス始発のよさは住んでる人にしか分からない。ハートアイランドを経由しないので、直接駅。あとは、マーケットを見てこの価格でいけるところは有るのか、バブってるけど手を出すのか。

[78: 匿名さん]

>>77
上段の、新田がターゲットの人達とマッチングしていて住みやすい街だというお話はよくわかりました。
途中から下のお話ですが、あくまで当人達の判断次第だが77さんとしては、バブっている他の新築マンションや新田ハートアイランドの中古を選択するよりもこちらのマンションを選択する方がGOODというお話と理解してもよろしいですか？

[79: 匿名さん]

価格が安い理由として立地条件があるのかなと思いました。
現地の案内図を見ますと、マンションが建っている場所は、荒川と隅田川に挟まれた中洲にあります。
つまり、大雨や洪水が起きた場合には、浸水する危険性が高いかもしれません。

[80: マンション検討中さん]

新田地区の今後の予定。

王子神谷行きのバスですが、2017年から新田橋の解体工事が始まるためルート変更（ルート未定）。
架設の人道橋は来年5月に完成予定
http://www.kentsu.co.jp/webnews/view.asp?cd=150818500048&pub=1

また、ハートアイランドから伸びる真電学園通りの整備ですが、区のお金がないため
2020年以降まで延期です。これから新田学園に通わせる予定のお子さんがいるご家庭は注意。
通学路オリンピック後まで狭いままです。
https://www.city.adachi.tokyo.jp/machizukuri/machi/machizukuri/documen...

隣接する公園の平面レイアウトはこちら
https://www.city.adachi.tokyo.jp/machizukuri/machi/machizukuri/documen...
平成29年9月頃の完了、とのことでマンション入居時期とほぼ同時

そのほか、区に新たな橋の建設予定はありますか？特に志茂方面
という質問をしましたが、過去に確かに検討したことはあった。
しかし費用対効果を検討した結果実施には至らず、今後も計画はありませんとのこと。

[81: 購入検討中さん]

荒川が荒川放水路として氾濫を防ぐ目的で作られた人口の川なので中洲ではないですね。
変なリバーサイドより安全な場所だとは思います
価格が安いのはオプションを付けないと基本仕様が満足できるレベルにないことだと思います
試算するとなんだかいい価格です
ガーデンズよりはもちろんだいぶ安いので生活に余裕はでそうな気はしますね

[82: マンション検討中さん]

ＧＷ中にモデルルーム行かれたかた、販売状況はいかがでした？
広告にある２千万円台の住戸って本当にあるのでしょうか？
春に一度行きましたが３千万円台前半の住戸を紹介されたので他を回ってみましたが
どれだけ探しても武蔵野線周辺以外では２千万円台の物件を見つけることはできませんでした・・・
ということでこちらの再検討を考えております。

[83: 購入検討中さん [男性 20代]]

>>82
広告の値段はパンダ部屋のみですね〜。
このマンションは3000万台が大半なのでは。
広告にあれだけデカデカと紹介してしまってるので、恐らくパンダ部屋の販売はかなり先に引っ張るんじゃないんでしょうか？
でも当たったらラッキーだよね。

[84: マンション検討中さん]

パンダ部屋の意味初めて知りました。
家電量販店のチラシの先着○名様限り激安大特価！みたいなあれですね。
まんまと客寄せされてしまった・・・
当たったら、ということは抽選なんですかね？今度担当に聞いてみます。

でも最後まで引っ張るってことはその時にはもう選択肢が無いわけか・・・
うーむ、必殺ローン控除を使えば普通の部屋でも3000切るわけだし十分な気も・・・
近所にスーパーでもできれば吹っ切れるんだけどなぁ、もう一押しが

[85: 購入検討中さん]

けっこう初期の段階で安い案件は売れてしまったかもです。
ＧＷ中に行きましたけど安い西向き棟と南向きの低層階がけっこう売れていたので可能性あると思います。
あとは最後に１戸とか２戸とかで抽選なんだと思います。
都内で３０００万円台はここ以外、ほぼないので、買うかあきらめるかですね～
といいつついい間取りの部屋が埋まっているので、売り出し前の棟にかけるか妥協するか。。。
一番東の棟はレーベンに近いので微妙は微妙ですよね。

足立区でも新田なので綾瀬とかきた綾瀬より周辺環境はかなり違うのでいいレベルなんですが～
目の前の工場跡地にスーパーできないですかね～

[86: マンション検討中さん]

>>85
ＧＷ中に結構埋まっちゃいましたか・・・
日照とか気にしないで押さえとけばよかったなぁと後悔

今どきどこを見ても新築は4000万(±500)スタートなんですよね、
しかたないからと中古をと物色してるうちにGWが過ぎ、
怪しげな安い中古物件見てるうちに、やっぱりここ良いかも？と改めて思ったのですよ。
確実に静かさは保証されてるし、公園隣りだし、直線距離だけなら職場に近いし
もっかい週末に行ってみようかな？その間に他に良い物件出ると良いけどオリンピック後までは無理か・・・

[87: 匿名さん]

新築、最近は本当にどこも数年前の相場をうんと上回っていますよね（汗）
今後、どうなっていくのかっていうのはわからないなぁ。

難しい。

ここの場合は、
駅からの場所を考えると、もう少し安くってもいいのにっておもいます。

[88: 匿名さん]

これから上がるのは考えづらいですね。
どっちにしてもここ安いな！

[89: 契約済みさん]

2月前半位に契約したけど、
二千万台あったよ。
西向きだったかな。
検討してるうちに売れちゃったけど。

今週末の住民交流会行く人います？

[90: 匿名さん]

>>89
行きたかったのですが、先約があって残念ながら行けません…
行けば子供は喜んだと思うんですけどね。
また機会があればよろしくお願いします。

そう言えば西側土手の歩道のマンション側の手すり、一部だけですが白い新しいのに取り換えられていましたね。順々に取り換え工事行われていくんでしょうか?

[91: 匿名さん]

あと、３月契約ですが、2千万円台既になかったですね。
サウスコート寄りのリバーコートに契約済みが多かったので
その辺の部屋がそうだったんですかね。