GLOBAL FRONT TOWER 【グローバルフロントタワー】Part 9

[匿名さん]

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540088/

本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）


所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩10分
京浜東北線 「田町」駅 徒歩10分
山手線 「浜松町」駅 徒歩11分
京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
都営浅草線 「三田」駅 徒歩10分
都営三田線 「三田」駅 徒歩10分
ゆりかもめ 「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：46.86平米～91.08平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物
売主：伊藤忠商事　東京本社
売主：伊藤忠都市開発
売主：清水建設
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[901: ご近所さん]

昨日はスポーツセンター無料だったからか劇混みでした。

内容は以前と大して変わりないですが、更衣室等はキレイになって快適になりましたね。

[902: 匿名さん]

>>461
時間の問題ですよ。

[903: 匿名さん]

>>898
投資をするのに人の意見を聞いてどうする？って話だな。自分で判断できないならやめた方がいい。

[904: 匿名さん]

>>900
物件によるのでは？

[905: 匿名さん]

>>904
駅1分の超高倍率タワマンならキャピタルゲイン狙えますね。
それ以外は今はキャピタルゲイン無理。

[906: 匿名さん]

>>905
実際にキャピタルゲインが高くなる物件は駅1分みたいな物件ではない。売り出し価格が高い物件や部屋はゲイン低い。上昇要素のある再開発があるか、また部屋単位ならプレミアついてない北西の低層などが典型的にはでやすい。

[907: 匿名さん]

素人だけど、キャピタル狙えるかどうかは景気の先行きが一番大きいのでは？
今後も株価が上がり続けたら、どの物件もキャピタルが出るでしょ。
ミクロ的には個々の物件による上げ幅の大小はあるとしても。

[908: 匿名さん]

「住まいサーフィン」で1期１次の価格表公開しているのでみてみたが、少し高めかな。沖式査定で、新築価格㎡あたり＋９万割高としている。どの程度参考になるのか？　ちなみにDTの割高度は＋１９万（笑）。

[909: 匿名さん]

「住まいサーフィン」沖式儲かる確率を見ると更に面白い。

おこがましいようですが、話題の富久と目黒の確立と比べてみた。
目黒は完全に別格として、富久よりも儲かる確率が高いらしい。
お～、GFTが検討している(笑)。パチパチ(拍手)！
ただし、これは一情報なんで、投資はあくまで自己責任でヨロシク！

沖式儲かる確率
富久クロス：85%
ブリリアタワーズ目黒：97%
グローバルフロントタワー：88%

[910: 匿名さん]

その儲かる確率って割高度を考慮してませんよ。GFTは沖式時価より10%割高の判定、富久は10%割安の判定。資料引用するときは前提条件を確認しようね。

ただその基準となる沖式時価が再開発による相場上昇を全く考慮してないから、そもそも参考にならない。沖式時価によるとKTTとGFTが同じ相場らしいから(笑)

ここ平均では富久より儲かるとは思えないけど、部屋によってはかなりゲインが出るだろうね。西向き高層と北西は割安すぎたから。

[911: 匿名さん]

>>907
仰る通り
その前提でここは田町再開発の恩恵があって、
駅10分超えっていうデメリットがあるね

海外勢含めて五輪前後を一つの出口と考えてるみたいだけど、
そんな猿でも分かるような投資が成功する訳がない、需給悪化で暴落するって見方と、
いやいやいや、再開発や五輪、インフレ等の国家戦略を舐めてはいけない、
今はウマシカでも儲かる相場だから素直に買っとけ、って意見もあるにはある

先のことなんか誰にも分からないけど、
五輪前後に売却してほぼ確実に儲かるんだったら住不はオール塩漬けにしてると思うｗ

[912: 匿名さん]

富久は確かに安い部屋がありましたが、びっくりするほど安いという事はないでしょう。　売り出し時期が消費税5％ぎりぎり間に合って、しかもオリンピック決定直後でしたから人気だった部分もありますよね。今出ている西新宿60も高層階等はほぼ同じ価格ですよ。そしてなんといっても3Ｌの多くが行燈部屋２つという間取りで、ふつう価格が安くなければ選ばないでしょう。もしここが同じ時期に出ていたら実際に住む方の多くはこちらを買ったと思います。西新宿６０との比較感から富久はそう高い価格での転売は難しいと思いますけどね。

[913: 匿名さん]

>>906
ちゃんと呼んで欲しいのだが、駅1分が言いたいというより、
たとえばそんな人気で高倍率、つまり割安な物件と言いたかったんですよね。

ただどの部屋もキャピタル出るかに関しては、人口も減るし、かといって所得は上がらないので、
より駅近志向が強くなり、駅から歩くような物件はキャピタルゲイン出にくいと考えるのが自然では。

[914: 匿名さん]

>>913
まずはあなたのいうキャピタルゲインが何年のスパンで話をしているのだろうか？私は一つの物件で最大で10年以内で考えています。人口減少は30.40年のスパンならかんがえうるが、東京、特に都心部に限ってはその限りではない。しかも労働人口の減少は都心部においては30.40年後ですら穏やか。10.20年後には駅直結みたいな物件しか需要が少ないと考えるのはあまりに無知。人口減少なら駅歩より、都心部かそうじゃないかが1番影響するだろう。

また駅1.2分の物件には割安な物件は実際にはほとんどない。最近でもキャピタルゲインが高い物件は駅歩は相関がない。つまり5-10分のほうが割安物件が多い。

[915: 買い換え検討中]

>914
良くできました。ハナマルですｗ

[916: 匿名さん]

リセール時は三田線三田駅は徒歩8分にしないとね。

[917: 匿名さん]

>>912
山手線内側と外側との人気の違いを無視していますね。
パークシティ大崎ともしここが同時期に出ていても
人気で売れたのは山手線内側の大崎だったでしょう。

[918: 匿名さん]

沖式儲かる確率、って
まだ価格が発表されていないブリリアタワーズ目黒の確率まで出せるって凄いね。
価格がいくら高くても儲かる確率は変わらないって事？

[919: 匿名さん]

儲かる確率９７％だって。目黒駅前ブリリア（笑）　ただ、坪508万予想だから安すぎないかな。

[920: 匿名さん]

＞＞９１７
富久町って行ったことありますか？　山の手内外という問題よりも新宿２丁目隣接地と都庁隣接地との比較ですよ。開発規模もまったく違います。　また大崎タワーの方なら少し迷ったかもしれませんが、ここと同時期に出た方と比較してこちらにしましたよ。タワーでもないのに坪４００万強は天井でしょう。

[921: 匿名さん]

>>917
大崎は再開発のど真ん中。
GFTは再開発のだいぶ外。

大崎は駅徒歩6分。
GFTは駅徒歩10分。

内装の仕様も大崎の方が良い。

同じ坪単価なら圧倒的に大崎でしょうが、価格が全然違う。購入層も全然違うでしょ。

[922: 匿名さん]

>>920
パークシティ大崎はタワー＆レジデンスですが。。。

[923: 匿名さん]

>>920
大崎タワーは高齢者施設隣接地ですよ。
ここもあの事務所隣接地ですよ。
大崎レジと西新宿は川隣接地。
隣接地って言葉は何処でもネガに使えますね。

[924: 匿名さん]

大きなスーパーも近くには無いし、物価も高そうで生活は不便な印象なのですが、どうなんでしょう？
そういう事を気にする人は買うなってことかな？

[925: 匿名さん]

>>921
大崎もここも、価格に大差は無いでしょう。

大崎タワーは有名ではない施工会社。
GFTはスーゼネ。

[926: 匿名さん]

大崎からはレインボーも東京タワーも見えんじゃないの。

[927: 匿名さん]

>>924
そもそも港区には郊外にあるような大きなスーパーは1件もない。アイランドのピーコックぐらいがせいぜいの規模なのが都心の実際だよ。港区南地帯の人は車持ちならたまにイオン品川シーサイドにいきます。ここは徒歩1-5分以内でマイバスケット、ミニピアゴ、成城石井、マルエツプチがあり、マンション内にファミマと各階食配ポスト。お腹一杯、十分です。

[928: 匿名さん]

>>927
芝浦でも南地帯の人は、イオンバスで楽々イオン品川シーサイドに行きます。

[929: 匿名さん]

>>912
何故、突然パークシティ大崎?
釣り?

[930: 匿名さん]

突然西新宿が出てくるよりは、パークシティ大崎の方が違和感がないと思う。

[931: 契約済みさん [男性 40代]]

どうしても買い物が必要ならイオンに行くが、ほとんどは宅配、ネットスーパーで十分。
イトーヨーカドー大森店は芝浦まで配達しますよ。ピアゴが開店したのは大きいでしょうね。

[932: 匿名さん]

918,919
儲かる確率の定義読みなよ。
沖の予想価格通りならその確率って意味だろ。

[933: 匿名さん]

目黒区に行くとスーパーオオゼキとかあって、生活しやすい気がします。
港区はそういうことは考えない人じゃないと住めないってことかな

でも、ロンドンはピカデリーサーカスの極近くに中華食材の店とかあって住みやすかった。
日本でそういうところは、新宿、渋谷、池袋に行けということなんだろうか。

[934: 匿名さん]

港区でもWCTにはマルエツがあるけどね。プチではないマルエツ。
しかも目の前にイオンバスが停まる。

[935: 匿名さん]

実は港南の方が住みやすいってことですかね？

[936: 匿名さん]

WCTの中古売りたい人が混じって来たね、バレバレ（笑）今更、品川までバス通勤の築10年の3.11前のタワー欲しくてGFT検討してませんよ。あのマルエツくらいのスーパーならピーコックやらクイーンズ伊勢丹やら港区内にいくつもあるから。郊外のスーパーはデカさ違うって話だからさ、中古売れなくて大変なのはわかるが削除対象になる営業はやめましょう。

[937: 匿名さん]

>>935
実は、でもなんでもなく
都バス、ちぃばす、イオンバス、が便利に走っている港南の方が住み易い。
新築タワマンがないから、供給過多を言われることも全く無い。
リニアと山手線新駅の恩恵も受けられる。

但し、港南の上空を将来は飛行機が飛ぶリスクがある。

[938: 匿名さん]

>>914

結局10年スパンで幾ら儲けたの?

[939: 匿名さん]

>>937
全部バスのバス祭りだね。いかに不便かよくわかります（笑）バスマニアにはたまらないでしょう。GFTは徒歩十分以内で電車5路線。バスも品川駅まででてるけどまず使わないわな。

しかし人気物件だけに目黒、西新宿、港南からの他物件ステマが激しいね。

[940: 匿名さん]

郊外型の大きなスーパーの近くがいい人は江東区がおすすめです！木場、東雲、南砂あたりはいかがでしょう？駐車代も安いです。ここは月4万もしますから。
港南の中古もいいですね！

[941: 匿名さん]

江東区（笑）住まねー
港南（笑）住まねー

もう勘弁してください。本当に興味ないので。そろそろアク禁依頼してもいいですか。

[942: 匿名さん]

>>939
バス停が遠いGFT。しかも品川駅までの本数が少ない。
使わないな、ではなくて、不便だから使い難い。
港南のは宣伝ではないよ、宣伝なら飛行機の事まで書かない。

[943: 匿名さん]

やっぱ駅前再開発の商業モールに何が入るか気になりますよねー。2015年度から新築工事開始とあるので、そろそろ情報が出てきて欲しいですね。

http://news.mynavi.jp/news/2014/10/08/074/
地上には歩行者通路とそれに面した商業店舗を配置し、天候に関わらず買物や飲食が楽しめる商業モールを整備する。

[944: 匿名さん]

そもそもこれだけ複数路線に徒歩10以内でいけてバス利用とか想定してないから（笑）

田町あるのに品川にバスで行く必要はないものなんだよ。リニアって開通いつの話だよ。ドアtoリニアならGFTから田町で電車乗ってリニア入り口までの時間はWCTからバス乗って（平均待ち時間含む）降りて長いコンコース歩いてリニア入り口行くより早い。新駅再開発地帯はWCTよりGFTのが近い。しかも田町再開発あれば、新駅たいして利用価値ない。

[945: 匿名さん]

>>942
ターミナル駅のような重要拠点の上空を飛行機は飛ばないことになってるから、港南というより、品川駅より南と新駅の北側の上空を飛ぶことになるでしょう。

[946: 匿名さん]

スーパーが本当に少ないので再開発のところにできて欲しいです。これだけマンションあるのに、なぜ少ないのだろう。
日々新鮮なものをその日の気分でかいたいですね。
食が乏しいと生活もさみしい。
ピーコックは品揃えイマイチで、イオンも置いているものが地方以下。バス時間気にするのもさらに切ない。。。
郊外の方が日常が便利すぎます。
都心でも便利な街になってほしい！

[947: 匿名さん]

スーパー、GFTの近所で確実に増えていますがね。
徒歩5分圏内で複数。

これ以上、具体的に何を求めているのでしょうか？
一度で買い物が済むような巨大スーパーを望むなら、地価の安い郊外に住みましょう。

[948: 匿名さん]

田町は製造系のおじさま好みの安フードチェーン店ばかりで、女性に嬉しい飲食店が少ないですよね。
下町感もよいですが、特区の都心なりに洗練された再開発にしてほしいですね。

[949: 匿名さん]

>>948
再開発後のイメージ図をみるとかなり洗練される気がしますが、、、さてさてどうなるでしょう。
イメージ図では駅前の雑居ビルの辺りはオープンカフェみたいな店舗が出来るかも？
いずれにしても楽しみですね。

[950: 匿名さん]

>>945
品川駅と新駅との位置関係、分かってる？
分かった上で書いているなら
品川駅の南側のルートもあるよ。大崎駅の上空を飛ぶ方ね。
新駅の北側を飛ばれたら、アイランド住民が迷惑するだろうな。東京タワーがあるので北側には限界がある。