GLOBAL FRONT TOWER 【グローバルフロントタワー】Part 9

[匿名さん]

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540088/

本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）


所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩10分
京浜東北線 「田町」駅 徒歩10分
山手線 「浜松町」駅 徒歩11分
京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
都営浅草線 「三田」駅 徒歩10分
都営三田線 「三田」駅 徒歩10分
ゆりかもめ 「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：46.86平米～91.08平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物
売主：伊藤忠商事　東京本社
売主：伊藤忠都市開発
売主：清水建設
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[701: 匿名さん]

>>699
ご自身でちゃんと調べて欲しいですが確実に割安です。

ただ割高な部屋もあります。

タワマン投資の際の部屋選びは重要です。

[702: 匿名さん]

>>701
コツは上層階の訳あり割安部屋。

下層は基本割安ですがゲインだすなら早めに売るべきです。

[703: 匿名さん]

>>682
勝どきビュータワー　55F 竣工 2010年

同じデベで比較。
勝どき駅直結のタワマンながら、ここもまだまだ販売中。
駅直結＝人気という図式は成立しないということですね。デベのネームバリューは大事です。

...というツッコミ待ちと思いましたので、乗っかってみました＾＾

[704: 匿名さん]

勝どきも埋立地だな

[705: 匿名さん]

＞これを見極めるのが難しいから成功者と失敗者がわかれます。

月島のような駅直結は、数十年経っても色あせないという意味だよ。
短期的なゲインを狙ってるなら、税金や登記など諸費用を考えると、ここも無理。
そしてここは超高層でもないし、液状化の心配もあるし、駅まで歩かされるし、目立たない物件かと。

[706: 匿名さん]

ここは現時点の新築平均坪適正価格は350くらいは間違いなくある。
つまり平均ですでに坪20くらいは含み益がある状態。
再開発完成したらさらに上がるのは間違いない。数年後にわかるから注視してな。
特に高層部分の北と西はすでに最低４００の価値はある。間違いない。

[707: 匿名さん]

ここは液状化の心配はないんじゃないでしたっけ？

[708: 匿名さん]

いつもの湾岸＝液状化＋津波
というステレオタイプなネガステマです。
相手にするだけ無駄。そもそも検討者じゃないからね。

きちんと知っていればここほど災害に強いマンションは現状、他にどれだけあるの？と思う。災害への強さもここを検討してる要因のひとつ。

[709: 匿名さん]

清水の設計者の話では液状化しても想定内程度だそうです。ちなみにここの海抜では過去の津波による到達高はすべてクリアしているのですが、、高潮による高さの方が少し高かった事があったそうで、完璧をきするために電源部等を上に持って行ってるのだそうです。今は水門があるのでそもそも問題ないらしいのですがね。　液状化がひどかったのは千葉県の造成地のようですね。

[710: 匿名さん]

地震に関する地域危険度測定調査（第7回）(平成25年9月公表)では、GFTの芝浦一丁目は建物倒壊危険度、火災危険度、総合
危険度、災害時活動困難度を考慮した危険度の全てでランク1（1が一番リスクが低く、5が一番リスクが高い）ですね。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/3minato.htm

[711: 匿名さん]

710
水に関する災害の話をしてるときに、水以外のデータとは・・・

[712: 匿名さん]

三期はリーマンが買える港区最後の大規模タワマンとして熾烈な争いになりそう。

高層ほしいけど抽選確実なので低層で確実に買える部屋のが堅実かもしれない。

[713: 匿名さん]

＞711
何がいけないの？
検討者には有益な情報なはずだが？
ネガステマには気に食わないだろうけどね。まあ自分のスレに戻りなよ。
ＧＦＴは地味に検討者でやりたいのでここは放っておいてください。

[714: 匿名さん]

なにげに三田線三田駅は徒歩７－８分って大手町が職場の私にはとてもポイントが高い！
物件概要ではなぜか浅草線と同じにされて徒歩10分と誤った記載がされているのが謎だが(笑)
三田駅の浅草線と三田線はホームめちゃくちゃ離れてるので同じにしちゃだめですよ、三井さんしっかりして！

[715: 匿名さん]

>>706
確かに。
ここの中層以上の東京タワービューは圧巻の素晴らしさ。
他にない抜けた眺望は凄い。
建設中の部屋からの写真を見ないと一般人には分からないかな。

[716: 匿名さん]

>706
適正価格の根拠は？
某住まいサーフィンでは坪307万くらいと試算されてるけど。

[717: 匿名さん]

勝どきビュータワーも、ベイクレストタワーも、クレストプライムタワーも、いつまでも売れないね。デベ大事だよ。

[718: 匿名さん]

>>710
港区 津波・液状化シミュレーション結果について
https://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/kocho/kuseiken/documents...

津波の浸水予測は元禄型関東地震（M8.2）が発生した場合に、

・防潮施設（防潮堤・水門・古川の護岸）が健全に機能 ＆・液状化による地盤沈下なし のケース

→浸水なし。

・防潮施設（防潮堤・水門・古川の護岸）が健全に機能 ＆・液状化により地盤が50cm※沈下 のケース

→浸水なし。

・防潮施設（防潮堤・水門・古川の護岸）が損傷により機能不全 ＆・液状化による地盤沈下なし のケース

→浸水なし。

・防潮施設（防潮堤・水門・古川の護岸）が損傷により機能不全 ＆・液状化により地盤が50cm※沈下 のケース

→0.15 - 0.50m未満

・伊勢湾台風級の高潮と元禄型関東地震（M8.2）が同時生起し、防潮施設が損傷により機能不全となり、更に液状化により地盤が50cm※沈下した場合 のケース

→1.50 - 3.00m未満

ですね。

液状化については、再開発エリアや芝浦2丁目が赤ですが、GFTの敷地部分は（うまい感じに？）黄色ですね。

[719: 匿名さん]

側方流動がな・・・

[720: 匿名さん]

>>714
私も通勤は三田線になるんでマピオンの即キョリというアプリで測ってみましたが、GFTのエントランスから三田駅A9出口までが、駅距離表示で一般的な80m/分で確かに7分ですね。
ネガが駅遠駅遠としつこいんで公式ホームページの表記も訂正して欲しいですね！

[721: 匿名さん]

>>720
同感です。三井さんはもう少し丁寧な仕事をして欲しい。
三田線三田駅の表記は誤り。

田町駅までの距離が最重要なのは理解できるが、他の駅距離に関して手を抜きすぎです。
ネガがうざいので、公式ホームページの表記を訂正して欲しい。

[722: 匿名さん]

>>720
駅距離はGFTのエントランスからではなく、敷地出入り口を基点として計測する決まりです。
ですので、もう少し駅距離は短くなります。

[723: 匿名さん]

639mが7分？
表記のルールを確認されたし。
80mで割って切り上げ。

ちなみに641mだと9分になるよ。
測り方次第では十分そうなり得るね。

[724: 匿名さん]

＞720
その、真昼でも薄暗い鉄橋の下をくぐるコース設定じゃ、物件概要にしたくないだけでは？

[725: 匿名さん]

割り算ができない人とか、ポジの振りをしたネガでしょう。
相手にしてはいけません。

[726: 匿名さん]

>>720
エントランスから敷地出入り口まで約50mあるので、端数切り上げを考慮すると徒歩8分が正しいですね。

[727: 匿名さん]

639mに50m足すと689m、80mで割って切り上げたら9分ですね。

[728: 匿名さん]

>>727
頭が悪い人ですか？
639mから50m足してどうする。引くいて再計算してください。

[729: 匿名さん]

ここは計算できない人ばかりですね。
ちゃんと50m引くいてください。

[730: 匿名さん]

日本語が書けない人、計算ができない人、情けない。
小学校のお勉強レベルのことはしっかりこなしましょう。

[731: 匿名さん]

何を言ったところで、
GFTは駅遠物件だよ。
以下、物件概要からコピー。
徒歩１１分だと資産価値はゼロです。

交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分

[732: 匿名さん]

>>706
400なら山手内側買えるわ。アホらし。

[733: 匿名さん]

駅遠って連呼して物件概要をコピペする人は何なんですかね。
どんな属性の人が書いているのか、興味があります。

まぁ、この人のおかげで三田駅までの徒歩時間が短くなる事が明確になったので、結果的に良かったのですが…
リセール時には三田駅徒歩8分と明記させていただきます。

[734: 匿名さん]

>>731
10分って書いてあんじゃん。わけわからん。

[736: 匿名さん]

720です。皆様大変お騒がせしてしまいました。
ご指摘を受け、測り直しました。(しかもアプリ名は「キョリ測」ですね。。汗)
595mなんで、80で割ると7.43、切り上げて8分という事でよろしいでしょうか。ご覧の様にかなり細かく経路指定したんで大幅にぶれているという事はないと思います。

[737: 匿名さん]

>>733
同じく、田町駅の話題ばかりで三田駅までの距離は盲点でしたね。ネガの功名です。

[738: 匿名さん]

>>724
でも、三田線三田駅使うならこのルートですよね？わざわざ田町駅から回り込むルートを使う人はいないんじゃないかと。。

[740: 匿名さん]

10分だの11分だのというのは些末な議論で実際歩いてみると毎日この距離歩くのかって萎える。リセールで売ろうにも田町はまだしも浜松町から歩いて来るひとが近いという印象は持たないんじゃないか。

[741: 匿名さん]

無理に浜松町を絡めなくてもいいんでないの？

[742: 匿名さん]

>>739
三田線三田駅までの距離8分が揺るがなくなったんで応援にまわったんですね？あざっす！

[743: 検討者さん]

契約者さんいらっしゃいますか？

三井さんに三田線三田駅と日の出駅までの駅歩が間違っていることので訂正を依頼されたらどうですか？ネガの方もうるさいので。

特に三田線は利用価値の高い地下鉄ですからポジティブな材料です。

私も現地行って田町駅よりＡ９出口のが近かったのでおかしいなと思っていました。７３６さんが描いたのと同じような経路で歩きましたが道は広いし歩きやすいと思いましたよ。

[744: 契約者です]

すでに買ってしまいましたので今更表記をどうのと言うのもどうかと・・・

ちなみに売却する時は不動産会社に頼むわけですが、釣り書きの駅距離はその会社が表示します。新しく出入り口ができたり、メインエントランスではない出入り口だったり、駅への道順を変更すれば時間も変わりますよね。　公園や公的機関の敷地内をショートカットなんてのもあったな。　今売ってるGMSも東大の敷地をショートカットすれば何分と営業レベルでは言っていましたね。

[745: 匿名さん]

>>743
デベとしては、田町駅最寄りを売りにしたいのだと思います。やはり東口再開発の恩恵を前面に出したいんじゃないかな。
駅からの距離に主眼を置いていたら、間違いなく三田線田町駅を最寄りにしますからね。
これはデベの戦略でしょうから、リセールの時堂々と三田線田町駅徒歩8分と記載すればよろしい話ですね。
私個人としては、田町駅徒歩10分という駅遠を理由に撤退しましたが、芝浦の今後の成長を期待して今後も注視していきたいです。

[746: 匿名さん]

ネガではなく真実なのに、書くとポジの反応が凄すぎて、逆にどうした？って感じですね。
今回の経路計算の話題のせいで、線路と運河で本当に徒歩ルートが限定される人工島とわかった。
まあ、南は倉庫エリアだから足を踏み入れることは無いが。
海辺なのに海の方向へは行けないなら、有明や選手村の方がマシだし。
緑も少ないし、子育て環境は最悪かな。

[747: 匿名さん]

746だけど、別にネガじゃないし、三田線まで８分に変更するのは良いと思うよ。
８分でも駅遠と感じるのは、都心のタワマンは駅の周辺で探している人とそうでない人の差でしょうから。

[748: 匿名さん]

物件概要に記載する所要時間、誤りならば正すべきでしょう。
仮にデベ都合なんて本当にあったとしたら、それは到底駄目だろう。

[749: 検討者さん]

>７４６
ネガるにも内容が意味不明すぎて(笑)
検討もしてないのに朝早くからなんでそんなに必死に張り付いてネガステマしているんですか。

このネガの張り付きぶりが物件の人気を物語っていますね。

[750: 匿名さん]

第一期で20倍、第二期で10倍の実績があるから、第三期でもかなりの倍率になるでしょう。
特に高層階。

既に倍率工作ネガが活動中なのかもね。