アルファステイツ道後ってどうですか？

[いつか買いたいさん]

アルファステイツ道後についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：愛媛県松山市道後北代1266-1（地番）
間取：2LDK～3LDK
面積：62.21平米～86.46平米
売主・事業主：穴吹興産


施工会社：奥村組
管理会社：太平ビルサービス

[62: 一人の消費者]

深夜３時のタワーおじさん（笑）がおっしゃるように、資金があれば、不動産投資としてのタワーマンションも一つの投資先になるでしょうし、不動産だけでは投資のポートフォリオが甘いので、（国内はまだ厳しいでしょうが）中国、ブラジル、あるいは金、資源といった対象も含めて全体を考えるのが自然ではないでしょうか。マンションのスレッドとはいえ、投資という視点で話すならトータルのポートフォリオを考えたいところです。

そのように、投資という観点では、不動産はポートフォリオ全体の一角にあるかないか、ということに過ぎません。それが、勤務先や生活圏とうまく重なって、生活にも使え、勤務先等の移動の際には投資先としての流動性を確保できるという効果があるのでしょう。

その一方で、一人の消費者としては、さまざまなライフスタイルがあり、立地の環境があり、地方に定住するひとと、移動を繰り返す人でも異なります。「ファミリー」という大変大雑把なセグメントは、良く不動産業界で使われるようですが、６人家族なのか、４人家族なのか、３人なのか、２人なのか、そんな簡単なことで、同じ８０㎡でも広いのか狭いのかまったく条件が異なります。現代において、昔のようなどの家族も同じ構成、同じ価値観、といった時代ではなくなっています。

東京の山手線内からみると、埋め立てではるばる遠くなってしまった砂浜も、松山では車で２０分と近かったりするわけです。松山の中心から車で１時間以内の範囲に、土地だってかなり安いエリアもいくらでもあります。これをうまく使う方法はないか、というコンセプトをご提案したまでです（じゃあ、どう使うのとかは、まあ、それぞれで考えてください。いらなければいらないものでしょう）。都心で１時間車に乗っても郊外には出れない悲劇（？）が実感として地方では知られてません（知る必要もないですが）。

建物の作りも都心ニーズと地方ニーズは異なります。例えば、環状８号線からかなり離れていても、窓を開けると環８の音が聞こえるから、窓が開くバルコニーより、遮音して視界が開けるＦＩＸガラス張りの方がすごしやすかったりします。

地方における「高級住宅街」っていうセグメントも難しいですね。例えば松山のどの辺に「高級住宅街」があるのでしょうか？ 都心のタワーを引き合いに出されるのであれば、都心の高級住宅街の環境も引き合いに出さないといけなくなります。

若いうちに買った方がいいという話が２つのコメントから出てますが、それは一理ありますね。日本の賃貸住宅環境はあまりに貧しく、純粋な賃貸物件というは家賃が高い割に質が低い。分譲マンションの賃貸をうまく探せるといいですが、より高くなるだけでなく、地方になると選べる物件がかなり少なくなる。そこへ、賃貸物件でそのような質の低い住環境に長い年月甘んじるんであれば、流動性の高い物件を（３５年ローンで？）買って、住んだり貸したりすべきであるということですね。

しかし、ひとつ思い出してほしいのは、自分自身の足で経済的に自立していくとして、学校を出て仕事を始めた時点で、自分の１０年後や２０年後の収入を想像、あるいは確信できたかどうかです。貴方の仕事能力は自分が能力が高いと思っても、労働市場で評価されないと収入につながらない。労働市場の人材評価基準は１０年ぐらいごとに変わるので、当初は高く売れた技能もその後続けて高収入の根拠になるとは限らない。

一般的には、そういうリスクを考えると、将来の収入の変動リスクを吸収できる程度の貯金ができて、労働市場における自分の能力の価値（収入評価）の見極めが（ある程度ですが・・・）できた段階で、必要ならローンを組んで、分相応の住宅購入に踏み切ればいいでしょう。自分の能力が定まるまでは、いずれにしろしっかり働くことになり、寝食忘れて働いていると、賃貸の品質の低さも忘れるというものです。

最後に、マンションの売主についてですが、地方に根を張って、地方の住環境の改善に継続的に貢献してくれる企業にうまく存続してほしい、というのが願いです。あなぶき興産さんにはそのうちの一つになってほしい。あなぶき興産さんの企業力を超えたリスクをとる博打のような事業展開が構想にあるとすれば、事業方針を修正された方がいいでしょう。

需要環境やファイナンス環境、あるいは消費者のニーズが変わっていく現代において、穴吹工務店のような建設業の垂直統合モデルは成立しにくい。一方で、同じ水平統合モデルで事業モデルをつくったとしても、そのなかの事業ポートフォリオとして、さまざまな異なる性質をもつ事業要素（住宅、マンション、リフォーム、オフィス、その他）を広くカバーして、特定要素のリスクを緩和することができるのか、というサラリーマンさん指摘の課題が残ります。

この業界で財閥系と呼ばれるらしい力を持った全国規模の大企業は、その自ら持つ力と規模によって、そういった事業ポートフォリオを的確に構築してきました。

あとは、そういった優秀な大企業が、どこまで、地方に根を張って、地方の住環境の改善に継続的に貢献してくれるかどうかです。例えば、住友不動産さんが、シティタワーだけでなく、シティハウスのシリーズも展開してくれるなど、地方といえど多様なライフスタイルに答えた物件提供ができるか？ということです。残念ながら、地方の経済ポテンシャルを考えると、そこまで財閥系の企業が、その高い能力故の高いコスト体質のまま、地方の住環境改善に貢献せよとなると、事業としてペイしなくなってくる。どんな島の先まででも配達する郵便局じゃないわけですから。

そういった部分を、つまり財閥系ではカバーしきれないニーズを消費者視点で満たしていくことが、中堅あるいは中小の企業のミッションになっていきます。そのニーズを合理的なコストで実現できる事業モデルに専念してほしいし、そうしないで、自分の優位差を出せないエリアに飛び出すと、市場環境の変化の際に潰れてしまう。こういった点に注意して、あなぶき興産さんには、企業理念や事業戦略を再点検することで、生き残っていけると思いますし、生き残ってほしいです。それは、かつて同じ穴吹の同胞だった工務店の破綻で、より強い危機感を情勢する機会であったわけで、身近の失敗経験を自らの学習機会ととらえることができたであろうと考えます。

大きな話に振りすぎてますが、（このスレッドを立てた方の意図は、スレッドオーナーと称する方が出てこないため不明ですが、）一応、松山市の道後北代にある、アルファステイツ道後のスレッドであり、その購買を検討される方の目に留まることも少なくないでしょうから、その購買判断の参考になる、フェアで建設的なコメントを入れていくことを、一人の消費者としては望みたいところです。

[63: 匿名さん]

一人の消費者様

言われたい事は解りますが、読んでいて若干今の若者が真面目に働いていないと決めつけている感も受けますし、物事を判断出来ないと言う上から目線が感じられます
そこで反論レスが出るんだと思います
誰しもが匿名の顔も年収も解らない相手から見下されると、カチンときますよ？
私も35ですから、一人の消費者さんから見たら若造でしょう
しかしそれなりに名の通った上場企業でそれなりの役職についてますし、一人の消費者様より貯蓄が上か下かなど比較のしようがありません
会社の福利厚生が充実していたので補助に甘えてマンションを購入する意欲が薄れてしまって年をとったことを私は後悔しました
これからの新入社員達に同じ後悔をしてもらいたくないので私の考えを書きましたが今の若者達が真面目に働いていないわけではありません

確かに連日報道されている通り今の若者は三年仕事が続かず辞める人が増えています
私も新入社員を毎年見てますので昔の若者との考え方の違いに最初は違和感感じました
どんな大きな会社に入社しようと退職の年まで会社に留まりたいという考えを持つ若者など皆無です
それを物事の分別がつかない、地に根を降ろせないと批判するだけの間は今の若者を全く理解しようとしてないのではと思いますよ

[64: 一人の消費者]

匿名さん

タワーおじさんのほうではなくて、もう一人の方ですね。誤解を与え不快な思いをされた点、大変失礼いたしました。おっしゃる通り、若者がまじめに働いていない、という一般論はまったくのナンセンスであり、そのようなことを申し上げるつもりもございません。いつの時代も、一生懸命働く方と、だいたい働く人と、働かない人で、例えば統計的にも２：６：２になるなどと言われたりいたします。また、どのような優秀な企業でも、その組織中には、そういった分類が起きます。そういった中で役割分担も生まれる。

ちなみに本論は、蛇足ながら、誰かと比較して収入が高いか低いか、上場か非上場か、役職付か、役職なしかは関係のないお話です。同じ１０００万円でも高いと思う人と低いと思う人がいますから。生活コストの違いから都心では低く見えても地方では高く見えたりします。また、同じ規模の「上場企業役職付」同士でも突然希望退職の対象になったりする時代ですから。

たしかに、匿名さんのおっしゃるとおり、福利厚生に甘えて投資、あるいは購入機会を逸した、というのは重要な示唆として皆さん参考にされるべきことでしょう。余談ながら、３５歳はもう若者ではないんじゃないでしょうか。十分なご判断をなされるお立場にあられる。さて、申し上げたかったのは、６０歳までの３５年を全額ローンという話になると、２５歳からのスタートとなります。個人の属性を匿名掲示板で申し上げるつもりはありませんが、自らの２５歳の時点を思い返すと、当時の判断基準と、匿名さんの現在の年齢である３５歳の判断基準は異なっており、大きな負債を判断を２５歳当時にしなくてよかった、と改めて考えた次第です。そういった点にだけ注意したい。というのがお伝えしたかった点です。

しかし、それも個人差があり、例えば２５歳で判断力の成長はその方の頂点に達した（極論で失礼）というお方であれば、その時点でその先３５年の判断を行うべきです。これが３０の方もいれば、４０の方もいて、それぞれではないでしょうか。だからこそ、改めて、匿名さんのおっしゃるとおり、不動産購入には機会を逸しないよう、早い時点からよく見てよく勉強して、判断のライト・タイミングに備えるべきでしょう。貴方のおっしゃっていることは正しい。

ご意見を投げかけられるとつい答えてしまい、自ら、論点をずらしてしまいましたが、ここはアルファステイツ道後のスレッドなので、売主さんから提供されるこの物件を中心とした書き込みをされるのがよろしいかと思い、自らもそのようにしようと反省いたします。

[65: 匿名さん]

自己株取得発表の科研製薬と穴吹興産が急伸、手がかり難の中で買い集める
9時53分配信 サーチナ

現在値
科研薬 764 +29
穴吹興 152 +17

　科研製薬 <4521> が4日ぶりに高くなり、一時23円高の758円まで上げて急反発となっている。昨26日の大引け後に自己株の取得を発表。27日は株式市場全体が冴えない地合いのため、わかりやすい材料として買いを集めた形だ。

　自己株取得の上限株数は200万株（自己株を除く発行済み株式数の2．0％）、金額18億円、実施期間は11月27日～2010年3月31日。なお、やはり26日に自己株の取得を発表した穴吹興産 <8928> は一時18％近く急伸した。（情報提供：日本インタビュ新聞社＝Media－IR）

[66: 下見しました その１]

近くの下見をしました。このマンション現場から歩いてすぐのサニーマート、品揃えはそう広くありませんが、すぐ買える広さで、明るい店内、規模の割には惣菜コーナーも充実してます。しかも夜中の１２時まで年中無休で営業と掲示されてて、コンビニ的にも使えそうでした。中島みかん一袋買って２４８円。袋いらいないと言ったら５円引いてくれました。

[67: 下見しました その２]

サニーマートの駐車場から見える建物の西側です。周囲が高くないのでニョキッと飛び出しています。

[68: 下見しました その３]

そのまたすぐそばの魚屋さんです。大衆鮮魚 おかやま鮮魚店とあります。

[69: 下見しました その４]

とても感じの良いおじさんの魚屋さんでした。入居したらいつもここで買ってしまいそうです。すぐそばにこういう店があるのは有難いです。

[70: 下見しました その５]

そのまたとなりに、美容室、そのとなりにタロット屋が・・・。

[71: 下見しました その６]

現場の南面の道路です。小さい魚も泳ぐ小川が、住宅街を通って、にぎたつの道まで続いてます。静かな道でした。

[72: 下見しました その７]

その道に面するエントランスはだいぶできあがっているようです。南面道路が静かなうえでに、玄関がおくまっていて落ち着きそうです。パンフレットの平面図によると左側は自転車置き場。雑然とする自転車が塀で見えなくなっているのは、美観を保つ意味からも、自転車の盗難を防ぐ意味からも有効に思えました。今回の下見はここまでです。

[73: 物件比較中さん]

せめて住宅性能評価ぐらいとってほしかったよな。
ある意味、プレミアムなマンション。

[74: 購入検討中さん]

>NO.66～72

すごくわかりやすい写真ですね。
立地はわかりますが、雰囲気まではつかめなかったので、写真でわかりました。
助かります。
結構、沢山お店や自然があるんですね＾＾
本当にいい場所です。
私たち家族も歩いて散歩してみます。

>NO.73

住宅性能評価って、新しい制度が入る前の証明書じゃない？
今は、新しい検査や厳しい検査が義務付けられたから、取る必要ないんじゃなかった？？？
住宅性能評価と同等の検査基準になってるんじゃない？

新しい、制度になる前の建物は住宅性能評価があったほうがいいけど、今の新築は取る必要ないよね。
そんなん取って価格が上がるんだったら、無駄に取る必要はないと思うけど・・・。

っというか、まだそんなん取ってる物件あるの？？？

[75: 契約済みさん]

住宅性能評価というもの自体、最近あまり話題になっていなかったため、詳しくチェックしてませんでした。

ここを契約をしたら、アフターサービス基準書（無償補償基準書）という１３ページの冊子をもらいました。どういう問題を何年目まで無償で修理して、その後も有償になりますがアフターサービスを売主さんが責任を持って行ってくれる、という内容が具体的に明記されています。個人的にはこの内容に納得しました。最大で躯体や雨漏りの問題を無償で１０年間補償されることになっています。

その中には、売主が経営破たんしてもこの１０月からの住宅瑕疵担保履行法の対象でカバーされるところと、カバーされない部分があるのでしょう。ベストなアフターサービスを受け続けるためには、売主さんの経営が健全である必要はあります。よって、売主さんには、というより、穴吹忠嗣社長にはしっかりした経営をお願いします。また、社長を支える幹部や社員の方々にも、社長を裸の王様にして経営を迷走させるようなことは避けてくださるようお願いします。

松山市内の物件では、ポレスター松山や、アルファステイツ北井門、シティタワー西堀端などで住宅性能評価がとられてるようです。詳しい方がいらっしゃたら教えてほしいのですが、この住宅性能評価をもって、どこまでの実質的な性能の保証がなされるかです。例えば、遮音性能。設計と、竣工後の遮音性能の機材による計測などはどこまでやってもらえるのでしょうか。そして、住んでみて、隣の音がうるさい、上の音がうるさいとなったとき、この住宅性能評価の紙を持って行って、どこかへ駆け込めば、遮音性能を再計測して、問題ありとして改善工事を行ってくれるのでしょうか。遮音性能はあくまでも一例です。

また、たくさんの作業工程があって、たくさんの下請け業者が出入りする、建設現場で、現場作業員がモチベーションを落として、現場監督の目の届かないところで手抜き工事が発生しないかなど、（その結果起きる不具合が竣工後検査で発覚するとは限らない）住宅性能評価を実施すると、どこまで工程のチェックをしてもらえるのでしょうか。

あるいは、市場の評価として、松山市内のここの物件を売るとなったときに、性能評価の紙があると、いくらか高く売れるものでしょうか。住宅評価がこのマンション一戸あたり数十万円かかるとして、それが、マンション価格に反映されて買主が負担するに値するなら、ぜひ負担したいですし、そうでなければ負担したくないですので。

[76: 下見しました その８]

日曜日は朝から県民文化会館のイベントへ行きました。何かイベントがあるとやはり周囲の駐車場はいっぱいになるようです。結局勝山町の１００円パークに半日止めたら料金が相当高くなりました。マンションから直接歩いて行けるとかなり便利になりそうです。

[77: 下見しました その９]

県民文化会館から、東側の県道を通って、にぎたつの道への交差点からマンションまで歩いたら１２分くらいでした。

[78: 下見しました その１０]

すぐ近くに歯医者「きらきら」もありました。今度は、マンションから県民文化会館まで、住宅街の小道をほぼ直線距離で歩けることがわかり、歩いてみるとペースは違ったかもしれませんが６分程度で到着しました。ほぼ同じ時間で路面電車の駅にも行けそうです。

[79: 下見しました その１１]

午後、勝山町の１００円パーキングに戻る途中、スーパーＡＢＣを下見しました。特売のみかんが一袋１９８円。よつばバターやカルピスバターといったこだわり品の品揃えも充実していて、夕方８時までの営業です。マンションから歩ける範囲ではありました。この週末の下見はこれで終わりです。

[80: 購入経験者さん]

なんだかここはブログ状態ですね！

上の方で住宅性能評価の話が出ていましたが、そんなん持っててもあまり意味がないと思いますよ（ただの気休め）。あまり特徴のない物件はよく広告等でうたいますが・・・。
実質的な性能の保証っ言われても、●●に対してこんなけ評価があります！って言われても、建築基準法をクリアーしていれば当たり前の話です。
そもそも住宅性能評価は工事の手抜きをチェックするものではなく、すべて工事が終わってからの検査になります。確か、今の検査は強制的に中間での検査も入っていますし、あまり気にされなくてもいいと思います。
それを持っているから、評価が下がらないというよりは、立地がどうか？間取りがどうか？とかで家を買いませんか。
おそらく、貴方も購入済みさんなのでそうだと思いますが・・・。

あまりその評価書があるかどうかよりは、入居後にスムーズに対応してくれるかどうかだと思いますよ。
実際私のマンションにも付いていましたが、そんな物なんて役にはたたず・・・アフターフォローの対応の遅さのほうがイライラします（こちらに支店が無いからでしょうか）。

参考に
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20050118A/index2.h...

[81: No.75 by 契約済みさん]

No.80 by 購入経験者さん 参考になる記事の引用をありがとうございました。
参考記事 http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20050118A/index2.h... は大変説得力がありました。

その本文では、『住宅性能評価を取ることが日本のマンションの品質を飛躍的に改善するとは言えない』、つまり、住宅性能評価を示すことが必ずしも安心度を高める根拠にはならないとしてます。その理由に、

> 『工業製品に例えるならば、搭載部品の性能が一定水準以上のものであることを評価しても、その組み立て精度を検定する制度ではないことに起因するのかもしれません。』

という大変わかりやすい説明がついています。構造設計上の要点は建築基準法でチェックされているわけで、最も心配なのは、建築の過程で丁寧に作業がなされているかどうかです（＝組み立て精度）。建築の過程がチェックされないのでは意味が無さそうです。次に、遮音性能や、断熱性能といった生活品質を、実測ベースで検証、保証するような性能評価であれば有意義ですが、そもそもそのような実測検証保証が住宅性能評価でなされているわけでは無いようです。

となると、アフターサービス体制がもっと重要になる、という上記引用記事の言う通りではないかと思いました。

色々と勉強中なのですが、市内物件と比較して、例えば、住宅性能評価をとっているシティタワー西堀端の場合では、

> 住友不動産Ｑ＆Ａ http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shikoku/matsuyama/faq.cgi
> 『Q9: アフターサービスはどのようになっていますか？』
> 『A9: 不具合箇所の点検・修理を実施する「アフターサービスセンター」・「設備管理センター」を開設し、原則お引渡し後、2年間にわたり、365日体制で、アフターサービス業務基準に基づく お客様へのアフターサービスを対応しております。』

というように、２年まではアフターサービスセンターを開設して対応してくれるとあるが、それ以降は、大都市圏からは離れた四国の松山では遠隔サービスになる、という風に解釈してしまいました（実際には、５年、１０年とサービスセンターを松山に常駐させてくれるのかもしれませんが、そのようにはＷＥＢサイトに書いてないので）。

まったく素人考えかもしれませんが、住宅性能評価の有無よりも、売主の社員さんが常駐する事務所が、マンションからある程度近いところにあるかどうか、近くに常駐してくれる方が安心に思えました。

市内物件としてたまたま例に出しただけですが、もちろん、シティタワー西堀端は日本を代表する品質のマンションであり、今回は自分の条件に合いませんでしたが、もし条件に満足して契約するなら、やはり、住宅性能評価というよりは、住友不動産のブランドによる品質保証力を根拠にして契約したと思います。とすると、いずれにしろ、住宅性能評価の有無は問わなかっただろうと、良く考えると、そう思いました。