アルファステイツ道後ってどうですか？

[いつか買いたいさん]

アルファステイツ道後についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：愛媛県松山市道後北代1266-1（地番）
間取：2LDK～3LDK
面積：62.21平米～86.46平米
売主・事業主：穴吹興産


施工会社：奥村組
管理会社：太平ビルサービス

[42: マンコミュファンさん]

出た！業者の叩きだな（笑）
あなぶき（工務店は別だが）調子いいもんね～

[43: 購入検討中さん（業者じゃないよ）]

購入者のために、業界のために、あなぶき（興産）さんには頑張ってもらいましょう。

[44: 元ご近所さんで契約者]

購入の決め手となったのは、実家が徒歩圏内だったからですが、その他の利便性を見ても、この物件は、良い条件が揃っていると思います。


　　メリット情報

だいたいの事は、皆さんも分かっていると思いますので書きませんが、付け加えると、街まで徒歩２０分ほどで行ける。（タクシーで行っても、実家からで１メーターだったので、たぶんそのぐらいで行けると思います）


　　デメリット情報

物件的には、来客用駐車場がない。

地域的には、車の交通量が、時間帯によっては最悪な状態になりやすい。

県民文化会館でコンサートなどがある時、道が混雑する。（フジ道後の駐車場は、使えないと思っても良い）

[45: 郊外在住で契約済]

＜立地について＞

メリット
南面がひらけていて日当たりに恵まれ、かつ、車の多い大通りに面していません。それでいて、道後と大街道の両方へ歩いて行けます。

デメリット
モデルルームの写真によると、上層階は山が良く見えますが、全フロアの条件としては、すぐ目の前に緑がありません（２Ｆ程度の戸建住宅の屋根がたくさん広がる）。

他の物件との比較では、シティタワー西堀端が逆で、（部屋タイプによるが）すぐ目の前に全面緑があってかつ中心への歩いて行けるますが（道後へは路面電車）、トラックも走る車通りの激しい国道沿いです。

＜建物について＞

メリット
周辺に高層建築物が立ちにくいエリアなので、南面奥行き２ｍのバルコニーがフルに活用できます。北側も視界は開けてそうなので、東西角部屋タイプの北面バルコニーや、外廊下に出ても隣のビルと目が合わなそうです。

デメリット
大規模マンションでないということもありますが、エレベーターが１基なので故障時対応が気になります。デメリットまで行きませんが、建物の構造が最近の基準を満たす普通の作りで、特別床が厚いとか、天井が通常より高いということはありません。

他の物件との比較では、シティータワーは、エレベーター２基で非常時発電機付、天井も通常より若干高く、床も他より厚いようです。一方、バルコニーが狭く、大きく窓が開けられる個所が限定され、内廊下で風が抜けにくそうに見えます（内廊下は廊下を歩く分には冬寒くない、夏熱くない、外から見えないというメリットもあるようです）。

＜駐車場、車での移動について＞

メリット
出し入れに負担がない平置きできるメリットは大きい。当初、中心部のマンションで平置きはあきらめていたので。また、つながる道路が国道の大通りではないため、５６号線や１９６号線の一部に見られる朝や夕方の定時混雑の影響からは少し離れるのではないでしょうか。

デメリット
上の方のおっしゃる通り、イベントがあると、周辺の駐車スペースや混雑に問題が出るかもしれません。これの体感はしたことがないので、どこまでの不便かは自分ではわかりません。また、目の前が通学路で、通学時間帯は通行証を車に乗せてないと通れません。歩く人にはメリット、車で出るには、出にくいことがあるのかどうか、どうでしょう、というところです。（通行証がいる分、他の車が入ってこないで通りやすいのか、そうでないのか）

[46: 不動産購入勉強中さん]

>>45さん
わかりやすくて中立的な立場の書き込みで参考になります。
ありがとうございます＾＾

[47: 匿名さん]

契約した人からはデメリットを上回るメリットを聞きたいし、しなかった人からはメリットを上回るデメリットを聞きたい。

[48: 匿名さん]

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20091124-00000116-reu-bus_all

穴吹工務店が更生手続きですね。
どうなるのでしょうか。

[49: 匿名さん]

おつきあいしている業者さんたちへの債務が棒引きになる可能性があり、そうなると代金をもらえない業者さんたちが苦労するかもしれません。アルファステイツの興産さんとサーパスの工務店さんでは、それぞれ業者さんの選び方、使い方が異なっていたとすれば、どちらに属していたかが生き残りの明暗を分けることになったのかもしれません。

建築中のサーパスマンション工事は遅れても続くとしても、信用低下で値下げ、その値下げが他のマンションへ波及する方向にいくのか？ それとも、信用が下がったブランドのマンションと、信用を維持できているマンションで、価格が二極化するのでしょうか？

バブル以来、建築投資額が減っても、業界の人員数はそれほど減らない不思議な業界ですが、そのあたりの人材需給調整（リストラ）は更に確実に起こっていくでしょう。リストラが起こると、一時的ではあっても品質の低下を招くことがあり、そのことがマンションのような高額商品を買う人には最も心配なことです。安心はお金を払ってでも買う時代なのではないでしょうか。

[50: マンコミュファンさん]

これで四国でのサーパス神話は終わりをつげました。
サーパスでさえ信用がなくなるのなら、他の業者も信用がなくなるのは必死です。

穴吹興産の株価
　　↓
http://stocks.finance.yahoo.co.jp/stocks/detail/?code=8928.o

自分の身は自分で守らないと駄目な時代です。
弱肉強食の二極化の時代はさらに加速するのでしょう。

バッグ、財布など小物はブランド志向の人も多いのですが、
住まいは価格が高いので、妥協する人が多い。
その報いでしょうね。

住まいこそ、本当は安心できるブランドを選ぶべきだと思いますよ。
でも、四天王・財閥企業が四国ではマンションを作らない現実もあります。
今は住友のマンションがありますが・・・
これから四国でのマンション検討者は迷走するでしょうね。

[51: by 一人の消費者]

日経平均は若干上げても、不動産株は財閥企業も含めて、全体的に影響を受けて前日比で下げてますね。不動産株は6か月スパンでも下降傾向ではないかというふうに見えますが、短期でも穴吹工務店の影響が出ているのでしょう。ここで財閥系の株価が上がっているなら、シグナルとして理解できますが、はやり下げている。

さて、本質論としてはどうでしょうか。住まいは価格が高いので妥協して「報いをうけた」のではなく、（地方なら地方で）知られた名前や建築件数など、都心なら都心ならではの条件で、それらが形成する「ブランド」といわれる表面のみを見た人が「報いを受けた」、ととるのが正確な表現でしょう。（現時点で「報いを受けた」というのは言い過ぎだと思いますが・・・）しかし、ブランドはすべての品質を網羅的に保障しない。どうしてもいくらかの関わる人間は、ブランドを支えるより逆の、ブランドを喰って楽をするところが出てくるのが組織というもの。日本全国では、ブランドを支える比率がブランドを喰う比率より高いの差し引きプラスで、その差し引き結果のみを消費者はブランドとして見ています。

本質は何かというと、一つに事業主の事業構造でしょう。規模の大小を問わず、企画から施工までの垂直統合モデルでは、市場の乱高下や、ファイナンス環境の急変化に耐えることができない時代になってきています。企画、設計、施工、サービス、それぞれが、水平統合で柔軟に市場やファイナンス環境変化に対応できる事業構造を作っているか否かが重要です。建設業界の一部業者はそこが甘かった。車のような部品間の統合度合が高い分野を除き、多くの製造業はすでに水平統合でしか生き残れていません（ブランド主が設計だけして製造は中国のマニュファチャリングサービス業者が担うなど）。それでも為替の逆風を受けて大規模なリストラが起きている。この変化に追従できなかったのが、穴吹工務店の経営力の弱さだったのでしょう。優秀な現場を経営が、経営戦略の不整合で守り切れなかった。一定の経営能力しか持てなかったオーナー企業の限界が出たともとれるかもしれません。

とはいえ、このようなこのスレッドはこのような大きな話をする場ではなく、むしろ、ここの物件を見る本質をつかむべきでしょう。よく言われるように、まずは、売主が、現場管理にきちんと口を出しているか、口を出せる能力ある人材がいるかどうかです。売主の管理を離れた施工だけでは、品質維持に限界があるでしょう。あとは、施工側の現場監督が、実際にここの建設作業にかかわる多層にわたる職人たちの心をつかんで、作業者たちにいい仕事をしてもらっているかどうでしょう。こういったことを、売主が誰であるかにかかわらず、買主はきちんと自分の目で確認していくべであります。これができないないから、財閥企業のブランドマンションでも訴訟に至る不良マンションが出た過去があったというわけではないでしょうか。

あとは、そもそものマンションの優位性は、立地にあり、地元の優良な立地を確保する力は、地元のネットワークをもつ地方デベロッパーには、なかなか財閥系は勝ちにくいところはあるのでしょう。財閥系社員でも優秀な社員は首都圏の重要エリアで素晴らしい仕事をされているでしょうが、なかなか地方に出てくるとなると、有り余る優秀な社員の中でも、なかなかベスト人材は出しずらいでしょうから。さらには、地方それぞれの風土や気候にあった企画をどこまで首都圏の人材が地方特性を捉えて答えを出せるかという課題も残るでしょう。地方といえど人材の流動化は昔よりも進んでおり、地方人の首都圏、あるいは首都圏ブランドへの憧れだけで商売ができる時代でもなくなっているところがあるからです。

あなぶき興産さんは、こういった点をきちんと押さえて、本来持ってる力を正しく消費者へ説明し、実行することで、この難局を越えられるものと思われます。四国に残った数少ない勝ち組（あるいは残存組）として、真に消費者を向いたビジネスを遂行されてください。我々消費者も表面的な評論にとらわれず、本質を見た判断をしていきたいところです。

[52: 匿名さん]

工務店は昔から業績の安定している興産の看板にドロを塗り続けてた
しばらくはイメージダウン巻き込まれるだろうけど、興産が次のステップに行く為には潰れてくれてスッキリしたよ

[53: サラリーマンさん]

この時期に・・・ちょっと意外でした。
ただ、ビジネスプランが古いので、想像はできましたね。
今の時代、マンション専業でやっている会社は
危ないのは周知の事実。
何十年もマンション供給全国ＮＯ１だった大京でさえ、
オリックスの支援がなければ存続できないのに・・・

興産が心配です。
工務店が建築費を１０％下げてマンション供給していくと
明言していたのと、興産が廉価ブランドで
マンション供給していくビジネスモデルが似ているのが恐い。

二の舞にならないことを祈ります！

[54: 匿名さん]

やばいデベは興産より前にゴロゴロいるよ
特に新興デベは年末年始にかけてまだまだ飛ぶよ
これも姉歯のせいで建築基準見直しでマンションコストが上がったのに加え、デベが飛びまくる事によるアウトレットマンションに始まる価格競争

既にマンション業界は売らなきゃ潰れる!!の体力勝負の自転車操業なんだよ
体力が尽きたデベからドンドン飛んでる
工務店が飛んだから次は興産とか短絡的な問題じゃないよ
次に飛ぶのはどこだ？

[55: 一人の消費者]

興産が廉価ブランドでマンション供給していくというのは、ビジネスモデルというレベルの話ではなく、単に、消費者の借金に耐える力が総合的に落ちてきていることへ純粋に対応してきているというだけでしょう。アメリカのサブプライム問題のスタートは、サブプライム層の借金に耐える力以上に売り込んだ結果であり（あと危機の分は金融屋がリスクを大きくしたわけですが）、マンション躯体や細かいスペックの価格を下げてきているのは正しい事業判断であると思われます。ビジネスにはお米とおかずの部分があり、廉価部分をお米としておなかを満たしてエネルギーとしつつも、若干の付加価値部分で栄養分をとっていく必要があるからです。そのバランスが適正であれば、自転車を快適に回し続けることができます。ゴージャスなエントランスで装って虚栄心をかきたてる時代は既に終わっていると考えるべきでしょう。どこが飛ぶかネタも面白いですが、次の時代をどう作るかの議論も並行して行うべきでしょう。

[56: 匿名さん]

>>次の時代をどう作るかの議論も並行して行うべきでしょう。
１ＬＤＫの間取りが大幅に締められる独身女性向けマンションが増えそう
今時の若者って結婚なんてめんどくさいからしないっしょｗ

[57: 一人の消費者]

独身の若者は男女問わず寝食忘れて良く働いてください。今は、こんな時代ですから、お金をためといたほうがいい。だいたい、仕事があるだけでもありがたい。そして、年をとって思慮分別がついたら、戸建なりマンションなりを、その後のプランを考慮の上、買いましょう。

思慮分別のついた大人の選択肢としては、販売価格帯が下がってきてコンパクトであるが、ベストロケーションの市内マンションを買って住みつつ、残りの余裕資金で市内から車で１時間程度の景色のよい田舎や海辺などにもうひとつセカンドハウスを買うというのはいかがでしょうか。あるいは、郊外に市民農園のようなものを用意する手もある。「駐車場１台無料＆専用市民農園ＸＸ㎡無料」、なんていうのが売り文句で踊る。専用市民農園は、水撒きくらいなら管理人がやってくれるものと期待。動物は「ペット可」で対応してるので、植物は「専用市民農園あり」といった売り文句になる・・・。

アルファステイツ道後のそんな使い方もあっていいのではないでしょうか。どんな組み合わせがあるのかわかりませんが、両方の段取りを一度に行うことで効率化して、魅力ある格安コンビネーションプランを売主さんが企画販売する時代がくるかもしれません。台風もあまり来なくて海も山も近い松山ならでは。

[58: 匿名さん]

大人になってからとか言ってたら何時までたっても買えないよ
俺は会社の家賃補助が無くなるのを機会に35でマンション買った
35年ローンで考えると退職後の収入無い年にローンが残るから20年ローンで買えるマンション買った
もう少し若いときに勇気が持てたらと激しく後悔
賃貸の掛け捨ての家賃なんて無駄としか言いようが無い

[59: サラリーマンさん]

by 一人の消費者さんへ


わかってないな。。。
発想が逆だろ？
セカンドハウスを田舎で買ってどうするんだ？
いらなくなったらどうするの？
あと、道後でコンパクトマンション買ってどうするんだ？
道後、持田はファミリーやゆったりとした
間取りでないとマーケットアウトですよ！

俺は２０代で都心タワーを買った。
コンパクトタイプなのは独身でも生活できるし、
将来投資にまわせる利回りをみすえてね。
もちろん、高いからというのもあるけど（笑）
本宅は一戸建てを高級住宅街にたてるつもり。
そして、老後はマンション暮らしが楽なので、
戻るか、もう一回買うかする予定。
若いうちに買っておかないとそうはいかないけどね。


あと、不動産屋が倒産しているのは
マンション専業でやっているところばかりです。
そこから脱却するビジネスモデルをみつけないとだめですよね。
バブルから崩壊後にかけてはこのビジネスモデルで
成り上がった企業も多かったのですが、
今や時代遅れですね。
工務店はマンション分譲は粛々としていたので、
脱皮できると思ったのですが・・・
逆に、興産はそこに力をいれはじめている。
答えは数年後はっきりするでしょう。

[60: 匿名さん]

タワーおじさん登場！

[61: 匿名さん]

ここ　大丈夫・・・・・