管理費・修繕積立金の額を各戸一律にしているマンションはあるのでしょうか？
現在一律でないことに不満を感じる方はいませんか？
面積で額が決まるのは、区分所有法に、
>規約に別段の定めがない限りその持ち分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用
部分から生ずる利益を収取する。
とあるからなのは分かります。
でも共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか…と疑問
に感じました。払う時は持ち分に応じ額が違い、利益を受ける時は持ち分に応じ
ず一律に利益を受けているのではないでしょうか？
そのへんがよくわかりません。
また、「規約に別段の定め」があれば、持ち分に応じなくてよい…という事だと
思いますが、規約を変更して一律にした管理組合様があれば教えてください。
なお当方は、どうしても一律にしたい…と強い思いがあるのではなく、疑問に
感じ始めた…というレベルでの質問であります。
[スレ作成日時]2008-10-28 11:28:00
注文住宅のオンライン相談
管理費等の金額を一律にできないか？
| No.2 |
by 匿名さん 2008-10-28 13:00:00
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削除依頼
難しく考える事はないでしょう。一階の人はエレベータ維持費は払わなくて良いのでしょうか？
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|---|---|---|
| No.3 |
100%の得票が出来るならよいでしょうが、たとえ少数でも将来に禍根を残すような案件は慎むべきだと思います。
まして、持分比率による課金は現在の圧倒的多数のマンションで採用されている方法ですから。 |
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| No.4 |
５０平米と１００平米では賃貸収入に換算すると２倍近い開きがでます
これが持ち分に応じた利益です。 |
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| No.5 |
04さん
それは専有部分から生じる利益ですよ。 |
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| No.6 |
05さん
コンクリートの梁や壁は共有部分です。 専有部分はコンクリートの内法部分です。 よって、共有土地や共有建物の持分を多く占有しているんです。 |
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| No.7 |
面白い話題の提供ですね？
＞管理費等の金額を一律にできないか？ 一律にするっという発想は、ば からしいと思わず検討しても良いと思います。 もちろん、現行の管理費算出方法になれた人も多いでしょうし、比較的狭い部屋の人は声を最大にして反論すると思いますけど。 管理費・・実際の用途は共用部分の維持管理、特にそのための人件費ですよね？なら部屋の広さより、居住者数に比例するほうが適切な気もします。簡易的に全戸一律もありかなっと思います。 修繕積立金・・これはちょっと難しいけど、立替を考慮しないなら、やはり共用部の修繕に使われる比率が高いと思います。よって、ベランダや外壁の面積など専有部の広さ以外の要素を入れた負担率計算が正しい気もします。 |
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| No.8 |
皆様、早々にレスをいただきありがとうございます。
07さんの管理費についての >部屋の広さより、居住者数に比例するほうが適切な気もします。 というご意見、考えさせられました。 01に書いた >共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか… について、詳しくわかる方がおられましたらご説明いただけないでしょうか。 ちなみに一般的に共用部分から生ずる利益とは、何があたりますか？ 駐車場や共用施設の使用料収入、テナント使用料はそれに該当しますか？ 該当するとしたらそれらは、管理費口座あるいは修繕積立金口座にプールされ、 日々の管理にかかる費用の支払いや大きな修繕があった時に支払われます。 口座から支払われる時は、誰の持分が何％などとこだわりませんので、結局、 利益は持ち分に応じて収取していると言えないように思うのですが。 上手く言葉にできず、分かりづらくてすみません。 |
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| No.9 |
うちのマンションは一戸の占有面積は最大２倍の違いがあります。
管理費・修繕積立金は面積が反映されていますが、管理組合の 議決権は大きい部屋も小さい部屋も１票です。 まあ総会で挙手されても計算するのが面倒だからというのもありま すが管理費の納入割合が異なるのに議決権は同じというのは不公平と いう気もします。とはいえ選挙権というものは納税額にはかかわらず 一人一票なのでしょうがないのかな |
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| No.10 |
＞駐車場や共用施設の使用料収入、テナント使用料はそれに該当しますか？
その通りです。 ＞該当するとしたらそれらは、管理費口座あるいは修繕積立金口座にプールされ、日々の管理にかかる費用の支払いや大きな修繕があった時に支払われます。口座から支払われる時は、誰の持分が何％などとこだわりませんので、結局、利益は持ち分に応じて収取していると言えないように思うのですが。 そうでしょうか。算術的にも貴方の感覚は間違っておりますよ。 利益は費用に比べて少なく、費用で支出され、無くなるのが一般ですよ。 管理組合が消滅する場合は、残余の財産は共有持分割合で各区分所有者に帰属すると、貴方のマンションの管理規約には規定されていないのでしょうか。 |
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| No.11 |
＞まあ総会で挙手されても計算するのが面倒だからというのもありますが管理費の納入割合が異なるのに議決権は同じというのは不公平という気もします。
＞とはいえ選挙権というものは納税額にはかかわらず一人一票なのでしょうがないのかな IT時代に一人一票とは、情けないことを言いますね。 区分所有法の原則は、区分所有者数と議決権（専有面積割合）でカウントすることになっているので、それに従う管理規約に改正したらどうですか。総会では納入割合別（専用部分別）の頭数をカウントすれば、後はパソコンで５０、７５、８０パーセントの有無を計算すれば済むことですよ。 |
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| No.12 |
別段の定めをすれば管理費の一律な徴収が可能であるが、大切なことは
区分所有者間の公平性を保つことだと思います。 そうでなければ、規約の変更も難しいでしょう。 居住者数に比例し徴収するというのも一案と思います。 しかし、その人数把握はどのようにしましょう？ 今月、子供が生まれた。亡くなった。子供が嫁に行った。主人が長期出張で留守。 娘が出産のため戻ってきている。賃貸にしているが、入居者がいない。…ほか 様々な理由で居住者数は変わります。 中には、日割り計算しろなんて要求もでるかもしれません。 また、子供の自立など居住者が減ると管理費収入が減り、会計が赤字になれば 結局は管理費の値上げもしなければなりません。 他にも、人それぞれに公平だと感じる手法があると思いますが、他の人から見ても 公平と思えるかは、わかりません。 結果的に「共用部分の持分比率に応じた負担」というのが、異論があったとしても 一番、反論しにくいということでしょう。 >共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか… スレ主さん個人の感覚として部屋の大小で受けるサービスはあまり変わらない。 ということでしょうか。 たしかにそのような部分もありますが、基本的にマンションの管理は、共用部分の 維持管理を目的にしています。 例えば、敷地や共用廊下を清掃した場合で言うと、共有部分は、持分比率に応じて 所有していますから、負担も利益（清掃による効果）も持分に応じて受けたことに なります。 もちろん、各戸で一律にかかる経費も無いとは言いません。 しかし、色々な主張をされても全てを聞き入れていたら、そちらの方が大変でしょう。 |
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| No.13 |
＞居住者数に比例し徴収するというのも一案と思います。しかし、その人数把握はどのようにしましょう？
お願いですから、区分所有法を少しは勉強して下さい。 |
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| No.14 |
>>13
お願いですから、区分所有法を少しはじっくり読み直して下さい。 |
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| No.15 |
なんでも提案はできます。
しかし決めるのは多数決（1／2か2／3か知りませんが）なので、値上げとなる人がまず反対しますから、実際に変更は難しいでしょう。 変更したければ同志を集めて理事長＆理事となり、総会で欠席者の委任状を集めて議決してみてください。 |
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| No.16 |
>>12さん
部分的ですが、代案など。 尚、今回のこのスレでは議案として通るかどうかは二の次で意見してます(笑 ＞しかし、その人数把握はどのようにしましょう？ もともと、マンションの管理運営上、賃借者も含めて居住者を把握する必要があると思います。 罰則のない規約などで徹底させるのは他の案件と同様ですが、居住者台帳の整備をすればおのずと人数把握は可能でしょう。 ＞中には、日割り計算しろなんて要求もでるかもしれません。 これは、現状の月額管理費であっても全く同じ課題なので、スルーです。 ＞また、子供の自立など居住者が減ると管理費収入が減り、会計が赤字になれば ＞結局は管理費の値上げもしなければなりません。 私は、人数による負担比率と考えてました。 管理費の値上げ値下げ要因は他にもいろいろあると思いますが、確かに居住者数が頻繁に大きく変動するようなマンションでは注意すべき点ですね。 ＞結果的に「共用部分の持分比率に応じた負担」というのが、異論があったとしても一番、反論しにくいということでしょう。 これはごもっともであり、スレ主も重々承知した上でもスレだと思います。 |
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| No.17 |
>>6 さん
＞コンクリートの梁や壁は共有部分です。 ＞専有部分はコンクリートの内法部分です。 ＞よって、共有土地や共有建物の持分を多く占有しているんです。 そのご意見に賛成です。各区分所有者の資産の持分に見合った管理費や修繕積立金を負担する事に何等不思議は無いと考えます。 資産価値には、共用部分（含む土地）の持分を含んでいるのですから。 |
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| No.18 |
管理費を居住者に比例する案は
長期不在を理由に管理費滞納を正当化させることになるので ボツ！ |
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| No.19 |
>18
理由は違いますが，私も居住者比例の管理費算出には疑問を感じます。 人数把握を申請性にして徹底したとして、その妥当性の検証は誰がやりますか？ 管理会社ですか？理事長ですか？ 私が理事長なら絶対にやりません。手間が掛かりすぎるからです。 では管理会社？管理会社にしてもやってくれることはあるでしょうが、本来の業務に支障が出ることが目に浮かびます。引いては結局コスト増になることでしょう。 外人労働者でもない限り、一部屋に何十人も住むことなんてないのですから、専有面積辺りの居住者数ってだいたいの数字に収束していることでしょう。(地域によりけりですが，マンションに限れば当たらずも遠からずでしょう) 管理が手間になるので、指標として変動要素のないものを選択すれば自ずと専有面積比になるのではないでしょうか。 それに2さんも指摘している様に、特定施設(EV,駐車場,その他)を利用しないからといって、その管理修繕費の負担を免れることもおかしな話。 共同住居に住んでいるのですから、共同負担するのは当然でしょう。コミュニティ崩壊しますよ、、、我侭を認め始めてしまってわ。 |
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| No.20 |
ちなみに、居住者数比例配分(笑)方式を考える際、私なら
①基本料＋人数比例 ②大人と子供は分ける（一定の年齢以上、及び未満も考慮するかも） ③賃貸（外部オーナー）は付加管理費を加える ④ペットは絶対に課金します。＜管理費 などは最低考えますね。 共用施設の使用頻度やその受益について言及すると、このスレの主旨とは違う話題になるのでコメントしません。 人数の把握に関しては前述のように「居住者台帳」は現状よりかなり正確に把握する必要があります。それはいろんな意味で本来の「管理」にも不可欠だと思ってます。 |
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| No.21 |
たくさんの方に関心をもっていただき嬉しいです。
みなさま、コメントいただきありがとうございます。 私が一番突っ込んで議論したかったのは、 ①「共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか」という疑問と、 ②「一律でないことに不満を感じる人はいないのか」ということです。 ①については、10さんと12さんがお答えくださりました。 ②については、みなさんのレスから持分に応じた負担に納得されている方が多数とわかり ました。 話が居住者数に比例という案の方へいってしまいましたので、整理させていただきました。 ちょっと誤解されている方がいらっしゃるようですが、１に書いたように、疑問に感じ 始めたレベルの話であり、総会に諮るだの理事長になって変えたいなどとの話ではあり ませんので。他のマンションの方はどう思っているのか知りたかっただけです。 また、 >特定施設(EV,駐車場,その他)を利用しないからといって、その管理修繕費の負担を >免れることもおかしな話。 これも私の意図するところではありません。 １階居住者がエレベーターを使わないから管理費安くしろ…の話が通らないのは当然で、 そんなこと私はどこかに書きましたっけ？ |
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| No.22 |
議決権について：
標準管理規約では 第46条関係 ① 議決権については、共用部分の共有持分の割合、あるいはそれを基礎としつ つ賛否を算定しやすい数字に直した割合によることが適当である。 ② 各住戸の面積があまり異ならない場合は、住戸１戸につき各１個の議決権に より対応することも可能である。 また、住戸の数を基準とする議決権と専有面積を基準とする議決権を併用す ることにより対応することも可能である。 となっているので、規約で議決権は面積比にすると定めればいいだけ。 実際に私の住むマンションでは議決権は面積比になっているな。 |
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| No.23 |
スレ主さん
＞①「共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか」という疑問 既に>>10さんが的確に回答されていますが補足します。 この「利益」とは、駐車場使用料その他各種専用使用料、看板の設置料、携帯電話のアンテナ設置料など、共用部分の使用の対価として管理組合が得ている収益を指しているのであって、共用部分の使用・利用の度合いではありません。 この利益は管理組合に帰属し、総会でこの利益を各区分所有者に配当（分配）するといった決議がなされない限り、各区分所有者が「持ち分に応じて収取」することは現実にはありません。 では、この利益はどこに行ったのかというと、管理費または修繕積立金に充当されています。 すなわち、配当に代えて各区分所有者の「共用部分の負担」の一部が減殺されているのです。 「共用部分の負担」は「持ち分に応じて」課されているのですから、その減殺もちゃんと「持ち分に応じて」各区分所有者に還元されているということになります。 |
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| No.24 |
22さんに同意
区分所有法の議決権（持分割合）数が原則です。 また、標準管理規約の1戸につき1議決権は、あまり専有面積に差が無いことを 前提としていると思われます。 これは、持分割合の場合、計算が複雑というところが大きいでしょう。 しかし、最小持分の者との比が2倍以上の場合、同様に議決権１なのはどうか？ 選挙での1票の重さについて有権者数が2倍以上の場合は違憲状態であると同様に （法の下の平等っていうんですか？） 専有面積が2倍以上の場合は、議決権が2になることが本来の区分所有法が言うことと 一致しているのでないでしょうか。 したがって、最小持分割合を1としたら、その整数倍ごとに応じた議決件数が 与えられる必要が有ります。 早く言えば、各戸の議決権を1とする規約は、持分割合が1.99…倍までであり、 それを超ていて各戸１である場合には訴訟を起こされたら、是正する必要が有ると思います。 しかし、規約は基本的には区分所有者の合意の上に出来ているのですから、 意義を唱える者がいなければ、それで良しということでないか。 2倍を超えている方は、理事会に是正の必要性を訴えてみてはどうですか。 |
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| No.25 |
＞>特定施設(EV,駐車場,その他)を利用しないからといって、その管理修繕費の負担を免れることもおかしな話。これも私の意図するところではありません。
＞１階居住者がエレベーターを使わないから管理費安くしろ…の話が通らないのは当然で、そんなこと私はどこかに書きましたっけ？ 貴方のコメントの「払う時は持ち分に応じ額が違い、利益を受ける時は持ち分に応じず一律に利益を受けているのではないでしょうか？そのへんがよくわかりません。」の考え方は、上記の二行と同じ理屈に通じるものです。 |
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| No.26 |
狭い部屋を２戸買えばいい
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| No.27 |
25さん
ちょっと違うのでは。 「特定施設の使用頻度・使用の有無」が焦点ではなく、「持分（面積）」について 考えています。 「持ち分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」 という文言の『利益』を持ち分に応じ受けているのだろうか…という疑問でした。 決して管理費・修繕費の負担を免れたいなどというセコイ意図ではありません。 23さんの >「共用部分の負担」は「持ち分に応じて」課されているのですから、その減殺もちゃんと「持ち分>に応じて」各区分所有者に還元されているということになります。 これを読んでなんとなく理解できてきました。 |
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| No.28 |
>「持ち分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」という文言の『利益』を持ち分に応じ受けているのだろうか…という疑問でした。
貴方のマンションの管理規約に、標準管理規約６５条（消滅時の財産の清算）がありますか？ これがないと算術の不得意な貴方には理解出来ないでしょうね。 |
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| No.29 |
↑失礼な奴。何様？
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| No.30 |
↑時折出る、クレーマーですね、
法には詳しいようだが、実務経験が乏しいようだ 相手にしないように。 |
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| No.31 |
＞↑失礼な奴。何様？
質問には答えられないでしょうね。これで二回目の同じ質問ですよ。 これを知っていれば、愚問を発する分けありませんよ。 |
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| No.32 |
31＝10さんだったのですね。
10での最後の質問は見落としていたため、回答が遅れてすみません。 当方の管理規約は標準管理規約に準ずる形に変更いたしましたので、 （消滅時の財産の清算）は規約に定められています。 では、10さん＝31さんに新たに質問をしてもよろしいですか？ 管理組合が消滅する場合とは、どういう例がありますか？ 大地震が起こり、建物が全壊してしまったとしたら、区分所有建物が 無くなるわけですから、管理者もいなくなり、管理組合も消滅してし まうということでしょうか？ その時点での管理費・修繕積立金口座に残っている額は、持分割合に 応じて支払われるということですか？ ちょっと話がそれてしまいますが、ご存じでしたら教えていただきた いのですが。よろしくお願いします。 |
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| No.33 |
＞１／当方の管理規約は標準管理規約に準ずる形に変更いたしましたので、（消滅時の財産の清算）は規約に定められています。
３／の知識で、規約変更議案の総会決議に参加したとは、他の問題があるとはいえ驚かされています。 ＞２／では、10さん＝31さんに新たに質問をしてもよろしいですか？ 管理組合が消滅する場合とは、どういう例がありますか？ 簡単なことです、建替え決議が成立した場合です。 標準管理規約に準ずる変更したのならば、修繕積立金の条文を読んでください。つまり建替え決議の後は、建替えに参加しない人達の修繕積立金相当額は管理組合の消滅時に清算（返却）されるので、建替えに関係する計画、設計などに必要な経費には取崩すことは出来なくなります。 ＞３／大地震が起こり、建物が全壊してしまったとしたら、区分所有建物が無くなるわけですから、管理者もいなくなり、管理組合も消滅してしまうということでしょうか？ その時点での管理費・修繕積立金口座に残っている額は、持分割合に応じて支払われるということですか？ |
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| No.34 |
ご回答ありがとうございます。
建替え決議が成立した場合、「管理組合が消滅する」ということですね。 関連したことで質問します。 ●建替えでは消滅時期はいつになるのでしょうか？手持ちの本には詳しく載っていません。 やはり区分所有建物が無くなった（取り壊した）時点で消滅するのですか？ ●前述の大地震による全壊…については、どうなのでしょうか？ 本当に全壊するような大地震が起きた場合、死傷者が出るかもしれませんし、避難したまま 連絡がとれなくなる者も多数でると想定できます。 建替えを決議できる状態になるには相当の時間がかかると思います。 そのような事態の時に区分所有建物がなくても「管理組合は存在」しているのでしょうか？ 法律に詳しい方からすれば、くだらない質問かもしれませんが、マンションで生活する人間 としてとても気になる事であります。 本来の話題から多少ずれますが、お時間がありましたらぜひご回答をお願いします。 |
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| No.35 |
>>34
管理組合の消滅 １．物理的要因・・・区分建物の全部滅失 （地震等による全壊、建替えのための区分建物の取り壊しなど） ２．人的要因・・・・区分建物の単独所有（複数の区分所有者がいたが、単独所有となった） |
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| No.36 |
>>34
下記を参考にして下さい。 マンション建替 え・改修について（国交省） http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseitatekae.htm 被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法（平成七年三月二十四日法律第四十三号） http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H07/H07HO043.html |
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| No.37 |
35さん、36さん、ありがとうございます。
マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアルの53ページに 詳細が書かれていました。 少ししか読んでおりませんが、他にも興味深いことがいろいろ書かれて いますね。 時間のある時に勉強してみたいと思います。 実際は、建て替えの前に自分の寿命がきてしまいそうですね（笑）。 |
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| No.38 |
>>37
最後の１行がイイとこ衝いてます(笑 |
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| No.39 |
↑山田君、座布団１枚！
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| No.40 |
こ、このスレ名は、すごいですね。汗っ
100平米の人は、ベランダの外壁タイルが100枚ありますし、玄関から出て共用廊下に面してる幅も広いです。 50平米の人は、外壁タイル50枚で、廊下の幅も半分。 （と仮定します） これが共用部分の面積負担割合の違いなんです。だから管理費（廊下の清掃）も、修繕費（タイル補修）も違うんです。 100平米でも50平米でも、どちらも２人しか住んでいないから管理費修繕費が同じ、ではないんですね。 視点を変えると錯覚してしまうんだと思います。 |
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| No.41 |
40さん
逆に言えば、そのように単純化できない要素も多いのです。 例えばエレベーターは使用回数で共益費を算出するのではありませんよね。 １階の住戸が比較的利用頻度が少ないから電気料金や維持管理費用を使用頻度で按分する、というものではないでしょう。使用頻度がカウントできないから、という理由だけではなく、財産価値を高める共用部、という考え方にたち、均等に負担しよう、という考え方にしているはずです。 区分所有面積だけで共用部の費用負担を決するなら、区分所有面積に関係のない廊下・階段、集会室や外構の維持管理費用はどうなるのでしょうか。 外壁もまたしかり。きれいに整備された外観が共有財産であるということから、一律負担という考え方も十分ありえます。外壁だけが共用部ではありませんし、外壁と区分所有面積と、それほど相関関係のない複雑なプランのマンションだってあります。 長期修繕積立金でない一般の管理費になると、さらに一律化の考え方のほうが筋が通る度合いは強まるでしょう。 この掲示板は、机上の議論が最近多いようですが、趣旨に立ち戻って考えてみられることをお勧めします。 |
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| No.42 |
自明のことですが、管理規約での規定が大前提となります。
規約の作り方として、金額一律という考え方もありだ、ということです。 |
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| No.43 |
>>40
管理費と修繕積立は、別に考えたら？ |
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| No.44 |
私共のマンション管理規約では、居住人数とかではなく、住戸所有数按分（＝一律）です。住戸タイプ数が多く、また住戸タイプによる面積比が1.3程度以内なので、煩雑さ回避のため、一律の規約で同意を得ています。今まで数回の管理費改定をしましたが、わかりやすく正解であったと思います。
共用部はその価値を各戸が平等に享受するのですから、逆に負担割合も平等に、とあえて理屈をつければそういうことになります。だれも、外壁部分や植栽が整備されたとき、区分所有面積に応じて自分の持分に応じて他住戸より多く（あるいは少なく）享受してる、とは感じないですからね。 |
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| No.45 |
＞区分所有面積だけで共用部の費用負担を決するなら、区分所有面積に関係のない廊下・階段、集会室や外構の維持管理費用はどうなるのでしょうか。
本来は、共用部分の区分所有の割合は、分譲価格の割合とすることから始まっています。 しかし、金額も時期に左右されますので、分譲金額の基礎となる専有部分の床面積の割合を原則とすることは区分所有法に規定されております。ですから、一般には、管理費等の金額は専有部分の床面積割合で決めて、議決権ではその割合が１．５倍以下の場合は１議決権、１．５ー２倍は２議決権としております。これらは、管理規約の別表で規定されているのが一般です。 |
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| No.46 |
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| No.47 |
＞一般論としてはそのとおりですが、一歩話を進めて、特段の定めを規約で行おうとするときの考え方を書いただけです。
原則から大きく逸脱するような規約では、例え総会で決議されても区分所有者は出入りがあり、一定とはかぎりませんので、衡平の原則違反などで訴訟に巻き込まれるような特段の定めは避けるのが常識です。 |
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| No.48 |
＞例え総会で決議されても
総会で決議されたのなら、あとは方法論の問題ですなぁ。 |
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| No.49 |
>>47
それはどうも。我々も能無しではありませんので、「常識」のご教示痛み入りますが、ご心配には及びません。 一般論を振りかざすのは結構ですが、格段の定めが有効に機能するケースにまでご忠告には及びません。 |
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| No.50 |
＞＞例え総会で決議されても
＞総会で決議されたのなら、あとは方法論の問題ですなぁ。 この程度の感覚ですと後が思いやられますね。 例え選任されても、役員就任は思いとどまるべきですね。 |
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| No.51 |
そもそも、こういう事言い出すヤツは、
自分では賢いと思っているけど、 傍から見れば、考えが浅はかなだけ っていうのばっかりだからな。 そろそろ、このスレのＦＡもそんなカンジで幕が下りそうだしな。 |
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| No.52 |
＞そろそろ、このスレのＦＡもそんなカンジで幕が下りそうだしな。
貴方からどうぞ。 |
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| No.53 |
44さん、実例を紹介していただき、ありがとうございます。
また、みなさまからのご意見、大変勉強になりました。 |
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| No.54 |
自分の部屋が最上階で、占有面積が倍くらい広い部屋で、他の人達と管理費が同じだったらいいなぁ
逆に、自分が３０平米とか５０平米くらいなのに、高層階住民は１００平米とか１５０平米で、管理費同じだったら嫌だなぁ ほとんど同じ広さばかりだったらいいかも？ |
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| No.55 |
＞自分の部屋が最上階で、占有面積が倍くらい広い部屋で、他の人達と管理費が同じだったらいいなぁ 逆に、自分が３０平米とか５０平米くらいなのに、高層階住民は１００平米とか１５０平米で、管理費同じだったら嫌だなぁ ほとんど同じ広さばかりだったらいいかも？
基本は分譲価格の割合です。 |
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| No.56 |
＞基本は分譲価格の割合です。
これは絶対に間違ってると思う。。。向きによって管理費違う？？？ |
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| No.57 |
＞＞基本は分譲価格の割合です。
＞これは絶対に間違ってると思う。。。向きによって管理費違う？？？ 民法（共有物の管理）第二百五十二条 共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。 （共有物に関する負担）第二百五十三条 各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。 が基本で、区分所有法では、区分所有物件の価格という言葉が多義的であり、価格割合に近く、算定も比較的容易な専有部分の面積割合によるものとされた。 |
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| No.58 |
>>57
それであなたはどう思うのかね？ |
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| No.59 |
＞それであなたはどう思うのかね？
間違いではない。 |
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| No.60 |
なんでもかんでも民法で完結させようとするのは、ある意味すごい。
でもリアル世界や理事会板では、「困ったちゃん」な存在。 |
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| No.61 |
民法の趣旨を踏まえた特別法である区分所有法上では、「別段の定め」を許容しています。
マンションの特性、管理組合の主体的判断において（当然、妥当であることの説明責任を果たせる内容で）、必要に応じ規約で別段の定めをすればよいのです。 これがすべてです。 |
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| No.62 |
法律に詳しい方々には太刀打ちできないのですが、
私は明らかに61さん派(笑 民法だけでは解決できないので区分所有法があるのだと思っています。 |
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| No.63 |
＞民法の趣旨を踏まえた特別法である区分所有法上では、「別段の定め」を許容しています。
別段の定めが無制限である筈は無く、区分所有法の原則を逸脱するものは当然に無効となります。 区分所有者間の利害の衡平を害したり、ある有用性が当該区分所有者の受ける不利益が受忍すべき範囲を超えることが出来ない事は当然です。 |
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| No.64 |
また、×yzがヘンな事言ってるな。
それにしても、小難しい言い回しをするとみんなすぐに煙に巻かれるんだな。世の中のヘンなのがいるのはしょうがないから、ひとりひとりがしっかりしないと詐欺にあうぞ。 >>57の民法第二百五十二条〜第二百五十三条とやらを読んでも、分譲価格という解釈は明らかに間違っているな。 その条文を正しく解釈すると、登記簿に記載の持ち分が正しい。登記簿に書いてある○○分の○○ってやつだよ。それが専有面積比になっているハズ。 固定資産税払うときもこれだろ。みんな税金払うときに分譲価格に応じて払っているワケじゃないだろ。 建て替えとかなんとかで、マンション丸ごと譲渡しても登記簿の持分割合での分配だよ。分譲価格での分配なんて有り得ないだろ。 だいたい分譲価格ってなんだよ。定価か？実売価格か？ 売れ残りで価格改定があったら、先に買った人は持分が増えるの？ 買い替えで、古い家高く査定して、新しいのを高く買ったら、持分も増えるの？ 値引きして買っちゃったら持分も減るの？ ね〜ね〜教えてＸｙｚ。 |
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| No.65 |
＞だいたい分譲価格ってなんだよ。定価か？実売価格か？売れ残りで価格改定があったら、先に買った人は持分が増えるの？
買い替えで、古い家高く査定して、新しいのを高く買ったら、持分も増えるの？値引きして買っちゃったら持分も減るの？ 常識ですね。ですから、専有部分の床面積割合とすると規定している事は既に説明済。 あと、登記簿については、売買契約書に基づく敷地の区分所有権の持分割合のみは貴方の意見は正しいが、専有部分、共用部分の持分割合は区分所有法により規定されているので、これは貴方の誤解で、一般には管理規約の別表で規定していますし、規定できます。 |
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| No.66 |
民法は強行規定でない限り、特別法（区分所有法や会社法など・・）が優先するし、その強行規定に反しない限り、契約（規約）が優先する。
契約や特別法に定めがない場合とか疑義が生じたときに立ち返る原則が民法だろう？ 「民法に書いてあるから---だ」というのは、お上のいうことは絶対でございますという発想だね。 |
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| No.67 |
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| No.68 |
＞契約や特別法に定めがない場合とか疑義が生じたときに立ち返る原則が民法だろう？
＞「民法に書いてあるから---だ」というのは、お上のいうことは絶対でございますという発想だね。 あれ？では、一行目と二行目は明らかに矛盾してる分けですね。自己矛盾は困りものです |
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| No.69 |
＞妥当な範囲と断っています。皆さんも分かってます。
断っているコメントの前後が問題なのに、括弧で合理化を計っているのは明らかでしょうに。 |
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| No.70 |
＞別段の定めが無制限である筈は無く
結局、「別段の定め」を認めてるのね。 |
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| No.71 |
専有面積比になっている「ハズ」って書いただろ。
いろんな法律や規約で異なる言い回しがされてても、現実にはほとんどが専有面積比なんだよ。 （面積比で区分所有してない物件知ってる人いる？） だから、専有部分も共有部分も結局は専有面積比なんだよ。 なんで君は瑣末なことまで言われないと理解できないの？ それで結局 >>55 >基本は分譲価格の割合です。 が揺らいでいるの分かってる？ |
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| No.72 |
＞だから、専有部分も共有部分も結局は専有面積比なんだよ。
生まれの違い、数値の違いが理解出来ていない様ですね。 |
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| No.73 |
>生まれの違い、数値の違いが理解出来ていない様ですね。
それでは脳内メーカーさんの考えを説明して下さい。 |
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| No.74 |
運転しない（できない？）のに、道路交通法のウンチク喋ってるようなもんだな。。。
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| No.75 |
彼なら、道路交通法を使わず、民法で全て説明します。
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| No.76 |
>生まれの違い...
...ここで差別用語を堂々と発言する人初めて... |
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| No.77 |
もうこのお方に反応するのはやめませんか。
机上の空論ばかり、議論能力も怪しく支離滅裂な発言も少なくないくせに分かったようなことを。 何様ですかね。うんざりです。 （管理者様：これは誹謗中傷ですので削除して結構です） |
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| No.78 |
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| No.79 |
＞>生まれの違い......ここで差別用語を堂々と発言する人初めて...
あーあ、日本語を性格に使いましょうよ。 生まれとは、規定する法律の違い，即ち、不動産登記法施行令８条と区分所有法の違いを言っているのに、これが理解出来ていない人はコメントを控えて頂きたい。 |
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| No.80 |
さすが、日本語を「性格」に使えてる人は違うなぁ〜
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| No.81 |
＞さすが、日本語を「性格」に使えてる人は違うなぁ〜
さすがですね。その調子で，今後は単語のみならず、文脈の意味の理解まで、鋭く突っ込んで正しく読んで下さい。 |
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| No.82 |
>>55 >基本は分譲価格の割合です。
XYZは、 誤解なら説明する。 間違っていたなら謝る。 民法に書いてあるだろ。 （公序良俗） 第90条 公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする。 （任意規定と異なる慣習） 第92条 法令中の公の秩序に関しない規定と異なる慣習がある場合において、法律行為の当事者がその慣習による意思を有しているものと認められるときは、その慣習に従う。 （虚偽表示） 第94条 相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。 ２ 前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。 （錯誤） 第95条 意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその無効を主張することができない。 （条件の成就の妨害） 第130条 条件が成就することによって不利益を受ける当事者が故意にその条件の成就を妨げたときは、相手方は、その条件が成就したものとみなすことができる。 |
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| No.83 |
>>82
No.45 by 匿名さん 2008/11/03(月) 17:41 ＞区分所有面積だけで共用部の費用負担を決するなら、区分所有面積に関係のない廊下・階段、集会室や外構の維持管理費用はどうなるのでしょうか。 本来は、共用部分の区分所有の割合は、分譲価格の割合とすることから始まっています。 しかし、金額も時期に左右されますので、分譲金額の基礎となる専有部分の床面積の割合を原則とすることは区分所有法に規定されております。ですから、一般には、管理費等の金額は専有部分の床面積割合で決めて、議決権ではその割合が１．５倍以下の場合は１議決権、１．５ー２倍は２議決権としております。これらは、管理規約の別表で規定されているのが一般です。 |
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| No.84 |
>>82
No.57 by 匿名さん 2008/11/10(月) 18:51 ＞＞基本は分譲価格の割合です。 ＞これは絶対に間違ってると思う。。。向きによって管理費違う？？？ 民法（共有物の管理）第二百五十二条 共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。 （共有物に関する負担）第二百五十三条 各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。 が基本で、区分所有法では、区分所有物件の価格という言葉が多義的であり、価格割合に近く、算定も比較的容易な専有部分の面積割合によるものとされた。 |
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| No.85 |
その分譲価格が、面積比になっていないところが問題なんだがな。
君のいう「本来」とは昭和３０年代の事かい？ |
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| No.86 |
>>61(77)さん
基本的には、そのとおりです。 興味深い裁判例を紹介しておきます。 http://www.fukukan.net/paper/070701/work_help4.html （福管連−業務知識・判例より） |
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| No.87 |
＞法的解釈はこのとおりでしょうが、建替え時の権利や維持コストを考えると、２倍の差があっても均等負担することは適切であるかの疑問は残ります。この組合も、その後、管理規約を「管理費等は共有持分等で算出する」と改めました。
裁判を二倍あって一応凌いでも、規約を普通に改正したのは当然でしょう。 |
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| No.88 |
>87
２倍だから改正したのです。そうでなければ均等負担のままも十分あり得るということです。 |
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| No.89 | ||
| No.90 |
>89
不自然と気がついたから改正したのか、２倍だから改正したのか、当の組合に聴取でもしたのですか？我田引水の憶測を書かないことです。 札幌高裁は不自然な判決をしたというなら、判決文に対抗できるだけの論理を展開しなさい。話はそれからです。 ＞民法（共有物の管理）第二百五十二条 共有物の管理に関する事項は、（以下略） ＞が基本で、区分所有法では、区分所有物件の価格という言葉が多義的であり、価格割合に近く、算定も比較的容易な専有部分の面積割合によるものとされた。 だけでは対抗できません。 |
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| No.91 |
86さんの提示された判例の紹介は、このスレのスレ主には、参考になったのではないかと。
私には、そういう訴訟をし「組合総会で決めなさいよ〜！」という結果に納得しました。 気になるのは、当初は広さが倍でも均一の管理費だったのを、その後に持分比率に規約変更したことです。 総勢が賛成するような管理費負担変更は、どんな論述でどんな仕組み（金額など）になったのでしょうね？ 非常に気になります(笑 |
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| No.92 |
ご参考に、
判決要旨 エレベーター及び二階以上の区分所有者専用の給排水管について、二階以上の区分所有者の一部共用部分との主張を排斥した事例／分譲時一階部分の管理費が、二階以上の区分所有者に較べて面積あたりの金額が低額であった場合に、これを二階以上の額と同額に変更することは、法31条の「特別の影響を及ぼすべきとき」に当たらないとされた事例 管理費等請求事件、東京地裁平３(ワ)17250号、平５.３.30民４部判決、一部認容、一部棄却（控訴） 判決文ー抜粋 ２ そこで、被告が負担すべき管理費につき、従前は専有部分及び専用使用部分の面積とは関係なく、２階以上の区分所有者に比べて面積当たりの金額が低額であったものを、面積あたりの金額を２階以上の区分所有者と同額とした金額に変更することが法第31条後段に規定する「特別の影響を及ぼすべきとき」に該当するか否かにつき検討する。 本件建物のような区分所有建物においては各区分所有者の利害は必ずしも一致せず、また、利益状況も各区分所有者ごとに異なっているのが通常である。しかしながら、共用部分につき各区分所有者が受ける利益の程度を管理費の額にすべて反映させることは不可能であり、また、相当であるともいえず、共用部分に対す各区分所有者の利害得失をある程度捨象し、一律に各区分所有者の専有部分及び専用使用部分の面積に応じて管理費を負担することは合理的な方法であるということができる（上を超えて、一部共用部分の管理費用を含めたすべての管理費用に充てるための管理費を全区分所有者に面積に応じて負担させることは合理性が否定される場合があるが、本件ではエレベーター設備や給排水設備等が一部共用部分といえないことは前記のとおりである。また、１階部分の給排水設備及びその配管を共用部分から除外し、２階以上の給排水設備及びその配管のみを共用部分と定めたとすれば公平を欠くが、本件においては、前記認定のとおり１階部分の給排水設備及びその配管も共用部分とされている。）。 なお、前記のとおり、本件建物の分譲時に分譲会社が定めた管理費の額は、１階部分のみ面積に応じたものとなっておらず、減額されており、仮に、上減額の根拠がエレベーター使用の程度や水道配管の点にあったとしても、前掲甲第８号証によれば、その金額の定め方は単に１階の各区分所有建物の部屋番号に対応した２階以上の各区分所有建物の管理費の額と同額に定めたものに過ぎず、減額の程度には合理的な根拠はなかったことが認められる。 以上の点にも鑑みると、従前、面積に比べて低額であった管理費を専有部分及び専用使用部分の面積に応じた金額に変更することは、被告には不利益な内容ではあるが、法31条後段に規定する「特別の影響を及ぼすべきとき」には該当しないというべきである。 |
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| No.93 |
結局、分譲価格で負担の話は脳内メーカーさんの脳無フェイクだったのか。
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| No.94 |
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| No.95 |
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| No.96 |
>>94ってマンション持ってないどころか
検討すらしたことないんじゃないの？ |
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| No.97 |
いつもの事だけど、94の言ってること理解できる人いないよね。
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| No.98 |
＞いつもの事だけど、94の言ってること理解できる人いないよね。
精神的にお疲れの様ですね。 |
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| No.99 |
分譲価格割りの話は、明らかにおかしいから
これいじょう恥の上塗りをするのがイヤなんだろ。 あんまりイジメると荒れるからその辺にしておいたほうがいいじゃないか。 |
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| No.100 |
＞分譲価格割りの話は、明らかにおかしいからこれいじょう恥の上塗りをするのがイヤなんだろ。あんまりイジメると荒れるからその辺にしておいたほうがいいじゃないか。
ご苦労様です。可笑しーとばかり言わずに、反論したら如何ですか。 |
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| No.101 |
みんな気を使って遠まわしに言っているのに
＞ご苦労様です。可笑しーとばかり言わずに、反論したら如何ですか。 おつむが可笑しー人に反論しても無意味です。 っという反論。 |
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| No.102 |
>>91 さん
ご存知かもしれませんが、管理費等の負担について、規約、決議が合理的限度を 超えているとされた裁判例（乙事件）です。 ご参考まで http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/199111.html |
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| No.103 |
>>102
それは「個人」と「法人」の管理費を区別した事例。このスレの流れとは異なるが？？ --裁判所の考え部分を引用--- (a) 区分所有法１９条は持分に応じて管理費を徴収することの例外を規約で定めることを認めているから、徴収額に差異を設けること自体が直ちに同法に反するものではない (b) しかし、承諾がある等特段の事情のない限り合理的限度を超えた差別的取扱を定めた規約及び決議は区分所有法及び民法９０条に違反し無効である (c) 実質的な利用状態を無視して単に所有名義のみによって本件程度の格差を設けることは合理性に乏しく、Ｙが差異を承諾しておらず、居住用にのみ使用していること、十分な協議が尽くされていないことなどからすれば、本件規約及び決議は本件のような差別的取扱を定めた限度で区分所有法の趣旨及び民法９０条に違反し無効である、と判示しました。なお、Ｘは、従前の経緯や他の法人組合員が認めていること、負担能力の差、組合維持の必要性などを強調しましたが、裁判所はこれらの事情は結論を左右しないと一蹴しています。 -- 特に(C)の１行目が肝心でしょう。 |
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| No.104 |
>>103 さん
わたしが伝えたいことは、「４ 判決から学ぶべきこと」に書かれている内容です。 |
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| No.105 |
>104
この事例では、同意もなく格差の実態的根拠もなく、といったことが合理性を欠く、とごく当然のことを言っているに過ぎません。 平面形状や管理実態に照らし、合理性については総会等で説明責任に耐えられればよいことです。 |
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| No.106 |
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| No.107 |
>>90
>89 > ＞不自然と気がついたから改正したのか、２倍だから改正したのか、当の組合に聴取でもしたのですか？我田引水の憶測を書かないことです。 不自然と気がついたから改正したのかは、下記の通り常識的な判断をしました。 ＞札幌高裁は不自然な判決をしたというなら、判決文に対抗できるだけの論理を展開しなさい。話はそれからです。 不自然な判決はしていない、裁判所が決める問題ではなく、総会、規約で決めるべきことだとしてるに過ぎない。 この裁判後に、同一管理費では、控訴か新たな訴訟を心配して、専有部分床面積比を取り入れたと考えるのが自然です。 ＞＞民法（共有物の管理）第二百五十二条 共有物の管理に関する事項は、（以下略） ＞＞が基本で、区分所有法では、区分所有物件の価格という言葉が多義的であり、価格割合に近く、算定も比較的容易な専有部分の面積割合によるものとされた。 ＞だけでは対抗できません。 対抗出来る出来ないの問題ではなく、事実関係を述べたに過ぎない。 そして、＞＞８５の下記も同じ理屈です。 本来は、共用部分の区分所有の割合は、分譲価格の割合とすることから始まっています。 しかし、金額も時期に左右されますので、分譲金額の基礎となる専有部分の床面積の割合を原則とすることは区分所有法に規定されております。ですから、一般には、管理費等の金額は専有部分の床面積割合で決めて、議決権ではその割合が１．５倍以下の場合は１議決権、１．５ー２倍は２議決権としております。これらは、管理規約の別表で規定されているのが一般です。 |
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| No.108 |
４ 判決から学ぶべきこと
甲事件では結論として、管理費等の請求は認容されましたが、反対に慰謝料３０万円の支払を命じられています。また、乙事件では管理費等の請求が棄却されてしまいました。では、２つの判決から何を教訓として読み取るべきでしょうか。 略 次に、乙事件は管理費等の負担割合の不平等が問題となったものです。区分所有法上、負担割合は共用部分の持分割合によるのが原則です（判決中の「区分所有法の趣旨」というのはそのことを指しています）が、規約で異なる定めをすることも可能です（１９条）。 そこで、費用の内容などによって戸数割を併用するなど負担割合に差を設けているところもかなりあると思われますし、構造や使用形態、組合員の質が不均質なマンションでは事情に応じて乙事件のような規定を置いている場合も多いでしょう。しかし、規約で定め総会で決議すればどんな内容でも許されるわけではなく、差別的取扱にも合理的限界があることを判決は教えています。判決は、利用形態などが異ならないのに所有名義が法人だというだけで差別するのは違法だといっていますから、法人は負担能力が高いというような理由だけで負担割合に差異を設けているところは規約や細則、決議を見直す必要があるでしょう（その法人が承認していれば別ですが）。格差の程度については判決は何も基準を示しておりませんが、1：1.651ではだめだとしていることから考えると、少なくとも居住用として普通に使用している限りは、ほとんど平等でなければならないというのが判決の趣旨であるように思います。また、判決に示された「合理的限界」という法理は、法人と個人との差別的取扱だけではなく、あらゆる差異の合理性に再検討を促すものであることを忘れてはならないでしょうし、当然のことですが、規約や決議自体に合理性がない限り「皆は納得しているのにあなただけが反対している」というのは全く理由にならないことが指摘されていることも見落とすべきではありません。 |
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| No.109 |
>>107
>この裁判後に、同一管理費では、控訴か新たな訴訟を心配して、専有部分床面積比を >取り入れたと考えるのが自然です。 控訴審の札幌高裁においても、地裁の判決は正当であるとして、控訴を棄却しました。 |
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| No.110 |
＞控訴審の札幌高裁においても、地裁の判決は正当であるとして、控訴を棄却しました。
それは結果に過ぎない。 管理組合の役員は、こんな問題で裁判業務での拘束や弁護士費用の浪費に巻き込まれるのを避けるために、 その為に当たり前の規約に変更したとみるのが自然です。 |
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| No.111 |
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| No.112 |
>>110
我田引水はやめなさい。法を振り回す割に「当たり前の規約に変更したとみるのが自然」といった「当たり前」「自然」という主観を持ち出す。説得力の欠片もありません。ひとつの事例を以って何とか一般化したがるから「机上の空論」と言われるのです。法が別段の定めによる個別化を予想しているのと逆行しています。 |
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| No.113 |
＞法が別段の定めによる個別化を予想しているのと逆行しています。
「乙事件は管理費等の負担割合の不平等が問題となったものです。区分所有法上、負担割合は共用部分の持分割合によるのが原則です。」 「しかし、規約で定め総会で決議すればどんな内容でも許されるわけではなく、差別的取扱にも合理的限界があることを判決は教えています。」 「当然のことですが、規約や決議自体に合理性がない限り「皆は納得しているのにあなただけが反対している」というのは全く理由にならないことが指摘されていることも見落とすべきではありません。」 No.47 by 匿名さん 2008/11/03(月) 20:37 ＞一般論としてはそのとおりですが、一歩話を進めて、特段の定めを規約で行おうとするときの考え方を書いただけです。 原則から大きく逸脱するような規約では、例え総会で決議されても区分所有者は出入りがあり、一定とはかぎりませんので、衡平の原則違反などで訴訟に巻き込まれるような特段の定めは避けるのが常識です。 |
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| No.114 |
＞法が別段の定めによる個別化を予想しているのと逆行しています。
「本件建物のような区分所有建物においては各区分所有者の利害は必ずしも一致せず、また、利益状況も各区分所有者ごとに異なっているのが通常である。しかしながら、共用部分につき各区分所有者が受ける利益の程度を管理費の額にすべて反映させることは不可能であり、また、相当であるともいえず、共用部分に対す各区分所有者の利害得失をある程度捨象し、一律に各区分所有者の専有部分及び専用使用部分の面積に応じて管理費を負担することは合理的な方法であるということができる。」 |
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| No.115 | ||
| No.116 | ||
| No.117 |
>本来は、共用部分の区分所有の割合は、分譲価格の割合とすることから始まっています。
ここにいる誰一人として、つゆほども同意しないのに、総会での説明に耐えられるわけないだろ。 |
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| No.118 |
区分所有法第３０条第３項
前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは 附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、 面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の 事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければ ならない。 は、平成１４年の区分所有法改正において、追加されたものです。 >>86 および >>102 は、いずれも改正前の事案です。 102 の解説「４ 判決から学ぶべきこと」は、改正前に書かれていますが（１９９１年 （平成３年）１１月以前）、このような考え方を改正時に３項として規定したことに 注目すべきでしょう。 |
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| No.119 |
>本来は、共用部分の区分所有の割合は、分譲価格の割合とすることから始まっています。ここにいる誰一人として、つゆほども同意しないのに、総会での説明に耐えられるわけないだろ。
民法まで引用して説明しているのに、狭い知識に固執している姿です。 |
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| No.120 |
法律は最後まで決着のつかない話し合いを、終わらせる判断基準だよ。
最初から法律を振りかざすのは、「組合」とは言わない。 裁判やったことないの？ |
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| No.121 |
＞法律は最後まで決着のつかない話し合いを、終わらせる判断基準だよ。最初から法律を振りかざすのは、「組合」とは言わない。
民法組合の亡霊の再来ですか？ まさか。 マンションの管理組合は、区分所有法から派生した共有財産の管理団体で、この管理における集会中心主義はこの法律で規定されているのです。 |
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| No.122 |
>>116
＞常識に違法性のものはありません。 貴方の言う「常識」以外にも適法な考え方はあり得ると言ってるのですが、相変わらず議論について来れないようですね。法令オタクなら初歩的な議論にはついてきてほしいですが。 ＞別段の定めを無制限と誤解している人への原則論の提示です。 ここの発言者のどなたも、無制限と誤解した書き込みはされていないはずです。 お節介＆失礼極まりますね、貴方の発言はいつも。 |
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| No.123 |
＞貴方の言う「常識」以外にも適法な考え方はあり得ると言ってるのですが、相変わらず議論について来れないようですね。法令オタクなら初歩的な議論にはついてきてほしいですが。
相も変わらず、具体性のない形式的コメントですか。少しは具体性を持たせたら如何ですか。人の揚げ足取りを楽しんでいるのなら別ですが・・・。 ＞ここの発言者のどなたも、無制限と誤解した書き込みはされていないはずです。お節介＆失礼極まりますね、貴方の発言はいつも。 おしゃべりに苦々しく感情をぶつけても鬱積するだけです。どうぞ各論で論破して下さい。 匿名社会にバーチャルな世論なんか持ち出すのは一番悲劇的ですよ。 |
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| No.124 |
＞民法まで引用して説明しているのに、狭い知識に固執している姿です。
これが全てを物語っているのです。 多くの人が「青く」見えるものが、彼にとっては「赤く」みえるのであり、彼にとっては赤く見える自分を目を疑う余力はないのです。 議論になるわけがありません。 |
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| No.125 |
＞多くの人が「青く」見えるものが、彼にとっては「赤く」みえるのであり、彼にとっては赤く見える自分を目を疑う余力はないのです。
ご自分が無力だから、抽象論で野次るのは如何なものでしょうか。具体的にお話ししましょうや。 |
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| No.126 |
>具体的にお話ししましょうや。
具体的に話そうとしないヤツが言うとは思わなかった |
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| No.127 |
>>123
自説に固執し、皆さんの具体の考え方を民法だの判例に無理やり引きずり込んで抽象化してるのはそちらでしょう。どの口で「揚げ足取り」「どうぞ各論で論破して下さい」ですか。開いた口が塞がらないとはこのことです。 貴方はさんざん論破されてるのだが、それを自覚してないのですからもうやめましょう。阿呆らしい。 |
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| No.128 |
＞自説に固執し、皆さんの具体の考え方を民法だの判例に無理やり引きずり込んで抽象化してるのはそちらでしょう。どの口で「揚げ足取り」「どうぞ各論で論破して下さい」ですか。開いた口が塞がらないとはこのことです。貴方はさんざん論破されてるのだが、それを自覚してないのですからもうやめましょう。阿呆らしい。
矢張り具体的な反論が不能ならば、どうぞ退散して下さい。関心を持って頂いたことに感謝します。 |
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| No.129 |
孤独な人だな・・・・
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| No.130 |
＞矢張り具体的な反論が不能ならば、どうぞ退散して下さい。
反論できないのは自分なのに。 滑稽通り越して哀れだな。xyz。 |
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| No.131 |
XYZさんへ
もしあなたの主張が通ったスレが、ひとつでもあればそれを教えて下さい。 追伸：このスレでは、５回くらいノックアウトされているようです |
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| No.132 |
＞管理費・修繕積立金の額を各戸一律にしているマンションはあるのでしょうか？
現実は裁判例に見る様にある様ですが、その割合は少ないものと思われます。その理由は平成１５年度国交省調査では半数以上は、管理費等の金額を共有持分に応じて算出している標準管理規約に準じているからです。 ＞現在一律でないことに不満を感じる方はいませんか？ 原始規約を除き、標準規約に準じた改正管理規約であれば、区分所有者の総会決議の時は７５パーセント以上の共有持分による算出に賛成があったものと思われます。 ＞面積で額が決まるのは、区分所有法に、>規約に別段の定めがない限りその持ち分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。とあるからなのは分かります。 ＞でも共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか…と疑問に感じました。払う時は持ち分に応じ額が違い、利益を受ける時は持ち分に応じず一律に利益を受けているのではないでしょうか？そのへんがよくわかりません。 仰る通りです。民法では各共有者は共有物全部につき、その持分に応じた回数・時間などで使用できますが、区分所有法では「その用法に従う限り持分には関係なく使用できる」ことになっています。この理由は区分所有物件では民法規定は適切ではないことにあります。例えばエレーベータの保守費用は一階の区分所有者は負担しない代わりに使用禁止などが現実的でないのとエレベーターが機能する事でそのマンションの資産価値がありそれが一階の区分所有物件の評価にも影響することもあります。 一方、民法では共有物の管理費用はその持分に応じて払いその負担に任ずるとあることが区分所有法にも取り入れられているのです。 ＞また、「規約に別段の定め」があれば、持ち分に応じなくてよい…という事だと思いますが、規約を変更して一律にした管理組合様があれば教えてください。 前述したように原始管理規約はある年限が経つと区分所有者の自治意識が生じて規約を見直し標準管理規約に準じた改正をする傾向がありますので、一律を持分割合いにすることはあっても、逆は考えられません。 更に別段の定めが出来るとは言うものの、それが合理的限度を超えた差別的なものは出来ないのは当然として、区分所有法３０条では、下記の様に衡平規定があります。 「３ 前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。」 以上のことを考慮にいれれば、管理費等を一律負担にするよりは 共有部分の持分割合＝専有部分の床面積割合＝共用部分の負担割合＝管理者職務範囲内の第三者債務の責任割合＝管理組合消滅時の残余財産帰属割合 の考え方が合理的といえます。 ＞なお当方は、どうしても一律にしたいと強い思いがあるのではなく、疑問に感じ始めた…というレベルでの質問であります。 |
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| No.133 |
＞「３ 前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。」
＞以上のことを考慮にいれれば、管理費等を一律負担にするよりは ＞共有部分の持分割合＝専有部分の床面積割合＝共用部分の負担割合＝管理者職務範囲内の第三者債務の責任割合＝管理組合消滅時の残余財産帰属割合 ＞の考え方が合理的といえます。 前段から後段の結論が乱暴な短絡だと自覚してないから失笑を買うのです。 確かに後段の考え方が基本ではありますが、いみじくも30条第3項で後段のようなストレートな書き方をせず、「衡平が図られるよう」と間接的な書き方をしているのは、ハードや運営の実態に応じ、適切な答えが複数あり得ることが当然ながら想定できるからです。 皆さんが「専有部分比とは限らない」と言ってるのは、抽象論ではなく、そういうケースを想定してのことだというのがどうしても理解できないので、未だに、無反省に自説を繰り返されるのでしょう。 ＞区分所有者の自治意識が生じて規約を見直し標準管理規約に準じた改正をする傾向がありますので、一律を持分割合いにすることはあっても、逆は考えられません。 私は>>44で書いた者です。私共の組合は自治意識は弱いとおっしゃるのでしょうか。 自信もここまでくると真面目な理事達への侮辱です。思い込み、思い上がりもいい加減にしてほしいものです。 |
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| No.134 |
＞皆さんが「専有部分比とは限らない」と言ってるのは、抽象論ではなく、そういうケースを想定してのことだというのがどうしても理解できないので、未だに、無反省に自説を繰り返されるのでしょう。
具体的にはどのような項目をどのような数値で決めているのかの説明がない限り、それこそ抽象的でしょう。 取るに足らないコメントです。 貴方の＞＞４４を読みました。驚きました。下記の項目にてコメントします。 ＞＞区分所有者の自治意識が生じて規約を見直し標準管理規約に準じた改正をする傾向がありますので、一律を持分割合いにすることはあっても、逆は考えられません。 ＞私は>>44で書いた者です。私共の組合は自治意識は弱いとおっしゃるのでしょうか。 まさにその通りです。これは本当は管理組合の総会で決議されたものではなく所謂、営業的に売らんかなの原始規約そのものと思います。 面積比１．３とは本当ですか？３０パーセントも差があっても管理費等が一律で同額とは、貴方の管理組合員のセンスを疑います。 １対１．３＝４３対５６＝管理費合計一万円の場合で４３００円対５６００円の負担であるべきである。 しかし、これを「煩雑さ回避のため、」に同額としたとは何をか況んやです。でも、とても事実とは思われません。 ＞自信もここまでくると真面目な理事達への侮辱です。思い込み、思い上がりもいい加減にしてほしいものです。 それなのに良くも上のコメントを言えますね。真面目な理事達に是非伝えて下さい。 ご返事を鶴首してます。 |
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| No.135 |
>>83 および >>107
>本来は、共用部分の区分所有の割合は、分譲価格の割合とすることから始まっています。 >しかし、金額も時期に左右されますので、分譲金額の基礎となる専有部分の床面積の >割合を原則とすることは区分所有法に規定されております。ですから、一般には、 >管理費等の>金額は専有部分の床面積割合で決めて、議決権ではその割合が >１．５倍以下の場合は１議決、１．５ー２倍は２議決権としております。 >これらは、管理規約の別表で規定されているのが一般です。 議決権について、この内容が一般的だとすると、 専有部分の床面積が最小であるＡ住戸の議決権を１個とした場合、 ・専有部分の床面積がＡ住戸の１．５倍のＢ住戸の議決権・・・１個 ・専有部分の床面積がＡ住戸の１．６倍のＣ住戸の議決権・・・２個 となり、Ｃ住戸の床面積がＢ住戸の床面積とほとんど変わらない（１．０７倍）にも かかわらず、Ｃ住戸の議決権は、Ｂ住戸の議決権の２倍となります。 これを合理的というのでしょうか？ |
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| No.136 |
>>134
>>44です。 ＞具体的にはどのような項目をどのような数値で決めているのかの説明がない限り、それこそ抽象的でしょう。取るに足らないコメントです。 何を言ってるんですかね。そもそも各組合固有の事情からくる「別段の定め」を抽象的に十把一絡げに否定してきたのはそちらでしょう。いちいちＭＳが特定されるような具体の検討内容を貴方に説明し了解を得ないといけないんですかね。何様気取りですか。貴方の言うことが理不尽である、だけで十分です。取るに足らないイチャモンを反省なさい。 ＞これは本当は管理組合の総会で決議されたものではなく所謂、営業的に売らんかなの原始規約そのものと思います。 ＞面積比１．３とは本当ですか？３０パーセントも差があっても管理費等が一律で同額とは、貴方の管理組合員のセンスを疑います。 売らんかなの原始規約ではありません。当ＭＳの実態（プランが複雑で外壁を含め管理費の負担基礎を専有面積のみとする考え方が妥当と判断されなかった）を鑑みて合意を得たものです。マンション管理のセンスのないのは貴方です。議論のできない貴方にはこういうレベルの返事で十分でしょう。 >>135さんの問いにきちんと答えてから他人のセンスを云々することです。馬＊＊鹿しい。 |
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| No.137 |
>>53
でレスして以降、顔を出せずすみませんでした。 法律にお詳しい方々の熱い議論についていけず申し訳ありません。 わからないなりに目は通させていただいておりますのでお許しください。 86さんが教えてくださった判例も読ませていただきました。 ありがとうございます。 識者の方々の熱い議論の中で、嫌な思いをされた方もいらっしゃると思います。 ご迷惑をおかけしました。 >なお当方は、どうしても一律にしたい…と強い思いがあるのではなく、疑問に >感じ始めた…というレベルでの質問であります。 上記は本当の事であり、これまでに皆様からいただいた情報やアドバイスは 参考になりました。 レスを読んでも難しくて分からない部分もありますが、一応整理はつきました。 ですので、私の質問は一応「解決」ということで、ここで〆させていただきたい と思います。 どうもありがとうございました m(__)m |
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| No.138 |
>>83 および >>107
>本来は、共用部分の区分所有の割合は、分譲価格の割合とすることから始まっています。 >しかし、金額も時期に左右されますので、分譲金額の基礎となる専有部分の床面積の >割合を原則とすることは区分所有法に規定されております。ですから、一般には、 >管理費等の>金額は専有部分の床面積割合で決めて、議決権ではその割合が >１．５倍以下の場合は１議決、１．５ー２倍は２議決権としております。 >これらは、管理規約の別表で規定されているのが一般です。 ＞議決権について、この内容が一般的だとすると、 ＞専有部分の床面積が最小であるＡ住戸の議決権を１個とした場合、 ＞・専有部分の床面積がＡ住戸の１．５倍のＢ住戸の議決権・・・１個 ＞・専有部分の床面積がＡ住戸の１．６倍のＣ住戸の議決権・・・２個 ＞となり、Ｃ住戸の床面積がＢ住戸の床面積とほとんど変わらない（１．０７倍）にもかかわらず、Ｃ住戸の議決権は、Ｂ住戸の議決権の２倍となります。これを合理的というのでしょうか？ そのような場合は、原点に返って、 Ａの議決権＝Ａの専有床面積／（Ａ、Ｂ、Ｃ・・・専有部分床面積合計） Ｂの議決権＝Ｂの専有床面積／（Ａ、Ｂ、Ｃ・・・専有部分床面積合計） Ｃの議決権＝Ｃの専有床面積／（Ａ、Ｂ、Ｃ・・・専有部分床面積合計） の算式から小数点入りの議決権数とすべきです。 |
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| No.139 |
>>134
>>44です。 ＞＞具体的にはどのような項目をどのような数値で決めているのかの説明がない限り、それこそ抽象的でしょう。取るに足らないコメントです。 ＞何を言ってるんですかね。そもそも各組合固有の事情からくる「別段の定め」を抽象的に十把一絡げに否定してきたのはそちらでしょう。いちいちＭＳが特定されるような具体の検討内容を貴方に説明し了解を得ないといけないんですかね。 具体的な説明無しには、十把一絡げに否定せざるを得ません。特段の項目がなければ原則に返るのが当然です。 ＞何様気取りですか。貴方の言うことが理不尽である、だけで十分です。取るに足らないイチャモンを反省なさい。 理不尽の理由を具体的に指摘がなければ、残念ながら単なる誹謗中傷でしょう。 ＞＞これは本当は管理組合の総会で決議されたものではなく所謂、営業的に売らんかなの原始規約そのものと思います。 ＞＞面積比１．３とは本当ですか？３０パーセントも差があっても管理費等が一律で同額とは、貴方の管理組合員のセンスを疑います。 ＞売らんかなの原始規約ではありません。当ＭＳの実態（プランが複雑で外壁を含め管理費の負担基礎を専有面積のみとする考え方が妥当と判断されなかった）を鑑みて合意を得たものです。 ＞＞１対１．３＝４３対５６＝管理費合計一万円の場合で４３００円対５６００円の負担であるべきである。 の例で、これでも５０００円一律で良いとの感覚で賛同を得たのでしょうか。本当に具体的な計算結果の情報を公開した上での合意とは信じられません。月額３００から５００円の差があっても世のご夫人の意見は厳しいものですので、貴方のマンションの組合員のセンスを疑いました。 ＞マンション管理のセンスのないのは貴方です。議論のできない貴方にはこういうレベルの返事で十分でしょう。 具体的な例示なしに、中傷に終止するのはつらいでしょうね。 >>135さんの問いにきちんと答えてから他人のセンスを云々することです。馬＊＊鹿しい。 未だに貴方の１．３倍でも一律同額は信じられません。 |
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| No.140 |
>>137
＞識者の方々の熱い議論の中で、嫌な思いをされた方もいらっしゃると思います。 ＞ご迷惑をおかけしました。 決してそんな事はありません。素朴な疑問を問いかけられるのが匿名の掲示板の良いところです。 今後ともご自由にコメントして下さい。 貴方のお陰で、面白い議論になっております。 業者作成の原始規約のままで、自治的な管理規約に改正していない管理組合の混乱が目に見える様です。 |
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| No.141 |
>>138
このような専有面積比の住戸で構成されているマンションは、決して特殊であるとは いえないと思います。にもかかわらず、 >そのような場合は、原点に返って、 >Ａの議決権＝Ａの専有床面積／（Ａ、Ｂ、Ｃ・・・専有部分床面積合計） >Ｂの議決権＝Ｂの専有床面積／（Ａ、Ｂ、Ｃ・・・専有部分床面積合計） >Ｃの議決権＝Ｃの専有床面積／（Ａ、Ｂ、Ｃ・・・専有部分床面積合計） >の算式から小数点入りの議決権数とすべきです。 というのであれば、 「議決権は、専有部分の床面積の割合によるのが一般的であり、各住戸の面積があまり 異ならない場合は、住戸１戸につき各１個の議決権により対応することも可能である。」 と説明すべきでしょう。 つぎに、 >一般には、管理費等の金額は専有部分の床面積割合で決めて、議決権ではその割合が >１．５倍以下の場合は１議決権 と説明されていますが、 議決権については、専有部分の床面積に１．５倍の差があっても合理的であるが、 管理費等の負担については、専有部分の床面積に１．３倍の差があるのは合理性に 欠けるとする合理的な根拠はなんでしょうか？ |
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| No.142 |
>>141
標準管理規約別表とコメント参照 別表第5 議決権割合 住戸番号 議決権割合 住戸番号 議決権割合 __号室 ___分の__ __号室 ___分の__ __号室 ___分の__ __号室 ___分の__ __号室 ___分の__ __号室 ___分の__ __号室 ___分の__ __号室 ___分の__ __号室 ___分の__ __号室 ___分の__ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 合計 ___分の___ 第4 6 条関係 1 議決権については、共用部分の共有持分の割合、あるいはそれを基礎としつ つ賛否を算定しやすい数字に直した割合によることか適当てある。 2 各住戸の面積かあまり異ならない場合は、住戸1戸につき各1個の議決権により対応することも可能てある。 また、住戸の数を基準とする議決権と専有面積を基準とする議決権を併用することにより対応することも可能てある。 |
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| No.143 |
＞議決権については、専有部分の床面積に１．５倍の差があっても合理的であるが、
＞管理費等の負担については、専有部分の床面積に１．３倍の差があるのは合理性に欠けるとする合理的な根拠はなんでしょうか？ 両方が連動することが理想でしょうが、後者は金額の問題ですから桁数を百円単位にするか円単位にするかの問題と金額差の問題がありますが、議決権数の問題は、別の議決権数のカウントのし易さが問題となりますので、住戸タイプの種類の多少で、少数点以下を使用するか否かの点で、自ずから根拠が違ってくるのは当然でしょう。 |
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| No.144 | ||
| No.145 |
>>142
>>143 ＞国交省が策定した指針など意味がないと発言した人が、国交省の示したコメントに頼るとは、何をか況やです。 規約と指針は、全く異なるものです。 >第4 6 条関係 >1 議決権については、共用部分の共有持分の割合、あるいはそれを基礎としつつ >賛否を算定しやすい数字に直した割合によることか適当てある。 ＞これは、端数処理のための衡平な割合を指しているのであって、あなたが説明している専有面積のみを基準としつつ、端数処理によって議決権を１個、２個と定めることは、法３０条３項に規定する「区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。」の趣旨に反する可能性が高いと言わざるを得ません。 では、他の議決権表示方法を教えて下さい。 |
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| No.146 |
>>145
>規約と指針は、全く異なるものです。 マンション標準管理規約の「コメント」と書きました。 マンション標準管理規約およびマンション管理標準指針は、いずれも国交省が 策定したもので強制力はありませんが、参考にすべきものと考えています。 >では、他の議決権表示方法を教えて下さい。 思い込み、決め付けをせずに、民法、区分所有法、社会通念ならびに マンション標準管理規約および「コメント」に留意して、論理的かつ合理的に ご自分で考えてください。 |
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| No.147 |
>>145
＞>規約と指針は、全く異なるものです。 ＞マンション標準管理規約の「コメント」と書きました。マンション標準管理規約およびマンション管理標準指針は、いずれも国交省が策定したもので強制力はありませんが、参考にすべきものと考えています。 規約を準拠した場合は、コメントを理解した上での採用ですから、無関係ではあり得ません。 指針は、参考資料で、採用しない限り無関係です。 ＞>では、他の議決権表示方法を教えて下さい。 ＞思い込み、決め付けをせずに、民法、区分所有法、社会通念ならびにマンション標準管理規約および「コメント」に留意して、論理的かつ合理的にご自分で考えてください。 教える事が出来ない事は、衡平ではないとの具体的な論拠になりませんね。既に、 基本は、 ＞共有部分の持分割合＝専有部分の床面積割合＝共用部分の負担割合＝管理者職務範囲内の第三者債務の責任割合＝管理組合消滅時の残余財産帰属割合 ＞の考え方が合理的といえます。 >そのような場合は、原点に返って、 >Ａの議決権＝Ａの専有床面積／（Ａ、Ｂ、Ｃ・・・専有部分床面積合計） >Ｂの議決権＝Ｂの専有床面積／（Ａ、Ｂ、Ｃ・・・専有部分床面積合計） >Ｃの議決権＝Ｃの専有床面積／（Ａ、Ｂ、Ｃ・・・専有部分床面積合計） >の算式から小数点入りの議決権数とすべきです。 この下記の式に何か係数を加味するのでしょうか、具体的に指摘して下さい。 それともこのまま使用せよですか、それですと、それでなくとも住戸タイプ別記名投票方式を採用する上に、投票結果の算定が大変ですよ。 Ａの議決権＝Ａの専有床面積／（Ａ、Ｂ、Ｃ・・・専有部分床面積合計） Ｂの議決権＝Ｂの専有床面積／（Ａ、Ｂ、Ｃ・・・専有部分床面積合計） Ｃの議決権＝Ｃの専有床面積／（Ａ、Ｂ、Ｃ・・・専有部分床面積合計） それとも、分譲業者作成の売らんかなの宣伝臭の強い、大きい部屋でも管理費、修繕積立金の金額は同じですからどうぞお買い上げ下さいの方式が良いと言うのでしょうか。 |
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| No.148 | ||
| No.149 |
＞から >>147 まで、あなたの主張（考え方）は首尾一貫していますか？そろそろ強弁はおやめなさい。
1.3倍でも一律のマンションの方ですね。具体的に書いているのですからご返事をどうぞ。 真面目な理事さん達に伝えた結果を是非お聞かせ下さい。 それとも、遂にセリフが無くなりましたか。お止めなさいとは、その方が強弁ですよ。 |
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| No.150 |
大丈夫ですか？
相変わらず、状況判断ができないようですね。 それを書いたのは、わたし、そう、わたしです。 「強弁」の意味を知っていますか？ 典型的な小児型強弁をする後期若年XYZさん |
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| No.151 |
＞大丈夫ですか？相変わらず、状況判断ができないようですね。それを書いたのは、わたし、そう、わたしです。「強弁」の意味を知っていますか？典型的な小児型強弁をする後期若年XYZさん
お気の毒ですが、そう感情的にならずに、具体的な反論を歓迎致します。 |
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| No.152 |
>>44です。
>>149 ＞1.3倍でも一律のマンションの方ですね。具体的に書いているのですからご返事をどうぞ。 >>140 ＞業者作成の原始規約のままで、自治的な管理規約に改正していない管理組合の混乱 今日は私はまだ発言しておりませんし、私共は総会の意志で自治的な管理規約として一律設定を行っています。相変わらず憶測でいい加減・侮辱的なことを言わないことです。 >>139 ＞理不尽の理由を具体的に指摘がなければ、残念ながら単なる誹謗中傷でしょう。 指摘してますが。>>133の ＞確かに後段の考え方が基本ではありますが、いみじくも30条第3項で後段のようなストレートな書き方をせず、「衡平が図られるよう」と間接的な書き方をしているのは、ハードや運営の実態に応じ、適切な答えが複数あり得ることが当然ながら想定できるからです。 に尽きます。指摘してますが答えようとしないのは貴方のほうです。 法が性能規定をしているのに、貴方が強引に積上げ規定的な主張をすること自体が狂ってるのです。ひとつ覚えのように具体具体というが、各ＭＳの共用部の特性により一律規定が妥当な場合がある、以上のどんな具体の説明が可能なんですか。 |
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| No.153 |
>>152
>>44にお答えします。 ＞今日は私はまだ発言しておりませんし、私共は総会の意志で自治的な管理規約として一律設定を行っています。相変わらず憶測でいい加減・侮辱的なことを言わないことです。 繰り返しますが、 「１対１．３＝４３対５６＝管理費合計一万円の場合で４３００円対５６００円の負担であるべきである。 の例で、これでも５０００円一律で良いとの感覚で賛同を得たのでしょうか。 本当に具体的な計算結果の情報を公開した上での合意とは信じられません。 月額３００から５００円の差があっても世のご夫人の意見は厳しいものですので、貴方のマンションの組合員のセンスを疑いました。」 これでも、貴方は「私共は総会の意志で自治的な管理規約として一律設定を行っています。」ですか？ 実例を示してくれれば、真実か否かをも含めて明白となりましょう。 私どもでは、業者が決めた丸めた５００円単位の数段階の金額表では、大型部屋に薄く決めて、残余を割高に最小型部屋に押しつけの管理費等の金額表であったものを、専有部分床面積比で円単位にしました。 これも試算計算表を開示した結果、５００円単位では計算誤差の処理で月額３００円の差が問題となり、結局、円単位の金額表になりました。 ＞指摘してますが。>>133の ＞確かに後段の考え方が基本ではありますが、いみじくも30条第3項で後段のようなストレートな書き方をせず、「衡平が図られるよう」と間接的な書き方をしているのは、ハードや運営の実態に応じ、適切な答えが複数あり得ることが当然ながら想定できるからです。 に尽きます。指摘してますが答えようとしないのは貴方のほうです。 法が性能規定をしているのに、貴方が強引に積上げ規定的な主張をすること自体が狂ってるのです。 では３０条３項を説明しましょう。 新設理由 業者作成の原始規約には、一部区分所有者に共用部分を無償かつ無期限の専用使用権を付与したり、管理費負担に区分所有者間で格差を設けたりものもあり、これが区分所有者間、分譲業者との紛争の原因の指摘があり、民法９０条のみでは判断基準が明確ではないことから、考慮要素を列挙したものです。 形状、面積、位置関係、使用目的、利用状況の説明 形状、面積とは専有部分のこれらの要素の大小に応じて共用部分の負担等が異なる割合が定められる場合がある事等を念頭において考慮要素に掲げたものです。 位置関係とは専有部分と共有部分の位置関係を指します。例は一階の専用庭の専用使用権が設定される場合を念頭において考慮要素に掲げたものです。 使用目的とは専用部分を商業用や居住用に定める場合などの用途の定めを指します。用途によって共用部分の負担が異なる割合を定める場合があることを念頭において考慮要素に掲げたものです。 利用状況とは共用部分などの具体的利用方法や頻度などを指し、例としては集会室などの利用頻度の違いでその維持費用負担に異なる割合が定められる場合があることなどを念頭において考慮要素に掲げたものです。 区分所有者が支払った対価 説明に及びませんでしょう。 その他の事情とは、 この例が、分譲業者が原案を作成し購入者が書面同意で規約が設定される場合が多いので、分譲時に説明が十分でなく、内容も理解を得ないまま同意したことが紛争の原因になっている場合があるので、分譲業者が規約内容をどの程度説明を尽くしたかなどの規約設定に至る経緯も含まれると考えられています。 以上の通りどれ一つとして、割合の差に言及しているもののみで、一律にすることが当然とかやむなしの理屈は全くありませんし、当然胃に考えられません。 |
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| No.154 |
議決権をより欲しい時は高く買えば良い、という所まで読みました。
誰が何言ってるか全く分かりません。 主張の内容がxyzだけズレてるのでxyzだけ分かればまだ読む気も起るんですけどね。 xyzって昔はコテハンにか答えないとか言ってたのに どうして己からコテハンやめたんですか？ |
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| No.155 |
＞誰が何言ってるか全く分かりません。
分からないのは仕方がありませんね。 |
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| No.156 |
>>153
>>44です。 虚偽を疑っておられるわけですね。当時の理事会のセンスを疑うのは自由ですが、先にも言ったように特定できるような記述はする気はありませんし、貴方に納得して頂く必要性もありません。皆さんが貴方に同調し請求があれば、そのときは削除依頼を致します。それを以って虚偽だの何だと言うのは勝手ですのでご自由になさってください。 私共の管理組合は理事会の暴走だの何だというトラブルとは無縁に、円滑に回っておりますので、管理をあまりご存知ない貴方のご心配は不要です。 なお、新設理由のソースを示してください。 また、いい加減何度も繰り返しますが、区分所有面積を根拠とするのが基本であることを一度も否定しておりません。間接規定にし、別段の定めを許容する時点で、面積根拠以外の規定も可能です。 あとは、その理由がお書きの新設理由も含めた法の趣旨を踏まえ、妥当か否かで判断すればよいことです。 ＞一律にすることが当然とかやむなし などといつ私が言いましたか？やむを得ないのではなく、これも何度も申していますが、当マンションのプラン形状と管理費の内訳としての修繕費用との相関性、集会所等施設利用費等を考慮し面積比によらないこととする旨を正規に議決しています。 これだけ書いても貴方の議論が宙に浮いてるのが理解できないのなら仕方がありません。自らの不明を恥じることです。 |
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| No.157 |
>>156
>>153 >>44です。 ＞虚偽を疑っておられるわけですね。当時の理事会のセンスを疑うのは自由ですが、先にも言ったように特定できるような記述はする気はありませんし、貴方に納得して頂く必要性もありません。皆さんが貴方に同調し請求があれば、そのときは削除依頼を致します。それを以って虚偽だの何だと言うのは勝手ですのでご自由になさってください。私共の管理組合は理事会の暴走だの何だというトラブルとは無縁に、円滑に回っておりますので、管理をあまりご存知ない貴方のご心配は不要です。 特定出来る様なものを望んではおりません。一般に業者作成の同額金額表を見直しているのに、敢て同額にしたか、同額のままにしたかの、改正の経緯も何ら説明なく、同額を敢て主張する理由が、規約は区分所有法によらなくで良いの根拠だけでは、センス、真偽にまで言及することは自然な事です。 ＞なお、新設理由のソースを示してください。また、いい加減何度も繰り返しますが、区分所有面積を根拠とするのが基本であることを一度も否定しておりません。間接規定にし、別段の定めを許容する時点で、面積根拠以外の規定も可能です。 新設理由その他のソースは、法務省民事局参事官 吉田 徹 編著「改正マンション法／平成１４年区分所有法改正の解説」で（株）商事法務発行、¥２，２００で、３４ページに詳述されています。 面積根拠が原則で、それを同額にするにはそれなりの理由が必要なのです。その理由がないから問題にしているのです。 ＞あとは、その理由がお書きの新設理由も含めた法の趣旨を踏まえ、妥当か否かで判断すればよいことです。一律にすることが当然とかやむなしなどといつ私が言いましたか？やむを得ないのではなく、これも何度も申していますが、 ＞当マンションのプラン形状と管理費の内訳としての修繕費用との相関性、集会所等施設利用費等を考慮し面積比によらないこととする 「管理費の内訳としての修繕費用との相関性」とは、一般には、管理費は一般会計で年間単位、修繕積立金は特別会計で２５年から３０年単位で、そこにはどのような相関性があり、それが同額にする根拠の理由はなんでしょうか。 その他の項目も、共有持分＝専有面積比＝管理費負担割合＝修繕積立金負担割合をすべて同額にすべき理由にどの様にかかわるのでしょうか。特別の理由にはなりそうには思われません。 ＞旨を正規に議決しています。 管理費合計一万円の場合で４３００円対５６００円の負担を、５０００円同額で良いとの類いの決議が、正規に決議したと言えますか。疑問です。 ＞これだけ書いても貴方の議論が宙に浮いてるのが理解できないのなら仕方がありません。自らの不明を恥じることです。 宙に浮いているのは貴方の論拠ですし、正規に決議したとの事実関係です。 |
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| No.158 |
>＞誰が何言ってるか全く分かりません。
>分からないのは仕方がありませんね。 わざと分からんように匿名で発言しているヤツがこんな事言って 恥知らずなんだな。 |
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| No.159 |
>>44です
あまりに偏執的なので、具体的に相手をしましょう。 >>153 ＞以上の通りどれ一つとして、割合の差に言及しているもののみ どこをどう読めばそうなるのですか。だらだら説明引用をされてるので、引用をまとめます。 区分所有者間の利害のるよう考慮すべき事項 ①形状、面積：専有部分のこれらの要素の大小に応じて共用部分の負担等が異なる割合が定められる場合があるため →基本事項 ②位置関係：専有部分と共有部分の位置関係を指します。例は一階の専用庭の専用使用権が設定される場合があるため →別枠加算事項（区分所有面積に関連せず） ③使用目的：専用部分を商業用や居住用に定める場合などの用途の定めを指します。用途によって共用部分の負担が異なる割合を定める場合があるため →区分所有面積に関連せず（ただし「異なる割合」の限界は妥当性からおのずとある） ④利用状況：共用部分などの具体的利用方法や頻度などを指し、例としては集会室などの利用頻度の違いでその維持費用負担に異なる割合が定められる場合があるため →受益者負担の考え方を含め、区分所有面積に関係なし ⑤区分所有者が支払った対価 →築年に応じ、区分所有面積との相関が崩れるケースも考慮を要す ⑥その他の事情：分譲業者が規約内容をどの程度説明を尽くしたかなどの規約設定に至る経緯等 →個別判断 このように、区分所有面積按分のみでは衡平は図られないことを言っているに過ぎません。 私共のＭＳでは、プランの特徴として面積の小さい住戸でも周長が長いタイプも少なからずあり、配管も水周りまでの管長は面積に比例していない。排水管洗浄費、事務費（広報など）に至ってはまさに戸数の積上げです。防水・塗装・外壁改修やポンプ等の設備維持管理費は、トータルで性能を確保することで財産価値を維持する趣旨のもので、面積比でも受益単位比（戸数比、人数比）でも可能でしょう。 なお、 ＞「管理費の内訳としての修繕費用との相関性」とは、一般には、管理費は一般会計で年間単位、修繕積立金は特別会計で２５年から３０年単位で、そこにはどのような相関性があり 管理費の内訳としての修繕費用と書いてますとおり、設備点検・維持管理、経常的補修費を言ってますが、修繕積立金も同様です。「管理費・修繕積立金との相関性」で結構です。 とまれこういう考え方から、多くの住戸タイプ毎に小数点単位（あるいは丸め整数値）で議決権や管理比を定めることの「当ＭＳの実態に照応し、大して意味のない数値偏重」を排し、規約改正時に改めてその考え方を整理し議決しています。 「月額300から500円の差があっても世のご夫人の意見は厳しい」のは尤もで、値上げについては厳しい追及があります（ちなみにご夫人でなく男性の追及のほうが強いです）が、この一律の考え方については理解を得ています。信じられない、と言うなら信じなくて結構です。貴方のＭＳの尺度（民度）で他を想像しないことです。 ちなみにこちらも訊きますが、法で許容する「別段の定め」の適用されるケースとして、例えば私共のようなＭＳがあると考えています。 そちらは、 ＞一律にすることが当然とかやむなしの理屈は全くありません とのことですが、それでは法はどのようなケースを想定していると考えるわけですか。具体イメージをご教示ください。 |
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| No.160 |
＞区分所有者間の利害のるよう考慮すべき事項
↓ ＞区分所有者間の利害の衡平が図られるよう考慮すべき事項 です。失礼しました。 |
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| No.161 |
>>159
>>44です ＞あまりに偏執的なので、具体的に相手をしましょう。 >>153 ＞＞以上の通りどれ一つとして、割合の差に言及しているもののみ ＞どこをどう読めばそうなるのですか。だらだら説明引用をされてるので、引用をまとめます。 ＞区分所有者間の利害の衡平が図られるよう考慮すべき事項 この間は字数制限に引っかかり止むなく削除した。 ＞このように、区分所有面積按分のみでは衡平は図られないことを言っているに過ぎません。 全く逆ですよ。 （規約事項）_第三十条 建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。 の条項の規約で定める場合の総合的に考慮すべき事項で、 「形状、面積：専有部分のこれらの要素の大小に応じて共用部分の負担等が異なる割合が定められる場合があるため」などの考慮すべき事項を尊重しない規約は衡平ではありませんよと理解すべきです。 ＞私共のＭＳでは、プランの特徴として面積の小さい住戸でも周長が長いタイプも少なからずあり、配管も水周りまでの管長は面積に比例していない。排水管洗浄費、事務費（広報など）に至ってはまさに戸数の積上げです。防水・塗装・外壁改修やポンプ等の設備維持管理費は、トータルで性能を確保することで財産価値を維持する趣旨のもので、面積比でも受益単位比（戸数比、人数比）でも可能でしょう。 「受益単位比（戸数比、人数比）でも可能でしょう。」ではありません。 「その持分に応じて共用部分の負担に任じる」こととは全く無関係です。 ＞なお、 ＞「管理費の内訳としての修繕費用との相関性」とは、一般には、管理費は一般会計で年間単位、修繕積立金は特別会計で２５年から３０年単位で、そこにはどのような相関性があり 管理費の内訳としての修繕費用と書いてますとおり、設備点検・維持管理、経常的補修費を言ってますが、修繕積立金も同様です。「管理費・修繕積立金との相関性」で結構です。 ＞とまれこういう考え方から、多くの住戸タイプ毎に小数点単位（あるいは丸め整数値）で議決権や管理比を定めることの「当ＭＳの実態に照応し、大して意味のない数値偏重」を排し、規約改正時に改めてその考え方を整理し議決しています。 「大して意味のない数値偏重」とは、原則の無視か無知の現れです。 ＞「月額300から500円の差があっても世のご夫人の意見は厳しい」のは尤もで、値上げについては厳しい追及があります（ちなみにご夫人でなく男性の追及のほうが強いです）が、この一律の考え方については理解を得ています。信じられない、と言うなら信じなくて結構です。貴方のＭＳの尺度（民度）で他を想像しないことです。 いろいろ苦しい言訳を並べられても、 ＞＞共有部分の持分割合＝専有部分の床面積割合＝共用部分の負担割合＝管理者職務範囲内の第三者債務の責任割合＝管理組合消滅時の残余財産帰属割の原則を。無視か無知でも、 貴方のマンションの１対１．３＝４３対５６＝管理費合計一万円の場合で４３００円対５６００円の負担であるべきのを５０００円一律で良いとの感覚で賛同を得たとは考えられません。 ＞ちなみにこちらも訊きますが、法で許容する「別段の定め」の適用されるケースとして、例えば私共のようなＭＳがあると考えています。 上の説明では、貴方のマンションが１．３倍の床面積比があっても管理費等が同額でも衡平であるとのマンションの特殊性は感じられません。 例えば、一区分所有区画に、上下二階構造で二階部分には配管がないなど単純に床面積のみでは他の一階構造の床面積との持分の比較が出来ないので、その部分については係数を作り何割減にしたとかの具体的評価なしには、「１．３倍あっても同額」を総会で賛同を得たとは信じられないと言う事です。 ＞そちらは、 ＞一律にすることが当然とかやむなしの理屈は全くありませんとのことですが、それでは法はどのようなケースを想定していると考えるわけですか。具体イメージをご教示ください。 別段の定めについては、 （共用部分の負担及び利益収取）_第十九条 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。 この場合の別段の定めは、この条文の原則とする持分＝専有部分の床面積に応じない、著しく相違した比率での費用負担などは問題になるとの条件付きなことは当然です。 このスレッドでも紹介があった法人組合員と個人組合員に１．７倍の差異を、私的な団体自治を超えたとして公序良俗の規定違反で無効としている。一方、面積２倍あっても同額の規約は、私的な団体自治の問題との裁判例があったが、その後は同額を改正している。 これらは、原則から著しく相違していることからくる紛争です。 貴方のマンションの区分所有者も一定ではなく、今後は新入居者やエクセル計算で簡単に同額と面積比の試算結果の金額の差を提示する区分所有者が現れたなら、小型住戸の議決権にもよりますが簡単に改正されるか訴訟に巻き込まれましょう。 （規約事項）第三十条の衡平の原則についてはコメントすみですが、別段の定めもこれに制約されるのは当然です。 そしてこの３０条３項の規定違反で無効との理由付けの裁判例の可能で、この条文の新設以前の既存の規約についても適用されることからも、単に総会決議で全てが容認されることはないことは当然です。 |
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| No.162 |
>>161関連
管理費、修繕積立金の負担基準の決定方法（専有面積に応じ算出、各戸均一、その他）の調査結果（ご参考） 平成１５年度マンション総合調査結果 ・ 管理組合向け調査の結果 I.管理組合向け調査の結果(A表) http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/manshon/manshoncyousa/kanrik... 20 管理費負担基準決定方法 ６１頁 表 —略— 本表は、各区分所有者の管理費負担基準の決定方法についてみたものである。 「専有面積に応じ算出」が最も多く82.8%(前回調査85.7%)、次に「各戸均一」が15.8% (同12.7%)となっている。 公共のマンションでかつ規模が大きいマンションほど「各戸均一」の割合が高い。また、新しいマンションほど「専有面積に応じ算出」の割合が高い。P61 蛇足：昔の公団など＝公共を除く民間のみでは、専有面積割合９２．１パーセント、各戸均一７．０パーセント 2 修繕積立金負担基準決定方法 ７１頁 表 —略— 本表は、各区分所有者の修繕積立金の負担基準の決定方法についてみたものである。 「専有面積に応じ算出」が84.8%、次に「各住戸均一」が13.0%となっている。 規模の大きいマンションほど「各住戸均一」の割合が、また新しいマンションほど「専有面積に応じ算出」の割合が高くなっている。 P71 蛇足：同じく民間のみでは専有面積割合９２．１パーセント、各戸均一６．８パーセント |
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| No.163 |
パターンを整理します。
以下の３のパターンがあります。 １．専有面積割り ２．各戸均一 ３．分譲価格割り どれも適法ではあるが、 １が主流。これからも ２は昔の名残り、もしくは僅差なための簡便方法 ３はｘｙｚの寝言 でよろしい？ |
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| No.164 |
>>163
おもしろい整理ですね。 ６行目を、 「区分所有者間の衡平を「著しく」害さない限り、どれも適法ではあるが、」 に変更してはいかがでしょうか？ （参考） http://www.nichibenren.or.jp/ja/opinion/report/2002_14.html http://www8.cao.go.jp/kisei/giji/02/wg/infra1-3.html |
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| No.165 |
無意味だな。ムダに長くなるだけ。
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| No.166 |
>>44です。
もうここらで十分でしょう。 皆さんが既に適切に判断しておられることと思いますので、私自身はおしまいにします。 今までどおり適法であることを確認しながら、理事会の主体的な知恵や工夫を重ねていきたいと思います。 当然、内容によってはアンケートも活用しますし、組合員の懇親も積極的に図っていきます。 |
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| No.167 |
「管理費を総会の決議で各戸均一にした」
「そんな決議が通るなんて信じられない，衡平じゃない」 匿名掲示板においては水掛け論ではないでしょうか。 |
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| No.168 |
匿名掲示板での水掛け論は、ある程度仕方がないが、
コピペの大量放水で何に向かって水を掛けているのか分からなくしている。 本人も論旨が首尾一貫していないので、もはや隣の家に水をかけているようなものだ。 |
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| No.169 |
＞「管理費を総会の決議で各戸均一にした」
＞「そんな決議が通るなんて信じられない，衡平じゃない」 ＞匿名掲示板においては水掛け論ではないでしょうか。 果たしてそうでしょうか。「各戸均一」を主張し続けるのは、分譲会社側としては大事な事なのです。 管理費、修繕積立金を同一にするメリットは、大型区分所有物件を販売しやすくするためにはどうしても必要な手段なのです。 |
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| No.170 |
分譲会社の思いなどどうでもよい。管理組合がどう考えるかが問題。
勝手に論点をずらして荒らすのはやめるべし＞ＸＹＺ氏 |
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| No.171 |
＞匿名掲示板においては水掛け論ではないでしょうか。
書き込みが事実かどうかを問題にすることがナンセンス。大体、マンションは千差万別で他所で成立する考え方がこちらでうまくいくとは限らないのは常識。ただ、考え方を交換しあい参考にできるヒントが得られることもあるから、こういう掲示板の意義がある。 某氏は法令根拠のコピペに専念してる分には重宝だが、やりとりを見てると、思ったよりマンション管理の知見はなさそうだ。他所の考え方に白黒つけようなどと思い上がったことはやめるべし。 |
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| No.172 |
＞他所の考え方に白黒つけようなどと思い上がったことはやめるべし。
これは、大変重要な良いポイントだと思います。 試験に必ず出ますので、しっかり覚えておいてください。 いや、まじめに良く言い聞かせたい１文でした。 |
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| No.173 |
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| No.174 |
＞>>169
＞いまどき均一にするのはxyzの住んでいるような賃貸アパートだよ。新規分譲で均一なんて有り得ない。とくに最小と最大の差が大きいなら尚更です。 ミスター携帯君、好い事いいますね。結論は洗脳されて「新規分譲で均一なんて有り得ない。とくに最小と最大の差が大きいなら尚更です。」の結論に達しましたね。 良く出来ました。これに新旧マンションを含めたコメントならば、満点です。もう少しの勉強をお願い致します。 |
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| No.175 | ||
| No.176 |
>ミスター携帯君
これ、なんて妄想？ |
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| No.177 |
スレタイと内容だけ読んだ
こうゆいア ホな事言う人はマンション生活になじめないと思うから 迷惑にならないところに戸建でも買って住みなさいよ。 |
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| No.178 |
ということで、管理費一律は可能。
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| No.179 |
だけど、やるのは性格破綻者
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| No.180 |
適切な処理でも自分が気にいらないことは「性格破綻の仕業」という低知能の区分所有者こそマンション住まいに向いてない。掘立小屋にでも住めばよし。
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| No.181 |
区分所有法３０条第３項による衝平化の点と実歳の委託管理会社の管理費等の算出根拠がすべて一式として各戸単位で積算されており、必ずしも面積を根拠としてないことから一律徴収もありうる
と考えるます。また現在の必要経費は便宜上徴収された管理費より寄付金も各戸あて町内会費も 支出され、投票権は各戸一律の現状は、異常であると考えますが皆様如何お考えにならえますか？ |
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| No.182 |
訂正願い Ｎｏ１８１
「実歳を実際に」 末尾「 ならえます。を なられます。」に訂正お願いします。 |
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| No.183 |
＞区分所有法３０条第３項による衝平化の点と実歳の委託管理会社の管理費等の算出根拠がすべて一式として各戸単位で積算されており、必ずしも面積を根拠としてないことから一律徴収もありうると考えるます。
どのような区分のマンションか分かりませんが、管理会社の算出の管理費等を区分所有法の原則の床面積で月額金額を試算することが必要です。 まず分かることが、管理会社が区分所有権を有する場合はその部分の負担割合が他に比較して割り安になっていること、各区分所有者簡に、月額５００円から１０００円の差が出る場合が多いです。 これを公示してごらんなさい。特に、婦人連の反応に「一律徴収もありうると考えるます。」と暢気なことは言っていられないことになりましょう。 ＞また現在の必要経費は便宜上徴収された管理費より寄付金も各戸あて町内会費も支出され、投票権は各戸一律の現状は、異常であると考えますが皆様如何お考えにならえますか？ 管理費より寄付金、町内会費を支出するのは、その総会の決議は無効です。 規約や総会決議は。「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項」に限られます。 （議決権）については
第三十八条 各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第十四条に定める割合による。 で、別段の定めは、この原則と著しく違うことは許容されていません。1戸1議決権はほぼ同規模の住戸の場合は計算の便宜の理由から認められても、議決権は所有権の持つ所有物の自由な管理・使用・処分権能ですから持分に比例して、かつ、計算に便宜に表現されるのが当然であり、所有権の割合を捨象した割合は区分所有法や民法の趣旨に添う方法ではありません。
単純に1戸1議決権では実質的に少ない面積の人が多い面積の人と同じ投票権を持つような結果となり衡平とは言えません。 |
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| No.184 | ||
| No.185 |
>>183
＞>区分所有法の原則の床面積で.... ＞あ、いつのまにか分譲価格割りの主張はやめたんですね。 ご説明しましょう。区分所有法は民法の特別法です。本来民法は下記のように管理は持ち分価格に従い過半数で決し、その持ち分に応じて管理費用の支払い、負担を負うことからきているのです。ですから区分所有法の床面積割合は、この持ち分価格＝分譲価格を基礎に規定されたことを理解出来ていないようですね。 民法（共有物の管理） 第二百五十二条 共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。 （共有物に関する負担） 第二百五十三条 各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。 ２ 共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。 ＞>管理会社が区分所有権を有する場合はその部分の負担割合が他に比較して割り安になっていること ＞また妄想ですね。 いいえ、具体例を挙げたまでです。 |
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| No.186 |
＞あと、ワンルームかファミリーかだと簡単ですが、持分比率が無段階的にあると、１票と２票の線引きは実際問題としては困難ですね。
お気の毒ながら、標準管理規約の下記の別表が理解できないのですね。 別表第5 議決権割合 住戸番号 議決権割合 ○○号室 ○○○分の○○ ○○号室 ○○○分の○○ ○○号室 ○○○分の○○ ○○号室 ○○○分の○○ ○○号室 ○○○分の○○ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 合計 ○○○分の○○○ |
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| No.187 |
>>×yz
持ち分価格の意味を理解していないんだな。 頭が弱いとは思っていたが、そこまでとは思わなかった。 |
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| No.188 |
＞持ち分価格の意味を理解していないんだな。頭が弱いとは思っていたが、そこまでとは思わなかった。
反論出来ない人の常套セリフですね。 |
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| No.189 |
反論もなにも、既に議論済みの話題です。蒸し返しはやめましょう。
法令、標準管理規約の規定を「唯一至上」として機械的に適用するのは「合法ではあっても不適当でない」場合もあり、法の趣旨と法の委任規定、その他社会通念上妥当な範囲で、管理組合が主体的に総意をもってそのマンションの実情に合った適切な規約を定めることが可能です。 この点については、例えば下の判例でも次のように明言しているところです。 「区分所有法３８条は，規約による別段の定めを明文で許容しており，議決権配分をどのようにするかは，区分所有者の自治に任されている。」 「区分所有法は，（中略）当該区分所有建物の具体的事情から要請される規制については，すべて区分所有者の自治に任せているものと解することができる。」 （H13.10.16 京都地方裁判所 平成９年（ワ）第１０４４号 修繕積立金等請求事件） |
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| No.190 |
189です。
（誤）「合法ではあっても不適当でない」場合 （正）「合法ではあっても適当でない」場合 |
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| No.191 |
>持ち分価格＝分譲価格
まるで分かってねぇ（笑） |
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| No.192 |
＞法令、標準管理規約の規定を「唯一至上」として機械的に適用するのは「合法ではあっても不適当でない」場合もあり、
標準管理規約は何ら拘束力はないことは自明のこと。 しかし、区分所有法、適正化法などの法律は遵守義務があることも自明、そこに「規約による別段の定め」が可能であっても、法律規定の原則と著しく相違した規定は、社会通念上妥当とは言えない。裁判例（判例は最高裁の裁判例）では、法人組合員と個人組合員との間で管理費などにつき１．７倍もの差を設けた規約及び集会決議につき目的、差別方法が不合理であって、一部の者に不利益な結果をもたらす時は、私的な団体自治の範囲を超え、民法９０条（公序良俗）の規定違反で無効としたものがある（東京地判平2.7.24判時1381号83頁、東京地判平14.6.24判時14.6.24判時1809号98頁）。 ＞法の趣旨と法の委任規定、その他社会通念上妥当な範囲で、 ＞管理組合が主体的に総意をもってそのマンションの実情に合った適切な規約を定めることが可能です。 上記の様に、任意規定なるものは存在しないし、法律の原則から著しく乖離した規約を例え総意を以ても定めることは出来ない。 区分所有法３０条３項が平成１４年に追加改正されたのは、規約は「区分所有者間の利害の衡平」が図られるように定めなければならないとし、これに違反する当該規約は無効と判断される。これは平成１４年以前の既存規約にも適用される。 |
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| No.193 |
持ち分価格＝分譲価格
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| No.194 |
三種類の間取りの実例での試算
三種類の区画床面積に関係なく一律、管理費等の月額合計２万円、各区画３０戸あると仮定し、これを床面積割合で円単位まで試算すると次の通りとなる。 床面積に無関係に管理費等を同額にすることは、床面積の小さい区画が過払いとなり、その規約は衡平ではない。 試算１ ３LDK 床面積 125.9 m2 23,114円 3,114円 不足 ３LDK 床面積 107.78 m2 19,787円 213円 過払い ２LDK 床面積 93.14 m2 17,099円 2,901円 過払い 試算２ ３LDK 床面積 73.43 m2 21,531円 1,531円 不足 ３LDK 床面積 72.30 m2 21,199円 1,199円 不足 ２LDK 床面積 58.90 m2 17,270円 2,730円 過払い |
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| No.195 |
>>194
だいぶ遠くまで独りで行ってしまわれたようですが、 ＞床面積に無関係に管理費等を同額にすることは、床面積の小さい区画が過払いとなり、 そのと〜〜〜りです。 でも議論は、管理費が共用部や建物の管理人件費に使われるなら専有面積比率より、使用頻度や居住人数などでの公平性があってもいいのじゃないか？っというとこから始まってます。 |
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| No.196 |
>>192
＞上記の様に、任意規定なるものは存在しないし、法律の原則から著しく乖離した規約を例え総意を以ても定めることは出来ない。 誰がそんなことを書いてますか。委任と任意とを取り違えてるのは論外としても、著しく乖離した規約を定める話など誰もしていない。相変わらず議論オンチのくせに演説したがる人が多いですね、ここは。どうせXYZでしょう。 |
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| No.197 |
>>×yz
議論に負けるとあさっての方向に向かう癖はどうにかならないのだろうか。 >反論出来ない人の常套セリフですね。 これもう聞き飽きた >持ち分価格＝分譲価格 笑 |
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| No.198 |
＞No.195 by 匿名さん
>>194 ＞だいぶ遠くまで独りで行ってしまわれたようですが、 ＞＞床面積に無関係に管理費等を同額にすることは、床面積の小さい区画が過払いとなり、 ＞そのと〜〜〜りです。 ＞でも議論は、管理費が共用部や建物の管理人件費に使われるなら専有面積比率より、使用頻度や居住人数などでの公平性があってもいいのじゃないか？っというとこから始まってます。 試算例で示したように、月額一律２万円での最大６０００円や４３００円もの差を無視するような、負担割合の原則を大きく逸脱することはできません。 管理費等の負担割合を一律同額としている管理組合は、一度は試算して情報公開すべきです。 「使用頻度や居住人数などでの公平性」は、区分所有法の負担割合の原則に許容される範囲ではありませんし、情報公開した際には少数の脆弱意見になりましょう。管理規約は「衡平」を図るが、「公平」を図る努力規定はありません。 ましてや、「使用頻度の公平性」はエレベーター維持費の一階居住者の負担義務は当然、「居住人数の公平性」は持分に応じての負担とは矛盾しています。 ＞No.196 by 匿名さん >>192 ＞＞上記の様に、任意規定なるものは存在しないし、法律の原則から著しく乖離した規約を例え総意を以ても定めることは出来ない。 ＞誰がそんなことを書いてますか。委任と任意とを取り違えてるのは論外としても、著しく乖離した規約を定める話など誰もしていない。相変わらず議論オンチのくせに演説したがる人が多いですね、ここは。どうせXYZでしょう。 ＞法の趣旨と法の委任規定、その他社会通念上妥当な範囲で、管理組合が主体的に総意をもってそのマンションの実情に合った適切な規約を定めることが可能です。 の内の「法の委任規定、その他社会通念上妥当な範囲で、管理組合が主体的に総意をもってそのマンションの実情に合った適切な規約を定めることが可能です。」と言う任意規定はないと言うことです。 「区分所有者の自治に任されている。」を高らかに歌い上げていましたが、「著しく乖離した規約を定める話」でなければ大変結構なことです。 |
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| No.199 |
>>198
やっぱ、頭も言葉も固すぎるなぁ。 このスレに意見してる人の多くも現行の「持分による割合」は理解していて、可能性について意見交換してるのに・・・ 例えば、共有施設や設備をもってる物件では、その設備の利用に応じた使用料をとることも多い。 通常の管理費からＥＶ管理費を分離して、使う推定頻度を基準に使用料として徴収することは不可能（違法）？ 例）ＥＶの管理に要する費用が、１ヶ月１０万として １Ｆ居住者・・500円（ほとんど使わない） ２Ｆ居住者・・1000円 〜 10Ｆ居住者・・5000円 とか。 頭固い198は、ゲストルームなどが共通管理費から出費され、利用回数などに応じた使用料が徴収されることには疑問もたないのかな。 |
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| No.200 |
198
＞「法の委任規定、その他社会通念上妥当な範囲で、管理組合が主体的に総意をもってそのマンションの実情に合った適切な規約を定めることが可能です。」と言う任意規定はないと言うことです。 任意でもなんでもなく、「規約による別段の定め」を認める法の規定を適用する際の考え方を記したまで。どこがおかしいのですかね。 「妥当な範囲」「適切な」でなく、例えば議決権なら２倍未満が望ましい、とか具体に書いてないから駄目、とでもいうのですか。いい加減、意味不明な「反論もどき」はやめて頂きたいものです。 |
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