管理費等の金額を一律にできないか？

[匿名さん]

管理費・修繕積立金の額を各戸一律にしているマンションはあるのでしょうか？
現在一律でないことに不満を感じる方はいませんか？

面積で額が決まるのは、区分所有法に、
>規約に別段の定めがない限りその持ち分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用
部分から生ずる利益を収取する。
とあるからなのは分かります。

でも共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか…と疑問
に感じました。払う時は持ち分に応じ額が違い、利益を受ける時は持ち分に応じ
ず一律に利益を受けているのではないでしょうか？
そのへんがよくわかりません。

また、「規約に別段の定め」があれば、持ち分に応じなくてよい…という事だと
思いますが、規約を変更して一律にした管理組合様があれば教えてください。
なお当方は、どうしても一律にしたい…と強い思いがあるのではなく、疑問に
感じ始めた…というレベルでの質問であります。

[2: 匿名さん]

難しく考える事はないでしょう。一階の人はエレベータ維持費は払わなくて良いのでしょうか？

[3: 匿名さん]

100%の得票が出来るならよいでしょうが、たとえ少数でも将来に禍根を残すような案件は慎むべきだと思います。
まして、持分比率による課金は現在の圧倒的多数のマンションで採用されている方法ですから。

[4: 匿名さん]

５０平米と１００平米では賃貸収入に換算すると２倍近い開きがでます
これが持ち分に応じた利益です。

[5: 匿名さん]

04さん
それは専有部分から生じる利益ですよ。

[6: 匿名さん]

05さん
コンクリートの梁や壁は共有部分です。
専有部分はコンクリートの内法部分です。
よって、共有土地や共有建物の持分を多く占有しているんです。

[7: 元理事]

面白い話題の提供ですね？

＞管理費等の金額を一律にできないか？
一律にするっという発想は、ば からしいと思わず検討しても良いと思います。
もちろん、現行の管理費算出方法になれた人も多いでしょうし、比較的狭い部屋の人は声を最大にして反論すると思いますけど。

管理費・・実際の用途は共用部分の維持管理、特にそのための人件費ですよね？なら部屋の広さより、居住者数に比例するほうが適切な気もします。簡易的に全戸一律もありかなっと思います。

修繕積立金・・これはちょっと難しいけど、立替を考慮しないなら、やはり共用部の修繕に使われる比率が高いと思います。よって、ベランダや外壁の面積など専有部の広さ以外の要素を入れた負担率計算が正しい気もします。

[8: スレ主です]

皆様、早々にレスをいただきありがとうございます。

07さんの管理費についての
>部屋の広さより、居住者数に比例するほうが適切な気もします。
というご意見、考えさせられました。

01に書いた
>共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか…
について、詳しくわかる方がおられましたらご説明いただけないでしょうか。

ちなみに一般的に共用部分から生ずる利益とは、何があたりますか？
駐車場や共用施設の使用料収入、テナント使用料はそれに該当しますか？
該当するとしたらそれらは、管理費口座あるいは修繕積立金口座にプールされ、
日々の管理にかかる費用の支払いや大きな修繕があった時に支払われます。
口座から支払われる時は、誰の持分が何％などとこだわりませんので、結局、
利益は持ち分に応じて収取していると言えないように思うのですが。

上手く言葉にできず、分かりづらくてすみません。

[9: 匿名さん]

うちのマンションは一戸の占有面積は最大２倍の違いがあります。
管理費・修繕積立金は面積が反映されていますが、管理組合の
議決権は大きい部屋も小さい部屋も１票です。

まあ総会で挙手されても計算するのが面倒だからというのもありま
すが管理費の納入割合が異なるのに議決権は同じというのは不公平と
いう気もします。とはいえ選挙権というものは納税額にはかかわらず
一人一票なのでしょうがないのかな

[10: 匿名さん]

＞駐車場や共用施設の使用料収入、テナント使用料はそれに該当しますか？
その通りです。
＞該当するとしたらそれらは、管理費口座あるいは修繕積立金口座にプールされ、日々の管理にかかる費用の支払いや大きな修繕があった時に支払われます。口座から支払われる時は、誰の持分が何％などとこだわりませんので、結局、利益は持ち分に応じて収取していると言えないように思うのですが。
そうでしょうか。算術的にも貴方の感覚は間違っておりますよ。
利益は費用に比べて少なく、費用で支出され、無くなるのが一般ですよ。
管理組合が消滅する場合は、残余の財産は共有持分割合で各区分所有者に帰属すると、貴方のマンションの管理規約には規定されていないのでしょうか。

[11: 匿名さん]

＞まあ総会で挙手されても計算するのが面倒だからというのもありますが管理費の納入割合が異なるのに議決権は同じというのは不公平という気もします。
＞とはいえ選挙権というものは納税額にはかかわらず一人一票なのでしょうがないのかな

IT時代に一人一票とは、情けないことを言いますね。
区分所有法の原則は、区分所有者数と議決権（専有面積割合）でカウントすることになっているので、それに従う管理規約に改正したらどうですか。総会では納入割合別（専用部分別）の頭数をカウントすれば、後はパソコンで５０、７５、８０パーセントの有無を計算すれば済むことですよ。

[12: 匿名さん]

別段の定めをすれば管理費の一律な徴収が可能であるが、大切なことは
区分所有者間の公平性を保つことだと思います。
そうでなければ、規約の変更も難しいでしょう。
居住者数に比例し徴収するというのも一案と思います。
しかし、その人数把握はどのようにしましょう？
今月、子供が生まれた。亡くなった。子供が嫁に行った。主人が長期出張で留守。
娘が出産のため戻ってきている。賃貸にしているが、入居者がいない。…ほか
様々な理由で居住者数は変わります。
中には、日割り計算しろなんて要求もでるかもしれません。
また、子供の自立など居住者が減ると管理費収入が減り、会計が赤字になれば
結局は管理費の値上げもしなければなりません。
他にも、人それぞれに公平だと感じる手法があると思いますが、他の人から見ても
公平と思えるかは、わかりません。
結果的に「共用部分の持分比率に応じた負担」というのが、異論があったとしても
一番、反論しにくいということでしょう。

>共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか…
スレ主さん個人の感覚として部屋の大小で受けるサービスはあまり変わらない。
ということでしょうか。
たしかにそのような部分もありますが、基本的にマンションの管理は、共用部分の
維持管理を目的にしています。
例えば、敷地や共用廊下を清掃した場合で言うと、共有部分は、持分比率に応じて
所有していますから、負担も利益（清掃による効果）も持分に応じて受けたことに
なります。
もちろん、各戸で一律にかかる経費も無いとは言いません。
しかし、色々な主張をされても全てを聞き入れていたら、そちらの方が大変でしょう。

[13: 匿名さん]

＞居住者数に比例し徴収するというのも一案と思います。しかし、その人数把握はどのようにしましょう？

お願いですから、区分所有法を少しは勉強して下さい。

[14: 匿名さん]

>>13
お願いですから、区分所有法を少しはじっくり読み直して下さい。

[15: 匿名さん]

なんでも提案はできます。
しかし決めるのは多数決（1／2か2／3か知りませんが）なので、値上げとなる人がまず反対しますから、実際に変更は難しいでしょう。
変更したければ同志を集めて理事長＆理事となり、総会で欠席者の委任状を集めて議決してみてください。

[16: 07]

>>12さん
部分的ですが、代案など。
尚、今回のこのスレでは議案として通るかどうかは二の次で意見してます(笑

＞しかし、その人数把握はどのようにしましょう？
もともと、マンションの管理運営上、賃借者も含めて居住者を把握する必要があると思います。
罰則のない規約などで徹底させるのは他の案件と同様ですが、居住者台帳の整備をすればおのずと人数把握は可能でしょう。

＞中には、日割り計算しろなんて要求もでるかもしれません。
これは、現状の月額管理費であっても全く同じ課題なので、スルーです。

＞また、子供の自立など居住者が減ると管理費収入が減り、会計が赤字になれば
＞結局は管理費の値上げもしなければなりません。
私は、人数による負担比率と考えてました。
管理費の値上げ値下げ要因は他にもいろいろあると思いますが、確かに居住者数が頻繁に大きく変動するようなマンションでは注意すべき点ですね。

＞結果的に「共用部分の持分比率に応じた負担」というのが、異論があったとしても一番、反論しにくいということでしょう。
これはごもっともであり、スレ主も重々承知した上でもスレだと思います。

[17: 匿名さん Ａ]

>>6　さん
＞コンクリートの梁や壁は共有部分です。
＞専有部分はコンクリートの内法部分です。
＞よって、共有土地や共有建物の持分を多く占有しているんです。

そのご意見に賛成です。各区分所有者の資産の持分に見合った管理費や修繕積立金を負担する事に何等不思議は無いと考えます。
資産価値には、共用部分（含む土地）の持分を含んでいるのですから。

[18: 匿名さん]

管理費を居住者に比例する案は
長期不在を理由に管理費滞納を正当化させることになるので　ボツ！

[19: 匿名さん]

>18
理由は違いますが，私も居住者比例の管理費算出には疑問を感じます。

人数把握を申請性にして徹底したとして、その妥当性の検証は誰がやりますか？　管理会社ですか？理事長ですか？
私が理事長なら絶対にやりません。手間が掛かりすぎるからです。　では管理会社？管理会社にしてもやってくれることはあるでしょうが、本来の業務に支障が出ることが目に浮かびます。引いては結局コスト増になることでしょう。

外人労働者でもない限り、一部屋に何十人も住むことなんてないのですから、専有面積辺りの居住者数ってだいたいの数字に収束していることでしょう。(地域によりけりですが，マンションに限れば当たらずも遠からずでしょう)

管理が手間になるので、指標として変動要素のないものを選択すれば自ずと専有面積比になるのではないでしょうか。

それに2さんも指摘している様に、特定施設(EV,駐車場,その他)を利用しないからといって、その管理修繕費の負担を免れることもおかしな話。
共同住居に住んでいるのですから、共同負担するのは当然でしょう。コミュニティ崩壊しますよ、、、我侭を認め始めてしまってわ。

[20: 07]

ちなみに、居住者数比例配分(笑)方式を考える際、私なら
　①基本料＋人数比例
　②大人と子供は分ける（一定の年齢以上、及び未満も考慮するかも）
　③賃貸（外部オーナー）は付加管理費を加える
　④ペットは絶対に課金します。＜管理費
などは最低考えますね。

共用施設の使用頻度やその受益について言及すると、このスレの主旨とは違う話題になるのでコメントしません。

人数の把握に関しては前述のように「居住者台帳」は現状よりかなり正確に把握する必要があります。それはいろんな意味で本来の「管理」にも不可欠だと思ってます。

[21: スレ主です]

たくさんの方に関心をもっていただき嬉しいです。
みなさま、コメントいただきありがとうございます。

私が一番突っ込んで議論したかったのは、
①「共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか」という疑問と、
②「一律でないことに不満を感じる人はいないのか」ということです。

①については、10さんと12さんがお答えくださりました。
②については、みなさんのレスから持分に応じた負担に納得されている方が多数とわかり
ました。
話が居住者数に比例という案の方へいってしまいましたので、整理させていただきました。

ちょっと誤解されている方がいらっしゃるようですが、１に書いたように、疑問に感じ
始めたレベルの話であり、総会に諮るだの理事長になって変えたいなどとの話ではあり
ませんので。他のマンションの方はどう思っているのか知りたかっただけです。
また、
>特定施設(EV,駐車場,その他)を利用しないからといって、その管理修繕費の負担を
>免れることもおかしな話。
これも私の意図するところではありません。
１階居住者がエレベーターを使わないから管理費安くしろ…の話が通らないのは当然で、
そんなこと私はどこかに書きましたっけ？

[22: 匿名さん]

議決権について：
標準管理規約では
第46条関係
① 議決権については、共用部分の共有持分の割合、あるいはそれを基礎としつ
つ賛否を算定しやすい数字に直した割合によることが適当である。
② 各住戸の面積があまり異ならない場合は、住戸１戸につき各１個の議決権に
より対応することも可能である。
また、住戸の数を基準とする議決権と専有面積を基準とする議決権を併用す
ることにより対応することも可能である。

となっているので、規約で議決権は面積比にすると定めればいいだけ。
実際に私の住むマンションでは議決権は面積比になっているな。

[23: 万年理事]

スレ主さん
＞①「共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか」という疑問

既に>>10さんが的確に回答されていますが補足します。
この「利益」とは、駐車場使用料その他各種専用使用料、看板の設置料、携帯電話のアンテナ設置料など、共用部分の使用の対価として管理組合が得ている収益を指しているのであって、共用部分の使用・利用の度合いではありません。
この利益は管理組合に帰属し、総会でこの利益を各区分所有者に配当（分配）するといった決議がなされない限り、各区分所有者が「持ち分に応じて収取」することは現実にはありません。
では、この利益はどこに行ったのかというと、管理費または修繕積立金に充当されています。
すなわち、配当に代えて各区分所有者の「共用部分の負担」の一部が減殺されているのです。
「共用部分の負担」は「持ち分に応じて」課されているのですから、その減殺もちゃんと「持ち分に応じて」各区分所有者に還元されているということになります。

[24: 匿名さん]

22さんに同意
区分所有法の議決権（持分割合）数が原則です。
また、標準管理規約の1戸につき1議決権は、あまり専有面積に差が無いことを
前提としていると思われます。
これは、持分割合の場合、計算が複雑というところが大きいでしょう。
しかし、最小持分の者との比が2倍以上の場合、同様に議決権１なのはどうか？
選挙での1票の重さについて有権者数が2倍以上の場合は違憲状態であると同様に
（法の下の平等っていうんですか？）
専有面積が2倍以上の場合は、議決権が2になることが本来の区分所有法が言うことと
一致しているのでないでしょうか。
したがって、最小持分割合を1としたら、その整数倍ごとに応じた議決件数が
与えられる必要が有ります。
早く言えば、各戸の議決権を1とする規約は、持分割合が1.99…倍までであり、
それを超ていて各戸１である場合には訴訟を起こされたら、是正する必要が有ると思います。
しかし、規約は基本的には区分所有者の合意の上に出来ているのですから、
意義を唱える者がいなければ、それで良しということでないか。
2倍を超えている方は、理事会に是正の必要性を訴えてみてはどうですか。

[25: 匿名さん]

＞>特定施設(EV,駐車場,その他)を利用しないからといって、その管理修繕費の負担を免れることもおかしな話。これも私の意図するところではありません。
＞１階居住者がエレベーターを使わないから管理費安くしろ…の話が通らないのは当然で、そんなこと私はどこかに書きましたっけ？

貴方のコメントの「払う時は持ち分に応じ額が違い、利益を受ける時は持ち分に応じず一律に利益を受けているのではないでしょうか？そのへんがよくわかりません。」の考え方は、上記の二行と同じ理屈に通じるものです。

[26: 匿名さん]

狭い部屋を２戸買えばいい

[27: スレ主です]

25さん

ちょっと違うのでは。
「特定施設の使用頻度・使用の有無」が焦点ではなく、「持分（面積）」について
考えています。
「持ち分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」
という文言の『利益』を持ち分に応じ受けているのだろうか…という疑問でした。
決して管理費・修繕費の負担を免れたいなどというセコイ意図ではありません。

23さんの
>「共用部分の負担」は「持ち分に応じて」課されているのですから、その減殺もちゃんと「持ち分>に応じて」各区分所有者に還元されているということになります。

これを読んでなんとなく理解できてきました。

[28: 匿名さん]

>「持ち分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」という文言の『利益』を持ち分に応じ受けているのだろうか…という疑問でした。

貴方のマンションの管理規約に、標準管理規約６５条（消滅時の財産の清算）がありますか？
これがないと算術の不得意な貴方には理解出来ないでしょうね。

[29: 匿名さん]

↑失礼な奴。何様？

[30: 匿名さん]

↑時折出る、クレーマーですね、
法には詳しいようだが、実務経験が乏しいようだ
相手にしないように。

[31: 匿名さん]

＞↑失礼な奴。何様？

質問には答えられないでしょうね。これで二回目の同じ質問ですよ。
これを知っていれば、愚問を発する分けありませんよ。

[32: スレ主]

31＝10さんだったのですね。
10での最後の質問は見落としていたため、回答が遅れてすみません。
当方の管理規約は標準管理規約に準ずる形に変更いたしましたので、
（消滅時の財産の清算）は規約に定められています。

では、10さん＝31さんに新たに質問をしてもよろしいですか？
管理組合が消滅する場合とは、どういう例がありますか？

大地震が起こり、建物が全壊してしまったとしたら、区分所有建物が
無くなるわけですから、管理者もいなくなり、管理組合も消滅してし
まうということでしょうか？
その時点での管理費・修繕積立金口座に残っている額は、持分割合に
応じて支払われるということですか？

ちょっと話がそれてしまいますが、ご存じでしたら教えていただきた
いのですが。よろしくお願いします。

[33: 匿名さん]

＞１／当方の管理規約は標準管理規約に準ずる形に変更いたしましたので、（消滅時の財産の清算）は規約に定められています。

３／の知識で、規約変更議案の総会決議に参加したとは、他の問題があるとはいえ驚かされています。

＞２／では、10さん＝31さんに新たに質問をしてもよろしいですか？　管理組合が消滅する場合とは、どういう例がありますか？

簡単なことです、建替え決議が成立した場合です。
標準管理規約に準ずる変更したのならば、修繕積立金の条文を読んでください。つまり建替え決議の後は、建替えに参加しない人達の修繕積立金相当額は管理組合の消滅時に清算（返却）されるので、建替えに関係する計画、設計などに必要な経費には取崩すことは出来なくなります。

＞３／大地震が起こり、建物が全壊してしまったとしたら、区分所有建物が無くなるわけですから、管理者もいなくなり、管理組合も消滅してしまうということでしょうか？　その時点での管理費・修繕積立金口座に残っている額は、持分割合に応じて支払われるということですか？

[34: スレ主]

ご回答ありがとうございます。
建替え決議が成立した場合、「管理組合が消滅する」ということですね。

関連したことで質問します。
●建替えでは消滅時期はいつになるのでしょうか？手持ちの本には詳しく載っていません。
やはり区分所有建物が無くなった（取り壊した）時点で消滅するのですか？

●前述の大地震による全壊…については、どうなのでしょうか？
本当に全壊するような大地震が起きた場合、死傷者が出るかもしれませんし、避難したまま
連絡がとれなくなる者も多数でると想定できます。
建替えを決議できる状態になるには相当の時間がかかると思います。
そのような事態の時に区分所有建物がなくても「管理組合は存在」しているのでしょうか？

法律に詳しい方からすれば、くだらない質問かもしれませんが、マンションで生活する人間
としてとても気になる事であります。
本来の話題から多少ずれますが、お時間がありましたらぜひご回答をお願いします。

[35: 匿名さん]

>>34

管理組合の消滅

１．物理的要因・・・区分建物の全部滅失
　　　　　　　　　（地震等による全壊、建替えのための区分建物の取り壊しなど）
２．人的要因・・・・区分建物の単独所有（複数の区分所有者がいたが、単独所有となった）

[36: 匿名さん]

>>34
下記を参考にして下さい。

マンション建替 え・改修について（国交省）
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseitatekae.htm

被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法（平成七年三月二十四日法律第四十三号）
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H07/H07HO043.html

[37: スレ主です]

35さん、36さん、ありがとうございます。

マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアルの53ページに
詳細が書かれていました。
少ししか読んでおりませんが、他にも興味深いことがいろいろ書かれて
いますね。
時間のある時に勉強してみたいと思います。

実際は、建て替えの前に自分の寿命がきてしまいそうですね（笑）。

[38: サラリーマンさん]

>>37
最後の１行がイイとこ衝いてます(笑

[39: 匿名さん]

↑山田君、座布団１枚！

[40: 匿名さん]

こ、このスレ名は、すごいですね。汗っ

100平米の人は、ベランダの外壁タイルが100枚ありますし、玄関から出て共用廊下に面してる幅も広いです。
50平米の人は、外壁タイル50枚で、廊下の幅も半分。　（と仮定します）

これが共用部分の面積負担割合の違いなんです。だから管理費（廊下の清掃）も、修繕費（タイル補修）も違うんです。

100平米でも50平米でも、どちらも２人しか住んでいないから管理費修繕費が同じ、ではないんですね。
視点を変えると錯覚してしまうんだと思います。

[41: 匿名さん]

40さん

逆に言えば、そのように単純化できない要素も多いのです。
例えばエレベーターは使用回数で共益費を算出するのではありませんよね。
１階の住戸が比較的利用頻度が少ないから電気料金や維持管理費用を使用頻度で按分する、というものではないでしょう。使用頻度がカウントできないから、という理由だけではなく、財産価値を高める共用部、という考え方にたち、均等に負担しよう、という考え方にしているはずです。
区分所有面積だけで共用部の費用負担を決するなら、区分所有面積に関係のない廊下・階段、集会室や外構の維持管理費用はどうなるのでしょうか。
外壁もまたしかり。きれいに整備された外観が共有財産であるということから、一律負担という考え方も十分ありえます。外壁だけが共用部ではありませんし、外壁と区分所有面積と、それほど相関関係のない複雑なプランのマンションだってあります。
長期修繕積立金でない一般の管理費になると、さらに一律化の考え方のほうが筋が通る度合いは強まるでしょう。
この掲示板は、机上の議論が最近多いようですが、趣旨に立ち戻って考えてみられることをお勧めします。

[42: 41]

自明のことですが、管理規約での規定が大前提となります。
規約の作り方として、金額一律という考え方もありだ、ということです。

[43: サラリーマンさん]

>>40
管理費と修繕積立は、別に考えたら？

[44: 匿名さん]

私共のマンション管理規約では、居住人数とかではなく、住戸所有数按分（＝一律）です。住戸タイプ数が多く、また住戸タイプによる面積比が1.3程度以内なので、煩雑さ回避のため、一律の規約で同意を得ています。今まで数回の管理費改定をしましたが、わかりやすく正解であったと思います。

共用部はその価値を各戸が平等に享受するのですから、逆に負担割合も平等に、とあえて理屈をつければそういうことになります。だれも、外壁部分や植栽が整備されたとき、区分所有面積に応じて自分の持分に応じて他住戸より多く（あるいは少なく）享受してる、とは感じないですからね。

[45: 匿名さん]

＞区分所有面積だけで共用部の費用負担を決するなら、区分所有面積に関係のない廊下・階段、集会室や外構の維持管理費用はどうなるのでしょうか。


本来は、共用部分の区分所有の割合は、分譲価格の割合とすることから始まっています。
しかし、金額も時期に左右されますので、分譲金額の基礎となる専有部分の床面積の割合を原則とすることは区分所有法に規定されております。ですから、一般には、管理費等の金額は専有部分の床面積割合で決めて、議決権ではその割合が１．５倍以下の場合は１議決権、１．５ー２倍は２議決権としております。これらは、管理規約の別表で規定されているのが一般です。

[46: 41]

>>45さん

一般論としてはそのとおりですが、一歩話を進めて、特段の定めを規約で行おうとするときの考え方を書いただけです。

[47: 匿名さん]

＞一般論としてはそのとおりですが、一歩話を進めて、特段の定めを規約で行おうとするときの考え方を書いただけです。

原則から大きく逸脱するような規約では、例え総会で決議されても区分所有者は出入りがあり、一定とはかぎりませんので、衡平の原則違反などで訴訟に巻き込まれるような特段の定めは避けるのが常識です。

[48: サラリーマンさん]

＞例え総会で決議されても
総会で決議されたのなら、あとは方法論の問題ですなぁ。

[49: 匿名さん]

>>47

それはどうも。我々も能無しではありませんので、「常識」のご教示痛み入りますが、ご心配には及びません。
一般論を振りかざすのは結構ですが、格段の定めが有効に機能するケースにまでご忠告には及びません。

[50: 匿名さん]

＞＞例え総会で決議されても
＞総会で決議されたのなら、あとは方法論の問題ですなぁ。

この程度の感覚ですと後が思いやられますね。
例え選任されても、役員就任は思いとどまるべきですね。

[51: 匿名さん]

そもそも、こういう事言い出すヤツは、
自分では賢いと思っているけど、
傍から見れば、考えが浅はかなだけ
っていうのばっかりだからな。

そろそろ、このスレのＦＡもそんなカンジで幕が下りそうだしな。

[52: 匿名さん]

＞そろそろ、このスレのＦＡもそんなカンジで幕が下りそうだしな。

貴方からどうぞ。

[53: スレ主です]

44さん、実例を紹介していただき、ありがとうございます。

また、みなさまからのご意見、大変勉強になりました。

[54: 匿名さん]

自分の部屋が最上階で、占有面積が倍くらい広い部屋で、他の人達と管理費が同じだったらいいなぁ

逆に、自分が３０平米とか５０平米くらいなのに、高層階住民は１００平米とか１５０平米で、管理費同じだったら嫌だなぁ

ほとんど同じ広さばかりだったらいいかも？

[55: 匿名さん]

＞自分の部屋が最上階で、占有面積が倍くらい広い部屋で、他の人達と管理費が同じだったらいいなぁ　逆に、自分が３０平米とか５０平米くらいなのに、高層階住民は１００平米とか１５０平米で、管理費同じだったら嫌だなぁ　ほとんど同じ広さばかりだったらいいかも？

基本は分譲価格の割合です。

[56: 匿名さん]

＞基本は分譲価格の割合です。
これは絶対に間違ってると思う。。。向きによって管理費違う？？？

[57: 匿名さん]

＞＞基本は分譲価格の割合です。
＞これは絶対に間違ってると思う。。。向きによって管理費違う？？？

民法（共有物の管理）第二百五十二条 　共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
（共有物に関する負担）第二百五十三条 　各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。

が基本で、区分所有法では、区分所有物件の価格という言葉が多義的であり、価格割合に近く、算定も比較的容易な専有部分の面積割合によるものとされた。

[58: 匿名さん]

>>57
それであなたはどう思うのかね？

[59: 匿名さん]

＞それであなたはどう思うのかね？

間違いではない。

[60: 匿名さん]

なんでもかんでも民法で完結させようとするのは、ある意味すごい。

でもリアル世界や理事会板では、「困ったちゃん」な存在。

[61: 匿名さん]

民法の趣旨を踏まえた特別法である区分所有法上では、「別段の定め」を許容しています。
マンションの特性、管理組合の主体的判断において（当然、妥当であることの説明責任を果たせる内容で）、必要に応じ規約で別段の定めをすればよいのです。
これがすべてです。

[62: 元理事]

法律に詳しい方々には太刀打ちできないのですが、
私は明らかに61さん派(笑

民法だけでは解決できないので区分所有法があるのだと思っています。

[63: 匿名さん]

＞民法の趣旨を踏まえた特別法である区分所有法上では、「別段の定め」を許容しています。

別段の定めが無制限である筈は無く、区分所有法の原則を逸脱するものは当然に無効となります。
区分所有者間の利害の衡平を害したり、ある有用性が当該区分所有者の受ける不利益が受忍すべき範囲を超えることが出来ない事は当然です。

[64: 匿名さん]

また、×yzがヘンな事言ってるな。

それにしても、小難しい言い回しをするとみんなすぐに煙に巻かれるんだな。世の中のヘンなのがいるのはしょうがないから、ひとりひとりがしっかりしないと詐欺にあうぞ。

>>57の民法第二百五十二条〜第二百五十三条とやらを読んでも、分譲価格という解釈は明らかに間違っているな。

その条文を正しく解釈すると、登記簿に記載の持ち分が正しい。登記簿に書いてある○○分の○○ってやつだよ。それが専有面積比になっているハズ。

固定資産税払うときもこれだろ。みんな税金払うときに分譲価格に応じて払っているワケじゃないだろ。

建て替えとかなんとかで、マンション丸ごと譲渡しても登記簿の持分割合での分配だよ。分譲価格での分配なんて有り得ないだろ。

だいたい分譲価格ってなんだよ。定価か？実売価格か？
売れ残りで価格改定があったら、先に買った人は持分が増えるの？
買い替えで、古い家高く査定して、新しいのを高く買ったら、持分も増えるの？
値引きして買っちゃったら持分も減るの？

ね〜ね〜教えてＸｙｚ。

[65: 匿名さん]

＞だいたい分譲価格ってなんだよ。定価か？実売価格か？売れ残りで価格改定があったら、先に買った人は持分が増えるの？
買い替えで、古い家高く査定して、新しいのを高く買ったら、持分も増えるの？値引きして買っちゃったら持分も減るの？

常識ですね。ですから、専有部分の床面積割合とすると規定している事は既に説明済。
あと、登記簿については、売買契約書に基づく敷地の区分所有権の持分割合のみは貴方の意見は正しいが、専有部分、共用部分の持分割合は区分所有法により規定されているので、これは貴方の誤解で、一般には管理規約の別表で規定していますし、規定できます。

[66: 匿名さん]

民法は強行規定でない限り、特別法（区分所有法や会社法など・・）が優先するし、その強行規定に反しない限り、契約（規約）が優先する。
契約や特別法に定めがない場合とか疑義が生じたときに立ち返る原則が民法だろう？

「民法に書いてあるから---だ」というのは、お上のいうことは絶対でございますという発想だね。

[67: 匿名さん61]

>>63
＞別段の定めが無制限である筈は無く

妥当な範囲と断っています。皆さんも分かってます。

[68: 匿名さん]

＞契約や特別法に定めがない場合とか疑義が生じたときに立ち返る原則が民法だろう？
＞「民法に書いてあるから---だ」というのは、お上のいうことは絶対でございますという発想だね。

あれ？では、一行目と二行目は明らかに矛盾してる分けですね。自己矛盾は困りものです

[69: 匿名さん]

＞妥当な範囲と断っています。皆さんも分かってます。

断っているコメントの前後が問題なのに、括弧で合理化を計っているのは明らかでしょうに。

[70: 匿名さん]

＞別段の定めが無制限である筈は無く
　結局、「別段の定め」を認めてるのね。

[71: 匿名さん]

専有面積比になっている「ハズ」って書いただろ。
いろんな法律や規約で異なる言い回しがされてても、現実にはほとんどが専有面積比なんだよ。
（面積比で区分所有してない物件知ってる人いる？）

だから、専有部分も共有部分も結局は専有面積比なんだよ。

なんで君は瑣末なことまで言われないと理解できないの？

それで結局
>>55
>基本は分譲価格の割合です。
が揺らいでいるの分かってる？

[72: 匿名さん]

＞だから、専有部分も共有部分も結局は専有面積比なんだよ。

生まれの違い、数値の違いが理解出来ていない様ですね。

[73: 匿名さん]

>生まれの違い、数値の違いが理解出来ていない様ですね。
それでは脳内メーカーさんの考えを説明して下さい。

[74: 匿名さん]

運転しない（できない？）のに、道路交通法のウンチク喋ってるようなもんだな。。。

[75: 匿名さん]

彼なら、道路交通法を使わず、民法で全て説明します。

[76: 匿名さん]

>生まれの違い...
...ここで差別用語を堂々と発言する人初めて...

[77: 匿名さん61]

もうこのお方に反応するのはやめませんか。
机上の空論ばかり、議論能力も怪しく支離滅裂な発言も少なくないくせに分かったようなことを。
何様ですかね。うんざりです。
（管理者様：これは誹謗中傷ですので削除して結構です）

[78: 匿名さん]

xyzお得意の逃げパターンだよな。
思い込みも断言口調で言えばどうにかなると思ってるんだよな。

>>55
>基本は分譲価格の割合です。

[79: 匿名さん]

＞>生まれの違い......ここで差別用語を堂々と発言する人初めて...

あーあ、日本語を性格に使いましょうよ。
生まれとは、規定する法律の違い，即ち、不動産登記法施行令８条と区分所有法の違いを言っているのに、これが理解出来ていない人はコメントを控えて頂きたい。

[80: 匿名さん]

さすが、日本語を「性格」に使えてる人は違うなぁ〜

[81: 匿名さん]

＞さすが、日本語を「性格」に使えてる人は違うなぁ〜

さすがですね。その調子で，今後は単語のみならず、文脈の意味の理解まで、鋭く突っ込んで正しく読んで下さい。

[82: 匿名さん]

>>55　>基本は分譲価格の割合です。
XYZは、
　誤解なら説明する。
　間違っていたなら謝る。
民法に書いてあるだろ。

（公序良俗）
第90条　公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする。

（任意規定と異なる慣習）
第92条　法令中の公の秩序に関しない規定と異なる慣習がある場合において、法律行為の当事者がその慣習による意思を有しているものと認められるときは、その慣習に従う。

（虚偽表示）
第94条　相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。
２　前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。

（錯誤）
第95条　意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその無効を主張することができない。

（条件の成就の妨害）
第130条　条件が成就することによって不利益を受ける当事者が故意にその条件の成就を妨げたときは、相手方は、その条件が成就したものとみなすことができる。

[83: 匿名さん]

>>82

No.45 by 匿名さん　2008/11/03(月) 17:41
＞区分所有面積だけで共用部の費用負担を決するなら、区分所有面積に関係のない廊下・階段、集会室や外構の維持管理費用はどうなるのでしょうか。


本来は、共用部分の区分所有の割合は、分譲価格の割合とすることから始まっています。
しかし、金額も時期に左右されますので、分譲金額の基礎となる専有部分の床面積の割合を原則とすることは区分所有法に規定されております。ですから、一般には、管理費等の金額は専有部分の床面積割合で決めて、議決権ではその割合が１．５倍以下の場合は１議決権、１．５ー２倍は２議決権としております。これらは、管理規約の別表で規定されているのが一般です。

[84: 匿名さん]

>>82

No.57 by 匿名さん　2008/11/10(月) 18:51
＞＞基本は分譲価格の割合です。
＞これは絶対に間違ってると思う。。。向きによって管理費違う？？？

民法（共有物の管理）第二百五十二条 　共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
（共有物に関する負担）第二百五十三条 　各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。

が基本で、区分所有法では、区分所有物件の価格という言葉が多義的であり、価格割合に近く、算定も比較的容易な専有部分の面積割合によるものとされた。

[85: 匿名さん]

その分譲価格が、面積比になっていないところが問題なんだがな。

君のいう「本来」とは昭和３０年代の事かい？

[86: 匿名さん]

>>61(77)さん
基本的には、そのとおりです。

興味深い裁判例を紹介しておきます。
http://www.fukukan.net/paper/070701/work_help4.html
（福管連−業務知識・判例より）

[87: 匿名さん]

＞法的解釈はこのとおりでしょうが、建替え時の権利や維持コストを考えると、２倍の差があっても均等負担することは適切であるかの疑問は残ります。この組合も、その後、管理規約を「管理費等は共有持分等で算出する」と改めました。

裁判を二倍あって一応凌いでも、規約を普通に改正したのは当然でしょう。

[88: 匿名さん]

>87
２倍だから改正したのです。そうでなければ均等負担のままも十分あり得るということです。

[89: 匿名さん]

＞>87
＞２倍だから改正したのです。そうでなければ均等負担のままも十分あり得るということです。

何を仰るのですか、均等負担が不自然と気がついた結果です。

[90: 匿名さん]

>89
不自然と気がついたから改正したのか、２倍だから改正したのか、当の組合に聴取でもしたのですか？我田引水の憶測を書かないことです。
札幌高裁は不自然な判決をしたというなら、判決文に対抗できるだけの論理を展開しなさい。話はそれからです。
＞民法（共有物の管理）第二百五十二条 　共有物の管理に関する事項は、（以下略）
＞が基本で、区分所有法では、区分所有物件の価格という言葉が多義的であり、価格割合に近く、算定も比較的容易な専有部分の面積割合によるものとされた。

だけでは対抗できません。

[91: 元理事]

86さんの提示された判例の紹介は、このスレのスレ主には、参考になったのではないかと。
私には、そういう訴訟をし「組合総会で決めなさいよ〜！」という結果に納得しました。

気になるのは、当初は広さが倍でも均一の管理費だったのを、その後に持分比率に規約変更したことです。
総勢が賛成するような管理費負担変更は、どんな論述でどんな仕組み（金額など）になったのでしょうね？
非常に気になります(笑

[92: 匿名さん]

ご参考に、
判決要旨
エレベーター及び二階以上の区分所有者専用の給排水管について、二階以上の区分所有者の一部共用部分との主張を排斥した事例／分譲時一階部分の管理費が、二階以上の区分所有者に較べて面積あたりの金額が低額であった場合に、これを二階以上の額と同額に変更することは、法31条の「特別の影響を及ぼすべきとき」に当たらないとされた事例

管理費等請求事件、東京地裁平３(ワ)17250号、平５.３.30民４部判決、一部認容、一部棄却（控訴）
判決文ー抜粋

２　そこで、被告が負担すべき管理費につき、従前は専有部分及び専用使用部分の面積とは関係なく、２階以上の区分所有者に比べて面積当たりの金額が低額であったものを、面積あたりの金額を２階以上の区分所有者と同額とした金額に変更することが法第31条後段に規定する「特別の影響を及ぼすべきとき」に該当するか否かにつき検討する。
　本件建物のような区分所有建物においては各区分所有者の利害は必ずしも一致せず、また、利益状況も各区分所有者ごとに異なっているのが通常である。しかしながら、共用部分につき各区分所有者が受ける利益の程度を管理費の額にすべて反映させることは不可能であり、また、相当であるともいえず、共用部分に対す各区分所有者の利害得失をある程度捨象し、一律に各区分所有者の専有部分及び専用使用部分の面積に応じて管理費を負担することは合理的な方法であるということができる（上を超えて、一部共用部分の管理費用を含めたすべての管理費用に充てるための管理費を全区分所有者に面積に応じて負担させることは合理性が否定される場合があるが、本件ではエレベーター設備や給排水設備等が一部共用部分といえないことは前記のとおりである。また、１階部分の給排水設備及びその配管を共用部分から除外し、２階以上の給排水設備及びその配管のみを共用部分と定めたとすれば公平を欠くが、本件においては、前記認定のとおり１階部分の給排水設備及びその配管も共用部分とされている。）。
　なお、前記のとおり、本件建物の分譲時に分譲会社が定めた管理費の額は、１階部分のみ面積に応じたものとなっておらず、減額されており、仮に、上減額の根拠がエレベーター使用の程度や水道配管の点にあったとしても、前掲甲第８号証によれば、その金額の定め方は単に１階の各区分所有建物の部屋番号に対応した２階以上の各区分所有建物の管理費の額と同額に定めたものに過ぎず、減額の程度には合理的な根拠はなかったことが認められる。
　以上の点にも鑑みると、従前、面積に比べて低額であった管理費を専有部分及び専用使用部分の面積に応じた金額に変更することは、被告には不利益な内容ではあるが、法31条後段に規定する「特別の影響を及ぼすべきとき」には該当しないというべきである。

[93: 匿名さん]

結局、分譲価格で負担の話は脳内メーカーさんの脳無フェイクだったのか。

[94: 匿名さん]

＞結局、分譲価格で負担の話は脳内メーカーさんの脳無フェイクだったのか。

＞＞８４の専有部分の床面積に規定された経緯

を理解出来ない人は、そう思うでしょうね。

[95: 匿名さん]

>>94
　分譲価格で負担(比率) ≠ 専有部分の床面積(比率)
が理解できてないのかな？

[96: 匿名さん]

>>94ってマンション持ってないどころか
検討すらしたことないんじゃないの？

[97: 匿名さん]

いつもの事だけど、94の言ってること理解できる人いないよね。

[98: 匿名さん]

＞いつもの事だけど、94の言ってること理解できる人いないよね。

精神的にお疲れの様ですね。

[99: 匿名さん]

分譲価格割りの話は、明らかにおかしいから
これいじょう恥の上塗りをするのがイヤなんだろ。

あんまりイジメると荒れるからその辺にしておいたほうがいいじゃないか。

[100: 匿名さん]

＞分譲価格割りの話は、明らかにおかしいからこれいじょう恥の上塗りをするのがイヤなんだろ。あんまりイジメると荒れるからその辺にしておいたほうがいいじゃないか。

ご苦労様です。可笑しーとばかり言わずに、反論したら如何ですか。

[101: サラリーマンさん]

みんな気を使って遠まわしに言っているのに

＞ご苦労様です。可笑しーとばかり言わずに、反論したら如何ですか。
おつむが可笑しー人に反論しても無意味です。　　　　　　　　　っという反論。