理事会の輪番制は機能してますか？

[匿名さん]

先日、第1回の総会が開かれました。出席率は半分くらいです。
第１回は管理会社がお膳立てということで、理事会の輪番制案が
とりあえず仮承認されました。
管理会社が任意で決めた？第１回理事会メンバーが、来年以降
の理事選出方法について検討することになっています。
さて、毎年メンバーの総入れ替えという理事会は機能するので
しょうか？　お宅のマンションはどうですか？

[2: 匿名さん]

理事は任期2年で、半分ずつ交代にしないと管理会社の思うつぼだと思います。
規模にもよるので、大規模なら最低前期の理事が3人以上は残るようにしないと。

[3: 匿名さん]

うちは一期目の理事はパッとしませんでしたが、
そのパッとしないのを見て、二期目は全員が立候補者でした。
管理会社はデベ系で、管理費の使途不明等が発覚し、管理会社も変えました。
三期目からは輪番制になりましたが、二期目がレールを引いてくれたようなもので、
今は軌道に乗っている感じです。
定例ミーティングの議事録を見ると、いつも６名揃っている訳ではないようですが、
任期は1年で役員は５名、翌年は理事長が後見人として残ることになっているので、
実際は計６名です。
それと、理事会が上手く機能していないマンションの話もよく耳にしますが、
やはり住人一人一人の意識や心がけが管理組合にも反映されて何ぼだと思うので、
うちの管理組合は、案外上手く機能している方ではないかと、思います。
（まあ、中にはまだルールやマナー意識の低い住人は数人はいるようですが…）

[4: 匿名さん]

今すんでいるところは新築なので問題ありません。
が、この前マンションの理事会で、そこの管理会社が問題となっている例を
紹介してくれました。

古いマンションで高齢化が進み、体力的な問題で辞退させてくれと言うケース。
通常のコミュニケーションが困難、理解力の低下で任せられる状態ではない老人の増加。
つまり、居住者の高齢化が輪番制を維持することを困難にしているようです。

で、そんな老人が参加しない理事会で、エレベーターの入れ替えが決まった場合、
上層階の老人が2〜3週間使用できないのは困る、とクレームが。

その他、外国人が引っ越してきた場合のケースもありました。

高齢化は避けられないので難しい問題ですね。

[5: 匿名さん]

築18年のマンションに新築当時から入居してます。
輪番制で毎年、理事を総入れ替えてます。
何にも、問題なく機能してますよ。

[6: 匿名さん]

>05

マンションの問題は20年目以降に出てきますよ。
大規模修繕ちゃんと終了しましたか
修繕積立金はしっかり適正に、貯まっていますか
長期修繕計画は、きちっと出来ていますか
監事はしっかり、会計検査できてますか

[7: 05ではありませんが、]

>06
質問されている事項は、「役員輪番制」とあまり関係ないのでは？
01のリクエストに素直に参考情報アップしてるだけなのに、そこまで突っ込むのは可哀想かと。

[8: 匿名さん]

＞６が言いたい事は・・・・・

役員選任を輪番制にしているマンションの管理などは、機能しているはずが無い
と言いたいのかね？
長年役員をしている方や立候補をする方には個人的利益誘導をする方もいるのは事実。
ひどいのは他の区分所有者が管理運営業務に関心が無いことをいい事に修繕積立金を
全額持ち逃げしたってのもあるよね。（現在は銀行印と通帳は別保管が常識だけど・・）

＞修繕積立金はしっかり適正に、貯まってますか

　って言ったって、何をもって適正と言えるの？　現時点の長計を参考に？
　あくまでも長計って予想だよね？　施工する時の経済状況や実施する部位
　入札金額で変わるよ。
　将来の修繕に対して適性な積立金額とは、どのように決めたらいいのかね？

[9: 匿名さん]

＞０６へ

役員の固定化が必ずしも良いわけではないぞ。

修繕積立金の適正化とは具体的にどうやって金額を決定するの？
教えてよ。
輪番制でうまくいってるマンションは理想だよ。

監事とは理事会を監査するのだから監事がしっかりしている事は
重要だわな。

標準管理規約でも定期総会で選任するのは監事と役員と規定してるからな。
役職は理事会で互選による場合がほとんどだよな。

もう削除依頼するなよ！！

[10: 匿名さん]

>09へ
理事を固定化するとどこに書いてありますか？？
全く新しい理事が毎年交代するのが不安なだけです。

修繕積立金の目安としては、国土交通省のＨＰに年数ごとに書いてあります
但し、駐車場収入やその他の収入の多寡によっても若干違ってきます。

監事も理事も規約上では役割が違いますが、所詮素人ですから
その役割を明確に理解している人なんて少ないと思いますよ。

20年以上の古いマンションの理事を経験すると、理事会の重要性が
理解できますよ、経験できないならマンション管理の本でも読んでみて。

購入当初は、似たような経済状態の住民層ですがリストラ、商売の失敗
年齢、年金生活等の原因によって、家計状態が違ってくるから問題なんです。
建物も老朽化してくるし、修繕費も多くなってきます。

[11: ０９]

＞１０

＞修繕積立金の目安としては、国土交通省のＨＰに年数ごとに書いてあります。

みんな同じ条件のマンションだと思ってるの？　戸数も違えば設備も違う、ましてや
海のそば、山のそば、なんやかんやで鉄部塗装の頻度は違う。足場を組むかどうかでも
費用はぜーんぜーん違うよ。日本は狭いようで広いぞ。マニュアル人間では対応できない。
費用はかかるけど、やはり信頼できる会社に年に一度ぐらいは「建物・設備検査」をして
貰うことだな。まぁ「人間ドック」みたいなもので長計にもその費用を組み込んでおけば
いいかもな。
　当然古いマンションの役員さんは大変だわな。給水管や雑排水管からの漏水事故が多発し
個人賠償や施設賠償保険で対応できない（老朽との事で）場合はえらい大変。
　まぁ＞１０さんも言い方がやさしくなったみたいだからもうイイヤ
　なんだか「役員の輪番制」からこんな事になってすんませんでした。

[12: 匿名さん]

輪番制というのは、いいかえれば交代制ですよね。とすると、１年かせいぜい２年で一回りするのでないと意味がない（乏しい）と思います。一回りするのに５年も１０年もかかるのでは、交代制とはいえないのでは？
たまたま１年だけ住んだ人が順番に当たったり、１０年近く住んだ人が絶妙に逃れたり、ということが私の知っているマンションではありました。そういう状態を「機能している」というのかどうか……

[13: 匿名さん]

２年で一回りする輪番制って、総会の時は「半分が役員」ってことになる。＜任期１年なら。

[14: 匿名さん]

私も、輪番制＝交代制＝当番制だと思う。とすると、管理組合役員のようにサイクル（当番期間）が長いものは、輪番制＝交代制＝当番制には向いてない。
「じゃあ、代案を出せ」と言われると困るけど……組合員の顔ぶれが何十年も変わらないのなら、かろうじて使えるかも。

[15: 現在は監事です]

うちのマンションは十数軒の小規模マンションです。
理事会の仕事って結構負担もあるので、本来は輪番制で出来るのが良いとは思うけれど、
誰にでも出来ると言いきれないところが辛いところですね。
ある年は、なんだかいろいろもめちゃったし…。
また、高齢を理由に断る人もいるんで、これからどうやって公平に分担して行くのか…築１０年になろうというこの時期になっても、なかなかスッキリとはしませんね。

[16: 匿名さん]

輪番制の悪い点は、やる気のない人が理事になり、管理会社に丸投げすることです。一番いいのは、やる気があり、マンションをよくしていこうという人が理事なるのが一番です。みなさんも、マンション管理の本を買って、勉強していきましょう。

[17: 匿名さん]

16さんの言うことにはだれも反対しない（反対できない）けど、結局は理想論でしょう。
「やる気があり、マンションをよくしていこうという人」がそんなにゴロゴロいますか？　勉強さえすればだれでもなれますか？

とはいえ、私も、輪番制や抽選性には反対です。反対だけれど、代案が浮かびません。

[18: 匿名さん]

＞16
23区都心の80世帯築30年のマンションで理事を何年もしたことがあります。
（18年目に中古で購入しました）
輪番制という発想なのか、各階から1名ずつということでしたが
高齢化でやっぱり理事は、固定しがちでした。
パソコンが使える理事は小数で、とにかく感情論が多かったです。
せっかっく管理会社が「長期修繕計画」を策定しても、資料を作って理事会で説得しても
「全部直したら、何億円もかかって、お金がいくらあっても足りない維持管理は最低限」
という意見が多数派でした、修繕ははっきり言って刹那的、場当たり的でした。
それほど汚いということもなく、駅近で立地は抜群でした。

自分がどうしたかと、「逃げ出して賃貸物件にしました」
立地だけは良かったので、投資効率は抜群です、賃貸の人はあまり気にしないんですね。

[19: P]

都区内の築２年半のマンションの管理組合理事をしております。
当マンションも同じ問題で頭をかかえております。１、２期目は管理会社からの推薦で役員候補者を決定しました。早くに皆さん同様に役員経験をしてもらうことは大事ですが、よほど引継ぎをうまくやらないと輪番制は「組合運営の流れ」が途切れてしまうのではないでしょうか。よく半数改選が理想といわれますが、最もだと思います。また、良い管理会社に管理を委託しているであれば輪番制でも問題がないかもしれませんが、全員が1年交代の輪番制のしくみでは「管理会社変更」などの大きな案件解決については不可能と思います。

[20: 匿名さん]

やっぱり、ある程度したら、売り抜けるしかないです。いつ売るか？それが問題。

[21: 匿名さん]

だんだん賃貸の人が増えてきた時どうするのでしょうか？
理事会には
１居住している区分所有者だけで輪番制でまわす（病気などはとばす）。
２賃貸にだしていて（遠くは無理のはずなので）近くに住んでる所有者にも入ってもらう
３賃借人にも理事会にはいってもらう
４輪番制をやめる

うちは理事が町内会組長も兼ねてるので３です。おかしいですが。