理事会の輪番制は機能してますか？

[匿名さん]

先日、第1回の総会が開かれました。出席率は半分くらいです。
第１回は管理会社がお膳立てということで、理事会の輪番制案が
とりあえず仮承認されました。
管理会社が任意で決めた？第１回理事会メンバーが、来年以降
の理事選出方法について検討することになっています。
さて、毎年メンバーの総入れ替えという理事会は機能するので
しょうか？　お宅のマンションはどうですか？

[2: 匿名さん]

理事は任期2年で、半分ずつ交代にしないと管理会社の思うつぼだと思います。
規模にもよるので、大規模なら最低前期の理事が3人以上は残るようにしないと。

[3: 匿名さん]

うちは一期目の理事はパッとしませんでしたが、
そのパッとしないのを見て、二期目は全員が立候補者でした。
管理会社はデベ系で、管理費の使途不明等が発覚し、管理会社も変えました。
三期目からは輪番制になりましたが、二期目がレールを引いてくれたようなもので、
今は軌道に乗っている感じです。
定例ミーティングの議事録を見ると、いつも６名揃っている訳ではないようですが、
任期は1年で役員は５名、翌年は理事長が後見人として残ることになっているので、
実際は計６名です。
それと、理事会が上手く機能していないマンションの話もよく耳にしますが、
やはり住人一人一人の意識や心がけが管理組合にも反映されて何ぼだと思うので、
うちの管理組合は、案外上手く機能している方ではないかと、思います。
（まあ、中にはまだルールやマナー意識の低い住人は数人はいるようですが…）

[4: 匿名さん]

今すんでいるところは新築なので問題ありません。
が、この前マンションの理事会で、そこの管理会社が問題となっている例を
紹介してくれました。

古いマンションで高齢化が進み、体力的な問題で辞退させてくれと言うケース。
通常のコミュニケーションが困難、理解力の低下で任せられる状態ではない老人の増加。
つまり、居住者の高齢化が輪番制を維持することを困難にしているようです。

で、そんな老人が参加しない理事会で、エレベーターの入れ替えが決まった場合、
上層階の老人が2〜3週間使用できないのは困る、とクレームが。

その他、外国人が引っ越してきた場合のケースもありました。

高齢化は避けられないので難しい問題ですね。

[5: 匿名さん]

築18年のマンションに新築当時から入居してます。
輪番制で毎年、理事を総入れ替えてます。
何にも、問題なく機能してますよ。

[6: 匿名さん]

>05

マンションの問題は20年目以降に出てきますよ。
大規模修繕ちゃんと終了しましたか
修繕積立金はしっかり適正に、貯まっていますか
長期修繕計画は、きちっと出来ていますか
監事はしっかり、会計検査できてますか

[7: 05ではありませんが、]

>06
質問されている事項は、「役員輪番制」とあまり関係ないのでは？
01のリクエストに素直に参考情報アップしてるだけなのに、そこまで突っ込むのは可哀想かと。

[8: 匿名さん]

＞６が言いたい事は・・・・・

役員選任を輪番制にしているマンションの管理などは、機能しているはずが無い
と言いたいのかね？
長年役員をしている方や立候補をする方には個人的利益誘導をする方もいるのは事実。
ひどいのは他の区分所有者が管理運営業務に関心が無いことをいい事に修繕積立金を
全額持ち逃げしたってのもあるよね。（現在は銀行印と通帳は別保管が常識だけど・・）

＞修繕積立金はしっかり適正に、貯まってますか

　って言ったって、何をもって適正と言えるの？　現時点の長計を参考に？
　あくまでも長計って予想だよね？　施工する時の経済状況や実施する部位
　入札金額で変わるよ。
　将来の修繕に対して適性な積立金額とは、どのように決めたらいいのかね？

[9: 匿名さん]

＞０６へ

役員の固定化が必ずしも良いわけではないぞ。

修繕積立金の適正化とは具体的にどうやって金額を決定するの？
教えてよ。
輪番制でうまくいってるマンションは理想だよ。

監事とは理事会を監査するのだから監事がしっかりしている事は
重要だわな。

標準管理規約でも定期総会で選任するのは監事と役員と規定してるからな。
役職は理事会で互選による場合がほとんどだよな。

もう削除依頼するなよ！！

[10: 匿名さん]

>09へ
理事を固定化するとどこに書いてありますか？？
全く新しい理事が毎年交代するのが不安なだけです。

修繕積立金の目安としては、国土交通省のＨＰに年数ごとに書いてあります
但し、駐車場収入やその他の収入の多寡によっても若干違ってきます。

監事も理事も規約上では役割が違いますが、所詮素人ですから
その役割を明確に理解している人なんて少ないと思いますよ。

20年以上の古いマンションの理事を経験すると、理事会の重要性が
理解できますよ、経験できないならマンション管理の本でも読んでみて。

購入当初は、似たような経済状態の住民層ですがリストラ、商売の失敗
年齢、年金生活等の原因によって、家計状態が違ってくるから問題なんです。
建物も老朽化してくるし、修繕費も多くなってきます。

[11: ０９]

＞１０

＞修繕積立金の目安としては、国土交通省のＨＰに年数ごとに書いてあります。

みんな同じ条件のマンションだと思ってるの？　戸数も違えば設備も違う、ましてや
海のそば、山のそば、なんやかんやで鉄部塗装の頻度は違う。足場を組むかどうかでも
費用はぜーんぜーん違うよ。日本は狭いようで広いぞ。マニュアル人間では対応できない。
費用はかかるけど、やはり信頼できる会社に年に一度ぐらいは「建物・設備検査」をして
貰うことだな。まぁ「人間ドック」みたいなもので長計にもその費用を組み込んでおけば
いいかもな。
　当然古いマンションの役員さんは大変だわな。給水管や雑排水管からの漏水事故が多発し
個人賠償や施設賠償保険で対応できない（老朽との事で）場合はえらい大変。
　まぁ＞１０さんも言い方がやさしくなったみたいだからもうイイヤ
　なんだか「役員の輪番制」からこんな事になってすんませんでした。

[12: 匿名さん]

輪番制というのは、いいかえれば交代制ですよね。とすると、１年かせいぜい２年で一回りするのでないと意味がない（乏しい）と思います。一回りするのに５年も１０年もかかるのでは、交代制とはいえないのでは？
たまたま１年だけ住んだ人が順番に当たったり、１０年近く住んだ人が絶妙に逃れたり、ということが私の知っているマンションではありました。そういう状態を「機能している」というのかどうか……

[13: 匿名さん]

２年で一回りする輪番制って、総会の時は「半分が役員」ってことになる。＜任期１年なら。

[14: 匿名さん]

私も、輪番制＝交代制＝当番制だと思う。とすると、管理組合役員のようにサイクル（当番期間）が長いものは、輪番制＝交代制＝当番制には向いてない。
「じゃあ、代案を出せ」と言われると困るけど……組合員の顔ぶれが何十年も変わらないのなら、かろうじて使えるかも。

[15: 現在は監事です]

うちのマンションは十数軒の小規模マンションです。
理事会の仕事って結構負担もあるので、本来は輪番制で出来るのが良いとは思うけれど、
誰にでも出来ると言いきれないところが辛いところですね。
ある年は、なんだかいろいろもめちゃったし…。
また、高齢を理由に断る人もいるんで、これからどうやって公平に分担して行くのか…築１０年になろうというこの時期になっても、なかなかスッキリとはしませんね。

[16: 匿名さん]

輪番制の悪い点は、やる気のない人が理事になり、管理会社に丸投げすることです。一番いいのは、やる気があり、マンションをよくしていこうという人が理事なるのが一番です。みなさんも、マンション管理の本を買って、勉強していきましょう。

[17: 匿名さん]

16さんの言うことにはだれも反対しない（反対できない）けど、結局は理想論でしょう。
「やる気があり、マンションをよくしていこうという人」がそんなにゴロゴロいますか？　勉強さえすればだれでもなれますか？

とはいえ、私も、輪番制や抽選性には反対です。反対だけれど、代案が浮かびません。

[18: 匿名さん]

＞16
23区都心の80世帯築30年のマンションで理事を何年もしたことがあります。
（18年目に中古で購入しました）
輪番制という発想なのか、各階から1名ずつということでしたが
高齢化でやっぱり理事は、固定しがちでした。
パソコンが使える理事は小数で、とにかく感情論が多かったです。
せっかっく管理会社が「長期修繕計画」を策定しても、資料を作って理事会で説得しても
「全部直したら、何億円もかかって、お金がいくらあっても足りない維持管理は最低限」
という意見が多数派でした、修繕ははっきり言って刹那的、場当たり的でした。
それほど汚いということもなく、駅近で立地は抜群でした。

自分がどうしたかと、「逃げ出して賃貸物件にしました」
立地だけは良かったので、投資効率は抜群です、賃貸の人はあまり気にしないんですね。

[19: P]

都区内の築２年半のマンションの管理組合理事をしております。
当マンションも同じ問題で頭をかかえております。１、２期目は管理会社からの推薦で役員候補者を決定しました。早くに皆さん同様に役員経験をしてもらうことは大事ですが、よほど引継ぎをうまくやらないと輪番制は「組合運営の流れ」が途切れてしまうのではないでしょうか。よく半数改選が理想といわれますが、最もだと思います。また、良い管理会社に管理を委託しているであれば輪番制でも問題がないかもしれませんが、全員が1年交代の輪番制のしくみでは「管理会社変更」などの大きな案件解決については不可能と思います。

[20: 匿名さん]

やっぱり、ある程度したら、売り抜けるしかないです。いつ売るか？それが問題。

[21: 匿名さん]

だんだん賃貸の人が増えてきた時どうするのでしょうか？
理事会には
１居住している区分所有者だけで輪番制でまわす（病気などはとばす）。
２賃貸にだしていて（遠くは無理のはずなので）近くに住んでる所有者にも入ってもらう
３賃借人にも理事会にはいってもらう
４輪番制をやめる

うちは理事が町内会組長も兼ねてるので３です。おかしいですが。

[22: 匿名さん]

>>21さん
規約を変更してあれば、おかしくないし現実的な対応だと思います。
組合員と賃借者の比率に注意が必要でしょうね？
ＭＳの維持に関して、組合員は資産価値を重視しますし、居住者は快適性をもとめると思います。
それらはけっして両立するとは限りませんから。

[23: 21]

規約は変更なしなんです。
区分所有者が組合員
役員（理事長、副理事長、会計担当理事、理事、監事）が
組合員でなくなった場合においては、
その役員はその地位を失うとなってるんです。

ですから、賃借人は理事になることは本来できないんですが
よくやっていただいているということでしょうか。
賃借人の方からやらないよとよくいわれないものです。
何か揉め事があって、管理規約に決まっているから守れ
とはいえないんです。規約まもらずになった役員から
そういわれてもねえ。

[24: 22]

>>21=23
21さんは組合員の方ですよね？
そうすると21さんも含めて組合員全員の問題ですよね？
組合員(の多く)が合意しているなら規約変更を決議すべきでしょう。
実際問題、理事の定数に満たないと組合活動が停止しちゃうので、やむをえないこともあると思います。

規約の条件外の方が理事をされていて、
例えば「管理費滞納による回収督促やなんらかのペナルティを定例理事会で決議した」とします。
その不利益（？）をこうむる居住者が、「規定された理事数による決定じゃないから無効」と指摘されたら、ぐぅの音も出ないことになりますよ。

[25: 23]

ここらあたりはあいまいに皆さんしています。
寝た子はおこすなみたいな，，。
理事長には何度かいったんですがね。
輪番制でその年をみなさんなんとかこなすので精一杯です。
当番の時は皆さん精一杯やりますので，いい加減というわけではありませんが。

しかし，規約をどう変えますか？変えたところで
修繕積立金をどう崩して修理するか
管理費の浮いたお金の運用をどうするかとか
どう考えても賃借人が議決にくわわるのはおかしい議題があります。
賃借人とそこを貸してる区分所有者の利害も異なります。
管理などで困っていることにアドバイスするのはわかりますが，，。
管理会社は何度かアドバイスしてたみたいですがね。

[26: 匿名さん]

区分所有法を勉強しましょう。議決権の要件は、知っていたほうが良いです。
管理組合の為の総会や理事会ですから、輪番制は賃借人居住の住戸は飛ばします。管理組合の運営が成功しているマンションは、役員が積極的に立候補しているようです。マンション居住者の意識によってマンションの資産価値に差が出ています。イヤイヤやる輪番制では、管理組合の為にならないので考えものですね。

[27: 匿名さん]

>イヤイヤやる輪番制では、管理組合の為にならないので考えものですね

なら全戸お金を出し合い、積極的な組合員に理事を引き受けていただいたら？
報酬制

役員が固定になってしまうのは困りますが・・・

[28: 匿名さん]

理事会が機能しなくなってきたら、管理費内で、足りなかったら全戸お金を出し合って、プロのＮＰＯ法人と契約して理事会活動をしてもらい管理組合の運営を任せるというのはどうなんでしょうか？これだと何か問題があるのでしょうか？

[29: 24]

ずいぶん古いレスが上がりましたね(笑

>>28
私も以前から、区分所有者法でいう「管理者」が謎でした。
区分所有者以外が理事を担う時代が来ると思ってます。

現法では、管理業務を行うものは届出が必要ですよね？
ＮＰＯ法人は利益を追わない法人なので、責任の所在も曖昧かもしれません。

[30: 某管理士]

>>28-29
職業人としては大変嬉しいコメントです。

NPO法人は利益は追わないかもしれませんが、管理者・理事としての責任は
法定されているので、区分所有者内から選出された管理者・理事と比較した
明確なデメリットは無いと思っております。

[31: XYZ]

＞理事会が機能しなくなってきたら、管理費内で、足りなかったら全戸お金を出し合って、プロのＮＰＯ法人と契約して理事会活動をしてもらい管理組合の運営を任せるというのはどうなんでしょうか？これだと何か問題があるのでしょうか？＞

管理組合運営の支援として下記業務を行っているＮOＰ法人は既にありますが、・・・・・。
　管理規約、管理委託契約書の診断、財務診断、月次・年次決算書作成、管理規約改正支援、総会等への役員派遣、理事長等就任、管理会社選定支援、滞納管理費等回収支援

自分の財産を他人任せで騙され損害を重ねた結果、マンション管理の主体は区分所有者とうたわれたのはつい最近のこと。いまだに下記の被害が出ている中で、無気力化、老齢化に便乗して、またまた、他人任せの風潮の再来は嘆かわしい。マンション管理への信託制度の導入ですら関係保護法の必然性が云われている中で、安易な管理の他人任せは、過去の区分所有者の詐欺、横領被害の繰り返しとなりましょう。

管理組合の修繕積立金を横領したとして業務上横領罪で起訴された業者（破産手続き開始決定済み）代表取締役被告の初公判が9月21日、地裁で開かれ同被告は起訴事実を認めた。管理組合の債権総額は、資料がそろっていない段階で債権の届け出をしている組合があるため確定していないが、9月25日現在で3億1200万円ほどで、被害の多い組合で4000万円ほど、少ない組合で1400万円ほどあるといはわれている。

[32: 28]

XYZさん情報ありがとうございました。業者に任せるのも色々と問題があるのですね。　ただ、私のマンションの総会の出席率がこの間７％以下であり、新立候補者がいなかったことを考えると、この先どうなるのかと心配になってプロの業者に管理組合の運営をまかせるのもいいのかなと思ったしだいです。　現在、前回の立候補者が理事会に留任していますが、そのうちの約半数の理事がマンションの共用施設を将来の自分達と同マンション内にいる自分達の仲間の営利活動に便宜をはかるのが最大の目的の様にも見えるため、中立である第三者が理事会を運営する方がいいのかなと思ったのです。

[33: 匿名さん]

>私のマンションの総会の出席率がこの間７％以下・・・

７％以下と言うと新旧役員も全員出席していないって事なんですよね？
築何年なのでしょうか？
私のＭＳは築20年で総会出席は新旧役員プラスαです。
決して多いとは思いませんが計算すると20％なのでまだましなのか・・・

[34: XYZ]

＞現在、前回の立候補者が理事会に留任していますが、そのうちの約半数の理事がマンションの共用施設を将来の自分達と同マンション内にいる自分達の仲間の営利活動に便宜をはかるのが最大の目的の様にも見えるため、＞
詳細は理解出来ないものの、ただならぬ雰囲気の様ですが、立候補制度の悪用と云うことでしょうか？
それには、とにかく憂慮・良識派を募って対立候補を立てて、良識派を一人でも多くを理事会メンバーに送り込むことから始めるほかないでしょう。

[35: 28]

現在、新旧役員全員で約２％弱です。役員は数人いなかっただけで、ほとんど出席していました。　XYZさんのおっしゃるように、立候補制度の悪用という問題もマンションによってはあるので、やる気のある立候補者が役員になるのが一番いいとは必ずしもいえないと今は思うようになりました。

[36: XYZ]

「やる気」でも、不純な「やる気」では困ります。
でも、本来は、共有、共用部分の管理を目的とする管理組合は、総会決議に基づき運営され、理事会はこの総会決議の執行機関に過ぎないのですが、総会決議が組合員の無気力や、変則委任状の悪用や全組合員の四分の一の賛同（二分の一で総会成立、その二分の一）で決議される現状から、理事会の思惑通りに決議されるの見越して、悪事を企むことは可能です。その場合は、先述の良識派の対抗馬を選ぶか区分所有法の規定で対抗するほかありません。この区分所有法でも、共用部分の変更以外は前述の四分の一の賛同で押し流されることになります。従って、理事会の議案作りの阻止か総会での理事会案の否決に限られるので、現実実のあるのは、理事会に良識派の役員を送り込み、不純な理事会の議案作りを阻止することになりましょう。

[37: 匿名さん]

輪番名簿作成に向けてアンケートの実施しようと考えています。
意見調整する上で、これだけは聞いといた方が後で揉めないぞ！
と言う事項がありましたらお聞かせ下さい。

[38: XYZ]

＞輪番名簿作成に向けてアンケートの実施しようと考えています。意見調整する上で、これだけは聞いといた方が後で揉めないぞ！と言う事項がありましたらお聞かせ下さい。＞

１．輪番名簿は、総会で役員選出する際の理事会の役員推薦順番表とし、これに従っての本人の事前承認を取ることが望ましい。
２．推薦や選出の対象外となる場合を決める。例として病気などの不測事故、長期間の不在などの場合。

[39: 理事]

輪番名簿作成に関しての質問

築2年でアフター補修で販売会社と揉めています。
3期目より輪番名簿を作成する事になりました。
名簿順位検討中ですが、組合員の中に販売会社社員が数名居るとの事
輪番で販売会社社員が役員になり交渉する事になった場合
組合として不利益にならないか心配です。
対応をどのようにすれば良いのか迷っております。
アドバイスありましたらお願いいたします。

販売会社社員が在住との情報は、管理会社フロントマンからです。
個人情報保護法がありますので、具体的には聞いておりません。

40世帯の小規模ＭＳ、役員数は4名半数入替えです。

[40: 29]

>>28さん
＞輪番で販売会社社員が役員になり交渉する事になった場合、組合として
＞不利益にならないか心配です。
まず、その偏見は捨てたほうがいいと思います。
その方も組合員及び購入者です。自分の住まいに不利になることを会社のためにすると思いますか？

但し、個別の案件に理事個人が利害関係者であることは避けたほうが無難です。その理事にとってもいらぬ誤解など避けてあげるべきでしょう。

予め、理事会内で「利害関係者は担当職にしない！」というコンセンサスをとっておけばいいのでは？

★販売会社社員だから理事にになれない（しない）ではありません。

＞個人情報保護法がありますので、具体的には聞いておりません。
誤解されてます。
プライバシーは保護すべきですが、勤務先も含めて理事は必要時に参照すべき管理組合所有の情報です。（必要ないなら収集すべきではありません。）

[41: 匿名さん]

>その方も組合員及び購入者です。自分の住まいに不利になることを会社のためにすると思いますか？

そうだろうか？
利害関係を考えると所詮サラリーマン、自分が勤める会社に不利益になる交渉はやりずらいだろう！
只でさえ揉めているのであれば！

アフター保証は10年、輪番名簿を作るなら
10年以内に役員にならないように、順番を決めるのが
管理組合にとっても、販売会社社員にとっても良いのでは
ないだろうか？

[42: XYZ]

＞築2年でアフター補修で販売会社と揉めています。3期目より輪番名簿を作成する事になりました。名簿順位検討中ですが、組合員の中に販売会社社員が数名居るとの事　　輪番で販売会社社員が役員になり交渉する事になった場合　　組合として不利益にならないか心配です。
対応をどのようにすれば良いのか迷っております。　アドバイスありましたらお願いいたします。＞

管理組合法人の場合、区分所有法５１条にあるごとく、管理組合法人と利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表することになります。そして、理事によって利益相反行為や自己取引行為がなされた場合、法禁行為として無効となります。
従いまして、一般の管理組合の役員でも規約の段階で、利害関係者を除外して、具体的事例での紛争を避けるべきです。特に、複数名が居住している場合、販売会社の社宅の住人か純粋な区分所有者かの確認も必要です。社宅の住人なら区分所有者ではないので、規約に従って対処すべきです。

＞販売会社社員が在住との情報は、管理会社フロントマンからです。個人情報保護法がありますので、具体的には聞いておりません。　40世帯の小規模ＭＳ、役員数は4名半数入替えです。＞

個人情報保護法は、貴方の規模の管理組合には適用がありません。
一般の規約にある様に、区分所有者となったとき、区分所有者でなくなったときは、直ちに管理組合に届け出義務がありますので、その届出書を確認するか、有料となりますが、本人の同意なしに登記所で区分所有者の確認をすることも可能です。

[44: 匿名さん]

理事会の役員は輪番制。理事長の選出方法にも問題あると思います。理事会の役員になると、個人的な都合ばかり主張される方がいて、管理会社もやさしいと云うのか、懸命に取り合ってくれます。今では”花粉症御殿”と云うのか、病識がわかる人からすれば、管理会社の方で嘘を言わなくてはいけないことがあるのか、逆に疑問や不信感がわきます。病院が儲かっていいじゃないかと言われるかも知れませんが、それは人としてあるべき考え方ではなく、とても不健康なことです。　　　　　　　　　　　　　　　先日も自分でなりたくて理事長になっておきながら、任期が来る前に引っ越しされて辞めてしまったようです。理事長の立場を個人的なことに利用し、それに振り回されたなにも知らない住民。それならもっと理事会に参加しろと批判を受けるかもしれませんが、理事会の意義すらない理事会は参加できません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　管理会社の方に苦情を再三申したてすれば、個人的に謝りにきてくださいますが、頭を下げるだけで、肝心のことは未解決のまま、正月が明けてまた花粉症到来の時期がやってくるのでしょうか。

[45: 匿名はん]

>>44
>理事会の役員になると、個人的な都合ばかり主張される方がいて、
>理事会の意義すらない理事会は参加できません。　
なんのことかよくわかりませんが、ご自分も個人の勝手な意見（都合）で理事会に参加されていないので同類では？

[46: 匿名さん]

44さん
落ち着いて説明して頂かないと・・・

45さんの言うように何の事を言いたいのか分かりません。

[47: 匿名さん]

輪番制を導入にあたって

組合員から、理事の仕事内容を教えてくれと言われました。

理事って色々な事をやらないといけないと思うので

「これ」と言ってしまうと、それ以外やらなさそうな気がして

そこまで引き継ぐ必要ありますかね？

「ＭＳの利益になることを取り組んでください」云いたくなってしまいますが・・・

[48: 元理事]

>>47
引継ぎ？にも３種あると思います。
　①管理組合そのものと理事会の役割（意味）
　②担当役員の職務
　③引継ぎの仕掛案件
です。
①②は、現理事も不明瞭のままやってきたのではないでしょうか？
私のところでは、まず①②を外部の方読んでレクチャーしてもらいました。
③は新理事長がまとめて各理事に割り振ることになってます。＜事前に理事長間の引継ぎがあります。

[50: 理事]

輪番制があまり機能しなくなっている築25年超のMSです。
家族の病気、介護等いろんな理由で辞退される方がいます。
区分所有者の平均年齢は60前後かと思われます。
理事は無償ですので就任しないのが一番楽ですが、公平に輪番させるのは非常に困難です。
辞退した人だけが得をする状況を改善するよい策はないでしょうか。

[51: 匿名さん]

どれと言って特効薬はありません。
そのマンション特有のものですから外部の異見を聞いても無駄。
出来る者でやらないと悪者が入り込みますよ。