二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part 6

[匿名さん]

パート6を立ち上げました。引き続き情報交換をどうぞ。

Part5 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
Part4 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売開始：平成20年秋予定
引渡し：平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[1037: 買い換え検討中]

なに！ひざ上15センチ！
いく、絶対にモデルルームに行く。
待ってておくれ、ひざうえ15センチ。

[1038: 匿名さん]

何度か伺いましたが、そんな若々しい販売員の女性にはお会いしていませんね。
基本的に男性ばかりで、案内の女性もカウンター以外はおば様系が多かったと記憶しています。

販売の方が座っている臣足の拝見なんてシチュエーションありましたかね？

私の場合、お色気なんて当然感じず、高い物件だしもう少し案内女性の華やかさがあっても良いと思ったくらいでしたが。(笑)

[1039: 匿名さん]

目線をスカートの女性に集中すべし！
真剣に相談なんてしてたら見られないぞ！
冷やかし前提でいれば余裕ありだ。

[1040: 匿名さん]

結局すべてが中途半端な物件だな

[1041: 匿名さん]

#1035
スレのムードなんてそんなもんだ。
下がればアンチが元気になる。
そんなことは気にせず情報を…ってほとんどないか。

[1042: 匿名さん]

>1032

投資すれば何らかの効果はあるだろう。
いかにも日本的な発想。

(地方に高速道路を作れば、何らかのプラスはあるだろう。みたいな）

しかし問題は長期リターンがどうかということ。
効果だけ見ても全く意味がない。拠出したものに対する見返りの大きさを
見なくては、何にもならない。

郊外のいい感じの街にこんなアホなタワー団地おったててもしょうがない。

700億円以上の税金も投入されるの知りませんか？

マスタープラン、グランドデザインがない東急と東京都と世田谷区の
怠惰さと無責任さが生んだ、醜悪なる大モニュメント。

[1043: 匿名さん]

この板に巣くう意味不明な買いたい派は、

結局「収益規模」拡大を狙うのが当然とか言っちゃう時点で、
東急のマネジメントと同レベルですね。

（再）開発の場合、収益の裏には、元となる「投資」があります。
言い換えれば、リターンの裏には「リスク・テイク」があります。

日本人は結果しかみないから、うまく行ったら「偉かった。」
はずしたら「ア　ホ。」みたいな結果のみに焦点をあてた二元論しかできない。

しかし、もっと大事なのは、投資意思決定をどのようなデータをもとに
どのようなプロセスで行ったかであり、リスクテイクの大きさ、とり方が
様々な条件から見て適切だったか、を見ることだ。

企業が目指すべきは、収益の拡大でなく（それも勿論あっていいが）
収益率の拡大である。不得手なことに手をだして、或いは収益率の
低いビジネスに手を出して、総収益が増えたところで、タダでさえ
低い日本の会社の収益率は下がるのみ。それでは本末転倒だ。
本当に得意で付加価値を生める業務に特化すべき。

もうひとつ考えるべきは、その投資なり、リスクテイクに見合った
リソースが自社にあるかどうかの見極めだ。

この物件は、相場のピークでPJTを始動して、東急鉄道と東急不動産
および零細地主だけの事業体で、販売さえ東急Gのみ。

東急Gには、まず財務上の足かせがある、また、販売部隊（特に鉄道）の
貧弱さも深刻だ。顧客ベースも大きく重複しており、二社の看板は出ているが
結局は一社体制に近い。この二社体制は、リソース（あるいはリスクバッファー）
という点では非常に脆弱なのは明らか。

郊外の1000戸物件。マンション・ブームは去り、世界的な金融収縮の中、
明らかに東急のお粗末なリスクマネジメント能力が露呈してしまった。

プロジェクト全体をもっと小分けにして、かつそれぞれを、
財閥系なりとのJVにするといったリスク分散策、
或いは、強行な反対意見が出た時点で、機転を利かせて、タワー
計画を見直す、或いは少なくとも後期プロジェクトのみに後ろ倒しして
様子を見るなどの細かなリスク要素を摘む対応などが全くできてない。

勿論東京都や世田谷区に街づくりや、収益管理や、長期的な住民への
総合的ベネフィットなどは見通せないから、いい加減に再開発の承認も
降りてしまう。

日本人はいつからこんなに怠惰で無責任で頭を使わなくなってしまったのか。
この国のモラルハザード問題は本当に深刻だね。

[1044: 匿名さん]

と騒いでも止まらない。
美しい絵が描ける人を呼んで、金と時間をかけてやり直して貰えるようにしてくれないかな？

そうやってここで毒を吐くよりかけた700億で少しでも付加価値付けてもらうように街を盛り上げるしかないんじゃないかい？
醜悪でも何でも既に受け入れるしかないでしょ。
アウトレットタウン二子玉川になるより、株価に左右されない金持ちに買ってもらって活性化するよう見守りますよ、私は。

[1045: 匿名さん]

>アウトレットタウン二子玉川になるより、株価に左右されない金持ちに買ってもらって活性化するよう

みながそれを望んでいるとは思うけど、見守るだけではそれはおきないと思います。
今回みたいなトンデモプロジェクトが実行されたことを糾弾して、その劣悪な仕組みを
破壊しないと、いいほうには決していきません。

あと、株価に左右されない金持ちはどうかなぁ。普通は金持ちほど株価や為替に
エクスポージャーがあるもんだからなぁ。よっぽど上手にショート振って、
底でドテンでロングに振ったりしてない限り、相当痛んだと思うけどね。

[1046: 購入検討中さん]

いろいろ難しい言葉を並べている人が居るけど、よくわかんないっす！！

難しい言葉並べて、不動産投資してた人たちが、こないだのサブなんとか問題っていうバブル崩壊を招いて、不況の原因作った、って聞いたんだけど。

別にマンションは住むだけだから、価値とかリスクとかベネフィットとか、どうでも良いっス。

まぁ、値段に応じて仕事頑張るだけじゃ、ダメっすか？？

難しいことを考えるのは仕事のときだけで、プライベートまで考えたくな〜い。

[1047: 買い換え検討中]

ひざうえ15センチはどうなったんだ？

[1048: 匿名さん]

糾弾して見直されるならそうすれば良いと思うよ。
荒れ地にせずキレイに出来るなら素晴らしいしね。

って言うか、そこまで熱く語るんだから既に動いてるんだよね？君は。
まさか、金は出さん、表には出ない、ネット上で持論放出して自己満足で終わる人だと思いたくないな。

私はどっちになってもいいので、資金を準備して見物するさ。

東急の応援はしてないが、反対派の考える未来像開発は全く見えないので共感しようがない。

君が言うような収益率が良くて皆が満足するプロジェクトが提示されたら考えるよ。

[1049: 匿名さん]

やっぱりここ、すごいな。

[1050: 匿名さん]

俺はアトピーだけど、スーパー金持ちだからこのマンションの一番いい部屋を買おうと思った。
しかし一番いい部屋は買えない事がわかった。
やはり地権者か縁故でないと駄目なのだろうか。それとも俺がアトピーだからだろうか。

[1051: 申込予定さん]

なんだか荒れてる板ですね、ここは。
みなさんお金持ちなんだから、もっと品良くお喋りにならなくてはダメざーますよ。

[1052: 匿名さん]

イースト南西の一番上は地権者でも東急でもないクレバーな若手著名人だとか。
でも今４億以上の部屋が買える人ってそんなにいるのかな。

他のペントハウスにすれば？
ウェストなら南側空いてるよ。(笑)

[1053: 匿名さん]

>クレバーな若手著名人

形容詞と、その後の名詞が反語になっているので、意味が通じませんよ。
（がりがりのデ　ブみたいな）

あと、多分クレバーって言葉はこういう時には使いませんね。

[1054: 匿名さん]

ここは情報交換の場と言うより、購入意志のある人の踏み絵なんです。
だからベースはアンチ。
ネガティブな情報や今買うのは止めたほうがいいと説得する購入意志のない親切な住人がいるので自分の意志を振り返る場にしてはどうかと。
それを荒れていると言えばそうなんだが。(笑)

不安を煽る辛辣な意見も全くのでっちあげでもないし意見は自由。
情報レベルではたまにデタラメもあるようだが。

度々書かれているように実際に購入する気があってコメントする人は僅かと思う。
結局は今ここを買える資力と意志があるかどうかですよ。
和やかなトークは購入者のスレでも出来るまで無いだろな。

[1055: 匿名さん]

税金を無駄にして、壊すにまた何億もかかるような代物建てるくらいなら
ないほうがずっといいよ。

こんだけ大きい建物、作る前によくよく考えたほうがいい。

少なくとも石原のおっさんのうちは、大きな決断はしないほうがいいよ。

[1056: 匿名さん]

実際にそんな感じの人だよ。