パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ PART12

[物件比較中さん]

パークシティ大崎ザタワーについてのPART12です。
引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/419334/
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分 、埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分 、山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分 、東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～97.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル 、日本土地建物販売
売主：大成建設 、大和ハウス工業　東京本店 、新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[1: 匿名さん]

ご近所の方

今、何階を建てているかお分かりの方いらっしゃいましたら

教えていただけますか？

[2: 匿名さん]

28階くらいです

[3: 匿名さん]

30階くらいだと予想してたんですが、

まだ28階なのですね。

ありがとうございました！

[4: ご近所の奥さま]

今、31階を立ち上げてますよ。下から数えたので間違いないはずです（笑）　５階刻みで窓に「○○Ｆ」という表示も貼ってますね。

[5: 匿名さん]

ご近所の奥さまさん

窓の表示は５階刻みだったんですね。

自分の住む階を作っている時に、

その表示の写真を撮りに行こうと思っていたので

参考になりました。

ありがとうございました！

[6: 匿名さん]

だんだん書き込みが減ってきてますね。
ヤジウマさん達は、新川崎と積水に行ってしまったのでしょうか。。。
寂しいですね。

[7: 匿名さん]

ここは新川崎に比べるとずいぶんノンビリ建てているように見えますが
タワマンの建設ペースってこんなもんでしょうか？

[8: 匿名さん]

新川崎もよくみてらっしゃるのですか？

[9: 匿名さん]

ここはもう、終わりですね

[10: 匿名さん]

まだ売れ残っているのに、その言い方はないでしょう。

[11: 匿名さん]

晴海や勝どきはつぎからつぎからと出てくるけど、大崎ガーデンシティは当面、大きなプロジェクトはないんじゃない

[12: 匿名さん]

新川崎に比べて遅いって、どれ位遅いんですか？
問題発生している白金の杜に比べ、大分順調に進んでいるとの認識なのですが。

[13: 匿名さん]

残り何戸ですか？

[14: 契約済みさん]

わたしの担当さんは、残り50戸切ったため、異動されました。。

[15: 匿名さん]

ゴールデンウイークで完売しそうだね
これだけの物件が半年で終了しそうな勢いなのは改めておどろかされるな

[16: 匿名さん]

この規模で完売まで半年掛からず売り切った物件はこの4〜5年無かったのでは？

[17: 匿名さん]

＞16
無いかもしれませんね。
更に付け加えると、2期入ってから1～3次で、勢い（販売戸数）が全く衰えなかったのが凄いと思います。

人気のない部屋が残るから、もう勢いは続かないって毎回書き込んでる人もいますが、販売戸数の変化や販売期間をみると、一切衰えていないのは明白ですからね。

このままでいくと、次で終わりか、数戸残してGWで完売ってとこですかね。

[18: 匿名さん]

最近の大規模って千代田富士見、池袋、月島、富久、スカイズ、、、むしろここは遅い方では？もっと早く完売してる方が多い。

[19: 匿名さん]

それだけマンションの先高観測が強いということか、、、

[20: 匿名さん]

トミヒサが1000戸を6ヶ月だから、
戸数が3/4のここは4.5ヶ月切らないと今年No1とも言えない。
戸数関係ないなら、クヤクションが330戸で2ヶ月。
ま、No1じゃなくても超人気物件であることは間違いないから
それでいいじゃない。

[21: 匿名さん]

ここ、山手線内最大規模(2番目の規模)の再開発って謳ってるけど、1番ってどこ？思い当たらないんだが…

[22: 匿名さん]

勢いが衰えなかった、といっても
内陸のマンションとしては珍しく、テレビでＣＭを流して宣伝していたからなぁ。

[23: 匿名さん]

3LDK5000万台のお部屋はありますか？

[24: 匿名さん]

来るところを間違えたようで

[25: 匿名さん]

>>21

六本木ヒルズ

[26: 匿名さん]

富久クロスは１期１次～３次、２期(最終期)の４回で完売。大崎は１期１次～３次、２期１次～４次の７回でまだ完売せず。

[27: 匿名さん]

回数は関係ない。期間だよ。大丈夫かい？

[28: 匿名さん]

価格帯も違うんだから比較しても意味ないんじゃん？
飛行機で言うビジネスクラスとエコノミークラスの予約数を比べるようなもの。

[29: 匿名さん]

50戸切ってるとの書き込みありましたが、あと何戸残ってるんですかね？

[30: 匿名さん]

戸数も違うからね。ここは半分ちょっとの販売総戸数しかない。
飛行機で言う中型機と大型機の予約数を比べるようなもの。

[31: 匿名さん]

中型機とか大型機とか価額がほとんど同じでしょう、ビジネスとエコノミーの価額が全然違うよ。比較するのはおかしい。

[32: 匿名さん]

富久は都心高台のプレミアム物件。ここは低地川沿いのエコノミー物件。

[33: 匿名さん]

トヨスも最初はばかにされてたけど、今となっては憧れの街

[34: 匿名さん]

豊洲は、ららぽーとを併設したからこそ価値があったんだよ。
もしららぽ無しの豊洲ならどうなっていたか…
ここはどこのスーパーが入るかさえハッキリしないけど。

[35: 匿名さん]

＞32 逆じゃないの?販売価額を見てください。

[36: 匿名]

富久は激安すぎた。本来は坪400あってもおかしくない。

[37: 匿名さん]

ららぽーとない豊洲＝東雲

[38: 匿名さん]

理由がないと激安になるの？間取りを見て、住むところじゃないよ。

[39: 匿名さん]

ここも人のことを言えるような間取り？

[40: 匿名さん]

東雲はイオンがある。ここはどうなるのだろう。

[41: 匿名さん]

東雲のイオンは湾岸住民を取り込んでるが、大崎だけではパイが小さすぎる。イオン品川シーサイドに行きましょう。

[42: 匿名さん]

品川シーサイドは湾岸住民のためにイオンバスが走ってるけど
ここからは行くのが不便。

[43: 匿名さん]

ここは間取りおたくさんが間取り評価してたね。てか富久は間取りでいうとレジェンドでしょw

[44: 匿名さん]

おたくさんのサイトを読んできました。
大崎は管理費が高過ぎですって。坪単価も割高感があると何度も書いています。
この価格ならもっと全体的にクオリティを高めて欲しかった。とも書いています。
西松建設も違和感があるそうです。

[45: 匿名さん]

ネガ必死に頑張るな〜

[46: 匿名さん]

間取りおたくさんをネガ扱いしてはいかん！

[47: 匿名さん]

いや、夜中に他サイト見にいって
要約までして、ってことでしょ。

[48: 匿名さん]

そりゃ、評価してたねと言われれば見に行きたくなるでしょ。

[49: 匿名さん]

資産価値は市場が決めるので、２，３年後経ってから比較すれば
おのずと答えはでるでしょう。
残ったソニーは、住友が開発するので、それが終わると一帯は、
更に洗練された街並みになります。
まだ、上昇余地のある立地だと思います。

[50: 匿名さん]

もう割高な住戸しか残ってないから今から手を出すのは危険すぎる

[51: 匿名さん]

将来性なら湾岸、資産性なら富久。ここはどちらも劣るのになぜか一番高いという。中古になったら逆転してるよ。

[52: 匿名さん]

そうは思わないけど。
まあ人それぞれ好きにするから

[53: 匿名さん]

>51
同じこと過去にも何度か書き込みあったけど、誰もそうは思ってないからこれだけ売れてるんでしょ。
勢いが全く衰えないのが、誰も賛同していない証です。

[54: 匿名さん]

湾岸やここはこれから再開発が進むとともに順調に値上がりしていくんでしょう
トミヒサはマイナーエリアだから、むしろあまり価値があがらないのでは？

[55: 匿名さん]

まぁ、ここに匹敵する生活環境と、交通利便性がある物件はなかなかないよね。

湾岸は不便すぎて、オリンピックで多少ましになってもたかが知れてるし災害にも弱い。富久は環境悪すぎて家族では住めないし、意外と不便で間取りも酷い。

まぁ、その分どちらもここよりは安いので、お金が足りなかったり、それらが気にならないって人はそっちを買えばいいのでは？

[56: 匿名さん]

大崎徒歩６分より月島駅直結の方が便利でしょう。

[57: 匿名さん]

交通利便性と言っても、ここは地下鉄があるわけじゃないですからね。
生活環境は川の近くの低地ですし。

[58: 匿名さん]

個人的には月島は不便。新宿とか渋谷遠いし。
地下鉄も最寄り駅には必要ないね。山手線あれば。
川の近くの低地も気になるならやめれば？
中目黒アトラスタワーみても、特に影響なさそうだけど。

[59: 匿名]

事実上、駅は大崎だけでなく五反田も使えるし、山手線プラス浅草線が使えるわけでしょ
拡大解釈すれば品川も徒歩圏で新幹線も使えると言えるのでは！

[60: 匿名さん]

行くにも招くのにも山手線が最強。

[61: 匿名さん]

いろんな路線がいろんな方面に伸びていて凄く便利な地域ですよ。
お隣が品川で新幹線も羽田への直通の京急も、頻繁に出ていますから。
千葉も横浜も乗り換えが要りませんよね。
成田も成田エクスプレスがあるから、この辺は意外と便利なところですね。

[62: 匿名さん]

山手線って鴬谷～大塚とか、新大久保とか、五反田～大崎とか地価の安い地域が多いよね。

[63: 匿名さん]

釣りが雑w

[64: 匿名さん]

確かにw

[65: 匿名さん]

62さん
池田山、島津山、御殿山っていう言葉、聞いたことあります？w

[66: 匿名さん]

この近くですと、評判の良いプレスクールは何処になりますでしょうか？

できれば、日本人率が4分の1以下のところがよいです。

[67: 匿名さん]

ここは城南五山ではないからなあ。

[68: 匿名さん]

フラット地形とタワーマンション街と傾斜地の低層マンションとのどちらを選ぶかは好み次第
買い物や交通利便性を考えるとタワーマンションに一票

[69: 匿名さん]

残りわずかですね。
二期の後半になっても、結構倍率ついているようですし、完売は間違いないと思います。

[70: 匿名さん]

最後の一戸がなかなか売れなかったグラスカの例もあるし。　

[71: 匿名]

いずれにしてもゴールデンウィークで終了だな

[72: 匿名さん]

消費税率アップが現実化したことで、経済的なマインド低下をしてないとよいのですが。

[73: 匿名さん]

レジデンス棟は売るのかな？

[74: 匿名さん]

MRにも新規の顧客がまだ結構来てるらしい。
一期に間に合っていれば別の部屋を買いたかった人でも、残った部屋の中で候補を探して買っていく。
その繰り返しだから売れていく。
北が残ってはいるがそこしかなくなれば、この物件ば欲しい人は買っていく。間違いない。

[75: 匿名さん]

レジデンス棟はパークシティ大崎よりも高く売りに出すみたいですよ。
やはりここを安く売り過ぎてしまったというのが三井の本音のようです。

[76: 匿名さん]

＞75さん
レジデンス棟は分譲で決定してるんですか？賃貸という噂もありましたが。

[77: 匿名さん]

残ってる北を買うよりもレジデンス棟の方が良い、
と思う顧客が多ければ分譲になるのでは？

[78: 匿名さん]

>76さん
担当の方が分譲と言ってましたので、おそらく賃貸ではないと思われます。

[79: 匿名さん]

前に賃貸の予定と聞きましたが、ここなら分譲で行けると判断したんですね。

[80: 匿名さん]

三井は立地がいいほど賃貸で押さえたがるよ。青山パークタワーとか。

[81: 匿名さん]

つまり分譲に切り替えたなら立地がいまいちと判断されたということ。

[82: 匿名さん]

青山パーク以外にはどんな所があるんですか？

[83: 匿名さん]

芝浦アイランドももっとも高い棟とシービューの二棟は賃貸棟ですね。

[84: 匿名さん]

六本木も三井の分譲マンション多いけど、最高峰のミッドタウンレジデンスは賃貸ですね。

[85: 匿名さん]

芝浦の賃貸二棟は土地所有者が都市再生機構で定借だから賃貸にしてんじゃないの？

ここもミッドタウンとか青山パークとかと比べられる存在になったかー♪

[86: 匿名さん]

西巣鴨の
パークタワー滝野川も分譲と賃貸ですよ。
あそこの分譲も管理費が高い。

[87: 匿名さん]

>80
>81
青山パークタワーってそもそも分譲でしょ。
つまり、嘘はいかんよ。

[88: 匿名さん]

売れなかった部屋が賃貸で出てることを言ってるんじゃない？？
でも、そうすると良いところを賃貸で抑えるってのが嘘になるのか…何が言いたかったんだろうね？？

[89: 匿名さん]

>>87

青山一丁目の都営住宅跡地のパークアクシス青山のことでは？

[90: 匿名さん]

あと賃貸にするっていっても三井は保有しないでしょ。芝浦アイランドもそうだけど一棟丸ごとファンド等に売却する。分譲するより売り上げ総額は小さくなるが、モデルルームは作らなくて良いし、個別の客に対する対応も必要ないから販売コストは大幅に小さくなる。
三井からすれば売却することには変わりない。

[91: 匿名さん]

賃貸にする場合のメリットとしては、分譲と違って賃貸棟が混雑させることで住民層が高齢化しにくくなる。
芝浦アイランドに賃貸棟作ったのもその理由が大きい。
分譲だと最初の10年は小学生の子供が多いが、20年だっとほとんど子供がいなくなるとかそういうことが起きる。
賃貸棟があることでそういう自体は回避できる。

[92: 匿名さん]

ただ賃貸棟を作ることで住民のグレードが下がることは避けたい。なので賃貸棟はいわゆる高級賃貸としたい。
高級賃貸が成立する立地は限られる（郊外とかだと高額家賃払える人は借りずに買うので需要が少ない）ので良い場所は賃貸にするという話は間違っていない。

[93: 匿名さん]

もっとも本当にいい場所、例えば原宿のコープオリンピアなどは築40年以上になるが、住民の平均年齢は40年前と同じらしい。分譲だが場所もよくステータスもあるので中古の流動性が高く人の入れ替わりが激しく住民の若返りがされている。
しかも高いので収入レベルの低い住民は入って来れない。
高級物件では収入レベルの低い住民を排除するために管理費が高いことを許容する管理組合もいる。

[94: 匿名さん]

もちろん金＝住民レベルというわけではないが一定の歯止めにはなる。

[95: 匿名さん]

>91～94
なんかもっともらしく書いてるけど、根本的に間違ってるよね。

まず、20年後にマンションが少子化したところで三井には無関係なので、賃貸にするかどうかの尺度とは無関係。また、良物件は回転が早いなら、立地がよければ賃貸のメリットはなく、デメリットのみが発生してしまうので、良い場所は賃貸というのとも矛盾する。

さらに、郊外では高額家賃を払える人は買うというのは、言い方を変えると、割高になりすぎて買うに値しないと判断される物件が不良在庫回避のために賃貸に回るということ。

実際に、売れなかった部屋が賃貸に回った物件は山ほどある。

[96: 匿名さん]

マンションは売ったら無関係というのはその通りだが、そんな焼き畑農業やる時代は終わり。
三井は大崎に20年以上前からコミットしておりオフィスビルも多数所有、マネジメントしている。
少なくとも大崎の価値をあげること、保つことは三井の利益になる。

[97: 匿名さん]

マンションは分譲すればおしまいです。浦安の液状化とかも三井は一切補償なし。

[98: 匿名さん]

レジデンス棟は地権者住戸が半分くらいあったと思う。だから賃貸になる時は一棟売りではなく区分所有権のバルク売りになる。いずれにしても三井が所有するわけではない。分譲する時はモデルルーム作らず完成してから売るかもね。

[99: 匿名さん]

レジデンス棟は本来なら駅直結を想定してたんでしょうね。
駅に近いということしかメリットが無い。
じゃなければ川沿いなんて臭くて住めない。

[100: 匿名さん]

月島駅直結もレジデンス棟がありましたけど、地権者が良い部屋は押さえてましたよ。
お見合い部屋とか、バルコニーの柵の外側に管理用の通路がある部屋とか、ばかり残ってました。