築５０年のアパートを建て替えようと思います。

[匿名]

現在築５０年の木造アパートを所有してますが、建て替えたいと思います。が、ボロアパートを目当てに、いろいろな建設業者が来ます。東○コーポレーション、大○建託、住友林業、旭化成ホームズ、セキスイハイム・・・・・・・その他の建設会社。みないろいろな演説をしていきますが、私にはさっぱり何がいいのかわかりません。アパートにしようか、マンションにしようか、工法など・・・・・どなたか大家業の方で、アドバイスください。建設業者関係者ｈご遠慮ください。
関東です。土地は１００坪。

[62: 59]

>>60だって実際に２×４の家、三井ホーム、何とかハイム、高いじゃないですか。あんなパネル工法の建物がね。

[63: ６０]

>>62
個人住宅を建てるんじゃないんだよ。

[64: 59]

個人住宅でもアパートでも基本構造は同じ。
設備の仕様が個人住宅は高いけどね。

[65: ６０]

>>64
＞個人住宅でもアパートでも基本構造は同じ。
基本構造の問題ではありませんよ。
個人住宅だと、同一構造にはなかなかならんだろう。
賃貸住宅では同一部材を沢山使用することが多い。
そういう意味でコストが省ける。

在来工法より２×４、
２×４よりは木質パネルや軽量鉄骨など、
工場で部材を準備出来る工法の方がコストダウンが効くんですよ。

２×４や２×６などは材料も安いものが使用出来るのと、
製作工程がマニュアル化されているので、
施工作業者の資質にはあまり影響を受けずに、
それなりのものが出来る。
壁式工法なので、開口部が大きく取れなくとも
賃貸住宅では大きな問題にはならない。

作業者を沢山必要な賃貸住宅では、
在来工法よりも色々な意味で有利な工法なのですよ。

[66: ０３]

>>01
どうなりましたか？
大家さん。

[67: 01]

最終的に、軽量鉄骨造の２階建ての普通のアパートに決まりました。２月か３月には着工予定です。

[68: ０３]

だいぶ、紆余曲折がありましたね。
最初は重量鉄骨、次は２×４、最終決定は軽量鉄骨。
どうして、そんなに変わったんですか？
総額が高いものからの順番にはなっていますけど。

[69: 匿名さん]

>>01
大家さん。建築計画は順調ですか？
信用金庫から、融資の承諾はとれましたか？

[70: 匿名さん]

私は、積水ハウスでたてました。
２階建て１０部屋です。

借り入れは、国民生活金融公庫で固定で、しかも元金均等で借りました。
普通の金融機関だと、元金均等ではなかなか貸してくれません。
この方が、最初の支払いは、多いですが、年月が経つほど支払いが少なくなり、総支払額も元利均等よりも少ないです。

借り上げは、積和不動産に一括か利上げしてもらいました。
契約は２年ですが、更新もあります。

こうしておくと、毎月の収入は、入居者の有る無しに関わらず決まっていますし、支払いも固定金利ですから、増えることはありません。
要するに、収入も、支出も固定で、比較的安心してアパート経営できます。

[71: 01]

建築計画は進んでます。少しおくれぎみですが、信用金庫からの融資の承認もとれました。建物分まるまる借り入れです。今悩むのは、サブリースにするかどうかです。アパマン、ニッショー、その他の業者がすすめにきます。収入は安定しますが、手数料が・・・・・もったいないな。

[72: ０３]

>>71
軽量鉄骨だと、大手なら関連サブリース会社で手数料は１〜２割。
積水ハウスの積和不動産は、３０年契約だと２割。
サブリースは賃貸実績が悪いと、２年後にかなりの減額となります。

管理契約だと５％程度ですが、管理費に消費税がかかります。

うちは先月中旬に建物竣工、月末には住宅部分も店舗部分も全戸契約となりました。

[73: 01]

全戸契約ですか、よかったですね。住宅部分と店舗部分で、それぞれ何戸ですか？？
利回りはどれくらいの予定ですか？　入居者募集にはどのような手段を使いましたか？
敷金、礼金等はどのように設定しましたか？是非、教えていただきたいです。

[74: ０３]

>>73
うちの場合は、ローンの条件に「住宅部分をサブリースすること」が入っていました。
店舗に関しては、自分で商売を専業としている不動産屋に媒介を依頼しました。

住宅部分は９戸、店舗１戸です。事業的規模の条件は満たしています。

住宅部分はサブリース会社が、礼金２ヵ月＆敷金１ヵ月で募集をかけていました。
天引きは家賃部分だけで７％。敷金・礼金・共益費は全てサブリース会社預かりです。
２年単位の賃料見直しです。
引渡しから１０日足らずで、全て埋まりました。
元々のコンセプトが、周囲より広めの住宅（ワンルームですが周辺は１５〜２５平米を３０〜４０平米にして、設備も多少高めの設定にしています。
風呂場乾燥や追い炊き、室内干し設備、宅配ボックス・防音ペアガラスなどを、追加しています。
また、ケーブルテレビの多チャンネル契約も賃借人には無料としています。
アナログテレビでも地デジやＢＳ・ＣＳ放送の大部分が無料で見られるサービスを付加しています。
（月々一戸辺り３千円の大家負担。）
建物建築費の値引き分を設備の追加やサービス付加に振り向けたわけです。

店舗は周囲相場と同等レベルで、礼金３、敷金７、前家賃。
募集して２日で決まりました。

勿論、全額借金で金利が３．２％の最後まで固定（３０年）金利です。
金利が低いので、毎月の収入の半分程度が残ります。
また、サブリースも募集から１０日程度で全て決まりましたので、次回２年後の賃料見直しには有利に働きます。

[75: 匿名さん]

>>73
東京２３区内ですが、４０平米程度の方がうちの辺りではすぐに埋まるようです。
家賃は９万円前後。
４０平米あると、不動産取得税はかからず、３年間は建物の固定資産税が無料になります。

ローンは保証料が込みでこの金利です。

[76: ０３]

>>73
資金計画はどうなりましたか？
信用金庫で有利な融資条件を受けられましたか？

[77: 傍観者]

01さんは信金から、承認を受けたと言っている。
>>76　有利な条件とは・・・・どのようにして勝ち取るのですか？

[78: ０３]

>>77
建築会社と金融機関の連携による金利優遇があります。
前提はサブリース会社を建築会社指定の会社とすることですが、２年間だけでよいのです。
これで１．１％優遇となりました。
融資額が１億円強ですので、年間利息で１２０万円くらいの得になります。

[79: 77]

03さんの場合ですと、大和ハウスの指定サブリース会社ということですか？
大和ハウスグループの一員の会社ですか？

[80: ０３]

>>79
融資する金融機関が、「ダイワリビングとのサブリース契約を結ぶこと」という条件が、金利優遇の条件になっていました。
しかし、これは他の大手ハウスメーカーでも似たようなものです。

[81: 傍観者]

０３さんは、不動産賃貸業のベテランさんみたいですが、教えてください！！
不動産賃貸業は、ロバートキヨサキ氏の言うように、おいしい商売なのですか？
お金を生む資産＝不動産は正しいのですか？

[82: ０３]

>>81
ロバートは知らんけど、
地域柄にマッチした建物を作る（場合によっては更地のままで形状変更）ことによって、
大きく儲かる場合もあるし、
ミスマッチだと店子が付いても赤字ということもある。
そうは言っても、他の商売と比較すれば、比較的安定収益を上げられる商売です。

東京という大都会は、既存大家の見方です。
賃料は他と比べればかなり高く出来ますからね。
そうはいっても地震は大家の大敵。
地盤がいいか悪いかで、被害程度も大きく違います。
地盤がいい場所に建てないと、大変。
東京の物件は、地盤がいい水害の恐れが無い場所に建て、
日本一高い地震保険料をしっかりと払っています。

不動産投資にはもうひとつのメリットがあって、
「相続財産評価額を少なくする」という点があります。

[83: 傍観者]

０３さんが大家業をはじめるきっかけは何だったのですか？
先祖からの土地の有効活用でしょうか？それともご自分の代からですか？

[84: ０３]

>>83
最初は、自ら２５年前に取得した８０坪強の更地。
１５年前にアパートを建てた。
地方都市なので、賃料はこの１５年間で３０％近く下がった。
今は収支トントン。

バブルで儲けた金で、東京２３区内の貸店舗を借家人付で１５年前に購入。
最近、またかなり株式で儲けたので、借家人を立退かせてビルを建てた。

２年前まで会社の社宅に家賃１万円以下で３０年近く住んでいたが、
貸店舗近くに分譲マンションを購入して住んでいる。

アパートやビルは皆、低利の最後まで固定金利のローンで全額借金。
（これで、税金の節約と、経営の安定をはかります。）
その敷地である土地は、現在借金無し。
（土地にローンがあると、他の所得との損益通算上で不利です。）
分譲マンションは財形住宅融資の数百万円を借金して、大半は自己資金での購入。
（貸す家と住む家は、完全に分離した方が、記帳する上では楽です。ローン控除より賃貸住宅の必要経費にした方が得です。）

[85: 傍観者]

０３さんのように練金術に長けた人はなかなかいないと思います。
０３さんご自身は、他の人と比べて、何が勝ってるとお思いですか？
運が強いのですか？

[86: 傍観者]

０３さんが所有しておられる物件を並べておしえていただけますか？
例　３階建てＲＣ造１５戸賃貸マンション・・・・・・

[87: ０３]

>>85
錬金術？
毎日、新聞を読んで、身近なことを観察しているだけです。
いくらでもチャンスはあります。
多少は運もあるかもしれませんが、普段の努力で報われますよ。
ご自分で勉強してください。

>>86
何を求めたいんですか？
事業的規模（１０室または６棟）を満たすようにすること。
土地の借金は持たないこと。
建物は出来るだけ借金でやること。
地震があっても被害が少ないような強い地盤であること。
水害を受けるような場所でないこと。
これだけ知れば充分ではないですか？

[88: 傍観者]

私はこのスレをみていて、０３さんのアドバイスは、とても　”なるほど”　と思うことがあります。
なので、”自分で勉強しなさい”　ではなく、もう少し何かポイントみたいなものを教えていただきたい
と思います。　０３さんは金融関係の方ですか？一流大学卒ですか？

[89: ０３]

>>88
ノー学暦、職業は金融関係ではありません。
ポイントは書いています。
考え方は示していますので、あとは自分でお考えください。

[90: ０３]

>>89
間違えた。訂正です。
×　ノー学暦
○　ノー学歴

[91: 傍観者]

？？？　もっと親切に・・・

[92: 匿名さん]

>>91
何を求めたいの？

[93: ０３]

>>91
傍観者さん。
あなたは実際にアパート経営されていますか？
親切も何も、基本は自分で全て考えるんですよ。

[94: 傍観者]

和足はアパートなんて持ってません。　ただ、同じリーマンで、持てる人と、持てない人（ほとんどの人）
との差は、一体何なのか・・・・・それが知りたいのです。

[95: ０３]

>>94
しっかり本業で稼ぐ。
かみさんもしっかり稼ぐ。
公立保育園に入る。
（２５年前の東京２３区内は、子供２人合計でも１３０００円が上限でした。）

安い家賃の所に住む。
昔は住宅公団の２万円くらいの賃貸に住んで、会社から１万円くらい家賃補助を受けていました。
その後、家賃１万円弱の社宅に住みました。

時期を見て、投資をする。
第二次オイルショックの頃から株式をやっていました。
ヤバくなる前に投資を止める。
３０年間の間に、株式投資を本格的にやった期間は１０年くらいです。

株式投資にしても、不動産投資にしても、普段の新聞などをしっかり読むことが大切です。
まずは、身近なところから、すこしずつレベルアップしてやっていくことです。
それと、人が行動していることをよく観察することです。
これは相手がコンピュータでも同じことが言えます。
今年から青色申告（複式簿記の６５万円コース）を始めますが、
最近、仕訳から総勘定元帳を自動作成するものを自ら考えて作りました。

[96: 匿名さん]

>>94
傍観者さん、どうしましたか？

>>01
大家さん。どうしましたか？

[97: 01]

古いアパートの解体が始まりました。あっという間に終わりました。

[98: ０３]

>>97
建築が始まると約４ヵ月で竣工かな。
軽量鉄骨だと、予定よりも早く出来てしまうことが多いですよ。
１００坪の敷地だと、２階建で建築面積６０坪、法床面積１２０坪くらいですか？
６０００万円〜８０００万円くらいで出来るんじゃないの？

[99: 1]

>>97
いつまでに建つの？

[100: ０３]

昨年、建物を解体したりで、不動産所得がゼロになりました。
予定納税していた分が、先日還付されましたが、
高い金利のおまけも付いてきました。
（昨年７月末に２０万円予定納税していた分に、５０００円のおまけ付き。）

[101: 住まいに詳しい人]

スレ主、騙されたんですかね。
これでは建物が建てあがった頃に、トラブルが続出するわ。

[102: 地元不動産業者さん]

大手のメーカー、まったくいい話は聞きませんね。
家賃保障＝メーカーの思いのままに家賃はどんどん下がる一方。
水道が壊れた、電気が切れたくらいのレベルなのに、指定業者以外お断りで、
法外な請求をされる。更新料はなしでいつ更新したのか不明。
あげくの果てには適当な作りで、すぐ塗り替えしたほうがいいとかいう始末。
私の周りにはだまされて泣いている大家さんがいっぱいです。
結局名義はおばあちゃん、おじいちゃんなんで、困るのは相続したあと。
ウチの旦那さんの親の賃貸アパートは地元の業者に頼んで10年たちますが、
空いていた時はほぼないくらい。いい作りだし、コストもかかっていません。
地主のみなさん気をつけましょう。

[103: 住まいに詳しい人]

スレ主さん。
アパート建て始めたのかなあ？
それとも騙されてしまったか。

[104: ０３]

>>01
今年の４月から減価償却制度がかわります。
そのあたりはお分かりですか？

[105: 購入検討中さん]

私も同じような身分でして、建て替えを検討している者でございます。
メーカーはパナかハイムがよいのかと思っているのですが、評判はどんな感じでしょうか？
形態は、軽量鉄骨２階建１Ｋ×８部屋（３０平米）を考えています。
またどのくらいの建築費がかかるのか、ご意見を宜しくお願い致します。

[106: ０３]

>>105
まず、その前に
＞形態は、軽量鉄骨２階建１Ｋ×８部屋（３０平米）を考えています。
なぜ、この広さと間取りで、２階建、軽量鉄骨プランになるんでしょうか？

うちの場合は、商業地域で防火地域。
３階建にするか４階建にするかで、色々とプランを立ててもらって悩みました。

また、どうして１０室未満にするんですかね？
他にアパートや貸家を持っているならいいですが、
単独でとなると、１０室または５棟での事業的規模になぜしないのでしょうか？

事業的規模にすると、
青色申告控除が１０万円から６５万円になる（複式簿記が前提）し、
損益通算や損失の扱いがかなり有利になります。

[107: 購入検討中さん]

>損益通算や損失の扱いがかなり有利
そうなんでんすか。全く無知なもので・・・もっと勉強します。
ＨＰや近所で２階建８部屋タイプをよく見るもので、そういうのがいいなあと思っていました。
お金は借りればよいのですが、予算的にもそんなに大きな建物は建てられないかとも思っていました。
事業的規模を検討します。アドバイスありがとうございます。
メーカーのおすすめはありますか？

[108: ０３]

>>107
メーカーは、大手ハウスメーカーやあなたのご贔屓会社に、
自分が考える建築への考え方を示して、
どのようなプラン・どのような仕様で、
どのくらいな価格でのものを示すかを出させて、
比較検討されるのがよろしいと思います。

昨年建築した物件では、
１億円程度の総額で、２千万円くらい価格を勉強してもらいました。

仕様を決定するのは建築主ですが、
建築会社からの提案もありますので、
それについては理由を含めて謙虚に聞いた方がいいと思います。
ただし、それは地元の不動産屋さん等の動向も聞いて、
妥当性があるかどうかの判断はご自身で行なってください。
これは収支計画に、大きく影響します。

[109: ０３]

>>107
資金計画についてですが、
土地に借金があるなら全額返済します。
それから建物は全額借金で建てるようにします。

土地の借金は、事業的規模であるかないかにかかわらず、
利息分は、他の所得との損益通算できません。
マンション投資などで、よく嵌るパターンです。

借りる金融機関ですが、意外と穴は生命保険会社。
うちは昨年１０月部分実行で条件確定、本実行は１月で３％代の下、３０年間固定でしたが、
まだ、それに近い条件でやってくれる会社も多いですよ。
（ただし部分実行時の金利。本実行は同条件となります。）

[110: 購入検討中さん]

いろいろありがとうございます。

[111: ０３]

>>110
で、どうするんですか？

[112: ０３]

>>110
>>01
どちらも、自分で建築をするのでしょう？
その後はいかがなのですか？

[113: 大家]

>>01
どうなった。
返答しないと晒し上げ続けるぞ。

[114: 相続で将来大家]

>01

どうなったんですか？？？昨日のごはん食べたかどうかだけでもいいから何か返答して！

[115: 不動産購入勉強中さん]

>>01
どんなボロアパートが建ったんでしょうか？

[116: 01]

完成しました。入居者もすべて決まりました。

[117: ０３]

>>116
よかったですね。約５ヵ月ですか。
敷地が１００坪で軽量鉄骨なら、いい線ですね。
入居者もすべて決まり、おめでとうございます。

税務やローン、間取り・賃料などの関係、差し支え無い範囲で教えていただけると幸いです。

[118: 01]

すみません。事情があって、お教えすることはできません。

[119: ０３]

>>118
スレを建てておいて、完結したら状況報告をするのが当然でしょう。
そんな秘密主義なら、最初からスレを建てなければいいんじゃないの。
都合のいい所だけ利用して、情けないスレ主さんだね。

当初の予定通り重量鉄骨で建てておけばよかったんじゃないの。
金食い虫のアパートが出来たのにな。

軽量鉄骨だと、それなりの注意点もあるよ。
うちの第一号アパートはこの構造だったからね。

[120: 匿名さん]

>>119
根掘り葉掘り要求（質問）するネチネチした人だねえ、あなたは。

>>当初の予定通り重量鉄骨で建てておけばよかったんじゃないの。
差し支え無い範囲で教えていただけると幸いです。


>>軽量鉄骨だと、それなりの注意点もあるよ。
差し支え無い範囲で教えていただけると幸いです。

[121: ０３]

>>120
スレ主の回答待ち。

都市計画法上の用途地域と、建物用途（専用賃貸住宅か店舗併用住宅かなど）が何かで、答えが異なる。
具体的にこれらの条件が書かれないと、回答できないよ。
スレ主の敷地は、土地面積が１００坪だということと、重量鉄骨造を業者が提案してくるくらいだから、いにょう地では無いことだけは理解している。

[122: 購入検討中さん]

全部、読んでみました。03さんは随分、大事なことを教えていると思いますよ。
スレヌシさんが、結果について何も書かないのはマナーに反すると思うな。

[123: 匿名さん]

皆さんに質問です？

３０年ローンで完済できるころにはどうなると思いますか？
２０３８年には、その場所の価値どうなるでしょう。
価値はゼロに近くなるのでは？

私などは断然都内主義なので郊外にアパートなど要りません。管理が大変です。

アパート建てられ安心して大家続けられる時代は終了です。
これから、郊外の僻地アパートは二束三文になるでしょう。

もはやテナントが埋まりません。

これで、地方金融機関が貸し倒れするかもしれません。

少子化・・・困った問題です。

[124: ０３]

>>123
東京２３区内の賃貸マンション建設では、私も３０年固定金利ローン（金利は３％代の下の方）を一昨年に組みました。
ローンは勿論淡々と返済していきますけど、毎月キャッシュフローがプラス５０万円くらいです。
債務は残しておいた方が得です。
所得税・住民税だけでなく、介護保険・国民健康保険・後期高齢者健康保険・敬老パスなど、年取っても所得が多いと損なことが多いですから、出来るだけ儲けないようにしておくべきです。

建物がゼロ価値になっても、土地は丸ごと残りますし、儲かった流動資産もいっぱい残っていることになります。
マンションを棟毎丸々所有するのは、マンション内の一戸だけを所有するのとは、全然違います。

地方都市の方は２０年くらいのローンにしておかないと、いけないようですね。
借換もしたのであと８年で返済完了ですけど、建物はまだまだ健康です。
空家率が高い地域ですけど、ここ数年は空室が出てもすぐに入居されています。
家賃も最近は下げ止まりとなり、多少高い設定でも入るようになりました。
（１６年前２ＤＫが一戸あたり６万５千円→最悪期は４万円→現在は４万５千円）

[125: 投資家]

>>124
個人事業主さんですか？余裕綽綽ですねー。たいしたもんだ。

>>建物がゼロ価値になっても、土地は丸ごと残りますし、儲かった流動資産もいっぱい残っていることになります。

ってありますが、
それは、減価償却が取れるって事ですか？
不動産事業は、経費が認められるからとかですか？

いずれにせよ・・・所詮土地を持っていて建築しても利回りは８％〜１１％位でしょう。

たかがそのくらいです。
分かりますよ・・オーナーは不労所得なので一度やり始めたらヤめられませんからね。
しかし、どうでしょうその土地価値自体がゼロになったら？
想像したことありますか？

現実にそれが起こりそうなのです・・・・・
悪い頭じゃなさそうだから、野村総研著の２０１５の日本を読みなさい(ポジショントークなのを忘れずに)。もっと先を見なさい。

迷っている感覚思考の交通整理があなたなりに出来ます。
資産家で美田残したい方々にはピッタリですよ。
都内特に都心三区への買い替えをお勧めします。借金なれてるなら買えるでしょ？
たとえ利回り４〜８％でもローン完済後に(区分所有でも)土地の価格は残ります。

それから、日本においては建築コストが高いので問題はマンション建設業者のために家賃回収するって話になりかねません。(中古流通市場が未整備・その関連の税優遇制度がない)

(特に地方はこれから土地値が付かなくなる可能性があります。すでに三大都市圏の関東近畿中部の郊外でさえかなり値下がり現在ゼロってところも実際あります。)


相続は路線価格が問題になるので相続時の評価しだいですよね？

あなたの場合はメイン資産が都内の方？ならまあ良いでしょう！


つまり私の言いたい問題ゾーンは郊外・オールドタウン化するエリアでむしろ地方です。地方は益々財政難からくる諸問題が山積みです。限界＊＊が続出します。目も当てられなくなります。

20年〜30年後あなたのような資産家の地方資産がゼロになる可能性がないとは言い切れません。
現実はもう目の前に来ています。

地方でも、駅に近いなんて言っていたら大変なことになりますよ。

因みに片田舎出身ですが、私は都心三区に、数等の賃貸ビル含め資産シフト済みです、
今からでも遅くないですよ・・・

[126: 投資家]

>>124
個人事業主さんですか？余裕綽綽ですねー。たいしたもんだ。

>>建物がゼロ価値になっても、土地は丸ごと残りますし、儲かった流動資産もいっぱい残っていることになります。

ってありますが、
それは、減価償却が取れるって事ですか？
不動産事業は、経費が認められるからとかですか？

いずれにせよ・・・所詮土地を持っていて建築しても利回りは８％〜１１％位でしょう。

たかがそのくらいです。
分かりますよ・・オーナーは不労所得なので一度やり始めたらヤめられませんからね。
しかし、どうでしょうその土地価値自体がゼロになったら？
想像したことありますか？

現実にそれが起こりそうなのです・・・・・
悪い頭じゃなさそうだから、野村総研著の２０１５の日本を読みなさい(一部ポジショントークなのを忘れずに)。もっと先を見なさい。

迷っている感覚思考の交通整理があなたなりに出来ます。
資産家で美田残したい方々にはピッタリですよ。
都内特に都心三区への買い替えをお勧めします。借金なれてるなら買えるでしょ？
たとえ利回り４〜８％でもローン完済後に(区分所有でも)土地の価格は残ります。

それから、日本においては建築コストが高いので問題はマンション建設業者のために家賃回収するって話になりかねません。(中古流通市場が未整備・その関連の税優遇制度がない)

(特に地方はこれから土地値が付かなくなる可能性があります。すでに三大都市圏の関東近畿中部の郊外でさえかなり値下がり現在ゼロってところも実際あります。)


相続は路線価格が問題になるので相続時の評価しだいですよね？

あなたの場合はメイン資産が都内の方？ならまあ良いでしょう！


つまり私の言いたい問題ゾーンは郊外・オールドタウン化するエリアでむしろ地方です。地方は益々財政難からくる諸問題が山積みです。限界＊＊が続出します。目も当てられなくなります。

20年〜30年後あなたのような資産家の地方資産がゼロになる可能性がないとは言い切れません。
現実はもう目の前に来ています。

地方でも、駅に近いなんて言っていたら大変なことになりますよ。

因みに片田舎出身ですが、私は都心三区に、数等の賃貸ビル含め資産シフト済みです、
今からでも遅くないですよ・・・

[127: ↑]

そろそろ現実に戻ってこようよ・・・

[128: ０３]

>>125
あれ、二重投稿になっています。
１２５の方は削除しないでね。

地方都市は「車社会の進展によって、駐車場などが容易に確保出来る国道沿線への商業施設等の集積が進み、駅に近くても必ずしも便益が高い場所とはならなくなってしまったため、駅周辺の空洞化が進んでしまった。」というのは事実です。
新幹線が開通した後の普通列車しか通らなくなった在来線の駅などは、特に酷い状況です。

私が持っている地方都市の物件は、政令指定都市３つに電車やバスで３０分程度で行ける場所にあるので、街自体は大形スーパー数社の撤退などはあって時価の値下がりが一時期はあったものの、現在は下げ止まりから反転している状況です。

不動産投資をする場合、平成４年以降は所得税や住民税の制度が変わり、土地に対する金融費用（支払利息など）は他の所得との損益通算が出来なくなっています。
また、最近の相続税改正で負担付相続（債務・借金が付いた資産に対する相続）の場合、その資産評価は固定資産評価額ではなく時価評価（税務上では路線化評価または固定資産倍率方式評価）するように変わりました。
バブルの時期に変更された新制度「３年間は持っていないと時価評価」からの、大きな制度変更です。
「土地についての借入金は全て完済し、建物には全額借金で建築する」投資方針を今までしてきましたが、今回の相続税の制度変更はどう対応するか思案中です。
また、平成２１年度以降は相続税の大幅改正が予定されていて、もらった財産に対して直接累進課税するように、課税方式が変更されることになっています。

さて、「土地値がゼロになる」かどうかですけど、ゼロにはならないと思います。
収益還元価格を考えれば、極端に安くなった物件は投資対象になるからです。
数年前まで、株式が不人気で定期預金金利が非常に低かった時には、株式で年５％から１０％近い配当金をもらっていました。
不動産でも似たようなことが言えます。

リスク管理を考えた場合、同じ地域に資産を集積するのは、いかがなものでしょうか？
東京２３区内には同じ区に賃貸マンションと歩いて数分の所に自宅を持っていますが、地方都市のアパートを持っている同じ市町村にも戸建用の７０坪の更地を確保しています。こちらは歩いて数分とはいきませんけど、車で数分の距離です。

[129: 賃貸経営に興味がある人]

スレ最初から拝見しました。
03さんの詳細なアドバイス大変勉強になりました。

でも、スレ主さん
これだけ親切なアドバイスを受けながら、ちょっと身勝手な印象です。
親切には感謝を示すのがエチケットじゃないでしょうか、、？
03さんのように的確なアドバイスをしてくれる方は貴重な存在ですよ。
無意味な重量鉄骨で無駄なローンを組まずに済んで良かったですね。
（ニッコリ）

>03さん
その豊富な知識と経験を語る
サラリーマン大家さんのスレ立ててくれませんか？
03さんの的を射た話は大変勉強になりありがたいです。
よろしくお願い致します。

[130: ０３]

>>129
＞サラリーマン大家さんのスレ立ててくれませんか？
単に「サラリーマン大家」と言うと、だいたいが投資マンションの一室オーナーという方が大半だと思われます。
私のように、土地を購入して全て借入金を返した後に、全額借金で賃貸マンション（または賃貸アパート）を建設された方は、非常に少ないと思います。
従って、そのような少数を対象にしてのスレを立てるのは不適当と考えます。

おりに触れて投稿はさせてもらいますので、独自のスレを作るのは見送りとさせていただきます。

[131: 賃貸経営に興味がある人]

１２９です。
スレ立て見送り、残念です。

そうなんですよね。だいたいが投資マンションの一室オーナー程度。
理想は土地を購入して賃貸マンション（または賃貸アパート）を建設しているサラリーマン大家さんです。

サラリーマンから自力でそこまで成し遂げるのはご立派です。
サラリーマンで財を成し、６０歳からは不動産賃貸業を専業でというのは素晴らしいです。
定年後も事業があってローンが組める高齢者って素晴らしい。

[132: サラーム]

03さんはじめ皆さんの貴重な書き込み大変勉強になります。このサイトには最近出会いました。ここまでこのスレを読んできまして私もアドバイスをいただけたらと思いました。新しくスレをた.てようかとも思いましたが、スレ主さんには申し訳ありませんがこの場を拝借することに致しました。お許しくださいませ。

ＴＸ路線とある駅前商業区(建蔽率８０%容積率４００％)、駅から徒歩３分、約５００坪(南北に４５ｍ東西に３８ｍ)北に３０ｍ４車線道路、東西南は今のところ駐車場。１階はテナント必須、100％自己所有。マンションを建てようと思ってます。現在、地元建設会社２社と東建大東大和積水の６社にプランを練ってもらっています。

賢明な皆さんだったらどんな建物を建てますか？
ご意見頂けたら幸いです。
よろしくお願いいたします。

[133: ０３]

>>132
いい場所に持っていますね。
北側道路の商業地で幅が３０ｍだと、高さも１０階建までいけるじゃない。
同じ幅でも南側道路だと、北側の日影規制などで高い建物が建てられない所が多いね。

商業系建物だと強みがあるのは、大東さんと大和さんです。
雑居ビルになるわけだから、主要構造部は重量鉄骨か鉄筋鉄骨コンクリート造が普通ですね。
工期やコスト的には重量鉄骨造が有利ですが、住宅部分の住み心地を考えると鉄筋コンクリート造も選択肢です。
鉄筋鉄骨コンクリート造は、スパンを大きく取る必要がある用途のテナントだと必須なので、どんな商業施設を入れるかを考慮しての選択だと思います。
積水さんは、商業系はあまり得意分野ではありません。（３階建までの住居系は得意分野です。）
東建さんはお付き合いが無いので良くわかりません。

地元の業者でも、かなり大規模な建物になると思うので、慎重な選択が望まれると思います。

[134: ０３]

>>132
固定資産税の取扱は各市町村によって異なりますが、次の点に注意する必要があります。

小規模だと商業用建物部分があっても住居が過半だと全体が住宅用として扱われますが、東京都２３区の場合だと５階建以上だと住居部分が３／４までないと商業建物と住宅用建物で按分されて固定資産税は割高になります。

また大規模物件を建築する際、賃貸住宅を大量供給してしまうのは考えものです。

この二律背反となる建物の用途設定ですけど、どのようにお考えになっているのでしょうか？

[135: サラーム]

０３さんアドバイスあがとうございます。私もＲＣ１０階で考えています。たしか日影規制は無い区域と思います。一階のみテナントとすることに決めました。しかるに商業系建物に強いという大和と大東さんのアドバンテッジはこの点ではないですね。また地元業者にするか否かは、コストと利回りを考えながらも回りの環境を鑑みて決めたいと思います。一括借り上げにはこだわりません。

固定資産税についてはまだ細かく気が回りません。が大事なことですから勉強をしないとと思っていますのでありがたいです。今月中には業者を選定したく思っています。

[136: サラーム]

>また大規模物件を建築する際、賃貸住宅を大量供給してしまうのは考えものです。
とありますが、どういうことでしょうか？わけをおご教示くださいませ。よろしくです。

[137: ０３]

>>136
小規模な賃貸マンションなら、付近の賃貸需給にはあまり影響を与えません。
しかし、敷地が５００坪あって１０階建で一階以外を全て賃貸マンションにしてしまう計画だと、何戸分の賃貸住宅が出来るかを考えてみてください。

仮に一階をめいっぱいテナントにすると、防火地域なら５００坪まで（建蔽率は８０％ですが、境界線ギリギリまで建蔽率１００％まで建てることができます。）可能。
残りを住宅にして外廊下やバルコニーは容積率に含まれないから、大きめのファミリータイプを２０坪で１５００坪作ると７５戸も出来てしまいます。

おそらく賃貸ももう少し小さく作るだろうし、テナントも駐車場などを考えると半分程度に抑えると、１５０戸程度の供給となります。
かなりの大規模賃貸マンションが出来ることになります。

駅近で有利ではありますけど、ＴＸ沿線での供給だという点を考慮すると、いっぺんに大量供給するのは危険だと思います。

北側の道路付きが長いようなら、２期に分けて２棟を時期をずらして建てるという選択肢もあります。（資金繰りはこの方が楽です。）
テナントがどの程度の広さを求めるかというのもポイントになります。
広い面積の必要なのを想定しているなら、２棟というやり方には無理があるかもしれません。

[138: サラーム]

たしかに０３さんのおしゃる通りですね。
規模についてですが、地方は都会と違い車社会です。駅直近とはいえ駐車場は100％確保しないと厳しいですね。カップル向けの４５〜５５㎡に固まりつつあるのですが、そうなると理想は各戸２台ほしいところです。駐車場から考えていくと自ずと規模は決まってきます。周りの駐車場は当分は利用できますが・・・
ＴＸは開通して２年９ヶ月です。沿線の区画整理事業もまだ終わってはいません。開発もこれからってところで発展は未知数です。地方は車が交通の主役で鉄道はサブですから。
分譲マンションも供給過剰で売れ残りが出ているのが現状です。これは賃貸に悪影響を及ぼすのは必至です。賃貸も供給過剰気味ですから競争はますます激化していくことでしょう。
また少子高齢化が進む日本の将来は不安要因でいっぱいですし、建築資材の高騰もありますます賃貸経営は厳しくなると考えます。

これら、駐車場と周りの開発状況、将来の日本の経済状況、住宅事情で考えると400％の容積率いっぱいの規模のものはこの場では無理ですね。
２期に分けて建てる構想は経費削減からリスク削減になる。後の楽しみも残るしで有効ですね。
テナントは竣工前に入居が決まっていれば理想ですが・・・周りのテナントを見るとまだまだ苦戦を強いられる状況です。

リスクを減らし確実に客ずけできる、面積に余裕のある大きさでと考えています。４ないし５×１０
くらいのものでと！

[139: ０３]

>>138
全体構想として、その方向で進むのがよろしいと思います。
ただ、少し引っかかる点があります。

＞カップル向けの４５〜５５㎡
この広さ、地方都市でも東京２３区内でも、ボーダーラインの広さなんですよ。
一番経営しずらい広さなんです。

うちの経営している東京２３区内の地域では、１５〜３５平米くらいまでが一人所帯かそれに近いグループ、４５〜６５平米くらいまでがファミリー向けのグループ。
同じく経営している千葉の地方都市だと３０〜４０平米くらいまでが一人所帯かそれに近いグループ、５０〜７０平米くらいまでがファミリー向けのグループで、貸家のニーズも高い。
いずれもその地域の中心駅から徒歩圏内です。
地方都市ではファミリーは駐車場２台が当たり前ですね。（それも機械式は嫌われるので平置きが中心。）
いずれの地域でも、賃料はファミリー向けと一人所帯では、かなり異なります。

ＴＸで駅近なんで、駐車場は当然必要として、あとはその広さでファミリーが集まるかどうかですね。多少狭くてもそういう点では駅近は便利で集まり易いとは思いますけど、マーケットリサーチは慎重にされた方がいいですね。
（狭めのファミリーは、出入りが多くなりがちで回転はききますけど、今時礼金を沢山とれる状況ではないですから、管理の面倒くささと収益の上がり方で考慮する点はあると思います。）

[140: サラーム]

マーケットリサーチは６社それぞれでした。大東積水さんは６０㎡で５階建てと６階建てだったですね。１０階で練り直し頼みましたが。
大は小を兼ねるといいますが、４５〜５５㎡はファミリー(子供のいる家族)向けには狭く、最適ではないでしょう。反面、４５㎡は単身者でも手の届く家賃設定が可能です。駅直近で商業区域は子育てには最適の環境とはなりにくいかと。将来は小中学校建設予定地は近くにあるものの何年先になることやら・・？子育ては近くに学校や子供が遊べる公園などがある閑静な住宅街が良いのではと考えます。
ここは、余裕のある単身者と子供がまだ居ないカップルを対象に考えました。また、子供が生まれても小学校入る位までは住めるかなと思います。
建設コストも戸数の割には抑えられます。
出入りが多くなり安定に欠けることに少しの不安はありますが…

[141: ０３]

>>140
そう、一人住いと、ファミリー住いの、丁度中間の需要になっちゃうんですよ。
昔は、礼金がいっぱい入って、出入りが多く、一番利益率が高い広さでした。

今は、礼金がなかなか取れないし、立退きする場合も経年劣化分は大家さん負担になるのが一般的なので、立退きの後整理でかなりの出費を強いられることもあります。

出入りが多いのは覚悟での経営になります。

また、一人住いとファミリー住いの賃料設定には結構大きな差があります。
この中間は、賃料設定が難しいんです。

１０階建にした場合、では大きいのと小さいのとその中間を作ろうと思うと、水平方向に区分しないとうまく作れません。柱の位置を上下階で変更するとコストアップになるからです。
でも床面積が広いんだから、そのあたりのやりくりはつきますね。

３パターンの住戸にするのが賢い選択だと思います。

駅近でも広いファミリーは、それなりに入るものです。（全体の１〜２割程度に抑えるのがベスト）

[142: サラーム]

03さん、ご無沙汰です。
おおよそ固まってきましたので報告です。2案に絞りました。

一案はファミリータイプの約60〜70㎡超の2LDKものを2タイプづつで36戸。
二案は約45㎡の1LDKのを3戸と56㎡2LDKのを2戸づつの45戸です。
一階はテナントですね。

東西約38mの幅では5×10もギリギリ可能です。もちろん4×10の方が余裕はあります。
駐車場は自走式の二階立てにして22プラスすると約60台確保出来ます。

利回りを考慮しなから決定したく思っています。

水平方向に3タイプ取るには杭の間隔が均等にとれないめ割高になるとのことです。コスト削減のため杭の間隔を均等にして角屋部の廊下を利用してのプラス10㎡です。

東建の内廊下ホテルタイプの高級賃貸マンションも利回りによっては選択の価値ありかなと！？

建築資材が上がってきているため早く決めたいと思っています。

[143: ０３]

>>142
＞水平方向に3タイプ取るには杭の間隔が均等にとれないめ割高になるとのことです。
重量鉄骨造ですか？
コストは安くなりますし、施工期間は短くなります。
床には防音のためにＡＬＣが必要。最近のは標準で装備されているね。
外壁も傷みにくい素材が多い。
鉄骨造なら、これらの条件は必須です。

内廊下の採用ですけど、高級感は醸し出せます。
ただ、容積率では廊下の面積が算入されてしまって損ですし、換気設備を廊下側に採ると廊下をぶち抜いた換気設備になってしまいます。
出来るだけ、バルコニー側に排気する設計にしなければなりません。
また住んでいる人にとっては、通風に問題があります。
すんなりと、通風が採れないのです。

東西３８ｍで５戸だとスパンが平均７．６ｍ、すごいワイドスパンですね。
ということは、奥行きが７〜９ｍということですね。
間取りが窮屈になっていませんか？

気になった点を書き出して見ました。

[144: サラーム]

スパンは6mくらいです。
38mだから車の出入りに5mは必要ですから5戸だとギリギリですがとれますね。
奥行きは8mなら48㎡だし10mなら60㎡です。
建設コストを加味しながら決めます。

大は小を兼ねますが…
悩むところですね。

中廊下も一長一短あるようですね。

[145: サラーム]

38mとは敷地の幅です。
鉄筋コンクリート造です。分かりにくくてすいませんでした。

[146: 匿名君]

アパート経営を始めました。完から一ヶ月たちましたが、借り手がつきません。どなたかアドバイスをお願いします

[147: ０３]

>>146
どういう考えで建設をしたのでしょうか？
お客さんはどのような方を目標としていますか？
立地条件とその周辺地域のリサーチはどうされましたか？
まずは、スタート地点からのお話がないと、何も理解出来ませんよ。

[148: 146]

資産作りです。土地から買い、１ｋ＋ロフトで、８件の木造アパートです。駅から徒歩９分です。
仲介業者がおっしゃるには、完成した時期がよくないとのことで、今はまだ動きがない時期で、２，３月までは埋まらないかもしれないとのことです。新築なのでずっと埋まらないことはないとのことですが・・・

[149: ０３]

>>148
ワンルームですか。
異動時期や学期を考えると、来年春まで埋まらないことはあり得ますけど、そしたらなんで８月竣工なんでしょうか？

なぜ８戸なんでしょう？
他に賃貸物件や賃貸駐車場を別に持っていますか？
１０戸以上か５棟以上だと、税制上でもすごく有利になるんですけどね。

駅から７００ｍくらいと言っても、山手線（２分４０秒間隔）、八高北線（２時間に１本）、岩泉線（１日３本）では雲泥の差があります。
どの沿線で列車の運転頻度はどのくらいですか？
優等列車は停車しますか？

[150: 匿名]

８月竣工は、業者の都合上、建物代金が安くできたからです。私は他に、分譲マンション一室を貸しています。愛知県です。特急も停まる駅です。
業者によると、２、３月竣工の建物が多いため、時期をずらすと各工事人の手配がしやすいため安くできるとのことでした。

[151: ０３]

>>150
そうすると、８戸１棟と１戸の所有ということになりますね。
不動産の建物だけでは事業的規模には達しません。
他に事業所得などがあると複式簿記を条件として青色申告の６５万円所得控除を受けられますけど。（５５万円の簡易簿記での扱いは制度廃止となりました。）
駐車場を何台かもって事業的規模にされていますか？

東京の２３区内だと、秋の異動もあるためそれなりに入ってしまいます。
異動の時期ではなくとも、物件に魅力があれば、定期異動の時期でなくともそれなりのお客さんは付くはずです。
物件のコンセプトをどうするかを、充分に検討されたのでしょうか？
業者の言いなりだと、作る方の都合のいいように作ってしまいますよ。
このあたりはどうでしたか？

[152: 147]

セキュリテイシステム完備　インターネット無料　トイレと風呂別などなど。駐車場など持ってません。マイホームの住宅ローンも抱えてますので、住宅ローン減税の恩恵があり、現状は所得税は無税、住民税もかなり少ないです

[153: ０３]

>>152
収益が上がって不動産所得が黒字になると、事業的規模での経営と青色申告所得控除６５万円のありがたみがわかるはずです。
１０戸または５棟以上が事業的規模の基準で、駐車場などが別にあるとそれより少ない戸数・棟でも事業的規模と認められます。
大赤字が出た時の繰越控除が認められたり、他の所得との損益通算が認められたりと、別のメリットもあります。
事業的規模で無いと、解体・再築とかの場合の大赤字での損益通算は認められませんし、青色申告控除も１０万円です。

どんな顧客を相手にされていて、それに合うような仕様で無いと、なかなか顧客は入りません。

[154: ０３]

>>152
あなたは１４６でしょう。
あなたが、どんな考えで物件を建設したかの考え方が何も表現されておりません。
物件への入居があまり無いなら、まずは考え方と周辺状況を説明することが、問題解決への近道だと思いますよ。

[155: 146]

1Kなので独身をターゲット。沿線沿いに大学があるため学生もターゲットです。

[156: 03さんへ]

アドバイスください。

[157: アパート経営者]

1Kで占有面積は？
駐車場は無いのかな？
周りにスーパーやコンビニはあるかな？
学生がターゲットなら新築でも賃料は高いと難しい！
近くの賃貸アパートマンションはどうなの？

情報が不足です。

[158: ０３]

>>157
１４６さんは、不動産賃貸業というものをあまり理解されていないようです。
ご指摘のような事柄はその通りです。

>>155
小家族向けだと公立小学校までの距離や道路状況なども、考慮する必要があります。

学生向けだと、何か余程魅力があって他から移動してくるくらいの物件でないと、年度途中ではあまり動きません。８月頃に建てても来年春までは殆ど入居を期待出来ません。
投資時期を誤ったことになります。

[159: 146]

１ｋ+ロフトで1人暮らし限定ですが、同棲は気ずかぬふりをします。学生、社会人とわずです。駅から徒歩９分、近くにコンビニ、スーパー、飲食店何でもある住宅街です。駐車場はありませんが、近くには月極め駐車場はたくさんあります。家賃は相場45000〜50000円くらいで、相場にあわせてあります。・・・・・・・昔は竣工前に満室になった・・・とある不動産屋にききましたが、本当なんでしょうか？03さんの場合はどうでしたか？長年不動産賃貸業をやられて、よかったですか？儲けはありますか？満足されてますか？

[160: ０３]

>>159
地方都市ではかなり厳しく、東京２３区内ではかなりの楽勝です。
今は、地方都市でも賃料は大幅に下がりましたが、満室にしてなんとか黒字を確保しています。

駐車場の設置についてですが「あって当たり前で、ただが当然」という地域では、駐車場設置が必須で、ファミリータイプだと２台確保が常識になります。

東京２３区内だと、無くて当然。駐車場より賃貸住宅戸数確保の方が、資金効率がいいからです。
うちの地域ではワンルーム条例があるので、それに引っ掛からないような仕様にしました。
（１０戸以上だと管理人室が必要。ワンルーム９戸と１店舗で事業的規模はクリアです。）

不動産屋の言っていることをまともに信じているのですか？
入居保証をその不動産屋さんがしてくれるなら、信じるのもいいでしょう。
ただ、いずれは自己責任の管理契約になってもやっていけるだけのノウハウはつかんでおいた方がいいでしょうね。

地方都市の物件は当初１０年程一括借り上げ契約でしたけど、２年単位での家賃改定で当初は苦労しました。自分でも現地に足を運んで真剣に問題点の対応をして、管理会社もそれ以降は手抜きできないようになりました。
色々と設備の故障や法令変更による新規設備設置など、持ち出しも多いですけど、それなりにやっています。

[161: 匿名さん]

随分お手軽な大家さんだな。