オーチャードプラザ川崎ってどうですか？

[匿名さん]

オーベルグランディオ川崎と並んで立てられているハローシティープロジェクト。
お風呂場に段差があるのがどうかと思うけど、
小さいながらも４LDKは使い勝手がいいんじゃないかと・・・
どうでしょうか？

[382: 匿名さん]

インテリアオプション会は今月の２９、３０、３１日ですよー

[383: 363]

>>379
つなぎ融資の件を銀行さんに聞いてみました。
一般的な銀行ローンだと融資実行日を指定できるので引き渡し日と同日に
設定すればつなぎ融資は必要ないそうです。なので294さんのおっしゃっている
ように営業さんから「提携銀行じゃないと必要」と言われたのはおかしいですよね。
証券化ローンは融資実行日が20日（みずほの場合）と決まっているので
引き渡し日が異なるとつなぎ融資が必要となることがあるそうでうす。
公庫の場合は引き渡し（登記後）の融資実行なのでつなぎ融資は必ず必要となる。
だそうです。

↓こちらにも流れが載っていますのでご参考まで。
http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/dandori/contents/110501.html
http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/121208.html

[384: 匿名さん]

>383
オーチャードの引き渡しは３月２６日で土曜日ですよね。
3/26に鍵をもらうためにはやっぱり最低月曜日までは繋ぎ融資が必要なのではないでしょうか？
3/28に引き渡し日を設定すれば別ですけれども契約書には３／２６と書かれていますからね。
そのへんどうなのかなと思ってます。担当さんに要確認ですね。

381さん
＞半分は固定、半分は変動とかってできるのでしょうか？！
予想ですが、ローンを２口にして借りればできるような気がしますが（夫婦で借りるとか・・・）その分、手数料などが倍になって
諸費用がかさむかもしれませんね。

不確かなレスで失礼しました。

[385: 匿名さん]

こんにちわ！公庫の金利についてですが、申し込み時の金利が採用とのこと、
うちは３％の時に「これ以上金利が上がらないうちに」と思い申し込みをしました。
ところが最近２．８％に下がったのを知りショック受けました。。。
もう申し込みしてしまったから今の金利を適用してもらう訳にはいかないんでしょうか、、、
０．２％の差でも積み重なること考えると低いよりいーに越したことはないので。。。

[386: 363]

>>385さん
契約後に金利が下がるのはやっぱりショックですよね。
あの時期は上昇基調だったのでわが家も駆け込み契約してしまいました。
しかし、公庫は契約の変更は無理なので、上にも書いたように証券化ローンを考えています。

例えば公庫で2,000万円を30年で借りたと仮定すると、金利が3.0%→3.55%になるので
総支払額が31,374,720円になります。

これを証券化ローンにすると、保証金約40万円が不要になりその分を頭金にまわすと
借入額が1,960万円で済みます。さらに今月の金利2.87%で試算をすると
総支払額は29,255,760円となり210万円ほど安く済みます。

また、融資実行時に金利が3.4%まで上昇したと仮定して試算しても
総支払額は31,291,920円になり公庫とほぼ同額で済みます。
（以上すべてりそな銀行HPでのシミュレーションを使いました）

金利がそれ以上に上昇すると公庫の額を超えてしまうので
注意が必要ですが、ひとつの案として考えてもよろしいかと思います。

つなぎ融資の件については銀行さんに確認中です。

[387: 匿名さん]

保険について教えて下さい。

公庫の場合、公庫団信というものがあり、公庫等の住宅ローン
の返済中に死亡・高度障害状態になられた場合に、保証協会が
代わって残った住宅ローンの全額支払いする制度があると思いま
すが、銀行ローンの場合、それに代わる保険はあるのでしょうか？
もしあれば、金額などは変わらないのでしょうか？

また、公庫の場合、連帯保証人をたてずに、個人の保証人の代わり
に保証協会のようなものがあると思います。
銀行ローンの場合もあるのでしょうか？
もしあれば、金額などは変わらないのでしょうか？

以上、ご存知の方がいらっしゃいましたら、ご教示ください。

[388: 。。。]

ＨＰ見たら、まだ完売してないじゃない。

[389: DM]

完売は完売。
キャンセル住戸があと８戸。

[390: 匿名さん]

387さん、実は私も同じ事が分からずにいました。
何方かお分かりの方、宜しくお願いします。(*_ _)ペコリ

[391: 匿名さん]

団信は銀行ローンにももちろんあります。ただ、大抵の銀行ローンは団信の保険料を銀行が
負担します、と謳ってます（といっても金利に上乗せしてるだけ）ので、お気づきでないのかも
しれません。
保証人代わりの保証協会というのは、公庫保証金のことでしょうか。であれば、銀行ローンにも
同じものがあります。俗にいう保証料というものです。これは銀行によって、また借入金額、期間、
収入によって差がありますが、借入金1000万、期間35年間で20万円程度が標準です。そのお金は、
最終的には銀行と契約している保証会社に入ります。その代わり個人の保証人は不要になります。
団信と異なり、支払いが困難になった場合、保証会社が一時的に代わりに支払ってくれるもので、
ローンを帳消しにするものではないのは、公庫の保証と同様です。
最近は保証料を金利に上乗せ（0.2％程度）したり、あるいは保証料自体をゼロにしている商品もあり
ます。銀行ローンの保証料は、ナイスが作成してくれた資金計算書にも記載があると思いますよ。

[392: 391]

追加です。
ちなみに団信ですが、公庫は任意加入ですが、銀行ローンは必須です。
ですので、健康状態に不安のある方は、そこで融資不可の審査結果が出る
可能性もあります。

[393: 387]

391さん、分かりやすい説明有難うございます。
大変勉強になりました。

銀行ローンも公庫とほぼ同じなんですね。

[394: 391]

ほぼ同じと考えて結構です。
違う点といえば、
・金利体系（2段階固定　民間でも2段階固定の商品もありますが）
・団信が任意（個人の保証人でも可＝健康に不安がある人でも借りられる）
・つなぎ融資が絶対必要（建物引渡し後でないと融資実行しないため）
が主な点でしょうか。公庫は公的融資のため、比較的審査がゆるく（そのため、
引渡し後の融資実行となる）、また団信も任意のため、誰でも借りやすいという
メリットがあります。
ただ、最近は民間ローンが頑張ってるため、公庫の魅力もあまりなくなりましたね。

[395: 391]

たびたびすみません。
上記の「つなぎ融資が絶対必要」は、オーチャードに関してです。
（と理解してますが、違いましたっけ？）
物件によって必要ない場合もありますので念のため。

[396: 匿名さん]

391さん
つなぎ融資って、たとえば一時的に他から借りて（具体的には親です）
公庫からお金が出たらそれを親に返すっていうやり方もありですか？
少しでも余分な出費をおさえたいもので・・・

[397: 363]

>>396さん
そんな裏技もあるんですね〜。うらやましいです。
営業さんからは公庫からの入金は施工会社の口座になると聞いていましたが、
ネットで調べると↓このような記載もあるので出来るのでしょうかね。
http://www.sumu2.com/chishiki/build/build/08.html

ただ、無利息で借りたりすると贈与とみなされ課税される恐れがありますので
ご注意ください。きちんと手続きが必要みたいです。
http://allabout.co.jp/house/mansionbeginner/closeup/CU20030531A/

[398: うに]

こんばんは。ひさしぶりに書き込みます。

今日、夫と一緒にモデルルームに行ってきました。
そろそろ閉めるようですし、エントランスも見たかったし、
うちは担当の方が異動で変わられたので挨拶も兼ねて。

先にお断りしておきます。
申し訳ないのですが、ここから先はおそらく私個人の愚痴です。
新しい担当の方は、最初の方よりもベテランらしく・・・・。
なんて言うんでしょうか、営業としては正しい行動なのかもしれませんが、
私のほうをまったく見て話をしてくれなかったんですね。
たしかに契約は夫の名義ですし、ナイスさんからすれば顧客は夫であって私じゃないのかもしれませんが、それでも腹が立ちました。

かなり短時間で腹を立てて、以降コミュニケーションを放棄した私にもいくらか問題はあるんでしょうけど。
考えすぎなんでしょうか？
それとも不動産の営業の方って、そういう方が多いんでしょうか？
他にも何箇所か物件回りましたが、ここまで無視されたのは初めてで、
悲しかったです。
すいません。愚痴が長くなりました。

[399: 391]

396さん
う〜ん、どうでしょうか。
まず、つなぎ融資とは何かを改めて確認すると、公庫でも銀行でもそうですが、お金を貸すのに、購入
するマンションを担保（抵当権を設定する）にします。この抵当権の設定は、住宅の登記を済ませてい
ないとできません。さらに住宅の登記は、残金の支払いを完了した後、住宅の引渡しを受けてからでな
いとできません。
すなわち、資金を融資する側（公庫、銀行など）からすれば、物件引渡し前（すなわち抵当権を設定す
る前）に融資を実行してしまうと、その後何かあった場合、最悪資金を回収することができなくなってし
まう可能性がある訳です。しかし今度はデベ側からすれば、物件引渡し後、何ヶ月も経たないと代金
が入ってこないとなるとなにかと困る、という都合があります。そこで、物件引渡しから、融資実行まで
の短期間を空白をカバーするローンがいわゆるつなぎ融資です。
と考えると、引渡し日までにご両親から残金をお借りして、デベ指定の口座に入金すれば、理論的には
つなぎ融資は不要、と考えられます。ですがデベ側からすれば、つなぎ融資であれば必ず入金される、
という保証がありますが、個人からの入金を信用してよいものか、という危惧が働くと思います。ですので
現実的には難しいのではないでしょうか。今から残金を入金してしまうとか、デベ側を安心させることが
できれば可能性がありそうですが．．．。いずれにせよ、担当の営業さんにご相談されるのが一番かと
思います。
それよりご両親からまとまったお金をお借りできるのであれば、ローンを組まずに、なんとかそちらを活用
した方がよいのではないでしょうか。ただし、その場合でも397さんが言われているように、ちゃんとした
金銭賃借契約を結んだほうが無難です。

[400: 294]

>>うにさん

ウチも10月から担当営業の方が変わりました。
前回の人は新人(女性)で、頼りない感じでしたが、その分一生懸命
な所が好感の持てる人でした。
(特に難しい所は、上司の課長がフォローしてくれてました)
今回の人も、女性で若い方(見てはいないのですが・・・)で、電話で
「分からない点は無いですか?」と連絡をもらい、質問に対しては、
迅速かつ丁寧に説明してもらいしました。

多分、営業の方もいろいろいるんだと思います。

うにさん、具体的な内容は知りませんが、対応があまり酷いようで
したら、苦情を出してみてはいかがですか?
(担当営業の方を替えてください・・・など)

[401: 久しぶりです]

>>うにさん
私も変わりました。まだ一度電話でお話しただけでよくわかりません。
これから入居に向けていろいろと相談したい時期で、折角前任者とうまく
コミュニケーションを取れていたので、残念です。
でも、後任の方は前任者より上の方で逆に頼りになるかもしれませんので
期待はしています。

あと、駐車場のアンケートが来ていますね。まだ、希望を聞いての状況判断
のようですが、やはり希望のところに当たるかどうかが気になりますね.