プラウド白金台三丁目【旧称：（仮）白金台3丁目計画】

[匿名さん]

地名地番 東京都港区白金台3-96-6ほか
階数 地上5／地下0
戸数 83戸
延床面積(m2) 8617.79
建築面積(m2) 2033.95
敷地面積(m2) 3764.46
建築主 野村不動産株式会社
設計者 株式会社竹中工務店東京一級建築士事務所
施工者 株式会社竹中工務店東京本店
着工 2013/11/01
完成 2015/08/31
交通　南北線 「白金台」駅 　徒歩3分
　　　都営三田線 「白金台」駅 　徒歩3分

公式サイト　http://www.proud-web.jp/mansion/shirokanedai-3chome/

【物件情報を追加しました　2014.2.21　管理担当】

[601: 匿名]

9000万～でしたよ。

[602: 匿名さん]

高過ぎ

[603: 物件比較中さん]

ずっと検討していましたが、やっぱり億だしてあの駐車場には踏み切れず、断念しました。
ここは、車がなくても十分生活できるとは思います。が、
この梅雨時期で雨降りの時の車出しは現実問題として想像に難しくなく、現在の住まいが地下駐車場のため便利さを考え今は車なしの生活は考えられないので…
車を手放した方や、自分では運転されないような方ならとてもいいのかなと思います。
定借で高額なのに雨ざらしはかなりの痛手です。そこを重視するのか、駅から3分の好立地を重視するのかでかなりの分かれ目な物件ですね。
これからオリンピックで資材も人も必要ですから、どんどんそれらが高騰し、マンションも高額になるようです。
子供が既に成人しているなど、余生を楽しむような年齢なら買ったと思います。

[604: 匿名]

案内会参加してきました。
借地の物件でこの価格...皆さんどんだけお金余ってるんですか。

[605: 匿名さん]

当たり前の話で恐縮だが、価格帯、立地条件、仕様、環境、このマンションの場合は駐車場がとても議論に上がるが、様々な要素の中で絶対に許せないものがあるのならば購入しないという判断が正しい。
でも、資金力で物を言わせる方以外、100%好みに合致する物件を見つけるのは至難の技のような気が。

[606: 匿名さん]

土地が所有権だったとしても高過ぎ。
まして定借でこの値段はあり得ない。

[607: 匿名さん]

お金でも不動産(所有権)でも持っては死ねない。定借70年は所有権同等の効果と考えますね。値段は財布と相談するしかない。

[608: 匿名さん]

わかる方ならわかります。定借は年数ではなく、それ自体に
資産価値を見出すことはできない。所有権と圧倒的に異なる
点ですね。

[609: 匿名さん]

何故資産価値が全く無いのでしょう。気持ちの問題ですか？
税金を払うか、地代を払うかの差では？
しかも所有権でも土地は所詮敷地権。
ターミナルバリューの問題であれば確かに差はあるが、それは子供にどれだけ資産を残したいかの発想の違いかも。所有権でも建て替えもしくは買い取り請求、そんな簡単な話ではない。
70年後は今日生まれた子供でさえ70歳に。やはりあまり差を感じられず。

[610: 匿名さん]

一生住むならいいけど、様々な事情でマンションを売ることになった場合に中古の定借マンションを売るのは苦労する。中古の定借マンションを住宅ローンで購入するのは難しいからキャッシュで購入する層を見つけるしかない。そうなると安くても母数が少ないので売るのは大変。

[611: 匿名さん]

ていうか、中古の定借マンションなんてまず売れないよ。
どうしても売りたいなら、相当に値段下げないと無理。
つまりこの値段で買う人はカモだって事。

[612: 買いたいけど買えない人]

ある程度キャシュリッチな人しか買えないかもね。
でも、そもそもそういうエリアなんだろうけど。

[613: 匿名さん]

この価格帯を購入する方々は一生住む前提なんでしょうね。

[614: 匿名さん]

>建て替えを念頭に入れた高さ制限の変更を考えてるよ。
>今は制限で15mだが、20m以上に変わるらしい。

予算に余裕があれば、低層住居専用地域を選ぶのが無難なんでしょうね。
ただ都心部では希少なエリアなのでかなり割高になりますけど、
立地や環境を買うというのが、マンション選びで一番大事なことでしょう。
となると、ここは立地は良さそうですけど、雨ざらし駐車場問題や、
将来的に周りに高層ビルが建つ可能性などもあり、
やはり、良好な環境を求める層には不向きでしょうね。

[615: 匿名さん]

低層住居専用地域って、絶対高さ１０ｍ制限のエリアですよね。
そんな厳しい規制のかかる場所が、地価の高い都心部にあるんですか？
デベにとっては、背の高いタワマンでも建てたほうが儲かるから、都心には無いのでは？

[616: 周辺住民さん]

≫№615
ありますよ。建設予定地から遠くないところに池田山、島津山、長者丸といわれる高級住宅地が。
「品川区　都市計画図」　で検索してみてね。

[617: 匿名さん]

池田山という名前は聞いたことあります。
凄い邸宅街だと聞いた記憶がありますけど、白金台の近くなんですね。
マンションなどもあるんですか？
ここよりも高級な地域なんですかね？

[618: 匿名さん]

なんか嫌な流れの予感。。（笑）

[619: 匿名さん]

なんですか？嫌な流れって。

[620: 匿名さん]

池田山は美智子皇后の御実家があった場所です。
このエリアの池田山公園にはパワースポットがあると
話題になっていました。

[621: 匿名さん]

高さ制限が緩和されようと、定期借地権のこの物件には恩恵は全く無い。
壊して更地に戻して還すのが、条件だから！

[622: 匿名さん]

定期借地権が嫌であればこの物件は買わない方がいいね。埋め立て地は嫌だと言ってるのと同じ議論なような。

[623: 匿名さん]

>>622
そうですね、定借はもちろん、埋立地ほどでないにしても、杭基礎３８メートル
ということを考えると、強固な地盤の上に建つマンションが欲しい人も買うべき
ではない。

[624: 匿名さん]

そんなに深いの？
この前の横浜のマンションの件を思い出す。

[625: 購入検討中さん]

そんな記載は全くないよ、資料には。

[626: 周辺住民さん＆デベに勤務中]

マンションの西側や南側はいぜん川があったから地盤が弱いのかな。敷地南西角付近に昔の橋の痕跡残ってるしな。でもマンション自体は支持層まで杭打つなら大丈夫ですよ。東日本大震災時も湾岸部が液状化しても、マンション自体は問題なかったし。

[627: 購入見送りさん]

>>625
その資料に、しっかり記載されていますよ！しっかり見なくては！

[628: 匿名さん]

販売時期が６月下旬のままなのですが、いつなのかご存知の方いらっしゃいますか？

[629: 匿名さん]

>>628
先着受付制度的な感じでしたよ…。勿論、人気部屋は抽選になるそうです。最初の話では7月上旬にその抽選はあるそうですが…。こちらのー抽選ーもかなり微妙ですから意志があるなら早くに申込された方が良いですよ。まぁ抽選に至らないお部屋が多ければ、ある程度後ろに倒しすると思いますが。まだモデルルームにも行っていないという事でしょうから尚更です。

[630: 匿名さん]

＞622

定期借地を選ぶ心理と、埋立地を選ぶ心理って、似ているところがあるよね。なんとかして都心やいいところに住みたいが、所有権は無理な場合に、それでも諦め切れなければ、何かを妥協することになる。

埋立地と定期借地のどっちが賢いかはわかりませんが。

[631: 匿名さん]

どちらかというと賃貸がいいか購入がいいかという話だと思います。

70年賃貸と、70年定期借地と、購入して70年後に売るのと、どれも同じですよね。

[632: 匿名さん]

購入、賃貸、定借の順だなあ。 定借は家賃の前払いに近いから、資金運用の余地が無いよね。

[633: 匿名さん]

定借物件って地震で壊れたらどうなんの？
デベは聞いてもはっきり答えてくれないんだよねぇ。やばくないですか？

[634: 匿名さん]

>>632
購入は最初に払う金額が大きいからもっと余地がないような。

[635: 匿名さん]

購入は不動産への投資ですよね。良い立地のものを選べばレリスクは少ない。
定借は最後は０になるし、年数がある程度経過すると相当値引きしないと売れないから投資という側面は無いよね。
賃貸は気楽で、現金は運用可能。腕次第だけど。

[636: 匿名さん]

定借も所有権も中古になれば利回りで買われますからそれほど違いは出ないですよ。むしろ中古になれば駅距離の方が比重は高いのでここは有利かと。

[637: 匿名さん]

それはないでしょ。
都心の物件は利回りではなく資産価値が落ちないから買うんじゃないの。利回りだったら地方都市の物件の方が遥かに高い。
それにここは所有権とあまり変わらない値付けだっていうんだから、資産価値でも利回りでも買えないということじゃないの？

[638: 匿名さん]

学生ですか？資産価値の根拠って結局利回りなんですよ。

[639: 匿名さん]

要は所有権だろうが定借だろうがこの物件この場所に住みたいと思うかどうかでしょ。資産価値があるとかないとかたかが１億ちょっとの物件で語るなっちゅうの、まったく、、、ギリギリの資金で購入しようと悩んでるよう人達の論議ですよそんなのは

[640: 匿名さん]

お金持ってる人は所有権買うでょ。
買えなければ定借にすればよい。
ただそれだけの話。

[642: 匿名さん]

相続で金を持ってる人は不動産を買いたがる。金を稼ぐ能力のある人は賃貸に住みたがる。
定期借地権はその中間かな？

[643: 匿名さん]

マンション買う目的は人によって違うから、金無い分際で、みたいな品の無い発言はすべきでないでしょ。
僕は金融資産が大きくなってきているので、子供への相続税対策もあってマンション幾つか買ってきています。だから子供に移転する時の資産価値は重要なファクターの一つで、評価が定まっていない定借には否定的です。
そこに住めれば割高でもなんでも構わないと思う人は買えば良いでしょう。

[645: 匿名さん]

割高？割安でしょ。

[646: 匿名さん]

MLのグランドオープン後、かなりのお客さんが流れ込んでいるようだけど、実は、申し込みも、後半戦。静かに完売の予定のようです。

[647: 匿名さん]

デベは定借でも価値があって高く買っても大丈夫、という風潮を作りたいんだろうね。踊らされない様に気をつけた方が良いよ。

[648: 匿名さん]

定期借地物件とずっと賃貸は違うでしょ、最悪賃貸にまわせるんだから。

[649: 匿名さん]

>>643
子に美田は残すなですよ。子供には習い事や学歴を付けさせる方が大切です。

[650: 匿名さん]

>649さん
もちろん教育は最優先でやりましたよ。国際人になって欲しいしいろんなことをさせたからちょっとびっくりするくらいかかった。僕は自分で資産形成したから子供にもそうなって欲しい。既に社会人になったからもう教育費は掛からないんですよ。

[651: 匿名さん]

>>650
分かります。でも美田を残すと子供は怠けます。私の知り合いでも遺産を食い潰すだけの能無しボンボンがたくさんいます。彼らを見てるとむしろ不幸ですし、自分の子供にはそうなってほしくない。

稼ぐ力は付けさせるが、資産はできるだけ残さないのが肝要だと思ってます。

[652: 周辺住民さん]

なんか荒れてきたザマスね。お書き込みはもっとおハイソにお上品にお願いするザマス。それができない御方は白金台住民にむかないザマスね。ぷぷぷ・・・。

[653: 匿名さん]

ところで、当初予定価格が1/5住戸しか不明でしたが、以降価格確定してるのでしょうか？再訪していないのですが、どなたか教えて下さい‼︎ 予定価格のまま。とか上がった下がった等。よろしくお願いします。

[654: 匿名さん]

>>653
いつの予定価格と比べてなのかわからないですが、購入を検討しているなら担当営業に電話するのみ。

[655: 653]

その通りなのですが…私は借地の件や駐車場等の件がひっかかり見送りしました。当初の金額で完売するのかも興味がありまして…。
親切に対応して下さったこともあり、興味本意で営業さんに何だか電話しづらいので…。

[656: 匿名さん]

私も借地は気にならないのですが駐車場で見送りです。

[657: 匿名さん]

私も四面車道に面しているのと、駐車場で見送りました。

[658: 匿名さん]

そんなに嫌かなぁ、駐車場。その理由のみで見送る方々、よく分からないけど、車命なのかな。

[659: 匿名さん]

>>658
外の機械式駐車場はハンパなく車が汚れます。これは経験上。
車好きじゃなくても、乗ってる車が埃まみれだったら気になるでしょ。
まあ、汚れたら外苑西通りのガススタに行けばいいんですけどね。

[660: 匿名さん]

定借なのに高過ぎ。
それが全てでしょ。

[661: 匿名さん]

>>660
では、70年定期借地権のこの物件の適正な坪単価はいくらでしょうか？
高すぎと言うからにはちゃんとした根拠が当然あるのでしょう。

[662: 匿名さん]

>>661
野村のスレだけあって、真っ当な評価にも目くじら立ててコメント返す営業さんが多いね。
土地付きならまだしも、定借なのにこの価格はないよね、って意味なんじゃない。

[663: 匿名さん]

>>662
営業ではないです。
定借なのに高いという根拠をお聞きしてるのですよ。周辺相場、立地だけでなく内装等々含めた同じような借地物件のリセール実績、などを考慮されて高いとおっしゃってるのでしょうから。
そうではなく何となく定借のくせに高えなという己の懐事情を物差しにした主観的な評価なのでしたら、どこが真っ当な評価なのでしょうか。

[664: 匿名さん]

確か定借50年で2割落ちって言われるよね。70年なら1割落ちぐらいかな？

[665: 匿名さん]

>>663
定借、機械式青空駐車場、電線丸出しといった明らかなマイナス要因があるのに高いとみんなが認識しているのに、どういう立場の人が高くない！と主張するか？
答えはひとつでしょう。
懐具合とか、それこそ勝手な妄想でネガティブ要素をかき消そうとするのもあちら側の方の特徴だよね。

[666: 匿名さん]

定借の中古の物件に銀行は何処まで融資してくれるんだろうか。融資が不十分だと売り辛く市場価値は落ちる。また定借の期間がある程度経過した後地震で壊れたら、地主は恐らく建て替え承諾しないでしょうねぇ。
定借マンションは始まったばかりで、先々どうなるかわからないというのが現状だと思います。それを利回りだとか色々な理屈でデベは消費者を誤魔化そうとしているとしか思えないんだがなぁ。個人的には定借は相当割安感が無ければ検討対象には入れない。
定借でなければ売り物が出ないという様な本当に稀有な立地なら考慮する価値があるかも知れないが、ここは全然そういう立地じゃないよね。ただ価値観、事情は人それぞれだから大丈夫と思う人は買ったらいいよ。

[667: 匿名さん]

>>665
だから営業ではないです。
駐車場、電線の件はネガティブ要素として認識してますよ。
でも今回は定借のくせに高い、それが全てという書き込みがあったから、じゃあ高いという根拠は何ですか？と聞いているのです。
一般的な物件だと定借だとリセールしにくいということはわかっています。しかしこの物件は70年という期間の長さだけでなく内装もしっかり造り込んでいます。所有権であればもっと高かったと思います。それはネガよりもポジ要因なのでは？
私の考えが間違っているのなら、是非とも定借物件についてご教授いただきたいですね。もちろん論理的にですが。

[668: 匿名さん]

>>666
確かにリセール時には満額の融資は下りないでしょうね。経年的に物件の価値が減少していくのが定借物件の難しいところですよね。
ここは稀有な場所じゃないと言われますが、これだけの規模の駅近低層集合住宅は今後暫く白金台で出ないと思いますよ、私は。
地震の話がでたので、再築禁止の特別な契約が無ければ借地借家法で借地権者の再築権利はある程度保証されてると思いますが、ここはどうなのでしょうか？

[669: 匿名さん]

>>667

665ではないですが、所有権であればもっと高いとのことですが、所有権ならばいくらが相場と考えていますか？論理的に。

[670: 匿名さん]

>>667
どうみても高いでしょ。
根拠も何も。
マンションの相場見てれば分かること。
定借だから地代も払う必要があるし。
中古で売却できない都心物件なんて全く旨み無いよ。
誰かも言っている様に、定借物件は超割安じゃないと買ってはいけない。

[671: 匿名さん]

>>669
昨今の新築マンション価格の高騰相場を考慮すれば、所有権であれば@500～550万位で売り出したのではないかと思います。同じ時期に売り出したということで、白金四丁目の積水ハウスグランドメゾン白金レジデンスを参考にさせていただくとあそこは同じような価格帯で売り出してると思います。アドレスに関しては、積水にかなり分がありますが、駅からの距離とデベ＆建築会社はこちらの方が良いでしょう。
ただ、今度売り出すもう一個のプラウド白金台は相当造り込んで@600万という話ですから、ここは@500万前後に落ち着いたかも知れないです。
私自身、不動産に対して素人です。所有権に関しては比較物件がありますから何となくわかりますが、70年借地というこの物件の立ち位置についてご教授いただければと思った次第です。
借地だから割高という乱暴な話でなく。。。

[672: 匿名さん]

>>670
確かに50年借地権の場合、20年住んで転売となると残り30年という心理的影響が働きますが、70年だと残り50年。この違いって大きくないのでしょうか。
ちなみに近隣の借地マンションと言えば、クラッシィ白金台ですが（まあこのマンションは売り出し自体安いのと旧法借地権ですが）そんなに相場が下落してないと思います。

[673: 匿名さん]

>>671
所有権ならばもっと高いとのことなので、所有権と定借で評価基準をお持ちなのかと思いましたが、周辺所有権物件と比較してということですね。定借は評価が難しいですね。

[674: 匿名さん]

20年住んでまだ50年残ってるというのはかなり大きいと思う。

[675: 匿名さん]

>>670
南麻布なんかはどうなの？定期借地だけど瞬間蒸発。

[676: 匿名さん]

みなさん、その時の定借と比べ、坪単価が異常に高いから余計に踏み切れないのでは？まぁ都心部は定借でない土地でもこの時世どこもあがっているから仕方ないと片付けてしまえばそれまでだけどね。
個人的にはゴールデンウィークから2ヶ月。あと何戸決まってないのか、興味ありますね。

[677: 匿名さん]

土地仕入れと建設費の高騰を考えると今後のマンションはより高値で売り出すか、仕様を落とすしかないからね。
このマンションも工事発注は年前半にしてるんだろうけど、定借でもこの値段になってるからね。
オリンピック、山手線新駅、リニアと今後の建設需要を考えると、お財布と相談しつつ、少々高くても場所が良ければ購入しても良いのではないかと思う今日この頃。駐車場が嫌だという声が多いようだが。

[678: 匿名さん]

ここと同じ値段で所有権にしたら徒歩3分は絶対無理だし、そうなると賃貸利回りも下がる。ここは買い得だと思う。

[679: 匿名さん]

>>678
買い得の根拠が全く記されておらず、MRで営業が言ってた内容と酷似しているんですが。。
ふんわりした説明で飛びつてしまう人限定の物件という理解でいいのでしょうか。

[680: 匿名さん]

ふんわりで定借を嫌う人と同じかね。

[681: 匿名さん]

でも、マイホームでなく、最初から賃貸で考えている人は、相当儲かりそう…

[682: 匿名さん]

>>675
蒸発せず、結局売れ残ったようですよ。

>>681
ここを最初から賃貸に出しても儲かりません。きちんと算盤はじける方に聞くこと
をお勧めします。

[683: 匿名さん]

>>682
プラウド南麻布の方でしょ。大使館側は一期で完売、割安な道路側も二期で完売。

[684: ご近所さん]

瞬間蒸発って（笑）
野村プラウドのスレ、どこも異様だよね。本気で引く。

[685: 匿名さん]

ここはどうかね？

[686: 匿名さん]

>>684
そういう営業方針だからね。
在庫を抱えない営業力に関しては、素直に認めねば。

[687: 匿名さん]

えっ？本当に売れ残らないの？

[688: 匿名さん]

>>686
http://www.nomura-re-hd.co.jp/materials/7.html
実情はわかりませんが、４２戸しか完成在庫ないってすごいですよね。

[689: 匿名さん]

100平米台はどの居室も充分な面積が確保してあり、1部屋1部屋がゆったりしていて良いですね。
バルコニーも2面についていて広々してます。
定期借地権の最大のメリットは従来より少ない負担で良質な住宅をもてることだと考えますが、
こちらの価格はどれくらいになってくるんでしょうね。

[690: 匿名さん]

＞＞689
14000万～15000万。

[691: 匿名さん]

>>689
ＭＲ行かれましたか？
天井が低くて、正直驚きました。全然広さを感じませんでした。

定期借地は所有権より割安というのが常識ですが、この価格では。。。

[692: 匿名さん]

≫689
MRは3LDKの出入り口に一番近い部屋を潰してアトリエに。
隣の主寝室とつながる様にしていました。
しかしながらベッドを置いたら広げて作ったウォークインクローゼットの
おかげで部屋はせま狭。余裕なし。
クローゼットの方が開放感あるぐらいでした。

リビング側も一部屋潰して大リビングに。
しかしリビングにある柱（億単位なのに！！）の事を営業に言ったら、
それはそこから部屋をサンルームの様に使うための仕切りとして
使うとかで、竹中の設計（あのおじさん？）が自信を持って
オススメしているものだと言われて絶句。
本当にこれで100平米？が主人と二人の最初の感想でした。
普通の南向き100平米の部屋をみたかった。

部屋が100平米のはずなのに狭く感じるし、
天井はカセット式エアコンを入れるために
下がってるし。。。
バルコニーは多少広くても、所詮は共有部分だし
そこに住むわけではないし。

あくまでも個人の感想ですが。。
これを一押しのモデルルームとして見せている時点で、
うちにはイマイチでした。
あとはどうぞご自分の目でお確かめくださいませ。

[693: 物件比較中さん]

エレベーターが４基もある。階数・戸数の割にずいぶん多い。
高層ではないし、階段を使う人も多いのでは？やはり高齢者
の購入者が多いのか？

経年劣化でエレベーター交換となれば４基分でかなりの金額。
もったいない。

[694: 匿名さん]

≫693
それもあるし、機械式駐車場もそうではないですか？

[695: 匿名さん]

>>694

その通り。「金食い虫」ともいわれる機械式駐車場。まして屋外設置とも
なれば、劣化のスピードは早まる。

[696: 匿名さん]

問題点を提起するのと、私見を人に押し付けるのはいつも違う気がするのは私だけ？
そこまで気になるのなら購入しなければいいだけでは？
皆さん、ホントのとこはどうなんでしょう。

[697: 匿名さん]

このマンションは定借だから70年後どうのこうのっていう議論が出るけど、タワマンを購入する人の方が50年後とかを考えて購入していると思えないね。定期借地だから売れない？タワマンの50年後同じでしょ。要するに立地が全てであって、権利形態ではない。

[698: 匿名さん]

ところで、南の角部屋は東と西とではどちらが人気なのでしょう？
南西の角はなんだか道路にとても近い様な気がするのですが、空間的にぬけがあるので良い気もします。
東の方は前にマンションですが、落ち着いた雰囲気もある気がして。
抽選なんですよね。

[699: 匿名さん]

1ヶ月以上前の段階で南の部屋は抽選になると聞いてビビりました。南向き部屋が最も高い間取りですので。。。逆に高額な方から埋まってくるあたりは流石白金台だなぁ〜と。

[700: 匿名さん]

定借は子供のいない人には良いだろうね。　ただ子供や孫は定借物件を相続し残存期間が少なくなった時に、どうして所有権の物件を買ってくれなかったんだろう、って恨み言を言いたくなるだろうね。　定借は立て替えあり得ないからね。
70年後、底地権者には100%土地が戻ってきて、借地権者の持分は0になる。　所有権だとその真逆。これをどちらもあんまり変わらないと言い切る人の経済感覚が分からない。　そもそも地震王国の日本で70年間建物が無事であるという保証はないしね。。