旗竿地の適正価格

[購入検討中さん]

旗竿地の適正価格ですが、同じ道路付けなら、竿地を抜いて旗の部分で考えればよいのでしょうか？
例えば、旗50坪、竿10坪で、同じ道路付けで周辺の坪あたり100万なら、50×100=5000万で良いでしょうか？
土地に詳しい方、ご教授ください。

[321: 匿名さん]

>319
使用貸借という方法があるので無料で親から借りることができます
ただし子がローンを組むと親所有の土地（家が建つ部分の筆）も担保に入れることになります
相続については家族間の協議というか遺言書を作っておく必要があると思います
（生前贈与は贈与税が高いので、田舎の二束三文土地でなければお勧めできません）

分筆はローンを組むのであれば必須に近いです
通常それぞれのローンに対してそれぞれの家、家の建っている部分の土地（筆）が担保になります
そのため分筆しないと両者がローンを組むことができません（同じ銀行でローンを組めば可能かも）
１筆の土地に２軒の家を建てることはできますが、ローンは筆単位で設定されます

また分筆していない場合ローンの返済ができなくなると２軒分の全ての土地が競売になります
分筆してあれば１軒は競売になりますが、もう一軒はそのまま住み続けることができます
最悪のことも考えて自己防衛のためにも分筆すべきだと思います

[322: 匿名さん]

左右均等に分けて整形地二つでいいじゃん。

[323: 匿名さん]

間口の割りに細長い土地とか？

やはり、親の土地に建てるには、いろいろ
考慮する点がありますね。勉強になりました。

うちは、都内の34坪、
分筆規制で分けられません
将来もしも、子（１歳）と２世帯なら、
100㎡90%の容積率を建て替えて

目一杯150%の３階建てかなぁ？

[324: 匿名]

上の人、みんながみてる掲示板で、‘いいじゃん‘って言葉なんか使うなよ

[325: 匿名さん]

34坪を文筆して狭小地にしたら、売値がガクッと落ちるから辞めておいた方が無難。

[326: 匿名さん]

>324
みんながみてる掲示板で「使うなよ」なんて言葉使うなよ。

[327: 匿名さん]

＞325
逆だと思ってた。

分筆規制ギリギリの70㎡にして、
ローコスト5千万建売とか
27坪前後の建築条件付きの土地
4千万代とかよく見掛けるけど、

分筆して手頃な価格にして、坪単価が
上げて販売が業者の、常套手段と思ってた。

[328: 匿名さん]

分筆して旗竿地や狭小地を作っても建築条件付きや建売にして整形地と変わらない値段で売りつける。
不動産屋営業の腕の見せ所ですよ。土地取引に不慣れなど素人の客をデカイ口開けて待ってます。
ええ、あとで客が後悔しようが周辺住民に笑われようが売るのに苦労しようが、知ったこっちゃございません。

[329: 匿名さん]

>327
34坪を分筆って、均等に17坪、17坪？それとも間口を考慮して、20坪、14坪？
そういう事ですよ。分筆前の土地は最低でも50坪以上無いと、土地としての価値が低くなる。

[330: 匿名さん]

17坪にドリ－ムハウスで、３０００万×2

[331: 匿名さん]

＞329
もちろん地域によると思いますが、
＞323のような、
容積率150%とか、それ以下の住宅専用地域の場合、
そもそも、70㎡とか100㎡とか分筆規制で、分筆不可能が普通と思います。

[332: 匿名さん]

文筆規制を行っているのはなぜか？住宅地の美観を守るためです。
つまりは、文筆すると土地の価値が落ちるってことですよ。

[333: 匿名さん]

実際は土地を細分化しても地価は落ちないどころが値を維持しやすい。むしろ細分化規制を強めると地価はより下落する。例）国分寺市
地価ではなく街のグレードの話となるとまた別だけどね。

[334: 匿名さん]

分筆規制は訳の分かんない貧乏人を街に入れないための規制だよ

基本的に土地は大きくなるほど単価は下がる
50坪2筆と100坪1筆なら50坪2筆の方が高く売れる
高くなると購入できる人が減るっていう単純な理由だけどね

[335: 匿名さん]

確かに芦屋六麓荘の地価はそれほど高くないもんね
でも厳格な分筆規制のたまもので今やスーパーステイタス

[336: 匿名さん]

旗竿地は竿の幅に目がいきがちですが、旗の周囲も重要です。
普通は建ぺい率いっぱいに建てようとするので、旗部分は建物で埋まります。
すると、風通しは悪く日差しも入らず、至るところにカビが生えます。

私の実家は都心の旗竿地のお宅に面して建ってますが、家と家の隙間は人が入れないほどでカビ臭いし空き缶やらビニール袋が散乱してます。

旗竿地が避けられるのはもちろんですが、旗竿地に面した物件も可能であれば避けた方がよろしいですよ。

[337: 匿名さん]

そんなあなたには、
周り田畑の、農地を宅地転換したような土地が良いかも


建蔽率80%とかの防火地域は、そうなのかもしれませんね。
普通の50%～60%の宅地なら、大丈夫と思います

[338: 匿名さん]

そんな閑静な住宅地でなぜわざわざ旗竿地を選ぶんだよ
ミニ開発不動産は売りたいだろうけどな
人を騙すような商売はいいかげんやめなさいって

[339: 匿名さん]

１００坪の土地を５千万で仕入れたら

５０坪３千万で売るか

３３坪２､５千万で売るか

２５坪２千万で売るか私は考える

まあ答えは最初から見えてるけどな

[340: 入居済み住民さん]

竿幅があって、旗地も通風性が良ければ買いです

[341: 匿名さん]

坪150万なら、25坪はありがちだけど
坪50万で、25坪は、無い気がする。

竿の先が、空いてれば、風通しは、良いので
間口左右が埋まってる、整形地よりは、
良くなります。

立地次第ですね

[342: 匿名さん]

いえ、ほんと売りにくいので買っては駄目ですよ。
まちがいなく後悔します。

[343: 入居済み住民さん]

売りやすい土地より住みやすい土地を買った方が良い。
都心のの広い旗竿地は最高です。

[344: 匿名さん]

リスク管理としては、最悪の場合、売って資金にすることも考えたいのかもしれないけど、
343さんの言う通り、まずは住み易い方が良いと思うよ？
無理して整形地に拘って、結果、借金を増やすのも得策とは思えないしね。

[345: 匿名さん]

東京で古家付きなら、土地価格＋アルファでなんとか売れるんじゃない。

[346: 匿名さん]

都心で土地探ししてた時は建売屋と壮絶な競争だった
そういう場所でも旗竿地は売れ残ってた
建売屋も躊躇するんだからよほどい安くないと売れないだろうね

[347: 匿名さん]

都心にかぎらず竿が狭すぎる旗竿地は業者は手を出さない
土地が安くても重機が入れないと建築費がかさむので建売用地としての価値がないから

都心で2.0mとか2.4mの竿物件は売れ残りで見るけど、3.0mとか4.0mの竿物件は見かけないから重機が入れる程度の竿幅があれば売れ残らない（業者が買う）のだと思う
郊外だと元々の土地の供給が潤沢なので3.0mとか4.0mの竿物件でも売れ残る

[348: 匿名さん]

旗竿地の場合、既存建物の解体でもずいぶん割高になりますしね。

[349: 匿名さん]

＞347
よく見かける、間口2.5mに触れないのは、何故？

4.0mは、立地によっては、整形地になっちゃうと思うので、
見かけないのかも。

[350: 匿名さん]

>349
たまたま見てたチラシに出てるのが2.0mと2.4mだったから
分けるなら3m未満と3m以上になるのかな？

普通車の駐車場で実用になる最低幅が2.4mだから2.4mで切ってある物件も結構あるよ

でも2.5m超3.0m未満ってめったに見ないよね

[351: 匿名さん]

財団法人駐車場整備推進機構の資料によれば、一戸建て住宅で1台の駐車に最低必要なスペース（前面道路に対して直角方向に駐車する場合）は、以下の通り。
軽自動車：長さ4.0ｍ×幅2.2ｍ
小型自動車： 5.0ｍ×2.6ｍ
普通自動車（大型）：なら5.9ｍ×2.9ｍ
普通の駐車場で最低幅が2.4mというのは、両隣に車が駐車していたとしても、車幅との差異分スペースが出来るため。2.4mが壁に囲まれてると、軽自動車以外は片側からしか乗り降り出来ないから、かなり面倒。
良い車に乗ることはステータスという考え方は薄れてきたから、軽自動車で十分だとは思うけどね。

[352: 匿名さん]

どこに住んでるか知らないけど、都心の狭小住宅の駐車場で両側から乗り降りできる家なんて滅多にないよ
5ナンバー車で170幅、駐車場が260幅だと両側45cmしか空かないからね

それでもよくこの幅でってところにアルベルが駐車してる（笑）

[353: 匿名さん]

それってスライドドアから乗降してるんぢゃないの。

[354: 匿名さん]

２３区で、ミニ戸２５００万なら売れる。

[355: 匿名さん]

100m2 庭付き旗竿なら、いくら？

[356: 匿名さん]

＞354
築20年overの中古か、接道2m未満とか、借地権？

足立区でも、流石に無いような気がする。

[357: 匿名さん]

足立区築２０年、土地100ｍ2　建物80Ｍ2（40％）、庭付き、旗竿部分車一台なら、いくら？

[358: 匿名さん]

>357
自分で調べたら？

ここで左の絞り込み条件に、土地100m2と駐車場にチェックするよろし
http://myhome.nifty.com/ikkodate/chuko/kanto/tokyo/?cities=shinagawaku,otaku,nerimaku,adachiku,katsushikaku&subtype=buh&isFromSearch=1

[359: 匿名さん]

旗竿地こそ不動産の醍醐味であり浪漫である

[360: 匿名さん]

不動産は高いに理由はなくとも、安いには必ず理由がある。

[361: 匿名さん]

整形地なんてつまらないんだよ。
誰でもいつでも買えるし何の魅力もない。

[362: 匿名さん]

欠陥を如何にして克服するか、
なんて個人の嗜好を、他者に押し付けるな。
駄目なものは駄目。

[363: 匿名さん]

旗竿地の魅力はまず何よりもアプローチがあること。
アプローチのない家など戸建てとは言えない。
家に奥行きと変化を与えこの先にどんな世界が広がっているのだろうというワクワク感を与えるアプローチは魅力的な戸建てに必須の空間である。旗竿地とはアプローチが無料でついてくる整形地とも言えます。

[364: 匿名さん]

竿が隣家のリビング前ならそう、そこはもうファッションショーのランウェイ。
モデルウォークでビシッと決めろ！

[365: 匿名さん]

竿に車や自転車でなく、外構植栽なら素敵だろう～お隣さん大喜び

[366: 匿名さん]

竿は整形地の日当たり確保も兼ねてるから
大体整形地の家のリビング前だよな。

[367: 匿名さん]

>363
その素敵なアプローチのお宅は何処に車を停めるのかな。

[368: 入居済み住民さん]

367は田舎もんか？
車なくても普通に生活できるところなんていくらでもあるんだよ。
363はアプローチの素晴らしさを語ってるんだよ。

[369: 匿名さん]

367は田舎もんか？
都会の旗竿は車はもちろんベビーカーだって入らねんだよ。
363はアプローチの素晴らしさを語ってるんだよ。

[370: 匿名さん]

都内だけど、竿を駐車場にしない（出来ない）
物件は、
無くは無いけど見かけないよ。

1台分駐車場にして、その後ろに、
門袖、門扉、と、アプローチ
坪庭の花壇や、レンガやブロックで
ミニテラスといった感じ