変動金利は怖くない！？その８

[匿名さん]

変動金利は怖くない？？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10

変動金利は怖くない？？ その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/res/1-10

変動金利は怖くない？？ その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10

変動金利は怖くない？！その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10

変動金利は怖くない？！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/res/1-10

変動金利は怖くない？！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/1-10

変動金利は怖くない！？その７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/res/1-10

[1242: 匿名さん]

不動産や自動車を購入する場合、ほとんどの人がローンを組むことになる。
自宅や自家用車は、それ自体が収益を生むものではないから、金利が高くなるとそのまま支出の増大＝負担増につながる。
しかし、この場合でも、インフレが予測される経済状況であれば、購入した物件価格も上昇し、給与も上がるので、資産とのバランスや実質金利ということを考えれば長期的な負担増にはならない。

金利が下がると、不動産などが買いやすくなったように感じられやすいが、それは錯覚である場合が多い。返済期間中に、インフレ率が低下したり、デフレになったり、給与が下がったりすれば、実質的には高負担になってしまうからである。

競売物件の急増を考えると実質今は高金利であり、物価上昇に伴う金利上昇は実質金利の上昇を伴わない。

なぜ、ここの住人は名目金利だけの話に終始するのか？

[1243: 匿名さん]

実質金利は人それぞれの環境によって変わるからじゃない？
変動であろうが固定であろうが、身の丈に合ったローンなら怖くないはず。

[1244: 匿名さん]

>>1243

実質金利は名目金利－物価上昇率だから人それぞれの環境によって変わらないよ。

例えば政策金利が3%になっても物価上昇率が2%有れば実質金利は1%。

政策金利が10%になっても物価上昇率が9%有れば実質金利は同じように1%。

ようするに名目金利が上昇してもコアCPIが同じだけ上昇すれば実質負担増はゼロとなる。

[1245: 匿名さん]

付け加えると、

去年、政策金利は0.5から0.1に下がったけど、5月度のCPIは-1.1なので実質金利で考えると
去年より0.6%金利が上昇した事になる。そして実質金利上昇に伴いローン破綻者も増えている。
8月にはCPIは-2%を超えると言われているから実質金利上昇に伴う破綻者はもっと急増する事が予想出来る。

では、逆に金利上昇局面ではどうだろうか？日銀が名目金利をいくら上げてもCPIが同じように上昇する
ような局面ではどんなに名目金利が上昇してもローン破綻者が急増するとは思えない。

だから例えオリンピック開催による経済効果で金利が2.5になったとしてもそれに伴う物価上昇も
当然ある訳だから（そもそも物価が上がらないと政策金利は上がらない）実質金利はさほど上がっていない
事が想像出来るので、ローン返済者は怖く無い事になる。

ただ、物価と金利は相関は有っても必ず連動するわけでは無いので有る程度余裕が無ければ怖い事に
なる。その結果が住宅支援機構の発表による競売物件急増のニュースなどで見て取れる。

[1246: 匿名さん]

デフレになっても減収になりにくい人や、増収の人には当てはまらないと思うのですが、1243さんはそれが言いたかったのでは？
あくまでも指数は世の中の平均値でしょうから。

[1247: 匿名さん]

>1245
理屈はそうかもしれないけど・・・身近にはちがうんじゃないのかな？
金利があがってやばい人はいらくでもいるでしょう。
変動の人はギリギリするよね。
でも、それもそれぞれの状況しだいだから。
せっかく仕入れた知識かもしれないけど、理屈だけで語ってもらってもなんにもならないよ。
もう少し教科書だけに頼らないコトバで考えてくださいね。

[1248: 匿名さん]

中古で購入しました。

借入れ時の年収500万（今年は400～450万くらいになりそうです T_T）

本体分　　　：1400万　10年固定
リフォーム分： 300万　変動
返済期間は35年

頭では、変動が良いと思ってましたが、
金利選択時にビビって、本体分を固定にしてしまいました。
現在は変動にしておけば良かったと後悔しています。


ローンの審査は固定変動関係なく金利4%くらいで審査すると
銀行の担当者から聞きました。（審査の後に金利選択）
ですから変動だから借入額が多くなるというのは違うと思います。

また、変動の場合は金利上昇時の未払い利息が怖いという意見がありますが、
支払額軽減の繰上げ返済を行えば、1.25倍のしばりに関係なく
支払額が見直される（UPする場合もあり）ので問題はないです。

[1249: 匿名さん]

>1248

今からでも固定分を変動に借り換えないのは何故ですか？
変動よりも固定のウェートを高くしているにもかかわらず、
既に変動分の繰上返済を考えているところがおかしいですね。
金額も比重も高い固定から繰り上げるのが定石と思いますが、あえて変動の繰上返済をきにされている
のは何故ですかね？
借入の間際にご自分の考えが揺らいだ時点で終わってませんか？
自身の考えが定まらない人は何をやっても一番ダメだと思います。（最低）
おそらく全額変動にしたとしても、少しでも金利が動けば絶対に後悔し始め、
下手な借り換えに飛びつくパターンでしょう。
しかも、借入額は低額ですが、そもそも収入が低いので繰上返済に期待するのは無理ですよ。

それから、固定でも変動でも誰も借入限度額一杯まで借り入れる人は流石にいないでしょう。
ですが、変動は月々の返済が少なくなり、固定の金利では月々の返済がきつい人たちにも不動産を
購入させるメニューになっていると思いますよ。
新築のマンションの折り込み広告では、１００％返済計画は35年間変動金利が選択されています。
これなら自分にも返ると錯覚を起こす人はいるかもしれませんよね。
でも、本来は固定での支払いのできない人たちですから、結果的には借入過大になっている可能性が高いです。

[1250: 匿名さん]

>1249

ちょっと言い過ぎ。決めつけ過ぎ。
自分が一番正しいと思っているタイプでしょう？

[1251: 匿名さん]

>>1247

ではあなたのご意見をお聞かせ下さい。

それと、審査が固定変動同じならば必然的にギリギリ借り入れが多いのは固定さんのほうになりますね。
実際競売急増してるようなので世の中ギリギリ固定で破綻ってパターンのほうが多いようです。

[1252: 匿名さん]

>>1248
１０年固定も変動の部類です。
金利が高い変動（１０年固定）から繰上するのが普通の考え方です。
最後まで固定金利とは、全く異なるローンです。

[1253: 匿名さん]

1248です

>>1249

固定分を変動に借り換えないのは、別途費用が掛かるからです。
固定と変動の差額が、借り換え費用で打ち消されては意味がないですから。
下手な借り換えに飛びつくパターンになるのは嫌なので。

最初は固定分の繰上げ返済を先にと考えていたのですが、
住宅ローン減税との兼ね合いで現在は変動のほうを繰り上げ返済しています。
これは表計算ソフトでシミュレーションして判断しました。

頭では変動のほうが良いと思っていたのですが、
初めての大きなローンだったこともあり、最後の最後でビビってしまいました。(T_T)
学生時代の分割ローンで苦労してからは、借金するのが嫌で、
社会人になってからは、車も家電も現金または一括払いで購入してきたもので。

[1254: 匿名さん]

１０年固定で優遇１．５％とかで借りて、１１年目に変動に変わるとき
変動の基準金利が１．５％以下だとどうなるのでしょうか。
そんな可能性はないのでしょうか。

[1255: 匿名さん]

>>1247

その基本的な理屈すら理解出来ないで競売行きが急増しているのが現実。

特に住宅金融支援機構（フラット）利用者に多いようだけどｗ

[1256: 匿名さん]

素人です。

オリンピックとかケインズとかの議論はとても参考になります。どちらの主張が正しいとかはないと思いますし、答えは出てこないでしょう。

でも、こういうシナリオもありうるんだと、学び、想定されるリスクシナリオの一つに加えておくことで、リスク発生の兆候を少しでも早くつかめたり、回避の判断力をつけられると考えます。そういった意味で両者の議論は有意義で感謝してます。

二人の議論を踏まえると、
オリンピックが東京に決まる可能性が今はどのくらいなのか。

決まった場合、いつくらいからどういう要因で金利が上がりはじめるのか。

終わったあと、一過性とも継続するとも言われていますが、それぞれその要因となるものはなにか。

このあたりを両者明確にしてもらえると、今後、何を注視すべきか参考になります。自分なりに調べ考えますが、私個人の見解では偏ってしまうので、主張者本人の考えが大事と思います。

結果、どちらの想定どおりになったとしても、どちらが正しかった訳でもなく、たまたま今回はそうなっただけと考えるのが正しいと思います。
あくまで今現在考えられる想定なので、今後起きるかもしれない何かにより、簡単にシナリオは変わってきてしまうでしょう。
例えば12月になったら両者の意見は180度変わっているかもしれないですしね。
どちらが正しいではなく、こんなことがあれば、こうなるかもを出しあうのは良いことです。

でも、要因を示さずに、こうなるかも、だけ主張するのは何も参考になりません。

[1257: 匿名さん]

>>1256

>>1225ですべて決着はついていると思いますよ。経済効果という意味では微々たる物です。
それに1225では需給ギャップ30兆と有りますが、最新では45兆円です。とてもオリンピックを開いただけでは
埋まる物ではありません。

他にもワールドカップ、巨人優勝、万博など経済効果が期待出来る出来事は結構有りますが、規模の違いこそ
あれ、過度に期待しすぎですね。

どちらかと言うとオリンピックが有るから景気が良くなって欲しいとか心理的な面のほうが大きいでしょう。

[1258: 匿名さん]

> 1251
> それと、審査が固定変動同じならば必然的にギリギリ借り入れが多いのは固定さんのほうになりますね。
> 実際競売急増してるようなので世の中ギリギリ固定で破綻ってパターンのほうが多いようです。

その考え方って、借入額＋支払利息で考えているのかな？
だとしたら、完全な見当違いもいいところ。
変動は支払利息が確定していないだろ。
1251ははなから今の金利水準が35年間変わらないと考えているのか？
それはさ、そうなる可能性はあるにしても、余りに都合が良すぎ。
だから、金利が少しでも上昇すれば変動さんから一気に破綻者が続出する可能性
も否定できない。
現実的にも、今の１％程度の金利が10～15年続く前提でしか資金繰りが成立しない
変動さんはいくらでもいる。
この意味で、変動さんには本来借り入れすぎの人がかなりいる。
こんなことにも1251は気がついていないようでは、準ギリ変さんさんかもしれないな。

こういうえば、金利の上昇の予測は？問いかけるのかもしれないが、
答えは予測できないさ。予測できれば変動金利型のローンなんて成り立たない取引だよ。

[1259: 匿名さん]

>1255

公表されている情報は一部で、まさか鵜呑みにするわけではないだろうね？。
傾向的には見て取れることもあるかもしれないがフラット利用者だけが破綻しているといえないし、
そんな限定的な発表もないだろ。
今問題になりつつあるのはボーナス払いの負担と二段階金利で、二段階金利はフラットではないよな。
旧住宅金融公庫の貸し付けでの話し。これは2005年には廃止されているが。
1255本人だけが分かったつもりでいるのかもしれないが、全然見当違いだろ。
こういうのが都合よすぎな考えの典型。
しかし、新聞のゴシック的なネタを表面的にだけ理解できるなんてｗ

こんな変動さんが、金利が少し上がったときに新聞をにぎやかにするのは確実、そして、破綻する者もいるだろうし
金利が変動する借入には必ずリスクが付きまとう。今の変動さんがそれをどこまで理解しているのか疑問。
多くがリスクがないと安心した頃に、リスクは必ず発現するものだよ。
お忘れなく。

[1260: 匿名さん]

実際変動だろうが固定だろうが競売が増えてるんだから世の中ギリギリが多いって事だろ。
別に変動だけが多いわけじゃない。

一部の公表も何も事実は事実だからな。競売行きにならないようにせいぜいがんばるんだなｗ

[1261: 匿名さん]

>>1258

意味がわからない？審査基準が同じならば借り入れ限度額も同じはず。
限度額いっぱい借りるか借りないかは変動固定関係ないでしょう？
変動の方が審査が甘いから借り入れが多いってなら理解出来ますけど？

現実的には今の１％程度の金利が10～15年続く前提でしか資金繰りが成立しない事で破綻する事より、
去年までの収入が維持出来なかった事により返済出来ない人がたくさんいるわけですから。
そういう意味ではギリギリ固定さんのほうがリスク管理が甘かったと言う事ですね。