シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[751: 匿名さん]

ネガの目的はなんだろうね？
なぜこのスレにいるんだろう？

[752: 匿名さん]

749と750は同じ人だろうね
自分の住んでる所が微妙なんだろうね

[753: 匿名さん]

地権者は分譲価格に合わせてくるでしょ。土地の価値を上げるのが再開発の意味であって、周辺相場で売りたいなら面倒な再開発組合なんかに参加しないで売っちゃうよ。

[754: 検討板ユーザーさん]

>>750 匿名さん
大丈夫？

[755: 匿名さん]

>>749 匿名さん
あなたはどちらにお住まいなんですか？

[756: マンション検討中さん]

スミフの物件は分譲後値上がりはしない（値上がりしても売ってしまった物件はスミフの利益にならないため）価格で販売している会社さんなので、他の物件同様、どうせ完成後でも完売しないだろうし、地権者さんが売りに出す分譲後の販売を見てから買おうと思います。
同じ新築ならスミフから買うより地権者さんの物件の方が安くなると思うのですがいかがでしょうか？（全く同じ価格ならデベから買うはず）

[757: 匿名さん]

>>756 マンション検討中さん

等価交換だから、金銭のやり取りはないんじゃない。もちろん、それで以前より、含み益は出るでしょう。

[758: 匿名さん]

この団地はすぐ引っ越ししたくなるでしょうね。

夜は酔っ払ったサラリーマンと わけの判らん外国人ばかりだもの。

完成後、あまりに多すぎる地権者がたくさん売りに出すから相場で買えるよ。

[759: 検討中さん]

そういう風になるなら確かに急ぐ必要はないですね。地権者がいつ売り出し可能なのかとか、今度、営業さんと会った時に聞いてみよーっと。

[760: 名無しさん]

>>759 検討中さん

確か、だいたいの地権者住戸は低層階の単身者用の部屋でしたよ。
あとは中層、高層階に2LDK、3LDKがポツポツ。住むつもりなのか、売るのか貸すのか…

それと最上階南東の角部屋も。売り出したら一瞬で売れそうですね。

[761: マンション検討中さん]

なんかマンションギャラリーで新しい話ありました？

[762: マンション検討中さん]

地権者の方も修繕管理費支払うんでしょうね
今まで一戸建てで駐車場も着いていたんでしょうから相当な額になってしまう
結果売ることになるんじゃないでしょうか、ある意味気の毒です

[763: 匿名さん]

絶対買いたい

[764: 匿名さん]

地主さんは今まで
「お金じゃない。先祖代々の土地は売らん。」

そんな彼らは相続税対策や少子化で見切りを付けて地権者として土地を提供している。
こんな場所で地権者がありえないくらい多いのもそのためだろう。
完成したら結局彼らは売ってお金にするのがいつものパターン。
今年まではまだ一般購入者と同等かそれ以上の価格で売れたが、もう竣工した時点ではそれはまず無理。
とりあえずお金がほしいから周辺の平均相場で売りに出す。

貸すって言っても大井町は家賃取れないですよ。
今までの事例でいうと少なくても2割は売りに出すだろうね。150戸を超える地権者の2割って相当の数ですよ。
しかし日本橋でも坪300万～で400万超える新築などないのに、大井町で？？？
本当に坪400万って説明受けたのですか？？

[765: 名なしさん]

>>764 匿名さん

別に家って、人と比べて勝つ負けるってもんじゃないと思うし、地権者であれば長く住んでて、物件売ったとしても、今さら大井町離れるの嫌な人も多いと思いますよ。
とくに仕事してない専業主婦の妻が50～60歳位に住み慣れたとこらに老後まで住めるのが精神的に良いみたいですよ。
知人もいないとこに晩年突然住むの辛いものがあります。
大井町400までありますよ。
ちょっと前に定期借地のブリリア大井町が300後半のご時世ですから…「プレミアム住戸」のない安普請の小規模マンションなら日本橋でも大井町より安いかもさそれません。どうせドボン地区の小伝馬町寄りとかでしょ？

[766: 削除ください]

>>764 匿名さん

すいません。検討されているのでしたら、直接営業の方にお尋ねになればいいのではないでしょうか。

[767: 評判気になるさん]

>>764 匿名さん
ブリリア大井町はホームページ見るとまだ販売していますが、公開されている価格を見ると坪384位です。なので、ここが坪400位というのは、それほどおかしい数字ではないと思いますよ。

[768: 匿名さん]

坪384で売れていないんだから、条件の良い物件以外は坪380万円になると考えますが。如何。

[769: 匿名さん]

>>768 匿名さん
ブリリアは定借
ここは所有権
どや顔は良いけれどもう少し調べて書こうよ。 恥ずかしくない？

[770: 匿名さん]

>>768 匿名さん

値段に執着されていますが、決めるのはデベですからね。直接営業さんにおっしゃったらいいと思います。ここで如何と言っても相手が違います。

[771: 匿名さん]

>>769
72年の定期借地権だよ
30年の一戸建てと同じに見てない？
むかしの低層マンションなら解体しても容積率が緩和されていて容積いっぱいに建て替えれば自己負担が少なくて済んだけど、72年で容積率いっぱいに建てたマンションなんて所有権も定期借地権も全くかわらないから。
そもそも72年も持つマンションなんてないよ。青山や麻布のように坪1000万のレベルと違って、その頃にはマンション価値もなくなって修繕積立金が足りなくなって解体だよ。

あと売れ残ってるブリリア大井町の部屋は、一番高かった13階建ての13階角部屋で坪384万だからね。
ブリリア大井町はジャスト300万からありましたよ。
なぜ住友大井町団地になるといきなり坪400万からになるか不思議ですよ。



交通の便さえ気にならなければ坪200万前半あたりで何度も価格訂正をして値下げ合戦してなかなか販売しない物件もありますね。

全てが新しい街並みの「品川シーサイド」駅 徒歩5分
品川区民から敬遠れがちな「大井町」駅 徒歩16分
プライムパークス品川シーサイド ザ・レジデンス
プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

積水の「品川シーサイド」駅徒歩3分
グランドメゾン品川シーサイドの杜

[772: 匿名さん]

あと３年以上先の引き渡しでなんの希少価値もない大井町・・・
なぜまだまだ先なのに今売り急いでいるのかは簡単に推測できるがなｗ

あと地権者が多すぎ！！これネック！
竣工したら買った価格より３割くらい安い価格で地権者分が売りに出たら悲しいよｗ

[773: 匿名さん]

ＪＲ社宅跡地の一部はマンションになるだろうし、希少価値はないよね。
利便性は最高レベルだから坪400万円でもお金に余裕がある人は食指が動くと思うけれど、上層階の高級仕様の一部だけでしょう。

[774: 匿名さん]

>>771 匿名さん

定借と価格比較してる時点で頭の中身ももうお察しですね。
裾野の埋立て地お薦めしてるようで分りやすい所から来てるようですが、この単価の検討層は埋立て地など論外で、他選び放題ですから別を検討しますよ。
価格近接してるお似合いのところで宣伝してきた方が効果的かと。

[775: 匿名さん]

>>773 匿名さん

りんかい線に影響与えないよう工法確立まで解体出来なかった場所に何か建てれるのかな？
容積率消費もできなそうだし、羽田アクセス線の事もあるから眉唾物でしょう。

[776: 匿名さん]

>>771 匿名さん

新航路の下になる物件だらけですね。

[777: 匿名さん]

新航路なら、北風の時に八潮団地にいって各自判断すればいいだけ。
気になる人は確かに嫌だろうけれど、少数派だろうね。
自分で確認できるんだから、まずは北風八潮団地へ。

[778: 匿名さん]

>>777 匿名さん
前にその話上がったけど離陸でしょ。
着陸時の音を確かめたいところ。

[779: eマンションさん]

>>778 匿名さん

離陸時の方がうるさいらしいですよ。なので、ある程度の参考にはなるかもしれません！

[780: 匿名さん]

>>779 eマンションさん
あれそうなんですか？？
着陸の方がうるさかったような気が。。
ちょっと調べてみます！

[781: 匿名さん]

確かに着陸時の方が少しデシベル低いんですね！
こちらの7、8に書いてありました。
http://www.mlit.go.jp/common/001064396.pdf

八潮参考になりそうです。

[782: 通りがかりさん]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[783: マンション検討中さん]

1年前に大井町で賃貸マンションを検討してました。

月額家賃は、ラヴィアンタワーの3階が60㎡半ばくらいで26万円くらい、パークハウス大井町の2階（実質1階）が80㎡くらいで28万円くらい、シティテラス大井町の最上階が50㎡後半くらいで25万円くらい。

いずれも瞬間蒸発で、借り手はすぐについてました。

おそらく、このスミフの物件も70㎡であれば、少なくとも20万円後半で貸せると思います。

（地主の土地有活で賃貸アパートがたくさんできて市況が崩れているとの話をする人もいますが、郊外の話ですし、そういったものとＳＲＣ造の賃貸マンションが直接競合することはありません。
賃貸マンションの供給が増えているのは大阪3区くらいで、都内では需給タイトの状況が続くと思います）

35年固定・金利1.2％で借りた場合、毎月26～28万円を返済にあてれば8900～9000万円超は借りれるはず。

そう考えると、70㎡くらいの広さであれば9000万円前後の価格になってもおかしくないですよね。
やっぱ坪400万円くらいが妥当でしょう。

ブリリア大井町が300万円前半～380万円であれば、規模感や立地の違いからしても坪400万円は違和感ないですね。ブリリア大井町は借地であることに加え、日当たりの悪さや隣との密接度合いがいまいちだと思います。

こちらの物件は、区役所前の公園に近くていいですが、ソープと反社会的勢力の事務所が近いのはネックですよね。テレクラは数年前になくなったので、ソープもいずれはつぶれるかもしれませんが。。。
ただ、ブリリア近くには古ぼけたラブホもありますが、あまり影響なさそうなので、実際の販売への影響は少ないかもです。

飛行機の音は未知数ですが、福岡にいてもそこまで気にならないので、どうなんでしょう？
個人的には、以前住んでいたマンションでは夏の夕暮れに鈴虫がリンリン鳴き続けており、虫嫌いとしてはこちらのほうがつらかったです。
逆にいえば、飛行機の騒音が気になる人は住まない方が賢明だと思います。
何を騒音と取るかは人によって違いますから。

なお、品川区は保育園に入りにくいので、保育園にお子さんを入れようと思っている方は何卒ご留意ください。
ご自身の点数と年収で本当に入れる保育園があるか、ぜひチェックしてからご購入されるといいと思います。

[784: マンション検討中さん]

3月18日で価格が出るので、次の説明会のタイミングで買いたいか"買いたくないか即判断し、ローン審査をしろ"、とのことでした。
営業さんの妙な押しと何故こんなに売り急ぐのか（情報開示が全くないなか、大分強引かなと）疑問ですし、説明会は平日も週末もずっといっぱいなのが不思議に感じました。
いずれにしろ手が届かない価格帯になりそうですし、築浅中古物件を将来狙うほうが懸命かと考え始めてます。

[785: 匿名さん]

おそらくここでどんなに意見交換しても購入者の大半はマンコミュなんて見ないでサクッと買っちゃうんだろうね。

[786: 匿名さん]

購入者の何割くらいがマンコミュとか掲示板とか見て参考にしてんだろうね。2割ないくらいかな。
好きな人はクセになるよねw 自分もそうw

[787: マンション検討中さん]

>>786 匿名さん

自分もここをある程度参考にして、物件を探して買いましたよ。
今でも近所の物件は定期的に覗きます。
色んな情報がみれるので。
楽しいです。

[788: マンション検討中さん]

＞783さん

品川区の保活は厳しいですよね。
合否ラインとしては両親共働き+アルファ、かつ、世帯年収1,000万未満だったら、園を選ばなければどこかに入れる感じです。

品川区は新築マンションがボコボコ増えていて、保育園も毎年増やしているようですが、とても足りませんね。
ちなみに幼稚園も評判の良いところは毎年激戦らしいです。

[789: 788です]

すみません、両親共働きとはフルタイムのことです。
パートや自営業は無理です。

うちは年収や区内在住歴でひっかかり、保活では苦労しました。

[790: マンション検討中さん]

うちも真剣に購入を検討していますご、参考にさせて頂いています。情報は玉石混淆ですがためになる情報、あまり聞かないネガティブ情報まで参考にさせてもらってます！

[791: 匿名さん]

大井町で坪400なら大崎で中古買うわ。
アットホーム見てると築５年以内のマンションがたまに載ってるし、といっても載った５日後にはやはり掲載から外されてるから即契約なんだろうね。
パークシティ大崎 ザ タワーだって販売時の平均坪単価が３４４万円。当然３００万の部屋もあったからあれだけ大型のタワーマンションなら転勤やら地権者やらが売りに出すのもわかる。
いまずっと載ってるのはこの価格で売れればいいな～って部屋だから話しにならんが、山手線で中古でも築わずか２年。４００万ちょっとで売りに出てるのを買うのもありだね。
ただしすぐ売れるから随時チェックが必要だ。

[792: 匿名さん]

引き渡しの３年後には有名なマンションさえも値下がりすると予想されていますな


http://gendai.ismedia.jp/articles/-/48993?page=6

[793: 口コミ知りたいさん]

>>792 匿名さん

年末年始の株価予想みたいですねw
たいした予想ですw

[794: マンション検討中さん]

確かにグイグイ価格が伸びていた時期とは違いますね。ここ二、三年は下がっているようですし。そういう状況だけに、検討は慎重になりますね〜！

[795: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[796: 検討板ユーザーさん]

他の方もおっしゃっていますが、3/18に価格公開されるようです。

不動産バブルについて、高止まりだ、いや既にピークアウトだと色々言われていますが、ここの価格がひとつの参考になるのでは。ここ以外を検討されている方も要注目です。まあ、スミフ補正が入るでしょうから、そこは見極めが必要ですが。

ちなみにスミフさん、竣工前に売り切る方針に転換されたそうですね。さすがに在庫のだぶつきがきついんでしょう。その意味では、これまでのスミフ物件より割安感のある価格設定になるかもしれませんね。

[797: マンション検討中さん]

間取りと参考価格を同時に公開ってこと？

[798: 匿名さん]

＞796さん
情報ありがとうございます。
”竣工前に売り切る方針に転換されたそうですね”というのは、どこからの情報ですか？
品川区や再開発事業組合から、「空室だらけの垂れ幕マンションにはするなよ！」とか言われたのかな。

あとは、引き渡し予定日。スミフの決算の都合で、竣工から8ヶ月も入居できないとかあり得ない。
しかも年度をまたぐと、子どもさんがいる人は、学校関係で大変。新年度が始まって1ヶ月もせず転校。
地権者の入居を優先するにしたって、8ヶ月も待たせる理由にはならないでしょ。
他も調べてみると、スミフの物件、年度またぎの4月引き渡しばかり･･･。
竣工しても引き渡さないって、アリなのか？国交省に是正勧告してもらいましょうか。

[799: マンション比較中さん]

>>798 匿名さん

それへ売主の自由でしょ。嫌なら契約しなければよいだけ。

[800: マンション比較中さん]

まぁ確かに建物完成してて8か月後ろはあくどいね。

嫌なら契約するなも正しいけど。

8か月あれば賃貸に出せばどのぐらいなるかね。