ジオタワー天六ってどうですか？part3

[契約済みさん]

たまたま書き込みしたら、1000件を超え新しいスレッドを、、、と言われ、たてることに致しました。

来年8月からは天六住まいです。天神天満界隈を愛していきたいと思っております。どうぞ、よろしくです。



所在地：大阪府大阪市北区天神橋6丁目
交通：
地下鉄谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
地下鉄堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.22平米～126.11平米
売主・事業主：阪急不動産
物件URL：http://www.geo-ten6.jp/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[702: 匿名さん]

駅直結のマンションは便利かもわかりませんが、近い将来新宿を上回る発展著しい大阪梅田を基軸を考えると歩いて15分程で行けるタワーが資産価値が断然ベストだとある雑誌に掲載していましたよ。

[704: 物件比較中さん]

この掲示板のポジの皆さんは駅直結というのをやたらと押していますが天六駅自体の価値に関しては議論しようとは思わないのでしょうか？。
マンションの資産価値は最寄り駅からの距離で決まる部分もありますが、その駅自体が人気か否かも重要です。
また、その駅の近辺のマンション供給数によっても資産価値は大きく変わってきます。
天六駅周辺は、あの下町的な雰囲気が好きな人達には人気だと思いますが万人受けするような場所ではありません。
更に、天六駅周辺に関してはマンションの供給件数が非常に多いというのもマイナスポイントかと思います。
色々な物件を観られている方はお解りだと思いますが千里中央駅などの供給件数が多いエリアの中古物件は駅直結であろうがなかろうが10年経った際の資産価値の目減りは非常に激しいです。
天六駅に関してもマンションの供給件数が近畿圏で11位になるほど多い地域なのでその辺は理解した上で購入された方が良いかと思います。

※参考資料(東京カンテイ　2002～2011 年新築マンション 駅別の供給動向を調査)
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/70zokusei-kinki.pdf

このマンションはこの地域が気に入っている方にはとても魅力的なマンションだと思いますが10年後のリセール価格に関しては期待できるようなものでは無いと思います。

[707: 物件比較中さん]

天六が好きなのでこの物件の立地には魅力を感じているのですが704で述べたように同じ駅近辺で供給数が多すぎる上に、まだまだこれからも近辺でマンションが建ちそうな場所が沢山あり、新築のマンションがこれからも増えそうなので資産価値に関しては皆さんが言うほど期待していません。
「駅直結」というポイントや、この地域だというポイント以外でこのマンションの資産価値が安定しそうだと思える根拠があれば知りたいです。
個人的には魅力的な立地ですが、客観的に観ると資産価値が安定しそうな物件だとはとても思えないので。

[709: 物件比較中さん]

>>708
「時間地価」という考え方は言葉からなんとなく解りますし、ここは天六駅周辺の他の物件に比べると資産価値は下落しにくいとは思います。
しかし私が気にしているのは「天六駅周辺地域自体の価値」に関してです。
データを客観的に観ると、とても資産価値が落ちにくいとは思えません。

[710: 物件比較中さん]

近畿圏の沢山ある駅の中で、供給数が11位になるというのは凄いことです。
「供給数が多い＝中古価格の下落が激しい」というのは不動産業界では常識的な価値観だと思います。
なので私自身検討者として資産価値に関して何か他に安心材料が欲しいのです。

[711: 物件比較中さん]

マンションの供給数という観点で観れば、こことよく比較に上がっているパークタワー梅田の方が圧倒的に供給数が少ない上に、今後もマンションが建ちそうな場所も少ないので資産価値の目減りはしにくいのかと思います。
でも個人的には天六の立地の方が気に入ってます。

[714: 物件比較中さん]

元々梅田近辺の東側で検討しているのでこことパークタワーが上がっているのですが、妻が元不動産業界人なのでそういった点を突っ込んでくるのです。
私は天六が好きなのでここを押しているのですが、先述したようなことを妻に言われ、妻はパークタワー押しなのです。
なので何か他にここを押せるポイントが無いかと探しているのです。

[715: 物件比較中さん]

妻曰く、中崎町駅周辺は賃貸マンションが多く、分譲マンションは天六駅周辺に比べて圧倒的に少ないというところが資産価値が下がりにくいポイントだそうです。
なので何か説得できる材料が他に欲しいのです。

[716: 匿名さん]

>710
数年前に某タワーマンション購入して3年居住、2年間ローン支払い額の2倍で賃貸してオーナーチェンジで新築時の1割upで売却しました。その経験から言えばジオもパークも止めた方が良いでしょう。リセールの要は学校区と駅近の両方が必要ですし割高なタワーマンションを中古で買う人は利便性だけでは買いません。周辺にどういう人が住んでるか非常に気にします。貸すには駅近はもちろん、近隣にタワーマンションが少ない事も重要。福島区の家賃相場が暴落してるのはそれが要因でしょう。また高額な家賃を払える人は大きい車に乗りますのでそれ用のパレットのある駐車場でなければなりません。1.9mx5.0mの一般的な大型車用ではだめですよ。こういう人達は外に借りてくれませんので。
どちらも周辺は・・・住民ばかりだしタワーマンションだらけだし学区も・・・だし資産価値の安心材料は無いですね。最近のタワーマンションで高い資産価値ありそうな物件はありませんね。どこも立地が×か立地が良ければ高すぎるか・・・

[717: 匿名さん]

学区の良くないジオはオススメできません。同じ駅徒歩１分でも、プラウドタワー阿倍野のような学区のいいマンションの方がいいです。プラウドは竣工前に完売しましたが、近鉄百貨店、キューズモールなどが近くにあって便利な上、常盤小学校の学区というのが強みでした。これから小学校も選択できるようになるのかもしれませんが、常盤は満杯のようです。ジオは学区が悪いのがネックです。他を受験しても受かるとは限りません。お子さんの有無にかかわらず、学区のいいマンションを選ぶ方が将来的に値崩れしにくく、賢明です。

[718: 匿名さん]

分譲マンションが少ないのは永住するエリアじゃないからです。賃貸が多いのは賃借人が多い　すなわち良く入れ替わるエリアという事です。

[719: 匿名さん]

たとえ学区がよいとしても北区をやめてあべのとか検討しないでしょ？普通。
自分で住む気がないなら別ですが。

[720: 匿名さん]

■どれだけこき下ろしカキコされても

「天六駅利用者」「天六駅通勤便利者」なら駅直結

品格ある阪急のタワーマンション天六ジオが後悔なし。

毎日のことですから。

　

[721: 匿名さん]

東京カンティの雑誌データも当てならず。

リセールバリューなら中ノ島になりますが、

実際の生活では、通勤も買い物も若干不便そう。

生活感なく雰囲気はいいですが。


だから、

利便性は「駅直結のジオ」が中古になっても良いですね。

当然、東京カンティの上六評価より高く取引されることが

期待できます。

[722: 匿名さん]

↑　天六評価　８４　の間違い

[724: 匿名さん]

◎「ザイが作ったマンション資産価値データブック２０１２・東京カンテイ」

現在発売中

資産価値が高い条件が記載されてます。

①立地　（駅から近いか。駅直結なら最高）

②マンション規模３００世帯以上　（管理運営）

③タワーなら高さ　（希少価値）

これって読んでると天六ジオの選択は正しいって思います。

尚、１０年後の売却想定基準価格が主要駅で記載されてますが、

一番は前に書かれてましたが新中ノ島エリアですね。

そうなん？って感じですが、後は　意外とどこも変わりませんね。


①駅直結
②４００世帯
③４４階建て

こりゃジオで決まり。

あと天六エリアは子育てではなく

共働き世帯、リタイア夫婦のニーズが高いエリアとのこと。

いずれ、学区も関係無くなるし

１０年後を考えたらジオにお金出す方が良さそうです。

ジオにしておきます。

[725: 匿名さん]

なるほど雑誌を信用するとして駅はどこでもいいんでしょうかねぇ。

[726: 匿名さん]

駅が何処でも良いって事もないと思いますが、駅直結は
小さな駅直結なんて無いので、結局は駅直結は良いって事じゃないでしょうか。
駅直結のマンションは、結果は人気ありますよ。

[727: 匿名さん]

駅直結であろうが周辺の供給件数が多いと値落ちが激しいというのは不動産の常識ですよ。
好みが分かれる立地というのもその分だけ需要が少ないということです。
分譲マンションの供給件数が少なくて、尚且つ全ての層に満遍なく好まれる立地がリセールの良い立地です。

[728: 匿名さん]

リセールバリューという点で観ると、ジオは他のマンションに比べて新築時の単価が少し高いのでその点はマイナスだと思います。
でも個人的には凄く好きな立地です。

[729: 匿名さん]

中之島なんてどれだけ発展しようが京阪のショボ支線しかないのは
マンションにおいては致命的だと思うが・・・

[731: 匿名さん]

ジオシリーズがブランド価値が高いとは思えませんが。。

※アトラクターズ・ラボ　ブランド別マンション評価ランキング
http://www.a-lab.co.jp/research/press101008.html

ベスト３を三井不動産レジデンシャルが独占

[732: 匿名さん]

折角盛り上がっていると思ったら、パークタワー堂山のポジが湧いてるだけなのか。
他物件を誹謗中傷する前に、周囲が高層ビルに囲まれるという現実をいい加減早く受け止めろよ。

[733: 匿名さん]

■パークタワーを検討されている方■

夜に現地から中崎町駅まで歩いてみてから、検討された方が良いと思いますね。（歩けば意味わかります。）

途中になんだか独特の雰囲気のスーパがあるだけで、テンションは微妙ですね。


とにかく、

検討されているのなら、（毎日の生活を頭に描きながら）夜に建物から車ではなく、実際に歩いてみるべきです。

ご参考まで。

[734: 匿名さん]

誹謗中傷は数々あれど、

なんやかんやゆうても、

「天六駅利用の検討者」「天六駅通勤便利の検討者」「特に梅田、北浜通勤の検討者」

なら

①駅直結

②１階横別館　新装　阪急ファミリーストア

③交番設置

④交差点向かい　マクドナルド

⑤建物横　マツモトキヨシ

⑥交差点向かい　ツタや

⑦建物裏　餃子大将

⑧近隣　コメダ珈琲　

・・・きりない。

とにかく、ジオが１０年後も付加価値高いです。（予算が出せるならジオでしょう。）

[735: 匿名さん]

>>「天六駅利用の検討者」「天六駅通勤便利の検討者」「特に梅田、北浜通勤の検討者」なら

これって要するに上記の三者だけにとっては価値の高い物件ということですよね。

「好き好みが分かれる立地」というのはそれだけ中古購入検討者が少ないということです。

その上で供給件数が近畿圏11位になるというのは完全に供給過剰。

駅直結の分だけまだマシだとは思いますが、天六駅界隈としてみると供給に対して需要が少ないということは値崩れがしやすい、ということですね。

[736: 匿名さん]

ここってどれぐらい今売れているんですか？
売れ行きは、良いと聞いてます。
実際どうなんでしょうね。

[737: 匿名]

売れてますよ。
残り60ぐらい。

[738: 匿名さん]

販売してから結構経つのにまだそんなに残ってるんですか。
これじゃあ竣工前完売は難しそうですね。

[739: 匿名さん]

人によって好き好みが分かれる立地なのにちょっと戸数が多すぎるよね。
最初のうちはペース良く売れて当然だけど、ここからが難しそうです。
販売員さんの頑張りに期待したいところです。

[741: 匿名さん]

駅直上に分譲マンション造るのは今後この駅が商業として栄えないと電鉄側がふんだからですよ。発展しそうなら賃貸マンションや商業ビルなどにして自社で保有しますよ。要は投資に値しない駅なんでしょう。

[742: 匿名さん]

①駅直結
②１階横別館　新装　阪急ファミリーストア
④交差点向かい　マクドナルド
⑤建物横　マツモトキヨシ
⑥交差点向かい　ツタや
⑦建物裏　餃子大将
⑧近隣　コメダ珈琲　
なんか若年独身男性がよろこびそうなものばかり。
ワンルームマンションなら爆発的人気な条件。

[743: 匿名さん]

若年独身男性というより

子供の好きなマック、オヤジの好きな王将　奥様が好きな阪急ストア

あらゆる層が好む店舗がバリエーション豊かに揃ってます。

高級店は梅田へ雨の日も１０分後には到着。

「駅直結ジオ」は１０年後の利便性も変わりません。

[744: 匿名さん]

ＮＯ．７３７さんの

ジオの残り６０って、竣工、まだ一年あるのに間違いでしょ？？

[745: 匿名さん]

●なんやかんや他マンション関係者にこき下ろしカキコされても

「ザイがつくったマンション資産価値データブック２０１２　東京カンテイ」（現在書店発売中）

にある１０年後も高い付加価値を維持するマンション条件


■」立地　（マンションは近い程良い。駅直結は最高）

■　３００世帯以上　（管理費負担安定条件）

■　近くに買い物施設があること

■　高さ　（希少性）


の見地からジオの１０年、２０年後と優位性持続は期待できます。


不変価値に「金持ち父さん」はお金を出します。

しかも、関西で品格ある阪急不動産の物件　

[746: 匿名さん]

商業ビルをあきらめたが故に

駅直結タワーマンションという住居に転用さた

奇跡の立地出物。


駅直結４４階タワー、４５階眺望は住人が共有できる（これも奇跡）の


阪急ジオタワー天六。

あと６０

[747: 匿名さん]

ＮＯ７３７さん

４００部屋で残り６０部屋となると

３４０室メドがついたということですか？

竣工まで１年残し８５％まで見通しがたったとなると凄すぎる。

本当かな？

でも本当なら

早くしないと

駅直結型タワーマンションに住むチャンスを逃すことになりますね。

[748: 匿名さん]

気持ちよく

生活できそうなのでジオに決めました。

[749: 匿名さん]

★場所・物件かかわらず

　購入前確認

①　必ず、暗くなった【夜】にマンション現地から最寄駅まで自分の足で歩いてみよう。

②　必ず、【雨の日】マンション現地から最寄駅まで自分の足で歩いてみよう。

③　必ず、現地から最寄スーパーまで【歩いて】買い物してみよう。

[750: サラリーマンさん]

飛行機の轟音が気になりますね。
あと組事務所が多いと聞いた事がありますが真偽の程はどうなんでしょうか。
それ以外は問題ないかと思います。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[751: 匿名さん]

>>750
それは南森町

ちなみ飛行機の轟音は毛馬

[752: 匿名さん]

ここは、まぁアレだな。

便利すぎて、子どもがヘタってまうか、

次に住む場所があるとすれば…絶対不便に思えて仕方ない…ということぐらいですな。

[753: 匿名さん]

駅直結型タワー　希少性　２０年後も不変。

[755: 買い換え検討中]

ここで掲載されていた、

「ザイが作ったマンション資産価値データブック２０１２・東京カンテイ」
本屋で購入してきました。

確かに、これを参考にするといかにジオ天六が高い付加価値を維持しそうですね。

ジオ天六に決めようと思いました。

[756: 匿名さん]

まだ130〜140は残っています。本日現在。ただ人気の間取り、高層階はほぼ無いようです。一年前で3分の2売れてるのは予想以上の反響と思いますね。

[757: 匿名さん]

高層階の広い部屋が売れてるなら安心。

[759: 匿名さん]

それアデニウムのことじゃん。

[760: 匿名さん]

都島のセントプレイスも福島タワーも中津のローレルもプレミアムフロアが売れにくいみたいですね
ここはプレミアムフロアにもそれ程広い部屋がなかったし値段も安かったから売れたのではないでしょうか
パークタワー梅田には、超高層階がないし、プレミアムと言っても内装が少し良くなるだけで高い部屋がないので高層階が売れてますが、比較するのは難しいですね

[765: 匿名さん]

各マンションのプレミアムフロアが売れにくいのはグラフロに相当流れてるんでは？
進学校の特進クラスとかにいくより全員が特進クラス並の灘高みたいのに入れたらそっち入りたいでしょ。

[767: 匿名さん]

グラフロ購入者は、実際に自分で住む人が購入しているって
少ないような気がします。
先の事を見越して、投資目的の人が多いのでは？
ジオは実際に、生活する事を考えてこの立地を選んで
購入している人が大半だと思います。
購入目的が違うような気がします。

[768: 匿名さん]

資産を固定化するのもリスクなんで、ワシャ賃貸で味見してから検討します。

[774: 匿名さん]

他人は、人がどこに住んでいようがあまり関心ないですからね。
人の住まいの場所を、聞く事も無いですし。
住居は自己満足の世界だと思います。

[775: 匿名希望]

アドレスはかなり大事だと思います。北区は環状線の内と外で違いが大きいのでは？

[779: 購入検討中さん]

常識的な話しですが、中古になった際の資産価値の高さというのは需要と供給のバランスで決まるので、高い価格を維持するにはその物件を欲しいと思う潜在顧客が多いことが条件になります。

で、ジオの場合ですが。

・好き好みが極端に分かれる立地であること
（好き好みが分かれる＝潜在顧客が少なくもないが多くもない）
・周辺の分譲マンション供給数が極端に多いこと
（関西全ての駅の中で11番目に多いので駅直上というポイントはある分はまだマシだが、比較対象が極端に多い）
・立地上、用途がほぼ住居用に限られること
（SOHO事務所などにも使えるような立地の方が賃貸に出した場合の潜在顧客が多い＝売買顧客も多い）
・天六自体が今後更に栄えれば問題ないが、商業施設が廃れた場合は上のマンションも一緒に廃れる
（うえほんまちハイハイタウンが良い見本）
・今後再開発が見込めるような場所ではない

上記の理由などから、この物件の資産価値維持への過度の期待はしない方が良いと思います。
（駅直上＝高い資産価値を将来に渡って維持）というのは全ての物件に関して言えるわけではありません。
駅直結でも激しく値下がりしている物件は沢山あります。
今後の北区の再開発は北ヤードや茶屋町が象徴するように、梅田至近の地域に集中していくと思われます。

ここの掲示板のポジ方々はジオの将来に渡る資産価値を過大に評価し過ぎです。
投資目的の方が早期の売り抜けでも狙っているのでしょうか？
普通に生活する分にはとても良い立地だと思いますし、とても良い物件だとは思いますが資産価値にばかりスポットを当てて妙な過大評価をするのではなく、もう少し生活する上でのこの物件の良さをアピールして欲しいです。

[780: 購入検討中さんＴ]

【私のスペック】

４３歳、男、独身

資産：２，３００万円（普通預金５００万円、ＦＸ１，０００万円、株：５００万円、未請求のアフィリエイト３００万円）
手取りの月給：２３万円
月のローン支払額：１２万円
ボーナス時の支払額：夏、冬ともに１０万円

手取りのボーナス（夏）：４０万円
手取りのボーナス（冬）：９０万円
＝手取りの年収：４００万円
副収入１：アフィリエイトで月に３～５万円
副収入２：ＦＸのスワップが月に７万円

頭金：６００万円
狙っている物件：４，４６０万円の部屋

車：無し

・・・こんな私ですが経済的に大丈夫でしょうか？？？

[781: 匿名希望]

その通り。下町だからサラリーマンや富裕層が買わなくても駅直結の魅力でサービス業の人達が賃貸で需要がありそう。賃貸マンションみたいになりそうだけど勝ち組マンションです。

[782: 匿名さん]

専業主婦と結婚したりするとつらいのかな。

[783: 匿名さん]

>>779さん
わからんでも無いですがいい夢見てもいいじゃないですか。どうなるかなんて結局わかりゃせんて。

[784: 匿名さん]

この物件は【駅直上】ですが周辺環境は誰もが好む訳ではなく、あくまでも【下町】です。

その辺のことを考えると、ここで言われているほど将来に渡って資産価値が高いとは思えません。

でも、住みやすくて良い下町ですよ、天六は。

[788: 匿名さん]

>>ジオ気に入らなければ、
>>グラフロか堂島がお勧め！

なんでこの二つの高級マンションがジオの比較対象になるのか意味が解りません。

雨の日とか台風の日とかをやたらと押しますジオのポジの方々にとっては毎日が雨なのでしょうか？

阪急百貨店に行くにしてもたまたま雨の日に当たる確立なんて年間通してみればそんなに多くないと思いますが。

毎回電車で行くよりも、梅田徒歩圏内でワンメーターのマンションから雨の日だけタクシーで行く方がよほど経済的だし、東梅田の駅から歩く必要もありません。
大阪市営地下鉄は一区間200円からなので二人以上で行くとなると、片道400円です。

ポジ押しに必死になるのはいいけどなんかもうちょっと違う視点で良いところのアピールをして欲しいです。

[791: 匿名さん]

グラフロが視野にある人が天六はさすがに無いです。

[794: 匿名さん]

そうですね、そんな細かな計算する人が購入するマンションじゃないでしょう。
雨であろうが晴れていようが、タクシー乗りたい気分の時は乗るでしょうし
電車で行こうと思う時は電車で行くでしょう。
お金じゃなく気分の問題です。

[796: 匿名さん]

>>789
貴方はハイハイタウンの新築時の値段知ってるの？
リフォームの費用なども含めたら全然ですよ。
普通に値落ちしてますが・・・・

[797: 匿名さん]

残念ながら潜在需要の低い下町ではあまり期待できませんね。

ってかこことグラフロを同列に並べるとか頭悪すぎw