債務超過の持ち家は賃貸以下です。

[匿名さん]

賃貸でよかった！と思う今日この頃です。

[224: 匿名さん]

>居住用不動産って何十年も住むのが普通なのに

東京以外はそうかもね。
それがそう普通じゃなくなる時代が来ていると私は思っています。（少なくとも都心部はすでにそうです）

[225: 匿名さん]

スレ主は最初からあおり目的でこのスレをたてている。
ドヤ顔になるのはつられた人が向きになって書き込むため想定どおりスレがのびるから。

[226: 匿名さん]

>それがそう普通じゃなくなる時代が来ていると私は思っています。

そんな時代遅れはあなただけですよww

[227: 入居済み住民さん]

＞221

売却金でローン完済って話も聞くけど？

＞買う側のローンが通りません

普通ローンの実行は所有権移転の前ですけど？

[228: 匿名さん]

ドヤ顔？

ナウい言葉だね

時代の最先端だね

[229: 匿名さん]

>>227

中古の売買をした経験がある方ならご存知と思いますが、
売却代金でローン完済をするには大体決済時に
銀行の一室に売主、買主、仲介業者、銀行、司法書士など
関係者が集まってすべての手続きを一緒にやります。
順番としてはだいたい以下の通りです

①買主ローン実行（買主口座に一瞬振り込まれる）
②代金決済（買主から売主の口座に資金を移動）
③売主は受け取ったお金でローンの残債を完済
④売主側金融機関は抵当権抹消
⑤所有権移転登記
⑥買主側銀行抵当権設定

①のローン実行は⑥の抵当権設定ができることが前提です。
また抵当権を設定するには③でローンの残債が完済し、売主側
銀行の抵当権が抹消できることが条件です。
ということで仮に残債が３０００万あって買主が売却代金と自己資金をあわせても３０００万用意できない場合は抵当権の抹消ができませんので、買主ローンが実行されず取引が成立しません。

[230: 匿名さん]

④⑤⑥は実際には司法書士が法務局に行って行いますので
その場では委任状を書くだけですね。
法務局は平日しかやってないので中古売買の決済は平日の
午前中に行います（午後に法務局に行くので）

つまり債務超過（売却代金を充当してもローンが完済できない）
の場合には買い手が現れたとしても売れないこととなります。

[231: 匿名]

なるほどローン物件を途中で手放すのはめんどくさそうだ。

だから賃貸がいいってことにはならないな。

ローンはほどほどに、と思うだけ。

[232: 匿名さん]

高く売れないと残債を返せないため売り時を逸することもある。とにかく債務超過状態は賃貸以下なのは間違いない。

[233: 匿名さん]

債務超過持ち家は賃貸でいえば借金した金で家賃を数年分前払いしてしまった状態に等しい。

[234: サラリーマンさん]

>212 です。

ほんとに「債務超過状態は賃貸以下」なの？
僕は212に書いたように「債務超過状態」だけど、かつて住んでいた賃貸住宅より良いマンションに住んで、月々のローン支払いはそのときの家賃以下。
資金繰りは今のほうがラクなんだよね。

通常、借りた金が返せない、この状態を倒産というのであって、債務超過＝倒産ではないんだよね。
このあたりよくわかっていない人がスレ主含め、何人かいらっしゃるようだね。

債務超過状態（＝解散価値マイナス）の企業であっても株価はゼロにはならない。
その理由を説明できますか？

[235: 匿名さん]

戸建VSマンション・・が少ないと思ったら、こちらに流れているのかあ

まあ、もとはといえば賃貸VS持家から戸建・・が出た事を思うとこの種の
ものは、持つ、持たない、持つなら何、となっていくのでしょうね。

ちなみに賃貸VS持家の時は持ち家が若干優勢のうちに過疎りました。

私はローンのマンション住民。
今のところも家賃でいうと２０万円程度（駐車場は別）だから、
借りていたら貯金は教育費でみんな消える程度しかできない。
それにこういう物件は敷金礼金０などという物件ではない。
老後は同じところで（ちょっと２人では広いけれど）駅は近いので
車は手放し、年金で管理費等々を払って生活したいです。

もし賃貸だったら・・老後はダウンサイズと駅から遠くなるかな。
もともと郊外駅近物件なので、バス物件になるかも。
イヤーそれは避けたい。

債務超過といっても地方公務員なのでリスクは一応小さいと踏んで
ます。

[236: 匿名さん]

お前は金ないくせに高望みしすぎなんだよ。それを可能にしているのが借金なだけ。家賃が高いというのも収入のわりにぜいたくな物件をのぞむからだよ

[237: 匿名さん]

なるほど、賃貸派は借金したくてもできない社会的な信用の低さを嘆いてここで憂さ晴らししているわけか。

そうです。借金まみれで大変なんですよ。社会的信用なんて無い方が気楽でいいですよww

[238: 匿名さん]

>>234

企業がバランスシート上で債務超過状態となると銀行からの
新規融資が基本的にできなくなります。それゆえキャッシュが
ショートし債務不履行となり父さんするのです。

債務超過とは負債＞資産のことです。負債はあるていど客観的に計算できますが、現金以外の資産の算定にはかなり主観が混じります。
例えば１０億円で買った自社ビルの本当の資産価値がいくらな
のかは実際売ってみないとわかりません。
オリンパスのように本当は紙くずの価値しかないような外国の
投資信託商品を資産計上して３００億円の価値があると
言い張って公認会計士が否認しなければバランスシート上では
資産とみなされ結果的に債務超過となっていないだけでしょう。

[239: 匿名さん]

個人の場合も同様です。例えば土地建物を担保に３０００万
の住宅ローンを借りていたとして、もし火事でもあって建物が
減失した場合は担保価値減失しますので追加担保を差し入れる
か、即時返済を求められます。

不動産価格が下落して担保価値＜残債となった場合も本来で
あれば追加担保を取るべきだと思いますが、日本の住宅ローンは
ノンリコでないので不動産価格下落による担保物件価値の下落
なんてどうでもよく、ぶっちゃけ個人の返済能力のみ見ています。

つまり担保割れしていても返済がきちんと行われ金利さえを
はらってくれれば文句を言わないというのが金融機関のスタンス
です。

すなわち実態はともかく不動産価格は下落していないと言い張
るほうが国家（地価下落すると固定資産税が減る）、金融機関
そして不動産の持ち主にとっても都合がいいのです。

[240: 匿名さん]

サブプライム問題がそうですね。
米国の住宅ローンはノンリコースローンです。日本の住宅ローンは
ローンが支払えなくなると銀行は担保である住宅を競売にかけて
残債を回収します。競売にかけても残債が回収できない場合は返済
を借り手にせまります。そういう契約なのです。
住宅ローンが払えなくなり、しかも担保割れしていると銀行は
家を失いそして借金が残ることになります。
日本の場合住宅ローンが払えない＝破滅を意味します。
だから住宅ローンの審査は借り手の信用（将来にわたる返済能力）が
重視されます。

ところが米国の住宅ローンは借り手がローンを払えなくなると
担保である住宅を手放せば責任はそこで終わりです。
借り手に負債は残りません。だめなら銀行に鍵を渡せば借金は
ちゃら。借り手のリスクは低いのです。
銀行は担保である住宅を市場で売却するわけですが、もし不動産価格が
下落しており資金の回収できない場合は損失となります。
つまり銀行が担保価値下落のリスクを負うのです。

[241: 匿名さん]

ゆえに米国の住宅ローンでは貸し手が損しないためには担保価値の見極めが
重要になります。ところが実際は担保価値なんかまじめに見ちゃいないの
です。なぜか、理由は大きく分けて二つあります。
一つ目は住宅・不動産の価格は上がり続けると思われていたからです。
日本もかつてはそうでしたが米国でもそう信じられていました。
どんな不動産でも価格はそのうちあがるのだから本気で担保価値の算定
なんてやる人はいませんでした。
二つ目の理由は金を貸しているのは銀行じゃないからです。
日本の銀行は自分で預金を集めて自分たちのリスクで金利と貸出先を
選定しお金を貸します。回収できなかったら自分の責任です。
サブプライムローンはそうじゃないのです。借り手のローンをたくさん集め
その金利というキャッシュフローを配当する金融商品が作られました。
銀行はそういう金融商品を組成販売する手数料を取るだけで借り手としての
責任は負っていないのです。

[242: 匿名さん]

>ほんとに「債務超過状態は賃貸以下」なの？

ファイナンス的には（債務がない）賃貸以下でしょう。
銀行から見てもこれから住宅ローンを借りてくれる可能性があるぶん
賃貸の人のほうが上客でしょう。
また住宅ローンというものは将来の収入の前借りなわけですから
ファイナンス的に人間をみた場合同じ収入であるのなら現在価値に
換算した場合でも賃貸の人のほうが価値は上でしょう。
同じ会社・同じ収入で頭金５００万円で４０００万の家を買ったが
その家は３０００万でしか現在売れず資産的にはマイナス
１０００万の含み損がある人と、賃貸だけど銀行預金が５００万ある
人を比べれば明らかに後者のほうが上でしょう。

職業がどうとか信用がどうとか書いているひといますが、収入や属性
が違う人を持ち家のあるなしのみで比べても意味がありません。

[243: 匿名]

私の知人の場合。
十数年前マンションを3600万円で購入。数年前よりローン支払いが苦しくなり売却をしようと試みました。しかし不動産屋の査定では1500万円程度といわれ(ローン残滓2500万円)断念。最近はよく自己破産できないかなと口にしています。