変動金利は怖くない？？ その３３

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175614/

引き続きお願いいたします。

【前スレURLを修正しました。　2011.7.27　管理担当】

[1: 匿名さん]

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116000円（元本41000円＋利息75000円）
変動0.875月82000円（元本61000円＋利息22000円）＋3%差額34000円
年間408000円の繰上
変動3年後の残高2640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2850万円の残）
月々の返済額は78000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[2: 匿名さん]

10年で返済できる人ばかりじゃ、そりゃ固定と話合わないわ。

[3: 匿名さん]

前スレのダイジェスト

固定「金利がいつ暴騰するかわからないから固定のほうがいいよ！」
変動「リスクは金利上昇だけじゃないし、現状金利上昇のトリガーとなるものは考えにくいよ」
固定「金利がいつ暴騰するかわからないから固定のほうがいいよ！」
変動「じゃあ今の経済状況で、どういうプロセスを経て金利が上昇すると思うの？」
固定「そんなのわかったら苦労はない！。これから金利が上昇しないわけないだろ」
変動「金利が上がらないとは思ってないし、急激な金利上昇はないと思うが」
固定「なんで金利が上昇しないってわかるの？」
変動「固定さんが根拠なき金利暴騰の話を振ったから、現時点では考えにくいと言っただけ」
固定「金利がいつ暴騰するかわからないから固定のほうがいいよ！」
変動「だから！じゃあ今の経済状況で、どういうプロセスを経て金利が上昇すると思うの？」
固定「それがわかる人は大金持ちですね。」
変動「固定さんは、リスク評価せずに金利上昇リスクだけ訴えてもだれも信用しないよ。」
固定「変動なんてロシアンルーレットで運任せじゃん」
変動「・・・固定さんとは議論にならない。今後スルーしよう」

ということで固定さんの意味のない発言にはスルーをお願いします。
意味ある発言なら大いに結構。

[4: 匿名さん]

変動【10年返済専用】とかいうスレが必要

[5: 匿名さん]

もしや60歳くらいの人ばかりですか？

[6: 匿名さん]

ギリ変あんまり笑わすなよw

[7: 匿名さん]

テンプレに10年で完済をしろって、どこにも書いてないが。

テンプレは、現在金利の安い変動で借りるが「３％で借りた」という想定で
その差額を繰り上げ返済に充てれば、元本を減らすのに効率がよく、
固定金利で借りた場合に比べ元本がそもそも減っているから
金利上昇等に柔軟に対応できる。

このテンプレは今の経済状況にフィットする。

[8: 匿名]

長期間に変動リスクを抑えるために固定と言うのが普通でしょ（笑
10年固定って話ならんわ！そりゃ短期変動じゃん

[9: 匿名さん]

前スレで、変動の殆どの方が10年で返済予定とありましたが。

[10: 匿名]

テンプレ実行できない人は変動で組むなってこと。つまりこのスレは極々一部の人しか役に立たない。

[11: 匿名]

はぁ？
10年で変動か固定か
25年で変動か固定か

ちゃんと分けて議論しないとダメだわな。

[12: 匿名さん]

>>9
だからさ、前スレの何番目のレスにそんな発言があったんだ？
「変動の殆どの方が10年で返済予定」って誰が言った？

感覚で読んで頭で考えず感覚で話すからそうなる。
ちなみに「10年で返済」と「10年で完済」はまったく違うからな。

[13: 匿名]

何歳で完済かも変動固定より重要だけどな。

[14: 匿名さん]

変動10年でも変動35年でもテンプレは通用する。
金利が低いうちに元本を減らせば、その後のリスク顕在化でも柔軟に対応できる可能性がある。

テンプレを実行できないという人は、毎年20万繰り上げ返済をすれば、
変動35年であれば返済期間を7･8年短縮できる。
金利上昇リスクを重要視するなら負担軽減繰上げをすればよい。

[15: 匿名さん]

ちなみに固定は当然25歳以下だよな？

[16: 匿名]

変動リスク抑えた固定で繰上げが望ましいだろうな。

[17: 匿名さん]

ここの連中って用語の使い方がなってないよね。
こりゃ議論以前の問題だわ。

[18: 匿名]

固定が25歳以下？（笑
意味不明です。

[19: 匿名さん]

大体　人口増えているダメ理科が

財政が危ないって　

どう言う事？

[20: 匿名さん]

>>18
№15じゃないけど意味わからんのか・・・。
60歳ギリギリだからでしょ。固定35だと。
定年65になったしても、30歳以上なら繰上げ返済必須だよね。
もしくは退職金で一括返済。

[21: 匿名さん]

フラットSで2年に1回100万円繰り上げが最強だと思うのですが、どうでしょう？

[22: 匿名さん]

>>21
金利差額分を上乗せして繰上げ返済する変動のほうが最強。
何回もループする話になるが、変動金利＜固定金利　が事実だからな。
しかもフラットSでも11年目に必ず1%優遇解除がまっている。

[23: 匿名]

35歳で、20年なら55歳だよね。
共働きで奥さんが若ければとか色々・・・
25歳で固定以下って意味不明でしょ。

[24: 匿名]

失礼
「固定は25歳以下」って意味不明でしょ。
でした。

[25: 匿名さん]

>>24
訳すると固定35年（フラット35）なら25歳以下で契約するのがほとんだよな？

フラットの審査ってよくわかってないけど、若ければ若いほど、定職についてれば
審査通るのかな。
てかスレチだからこの話はやめとこう。

[26: 匿名]

＞固定35年（フラット35）なら25歳以下で契約するのがほとんだよな？
全然そんなことないよ。
会社の規模とか・年齢・返済期間・返済金額等色々考慮して判断されるよ。
25歳以下で家買う人って余りいないでしょ（笑

[27: 匿名さん]

ギリ変てわけわからんこというね。

[28: 匿名]

ギリシャ　２年債は現在27％
世の中、こういう現実が本当にあるのだと言うこと。

[29: 匿名さん]

35年固定で35年かけて返す人はいないと思いますよ

[30: 匿名さん]

３０以下は変動を選ぶ傾向があります

アンケート調査をみましょう


毎年百万円の繰上返済が普通では？

[31: 匿名]

毎年100万円繰上げ返済が普通ねェ・・・
あぁ、ここは変動10年完済の人がほとんどだったっけ？

[32: 匿名さん]

固定は25歳以下で毎年100万繰上げが普通なんですね、羨ましいです。

[33: 匿名さん]

かなり奇特な変動がいるね

[34: 匿名さん]

子供がいる方に伺いたいのですが
年幾ら位を繰り上返済しています？

自分は年100万位と考えているのですが
子供が大きくなるとそんなペースで
返せないとも思ってます。

固定の方にも是非伺いたいです。

[35: 入居済み住民さん]

俺が借りた瞬間はみずほで全期間固定の31年～35年で3%
変動が2.475%→優遇1.5%で実質0.975%で、差が大体2%
他銀行だともっと開く。

で、じゃあ全都市銀行が連動する金利が1.5%やら2%やらそうそう簡単に上げられるのかと。
今小数点以下で上げたとしたら金借りてる企業が倒産しまくる。
順調に上げる局面があるとしたら本当に日本の経済が確実な回復基調にのる頃だろうけど
順調っつってもバブルの頃に戻るようなことはあり得ない。

すくなく見積もっても10年ぐらいは横ばいだろうね。
ここまでの10年をみてても小泉さんのIT関連の好景気の時でさえ、
回復していた企業が偏ってたせいで簡単には上げれなかった。
ウチは今のところ安定して繰り上げしてていまの状態なら35年で借りたけど
大体15年から20年ぐらいで返せる予定で、このペースだと10年後には
たとえ2%上昇しても余裕で受け入れられる程度まで金利上昇分は減ってる。

ちょっと考えてみなよと、
現状やら現状に毛が生えたような状況でそうそう簡単に金利なんて上げられるもんかと。
借りた瞬間の固定、変動の金利差が逆転するほど金利を
上げられる局面なんてそうそう簡単におとずれるものかと。

まぁ、35年かけて銀行にご奉仕しますよ、とか35年かけるしかないんですとか言う人たちには
お勧めはしないけどね。

[36: 入居済み住民さん]

子供が大きくなった頃の家計設定をちゃんと考えて
シミュレーションすれば答えはでるでしょ。

例えば現状"安定して"年100繰り上げられるなら10年後にはたとえ繰り上げ中止して、かつ金利上昇があってもリスクはすくなくできる。

逆に現状が安定してても無計画にパカパカやって五年後に2人も3人もいたら10年後に100繰り上げとか絶対的に無理だし。
そこにさらに金利上昇が重なったら、どうなる？

誰かに聞いて解決する問題でもないでしょ。

[37: 匿名さん]

>>28
それが何？変動金利にはまったく関係ないぞ
欧州の政策金利は現在1.5%

[38: 匿名]

関係なくないよ。
その国の発行する短期国債に、住宅ローンは連動する。
ギリシャは２７％だ。
1.5％はユーロだ。勘違いすんなよ。

[39: 匿名さん]

>>38
勘違いも何も変動金利は短期プライムレートが基準です
短期国債まったく関係ありません

[40: 入居済み住民さん]

現実に国債の利率は金利と連動するが、金利が親であって
ギリシャの国債はそもそも便所紙同然で事実上のデフォルト状態だから高騰してる。
博打物件だよな。
ちなみにデフォルトショックで金利が高騰したら全期間固定の人たちも
もれなく金利は上がるよ。

それと同じような状態に日本がなるかどうかでしょ。
ただ日本の国債は他国が大量に持ってる状態じゃないからな。

[41: 入居済み住民さん]

>40

それは固定の金利に影響する長期金利であって
変動の金利に連動する短プラとは関係ありません。

[42: 匿名]

物価が上がり始めると速い。
平成17年3月に分譲されたマンション6000万円が、18年の竣工時に7500万円で売れた。

その後、サブプライム、リーマンで100年に一度という不景気に突入し、上昇は治まった。
この時は安くなり過ぎた日本の不動産を外資が買いに入ったのと、低金利、ローン控除等で、住宅を買いやすくなったことが重なったことが原因だった。

あっという間の上昇だった。
金利も上昇気配になって、固定組が増えた。

上昇気配を感じると、冷静さを失い我先にと買い始める。

物価の上昇や下落なんて、いつどのようなことがきっかけで始まるか分からない。

多くの人間が同じような考えに至った時に、同じ行動を起こす。

[43: 匿名さん]

>42
当たり前だよ。
んなこと、堂々とエラそうに書くことでも何でもないよ。

[44: 匿名さん]

>>42
それでも、政策金利はほとんど上がらなかったけどね。
ゼロ金利が解除された程度。
その時、固定を選んだ人は大失敗だったんじゃない？

やはり、平均収入が増えない以上、政策金利は上がらない。

[45: 匿名]

ユーロはギリシャが発行した通貨ではないので政策金利は低いが、ギリシャはすべての金利が暴騰してます。
日本がギリシャのようになれば、金利が暴騰することは変わりないよね。

[46: 匿名さん]

日本がギリシャのようになるなら金利より他の事心配しろよ。

[47: 入居済み住民さん]

＞45

ギリシャの人は外国の銀行で金借りたら済む話じゃないか。
日本みたいに自国と外国の区別(ユーロ圏内)はあまりないんだろうから出来るでしょ。

[48: 匿名]

＞ギリシャの人は外国の銀行で金借りたら済む話じゃないか。
貸すわけないだろ！（笑

[49: 匿名]

日本の銀行がギリシャの人に低金利で住宅ローンを提供しないのと理屈はいっしょ。

[50: 匿名さん]

>>42
その時期に家買って固定でローン組みました。
完全な失敗でした。
今は変動に借り換え、0.875％で順調に返済してます。(^^)v

固定組だった時は、ここのスレもよ～く拝見してました。
久々に覗いてみたけど、結構まだ盛り上がってる？んですね！

[51: 匿名さん]

今日も固定さんの半分の金利でローンを支払ってる事実。

[52: 匿名]

>>51
固定の半分の金利って、そんな高い金利で借りてる奴なんかいないだろ。いない人を攻撃というマスターベーションだな。このスレの変動組の本質だな。

[53: 匿名さん]

>>45
そんな状態の時は固定の金利も変更されちゃうんでしょ？

[54: 匿名さん]

＞52
固定さんの金利、1.6%くらいの人が平均でしょ。
フラットなら団信ないからもっと高いかな。
変動は0.775%だよ。半分以下じゃん。

[55: 匿名さん]

固定さんの半分以下の金利の変動スレだから、スレ伸びるの早いね。
妬みって恐い。

[56: 匿名]

震災、原発を忘れた頃が怖いね。

[57: 匿名]

フラットだと市から年に10万円、10年間貰える。

ちょっと嬉しい！

更に会社から金利補助がある。(数十万円)

フラットも捨てたものではないですよ！

[58: 匿名さん]

>>57

良かったね。
で、あなたは変動スレにわざわざ何しに来てるの？

[59: 匿名さん]

＞57
何市？今でも補助してるの？
もしかしてとんでもなく田舎の過疎対策とか？

[60: 入居済み住民さん]

＞57

良かったね。人の税金で利子補填してもらって。そもそもS自体そうだけど。
人の金使っといてよくそんなこと言えるね。尊敬するよ。

[61: 匿名]

あなた方もローン控除受けてますよね。

変動が天下みたいな書き込みが多いし、これから借りる人は、市や会社に確認してからにした方がいいですよ。

[62: 入居済み住民さん]

>61

もちろん控除うけてますよ。あくまで控除であって補填を受けてるわけじゃないけどね。
使わなきゃ損だし。
ただそれでもを人に言いふらすのは気が引けるだけ。

人から金めぐんでもらってる物乞いみたいだからさ。

[63: 匿名さん]

使わなきゃ損って。。

でっかい釣り糸ですね

[64: 匿名]

>62
ローン控除の話題はいつも出ていますが？
繰上するなら10年後がいいとか。
それと控除も補填も税金ですから。

今は変動が最良かも知れませんが、会社の利子補給等がある人はフラットの方が有利な可能性がありますよ。

その代わりに会社辞めると、無くなりますからご注意ください。

[65: 匿名さん]

フラットでローン組むと市から10年間、10万円貰えるのは本当ですか？
1000万円ローン組んで100万円貰えるなら、変動よりお得だね。
固定の皆さん、嘘じゃなければ教えてください。

[66: 匿名さん]

http://www.flat35.com/loan/atoz/category11.html

これのどれかですかね？

[67: 匿名さん]

新築のマンションの利子補給している所は少なそう。
少なくともうちの近所にはないな。

[68: 匿名さん]

フラットお得じゃん！

[69: 匿名さん]

>>60
良かったね。人の税金で利子補填してもらって。そもそもS自体そうだけど。
人の金使っといてよくそんなこと言えるね。尊敬するよ。

おまえは住宅ローン控除を受けてないのか？

[70: 匿名さん]

参考にしてください。
http://hfp.eshizuoka.jp/e769531.html

[71: 匿名さん]

で、金利は予測できるんだっけ？

[72: 匿名]

>62

｢住宅ローン控除うけてる事を人に言ったら物乞い｣ってまた極端な。
変動さんってそういう感覚なんだね。

そりゃ話し合わんわ。

[73: 匿名さん]

＞66
情報ありがとうございます。
毎年10万、10年間貰えるフラットの条件が見つかりません。
嘘なんでしょうか？

フラットの皆さんは、毎年10万円貰ってるんですか？
高い金利を払い、貰えるものも貰ってないとしたら最悪ですよね。

[74: 匿名さん]

>>73

市などの支援制度は期間などがありますから
もしかしたら過去の支援制度にあったかもしれませんね？


東京都の1％優遇って併用できるので凄い魅力的ですね


フラットの場合
8月金利　2.36％？-1.0％-1.0％＝0.36％（10年間）


変動も併用できると思うのですが、マイナスになってしまいますね（笑）

[75: 匿名さん]

東京都の住宅密集地帯は、火災の際は危険だから税金投入してでも改善したいんだろうね。

でも特殊な条件の補助をさもフラットがお得みたいなレスするのはどうなんだろう。
多くの人ははフラットなら10年間1%金利引き下げ以外の優遇ないし、変動も銀行の優遇幅以上には金利引き下げられない。

現状は変動金利はフラットの半分くらい。これが今後どうなるかだね。

[76: 匿名]

市によって条件等がちがいますね。
私の場合は1000万円を上限で1%です。
年収は所得で800万円位まで。

その他築年数、広さ等の制限もあります。

フラットではなく、地元の銀行でローンを組むと利子補給を受けられる市もありますよ。

いろんな補助が有りますから、よく確認してください。

[77: 匿名さん]

>>70

>現在は震災の影響で、短期的には低金利かもしれません
こんなこと書いてる時点で信用できない。

[78: 匿名さん]

いつからここはフラットスレに成り下がったんだ。

[79: 匿名さん]

>>74
って、募集30戸ｗｗ

[80: 匿名さん]

フラット以外の固定は絶滅したのでしょう・・・

[81: 匿名]

フラットは何らかの原因で支払いが滞っても猶予があるが、銀行の変動は容赦なし。

[82: 匿名さん]

逆じゅね？

[83: 匿名さん]

住宅支援機構でお借入をしている住宅ローンの延滞・滞納で競売になってしまわれた場合、 以前とは違い、任意売却に応じてはくれません。
住宅支援機構では100パーセント任意売却に応じ無いという事ではないのですが・・。　任意売却に応じてもらう条件は ”100万円" の支払を支援機構側に支払わなければなりません。 　100万円を払って、初めて支援機構に ”任意売却をするか否かを話し合うテーブルに着いていただける” という状況です。

http://www.yomigaeru.org/ninbai/shien_kiko.html

[84: 匿名さん]

それヤバイですね。
そんなお金があれば競売になんかならないっていう。

[85: 匿名さん]

住宅支援機構も銀行同様どうなるかわからないね。

[86: 匿名さん]

なにいってんだ。金借りてる分際で。
債権者が早く多く回収するのはあたりまえ。
企業の不渡りだと一発倒産だぞ。
返済が一回でも滞ったら君の信用はゼロと思え。

住宅ローンて聞こえは良いが、借金だからな。そういう意識がないんだよ。

[87: 匿名さん]

>>83
抵当権を住宅支援機構が打ってる物件を債権者が売って少しでも回収するのはあたりまえ。
いちいち信用なくなった債務者の言うことなんか聞いてられない。

むしろ、昔のほうが異常だった。
その万ていうのは、せめてもの誠意を見せろってこと。
何回もいうが返済一回でも滞ったら信用ゼロだからな。
弁護士か不動産業者に泣きつくしかない。

[88: 匿名さん]

自分の意思で住宅勝って、
自分の意思で借金して、
自分の意思で滞って、
どれだけ自分勝手やねん。競売の連中は。
不況とか子供生まれて出費がかさむとか、リストラにあったとか、
債権者には全然関係ないことだし、自分のせいとも思ってない連中だから。

債権者も競売手続き、裁判書、抵当権変更いろいろ費用がかかる。
それもこれも債務者が金返さないからだ。
もっと審査厳しくしなきゃいかん。

[89: 匿名さん]

国会議員になれば、審査を厳しくできるのでは？

頑張って下さい

[90: 匿名さん]

ローンは借金。固定も変動も借金。
基本、借金をしないのが一番。借金する場合は、金利の安いところで借りてさっさと返す。

[91: 匿名さん]

変動さんで今日の日経読んだ人いる？
何を感じた？

[92: 匿名さん]

だがフラットは民間の40倍競売が多いんだぞと。

[93: 匿名さん]

>金利の安いところで借りてさっさと返す。
さっさと返せるかどうかは金利次第だな。

[94: 匿名さん]

>>88

あんた借金取りか？
こんなしょーもないとこで破産したやつ虐めんでもええんちゃうか。
｢競売｣いう形で責任取っとるねんから許したれや。

と思いますね。

[95: 匿名さん]

この円高。変動に死角なしでしょ。

[96: 匿名さん]

>95
ホントにそう思う？

[97: 匿名さん]

円安になっても　変動は不思議なくらい　負けない

[98: 匿名さん]

>91

変動選ぶような目先の金利につられる人が日経読むわけないじゃん。
変動は夕刊フジとか読むんじゃないの？

[99: 匿名さん]

円は最強通過の上に、これから増税する可能性が大きい。
日本が財政破綻するリスクがあるかのように騒いで、増税路線に進むのは政治家や公務員の手口だが、本当に増税したら金利上昇局面はなくなる。

[100: 匿名さん]

円相場、増税。
それが金利予想の理由なのですか？