液状化現象 「豊洲」（東京都江東区）など東京臨海部の地価への影響 パート2

[匿名さん]

早くも前スレが1000件に達したため新しくパート2をたてました。

地価下落地点大幅増、特に液状化で臨海部

　国土交通省が２７日発表した全国主要都市の４月１日時点の地価動向報告によると、

[727: 匿名さん]

安全だなんてデマを流す人が多いですからね。

[728: 匿名さん]

豊洲の板が23区から移動してもどうでもいいけどねｗ

[729: 匿名]

液状化による被害は以下４種。マンションに関係が無いのは不同沈下のみ。一番怖いのは命を落とす可能性もある側方流動だよ。

不同沈下
インフラ断絶
側方流動
水溜まり

近年は阪神でも東日本でも発生事例が無いからどこまでのリスクと捉えれば良いかは分からないけどね。

[730: 匿名さん]

湾岸って建設中に土掘るとかなり水が出るらしいね。
デベも幼い子羊を獲物にしていたが地震で知恵が
ついたからさぁ大変だ。

[731: 匿名]

マジレスすると東京湾岸だと出にくい。近くにポンプ所という施設があって地下水の量を調整している。

ちなみに、世田谷でも高輪でも、掘れば水が出てくるよ。
貴方にとっては不都合な真実だとは思うけど、きちんと事実を話したほうが良いよ。

[732: 匿名さん]

建築のプロとして言わせて貰うと、マンションなら湾岸でも内陸でも耐震、液状化被害に差はない。
差があるとしたら建築コストだけ。

[733: 匿名さん]

液状化が影響及ぼさないなんて初耳です。

そんなソースはどこに？

豊洲のマンションの貼り紙とか？

笑

[735: 匿名さん]

建築のプロとして言わせて貰うと、マンションなら湾岸でも内陸でも耐震、液状化被害の差は大きい。

[736: 匿名さん]

確かに豊洲は買えない。

高濃度土壌汚染問題、液状化と側方流動懸念、高層階への不安などなど悪材料目白押しの豊洲。

絶対に買えない。買えるわけがない。

[737: 匿名さん]

＞建築のプロとして言わせて貰うと、マンションなら湾岸でも内陸でも耐震、液状化被害の差は大きい。

↑この人建築のド素人かな？今回の地震で、23区内の内陸、多摩地区で液状化した箇所はない。

液状化したのは豊洲、新木場、辰巳などの江東区湾岸埋立地を中心とする地域、しかも震度５程度の揺れで。

液状化写真(左:豊洲５丁目、右:豊洲１丁目)
http://gendai.ismedia.jp/mwimgs/3/d/540/img_3d6e7f921c226add95228ba67a...

液状化動画-豊洲
http://www.youtube.com/watch?v=FqmkYqMsecM

液状化動画-新木場
http://www.youtube.com/watch?v=QidTgZTtS1Q

液状化動画-辰巳
http://www.youtube.com/watch?v=ds-gWnRlNIs

江東区発表の被害状況
http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/bosai/58976/58570.html

漣橋（潮見1丁目～辰巳2丁目）
・新木場全域
・新砂2-5
・辰巳橋取付道路（東雲1丁目）
・辰巳1-10
・辰巳2-1
・辰巳2-9
・東陽1-3
・東陽2-4
・豊洲3-5
・豊洲5-6
・若洲2丁目

[739: マンション投資家さん]

東日本大震災によって停滞していた首都圏のマンション市況だが、ゴールデンウィーク頃から回復基調にある。

震災による値下がり期待を持つ人もいるだろうが、価格は総じて横ばい。むしろ、被災地の復興が本格化すると、資材不足から建築コストが上昇し、価格が上がる可能性すらある。阪神淡路大震災後も、被災者の買い替えの増加で価格が上昇した。

ただし液状化被害があった湾岸エリアは別だ。特にタワー物件はエレベーターが止まり、徒歩で上り下りした話も聞かれ、今後の新規供給および中古流通への影響は小さくない。

中古マンションは、今のところ流通件数、価格ともに震災前と大きな変化はないが、やはり湾岸エリアは買い叩かれる可能性があるため売り控えが出ている。また、築年の古い物件は全体的に流通が減り、価格も落ちている。特に現行の耐震基準が施行された1981年6月以前に建築確認を取った旧耐震物件は今後安くなる可能性が高い。ただ、古い物件すべてが耐震性に問題があるとは限らないので個別性を重視する必要がある。

購入環境においては、住宅ローン減税など追い風が吹いている。年末のローン残高が4000万円以上あるなど条件を満たせば、年間40万円、10年間で最高400万円まで控除が受けられる。親に援助してもらえる場合は、贈与税の非課税枠拡充も見逃せない。基礎控除を併せて1110万円分が非課税になるため、相続税対策にもなる。

住宅ローンも提携ローンを利用した場合、変動金利なら2.475％に1.2～1.5％の金利優遇が受けられる。実質1％前後という数字は、史上空前の低金利といってよいだろう。

唯一、気がかりなのは消費税だ。政府は2010年代半ばまでに10％に引き上げる方針を示している。

住宅取得の場合、消費税は引き渡し時に発生する。現在、販売中の物件には、竣工が1年後、2年後というケースも珍しくない。仮に、消費税引き上げ後に物件の引き渡しを受けた場合、経過措置などがなければ、増税分は基本的に購入者負担となることを覚えておく必要がある。

ただし、97年に消費税が3％から5％に上がったときは、首都圏平均は駆け込み需要で新築価格が3.3％上がり、導入後5.7％値下がりした。むやみに買い急ぐのは避けたい。

震災後、購入側にとって地盤の強さや耐震性といった「安全性」と、非常用電源や備蓄倉庫の有無などの「災害対応力」が重視されるようになった。震災直後は安全だけで購入するパニック買いも起きた。

http://president.jp.reuters.com/article/2011/07/28/F9BACFBC-B1CB-11E0-...

それを逆手に取り、「安全・安心」を強調したセールスが行われている。確かに大切なポイントではあるが、安全性だけで決断するのは早計である。マイホームを購入するからには、居住快適性や交通利便性などの要素をすべて検討し、物件の「総合力」を見極める必要がある。

地質や地歴に関しては、ネットや図書館などで地質柱状図や古地図を見れば調べられる。川や沼を埋め立てた土地なら、内陸部でも液状化の可能性がある。地盤の硬さは、基礎杭を打ち込む支持層までの深度でもわかる。内陸部なら深度は浅く、ベタ基礎もあるが、湾岸エリアでは30メートル以上打ち込むことも。

施工業者にも注目してほしい。技術や工法には自ずと違いがあるからだ。設計・建築技術が高く、資材調達能力も高い大手であれば信頼度は高い。中小は施工実績が判断のポイントだ。施工数に加え、タワーや大きな物件の実績は一定の技術力があるという認識となる。

環境的にこの1～2年が買いどきであることは間違いないが、先ゆき不透明な中、市況だけでなく景況感や金利動向、税金の制度変更なども注視する必要がある。タイミングを見計らう冷静さが求められる。

[740: 匿名さん]

中国でも臨海エリアは人気暴落みたい。
百度の掲示板でソース探してみて。

[741: 匿名さん]

＞百度の掲示板でソース探してみて。
仮に見つけても、読めないと思う。
っというか、中国の臨海エリアって広大なんですけど。

[742: 匿名さん]

＞739
＞ただし液状化被害があった湾岸エリアは別だ。特にタワー物件はエレベーターが止まり、徒歩で上り下りした話も聞かれ、今後の新規供給および中古流通への影響は小さくない。


豊洲など江東区湾岸エリアの今後の新規供給および中古流通への影響はかなり大きいだろうね。震度５程度で液状化するようなエリアだからね。震災前は液状化しないと言われていたにも係わらず・・・・・湾岸エリアの信頼回復は厳しいと思うよ。

[746: 匿名さん]

液状化ってマンションには関係ないでしょ？

[747: 匿名さん]

豊洲は震度５の地震で液状化を起こした地域であるが、震災後に本格的な地盤改良工事などの対策はしていない。埋立地は、マンションの敷地だけでなく、道路などのライフラインを含めた地盤改良がされないと意味が無い。

今後また地震が起きた場合、液状化によるマンション倒壊は免れたとしても、生活インフラが破壊される恐れがあり、地盤沈下する恐れもある。

しかし、側方流動が起きれば基礎杭や共同溝も破壊される恐れがある。
http://www.jacic.or.jp/kenkyu/6/6-2-6.pdf

豊洲の新市場移転予定地の土壌汚染に関しても東京都は調査中と言っているが、第三者による土質調査を拒否している上に、見学すらも認めていない。

豊洲の新市場移転予定地では環境基準値をはるかに上まわる高濃度な有毒物質が検出されているため、多額の資金を投じて除染しても有毒物質の毒素を環境基準まで薄めることは不可能だとも言われている。
http://www.jcp.or.jp/akahata/aik11/2011-06-29/2011062915_02_1.html

[748: 匿名さん]

地盤改良するための高層誘致だからね(にっこり)

[749: 匿名さん]

暴落の理由

半分は液状化

残りの半分は

人為的要因

わかるよね？

街は人が作るもの

街の品格や品位もね。

[750: 匿名さん]

ひさしぶりに「暴落」を使うのをみた．．．．株と違うので暴落も暴騰もありませんよ♪

都内全域が節電などで暗い雰囲気漂う中、新規建築があり街全体に活気があって人が集まる地域は良いですね。
私的には、人集まり過ぎる場所から少し離れた住まいが好みですが(^^;

[751: 匿名さん]

タダでもイラネ