売り建て- 建築条件付き、仕様の定まらない注文住宅

[建築関係者]

いろんな問題を抱えている売り建て、建築条件付き土地販売。
本来、徴収できないはずの仲介手数料を取ってみたり、施工期間短縮のために守るべき仕様を守らなかったり、例をあげればきりがありません。
ところが、市街地の土地はこうした業者に押さえられ、自由に消費者が購入できない状況になっています。

これまでに、この掲示板に集まった貴重な情報が注文住宅版に眠っているので整理しておきます。

ご質問のある方は、ここにお願いします。

建築条件付
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/141234/all

売り建て、て
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/9566/

建築条件付き土地なのに仲介手数料が建物に
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/93542/

公庫仕様（省エネルギー仕様、高耐久仕様）は必須条件ですか？
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/12091/

[1: 匿名さん]

建築条件付き土地販売に、違法性を感じます。
土地が欲しいのなら、建物は業者の自由にさせろ！と言っているようなものです。
土地価格に比べ、建物価格が質と比べて高い。
これは、土地価格を建物に計上しているということです。
脱税の疑いもあると思います。

[2: 匿名さん]

土地のない人でも注文住宅が欲しいという要望が増え、それで建築条件付きが
多くなったのだろうと思います。業者、施主の双方にメリットがあるので、
業界の自主規制に則って運用されていれば問題は少ないと思うのですが、
不良業者（特に不動産屋）が悪用するから問題になるのです。
（悪用と書きましたが、いかに儲けようかと考えているだけで、ルールから
外れているとの自覚がないだけの業者も大勢いると思います。）

悪用の例ですが、
　１）既に建築確認をとっているものを、少変更の対応をするだけで建築条件付きとして販売
　　　　俗に売建てと言われているものですが、最近は役所のチェックが厳しく変更が難しい
　　　　（ほとんど出来ない）ので消えゆく方向でしょう。
　２）土地付き建物（要するに建売りのこと）の売買契約にすりかえて仲介料をかせぐ不動産屋
　　　　土地売買と建築請負の２つの契約をするのが正しいやり方なのですが、この場合、
　　　　不動産屋は土地の仲介手数料しか受け取れません。それで契約をすりかえ、建物からも
　　　　仲介料をとろうとするのです。
　３）不動産屋と建築業者が裏で手を組んでいて、建物価格の数％（数十万から数百万）を
　　　建築業者が不動産屋にバックする
　　　　なかなか表に出てこないので知らない施主も多いと思いますが、お金の流れは
　　　　施主－＞建設業者－＞不動産屋と、間に建設業者が入るだけで、実質は建物に対する
　　　　仲介料のようなもの。２）が違法と周知されてきて、最近はこちらが主流のようです。

また、周辺相場よりも土地を安価に設定して集客し、建物価格でその分回収するという方法が
とられることが多いので、詐欺にあったように感じる施主もいて、それで余計にイメージが
悪いのだと思います。しかし、私は上記１）～３）のような行為を厳しく取り締まりさえすれば、
建築条件付きはあってもいいのじゃないかと思っています。

[3: 匿名さん]

確かにそうすれば、建築をお願いする者を探さなくて済むので便利と言えば便利ですが、消費者に選ぶ権利があって、その上で業者が同意を取り付けるのが本来の姿だと思います。

関連業者に建てさせなければ、土地は売らないという脅しが、現状ではないでしょうか？

[4: 匿名]

脅してるか？
嫌なら諦めな。

[5: 匿名さん]

関連業者の建てる家でなければ、建てられないという消費者の選択する自由を奪っているの現状でしょう。

[6: 匿名さん]

土地付き中古住宅買って建て替えって選択肢はダメなの??

[7: 匿名さん]

それも良い方法ですね。

[8: 匿名さん]

>土地付き中古住宅買って建て替えって選択肢はダメなの??
最初に購入するときに無駄な出費がかさみます。
それに購入時にローン組んだら建替えようと思っても通常その分までの融資は受けられない。

[9: 匿名さん]

貧乏人は素直に建売を買え。

[10: 匿名さん]

建て売りも以下の設計図書がそろっていれば、買っても良い。

建物について
配置図・平面図・立面図・断面図・平面詳細図・矩計図・基礎伏図・床伏図・設備図・壁量計算書・軸組図・展開図

土地について
宅地造成造成、排水管の位置図

[11: 匿名さん]

古家付きは、ロ－ンが組みにくいことが問題となるのですか。
不動産屋が調整してくれないのですか？

[12: 匿名はん]

>>10

うち、建て替えの注文住宅だけど、配置図・平面図・立面図しか図面ないや。
下水なんて、限りなく現場合わせだったしwww

工務店だから、そんなものだったと思っていたけど。

[13: 匿名さん]

建築条件付きは、業者が建築の請負先を指定する代わりに、手付金を放棄せずとも契約解除できる
オプションが付いたようなもの。施主にとっては以下のようなメリットが考えられます。

１）建物の検討期間を長くとれる
　　通常、土地売買契約までにある程度建物も検討して請負先を決めておかなければローンが
通りません。でも良い土地ほど足がはやいので、なかなか十分な検討期間がとれないのが
実情でしょう。しかし建築条件付きの場合、土地決済を遅らせることが事が出来るので、
前検討期間に加えて土地売買契約後に約３ヶ月間の猶予期間がもらえます。
　　（３ヶ月は業界の自主規制の目安。個々の契約においては、それより長くても良いようです）
２）手付金を放棄しなくても契約解除できる
　　通常の土地売買で契約解除するには手付金を放棄するしかありませんが、建築条件付きは、
最悪建物の話がまとまらなかった場合に、３ヶ月間が過ぎれば白紙解除となり手付金も
　　戻ってきます。もちろん両者の合意のもとに期間延長することも出来るはずですが、
３ヶ月検討して見込みがなければ、白紙解除にした方が良いでしょう。
３）ローンが１本化し易い
　　土地、建物とも同じ業者からであれば、土地代金の支払い時期を建物受け渡し時に
　　遅らせてもらえる可能性があります。そうするとつなぎ融資など利用せずに、
　　１つの住宅ローンだけで済みます。

[14: 匿名]

>>13
印紙代も返ってきますか？

[15: 匿名]

無理です。

[16: 匿名さん]

条件付って業者によって様々だが、
間取りとカラーセレクト位のところが多いかな。
注文住宅を２３区で建てるには、億が必要だし、
普通のサラリーマンだとキツイよね。
２３区外でも７千マン位は必要でないかな。
東京以外は知らん。

[17: 匿名さん]

契約が成立しなかった場合には、印紙代戻るのが原則だから、土地取引後に解約なら、駄目だろうが、建物契約が成立した時に土地取引が成立するなら、戻るんじゃないの。
詳しい人いませんか～？

建築条件付きは、売り建てよ。
カラ－セレクトと間取りの一部変更で、注文住宅だって、ホント笑わせてくれるよ。
住宅業界は。

[18: 匿名さん]

印紙は印紙税法という法律にもとづく税金です。売買契約書や請負契約書など、
印紙税法で定められた書類（課税文書と言います）を作成するときは、収入印紙を貼って
消印し納税するのです。

建築条件付の土地に注文住宅を建てる場合、まず（建築条件付）土地売買契約を締結し、
その後で建築後請負契約をする事になりますが、土地売買契約後に建築請負契約に至らず
土地売買契約が白紙解除になったとしても、土地売買契約書に貼ってしまった印紙代は
原則戻りません。（税金ですから国は返してくれないのです）
但し、ハウスメーカー側の事情によって解約となったような場合には、ハウスメーカーが
印紙相当額を返してくれるという事はあると思います。

[19: 匿名さん]

違う。
税金の原則は実態課税。
不成立の場合には、再使用できる。

[20: 匿名さん]

>>19
建築条件付土地売買契約においては、建築請負契約の締結が、土地売買契約の停止条件である場合と
土地売買契約の解除条件である場合の２通りが考えられます。

　停止条件の意味：条件が成立するまでは契約の一切の効力が停止して発揮されませんが、
　　　　　　　　　将来の売買を約束する条件付売買契約は成立しています。
　解除条件の意味：契約は一旦成立しますが、契約書に記載された条件で解除することが可能です。

19さんは停止条件と捉え、契約の効力が発揮されるまでは印紙を再使用できると言われている
のだろうと推測しますが、印紙税の納税は、契約書の作成時までにしなければならないので、
建築条件付土地売買契約書に署名押印した時に印紙に消印して納税しなければならないと思います。
実際には、消印さえしていなければ綺麗にはがして再使用することは可能でしょうけれど、
それでは税法違反に問われる可能性があるでしょう。

私は税理士でもなければ税務署員でもないので、１００％の自信があるわけではないですが
一意見としてご参考までに。