売り建て- 建築条件付き、仕様の定まらない注文住宅

[建築関係者]

いろんな問題を抱えている売り建て、建築条件付き土地販売。
本来、徴収できないはずの仲介手数料を取ってみたり、施工期間短縮のために守るべき仕様を守らなかったり、例をあげればきりがありません。
ところが、市街地の土地はこうした業者に押さえられ、自由に消費者が購入できない状況になっています。

これまでに、この掲示板に集まった貴重な情報が注文住宅版に眠っているので整理しておきます。

ご質問のある方は、ここにお願いします。

建築条件付
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/141234/all

売り建て、て
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/9566/

建築条件付き土地なのに仲介手数料が建物に
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/93542/

公庫仕様（省エネルギー仕様、高耐久仕様）は必須条件ですか？
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/12091/

[41: 匿名さん]

住宅瑕疵保証の証書はもらってください。
証書が無ければ、加入しているかどうかさえ、わかりません。

[42: 匿名さん]

たぶん、渡してくれないところは加入してないんだよ。
新たな社会問題になったりして。

[43: 匿名さん]

確かに、加入していて渡さない理由は無いな。

[44: 匿名さん]

会社ごとに、年間の加入棟数のみが決まっている保険ってありそうですね。

[45: 匿名さん]

イベント参加者の保険に参加者数によって保険料が決まる保険があるみたい。
年間１００棟までなら幾らというような価格設定になっていれば、渡さない理由はあると思う。

[46: 匿名さん]

建売、売り建ては恐いから、よく勉強して下さいね。

[47: 匿名さん]

＞＞38
建築士の母や大工をしている親戚のおじさん。
これで信用を得ようとする業者。
笑えるけど恐いね。
何となく北の女のように思う。

[48: 匿名さん]

売り建ての場合は、建物に仲介手数料が発生しないと聞きましたが本当ですか？

[49: 匿名さん]

条件付きは、独占禁止法違反だと思う。

[50: 住まいに詳しい人]

４８さん。「売り建て」というのは建築条件付きの一種で、不動産業界の誰かが作った造語でしょう。
一戸建てを手に入れる方法は、土地付き建物（新築または中古）を購入するか、土地を購入して注文住宅を建てるかの２通りしかありません。そして、仲介手数料が発生するのは売買契約のみというのが基本です。

１）建て売り
新築の土地付き建物のことで、売買契約になります。土地と建物は一体の物として扱われるので、全体の価格に対して仲介手数料が発生します。

２）注文住宅
注文して住宅を建築することで、売買契約ではなく請負契約になります。従って仲介手数料は発生しません。しかし、土地がなければ土地を購入する必要があります。この時、土地売買契約を締結する事になるので、土地代金に対しては仲介手数料が発生します。

３）建築条件付き
正式には建築条件付き土地売買契約と言い、土地の売買契約です。但し、特約として指定の業者と建築請負契約をすることを条件にした物を言います。土地代金に対しては仲介手数料が発生しますが、特約の建築請負契約部分には仲介手数料は発生しません。
また建築は請負契約ですから通常の注文住宅です。ですから法的なもの以外に制限は受けないのですが、業者がある程度プランを決めていて、その範囲内で多少の変更が出来るというようなものを「売り建て」と言っているようです。要するに「建て売り」でもいいように企画しておいて、建築条件付きで売るという事をしているのでしょう。「建て売り」をひっくり返して「売り建て」と言っている事からもそういった気持ちが伺えます。
しかし、建築条件付き自体が法律的に極めて微妙なものであって、売り建ては違法である場合があるそうです。どういう事かというと、独占禁止法では「優越的地位の濫用」や「抱き合わせ販売」を規制しているのですが、これにに抵触するおそれがあると言われています。その辺りの詳しい事はネットで調べると沢山出てきますが、とりあえずwikipediaのURLを載せておきますのでご覧ください。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BB%BA%E7%AF%89%E6%9D%A1%E4%BB%B6%E4%B...

[51: 匿名さん]

いろいろ問題あることはわかった。しかしその土地が欲しい、業者は売り立て以外は相手にしないよ、文句があるなら帰ってくれ、という時はどうするの？

[52: 匿名さん]

売り建てにしないなら諦めるしかないじゃない。
一般人は行政と違って強制的に土地を接収する事など出来ませんからね。

[53: 物件比較中さん]

建築条件付きで建てるのです。

現在、建設中です。土地がめちゃくちゃ良かったので（高かった）契約することにした。
向こうからの提案は少なかった。間取が自分の考えた通りになったのはいい。
だけど、窓ガラスとか今は色々種類あるのに勉強する時間が足らなかった。
こっちが言えばオプションで気持ちよくやってくれるが、
素人だからその時点で気が付いていないとスルーして標準になるみたいな。

[54: 匿名さん]

建築条件付きと言うのは、建築業者を指定して、そこから利益を吸い上げる方式だから、違法性がぷんぷんするな。
公共事業の随意契約と同じだな。

[55: 匿名さん]

建築条件付とは、主に建築屋が建築請負契約を取るために、仕入れた土地を相場よりも安く売りだしてお客を呼び寄せるという手法。勿論、土地を安くした分は建築請負価格に乗せて回収しようとするからお得でもなんでもありません。
さらに、不動産屋が主体の建築条件付もある。これは建築請負からも報酬を得ようという手法。仕入れた土地に提携する建築会社の建築条件付を付けて、建築会社からバックリベートを貰う仕組み。当然バックリベートの分だけ建築請負価格は割高になる。
どちらにしても建築の相見積が取れずに高くつくから、その土地がどうしても欲しいというのでなければ止めた方が良い。

[56: 匿名さん]

良い売り建てに住まわれている方いおりますか？

[57: string]

土地は不動産取引になるから税率が高い。
建築条、件付きにすることで、土地で儲ける利益を建物価格に上乗せして節税できる。
建売も全く同じで、土地価格は低く抑えて、建物価格を高くする。
こうして企業は税務署に届ける。
これが税法上の建物価格である。


宅地建物取引業法では、建売住宅について購入者に建物と土地の価格を説明する義務がある。
これが、購入者への説明価格である。


建売の場合でも、建物価格は決まっているはずなのだが、不思議なことに、購入者に渡される瑕疵保険証書には建物の価格も保険金の上限額も記載が無い。
少なくとも自分の保険証書はそうなっている。
建物価格＝住宅瑕疵の保険金と考えるのだが、瑕疵保険上の建物価格は、販売業者と保険会社の阿吽で決まっているのだろうか？

税法上の建物価格、購入者への説明価格、瑕疵保険上の建物価格。この3つは果たして一致しているのだろうか？

気になるところです。

[58: 匿名さん]

青田売り以上に問題が多いのが、土地売買と建築請負契約をセットにした”売り建て”。

[59: 匿名さん]

公正取引委員会の天下りを禁止しなければ、いつまでもこの状態は続きます。

[60: 匿名さん]

不動産公正取引協議会は「売建て」を「建売住宅の違法な青田売り」と言っています。
明らかに違法ですから、もし見つけたら行政に公益通報して業者を指導してもらいましょう！
http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/hyouji/011/011_1.html