クロスエアタワー（(仮称)目黒区大橋再開発タワーレジデンス）

[物件比較中さん]

池尻大橋駅徒歩5分
地上42階建の目黒区最大のタワーマンション！

公式URL：http://www.meguro-air.com/

売主：東急不動産株式会社 東京急行電鉄株式会社 三井不動産レジデンシャル株式会社 有楽土地株式会社
施工会社：大成建設株式会社他2社
管理会社：株式会社東急コミュニティー（予定）
所在地：東京都目黒区大橋一丁目407-1他（地番）
交通：東急田園都市線 「池尻大橋」駅 から徒歩 5分
総戸数：689戸

【タイトルを公式物件名に変更しました。2010.12.20 管理人】


[スムログ 関連記事]
【池尻大橋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.2】
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

[836: 匿名さん]

８２８ならお客さんを胸をはって呼べるレベルかな。この違いは価格には変えられない。
高くてもお金がある人はちょっと良いとこを買うべき、それが多少の含み損になろうが後悔はない。

[837: 匿名さん]

>>826

ＭＲの模型コーナーで同じこと言われたよw

[838: 匿名さん]

やはりポジさんだったようね。ライズの都心も憧れる！物件のパート２か．

[839: 物件比較中さん]

管理会社の評判がいまいちのようですので、管理組合掲示板を見ていたら、横領に関するコメントが見つかりました。今回、売主の一部が東京都ということですが、都がこのような企業と取引することは問題ないのでしょうか。

http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/220315.pdf
お客様へのご報告とお詫び 東急コミュニティー 取締役社長 中村 元宣

この度、誠に遺憾ながら、弊社が管理受託させていただいております１３の分譲マンション管理組合様におきまして、弊社社員が、管理組合様の小口現金収入等の金銭を着服、管理組合会計報告書の改ざんをしていたという不祥事件が社内業務監査により発覚いたしました。
お客様ならびに関係者各位の信頼を損なう結果となりましたことを、深くお詫び申し上げます。
弊社は、事件発覚後速やかに、該当する管理組合様を訪問し、ご報告とお詫び、損害の補填をさせていただくとともに、所管監督官庁に報告いたしました。
現在、出納会計業務を受託している全ての管理組合様の金銭処理について調査を実施中でございます。
3 月中には調査を終了し、結果を全管理組合様にご報告してまいります。
また、所管監督官庁に当該結果を報告のうえ、指導を仰いでまいります。
今回の不祥事件の責任を明確にするために、当該対象の社員はもとより、関係役職員につきましても厳正に処分を行います。
弊社は、今回の事態を重く受け止め、より一層の内部管理体制やコンプライアンスの強化を図るとともに再発防止に向けた対策を講じ、お客様の信頼回復に向け、全社一丸となりまして取組んでまいります。

1 月下旬より 2 月中旬にかけ、社内業務監査におきまして管理事務所で収受した現金が入金処理さ
れていないことが、首都圏管轄の複数のマンションで明らかとなり、担当者 3 名による着服・私的流
用が発覚いたしました。被害対象の管理組合様は 13 管理組合、被害総額は約 360 万円でございます。
全件とも管理事務所での金銭管理は適正に行われておりましたものの、管理組合様の口座への入金処
理の段階で、社員が着服しておりました。また着服を隠すために管理組合様への会計報告書を改ざん
し、報告していたものが 1 件ございました。全件とも社内確認が不徹底であったと認識しております。

[840: 匿名さん]

横領着服ですか・・・今回の事件が発覚した事で、管理会社は変更になるのでは！？と
思ったら、これって去年の事件なんですね。
(このマンションを検討している上で恥ずかしながら全く存じ上げませんでした)
事件から1年経ちましたが、その後の評価はどうなんでしょう。

[841: 匿名]

よくわかりませんが、逆にウミが出て良かったかもね。
東急コミュニティーは全レス表示にして
検索してみると、過去に話題になってますよ。

[842: 匿名さん]

管理会社が東急の時点で検討外ですが管理会社は将来変更することが理論上は可能です。
但しここの物件は賃貸者が将来激増が予想されますのでその時管理委員会が成り立ってればですね。

[843: マンション投資家さん]

数々の悪条件からクロスガスタワーを買いたいと思う奇特なファミリーは
少ないと思われますが、本物件は投資用として見れば相当価値が高いです。
なぜなら、賃貸で借りる人は、環境よりも利便性を最重視するので（駅近・
スーパー近・タワマン）、高い賃料が取れるから。

従い、ファミリー層が敬遠して売れ行きが鈍れば、売主側との価格交渉を
やりやすくなるので正直歓迎です。個人的には、坪単価200万円台での
指し値交渉を行いたいと思います。

[844: 匿名]

200は無いだろ。

[845: 匿名さん]

売れ残るだろうけど２００はないな。最近高級賃貸も増えこの仕様でニーズがあるかですね。
各駅だったらやはり駅が近くないといまいち人気がでない気がします。

[846: 匿名さん]

ファミリー層は少なそうだからキッズルームは不必要。パーティールームは時々お見合いパーティー
の開催の危険性をはらんでいる。特にこの２つのための管理費は無駄ですね。

[847: 購入検討中さん]

ガスタワーだけに坪300切りは大いに可能性有り（以下は直近のデータ）。買いたい人は「坪280に下げてくれるならば買います」と指し値買いをすること。売主の言い値の坪３２０をスンナリ飲むのは愚の骨頂と思う。


駅名 　　分譲価格　坪単価　賃料（管理費込） 表面利回り
渋谷　　　　 8,200 361 341,000 5.0 %
池尻大橋 6,527 288 291,000 5.4 %
三軒茶屋 6,729 297 271,000 4.8 %
駒沢大学 6,228 275 258,000 5.0 %
桜新町　 6,582 290 242,000 4.4 %
用賀 　　　　6,072 268 258,000 5.1 %
二子玉川 6,242 275 217,000 4.2 %

[848: 匿名]

二子玉川って、そんなに安かったのか。

[849: 匿名さん]

二子玉は川沿いの田舎だし仕方ないよ

ガスタワーのほうがましかもよ

[850: 物件比較中さん]

MRでの説明では、大橋ジャンクションで発生する大量の排気ガスはコンプレッサーで濃縮され、上空100mまで一気に排出されるとのこと。でもそれって濃縮された排気ガスが、タワーの25階～35階部分を直撃するということですよね。。。だったらその分正当な値引きが必要ですよね。。ガスタワーMRの隣にある三井の目黒ザレジデンスMRに行ったところ、環境が良いにも関わらず坪単価が320なので、やはりガスタワーでは坪30～40くらいのガス値引きは必要ですよね。。。坪280くらいだったら本当に魅力的な物件で即買いですけどね。。

[851: 匿名さん]

説明通りならタワーの25階以上をを直撃というが実際はそんなにうまく舞い上がるのかな。結局全階直撃かね。
ジャンクションさえできなければまだましだった。坪250～270なら買えるかな。でもその価格は竣工後だろね。

[852: デベにお勤めさん]

＞８５１

売出価格が現行の坪320～330万以下に下がることは絶対に絶対にありません。何故なら、売れ行きが鈍いと思えば、個別交渉で下げたら済む話ですので。
個人的には、3年前に目黒区にマンションを買いましたが、SUMO等に載っている額面価格から坪で50万円下げて貰って買いました。勿論個別交渉で、こちらから相当ネゴしなければ下げて来ません（「この価格ならば買う」という指し値をした結果）。
竣工後に下げるのは、成約率30%台のクソ物件のみです。安くでマンションを買う人は指し値買いで買っています。売主側は最初ハナで笑って「ありえない」という対応をしますが、それにへこたれず「坪280万なら買います。それ以外なら買いません」という対応をすることです。二日後くらいに電話が掛かってきて、「一度お会いできますか？」と言われる筈です。

[853: 匿名さん]

わたしも852さん同様な考えです。
こちらの物件が竣工後であれ、公式に値下げされることはないでしょう。

ご希望の物件が残っていないリスクはありますが、
竣工３ヶ月前から入居直前であれば、個別交渉による値下げはあり得ます（ここに限らずどこの物件でもね）。

排気ガスについては、こんな記事見つけました。
http://journal.mycom.co.jp/articles/2009/06/30/greenjct/index.html
JCT内部に特化すれば、排気ガス中の有害物質を90%除去できるみたいですが、
２４６と３号線からの排気ガスはそのままだから上空に放出されようが、
あまり議論しても意味ないかもしれませんね。

[854: 匿名さん]

空気はどうやっても駄目そうですね、三茶もここも10年したらマンションの色が黒ずむな。
竣工後に公式な値下げという意味でなくプリズム等と同じく竣工後個別で値引きという意味でしょ。
そういう物件のが多いよ。スミフ物件とかここのようなまともな物件なら二日後くらいに電話が掛かってきて、
「一度お会いできますか？」と簡単に言われる筈はありませんよ。クソ物件なら坪50万円値下げもよくあるけど。
他の人はきっと坪100万ひかれてますよ。

[855: 匿名さん]

Yahoo!不動産でアクセスランキング4位ですね。
買えもしない方がガスタワーと言っているみたいですが、
それなりに人気なのかな。

[856: 匿名さん]

ここに限らず最初に高値でいい部屋を取るか、安値で売れ残り部屋を買うか
迷うところですね。

[857: 匿名さん]

いろいろな議論がありますが、2～3年前から比較するとずいぶんと安くなったのは間違いない。ここまで安くなっていれば、坪300万を切るかどうかにかかわらず、価格面で大きく後悔することはないと思いますよ。

ただし、246、高速と山手通りが交差するというこの環境をどう受け止めるか、この物件の場合、私としてはその1点に尽きます。そこが頭の中でどうしてもクリアできない。。。

[858: 匿名さん]

ミニバブル時代が高過ぎただけでしょう。
6〜7年前から比較するとまだまだ高いです。
何時と比較するか、の違いで安くも高くも見えます。

[859: 匿名さん]

アクセスランキングかあ（笑）全く人気と相関しないからねー、ライズがいい例ですね。
もう少し安くないと利潤はでないけどガスタワーは賃貸者には結構気になる存在では。

[860: 匿名さん]

管理費や修繕費についてですが、管理費の記載ありましたが少々高めとのことですが、修繕費はいかがでしょうか。

[861: 匿名さん]

＞857
＞858
安いときがあれば高いときもくる、そういうサイクルですからね。
一般の検討者の立場で言わせて頂くとやはり他の時期と比べて安くなっている感覚なので検討意欲が湧きますね。安いときに購入して、その後価値が上がってくれるような都合の良い未来を期待してしまいますね。

[862: 匿名さん]

アクセスランキング（笑）
１位　浅草タワー
２位　ブリリア有明
３位　レックスガーデン　微妙すぎる。。。

７位のセンチュリーフォレスト　お勧めだよ。
こちらでガスタワーと言って買えない人は
文句ばっかり言わずにセンチュリー検討すればいいのに。
それか、目黒東山の新築かな。

[863: 購入検討中さん]

855、861のようなポジレスの方は池尻住民の方と考えて
間違いないでしょう。ガスタワーのせいで池尻大橋の
坪単価が下がってしまってはたまらないので、せっせと
ポジレスを書き込みます。私も近所に新築マンションが
出来た際には徹底的にポジレスを書き込みまくりました。
結局当初想定より坪単価を下げて売り出されましたが・・・

[864: 匿名]

863みたいな人は、城南地区買えない寂しい方だと考えて間違いないでしょう。
って言われるとカチンとしない？
発想が貧弱すぎますよ。

本気で検討してる方が大半なんだから邪魔しないでくださいね。
ここの物件の評価で池尻の坪単価が左右されるわけないでしょ。
わたしは千代田区で賃貸生活してますが、こちらの上層階を検討してます。
よろしくお願いします。

[865: 匿名さん]

修繕計画が40年だからたかくみえるのか修繕費少々上げ幅が高めの気がします。
例えば9000円からスタートした部屋は、6年目は18000円11年目は27000円、16年目は36000円21年目は45000円みたいな感じだったと思います。
ほかに10年くらいの節目で数十万円の支払いが発生する計画のようです。

[866: 匿名]

５年ごとに２倍３倍４倍５倍ですか。
高いですね。

[867: 匿名さん]

6~7年前の相場価格と現在を比べて何か意味があるのかな？
時代の移り変わりは速いよ～。
自分だって相当に歳とるでしょ。
一生見送りになりかねないよ。

[868: 匿名さん]

2〜3年前の相場価格と比べても意味ないのは
同じこと。
時代の移り変わりは速いね〜。
一生見送りかどうかは別問題。ここだけがマンションじゃないから。

[869: 匿名さん]

修繕費はさらにそれ以外に10年ごとだか15年ごとに３０万円～40万円程度一括払いの時期あるでしょ。
共用施設の関係で仕方ないのかね。

[870: 匿名]

管理費は高めですが、修繕積立費は
他の同規模物件と同じくらいですね。
計画自体が安すぎても信じがたいから
どちらかというと高めに計画しておく方が安心ですよね。

それより、駐車場代の使い道の方が気になるのですが、
どなたかＭＲで聞いた方いらっしゃいませんか？

[871: 匿名さん]

管理費、修繕積立費、駐車場代は高級マンションクラスの高さに加え数十万円の一括払いが定期的にある。
ランニングコスト掛かり過ぎ、良いとこを探すのが難しい。更に良いとこが沢山あるマンションが周りに多いのも辛い。

[872: 匿名さん]

本日モデルルームに行って来た者です。

我が家は世の中が不況と言われている昨年から
田園都市線沿いの物件を検討しており、今年が買い時だと思っております。

資産価値云々を気にされている方は、
投資のために購入を検討されている裕福な方が多いのかと想像しますが、
環境だけが許容できれば、自分の住まいとして購入する私のような
一般人には検討に値する物件だと感じました。

タワーマンションで仕様が高い物件はここの物件より高いですし、
この価格なら妥当な仕様だと感じてます。
ただ気になるのが、小さい部屋が結構多い点でしょうか。

[873: 物件比較中さん]

タワーマンションの修繕積立費は１平方あたり、５００円くらいが相場と言われているようです。
google先生で調べてみてください。

初年度を高くすると売れ行きに影響するので、１〜５年目の修繕積立費を安くしている物件が多いようですね。


>871さん
いろいろな物件を比較しているので周りのマンションでお勧め物件教えてください。

[874: 匿名さん]

環境だけが許容できれば..これだけはお金で変えられないしここを妥協すると後悔は間違いない。
妥協するとこでないでしょ。田園なら二子、三茶は便利よ、環境なら駒沢は最高だけど（池尻同様不便だけど）

[875: 匿名]

環境、環境ってうるさいよ。
人間が誰も住んでいない様な場所ならまだしも、人口密集地に建つんだよ。
幹線道路沿いが嫌なら、他の物件に行くべし。
自分は環七より外に出るつもりはないです。

[876: 匿名さん]

マスター、池尻住商、三茶スミフ、センチュリー、代官山プラウドなどなど
環境の良好で閑静な立地は環七内側でも結構あります。レベル自体2枚上な分予算に余裕が
あればですが立地での後悔はないですね。妥協してここかは結局お金次第かな。駅近でない不便な
池尻タワマンのメリットって何かな、プリズムのように環境悪いタワマンは駅近とかメリットがないとね。

[877: 匿名さん]

どこでも妥協してどの物件にするかは、みんな予算次第だよ。
そんなに当たり前のこと書いてどーすんの。

↑みたいな人は、買っても住まないんでしょ。

[878: 匿名さん]

駒沢徒歩３分在住者ですが、池尻大橋が不便とか書いてる人は、田園都市線に乗ったことない人では？
渋谷で急行乗って二子玉川行くより、１本待って１駅乗る方が格段に楽。
１本前に出発した電車が二子玉川到着するより到着は全然早いし。
二子玉川以西の各駅停車駅在住者も急行乗って二子玉川で後から来る各駅に乗り換えるので
帰宅時間帯の急行は各駅停車より確実に混んでるよ。

[879: 匿名]

ここは高速道路の入り口に近いから良いです。首都高、３号はもちろん、山手通りから都心環状新宿線で４号、常磐、東北、関越どこの高速道路にでも行ける好立地です。人によって何を優先順位にするかは様々ですから。ネガばかり書き込むヒトってなんなの？他社の営業？購入したくても買えないヒト？

[880: 匿名さん]

どちらが早くつくかはその時々では。二子と争ってもねー、便利なのは二子玉でしょ。
以前三茶、今池尻住んでますがやっぱ池尻のが田園利用者としては三茶と比べると不便。それ以上に
急行がいくのを待つのが結構ストレスになるんよね。終電なくなった時はタクシーあるけどもし歩くなら
ぎりぎり歩ける距離というのがメリットかな。（数年に一度だけど）タワーって普通急行停車駅
または各駅だと代官山みたいに駅直結タワー多いから環境込みで微妙な立地。でも車出勤の人は渋滞なければ便利よ。

[881: 匿名さん]

>879さん
初めて書き込みさせていただく、当物件の検討者です。
（駒場の大学に通っており、８年ほど前に池尻大橋に４年住んでました）

他の掲示板もそうですが、ネガばっかり書き込む人は、ご自分になんのメリットがあるか良くわかりませんね。
ごもっともなご意見もありますが、年齢／家族構成、家庭環境によって考え方も違いますし、
ネガすれ見てもお怒りにならず、ご意見として聞き入れ、基本は静観しましょう^^

オールアバウトでこんな記事見つけました。一応注目物件。
http://allabout.co.jp/r_house/gc/375589/2/

個人的には３ページ目の千代田区物件も気になってますが、ここより確実に高いでしょうね。
失礼しました。

[882: 匿名さん]

注目物件っとでてもそれが売り上げには結びつかずネットのお陰？せい？で皆さん目が肥えてきてますよね。
年配の方などネット苦手な方はこの板など見ずに買ってしまう人はまだ多いんでしょうけど。情報社会恐るべし。

[883: 匿名さん]

この板に限らず、マンションの掲示板はありますけどね。

目が肥えてるのは、中古を内覧にくる客たちも同じです。
厳しいことを売主に言ったりするから、転売も大変。

[884: 匿名]

環境が悪くてもクロスエアーを検討してるひとは
二子玉川なんて便利だと思ってないんだよ。
終電後まで飲んでる代理店勤務の人には
タクシー便利でいい場所だね。

[885: 匿名さん]

大手代理店勤務の人はプライドのお高い方も多いことでしょう。
ちょっとガスタワーまでと運転手さんに言うのはかなり恥ずかしい思いをしそうですよね。
876さんレベルには住めそうなのに。タクシー頼りに物件選びはないでしょうが
気軽にタクシー使えるのは駒沢までだしタクシーは池尻便利ですね。