クロスエアタワー（(仮称)目黒区大橋再開発タワーレジデンス）

[物件比較中さん]

池尻大橋駅徒歩5分
地上42階建の目黒区最大のタワーマンション！

公式URL：http://www.meguro-air.com/

売主：東急不動産株式会社 東京急行電鉄株式会社 三井不動産レジデンシャル株式会社 有楽土地株式会社
施工会社：大成建設株式会社他2社
管理会社：株式会社東急コミュニティー（予定）
所在地：東京都目黒区大橋一丁目407-1他（地番）
交通：東急田園都市線 「池尻大橋」駅 から徒歩 5分
総戸数：689戸

【タイトルを公式物件名に変更しました。2010.12.20 管理人】


[スムログ 関連記事]
【池尻大橋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.2】
https://www.sumu-log.com/archives/5634/
ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

[815: 匿名さん]

他のエリアのタワーで、
地権者の管理費は駐車場代から払う物件があるみたいですよ。

[816: 匿名さん]

ファミリーならライズでしょ、立地の分高いけど。実際は？だが管理費は表向きは同じにするでしょ。
共用施設料に差があるのも問題だし中目黒みたいにお見合いパーティーの会場とかならんか不安もある。
地権者物件でプラスになることはないがそれにしてもここは比率が多すぎ。

[817: 匿名さん]

お見合いパーティーは、あちらこちらのマンションでやってるみたいですね。
ネガさんのウソの書き込みもあるんでしょうけど。

[818: 匿名さん]

やはり子供に用意する環境ではないですよね。子供がいなければ自分達の都合だけで済みますが。

しかも、賃貸が多くなると後々管理組合にも支障が出そうで余計敬遠してしまいます。

[819: 購入検討中さん]

中にスーパーとか、公共施設とか入ると、その分の管理とか修繕にかかる費用は、住民負担になるって他のいくつかのタワーマンションで言われた。

[820: 匿名さん]

図書館やら目黒区役所の出張所分まで
住民で負担するのはたまらんね。
事実を知ってる人いませんか？

[821: 匿名さん]

駐車場代で地権者の管理費？
どこの物件？

[822: 匿名さん]

麻布十番　地権者　分配
でググると書かれています。

[823: 匿名さん]

この管理費ですから何かしら上乗せ分は徴収せれているだろうが
そこは明確にはしないだろう。駐車場もやけに高いな。

[825: 匿名さん]

何もここの住民から徴収の必要があるのかね。都がらみで安いどころか高いし＆地権者物件と
色々とあとで面倒で後悔しそう。

[826: 匿名さん]

ジャンクションの上の空中庭園と直結し、菅刈公園や大きく拡張される東山公園も近く、目黒川沿いの桜並木もきれいなこのマンションの「環境が悪い」という人は、このエリアをよく知らないのでしょう。
池尻大橋駅から246沿いを歩くのはお勧めしませんが（近未来的な首都高とジャンクションの接続はかっこいいですが）、池尻商店街を通って、目黒川を渡り、ジャンクションの南側を回ってマンションに辿りつけば、1分ほど余計に時間がかかるけれど、このエリアの素晴らしさが分かることでしょう。

[827: 匿名さん]

ジャンクションの壁面も緑化されるみたいですね。

[828: 匿名]

環境が気に入らないなら、ここなんか見ないでこっちの物件見たら良いのに。

ザ・コートガーデン目黒東山
http://kurashi.31sumai.com/shinchiku/X0725001
クラッシィハウス世田谷公園 MASTERS GARDEN
http://www.ch195.jp

池尻地元民としては、どちらも環境ばっちりな超優良立地だと思いますよ。

だけど、私は稼ぎが無いのでどちらも手が出そうも無く、ガス室マンションと
言われようが、我慢してここに決めようと検討中なのさ・・・。

[829: 匿名さん]

目黒区。
代官山、中目、三宿に徒歩圏内。
隣に公園。ほか公園近い。
空中公園の壁面緑化。
さくら並木近い。
渋谷まで一駅、気合で歩ける。
バスがまあまあ便利。
スーパー棟内で便利。図書館、役所も棟内で便利。


246、高速道路近く空気は良くない。
排ガスの人体影響はある。
地権者が多い。
管理費はやや高め。
管理会社が悪名高き東急。
地権者と分譲購入者は共用施設の利用料金が違う。
仕様が賃貸並。
図書館はいろいろな人が利用し家のない人も一日中居座る可能性あり。
共用施設は地権者にのっとられる。
騒音は免れない。
ガスタワーと陰口を言われる。
数年後のは賃貸比率上昇。
朝エレベーターは数分待つかも。
不要な施設でかさむ修繕費。

[830: 匿名さん]

賃貸住民の意見ですが近未来的な首都高とジャンクションの接続はかっこいいとか（単に迷惑）商店街を通って
マンションに辿りつけばって（遠回りないし）、プリズンORクロスガスタワーの営業さんかな。見え見えですよ。
目黒川は素敵ですが、地元住民も素敵に思えるのは中目黒に程近くなってからの場所と認識してます。
桜の季節も池尻周囲は結構閑散として遠くから桜を見に人はきません。どちらが高いかは知りませんが
828さんの物件は好環境です。こちらはコップの理論から幼少期より病気の発症のリスクを抱える立地です。
緑化したところでその周辺の二酸化炭素は減らんよ（笑）各駅で不便だけど池尻自体はいいよ。

[831: 匿名さん]

829
超短所を並べるのなら
耐震性、に関してが抜けている。

[832: 831]

超ではなく長短所だった

[833: 匿名さん]

オープンレジデンスの方がいくない？

[834: 匿名さん]

>>828

価格はどれも同じくらいじゃない？
（クロスエアは高層階想定で）

家を買うのに我慢なんてしないほうがいいよ。

[835: 匿名さん]

立地が良ければ結局ここまで言われないのにね。これだけデメリットがある物件も珍しい。
人が来るたびにどう思われてるかを気にするのはストレスだな。その時にここは安かったんだと言える
価格であったらまだ言い訳できるのだが。オープンレジデンスもここ並みのつくりよどこも、安いけど。

[836: 匿名さん]

８２８ならお客さんを胸をはって呼べるレベルかな。この違いは価格には変えられない。
高くてもお金がある人はちょっと良いとこを買うべき、それが多少の含み損になろうが後悔はない。

[837: 匿名さん]

>>826

ＭＲの模型コーナーで同じこと言われたよw

[838: 匿名さん]

やはりポジさんだったようね。ライズの都心も憧れる！物件のパート２か．

[839: 物件比較中さん]

管理会社の評判がいまいちのようですので、管理組合掲示板を見ていたら、横領に関するコメントが見つかりました。今回、売主の一部が東京都ということですが、都がこのような企業と取引することは問題ないのでしょうか。

http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/220315.pdf
お客様へのご報告とお詫び 東急コミュニティー 取締役社長 中村 元宣

この度、誠に遺憾ながら、弊社が管理受託させていただいております１３の分譲マンション管理組合様におきまして、弊社社員が、管理組合様の小口現金収入等の金銭を着服、管理組合会計報告書の改ざんをしていたという不祥事件が社内業務監査により発覚いたしました。
お客様ならびに関係者各位の信頼を損なう結果となりましたことを、深くお詫び申し上げます。
弊社は、事件発覚後速やかに、該当する管理組合様を訪問し、ご報告とお詫び、損害の補填をさせていただくとともに、所管監督官庁に報告いたしました。
現在、出納会計業務を受託している全ての管理組合様の金銭処理について調査を実施中でございます。
3 月中には調査を終了し、結果を全管理組合様にご報告してまいります。
また、所管監督官庁に当該結果を報告のうえ、指導を仰いでまいります。
今回の不祥事件の責任を明確にするために、当該対象の社員はもとより、関係役職員につきましても厳正に処分を行います。
弊社は、今回の事態を重く受け止め、より一層の内部管理体制やコンプライアンスの強化を図るとともに再発防止に向けた対策を講じ、お客様の信頼回復に向け、全社一丸となりまして取組んでまいります。

1 月下旬より 2 月中旬にかけ、社内業務監査におきまして管理事務所で収受した現金が入金処理さ
れていないことが、首都圏管轄の複数のマンションで明らかとなり、担当者 3 名による着服・私的流
用が発覚いたしました。被害対象の管理組合様は 13 管理組合、被害総額は約 360 万円でございます。
全件とも管理事務所での金銭管理は適正に行われておりましたものの、管理組合様の口座への入金処
理の段階で、社員が着服しておりました。また着服を隠すために管理組合様への会計報告書を改ざん
し、報告していたものが 1 件ございました。全件とも社内確認が不徹底であったと認識しております。

[840: 匿名さん]

横領着服ですか・・・今回の事件が発覚した事で、管理会社は変更になるのでは！？と
思ったら、これって去年の事件なんですね。
(このマンションを検討している上で恥ずかしながら全く存じ上げませんでした)
事件から1年経ちましたが、その後の評価はどうなんでしょう。

[841: 匿名]

よくわかりませんが、逆にウミが出て良かったかもね。
東急コミュニティーは全レス表示にして
検索してみると、過去に話題になってますよ。

[842: 匿名さん]

管理会社が東急の時点で検討外ですが管理会社は将来変更することが理論上は可能です。
但しここの物件は賃貸者が将来激増が予想されますのでその時管理委員会が成り立ってればですね。

[843: マンション投資家さん]

数々の悪条件からクロスガスタワーを買いたいと思う奇特なファミリーは
少ないと思われますが、本物件は投資用として見れば相当価値が高いです。
なぜなら、賃貸で借りる人は、環境よりも利便性を最重視するので（駅近・
スーパー近・タワマン）、高い賃料が取れるから。

従い、ファミリー層が敬遠して売れ行きが鈍れば、売主側との価格交渉を
やりやすくなるので正直歓迎です。個人的には、坪単価200万円台での
指し値交渉を行いたいと思います。

[844: 匿名]

200は無いだろ。

[845: 匿名さん]

売れ残るだろうけど２００はないな。最近高級賃貸も増えこの仕様でニーズがあるかですね。
各駅だったらやはり駅が近くないといまいち人気がでない気がします。

[846: 匿名さん]

ファミリー層は少なそうだからキッズルームは不必要。パーティールームは時々お見合いパーティー
の開催の危険性をはらんでいる。特にこの２つのための管理費は無駄ですね。

[847: 購入検討中さん]

ガスタワーだけに坪300切りは大いに可能性有り（以下は直近のデータ）。買いたい人は「坪280に下げてくれるならば買います」と指し値買いをすること。売主の言い値の坪３２０をスンナリ飲むのは愚の骨頂と思う。


駅名 　　分譲価格　坪単価　賃料（管理費込） 表面利回り
渋谷　　　　 8,200 361 341,000 5.0 %
池尻大橋 6,527 288 291,000 5.4 %
三軒茶屋 6,729 297 271,000 4.8 %
駒沢大学 6,228 275 258,000 5.0 %
桜新町　 6,582 290 242,000 4.4 %
用賀 　　　　6,072 268 258,000 5.1 %
二子玉川 6,242 275 217,000 4.2 %

[848: 匿名]

二子玉川って、そんなに安かったのか。

[849: 匿名さん]

二子玉は川沿いの田舎だし仕方ないよ

ガスタワーのほうがましかもよ

[850: 物件比較中さん]

MRでの説明では、大橋ジャンクションで発生する大量の排気ガスはコンプレッサーで濃縮され、上空100mまで一気に排出されるとのこと。でもそれって濃縮された排気ガスが、タワーの25階～35階部分を直撃するということですよね。。。だったらその分正当な値引きが必要ですよね。。ガスタワーMRの隣にある三井の目黒ザレジデンスMRに行ったところ、環境が良いにも関わらず坪単価が320なので、やはりガスタワーでは坪30～40くらいのガス値引きは必要ですよね。。。坪280くらいだったら本当に魅力的な物件で即買いですけどね。。

[851: 匿名さん]

説明通りならタワーの25階以上をを直撃というが実際はそんなにうまく舞い上がるのかな。結局全階直撃かね。
ジャンクションさえできなければまだましだった。坪250～270なら買えるかな。でもその価格は竣工後だろね。

[852: デベにお勤めさん]

＞８５１

売出価格が現行の坪320～330万以下に下がることは絶対に絶対にありません。何故なら、売れ行きが鈍いと思えば、個別交渉で下げたら済む話ですので。
個人的には、3年前に目黒区にマンションを買いましたが、SUMO等に載っている額面価格から坪で50万円下げて貰って買いました。勿論個別交渉で、こちらから相当ネゴしなければ下げて来ません（「この価格ならば買う」という指し値をした結果）。
竣工後に下げるのは、成約率30%台のクソ物件のみです。安くでマンションを買う人は指し値買いで買っています。売主側は最初ハナで笑って「ありえない」という対応をしますが、それにへこたれず「坪280万なら買います。それ以外なら買いません」という対応をすることです。二日後くらいに電話が掛かってきて、「一度お会いできますか？」と言われる筈です。

[853: 匿名さん]

わたしも852さん同様な考えです。
こちらの物件が竣工後であれ、公式に値下げされることはないでしょう。

ご希望の物件が残っていないリスクはありますが、
竣工３ヶ月前から入居直前であれば、個別交渉による値下げはあり得ます（ここに限らずどこの物件でもね）。

排気ガスについては、こんな記事見つけました。
http://journal.mycom.co.jp/articles/2009/06/30/greenjct/index.html
JCT内部に特化すれば、排気ガス中の有害物質を90%除去できるみたいですが、
２４６と３号線からの排気ガスはそのままだから上空に放出されようが、
あまり議論しても意味ないかもしれませんね。

[854: 匿名さん]

空気はどうやっても駄目そうですね、三茶もここも10年したらマンションの色が黒ずむな。
竣工後に公式な値下げという意味でなくプリズム等と同じく竣工後個別で値引きという意味でしょ。
そういう物件のが多いよ。スミフ物件とかここのようなまともな物件なら二日後くらいに電話が掛かってきて、
「一度お会いできますか？」と簡単に言われる筈はありませんよ。クソ物件なら坪50万円値下げもよくあるけど。
他の人はきっと坪100万ひかれてますよ。

[855: 匿名さん]

Yahoo!不動産でアクセスランキング4位ですね。
買えもしない方がガスタワーと言っているみたいですが、
それなりに人気なのかな。

[856: 匿名さん]

ここに限らず最初に高値でいい部屋を取るか、安値で売れ残り部屋を買うか
迷うところですね。

[857: 匿名さん]

いろいろな議論がありますが、2～3年前から比較するとずいぶんと安くなったのは間違いない。ここまで安くなっていれば、坪300万を切るかどうかにかかわらず、価格面で大きく後悔することはないと思いますよ。

ただし、246、高速と山手通りが交差するというこの環境をどう受け止めるか、この物件の場合、私としてはその1点に尽きます。そこが頭の中でどうしてもクリアできない。。。

[858: 匿名さん]

ミニバブル時代が高過ぎただけでしょう。
6〜7年前から比較するとまだまだ高いです。
何時と比較するか、の違いで安くも高くも見えます。

[859: 匿名さん]

アクセスランキングかあ（笑）全く人気と相関しないからねー、ライズがいい例ですね。
もう少し安くないと利潤はでないけどガスタワーは賃貸者には結構気になる存在では。

[860: 匿名さん]

管理費や修繕費についてですが、管理費の記載ありましたが少々高めとのことですが、修繕費はいかがでしょうか。

[861: 匿名さん]

＞857
＞858
安いときがあれば高いときもくる、そういうサイクルですからね。
一般の検討者の立場で言わせて頂くとやはり他の時期と比べて安くなっている感覚なので検討意欲が湧きますね。安いときに購入して、その後価値が上がってくれるような都合の良い未来を期待してしまいますね。

[862: 匿名さん]

アクセスランキング（笑）
１位　浅草タワー
２位　ブリリア有明
３位　レックスガーデン　微妙すぎる。。。

７位のセンチュリーフォレスト　お勧めだよ。
こちらでガスタワーと言って買えない人は
文句ばっかり言わずにセンチュリー検討すればいいのに。
それか、目黒東山の新築かな。

[863: 購入検討中さん]

855、861のようなポジレスの方は池尻住民の方と考えて
間違いないでしょう。ガスタワーのせいで池尻大橋の
坪単価が下がってしまってはたまらないので、せっせと
ポジレスを書き込みます。私も近所に新築マンションが
出来た際には徹底的にポジレスを書き込みまくりました。
結局当初想定より坪単価を下げて売り出されましたが・・・

[864: 匿名]

863みたいな人は、城南地区買えない寂しい方だと考えて間違いないでしょう。
って言われるとカチンとしない？
発想が貧弱すぎますよ。

本気で検討してる方が大半なんだから邪魔しないでくださいね。
ここの物件の評価で池尻の坪単価が左右されるわけないでしょ。
わたしは千代田区で賃貸生活してますが、こちらの上層階を検討してます。
よろしくお願いします。