プライムアリーナ新百合ヶ丘

[購入検討中さん]

ガーデンアリーナ、シーズンアリーナに続く、
新百合山手における三井の第３弾目のマンションです。

場所は新百合山手中央通り沿いで、一階部分は店舗になりそうです。

みなさんいかがですか？

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺4丁目19番（地番）
交通：小田急小田原線 「新百合ケ丘」駅 徒歩5分

【参考】
しんゆり・芸術のまちＨＰ↓
http://www.shinyuri-art.com/

万福寺土地区画整理組合ＨＰ↓
http://shinyuriyamate.com/

[923: サラリーマンさん]

どんなに過小評価、リスク見積もっても、
ずばり、大きな欠点がない物件。

もし、ここがガーデンやシーズンと同等の価格設定だったら、
即日完売ですよ。
条件が上がってるのだから、少なくとも、ガーデンやシーズン同等価格よりは、絶対に高くなるでしょう。

ってことは、最低210万/坪として、80平米で5000万あるか？ないか？
でもその価格なら、投資で買う人いるでしょうから、本当に欲しい人が逆に買えないでしょうね。

230万として、80平米で5500万。250万で、6000万。
沿線マンション、マンションだけの比較ではなく周辺一戸建てとの価格バランス比較しても、230万/坪の部屋があるかないか？くらいが、希望観測でしょうね。

80平米で6000万だったら、多少躊躇する層でも、5500万の部屋があったら、即買う人かなりいるじゃないかな？ガーデン、シーズン見る限り装備も整ってるでしょうし。
あくまでも予想ですが、、、

[924: 匿名さん]

ドレッセ青葉台の最下層の安めの部屋が坪２３０万位。
もしプライムの平均が２３０なら下層階は２００位？？
６〜８階あたりで２３０なら買いですよね。

[925: 匿名さん]

マンション市場の価格上昇見通しが大幅に減少http://www.asahi.com/housing/column/TKY200710120127.html

ノブレスは今の値段だとおそらく売れ残るでしょう。
後発のプライムも同価格程度になる可能性は十分あると思います。
今頃デベも値付けに頭を悩ましているんじゃないですか。

[926: 匿名]

＜デベとしても、万人が受け入れる価格とする必要はなく、400人だけが受け入れる価格とすれば良いのですから。

今後、都心の物件が下落していく中でここだけ強気の価格ままだと
そうもいってられないような。
たとえばあとすこしプラスすれば世田谷区域の徒歩１０分以内に
手が届くなんてことになればそちらを選ぶ人も増えるでしょうし。
他の物件とのバランスも大切だと思います。

[927: 周辺住民さん]

兄弟マンションと称されているシーズンアリーナですが、最上階に
足場が組まれていて何があったのだろうと思っていたら、住民板に
意味深な書き込みがありますね（削除されてしまったのもあるけど）。

[928: 匿名さん]

私もすごく気になっていました。
何があったんでしょうね。

[929: 匿名さん]

マンション市況の変化は確かにあるでしょう。ただ、価格がこれ以上上がらないとしても、短期間で目に見えるほどの下落があるとは考えにくいのでは。期待する気持ちは理解できますが、価格が発表されてがっかりしますよ。

[930: 購入検討中さん]

がっかりするのも何も、高ければ買わないだけの話。

[931: 物件比較中さん]

929さん
価格にはデベが発表する「表の価格」と需給によって決まる「裏の価格」
があり、我々がいっているのは「裏の価格（＝真の価格）」のことです。
デベは60百万円と「表の価格」を発表しても、売れ行きが悪かったり、
ましてや竣工後も売れ残ったりすれば、「50百万円でどうですか」など
と「裏の価格」を持ち出してくるものなのです。
マンション価格ですが、1年前から2割上がったというなら、常識的に
考えて1年後は2割下がってもおかしくないということです。

[932: サラリーマンさん]

最近の物件を良く見てみると、5000万の物件でも内容全然違うでしょ。
劣る装備に劣るデベ、劣る立地や環境で、高く値付けしてるのは下落してますが、そうじゃないものは高いままです。
1億でも5000万のものとその差が満足できるものであれば、売れちゃいますし。

三井の場合、ガーデンやシーズンのあわせて1000戸をちゃんと順調に売ったことを見ると、その辺の値段のつけ方は上手いと思いますよ。

400戸切る戸数くらいすぐ売っちゃいそうでしょ。
最上階とかは普通買えない価格とか、、、かなり高いでしょうが、
それ以外については、それなりの価格で差が出てくると思いますよ。

[933: 匿名さん]

>931
価格最重視の人は、これといった売りの無い、不人気の売れ残り物件をあさるのがいいと思いますよ。安く買える可能性は高いでしょうし。

[934: 物件比較中さん]

「人気の有無」と「売れ残りの有無」は関係ありません。
人気があっても価格が高ければ売れ残る。
人気がなくても価格が安ければ完売する。
要は物件実力と価格のバランスの問題。
この物件に限らず、新百合で売り出されている物件は、人気は
あるが価格が高いので、結局売れ残ると思います。

[935: 匿名さん]

確かにそうかもしれませんね。
ここではあまり話題に出ませんが、設備や構造は良くても
値段が高めのアスティアも売れてなさそうですし。

[936: 匿名さん]

＞931様

どなたかもおっしゃってましたが、『マンション価格』と一括りにして考えること自体疑問です。

①同じ時期に似たような価格で販売されても、774さんが言っている「この物件の立地から徒歩５分圏内の４件の新築物件」は確かに明暗を分けました。（おそらく、「大規模＆大手デベ」は、この地域の物件ではかなり重要なポイントでしょうね）

②また、南口のレガート発売時も、“当時のセオリーを無視した人気ぶり”で、かなり話題になったものです。

①②は、「平均値」では説明できない事象です。

勿論、価格というのは需給のバランスで決定するもの。消費者は学習して賢くなっていますし、バブル期のように「不動産神話」が復活するとは思いません。
でも住まいにはそれにプラスアルファの要素があって、「あそこがマンションになったらいいよね」ってな具合で検討している人はこの近所にも、他の住宅地にも結構いるものです。
（余談ですが、私にとって「あさひ銀行グランド跡地」なんかはまさにソレでした）

相場感は勿論重要。ですが同時に、「あらゆる物件を平均した数値」の意味を過大評価して個別物件を検討するのもどうかと思います。

完成半年前に完売した兄弟2マンションの板を最初から読んでみると（時代や“潮目”は確かに変わったものの）変わらない真実も読み取れます。

ここはガーデンやシーズンと同時期に土地を仕入れたのではないかと思いますから、土地原価は兄弟2物件と「駅からの距離」分の差、あとは建築コストの高騰その他を考えればやはり＠230前後ではないかと思います。

ttp://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mreview/index.cfm?i=20050920d4000d4　　　

で、「プロジェクトを仮に2年間塩漬けにして、完成を先に延ばせば・・・」と言っているデベの方の見解、結構的を得ているかも。
広告記事ですから、鵜呑みにはできませんが。

私はガス燈のある道路を良く家内と一緒に通るのですが、工事中のプライムの場所この場所「ここいいよね」なんて話している口です。

[937: 購入検討中さん]

936様
おそらく230万ではききません。
販売開始予定平成20年3月上旬、に意味があります。
この一帯は万福寺土地再開発地域で、ガーデンは分譲時は保留地
だったのでスペシャル価格でした。いわば政策価格です。
今秋換地されれば地価は三井の思うがままです。
単純に考えてナイス物件+500万、というのが妥当でしょう。

[938: 匿名さん]

値段が高くて当然といったレスが多いですが、デベさんは笑いながら見ているんじゃないでしょうか。
９３７さんは実は関係者なんじゃないの、なんて思ってしまいました。

ところで、プライムの兄弟マンションでは何があったんでしょうか。同じデベさんですから、何か不手際があったなら気になります。竣工＆入居してから相当建つのに・・・。

[939: 匿名さん]

どうでしょう。
換地と価格がどれだけの相関関係にあるのかわかりませんが…
保留地のデメは「フラットが使用できない」って程度の差かと思ってました。

確かに230超の可能性は高いのかも知れませんね。

しかしながら、（他物件を例に挙げて大変申し訳ないのですが）ナイス物件の坪単価がレガート以上だとすると、大変苦戦するように思います。従ってこの物件の「定価」を基準にするのはどうなんでしょうか？

[940: 近所をよく知る人]

レガートの値段とよく比較される方がいらっしゃいますが、
レガートが発売されたのは、地価がその値の時期ですから
まったく参考にならないと思いますよ。

レガートが仮に現在発売されていたら、確実に億はいってたでしょうし。

[941: 物件比較中さん]

ナイスは「ユニヴェシオール玉川学園」や「セントスクエア」などで
「値付けの失敗」による大量の売れ残りが発生しており、価格設定
に？がつく物件が多いのが事実です。ノブレスも結局は大量売れ残り
---＞「大幅値引きで叩き売り」の可能性が大です。

[942: 物件比較中さん]

940さん
サラリーマンの給料が9年連続して下落している事実をお忘れなく。
成約価格は需要と供給で決まるもの。デベの思いとおりにはいきません。