オープンレジデンス高輪台ってどうですか？

[購入検討中さん]

オープンレジデンス高輪台について情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区高輪3丁目159番4他（地番）
交通：
都営浅草線 「高輪台」駅 徒歩2分
山手線 「品川」駅 徒歩11分
京浜東北線 「品川」駅 徒歩11分
横須賀線 「品川」駅 徒歩11分
東海道本線 「品川」駅 徒歩11分
京急本線 「品川」駅 徒歩11分
間取：2LDK～3LDK
面積：59.38平米～95.02平米
売主・事業主：オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：オープンハウス


施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

[302: 匿名さん]

センスさえあればって、ここを選んだ時点で残念ながらセンスも何もないよね。
自己満、極まりだね。

[303: 匿名さん]

子どもがいないor作らない＆体が丈夫ならいいのかもね。
基本的に行灯部屋はカビるよ。で、一度カビが発生しちゃったら
完全な除去はもう無理。アレルギー体質の人とか、体重が成人の1/10
の赤ちゃんとかは、すぐに影響でてどうしても住めなくなっちゃうから
気をつけて。

[304: 匿名さん]

>オプレジさんは、
>土地を有効活用して、利益を上げるビジネスモデルを作ったんだから、
>それ自体は評価しなくちゃ。

不動産の価値を台無しにする開発をしてどうして評価できるの？
「地上げ」って言葉は悪いけど、土地の区画再整理かつ有効活用こそが
不動産屋の真骨頂でしょ。たとえば六本木ヒルズとか最たる例。
骨は折れるが利害関係者をまとめて土地・不動産の価値をあげ続ける
開発が社会的責任。

そうじゃなくて、土地を分割してミニ戸で売りつぶしたり、旗竿敷地
のまま集合住宅なんか作ったら、逆に土地の価値自体は下がってる。
100の土地の価値を50にして、150で売って利益を出すビジネスモデルは
デフレを助長するだけのハゲタカ貧困ビジネスと言っても過言ではない。

ブラック企業かもとうすうす気付いた関係者は早く手を引いた方がいいよ。
掲示板で湾岸ネガキャンペーンなんてしてる場合じゃない。

[305: 匿名さん]

土地の区画再整理かつ有効活用ができる土地なら大手がやってるのでは？

[306: 匿名さん]

別に「新たな価値」が生まれたわけではなく、

これまでのほぼ全てのデベロッパーは、

オープンレジデンスのような重層長屋は建築基準法が想定していない建築物であり、

（違法ではないが）グレーな脱法建築物だと認識しているから作っていないだけ。

既に出ているようにここはマンション（共同住宅）ではないから、

これからもマンションと同列だと錯覚されるような販売を続けると、

（近隣マンションの坪単価比較をメインにしたりね）行政指導が入るだろうね。

マンションが作れない旗竿状敷地はアドレス関係なく格安だし、

あらゆる規制が緩くて、本来必要な防災設備や避難経路にお金をかけなくていいから、

安く提供できるわけだし、まさに現代日本に生まれた貧困ビジネスの代表と言えるよ。

[307: 匿名さん]

なんか価値を作ったとか、作らないとか
偉そうに言ってますが
ネガさんの販売不振マンションは価値を作ってるのかな⁈
マンション作って価値を出せてるとこ、そんな見たことないけど。

[308: 匿名さん]

貧困とか言ってるけど、何様なんだ⁈
あなたの心の方が貧困だよ。

[309: 匿名さん]

ここの出身母体であるユニハウスは不動産仲介コンサルティングと称し、値切り料も収益としていた会社であり「素人が気付かない、いわく付の土地や物件」に関してのノウハウは膨大だった。これは逆にビジネスにも簡単に活かせ、素人は違いに気付かないいわく付の土地（マンションどころか駐車場もつくれない路地上敷地）や物件を買い叩き、美辞麗句をまとって一次取得者層（素人）に売れば美味しいわけだ。

また、セボンの主要代理店であったことから、建物の構造や資産価値に厳しい層は切り捨て、個性や設計変更（オートクチュール…）や憧れといったふんわりした言葉だけで釣れる手がかからない層のみを対象としているのも必然だろう。中古では買い手がつかず、新築でしか捌けない「買ったら最後」の不動産であることも百も承知の上。

建物の延床面積が一定以上を超えると接道3m必要だったりでハードルが上がるため、小さな棟を複数分けして「別物」として建築する。とにかく重層長屋扱いにして、あってないような安全規制（防災設備や避難経路考慮が不要）を得るためならなんでもする。白金台でも見られたように、異なる用途混在する場合は、もっとトリッキーな建築をしている。

法的に共有部を原則持てないため（たくみに用語として表現を避けている）廊下はなく雨ざらしの路地となり、避難経路としての役割を持たないバルコニーも同じく必然的に雨ざらしとなる。自転車置き場や郵便受け、宅配ボックスは（建築物にはできないので）ヒサシがあるだけの賃貸アパートのような設備になる。他のたくさんのデメリットは既出のとおり。

もっとも、これらは「買い手のことを考えぬき、業界の常識を覆した」物件価格を下げるための手法とも言えるので、一概に否定もできないだろう。しかし、買い手は本当にこの手の重層長屋の欠点やコスト構造、脱法建築と言われ大手が手がけない背景を認識した上で、本当のマンションと比較して買うに値すると判断できているのだろうか。

ビジネスモデルとしては面白いかもしれないが、低～中所得者層の一等地への憧れにつけ込み、その道のプロと素人との情報格差を最大限に利用して二束三文（かもしれない）の土地と建物を高値で売りつけ収益をあげる、不動産業における貧困ビジネスと言っても大きくははずれていないと私は思う。

[310: 匿名さん]

非常にわかりやすい

[311: 匿名さん]

違法と言いたげに大げさに書いてますが、
最初からそのような構造を言ってて、消防法とかの規制をクリアしてると示してますよ。
そのかわり、コスト削減につながると。
どなたかも書いてましたが、そこは何を重要と考えるかという事では⁈

[312: 匿名]

苦しい。

要は転売は諦めた方がいいってことでしょ。

[313: 匿名さん]

三軒茶屋の購入者さんには精神衛生上よくないようですので、この掲示板からは去られることをお勧めします。

> 違法と言いたげに大げさに書いてますが、
> 最初からそのような構造を言ってて、消防法とかの規制をクリアしてると示してますよ。
> そのかわり、コスト削減につながると。
> どなたかも書いてましたが、そこは何を重要と考えるかという事では⁈

違法と脱法は明確に違いますから、そう言いたげに捉えてしまうなら学がなさすぎです。また、立法の根拠、特に共同住宅と長屋とを分けた背景を無視して「違法ではない」と強弁のうえ「共同住宅様」重層長屋を建てて商売する企業姿勢と、それに対する周辺住民からの眼差しが購入者にとって重要ではなく「とにかく安く手に入ればいい」という自身の価値観にマッチすれば問題ないとも言えるでしょう。

金融機関の融資が中古重層長屋につきにくいのは、今は建築不況なので手は打てないが、この脱法的建築物に「目白御留山プロジェクト」の教訓などから抜本的見直しが入り、同等の建築物さえ再建築不可とされる懸念を先取りしているとも考えられます。これも、オープンレジデンスは終の住処にふさわしい、あるいは賃貸利回りがよいと信じるから中古流通価値を考えるのは不毛だとする方には重要ではないでしょう。

また、そもそも「コスト」削減が消費者に還元されているのか、あるいは高水準の企業利益をさらに押し上げ、高卒社長が公言する夢である（またセボンが果たせなかった）上場実現の材料となっているだけなのかは、財務諸表でも見れば分かるでしょう。私には、大手デベの物件以上に（不動産売買では常に弱者である）消費者が搾取されているようにしか思えませんが、そうではない、それでも構わないと言い切れる方もいるでしょう。

[314: 匿名さん]

何もかもわかっていて満足しているならよいと思う。でも買っちゃったヒトのほとんどは値段と甘言にクラッとさせられちゃったんだろうね。

すでにチラシの段階でダメでしょ。確かに値段に一瞬オッとなったけど、プラン見てゲッとなった。ＭＲに足を運ぶ以前の問題。これ普通の反応だと思ったんだけど。。。ほんとに色んなヒトがいるってことだね

[315: 匿名さん]

何もかも…というのは分かりませんが、ある程度は理解して購入してるんじゃないですかね。ここのネガの意見を聞くまでもなく、普通のマンションと様子が違うのは明らかだし、永住を基本に考えてるんであれば、本人たちが気に入っていれば、中古市場での売却リスクなんて関係ないし。

[316: 匿名]

見かけ上はマンションでもリセールバリューをまるで考えない人なんているの？

[317: 匿名さん]

>>316
それがいるからこそ、ここが売れているのだと思います。

ゴミみたいな立地に上物、見栄えがいいだけの内装の組み合わせで笑いが出るほど売れることはテラスハウスが実証済みでしたね。かつてのテラスハウスは戸建て志向主婦をターゲットに戸建て風味に見せつつ「このアドレスでこの価格」を売りにしましたが、時代が変わったので、マンション志向主婦をターゲットに低層マンション風味に見せつつ「このアドレスでこの価格」を売りにしてみただけです。

[318: 匿名]

目先の得だけで不動産買わない方がと思うんですけどね。
あんまり言うと営業妨害になるけど。

[319: 匿名さん]

ここのネガの意見ももっともな部分もあるし、
（？？な部分もありますが）、買いたくないという人は買わなきゃいいんだと思います。
でもここと比較すべきは大手デベのマンションやタワーマンションじゃないでしょう。比較するならコーポラとか中古マンション、もっといえば賃貸アパートでしょ。そもそも同じような価格帯で比較しないと意味がないような。私は中古マンションリノベーション派ですが。

[320: 匿名さん]

蓼食う虫も好き好き

[321: 匿名さん]

>ビジネスモデルとしては面白いかもしれないが、低～中所得者層の一等地への憧れにつけ込み、
>その道のプロと素人との情報格差を最大限に利用して二束三文（かもしれない）の土地と建物を高値で売りつけ
>収益をあげる、不動産業における貧困ビジネスと言っても大きくははずれていないと私は思う。

一等地、アドレスへの憧れっていうことばがよく出てくるけど、
高輪台3丁目、病院裏てそんなに魅力的ですか？
ネガを書いてる人（一部？）はこの土地によほど憧れがあるのか…

営業さんに欠点利点を良く説明してもらったうえ、物件内容とコストに
納得がいったから契約しているんでしょう。
中古の転売まで考えている人がどこまでいるか分かりませんが。