さて、どんどん議論しましょう
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29957/
[スレ作成日時]2010-04-20 21:55:48
注文住宅のオンライン相談
ソニー銀行ってどうですか？その７
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85:
ビギナーさん
[2010-06-17 00:26:20]
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86:
匿名さん
[2010-06-25 11:44:14]
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87:
マンション住民さん
[2010-06-26 19:40:19]
5月31日に6月変動金利の1.176％へ変更をかけました。
6月の返済日（私の場合27日）翌日、5月の変動金利に 戻ると思ったのですが、返済予定表は6月金利のまま1.176％でした。 となると説明書にも謳っている以下の文章はどうなっちゃうんでしょうか？ 「年2回、5月1日・11月1日を基準日として、変動金利の適用金利が決定され、それぞれ6月・12月の約定返済日の翌日から適用されます。」 |
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88:
入居済み住民さん
[2010-06-26 22:40:12]
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89:
マンション住民さん
[2010-06-27 03:17:43]
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90:
匿名さん
[2010-06-27 21:30:03]
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91:
匿名さん
[2010-06-29 14:45:25]
＞82
＞90 私もソニー銀行の利点がイマイチ分からずにいるのですが、これだけの盛り上がりを見ると 何かメリットがあるのではないかと思いますので、お手数ですがご教授ください。 ざっと試算したのですが、 ・借入額：5000万 ・借入年数：35年（繰上げも予定） ・基本変動金利（ないと思うが35年間変わらないという前提） ・利上げ、利下げ変動は同じ幅だと想定（常に0.201%の金利差） という条件で試算したのですが、 ■35年の場合（利息額のみ記載） ・某銀行で0.975%で借り入れ（デベ提携も含めた一般的な銀行） →支払利息：約700万円 →諸経費：約120万円（保証料、手数料、登記実費など） ・ソニー銀行で1.176%で借り入れ（保証料分の100万を引いて4900万の借り入れ） →支払利息：約1.080万円 →諸経費：42.000円 これではソニー銀行の優位点が含まれていないと思うので、 ■繰り上げ返済を駆使して20年で返済した場合 ・某銀行で0.975%で借り入れ（デベ提携も含めた一般的な銀行） →支払い利息：約500万 →諸経費；約120万（保証料の戻りが約30万はあるはず） →繰上げ手数料：約10万（一回0円から1万円程度） ・ソニー銀行で1.176%で借り入れ（保証料分の100万を引いて4900万の借り入れ） →支払利息：約600万円 →諸経費：42.000円 こんな条件でトントンになるかと思いますが、デベ提携なら0.875%もそれ以下も あるかと思いますし、その場合15年程度で完済しないと少なくとも価格面でのメリットは ないと思うのですが、皆さんそんなに早期に完済予定なのでしょうか？ 月半ばから翌月の金利を見て固定、変動と切り替えられるのもメリットかと思いますが、 それほどのメリットには思えてません。（常に手数料が0円とは限らないみたいですし） お手数ですが、どのような条件の場合、どんなところがメリットになってご契約をされたのか ご教授頂けないでしょうか。 |
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92:
匿名さん
[2010-06-29 17:40:38]
ソニー銀行のメリットですね。
そもそも、今や住宅ローンといえば「変動金利」と固定的な観念が体勢を占めているのがまずは間違いだと思います。 本来、１０年固定でも全期間固定でも何も悪い事はない。 金利の選択は各人の価値観で決めればいいだけの事。 0.975％と1.176％を比較して、この金利が全く変わらないとしたらどっちがトクか？なんて比較はナンセンス。誰が考えたって金利は低いほうがいいに決まっているし、低いほうがトクなのは当然のこと。 でも向こう３５年間、ずーっととこのままである可能性は決して高くないと思う。 将来、金利が明らかに上昇傾向を示した時に、場合によっては変動金利から固定金利にシフトしたいと思う時もあるだろう。その時にいかにタイムリーに、いかに有利な条件で固定にシフトできるか。 もちろん、その逆のパターンもあるでしょうし。 ソニー銀行の一番のメリットは、そんな変動から固定・固定から変動など、金利見直しの自在性。基準金利や固定金利の比較優位性。このあたりだと思います。 その辺を考えたらソニー銀行ってかなり有利な銀行だと思います。 それに、上記の金利なら、保証料（約0.2％）を加味したら金利はほぼイコールでしょう。 |
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93:
匿名さん
[2010-06-29 19:58:58]
ソニーは基本的に長期固定が前提の人が少しでも低い金利でということを考えて選ぶところですよ。
ソニーがいいかどうかよりも、長期固定か、変動かという話をまずしないと、ここの利点の話には行きつかない。 |
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94:
匿名さん
[2010-06-29 21:14:30]
＞92さん
すいませんが、ここで固定と変動のどちらが良いかを議論をするつもりはないので、 ソニー銀行と他行との比較に焦点を絞らせてもらいますね。 要約すると、ソニー銀行のメリットは ・金利が上がる（下がる）場合の変更のしやすさ ・金利上昇局面では翌月の金利を見ながら変動から固定に変更可能 ・金利下降局面では翌月の金利を見ながら固定から変動に変更可能 ・中長期固定の金利が比較的に低い ということで良いですかね？ 要約が間違っていなければ政策金利と他行長期金利がある程度上がることを前提（仮定） とする場合にソニー銀行の優位性が活きてくる、という解釈で良いでしょうか？ だとすると、仮にしばらく低金利が維持されるのであれば82さんの指摘も間違いではなく、 今後の金利予測の違いによる意見の相違と考えれば良いですかね？ ソニー銀行の場合、政策金利が上がらないのに5年間変動金利が1.5%のまま、という リスクもありえるのですよね？実際に先月まで1.3%ちょっとでしたし、どなたかが 書いてましたが、固定にした後、何とかショックで政策金利が下がっても変動にするのに 手数料70万、ということもありえるのですよね？ いつどれくらい金利が上がる（下がる）かもここで議論する気はありませんが、 更に乱暴に要約するとローン完済期間に対して政策金利が早く、右肩上がりであれば ソニー銀行が有利で、低金利が長い、上がってもまた下がる場合は他行変動が有利の場合も ある（完済までの平均金利次第）ということですかね？ 8月末に契約を控えており、先月までソニー銀行の1.3%ちょっとという金利には興味が わかなかったのですが、今月の金利を見て検討してみようかな、と思っています。 今後の金利予測、固定か変動かなどの私的見解ではなく、どのような場合に優位なのか？ ということを、デメリット含めて端的に教えていただければと思っています。 試算について補足させていただくと、私も35年この低金利が続くとは思っていませんし、 35年で返そうとも思っていないので20年での試算も入れてます。 また、ソニー銀行は先月まで変動が1.3%ちょっとということも踏まえて、平均金利差として 0.201%で試算してます。いつか金利が上がった際に固定に切り替えるかもしれませんが、 今のソニー銀行の長期金利に対して最低でも政策金利が完済までの平均で1.3%くらい 上がらない限り試算の平均金利差に追いつきません。もちろん追い抜くかもしれませんが。 ちなみに上記試算には保証料も含めて計算してますので、読み直してみてくださいね。 保証料先払いにしてますし、その分借入額も変えてます。 長文失礼しました。 |
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95:
匿名さん
[2010-06-29 21:20:54]
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96:
匿名さん
[2010-06-30 12:47:47]
９２です。
＞ 要約すると、ソニー銀行のメリットは ＞・金利が上がる（下がる）場合の変更のしやすさ ＞・金利上昇局面では翌月の金利を見ながら変動から固定に変更可能 ＞・金利下降局面では翌月の金利を見ながら固定から変動に変更可能 ＞・中長期固定の金利が比較的に低い ＞ということで良いですかね？ そうですね。それがメリットだと思います。 昨今は変動金利が全盛ですので、この変動金利についてソニーと他行を比較するなら、他行で現行の水準で0.8％程度（保証料別途支払い）までで借り入れが可能な方ならそちらの方が金利条件としては有利だと思います。（少なくとも変動金利を継続している間は） また、ソニーの変動金利は短プラ連動でもありませんので、良くも悪くも適用金利が明確にならない。これはどちらかというとデメリットに感じます。 それと、ソニーの変動は５年間の返済額固定や125％ルールを採用していません。事実上の半年固定です。これがメリットかデメリットか？これは意見が分かれるところでしょう。 やはり、ソニーを選択するのに適した方は、「いずれは市場金利も上がるであろう」という考えがベースにあって、ある程度「固定志向」の方だと思います。 |
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97:
匿名さん
[2010-07-10 18:17:14]
・世界でこんなに超低金利政策を長く続けている国はない。
・３０年という長いローン生活を考えれば、いくらなんでも途中で変動金利相場が上がる？ ・今、長期固定をしておかないと、金利が上がり始めたらこんな優遇金利はどこもやらない。手遅れだ。 ・しかし、安心料だと割り切るには高すぎるんじゃないの？その差額って車買えるじゃん。 悩みました。。しかしいくら考えても相手は常に動く物。正解などあろうはずがありません。 10年ならいいですよ。30年て、、10年一昔を3回。。。判る筈がない。 結局、私はソニーで２０年固定（2.564%）７０％、変動３０％という中途半端な逃げ腰がそのまま反映されたローンを実行中です。 残元金とその時の金利状態を見たとき、全部変動金利にした方がいい時が来るかもしれません。 ソニーなら可能です。 この低金利が異常な状態と認識しており、基本は固定思考です。 要するに硬い考えのくせに損はしたくないという中途半端な私にとって、ソニー銀行がベストでした。 |
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98:
匿名さん
[2010-07-11 20:57:34]
長期固定2.55組ですが、今見たら変更手数料かかりますねぇ。
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99:
匿名さん
[2010-07-12 19:49:16]
＞97さん
返信レス、ありがとうございました。 早めの夏季休暇だったため、レスが遅くなってしまいました。 ソニー銀行はやはり中長期固定を検討する人にとっては使いやすいところにメリットが見出せるのですね。 個人的にはこんな低金利を続けている国はない、と言いながら10年以上ほぼゼロ金利である状態だから もう10年20年低金利が続かないという理論は、乱暴に例えるとルーレットで赤が10回連続で出たから 次はそろそろ黒の可能性が高い、と言っているのと同じように聞こえてしまいます。 もちろん、確率論だけで判断される方はあまり居ないと思いますが、個人の判断で状況的に固定に 切り替えたほうが良さそうだ、と思えるタイミングで比較的良いレートで固定に切り替えが出来る、 ということがメリットみたいですね。 となると、一番嫌なパターンとしては変動は変わらないくらいで中長期の金利が毎月少しずつ上がり、 20年超が3%（大げさに言えば4%とか）を越えたあたりで変動が一気に0.5%くらい、2ヶ月で1%とか上がる、 という状況ですかね？ 更に最悪を想定するなら20年超が3%（大げさに言えば4%とか）で固定に切り替えた後、また世界金融恐慌の ような事態になって低金利になっても、変動に戻すには数十万の手数料が必要な場合がある、という 感じでしょうか。 ソニー銀行のメリットについてはスッキリしました。 皆様ありがとうございました。 |
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100:
匿名さん
[2010-07-14 18:48:33]
今月借り換え実行する者です。私の場合現在地銀で借りていたのですが当初3年固定期間が終了した時に長期に変更しようと思っていたのですが、その時に選べる金利が最長で10年でした。しかも金利は3.9％くらい。で借り換えを検討しました。現在変動が安くてもそのあと長期固定に変えようかと思ったときに10年しかないか、あっても金利がすごく高い銀行結構ありましたね。
あと当初借り入れ金利と、契約者が変更時に適用される金利が違う（今の地銀だと当初借り入れ3年特約は0.9％、契約更新の時の3年特約は2.1％。これじゃソニーなら10年固定でかりれるじゃん！！）銀行がほとんどでしたが、ソニーはいつでも同じというのも選んだ理由のひとつです。当初は他と比較しても高いのかもしれないですが、その後の変更後の金利を比べてみてメリットがあるのかなと思いました。 |
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101:
匿名さん
[2010-07-14 22:05:35]
＞100さん
ご経験からの書き込みありがとうございます。 仮設定と状況は違えど、やはりいずれ中長期固定に切り替える、ということを前提に 皆さんが契約する決め手となったメリットがありそうですね。 ただ、98さんのように政策金利（変動金利）が徐々に上がり、固定に切り替えがうまく行った！ と思ったらEUショック、みたいなことでまたゼロ金利に舞い戻る、という状況になると 損得で言えば変動より損をするかもしれない、ということですね。 もちろん、固定というリスクヘッジに多少のお金を使っても安心したい、ということを 否定するつもりもありませんし、変動絶対と思っているわけでもありません。 いろいろな可能性を探っているところですので、こんなメリット、あんなデメリット みたいな情報があれば、引き続き書き込みして頂ければと思います。 |
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102:
nano
[2010-07-15 16:26:45]
出ましたよー
西暦2010年07月基準金利 西暦2010年08月基準金利 変動金利 2.076% 2.092% 固定金利 2年 2.216% 1.988% 3年 2.246% 2.015% 5年 2.294% 2.230% 7年 2.622% 2.524% 10年 2.830% 2.664% 15年 3.348% 3.246% 20年 3.552% 3.435% 20年超 3.642% 3.533% |
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103:
なお
[2010-07-15 18:06:07]
あれ？変動金利の見直しって5月と11月じゃないんですか？
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104:
nano
[2010-07-15 18:17:16]
変動金利自体は、毎月見直されています。
（ソニー以外も原則そうです。実態としては動かない銀行がほとんどですが。） ただし、既契約者は、５月と11月の金利が６ヶ月間適用されます。 その間、基準金利がどんなに動こうが、（金利タイプの変更をしない限りは）関係ありません。 毎月の変動金利が関係するのは、以下の３ケースかなと思います。（他にもありますかね？） ・その月の新規契約者 ・その月に金利タイプを変更し、変動にした人 ・その月に固定期間が明け、自動的に変動になった人 |
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105:
nano
[2010-07-15 18:28:41]
△0.9％だと、２年固定で1.088％、３年固定で1.115％ですね。
基本が変動の人も、この金利なら固定しちゃっても良いかもしれませんね。 10年固定はどこまで下がるんだろう・・・２年前の変動金利と同じ水準です。 |
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106:
サラリーマンさん
[2010-07-15 19:13:56]
俺、超長期で2.522なんだけど、
最近の金利状況をみてると、いったん変動に戻そうかな、と思案中。 2.522も魅力的な金利なんだけどね。迷う… |
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107:
匿名さん
[2010-07-15 21:47:38]
2008年11月の20年固定最低金利を捨てて10年固定に移行中ですが、まさかソニーで10年固定がここまで下がるとは。
やはりフラットS効果でしょうか。 まさに民業圧迫ってところでしょうが、利用者としては嬉しい誤算です。 |
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108:
匿名さん
[2010-07-15 22:02:48]
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109:
入居済み住民さん
[2010-07-15 23:02:12]
１０６ではありませんが、
手数料がかかります。２．５２２％組です。残債３１００万で４３万弱です。 もしかするともう後戻りができない。。。かな？？？ |
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110:
106
[2010-07-16 00:45:14]
手数料かかりますね…
しかも35万くらい。 もう変動に戻るチャンスはないのかな… |
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111:
匿名はん
[2010-07-16 01:00:22]
2009年4月固定組、20年固定2.496％だけど、
変動にするか悩み中。 ちなみに、手数料は現時点でゼロです。 来月になると、ベースレート下がり、手数料がかかりそうで怖い。 2009年4月固定組の人どうします？ |
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112:
ビギナーさん
[2010-07-16 01:03:28]
お世話になります。
契約して一年、契約当初は変動＋優遇－０．９％で、１．６％からスタートしましたが、この一年で下がるに下がって、現在は変動で１．１７６％です。１年で０．５％下がることを考えれば、また逆も然りですよね。 今回、固定が軒並み下がっており特に１０年以上の固定金利は大変魅力的なのですが、いまお悩みの皆さんは、固定⇒変動の方が圧倒的なのでしょうか。中長期的な長期金利の上昇リスクを考えるとやはり長期金利底値での長期固定金利への変更を画策しているのですが…。どのタイミングで、どの長期固定にするか、非常に悩ましいところです。 |
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113:
匿名さん
[2010-07-16 01:16:24]
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114:
なお
[2010-07-16 01:29:56]
ありがとうございます。毎月変動は変わるんですね。７月３０日実効なんで小差だけどよかった。
みなさん基準金利から－０．９％の金利で書き込んでますが３大疾病はつけてないんでしょうかね？ 私は亡くなった祖父ががんだったので嫁の猛反対にあいつけました。失敗したかな。 |
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115:
匿名
[2010-07-16 01:33:06]
2008年11月固定が1番超長期金利低かったよにね。なんで2009年4月固定が手数料ぜろなぬの。111さんは、なんか勘違いしてるんじゃない。
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116:
nano
[2010-07-16 01:59:12]
>>115さん
いや、ベースレートは、たぶん2009年4月が一番低いです。 私は2008年11月に15年固定しましたが、12月以降手数料がかかり、その後手数料は4月が一番高かったです。（調べてない月もありますが） 基準金利とベースレートは、相関性はあるけど、完全に連動しているわけではないようです。 >>111さん ベースレートは、いまは月３回見直しているようです。 ですから手数料は「21日」にも変わる可能性があるので要注意です。 私は2008年11月の15年固定でしたが、この5月に10年固定が大幅に下がったのを見て、10年固定に切り替えるべく、既にいったん変動に戻しています。 固定あけの金利を５％とかなり高めに見積もっても、10年に切り替えた方が得との判断でした。 繰上を考慮して何年での完済を目指すか、それを踏まえて何年固定にするか、が悩みどころですね。 |
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117:
nano
[2010-07-16 02:14:12]
>>112さん
今悩んでいる方は、固定→変動で悩んでいるというより、 既に固定できている固定金利を捨てて、より短い期間の固定への変更をするか、 ９月以降に同じ期間の固定が、より下がると読んで早めに変動にしておくか、 ということだと思います。 （私は前者で、15年固定→10年固定に切り替える予定で変動中） 固定→変動というより、 固定→変動→固定の第一段階を踏み出すかということです。 （他行でしたら、借換しか選択肢はないので、ソニーならではの悩みです。） 変動→固定に関しては、手数料は無料ですし、15日に翌月金利が分かるのですから、余り悩む必要は無いかと。 |
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118:
入居済み住民さん
[2010-07-16 07:43:41]
私は２００９年４月固定組でした。
１０年固定金利に引かれて、２０１０年５月に変動に戻しました。手数料はゼロでした。 一旦１％台前半の低金利を味わうと、もう２％以上の金利で借りる気がしません。（ｗ |
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119:
契約済みさん
[2010-07-16 09:40:06]
変動で借りてる方は、来月2年固定か3年固定でさらに金利下げますか？ |
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120:
匿名さん
[2010-07-16 10:21:44]
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121:
契約済みさん
[2010-07-16 11:20:37]
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122:
匿名さん
[2010-07-16 14:29:49]
>>122
２年固定から変動に戻す時に手数料が発生する可能性ありますよ。 |
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123:
契約済みさん
[2010-07-16 15:18:34]
>>122
それはありますね。でも\0かもしれないし、最悪でも2年経てば\0で変動に 戻るうえ、1.088%ならしばらく変動に戻せなくても悪くないのかなと。 気持ちは8/1に2年固定でしたが、8/15の9月金利発表を待ってからでも悪く ない気がしてきました。 |
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124:
契約済みさん
[2010-07-16 15:40:00]
>>123さんは基本は変動か短期固定がスタンスですか？
それなら、2年固定にするのもありじゃないですか。 でも将来的に超長期固定にもどす予定なら、この先 2年間に超長期固定が下がった時に戻れなくリスクはありますよ。 ソニーで変動にしてる人は、あくまでも次の超長期固定が下がる タイミングまでのつなぎでいる人がほとんどだと思いますよ。 変動や短期なら他行のほうがずっと低いですからね。 |
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125:
匿名さん
[2010-07-16 17:05:15]
>>124さん
＞ソニーで変動にしてる人は、あくまでも次の超長期固定が下がる ＞タイミングまでのつなぎでいる人がほとんどだと思いますよ。 そうとも限らないですよ。 最近借りた人はそうかもしれないですけど。 ＞変動や短期なら他行のほうがずっと低いですからね。 いま借りるならそうでしょうね。 でも、かつてはソニーの魅力は「変動金利の低さ」だった時代もあるのです。 他の銀行が「当初優遇」が中心だった中、ソニーの「通期優遇」が魅力だった時代もあるのです。 住宅ローンとは、多くの方が、10年、20年と長い付き合いになるでしょうから、ソニーに決めた背景は色んな人がいますよ。たぶん。 >>123さん 基本が変動なら、「あり」でしょうね。３年固定でも良いかも。 でも8/15まで待ってからかな。 |
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126:
契約済みさん
[2010-07-16 17:34:00]
>>124 125
ありがとうございました。8/15再考でいきます。 3年前に長期固定の金利の低さでソニー銀行を選び、長期金利が下がる度に 15年固定と変動をいったりきたりして金利を浮かせてきました。 ただ、サブプライム以降の景気と金利の低迷で、大幅な金利上昇局面はし ばらく訪れないのでは・・？との考えで、変動に切り替えた口です。 長期固定を再度考えるにしても、実行から3年経過しているので10年固定 を考えていますし、情勢に併せて後から再設計できるソニー銀行の利点 を最大限生かすつもりです。 ＞ 変動や短期なら他行のほうがずっと低いですからね。 変動がかなり割高な時期もありましたけど、今はずっと低いってほどでは ありませんよね。8月の2年と3年の金利は最低クラスと思います。 |
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127:
匿名さん
[2010-07-16 22:04:48]
８月の２年と３年はソニーの撒きエサですよ～皆様注意しましょう！
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128:
マンション住民さん
[2010-07-16 22:58:06]
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129:
匿名
[2010-07-17 00:32:21]
>>128
金利だけ下げて、ベースレートはあまり 下げない。 次に変動に戻す時には、手数料がかかる。 2008年11月固定組みたいに、動くに動けない状態に陥るよ。 金利だけを見ずに、市場金利の動きを 見て、ベースレートを予測して、 固定にするタイミングを見るのが大事。 |
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130:
匿名
[2010-07-17 00:52:57]
金利は、変更した翌日の金利が適用されるけど、
ベースレートは変更した日のレートが 適用されるの？ 誰か詳しい人教えて。 |
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131:
nano
[2010-07-17 02:48:09]
>>128さん
基本が変動志向なら、良いと思います。 127さんや129さんの話は、基本が固定志向の方のケースですから。 >>130さん 金利タイプ変更手数料の基準になるベースレートは、「固定したとき」と「その固定を解除するとき」の２つが関係します。 ・固定したときのベースレート：固定金利適用日のベースレート（＝手続きした翌日） ・固定を解除するときのベースレート：金利タイプ変更をお手続きした日のベースレート（＝文字通り手続きしたその日） http://moneykit.net/visitor/hl/hl19.html 2. スプレッドの算出 固定金利適用日のベースレート（年利、期間は固定金利期間と同じ）と固定金利の金利タイプ変更をお手続きした日のベースレート（年利、期間は残存期間）の差分 p.s. 変動→固定→変動のとき、固定した翌日に変動に戻せば手数料が絶対に無料になるのは、上記の条件だと比較する２つのベースレートが同じ日になるからです。 |
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132:
マンション住民さん
[2010-07-17 12:34:51]
nano 様
１２８です。 アドバイス有難うございました！ そう、我が家は基本が変動志向です。 低金利のうちに元金を１円でも減らしたいです。 |
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133:
契約済みさん
[2010-07-18 12:34:01]
2009年4月固定組の人、変動に戻します？
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134:
匿名さん
[2010-07-18 13:55:23]
変動金利は右肩下がり
長期固定で高い利息を払うのは愚の骨頂 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
ありがとうございます。日が変わる前に固定にして、今しがた変動に戻しました。
来年1月までで15000円ほど得したようです。
変動からより安い変動への変更もできて、なんかいいですね。