おりこうな繰り上げ返済とは？その３

[匿名さん]

その２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30004/
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[161: 匿名さん]

１５２ですが
>>154
＞軽減というのは、軽減型で返すけれど月当たりの支払額は減らさない返済方法のことです。
私の返し方は、短縮型でなく軽減型ということですか？。

私の場合、月々の返済額は一定（金利が変動すれば若干変わりますが）で、１年か２年おきに
１千万とかまとめて繰り上げ返済しましたが。
それで返済期間を短縮しました。

短縮型も軽減型も月々の返済額は変わらないということでしょうか？。
変わるのが返済期間ということでしょうか？。
短縮型は２０年を１０年に短くする。
軽減型は２０年のまま返済する。

私の場合、繰り上げ返済するたびに返済終了年度が短くなっていきましたが。

＞これについては、シミュレーションで短縮型も軽減型も総支払額一緒だと計算されてます。
月々返す額が同じなら、一緒でしょうね。
結局
>>141さんの意見でいいのでは。
問題は、どの程度を余裕とするかですね。

[162: 匿名さん]

住宅ローン残20年で定年退職まで17年。まず期間短縮で定年前とか子供の受験前にして、その後は軽減繰上げで月々の支払額を軽減…みたいな感じでやっていく予定ですがこれでいいんですよね。途中で途中で状況に応じて短縮や軽減を判断して任意に繰上げるということで。
銀行によってどっちか一方しか選択できないということはないですよね。

[163: 匿名さん]

141のとおりだと思うが一部の人は納得しないだろうから、こんな問題設定ではどうですか？
（大学の先生様、添削をお願いします。）

年収 1200万、手取り 1000万として、35年 1%固定のローンを借りたとします。
（まずは金利変動を考慮しないで進めます）

その人が、ある時点で年収 600万、手取り 500万へと収入が半減してしまった場合、
期間短縮と返済額軽減では、どちらがどうリスクを回避できているでしょうか。


A. ギリギリさん
35年 1%固定 6000万を借りました。（年収の5倍をギリギリとしました）
毎月の返済額は約17万、手取りの20%程度ですので問題なし。
ギリギリでも年50万ぐらいは繰上げできそう。(家計の状況によるので仮定ですが)


B. 普通さん
35年 1%固定 5000万を借りました。
毎月の返済額は約14万。まったく問題なし
Aの年50万＋差額の3万*12=年86万を繰上げする。(家計の状況によるので仮定ですが)



C. 余裕さん
35年 1%固定 4000万を借りました。（3000万だと年収が600万になっても5倍なので4000万は余裕かと）
毎月の返済額は約11万。まったく問題なし
Aの年50万＋差額の6万*12=年122万を繰上げする。(家計の状況によるので仮定ですが)


この状況で年収 600万に半減したら、期間短縮で繰り上げてた場合は、
おそらくAのギリギリさんは月17万の返済に耐えれず破綻します。
おそらくBの普通さんは月14万の返済はけっこう辛いので、そのときの貯金と繰上げ状況によります。
おそらくCの余裕さんには月11万の返済は辛いですが何とかなる範囲だと思います。

返済額軽減で繰り上げをしていくと、
AのギリギリさんでもBの普通さんでも、なんとかなる範囲に軽減できている時期があるのだと思います。


このあたり、期間短縮さん、返済額軽減さんともに、数字をあげて議論してみたらどうでしょうか。

[164: 匿名さん]

>>161

やはり、ここの話題を理解されていなかったようですね。

普通、短縮、軽減というと。

１）短縮：繰り上げを行い、支払期間を短くする。支払額は一緒。
２）軽減：繰り上げを行い、支払額を少なくする。支払期間は一緒。

を言います。この時、短縮型のほうが軽減型に比べて利息の支払いは多くなります。

>>161さんのやられている方法は１ですので、短縮型です。

ただ、ここで話題となっている軽減型は２）ではなくて、

３）軽減型の繰り上げを行い銀行から求められる支払額は少なくするが、実際に支払う額は
減らさないようにしておく。

これを行うと、契約上の支払期間は変わりませんが、結果として契約期間の途中に繰り上げにより
すべて返済してしまうため、支払期間、支払う利息は短縮型と同じになります。

当初、毎月の支払10万で繰り上げ5万だったものを、総額15万のままに維持して、内訳が支払9万、
繰り上げ6万という風になり、最後の方では、支払1万、繰り上げ14万という風になり、契約上は
最初の契約期間のままで支払いを計算しますが、繰り上げの支払いのため途中で支払いが終わり
ます。

つまり、１）と３）は、繰り上げをきちんと行えば、同じ利息の支払い、同じ支払期間になります。

なぜ３）を話題にしているかというと、この方式で繰り上げると、短縮型に比べて、支払額の
調整が可能になるからです。

例えば、支払が月に10万で総額120万、毎年半分の60万を繰り上げたとします。
（短縮で2年で120万とか、3年で180万と考えてもらってもいいです）

この時、１）短縮型だと繰り上げを行っても、月に支払わないといけない金額は10万のままです。

一方、３）の軽減型だと、月に繰り上げを含めて15万の支払いを行い、徐々に支払わないといけ
ない金額の部分が減っていきます。
（支払和ないといけない額が減っても、年60万の繰り上げを含めた月15万ずつの返済を続けます）

ここで、生活に一時的に何か問題が起き、繰り上げをやめたとしましょう。

その時、短縮型の場合は月当たりの支払い10万を調整することはできません。
しかし、軽減型の場合は支払わないといけない金額が減っていますので、その分支払いに余裕を
持てます。支払った期間によって9万円かもしれませんし、5万円かもしれません。

つまり、きちんと繰り上げていけば、同じ利息の支払い、期間で終わる、支払方法１）と３）が
あり、３）については、契約上の期間を短くしないことで、何かあった時に支払額の調整を行う
可能性を広く持つことができるわけです。

これは、支払に余裕があるとか、無いとかいう話ではなく、支払方法のオプションをどちらが
広く持つことができるかという話です。

ただし、ローンを借りている金融機関によっては、繰り上げ返済の手数料が高かったり、手続きが
面倒だったりすることもありますので、その点を踏まえて、返済方法を選ぶ必要はあります。

[165: 匿名さん]

>>163
それについては、数字をあげる必要はないというか、以下のように考えればＯＫです。

同じ人が、ここで話題になっている軽減、短縮で返済を行ったとすると考えられるのは
以下の４つです。

イ）
１）軽減で対処できないような問題が発生する
２）軽減の人も、短縮の人も破たんする。

ロ）十分な軽減ができていれば対応できる問題の場合
１）十分は軽減ができない時期に問題が起きれば、軽減でも破たんする。
２）その時、短縮の人は当然破綻する。

ハ）十分な軽減ができていれば対応できる問題の場合
１）軽減を行うのに十分な時期がたってから問題が起きれば、軽減は破たんしない。
２）短縮は破綻することがある。

ニ）短縮の人が破綻しない程度の問題の場合
１）軽減は当然破綻しない。

無用な突込みがないように書いておきますが、契約している金融機関のローンの形態により
少し変動します。

[166: 匿名さん]

>>165さん

何が言いたいのか、よく分かりません。


以下の３パターンの結果になるのは理解できます。
(４番目のパターンはこのスレの軽減方法だと無い)

１．軽減でも短縮でも破綻２．軽減は問題無し、短縮は破綻
３．軽減も短縮も問題無し(４)．軽減は破綻、短縮は問題無し

やはり、数字をあげていただいたほうが分かりやすいと思うのですが。

[167: omom]

>>164さんが説明された基本事項（前提条件）を理解されていない方がときどきいらっしゃるようですが、文章だけではわかりにくいようでしたら、こちらもご参照ください。
http://om2.at.infoseek.co.jp/

[168: 匿名さん]

>>167

すばらしい！！　初めてみました。

結論は、同じ物件を買うなら、変動一本でかりて、軽減で繰り上げ返済をするのが「一番おりこう」ということですね。

[169: 匿名さん]

>>168
「目からウロコです！！」が抜けているんじゃないですか？

[170: 匿名さん]

>>169

168です、実は自分、前スレで目からウロコを落としてもらって現在実行中です、だから感謝してるんですよね「おりこうスレ」には。

ひさしぶりに上がってきてるんで、見に来ちゃいました。

[171: 匿名さん]

軽減さんの言ってることは間違ってないはないね。
同じ金額を払うという前提においては、計算上でいけばそのほうがリスクが少ないのは
くそ長い文章でいろいろ書いてあるけど、わけのわからんソフトを使うまでもなくそんなことは当たり前。
そんなの大学教授じゃなくてもわかります。

ただ短縮さんは、返済におけるリスクヘッジを少しでも減らすとか
そこまで考えたギリギリの返却をしたくないんじゃ？
余裕の返済計画をたてて、余裕分を貯金して急な出費に備える。
余裕分が大きくなった時に貯金をある程度残した状態で繰上げを行う。
この場合は、毎月繰上げを行うわけじゃないし
そもそも返済に対してはリスクを感じてないので短縮のほうが効率がいい。

リスクをギリギリまで管理して返済したいなら軽減
そこまでギリギリのことはしたくなく余裕を持ちたいなら短縮
同じ金額を払ってるとしても、その払ってる金額に対しのリスクと意識が違う。
言い換えれば
必死になってリスクと返済額を両方減らしたいなら軽減
必死になる必要もなく余裕をもって返済額を減らすなら短縮となり
>>141さんの言ってることが正解なんですよね。

[172: 匿名さん]

>>171
言葉の節々が毒づいてますねー。
うちはギリギリではないけど、何があるかわからない時代だから軽減で返してます。そういう意味で141に当てはまらないんだよね。
おかげで月々の返済額が1/3位減り、暫定的な貯蓄もどんどん増えて、何もなければ年に１回程度繰上してます。余裕があって、将来を楽天的に考えられる前向きな人はどんどん期間を短くすればいいと思いますよ。そんなムキにならんでよろしい。

[173: 匿名はん]

年収600万に半減しますって仮定がなんなのｗ

[174: 匿名さん]

＞＞１７２
いつからここは、うちの返済方法を語るスレになったの？
もしかしたら、自分の返却方法が一番「おりこうな繰上げ返済」だと思ってるの？(笑)

[175: 匿名さん]

>>174
もちろん一番いいと思ってやってるけど？あなたは違うの？

[176: omom]

>>168
レスありがとうございます。

＞結論は、同じ物件を買うなら、変動一本でかりて、軽減で繰り上げ返済をするのが「一番おりこう」ということですね。

変動一本が（固定あるいはミックスとの比較において）良いのかどうかは別の話です。
軽減型は、特に返済後期において大きなリスクヘッジ効果が得られますので、その分、変動の金利上昇リスクにも耐えやすくなるとは言えますが、それでもダメなときはダメです。
金利タイプの選択については諸条件を総合的に勘案して判断する必要があります。

[177: 匿名さん]

結局、軽減派は自分に都合が悪い書き込みは無視するんだよ。

141の書き込みとか。

[178: 匿名さん]

１７２って
今までの軽減派のよりどころであった
毎月同じ額返却すれば、返済金額は変わらないってとこが抜けた
ただの軽減繰越しなわけですが、どこがおりこうなのでしょうか？

[179: 匿名]

皆さん、なぜ繰り上げするのですか？
住宅ローン控除あれば実質マイナス金利ですよね。
手元に現金置いておいて10年後、一気に繰り上げ返済、完済しないのですか？

返した金は戻ってこないですよ？

返答をお願いします。

[180: 匿名さん]

>>179
住宅ローン減税により逆ザヤ（または実質金利負担ゼロ）となっている間は繰り上げせず蓄えておいて、減税がなくなったところから繰上返済を開始するというのは、当然のこととしてコンセンサスができているかと思います。