おりこうな繰り上げ返済とは？その３

[匿名さん]

その２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30004/
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[181: 匿名さん]

>>179
それ、控除率の１％（一般住宅）以下の場合の、ローン金利の場合しかいえないでしょ。
１％超のローン金利であれば、計算上繰り上げしたほうが得。

[182: 匿名]

今時そんな人いるのか？

[183: 匿名さん]

>>171
そそ、大学教授じゃなくてもわかることなんだけど、ローンの本に書いてある、短縮のほうが
軽減よりも利息の支払いが少ないという内容に縛られているのか、なかなか理解できないよう
です。

このスレの書き込みでも、前提条件を吟味しないまま、短縮と（普通の）軽減の議論として
コメントされている方が見受けられます。

ところが軽減のほうがリスクが少ない点は近いしていただいているようですが、>>171さんの
書かれている、余裕についての話で、「返済におけるリスクヘッジを少しでも減らす」と
「そこまで考えたギリギリの返却」とは関係しません。

ギリギリではなく余裕を持った返済をしながら、軽減で繰り上げていけばいいだけでしょう。

もともと余裕がある返済計画ならば、たまにまとめて返して短縮にするのを、月々の支払いに
乗せて返したとしても、余裕がなくなるわけではありません。
何故、リスクヘッジを組み込むだけで、ギリギリの返却となってしまうのでしょうか？

別に「必死になってリスクと返済額を両方減らしたいなら軽減」ということはないんですよ。
私は、「必死になる必要もなく余裕をもって返済額を減らす」ために軽減を選んでます。

このあたり、短縮を評価するときと、軽減を評価するときで、>>171さんの基準が異なっていると
思います。

[184: 匿名さん]

>>183
一か所、「近いして」-＞「理解して」に訂正で。

>>166
ローンをいくら借りたかに関係なく、破たんリスクは軽減の方が少ないわけです。
（ただし、総支払額が違えばリスクが逆転することはあります）

ただ、リスクの程度というのは、組み合わせが千差万別ですので、そこを数値として見せても
万人に当てはまるわけではありませんので、>>165程度の定性的な話をしておけばいいのではと
思います。

[185: 匿名さん]

>>184

普段は定量的に話をしないと受けつけないのに、都合が悪くなると途端に定性的で構わないと逃げるのね。
１．両方破綻
２．軽減はＯＫ、短縮は破綻
３．両方ＯＫ

２になる条件って、限られてるように思います。
軽減派のみなさん、軽減し始めからすぐに２に移行できますか？

[186: 匿名さん]

omomさんＨＰのアニメーション見ると軽減型の方がずっと魅力的ですね

[187: 匿名さん]

185です。

ややこしい質問を書いたら書き込みが止まってしまったので、質問を変えます。


軽減派のみなさんに質問です。
軽減で繰り上げ返済が進んだ現在のあなたなら受容できて、返済当初のあなたでは受容できないようなリスクってなんですか？

そのようなリスクが５年後、１０年後も沢山あると考えていらっしゃいますでしょうか？

[188: １７７です]

え～っとですね。
まず言っておきますが、自分は軽減派でも短縮派でもないですよ。
どっちにするかは状況次第です。

返済にリスクを感じてる時(借り始めのころ)は軽減を使う。
なぜかってそのほうがリスク回避できるから。
そして返済額が減ってきて、もうこれ以上毎月の支払いを減らす必要がなくなったら期間短縮。
なぜかって言えばもう破綻するリスクを感じてないから。

ただし毎月支払額をそろえてまで軽減するようなことはしない。
なぜなら、繰上げ時期を自分で決めたいし、
(これは手元に残ったお金を自分の意思でコントロールできるからある意味リスクヘッジですよね)
正直毎回繰り上げするのめんどくさい。
(これは契約形態によっては簡単にできるみたいですね)

そして話は戻るけど、リスクを感じないラインは人によって違うけど、
最初からリスクを感じてなければ短縮でいいんじゃないの？って言いたいだけです。
リスクを感じてないのに、余剰部分を管理して毎月の返済額を必死に揃えてまで
期間短縮しなくてもいいじゃんと。
そこまでギリギリにしないとやってけないの？と思ったから
「必死になってリスクと返済額を両方減らしたいなら軽減」と書きました。
言い方が悪かったですね　ごめんなさい。

あと長文もごめんなさい。

[189: 匿名さん]

>>188
大事なところで間違ってますよ。最後のボケで噛んじゃって予選落ちって感じ？
誰も最後の一円になるまで軽減するなんて言ってないし、分かりきったことをエラそうに書かれただけですね？

[190: 匿名さん]

毎月の支払が、1万円ぐらいで、残りローン期間20年以上の方々に合いたいです。

[191: 匿名さん]

大学教授さんの登場で間隔があいてしまいましたが112です。

>>117

>大体、月の返済額が１万２万変わって困るような返済計画なら、初めから変動金利にしていません。
>更に、常に残貯金は500万円確保しています。

なるほど。>>103を読むと、月の返済額が12,000円上がる程度しかリスクを見込んでいないのかと思いましたが、もっと余裕は見込んであるぞ、ということですね。

それでもお勧めするのは35年ローンで借りて軽減型で繰り上げ返済する方法ですけどね。残債1200万円として残りの返済期間が9年の場合と30年の場合では年間の返済額が100万円ほど違います。つまり現在の状態で手取り年収の200万円ダウンに耐えられるなら、35年ローンの軽減型なら300万円ダウンに耐えられます。

「そんなにたくさん余裕はいらないよ」というのであれば手持ちの貯金を繰り上げ返済に回せます。そうすれば「金利の上昇のリスクを最小限に抑えるためには、元本を早く減らすことと、できるだけ早く完済すること」というあなたの主張がより早く実現するのですが。

>うーん、金利上昇のリスクと言いながら、ご自身は全く金利上昇のことをあまり考えてないですね。
>金利が上昇したら、返済がズルズル伸びるだけですよね。

>>112には「7年というのは金利も年収も現状維持の場合ですから、7年の間に金利が上がったり年収が下がったりして返済期間が延びる可能性も覚悟せねばなりません。ですが適用金利が15%になっても耐えられます。」と書いてあるのに、どうしてこう短縮さんは人の発言を勝手に捻じ曲げるのでしょうか。

>子供の成長に合わせた完済時期を確保することが重要だということが理解されてないみたいですが、
>それ自体が大きなリスクだと言っているのが理解できませんか？

軽減なら完済時期を１０年後にするのも３０年後にするのもどちらも自分で選べますが、短縮だと１０年後しか選べませんので、普通の発想なら軽減の方が選択肢が多いのだから良いと考えるはずですが、「選択肢が少ないほうが有利だ」という短縮さんの不思議な発想ですね。そんなにローン期間を縮めるのが好きなら銀行に言えば審査なしでいくらでも縮めてくれますよ。延ばすのは審査が必要ですけど。

[192: 匿名さん]

住宅ローンの繰上げ返済には、「返済期間短縮型」と「返済額軽減型（返済額変更型）」がある。

短縮：繰上げを行い、返済期間を短くする。月返済額は一緒。
軽減：繰上げを行い、月返済額を少なくする。返済期間は一緒。

「繰上げ手続きの手数料が無料」という条件が成り立つなら（今はネット経由なら大抵の金融機関で無料だが）、「軽減で繰上げして、月返済額が減って浮いた分をさらに繰上げに回す」というのがおりこうな方法。

例えば、短縮で年1回毎年1月に100万円を繰上げできるのであれば、軽減で最初の年は1月に100万円、月返済額が1万円下がった頃には1月に112万円、月返済額が2万円下がった頃には1月に124万円を繰上げする（もちろん、繰上げの頻度を増やして、小まめに繰上げしてもかまわない）。

短縮はほとんどメリットがない。しばしば聞かれる以下の発言はいずれも間違いなので注意。

「短縮にした方が返済が早く終わる」

→「今後二度と繰上げはしない」なら確かにそう言えるが、軽減にしておけば、月返済額が減って浮いた分をさらに繰上げに回せる。返済額の合計（通常の月返済額＋繰上げ額）が同じなら、短縮も軽減も同じ時期に返済が終わる。

「定年までに完済せねばならないので短縮」

→「今後二度と繰上げはしない」なら確かにそう言えるが、定年までに完済するように返済額（通常の月返済額＋繰上げ額）を計画して返済していけば、短縮も軽減も同じ時期に返済が終わる。短縮の方が返済が早く終わるなんて事はない。

「短縮の方が総返済額が少なくなるから金銭的に得」

→「今後二度と繰上げはしない」なら確かにそう言えるが、軽減で月返済額が減って浮いた分をさらに繰上げに回せば、同じ総返済額で返済は終わる。短縮も軽減も、残債も金利も同じなんだから短縮が得するわけではない。

それでは短縮と軽減で何が違うかというと、「返済の自由度」が大きく違う。将来何か予期せざる事態が起きて資金が必要になったとき、軽減で繰上げしていたなら、「月返済額が減って浮いた分をさらに繰上げに回す」のをやめれば資金を手元に残せる。しかし短縮で繰上げしていた場合は同じ真似はできない。

ただし、短縮で縮めた返済期間を再度延ばすのが比較的容易なのであれば、短縮でも軽減でも大差はない（フラット35などが該当するかも）。また、軽減で「月返済額が減って浮いた分をさらに繰上げに回す」ということは繰上げの手続き回数は増えるので、手続きが面倒だったり手数料を取られる場合は短縮を選ぶ余地がある。

[193: 匿名さん]

期間短縮型と返済額軽減型をお得/手間/安全の3軸で評価する。

■お得度…総返済額の安さ

・軽減は、月返済額が下がった差額は次の繰上げまで手元に置いておくことになるので、確かにその分の利息は増えるが、たいした額ではない。その利息すら惜しいというのであれば、短縮より手続きの頻度を年1回増やす程度で、逆に短縮より利息を減らせるくらいである。
・一方で、将来何か予期せざる事態が起きて資金が必要になったときのリスク対応を考えると、短縮は軽減よりも多い額の資金を手元に置いておくことが必要である。そうするとその分の利息は増える。
・総返済額を最小にする方法は、少しでも余裕ができたら小まめに繰上げすることであり、その場合短縮でも軽減でも総返済額は同じになる。リスク対応に必要な手元資金の利息分も考えれば、軽減の方が総返済額を減らすことが可能である。

◇軽減の勝ち

■手間度…手間が掛からないこと

・手間が最も楽なのは住信の自動返済（軽減型）。短縮より楽。
・住信以外で借りている人でも、面倒なら短縮より頻繁に繰上げする必要なんてない。短縮と同じ頻度でもかまわない。その場合、軽減は短縮より総返済額がちょっと増えるけど、たいした額ではない。

◇軽減の勝ち

■安全度…ローン破綻しないこと、そのために出来る選択肢が多いこと

・軽減が進めば月返済額が半分になり1/3になり1/5になる。例えば、ローン残高1/3ぐらいの所でリストラで半年無職＆転職後は給料半額になったとする。短縮だったら貯蓄が底を尽きたらローン破綻⇒競売コースだったとしても、軽減ならば返しきれる可能性が残る。不測の事態により強いのは軽減。

◇軽減の勝ち

■番外

貯金しておく、ゆとりを持ったローンを組む、などの話が度々でてきますが、繰上げ方法の優劣とは関係がないので、同列で語らない方がよいですよ。短縮でも軽減でも選択できるオプションなので。

住宅ローン減税期間は繰上げの必要はないという話も度々出てきますが、住宅ローン減税により逆ザヤ（または実質金利負担ゼロ）となっている間は繰上げせず蓄えておいて、減税がなくなったところから繰上げを開始するというのは、自明のこととしてコンセンサスができているかと思います。

[194: 匿名さん]

その他、短縮さんが「短縮の方がおりこうだ」と主張する根拠は、これまでに出てきたのはこんな感じ。

１：軽減の効果で家計に余裕ができると無駄遣いしてしまい、結局返済が遅れる。あえて短縮で余裕を作らないほうがおりこうだ

→短縮の場合リスク回避のために軽減よりも余分に手元資金が必要。浪費癖のある人はこの手元資金も浪費しちゃうだろうから短縮だと一層駄目なんじゃないの？浪費癖のある人こそ浪費しちゃう前にこまめに軽減で繰上げする方法がお勧め。

２：短縮で返済期間を例えば１０年に縮めれば、返済期間が１０年より延びることはない。軽減の場合３５年まで延びる可能性があるのはデメリットだ

→軽減なら返済期間を１０年にするのも３５年にするのもどちらも自分で選べるが、短縮だと１０年しか選べないので、普通の発想なら軽減の方が選択肢が多いのだから良いと考えるはずだが、「選択肢が少ないほうが有利だ」という短縮さんの不思議な発想。そんなにローン期間を縮めるのが好きなら銀行に言えば審査なしでいくらでも縮めてくれますよ。延ばすのは審査が必要ですけど。

３：短縮のメリットはわかりやすいが、軽減のメリットは理解が難しい。難しいことを考えるのは時間の無駄だ。

→確かにそれはあるかもしれない。算数が苦手な方には短縮がお勧めです。

[195: 匿名さん]

>>185
別に1時間程度書き込みがなかったからといって、「ややこしい質問を書いたら書き込みが止まっ」
たわけではないのでは？
みなさん、ここに張り付いているわけではないし、家族との団欒もあるでしょう。
（私は、風呂から上がり、寝るまでの間にこれを書いてます）

うーんと、リスク部分の定性的な話についてですが

２になる条件って、限られてるように思いますと書かれていますが、 軽減型の方が、月当たりの
支払いが減らせることで、リスクに対応できる。

そのため、軽減の人が破綻するなら、軽減よりもリスクへの対応が難しい短縮は破綻します。
ただし、短縮が破綻しても、支払を減らしている軽減は破綻しないことがある。

ならば、リスクの少ない方を選んだらどうですかというだけです。

また、定性的な話でいいのではと書いたのは、短縮も軽減も支払利息、支払期間が一緒になると
いう大枠での定量的な部分はわかっています。
ただ、人によって、借りている条件（借入額、金利、繰り上げ手数料、年収、共働きかどうか、
住宅ローン減税の程度はなど）も違いますし、前提となるリスク（職業、子供の数、子供の年齢、
親を養うのか、親の年齢は、親の人数、家計的に病気の可能性はどうかなど）によっても違います。

上記の条件によって、問題の内容、タイミングによって、耐えられるレベルも違ってくるでしょう。
ただし、軽減の方が破綻しづらいというのは変わりません。
（問題の起こる時期が早ければ、同じくらいです）

ですから、数量的に表現して、何年後、何万円になったらとか計算しても、得るものが少ない
ですよってことです。

別に>>185さんがやるのを止めたりはしませんけどね。

>>188
了解しました。

[196: 匿名さん]

＞「繰上げ手続きの手数料が無料」という条件が成り立つなら（今はネット経由なら大抵の金融機関で無料だが）、「軽減で繰上げして、月返済額が減って浮いた分をさらに繰上げに回す」というのがおりこうな方法。

おりこうな方法を選択したお方がこんなところで延々と連日長文書いて、短縮派をけなさなければ気が済まないというのは、実に時間の無駄であほうなやり方ですね。
「自分はおりこう、他人は勝手にしろ」で良いんじゃないですか？

[197: 匿名さん]

>>187
質問への答えですが、具体的に想定している事態は無いよ！
但し、それはローンを借りた時から今日までの話。
明日、新たな事象が発生し、そう言った事態を想定することになるかも知れない。（環境の変化）
明日、新たな知識を得て、そう言った事態を想定出来る様になるかも知れない。（認識の変化）
「可能性が非常に少ない」と言えるとしても、「ゼロではない故にヘッジする＝軽減選択」ってのが
所謂、合理性の追及ってことなのかと・・・
（注）「軽減を選択すべし」ってことじゃないからね！

あと、万人に適用される様な定量係数なんてあるわけないでしょ？
＊但し、この点については、>>163が責任を持つべきだな！
＊「軽減派全員の意見」として取ってくる短縮派が居る以上は・・・

[198: 匿名さん]

ごちゃごちゃと不毛なののしり合いはやめて、そろそろ数式でビシッとまとめてくださいませんかねぇ。計算式に当てはめれば、だれでも文句なしの結果が出るような数式に。経済学が云々とか言ってる、お偉い先生、どうですか？

[199: 匿名さん]

「短縮だと破綻して軽減だと耐えられる」というゾーンは狭いと一部の短縮派が主張しているけど、本当にそうかな？
例えば、当初の返済額が月１５万円、繰上は月平均１０万円、預貯金は３００万円置いておくとしよう。
短縮だと返済額は１５万円のままだから、月収が１０万円減ったら繰り上げはできなくなる。１５万円減ったら預貯金を毎月５万円ずつ取り崩すから６０カ月で行き詰まる。
軽減で１０万円まで減らして１５万円を繰り上げている状態なら、月収が１０万円減ってもまだ５万円は繰り上げが可能。１５万円減ったら繰り上げはできなくなるが、預貯金３００万円は残しておける。
こういうことも十分あり得ると思うんだけどな。

[200: 匿名さん]

>>196

>>191～194までと、>>195は別です。
ここ数日（金曜から）長文を書いていたのは私ですが、混同しないようにしてください。

それと、私の書き込みにコメントが付けられており、そこに議論する内容が含まれているので、
お相手をしています。（そろそろループしていますが）

というか、仕事柄、PCの前にいる時間が長い（研究職の場合、ONとOFFが明確でないため、週末や
深夜にメールでやり取りをしたり、分析、執筆作業などをしています）、また、文章を書くのが
苦ではない（長いのでも10分程度）ので、時間つぶしにちょうどいいですよ。

まあ、週明けからは少し忙しくなりますので、書き込みも減るかと思います。


>>198
>>197さんも書かれていますが、>>195に書いたような理由から、そのような数式をピシッと
まとめるのは無理だと思います。

なお、数式にこだわられるようでしたら、>>195を参考に必要な条件と、その評価方法（他の条件
との優劣や評価の際のウェイト）を、他の人が納得できるように>>198さんなりに書き出していた
だけますか？

万人が納得する数式をピシッと作ることのむずかしさがわかると思いますよ。
そんなのができるようなら、FPなんて職業はいりませんし、>>198さんは大もうけできると思い
ます。