おりこうな繰り上げ返済とは？その３

[匿名さん]

その２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30004/
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[241: 匿名さん]

天気もよかったので娘と出かけてたら
乗り遅れた感があるし、どうでもよくなってきた。
(だったらなんで書くんだというツッコミがきそうだが)


本気で軽減しなきゃいけないのは、
35年長期で借りてるのに月々の返済が
厳しいようなギリギリの人。(ギリギリの基準は人によるのでなんとも言えない)


普通の人はどちらでもよろし。
軽減のほうが若干リスクは少なくなる。(軽減派の言うとおり)


超余裕な人が軽減を選ぶのは趣味の世界だから
止めないけど、別におりこうでもなんでもない。

RPGでレベル100にしないと気がすまないのと、同じ感じがする。

[242: 匿名さん]

そんなに「リスク」がいやなら、繰り上げ返済なんぞせずに、ずっと貯金しとけばいいのに。。。

[243: 匿名さん]

>>242
それじゃ（住宅ローン減税でチャラの場合を除き）利息がもったいないでしょ。支払利息も減らしリスクも減らす「おりこうな繰り上げ返済」がテーマですよ。

[244: 匿名さん]

>>238のモデルケースって結構居るんじゃない？
こういう場合、短縮/軽減の意見を聞いてみたい気はするね。

ちなみに俺だったら軽減かな。生活水準にもよるけど浪費癖がなければ軽減で繰上げしながら20年完済も不可能ではないと思う。もちろん今後の金利状況にもよるとは思うけど、このモデルケースの場合だと金利上昇局面では、短縮のほうがよりリスキーだと思う。

[245: 匿名さん]

>>237
おっしゃるとおりですね。加えて、短縮派さんは、「軽減でリスク対策のメリットが得られるなら、そもそもローン計画自体が初めからおかしい」とおっしゃっておられるので、短縮派さんの基準に基づく、計画自体おかしいローンとおかしくないローンの境目を決めることも可能ですよね。

例えば、短縮派さんが、「あと３年で完済見込みなのでリスク対策なんか不要」とおっしゃるのであれば、完済まで３年以上かかるようなローンは計画自体が初めからおかしいことになりますよね。>>238のケースだったら、年間で返済可能な金額は200万円程度でしょうから、住宅ローンとして借りて良い上限は600万円、ローン開始時に200万円貯金を持っておくとしても上限は800万円で、それ以上のローンは短縮派さんの基準によれば計画自体がおかしい、ということもわかりますね。

[246: 匿名さん]

>>238さん

年収がどの程度安定している職業かにも依る。
世帯年収といっても、世帯主がほぼなのか、夫婦同じくらいなのか。
妻は夫の扶養に入っているのかなどで、実質の収入も全く変わってくる。

そして、妻の仕事の内容によって、
子供を保育園に預けなければならないのかによって全然違う。

それから、物件価格はどれくらいなのだろう。
住宅を購入する際に、どれだけ頭金を貯められる人かというのも大きく影響するし、
住宅購入後の残貯金も影響は大きい。

それに、優遇をどの程度見ているのだろう…それにも依るよね。
今の金利からしたら、優遇2%程度なのかな？
そういった条件も将来のリスクを計算するのに大きく影響する。

リスクは、各人各人で違ってきます。
自分の住宅ローンの計画を立てることを考えたら、この程度の条件では判断が付かないのは自明でしょう。
この条件だけで、リスクを判断するのは無理だと思います。

[247: 匿名さん]

>>245
＞加えて、短縮派さんは、「軽減でリスク対策のメリットが得られるなら、そもそもローン計画自体が初めからおかしい」とおっしゃっておられるので、短縮派さんの基準に基づく、計画自体おかしいローンとおかしくないローンの境目を決めることも可能ですよね。

例えば、短縮派さんが、「あと３年で完済見込みなのでリスク対策なんか不要」とおっしゃるのであれば、完済まで３年以上かかるようなローンは計画自体が初めからおかしいことになりますよね

なんで完済まで3年以上かかるローン計画自体が初めからおかしい事になるんですか？
私は「軽減でリスク対策のメリットが得られるならそれで良い」と思うし、
自分は短縮派なので、「早期（3年以内に完済は無理としても）に完済できるのならリスク対策は不要」もそれで良いと思います。

こんな極端な視点で双方が上げ足とるような議論しても時間の無駄で不毛じゃないでしょうか？

[248: 238]

>>246さんの指摘により想定を追加/変更しました。


世帯年収：800万円
物件タイプ：一戸建
物件価格：4500万円（諸費用込み）
自己資金：1500万
借入金額：3000万円
借入期間：35年
変動金利：0.875% （全期間優遇1.6%）
家族構成：本人40歳、妻35歳、子2（4歳、1歳）※妻は専業主婦（扶養家族は妻+子2=3名)
残預貯金：500万円


・20年で完済。
・短縮/軽減共に繰上げ手数料は無料。
・夫の業種は景気に左右されないため、今後の収入の増減は加味しない。
・妻は将来的にも専業主婦という前提。

上記想定で短縮 or 軽減どちらを選択しますか？

[249: 匿名さん]

ちょっとまとめを。

以下、想定している状況は「既にローンを借りている」且つ
「軽減・短縮の2つの繰り上げ返済方法が選択可能」な状況です。


1. 「金銭コスト」と「リスク対応力」のみに着目した場合、
常に軽減型の繰上げ返済が正しい。但し、前提条件として
繰上げのための金銭的コストがかからないことが必要。

2. 一方で「手間」と「そもそものリスク度」、あるいは「人間心理」を
考慮すると必ずしも軽減型が万人向きとは言えず、場合によっては短縮もあり


「軽減型」の人が金銭コストとリスク対応力のみに着目しているのに対し、
「短縮型」の人は手間や現実的な意味合いを考えています。


「軽減型」の論理には一理あって、金銭コストとリスク対応力のみに
着目した場合は、常に軽減型が優れています。
何故かと言うと、想定している前提条件では、軽減であれば
金銭コストは全く増えずにリスク対応力のみが改善するからです。
これはローン残額の多寡や残期間などに拠らず、100%全ての状況であてはまります。
(もしこれが理解できない場合、過去ログをしっかり読んで下さい)

一方で、各人のリスク状況・考え方によっては「軽減型繰上げ」で得られる
リスク対応力の向上に殆ど(全く)価値が無いため、
「意味無し」、「おりこうに思えない」という考え方になります。

経済学で「オプション理論」として習う内容の考え方が比較的近いです。

[250: 匿名さん]

>No.248 さん
年収１年分は預貯金で残しておくのが普通じゃないですか？？
この場合800万は置いておくと思います。
この想定では、私は軽減でも短縮でも繰上げできません。。。。。

「繰上げしない」を選択する人が多そうです。

[251: 匿名さん]

年収の倍以上のローンはそもそも組まないし。
50歳で完済しないと、老後資金も作れないし、条件が変。

「収入の増減は加味しない」となると、リスク回避する必要が無いという条件ですよね？
軽減のメリットである「リスク回避」が不要となる「条件付け」なので、
軽減も短縮もメリットが無い気がします。

軽減のメリットって「収入が減ったとき」のリスク回避だから。

[252: 匿名さん]

＞249さん
＞以下、想定している状況は「既にローンを借りている」且つ
＞「軽減・短縮の2つの繰り上げ返済方法が選択可能」な状況です。

条件に、
「且つ、繰り上げ返済することにより、金銭的メリットが生まれる状況」
を加えないと、
繰上げしても金銭的メリットが発生しない人が含まれてしまいます。
「金利負担がゼロに近い手段が可能なため、ローンを組んでいる人」もいます。

※かといって、ゼロに近い状況が不可能な場合は、そもそもローンを組んでいたかわからないので、
　　「当初から一括で支払う能力がある」わけではないことに注意。

[253: 匿名さん]

>>248
０．８７５なら、低金利が続く限り繰り上げしない。その代わりしっかり貯金しておくで良いと思います。

800万、手取りで言うと600万位？
０．８７５なら住宅ローンが年間100万弱。減税は固定資産税に。
手取り600万-住宅ローン100万-生活費300万。
残り200万を100万繰り上げ資金、100万普通の貯金（大きな買い物や旅行すればここから引く）

金利が変動しないを前提に言うと10年後のローン残高22,343,836 おおざっぱに2200万。
100万を10年貯めている分は繰り上げできる。1000万繰り上げで住宅ローンの残り1200万。
10年後の時点でご本人50歳！子どもは14歳11歳。食事も大人並みに食べるし塾などでお金がかかる。大学受験も後4年後。
50歳時点で、元からの貯金500万+10年間の貯金1000万程で1500万。
元々車があれば車検や税金保険でお金がかかるので、年間100万貯金はやや難しいかも。買い替えもあれば200から300万は出ていく。
子どもの大学の費用のお金をここから別口座に移し、将来のリフォームに備えて10年間、マンションと同じように吸う全金を月1万貯めたとすると120万別に分ける。10年の時点で一戸建てなら屋根の点検や塗り替えで実際出ていくかも。
となると1500万貯金があるとしても、車、教育、リフォームと使い道があるお金を除くと、1000万以下、800万位になってしまうかも。
元の貯金が500万あった事を考えると案外貯金ってできないものです。

定年が60歳だとすると、あと10年以内にローンを完済、子どもを大学にやって卒業させ、老後の蓄え、リフォームのお金を作る。なかなか大変、忙しいですよ。

軽減でも短縮でも繰り上げしないでも、何でも各自が好きにしたらよろしいとしか思えない。
このスレの趣旨とは外れるけれど。住宅ローンの繰り上げの方法の選択なんてライフプラン、キャッシュフローのごく一部。

[254: 匿名さん]

>>248
変動金利は今は0.875%だが20年間この金利が続くとは考えられない。20年固定金利が2%台後半であるので、20年間の変動金利の平均値は2%を見込むべきだろうね（リスクプレミアムがあるので平均値が2%台後半にはならない。解説はどっか別スレで）。

3000万円の金利2%で20年完済なら年間の返済額は180万強となる。ただし子供が大きくなるとお金がかかるので、余裕がある3～5年間のうちは年間220万円程度は返済しておくべき。つまり約定返済額との差額、年間120万円は繰り上げ返済が必要だね。

3～5年後には金利動向も見つつ10年固定へのプラン変更によるリスク回避も考えるべきだろう。金利上昇で子供の教育費が圧迫さえる事態は避けたいからね。ただしそれまでの繰り上げ返済を軽減型でしておいて、約定返済額を下げておけば、それでリスク回避は十分だから変動のまま頑張るという判断もありうる。

固定期間終了後には残債は1000万円程度にまで減っており、返済期間も間違っても短縮型での繰り上げ返済なんかしていなければ25年以上残っているので、リスクも十分低く、変動で良いだろう。以降の繰り上げ返済は短縮型でも軽減型でもどっちでも良いだろうね。

[255: 匿名さん]

>>254

固定終了後に残債を1000程度まで減らすということは賛成だが、
13~15年後は、子供が大学に上がる頃なので、私学だとして年間100万円の出費増。
（17年後は２人大学生なので200万円の出費増）
更に、15年後を目安に、家の修繕費として200万円の臨時出費程度がでる。

そう考えると、貯金は最低300-400万円程度は残したうえでも、
以後は繰り上げ返済は出来ないと思った方が良いだろうね。

なので、20年で完済というのが、どれくらいシビアな条件かで返済方法は変わってくると思う。

60歳の定年前にという仮定で、年金支給までも時間があるので、
退職金には手を出したくないと考えるなら、期間が20年に減るまで、まずは短縮。
そして、期間が20年に達したら、以後は軽減という流れだろうね。

60歳時点でローン残債が残っていても、退職金も注ぎこむ気があるなら、初めからひたすら軽減だろうね。

[256: 匿名さん]

>>254の「25年以上」は「20年以上」の間違いです。

>>255

>期間が20年に減るまで、まずは短縮。
>そして、期間が20年に達したら、以後は軽減という流れだろうね。

13年後に残債1000万円として、
それまでの間、短縮で繰り上げ返済を続けていたとしたら、
残りの返済期間は10年半ほど。
約定返済額は、変動金利が今と変わらぬ0.875%だったとしても年間100万。5%なら120万。

子供が大学に上がる大事な時期に、家計に余裕がなく、
もし年収が下がったら危機に陥りますが、
気は確かでしょうか・・・

それまでの間、軽減で繰り上げ返済を続けていたとしたら、
残債1000万円で返済期間22年。
約定返済額は金利0.875%だったら年間50万、5%でも75万なので、
きついことに変わりはありませんが若干余裕はあります。

[257: 匿名さん]

>>256さん

相変わらず、軽減さんは、どんな事情も考慮せず、なんでも軽減軽減ですね。

定年後に残債が残るリスクと、子供が大学に居る間の返済額が少し上がるリスクで、
どちらが大きなリスクと感じるかは、個人個人によって違うでしょう。
どちらのリスクの重きを置いて、返済計画を考えるのかは、個人の選択じゃないですかね。

ある程度貯金が出来るタイプの人なら、
前向きに繰り上げていけば、その時少しきついなぁと感じながらも結構返済できてしまうものです。
ただ、もしもの時の備えばかり考えるような後ろ向きの思考が入ると、
きついと感じたとき、繰り上げはしないでしょう。

また、軽減さんは、バブル期の金利を仮定することが好きですが、
バブル期の金利にまで上がる可能性は、どれくらいあると思っていますか？
たとえ、なったとしても、残債が少なくなっていれば、ある程度は対応できるものですよね。

それよりも、リストラや会社が潰れる可能性の方が遥かに高いでしょう。
住宅ローンを借りている段階で、そういったリスクには対応できないことを考えると、
備えるリスクに対してバランスが悪すぎる気がしますよ。


この質問の内容とは違うので余談ですが、私なら35年変動という選択は絶対してないです。
計算できない要素が多すぎて、将来に向けて考えるリスクの幅が広がりすぎます。
金利が大きくるるときのリスクは、返済の後期ではなく、初めのころの方が遥かに大きいです。

[258: 匿名さん]

>>257
子供が大学にいる間は、軽減の有利さを利用して少なく返済して、卒業したら大目に返済して、終わらせれば
いいだけじゃないの？
そういう融通が利くのが、軽減のいいところなんだよ。

なんで、「定年後に残債が残るリスク」と「子供が大学に居る間の返済額が少し上がるリスク」の二者択一
みたいな発想になるのかな、短縮さんは？

確かに短縮だと二者択一だけど、それを軽減に当てはめて考えない方がいいと思う。

[259: 匿名さん]

>>258
細かい所だけれど、パターンの人は40歳4歳1歳なので、下の子が卒業する23歳の時は22年後。62歳。
上の子が大学を卒業するのが19年後59歳。
だから定年過ぎても教育費は続いてます。1人卒業してるのでややマシですが。

[260: 匿名さん]

>>259
あ、すみません。
ちょっと、実際に計算してみました。

３０００万を０．８７５で借りて、３５年で返す予定の人が、繰り上げで２０年で返したらどうなるかです。

まず、当初の月あたりの支払いは８２、９４９円になります。
これを２０年にするには、短縮の場合は、月あたり４７、０５１の繰り上げとなり、月当たり
８３千円の支払いをずっと続けることなります。

一方、軽減で同じことをした場合、総額の１３万は変えないとして
１０年後：６１、３０８円＋（繰り上げ６８、６９２）
１５年後：４２、２４６円＋（繰り上げ８７、７５４）
１８年後：２５、４３６円＋（繰り上げ１０４、５６４）
となります。

つまり、子供が大学に行く頃には、義務としての支払いは当初の半額か３０％ほどになります。

私なら軽減にしておくと思います。