おりこうな繰り上げ返済とは？その３

[匿名さん]

その２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30004/
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[241: 匿名さん]

天気もよかったので娘と出かけてたら
乗り遅れた感があるし、どうでもよくなってきた。
(だったらなんで書くんだというツッコミがきそうだが)


本気で軽減しなきゃいけないのは、
35年長期で借りてるのに月々の返済が
厳しいようなギリギリの人。(ギリギリの基準は人によるのでなんとも言えない)


普通の人はどちらでもよろし。
軽減のほうが若干リスクは少なくなる。(軽減派の言うとおり)


超余裕な人が軽減を選ぶのは趣味の世界だから
止めないけど、別におりこうでもなんでもない。

RPGでレベル100にしないと気がすまないのと、同じ感じがする。

[242: 匿名さん]

そんなに「リスク」がいやなら、繰り上げ返済なんぞせずに、ずっと貯金しとけばいいのに。。。

[243: 匿名さん]

>>242
それじゃ（住宅ローン減税でチャラの場合を除き）利息がもったいないでしょ。支払利息も減らしリスクも減らす「おりこうな繰り上げ返済」がテーマですよ。

[244: 匿名さん]

>>238のモデルケースって結構居るんじゃない？
こういう場合、短縮/軽減の意見を聞いてみたい気はするね。

ちなみに俺だったら軽減かな。生活水準にもよるけど浪費癖がなければ軽減で繰上げしながら20年完済も不可能ではないと思う。もちろん今後の金利状況にもよるとは思うけど、このモデルケースの場合だと金利上昇局面では、短縮のほうがよりリスキーだと思う。

[245: 匿名さん]

>>237
おっしゃるとおりですね。加えて、短縮派さんは、「軽減でリスク対策のメリットが得られるなら、そもそもローン計画自体が初めからおかしい」とおっしゃっておられるので、短縮派さんの基準に基づく、計画自体おかしいローンとおかしくないローンの境目を決めることも可能ですよね。

例えば、短縮派さんが、「あと３年で完済見込みなのでリスク対策なんか不要」とおっしゃるのであれば、完済まで３年以上かかるようなローンは計画自体が初めからおかしいことになりますよね。>>238のケースだったら、年間で返済可能な金額は200万円程度でしょうから、住宅ローンとして借りて良い上限は600万円、ローン開始時に200万円貯金を持っておくとしても上限は800万円で、それ以上のローンは短縮派さんの基準によれば計画自体がおかしい、ということもわかりますね。

[246: 匿名さん]

>>238さん

年収がどの程度安定している職業かにも依る。
世帯年収といっても、世帯主がほぼなのか、夫婦同じくらいなのか。
妻は夫の扶養に入っているのかなどで、実質の収入も全く変わってくる。

そして、妻の仕事の内容によって、
子供を保育園に預けなければならないのかによって全然違う。

それから、物件価格はどれくらいなのだろう。
住宅を購入する際に、どれだけ頭金を貯められる人かというのも大きく影響するし、
住宅購入後の残貯金も影響は大きい。

それに、優遇をどの程度見ているのだろう…それにも依るよね。
今の金利からしたら、優遇2%程度なのかな？
そういった条件も将来のリスクを計算するのに大きく影響する。

リスクは、各人各人で違ってきます。
自分の住宅ローンの計画を立てることを考えたら、この程度の条件では判断が付かないのは自明でしょう。
この条件だけで、リスクを判断するのは無理だと思います。

[247: 匿名さん]

>>245
＞加えて、短縮派さんは、「軽減でリスク対策のメリットが得られるなら、そもそもローン計画自体が初めからおかしい」とおっしゃっておられるので、短縮派さんの基準に基づく、計画自体おかしいローンとおかしくないローンの境目を決めることも可能ですよね。

例えば、短縮派さんが、「あと３年で完済見込みなのでリスク対策なんか不要」とおっしゃるのであれば、完済まで３年以上かかるようなローンは計画自体が初めからおかしいことになりますよね

なんで完済まで3年以上かかるローン計画自体が初めからおかしい事になるんですか？
私は「軽減でリスク対策のメリットが得られるならそれで良い」と思うし、
自分は短縮派なので、「早期（3年以内に完済は無理としても）に完済できるのならリスク対策は不要」もそれで良いと思います。

こんな極端な視点で双方が上げ足とるような議論しても時間の無駄で不毛じゃないでしょうか？

[248: 238]

>>246さんの指摘により想定を追加/変更しました。


世帯年収：800万円
物件タイプ：一戸建
物件価格：4500万円（諸費用込み）
自己資金：1500万
借入金額：3000万円
借入期間：35年
変動金利：0.875% （全期間優遇1.6%）
家族構成：本人40歳、妻35歳、子2（4歳、1歳）※妻は専業主婦（扶養家族は妻+子2=3名)
残預貯金：500万円


・20年で完済。
・短縮/軽減共に繰上げ手数料は無料。
・夫の業種は景気に左右されないため、今後の収入の増減は加味しない。
・妻は将来的にも専業主婦という前提。

上記想定で短縮 or 軽減どちらを選択しますか？

[249: 匿名さん]

ちょっとまとめを。

以下、想定している状況は「既にローンを借りている」且つ
「軽減・短縮の2つの繰り上げ返済方法が選択可能」な状況です。


1. 「金銭コスト」と「リスク対応力」のみに着目した場合、
常に軽減型の繰上げ返済が正しい。但し、前提条件として
繰上げのための金銭的コストがかからないことが必要。

2. 一方で「手間」と「そもそものリスク度」、あるいは「人間心理」を
考慮すると必ずしも軽減型が万人向きとは言えず、場合によっては短縮もあり


「軽減型」の人が金銭コストとリスク対応力のみに着目しているのに対し、
「短縮型」の人は手間や現実的な意味合いを考えています。


「軽減型」の論理には一理あって、金銭コストとリスク対応力のみに
着目した場合は、常に軽減型が優れています。
何故かと言うと、想定している前提条件では、軽減であれば
金銭コストは全く増えずにリスク対応力のみが改善するからです。
これはローン残額の多寡や残期間などに拠らず、100%全ての状況であてはまります。
(もしこれが理解できない場合、過去ログをしっかり読んで下さい)

一方で、各人のリスク状況・考え方によっては「軽減型繰上げ」で得られる
リスク対応力の向上に殆ど(全く)価値が無いため、
「意味無し」、「おりこうに思えない」という考え方になります。

経済学で「オプション理論」として習う内容の考え方が比較的近いです。

[250: 匿名さん]

>No.248 さん
年収１年分は預貯金で残しておくのが普通じゃないですか？？
この場合800万は置いておくと思います。
この想定では、私は軽減でも短縮でも繰上げできません。。。。。

「繰上げしない」を選択する人が多そうです。

[251: 匿名さん]

年収の倍以上のローンはそもそも組まないし。
50歳で完済しないと、老後資金も作れないし、条件が変。

「収入の増減は加味しない」となると、リスク回避する必要が無いという条件ですよね？
軽減のメリットである「リスク回避」が不要となる「条件付け」なので、
軽減も短縮もメリットが無い気がします。

軽減のメリットって「収入が減ったとき」のリスク回避だから。

[252: 匿名さん]

＞249さん
＞以下、想定している状況は「既にローンを借りている」且つ
＞「軽減・短縮の2つの繰り上げ返済方法が選択可能」な状況です。

条件に、
「且つ、繰り上げ返済することにより、金銭的メリットが生まれる状況」
を加えないと、
繰上げしても金銭的メリットが発生しない人が含まれてしまいます。
「金利負担がゼロに近い手段が可能なため、ローンを組んでいる人」もいます。

※かといって、ゼロに近い状況が不可能な場合は、そもそもローンを組んでいたかわからないので、
　　「当初から一括で支払う能力がある」わけではないことに注意。

[253: 匿名さん]

>>248
０．８７５なら、低金利が続く限り繰り上げしない。その代わりしっかり貯金しておくで良いと思います。

800万、手取りで言うと600万位？
０．８７５なら住宅ローンが年間100万弱。減税は固定資産税に。
手取り600万-住宅ローン100万-生活費300万。
残り200万を100万繰り上げ資金、100万普通の貯金（大きな買い物や旅行すればここから引く）

金利が変動しないを前提に言うと10年後のローン残高22,343,836 おおざっぱに2200万。
100万を10年貯めている分は繰り上げできる。1000万繰り上げで住宅ローンの残り1200万。
10年後の時点でご本人50歳！子どもは14歳11歳。食事も大人並みに食べるし塾などでお金がかかる。大学受験も後4年後。
50歳時点で、元からの貯金500万+10年間の貯金1000万程で1500万。
元々車があれば車検や税金保険でお金がかかるので、年間100万貯金はやや難しいかも。買い替えもあれば200から300万は出ていく。
子どもの大学の費用のお金をここから別口座に移し、将来のリフォームに備えて10年間、マンションと同じように吸う全金を月1万貯めたとすると120万別に分ける。10年の時点で一戸建てなら屋根の点検や塗り替えで実際出ていくかも。
となると1500万貯金があるとしても、車、教育、リフォームと使い道があるお金を除くと、1000万以下、800万位になってしまうかも。
元の貯金が500万あった事を考えると案外貯金ってできないものです。

定年が60歳だとすると、あと10年以内にローンを完済、子どもを大学にやって卒業させ、老後の蓄え、リフォームのお金を作る。なかなか大変、忙しいですよ。

軽減でも短縮でも繰り上げしないでも、何でも各自が好きにしたらよろしいとしか思えない。
このスレの趣旨とは外れるけれど。住宅ローンの繰り上げの方法の選択なんてライフプラン、キャッシュフローのごく一部。

[254: 匿名さん]

>>248
変動金利は今は0.875%だが20年間この金利が続くとは考えられない。20年固定金利が2%台後半であるので、20年間の変動金利の平均値は2%を見込むべきだろうね（リスクプレミアムがあるので平均値が2%台後半にはならない。解説はどっか別スレで）。

3000万円の金利2%で20年完済なら年間の返済額は180万強となる。ただし子供が大きくなるとお金がかかるので、余裕がある3～5年間のうちは年間220万円程度は返済しておくべき。つまり約定返済額との差額、年間120万円は繰り上げ返済が必要だね。

3～5年後には金利動向も見つつ10年固定へのプラン変更によるリスク回避も考えるべきだろう。金利上昇で子供の教育費が圧迫さえる事態は避けたいからね。ただしそれまでの繰り上げ返済を軽減型でしておいて、約定返済額を下げておけば、それでリスク回避は十分だから変動のまま頑張るという判断もありうる。

固定期間終了後には残債は1000万円程度にまで減っており、返済期間も間違っても短縮型での繰り上げ返済なんかしていなければ25年以上残っているので、リスクも十分低く、変動で良いだろう。以降の繰り上げ返済は短縮型でも軽減型でもどっちでも良いだろうね。

[255: 匿名さん]

>>254

固定終了後に残債を1000程度まで減らすということは賛成だが、
13~15年後は、子供が大学に上がる頃なので、私学だとして年間100万円の出費増。
（17年後は２人大学生なので200万円の出費増）
更に、15年後を目安に、家の修繕費として200万円の臨時出費程度がでる。

そう考えると、貯金は最低300-400万円程度は残したうえでも、
以後は繰り上げ返済は出来ないと思った方が良いだろうね。

なので、20年で完済というのが、どれくらいシビアな条件かで返済方法は変わってくると思う。

60歳の定年前にという仮定で、年金支給までも時間があるので、
退職金には手を出したくないと考えるなら、期間が20年に減るまで、まずは短縮。
そして、期間が20年に達したら、以後は軽減という流れだろうね。

60歳時点でローン残債が残っていても、退職金も注ぎこむ気があるなら、初めからひたすら軽減だろうね。

[256: 匿名さん]

>>254の「25年以上」は「20年以上」の間違いです。

>>255

>期間が20年に減るまで、まずは短縮。
>そして、期間が20年に達したら、以後は軽減という流れだろうね。

13年後に残債1000万円として、
それまでの間、短縮で繰り上げ返済を続けていたとしたら、
残りの返済期間は10年半ほど。
約定返済額は、変動金利が今と変わらぬ0.875%だったとしても年間100万。5%なら120万。

子供が大学に上がる大事な時期に、家計に余裕がなく、
もし年収が下がったら危機に陥りますが、
気は確かでしょうか・・・

それまでの間、軽減で繰り上げ返済を続けていたとしたら、
残債1000万円で返済期間22年。
約定返済額は金利0.875%だったら年間50万、5%でも75万なので、
きついことに変わりはありませんが若干余裕はあります。

[257: 匿名さん]

>>256さん

相変わらず、軽減さんは、どんな事情も考慮せず、なんでも軽減軽減ですね。

定年後に残債が残るリスクと、子供が大学に居る間の返済額が少し上がるリスクで、
どちらが大きなリスクと感じるかは、個人個人によって違うでしょう。
どちらのリスクの重きを置いて、返済計画を考えるのかは、個人の選択じゃないですかね。

ある程度貯金が出来るタイプの人なら、
前向きに繰り上げていけば、その時少しきついなぁと感じながらも結構返済できてしまうものです。
ただ、もしもの時の備えばかり考えるような後ろ向きの思考が入ると、
きついと感じたとき、繰り上げはしないでしょう。

また、軽減さんは、バブル期の金利を仮定することが好きですが、
バブル期の金利にまで上がる可能性は、どれくらいあると思っていますか？
たとえ、なったとしても、残債が少なくなっていれば、ある程度は対応できるものですよね。

それよりも、リストラや会社が潰れる可能性の方が遥かに高いでしょう。
住宅ローンを借りている段階で、そういったリスクには対応できないことを考えると、
備えるリスクに対してバランスが悪すぎる気がしますよ。


この質問の内容とは違うので余談ですが、私なら35年変動という選択は絶対してないです。
計算できない要素が多すぎて、将来に向けて考えるリスクの幅が広がりすぎます。
金利が大きくるるときのリスクは、返済の後期ではなく、初めのころの方が遥かに大きいです。

[258: 匿名さん]

>>257
子供が大学にいる間は、軽減の有利さを利用して少なく返済して、卒業したら大目に返済して、終わらせれば
いいだけじゃないの？
そういう融通が利くのが、軽減のいいところなんだよ。

なんで、「定年後に残債が残るリスク」と「子供が大学に居る間の返済額が少し上がるリスク」の二者択一
みたいな発想になるのかな、短縮さんは？

確かに短縮だと二者択一だけど、それを軽減に当てはめて考えない方がいいと思う。

[259: 匿名さん]

>>258
細かい所だけれど、パターンの人は40歳4歳1歳なので、下の子が卒業する23歳の時は22年後。62歳。
上の子が大学を卒業するのが19年後59歳。
だから定年過ぎても教育費は続いてます。1人卒業してるのでややマシですが。

[260: 匿名さん]

>>259
あ、すみません。
ちょっと、実際に計算してみました。

３０００万を０．８７５で借りて、３５年で返す予定の人が、繰り上げで２０年で返したらどうなるかです。

まず、当初の月あたりの支払いは８２、９４９円になります。
これを２０年にするには、短縮の場合は、月あたり４７、０５１の繰り上げとなり、月当たり
８３千円の支払いをずっと続けることなります。

一方、軽減で同じことをした場合、総額の１３万は変えないとして
１０年後：６１、３０８円＋（繰り上げ６８、６９２）
１５年後：４２、２４６円＋（繰り上げ８７、７５４）
１８年後：２５、４３６円＋（繰り上げ１０４、５６４）
となります。

つまり、子供が大学に行く頃には、義務としての支払いは当初の半額か３０％ほどになります。

私なら軽減にしておくと思います。

[261: 匿名さん]

>>257

>定年後に残債が残るリスクと、子供が大学に居る間の返済額が少し上がるリスクで、
>どちらが大きなリスクと感じるかは、個人個人によって違うでしょう。

13年後に残債1000万円、返済期間22年、変動金利3%として、
そのときに「絶対に定年までに完済したい」と思ったなら
約定返済と繰り上げ返済を合わせて年間160万円を返済するようにすれば、
誤差数万円で定年と同時に完済できますが。

金利が変わったら返済金額を見直せば良く
（短縮で返済していた場合だって、どっちみち金利が変われば返済額が変わります）、
それすら面倒くさければそのままでも十分です。
金利がすぐに5%に上がったとしても定年時にローンが70万円ほど残るだけです。

定年時に返済期間があと15年も残っているローンがうっかり間違って何十万円か残ってしまったとして、
何か困ることがあるのでしょうか。
私にはちょっと思いつきませんが。

>ある程度貯金が出来るタイプの人なら、
>前向きに繰り上げていけば、その時少しきついなぁと感じながらも結構返済できてしまうものです。
>ただ、もしもの時の備えばかり考えるような後ろ向きの思考が入ると、
>きついと感じたとき、繰り上げはしないでしょう。

相変わらず短縮さんは無茶苦茶な理屈ばかり並べますね。
もしもの時の備えばかり考えるような後ろ向きの思考の人は、
楽だと感じる時も、もしもの時を考えて節約して繰り上げするでしょうから、
早く返済が終わると思いますよ。

[262: 210]

当該事例は「無謀ではない」ものの（スタート時点＝そのままでは）「リスク管理が十分な借入でもない」ですよね？
故に、「繰上返済による、更なるリスク管理は必要である」と言うのは共通認識でよいですよね？
⇒目線となる「定年時迄に完済」を実現するには、それ相応の繰上返済を実施するか退職金の投入が必要であり、
　末子の大学卒業を考慮すれば、繰上返済による完済を目指すには、原資は余裕とは言えない状況かと・・・

そうすると、「繰上返済は、減額を選択することが望ましい」って言うのが、これまでの集約意見なのではないですか？

＊与条件以外で、誰にでもあるリスクとしては「健康リスク」等が考えられ、疾病等による転職（給与水準の低下）
　等への対応として「短縮よりも減額が望ましい」ってなりませんか？
（勿論、「そんなリスクを言い出したら、切が無くなって、不動産の購入なんか出来ない」ってことになりますので、
　あくまで与条件に於ける繰上返済方法の選択に限っての話ですが・・・・）

[263: 匿名さん]

リスクがある人は軽減がいいのはあたりまえだよ
なのでほとんど人は軽減がいいと思うよ
軽減派の人達もリスクがなくなったら、短縮するんだよね
そうしたら途中からは短縮派になるんだよね
リスクのあるなしのとらえかたは人それぞれなのに
軽減派の人って、大丈夫って言ってる人の他人のリスク診断までしたがるの？

おかしに例えた人がいたのでまねすると
お店で今日食べるおかしを買おうとしてる人に
同じ値段で賞味期限が１日延びる他の店があって
そこで買えば腐らすリスクが軽減されるから
そこまで行って買えって言ってるようなもんだよね。

ちなみに私はローン減税終わったら一括返済するつもり
まずないとは思うけど、給料半分になるとかで一括返済できなかったら
軽減で返すと思うから軽減派になるのかな？

[264: 匿名さん]

>>263
仮に、お菓子の「賞味期限」に喩えるのであれば、同じ店で、同じ種類、同じ味で、賞味期限の
短いお菓子と長いお菓子が買えるなら、どちらを買いますかだと思います。

また、お菓子の場合は「今日食べるかどうか」というローンに比べれば不確実性が大変に低い話
ですので、それを喩に出して、ローンでも同じように考えられるとするのは問題があるのでは
ないでしょうか。

こういう場合は、賞味期限の短い牛乳と長い牛乳のどちらを買いますかの方が、まだ適切かもしれま
せん。

[265: 匿名さん]

>>263
短縮と軽減を使い分けると言っているあなたは立派な軽減派ですよ。

軽減派とは、ローン期間の最初のうちは軽減で、後から短縮に変える人たち、
短縮派とは、最初から最後まで短縮しか使わない人たちです。

※最初のうち短縮で後から軽減という人もいないし、最初から最後まで軽減という人もいないでしょう。
※ローン後半の繰上げ返済はどちらの方式にしようが影響は少ないので、
　後々まで影響が残るローン前半の繰上げ返済をどちらの方式にするかが問題になってきます。

もともと「おりこう」スレに存在していたのは短縮派Iともいえる人たちです。
この人たちは、短縮は軽減よりも総返済額が少なくなるから有利だとか、
短縮は軽減よりも返済が早く終わるから有利だと主張していました。
ですがこれらは前スレまでに間違いであると論破されてしまい、短縮派Ⅰは全滅しました。

いま頑張っているのは短縮派IIともいえる人たちです。
この人たちは、そもそも軽減が必要になるローンは借りること自体がおかしいとか、
軽減で余裕が生まれると無駄遣いしてしまうから余裕なんかないほうがいいんだとか、
短縮でローン期間を短く削れば完済がそれ以上遅れることがなくなるから有利だなどと主張しています。

でもこの人たちも「それじゃあ、”軽減が必要にならないローン”とは、
どんなローンなんですか」と聞かれると、
具体的なことは答えられずに>>247のように逆ギレするしか術がないんですけどね。

[266: 匿名さん]

>>264

誇張した表現なのはわざとだから当たり前だよ
リスクをやたら強調するので、リスクを低く手間を強く書いてみた。

同じ店で、同じ種類、同じ味で、賞味期限にするには
毎回繰り越し返済する手間が必要なんじゃ？
それを違う店に例えたんだけど…
そこが全く同じ手間、同じ値段(総支払額)になるならば論議になるわけない。
論議を行う以上、相手の利点を理解しないことにははじまらないよ。

まさか全員が自動で繰越を手間なくできるとは思ってないよね？

>>265
勝手に分類分してるけど、相手のこと理解してないんじゃね？
短縮って言ってる人は軽減は駄目っていってないと思うぞ
軽減、軽減言ってる人は短縮のこと馬鹿にしてるから見苦しいよ
自分は短縮のほうが手間を惜しまねば有効な場面は多いとは思うけど
君らが言ってることが見苦しいので反論したくなる(笑)

あと、”軽減が必要にならないローン”って…
質問の意図が全くわからんので答えようがないんじゃ？

[267: 匿名さん]

で、「短縮のほうが手間を惜しまねば有効な場面」とは具体的にどういった場面のことでしょうか？
具体的なことは答えられずに逆ギレするしか術はないでしょうけど。

[268: 匿名さん]

>>266

＞あと、”軽減が必要にならないローン”って…
＞質問の意図が全くわからんので答えようがないんじゃ？

つまり、いくら年収が減っても、或いはいくら金利が上がっても、或いはいくら病気にかかっても、或いは・・・
そんな不測の事態が生じても短縮オンリーで支払っていけるローンという意味では？

まぁ、そういう人は短縮なんかせず、はなっから返済期間を20年以内の短中期で設定すればいいと思うけど。
こう書いてみると、そもそも期間短縮の繰上げの必要性って？という疑問に行き着いた。
35年で借りて期間短縮で繰上げする＝リスク管理になるわけだし。だったら短縮と全く同じ金額を繰上げしていけば、理屈上では最終的には短縮とほぼ同じ金額/期間で完済できる訳だから、あえて短縮を選ぶメリットってなんだろうとも思う。

僕なりに思ったことは、、、

短縮：中短期の返済期間でも十分返済可能な人が更に繰上げして返済期間を短縮する人向け？
軽減：支払い期間を35年等の長期で組んでいる人向け？

になりました。

[269: ビギナーさん]

3900万円、10年固定、25年間、2%で借りています。
繰上返済手数料は固定期間中5万円です。
現在、返済開始から1年半が経過していますが、手数料がネックで繰上返済はしていません。
税金の還付金で実質1%になりますが、効果的な繰上返済プランを教えてください。

よろしくお願いします。

[270: 匿名さん]

>>267

こっちの言うことには全く耳を傾けずに
あくまで自分の理屈にもってこうとするのね…
そして気にいらないこと言われたら「逆ギレ」とか言うんだろうね。
なんだかなぁ　全く…

一応、答えておくね
「短縮のほうが手間を惜しまねば有効な場面」こう聞いてくる時点で
おかしいというかわかってないというか…
短縮のほうが、同じ手間なら金利がわずかに安い
これがメリット　それがたいしたことないのはわかってるよ
こういうと、住信どうこう、リスクヘッジのほうが効果的とか言うんでしょ
それもわかってるよ
自分も多分リスクをとるよ
でも、どっちがいいかは人それぞれ
反論する意見は逆ギレって決め付けて
ムキになって相手を否定する必要がどこにあるの？

そんじゃレス待ってるのつらいのでもうこの辺で消えるね
これから先もずっとループし続けると思いますが
がんばってくださいね

[271: 匿名さん]

>>269
それだけだと、答えられないと思います。
あなたの年収がいくらで、年にいくらくらい貯めることができ、繰り上げに回すことのできる
資金はいくらくらいなのか。

繰り上げ資金のたまり方と、金利および繰り上げ手数料５万円、あと固定期間が過ぎた後に
変動にするきなのか固定にする気なのか、固定期間が過ぎた後の繰り上げ手数料はいくらなのか
などを考慮して、繰り上げるタイミングを考えないといけません。

また、あなたの年齢などの情報がないと、どのタイミングで返さないといけないのかというのも
わかりません。

ただ、ここにいる人たちが、それらの情報を基に、きちんと計算してくれるかはわかりませんので、
ここに個人情報を書くより、銀行に行って相談した方がきちんとした答えがもらえると思いますよ。

[272: 匿名さん]

すべてを正しく理解した上で、リスクヘッジなんていらねっ　という人はどうぞ短縮で。そういう人に軽減を押しつけはしません。
最近このスレに新たに来られて、おりこうな繰上方法をお勉強中の方には、次のような方を除いて軽減をお勧めします。

（余裕があり既に十分にリスクが低い次のような人↓）
・３年以内に完済できるくらい残債が少ない
・約定返済額の２倍以上の額を繰り上げている
・返済率が概ね５％以下
（軽減の方がリスクが高い次のような人↓）
・手元にお金があると使っちゃう
・軽減だと浮いた分を使っちゃう
（ここの軽減派の理論が理解できない次のような人↓）
・軽減だと短縮より支払う利息がかなり高くなる
・軽減だと短縮より完済がずっと遅くなる
・定年までに完済したいから短縮だ
（超楽天的な人、リスク意識が希薄な人、３年以上先のことは想像できない人、計算が苦手な人↓）
・今余裕だから将来もずっと余裕だ
・収入が減るなんてことはあり得ない
・自分は病気も怪我もしない
・少しくらい軽減されてもリスクなんて変わらない
・ローンが残っている間は住居を買い換えることはない

[273: 匿名さん]

>>272さん

いつも的確な分析ありがとうございます。

最初の３つについてですが、
>>272さんは以下に該当する人は十分余裕があるので
軽減でなくても構わないと書かれているのだと思っています。

> ・３年以内に完済できるぐらい残債が少ない
>・約定返済額の２倍以上の額を繰り上げている
>・返済率が概ね５%以下


教えてほしいのですが、この３つの条件で
軽減でなければいけないぐらい余裕がないと考える閾値はどれくらいでしょうか。

例えば、完済までに20年以上かかるとか、
約定金額と同額以下しか繰り上げ返済できないとか
条件にあてはまる場合に軽減を選択すべき閾値を教えていただけますでしょうか。

[274: 匿名さん]

たとえば、
賃貸時代１３万の家賃を支払っていた人が、
賃貸時代にお金を一生懸命ためて、物件を購入しました。

どんなに収入が減っても月５万くらいの返済能力がある人が、
ローン３５年で期限をめいいっぱい使ったところ、月２万の支払いに収まりました。

繰上げは、軽減型で、すぐに１万円台に突入です。

あまり、頭良くない支払い方法だなぁと思う。

[275: 匿名さん]

>>274
ちょっと計算してみると、金利１％で35年返済だとして、月に2万てことは、借りるのは
700万ちょっとになる。

この人はもともと年に156万の支払いをしていた。
家賃を年収の２割として年収が800万くらい。
となると、なんで700万なんて金額を35年で借りるの？って疑問がある。

それと、仮に35年で借りても、家賃と同じ月12万の支払い（繰り上げ分10万）で4年で返済。
月に5万（繰り上げ分3万）で12年で返済。

ただ、>>274の例の場合、繰り上げで4年で返済した場合、仮に手数料がセロだとすると、
短縮と軽減の違いは、たったの２０００円です。12年のケースでも6千円しか違わないので、
軽減でもいいと思う。ｗ

ということで、>>274のは例もおかしいし、その例で軽減を選ぶのがおかしいという結論も
おかしいと思う。

[276: 匿名さん]

>>274
>>275の例を借りるなら、13万円の家賃を払いながら一生懸命お金を貯めて700万程度の借入で物件が買えるくらいだから、余程節約するにしても、ある程度の収入が必要。そもそもそんな人が700万円を35年で借りるかね？
現実味のない条件を出して軽減での繰上げは余り頭が良くないと結ぶのは無理があるのでは？

[277: 匿名さん]

93です。
久々に来たら、延々と延びてますね。

何度も言いますが、私は短縮、軽減にそこまで拘って無いですが、
みなさんから見たら、おバカな短縮で繰り上げ返済しているものです。
でも、今までの意見で、私の場合に軽減で返済するメリットは、まだ見いだせていません。
改めて、私のおバカなところを教えてください。

繰り返しますが、私は2500万円を全期間1.5%優遇の変動で20年ローンで借りて、
繰り上げの結果、いまの残りは9年です。


それに対して、私がおバカだという>>112さんの主張は、

>>>93さんはわざわざ20年で借りてしかも短縮で期間を削っていってるんですよね。
> 手取り年収が50万下がったり適用金利が5%になったりしたら破綻する計算になりそうなんですが。


<<それに対する私の答え>>

いままで毎年100-150万円の繰り上げ返済をしています。
なので、5年で残りの返済期間が9年まで減りました。
年収が50万下がっても問題ないと思いますが…

そんなことは無いと思いますが、
今適用金利が5%(基準金利6.5%)まで上がっても、月々の返済額は約2万上がるだけです。
そして、時間が経つほど、繰上返済を進めるほど、金利が上昇した時の返済額の上昇幅が減ります。
大体、月の返済額が１万２万変わって困るような返済計画なら、初めから変動金利にしていません。

更に、常に残貯金は500万円確保しています。
これまでも金利が6%とか8%とかバブル期に近いほど大幅に上昇したなら、
貯金や繰上返済分を、少し返済額軽減に充てれば良いと思っていました。
ただ、そんな必要無いかったので今も貯金として手元に残しています。
今となっては、残債務も減っているので、今後軽減にする必要もないと思っています。

何度も言いますが、残貯金をある程度残していて、
余裕のある返済計画を初めからしていれば、軽減に拘る必要は一切感じません。
面倒くささが増えるだけです。


それ以後、何も言われなくなりましたが、私の返済方法がおバカな理由を教えてください。
そして、私の条件だと、>>272さんの（余裕があり既に十分にリスクが低い次のような人）には一切入りません。
私のリスク対策は、あまりにも不十分なんですよね。
どう不十分なのか、そして、どういった根拠で、このような条件に決めたのか教えてください。


>>265さん

> ※最初のうち短縮で後から軽減という人もいないし、最初から最後まで軽減という人もいないでしょう。

私は初めから、金利が極端に上がったり、給与が下がるなど不測の事態が起これば、
その時は残貯金を軽減にまわす用意はありましたよ（結果的には必要なかったけど）。
普段は短縮だけど、状況に応じては軽減にする…というのは私を含めて一般的だと思いますけど。


最後に、>>268さんの結論の

> 短縮：中短期の返済期間でも十分返済可能な人が更に繰上げして返済期間を短縮する人向け？
> 軽減：支払い期間を35年等の長期で組んでいる人向け？

は結構的を射てると感じました。

[278: 匿名さん（≠112）]

>>277
完済出来れば、その過程（繰上返済の方法が、短縮であろうと軽減であろうと）は関係ありません。

こじ付けに聞こえるでしょうが、貴方が内包するリスクは「健康リスク」です。
突然の疾病や事故等により、現在の職が継続出来なくなり、年収が半減以下等になる様な事態に遭遇した場合、
（もしかすると、）軽減による繰上げを行っていれば、そのまま返済出来た！（勿論、軽減ならば全部ＯＫではない）
ことがある位でしょう。

勿論、賢明な貴方に於かれては「健康リスク」と「軽減の手間」とを見比べた上での「短縮選択」をなさっている
のでしょうから、その判断を他人がとやかく言う必要はありません。（その意味で、１１２さんは干渉し過ぎかと・・・）

但し、貴方の事例は「合理性を追求するならば軽減を選択すべし」というスタンス自体までが否定出来る論拠にはなり得ないと思いますがね・・・。

[279: 匿名さん]

どっちにも善し悪しがあり、どちらが良いというわけではない。
好み、個人の事情に応じて使い分ける。

そんでいいんじゃないの？

[280: 匿名さん]

＞たとえば、
＞賃貸時代１３万の家賃を支払っていた人が、
＞賃貸時代にお金を一生懸命ためて、物件を購入しました。

＞どんなに収入が減っても月５万くらいの返済能力がある人が、
＞ローン３５年で期限をめいいっぱい使ったところ、月２万の支払いに収まりました。

＞繰上げは、軽減型で、すぐに１万円台に突入です。

＞あまり、頭良くない支払い方法だなぁと思う。

正解は、繰上げしないでその分とっておいて、減税期間が済んだところで短縮一括繰上げだと思う。

軽減型は、確かにあたまよくないです。

[281: 匿名さん]

>>277
５年間で６年分縮めたのですから、残り９年も今のペースなら４年半で完済ですね。
>>272さんが例示した（余裕があり既に十分にリスクが低い次のような人）にはちょっと届いていないようですが、一般的に見てリスクは低い方ですから、短縮を選択することが「おりこうではない」とまでは言えないでしょう。
しかし、>>278さんも指摘されているとおり、リスクがまったくないわけではありません。
不測の事態は想定する必要はないとか、不測の事態には軽減でもアウトだとか、軽減によるリスクヘッジ効果は（繰上が毎月ではない場合に）短縮より支払利息が若干多くなるという対価に見合うほどのものではないとお考えなら、確かに軽減のメリットは見出せないでしょう。

[282: 匿名さん]

>>191にもう書いたとおり、やっぱり93氏にお勧めするのは35年で借りて軽減型で繰り上げ返済していく方法ですけどね。

残債1200万円として残りの返済期間が9年の場合と30年の場合では年間の返済額が100万円ほど違います。つまり現在の状態でも手取り年収の200万円ダウンに耐えられるぞというなら、もし初めから35年で借りて軽減で返済していたなら300万円ダウンでも耐えられる状態が実現できていました。

「300万円ダウンなんてありえないよ、200万円ダウンに備えられれば十分だ」というのであれば、手持ちの貯金500万円のうち100万円くらいをさっさと繰り上げ返済に回せます。そうすれば「金利の上昇のリスクを最小限に抑えるためには、元本を早く減らすことと、できるだけ早く完済すること」というあなたの主張がより早く実現できるのですが。

[283: 匿名さん]

>>279

>どっちにも善し悪しがあり、どちらが良いというわけではない。
>好み、個人の事情に応じて使い分ける。
>そんでいいんじゃないの？

全くおっしゃる通りで、軽減派のみなさんも口をそろえておっしゃっていますよ。

・繰上げ返済手続きが面倒で、手数料も高い　→　短縮
・手続きが簡単にでき、手数料無料　→　軽減
・ただし完済目前であれば、短縮でも軽減でも大して関係ない

[284: ビギナーさん]

>>280

後半は完全同意

だが
>>全くおっしゃる通りで、軽減派のみなさんも口をそろえておっしゃっていますよ。

おいおい　少なくとも俺がこのスレを読んだ感想だと
軽減派は一部の人を除いて、短縮派を否定
ここの軽減派の理論が理解できない次のような人
超楽天的な人、リスク意識が希薄な人、３年以上先のことは想像できない人、計算が苦手な人、等の
馬鹿にした発言をしていて、そういうのに対して
短縮派(厳密には短縮派かどうかもあやしい)は
こういうケースではどっちもどっちだったり
短縮のほうが良い場合もあるよって言ってるケースが大半に見えるぞ。

そして今の俺のような発言を書くと
>>189　>>222 >>235　>>267　のような、
こちらの言いたいことを曲解したわけわからん軽減派の攻撃的な発言が飛んでくる。

[285: 匿名さん]

93です。

>>278さん

文章を読むと理解されていると思うので補足まで。
給料が半減までしたときは、生活の根幹から変えないと、生活は回らなくなると思います。

>>282さんの考えで進めて、住宅ローンの額が1/3になったとして対応出来るのでしょうか？
たとえ、その時はしのげても、以後給料が大幅に上がることは難しいですよね。
その状態で、金利上昇のリスクも抱えた30年も続くローンが残っていたら、
それが実生活上の助けになると思われますか？

実際上で、どんなリスクに対して有効かが、想像しにくいんですよね。


>>282さん

ローン返済では、心理的効果も影響することは多いと思います。
特に、私は普段からローン慣れしていないので、
残り何年という明確な見通しは、ローン返済する際の大きなモチベーションになります。
明確な期限が切れていれば、それ以後の金利の高騰などを考えずに済みますから。

以前も書きましたが、子供が高校に上がる前に完済というのは最低条件で、
それに向けて繰上返済をしていたので、今現在の残債になっているんだと思っています。
今は、その条件をクリアしたので、ボーナス返済だけ早めに終わらすのもアリかなとか、
自由度も増やして考えられるようになった来ました。

私に限った話かも知れないので、一般的とは言いませんが、
35年など長期ローンを組んで軽減で返済していたら、
先が見えずモチベーションも上がらず、今現在もっと残債は多く残っていたと思います。
私の周りでも、ローンの期間が10年を切って、5年を切ってホッとしたというような会話は普通に出ます。
そのような感覚の人は、それなりにいると思います。

子供の成長など、将来に合わせた返済の青図を描けるというのが、
私にとっては非常にプラスに働いたので、
今でも35年ローンありきというのには、大きな違和感を感じます。

[286: 匿名さん]

だから「モチベーション」とかプアーこと書いてっから話しが噛み合わないんだってば。
短縮、軽減を天秤にかけるんだったら前提条件を同一且つ明確にしてロジカルに議論しないと。
「モチベーション」とか「余裕があったら浪費しそう」なんてどうでもいい。

[287: ビギナーさん]

銀行の返済予定表をみて書いています。

現在
私　38歳　自営業（体を使う仕事ではありません。）
妻　33歳
子　2歳


平成20年11月に3000万円　当初10年固定1.85％　20年払いを借りました。
（自己資金　5000万強使いました）
返済　ボーナス払いなし　149,643円/月

現在までに　期間短縮の切り上げ返済を2回して
最終返済日35年12月　
平成22年4月時点での借入残高は21,670,023円　です。　

目標は10年固定の終わる10年以内に返済を終えたいと思っています。
（子の中学校入学前に返済が終わる）


年金は国民年金　と
確定拠出献金（401K）：68,000円/月×2人

生命保険（掛け捨て）
夫が死亡した場合、妻が60歳になるまで35万円/月　と　一時金5000万円　に入っています。　

年金タイプの保険は59,000円/月に入っています。
60歳以前に死亡した場合は約2000万円の一時金
60歳で解約すると約2000万円の返戻金　のものです。


期間短縮より　繰り上げ返済は支払い低減にした方がいいのでしょうか？

[288: 匿名さん]

我が家の場合、夫年収1200万ローン3300万、最初から25年で組み、会社の財形とのミックス、手数料5250円。

＞（余裕があり既に十分にリスクが低い次のような人↓）
＞・３年以内に完済できるくらい残債が少ない
＞・約定返済額の２倍以上の額を繰り上げている
＞ 短縮：中短期の返済期間でも十分返済可能な人が更に繰上げして返済期間を短縮する人向け？
＞・繰上げ返済手続きが面倒で、手数料も高い　→　短縮

すべて該当していると思います。

元々支払額に余裕があり、貯金をした上で年収から無理のない繰り上げを年120～200の範囲で短縮でしていましたが、それでも余裕があるので、償還条件変更で月3万返済額をアップ。しかも繰り上げ額は変えない。
なぜ短縮を選んだかというと好きなので。ゴールが近づいてくる快感。
今回、繰り上げ用に貯めている金額でボーナス払い分を完済、初めて軽減で繰り上げ。
以降はまた短縮の予定。
ミックスの１つが（ボーナス完済した方）が間もなく完済になる。財形は月3万の支払で良くなる。
今まで２つを支払っていた金額+増額+繰り上げの時と比べると、殆ど小遣い程度のローンになるが、ここで油断せず更に今までと同じ金額を繰り上げしていく。あと3年位。子どもが中２位で終わるので心理的に楽。>.285さんと同じですね。

自分で分析すると、自分に負荷をかけていきたいタイプ。ドSとも言う。

リスクは、夫の勤務先、健康も今のところなし。既に残債分を上回る貯金はできている。
が、最後まで貯金を崩して繰り上げはせず、あくまでも年収の範囲で生活費、貯金をひいた残りから繰り上げ、を守る予定。
金利が１％越えているのでローン減税の戻りと相殺しない。戻りは年々減るが全然気にしない。

[289: 匿名さん]

まとまった金額（100万以上）を、５，６年に１回レベルで繰上げを予定している場合、
支払い利息は、短縮型のほうが有利。

頻繁に繰上げできなくて、
なるべく支払利息を抑えたい人にも、（とにかく誰にでも）
軽減型を勧めているように読み取れるので、
（軽減型の主張者は）あまりあたまがよろしくないかと、思っていました。

[290: 匿名さん]

そうですね。

前から言われていることですが、
普段は繰り上げしてなくて、返済にも困って無い人が、保険の満期などで纏まったお金が入った際、
１回だけの繰り上げする場合も、短縮の方がお手軽に最大の利益を得られますよね。