港区港南四丁目計画（旧報知新聞本社跡地）

[匿名さん]

港区港南四丁目の報知新聞旧本社が取り壊しになり、長谷工が購入、
タワーマンションが建設されます。港南三丁目のリビオタワーに次ぐ
港南の大規模案件。興味のある方、情報交換しましょう。

東京都港区港南4丁目6－49

[69: 名無しさん]

>>68 匿名さん
平均で500切ります

[71: 匿名さん]

>>69 名無しさん

500切るなら買ってもいいかな。たしかに500以上で値付けしたらそれならWCTにするわってなりそうだからデベも難しいとこだろうな。

[72: 匿名さん]

と思ってWCT中古見たら坪550とか650とかとんでもないな、いつの間にこんなに高くなったん？

[73: 匿名さん]

>>71 匿名さん
東京海洋大学内の75年定借物件もあるから話はもっとややこしい。
ここも東急不動産で、竣工時期も同じ。

[74: 通りがかりさん]

>>72 匿名さん
約定の平均は400前半です。

[76: 坪単価比較中さん]

>>75 口コミ知りたいさん

最近のレインズ成約単価見るとWCT＞＞芝浦アイランド≒パークシティ豊洲です。
WCTはここ1－2年で価格が急騰して芝浦アイランドやパークシティ豊洲と比べると
かなり高くなっています。

[77: 坪単価比較中さん]

公平を期すために高層階に絞ってREINSに載っている
もっとも最近の成約事例10例を出しました。

ワールドシティタワーズ

[78: 坪単価比較中さん]

芝浦アイランドグローブ

[79: 坪単価比較中さん]

パークシティ豊洲

[80: 坪単価比較中さん]

なお、ワールドシティタワーズはすべて2023年の事例ですが、芝浦アイランドやパークティ豊洲は2021年の事例も入っています。

これは、単純に高層階に絞って、もっとも最近の成約事例から10例を抽出するとWCTは非常に成約事例が多いため一番古い事例も2023年1月となりますが、芝浦アイランドやパークティ豊洲はWCTより成約事例が少ないため高層階縛りで10例抽出すると一番古いのは2021年になってしまうためです。ですので、意図的に操作しているわけではないので念のため。

[82: 坪単価比較中さん]

もしかするとWCTは最上階プレミア坪710万円が入っているので平均が上がっているという指摘があるかもしれませんが、それを除いて平均を出しても平均は505万円となり芝浦アイランドやパークティ豊洲より高くなります。

ですので、ここの分譲値付けも坪500万を切ることは考えにくいと思いますが、WCTより仕様が低い分、ベンチマーク対象を東京シーサウスブランファーレにするなら坪400万円台もあるかもしれません。
　

[83: マンション掲示板さん]

>>82 坪単価比較中さん
平均専有面積が広いということは単価が上がる要因になります。正確に比較するには面積補正もしてください。
それと平均階層も重要です。さらには角部屋中間住戸の比率も重要です。方位も重要です。すへて補正が必要なんです。

[84: 坪単価比較中さん]

>>83 マンション掲示板さん

低層階と高層階で差があるのはその通りなので高層階に絞っています。しかも、そんな補正なんかしていない坪単価データが世の中にたくさん出ているわけですし、そういうことで多少の誤差が出るとしても坪あたり70万も狂うことはありません。

[85: 匿名さん]

豊洲や芝浦よりここの比較対象は天王洲アイルの三井のタワマンだと思います。ただそこは高いはずなのでジオ天王洲くらいの価格設定かと思われます。

[86: 匿名さん]

現状、天王洲アイルはホテルが撤退してゴーストタウンになっているのが残念ですが再開発の動きもあるかもしれませんので注目したいです。

[87: 口コミ知りたいさん]

>>83 マンション掲示板さん
専有狭い方が単価アップするやろ

[88: 匿名さん]

>>85 匿名さん

ジオくらいだとすると坪420万とかそんなもん？

[89: 匿名さん]

>>87 口コミ知りたいさん

おっしゃる通り、通常は坪単価は専有面積が狭いほど上がる傾向になります。

[90: 匿名さん]

確かに天王洲アイルの三井は高そうだね。立地は三井のほうが圧倒的に良い。

[91: 匿名さん]

>>90 匿名さん

三井のは運河に面しているからね。ワールドシティタワーズに加えて向かい側にも東急の定借ができるし、ここはに3方向を囲まれて囲まれ感が半端ない。

[92: 匿名さん]

東急が港南4で板状マンションを同時に2件もするなんて意外ですね

[93: 匿名さん]

住友が開発するならシャトルバスの共通利用があったかもですがここは東急も絡んだ開発なのでまずその可能性はありません。そもそもシャトルバスは住民でも謎に有料みたいです。

[94: 匿名さん]

>>93 匿名さん

WCTの管理組合がシャトルバス誓っていいよよいう可能性はない？
ラッシュ時間帯以外は席いっぱい空いたまま運行してるし。

[95: 匿名さん]

誓って　→　使って

その方がWCTもシャトルバス収入も増えてWINWINになれる気がするが・・・

[96: 匿名さん]

>>95 匿名さん

路線バスも走ってるし、シャトルバス要らないよ。
シャトルバスのコストを負担させられるのはごめんだろ。

[97: 匿名さん]

そのシャトルバスって利用するのにいくらかかるの？

[98: 匿名さん]

別にすぐ近くにモノレールの駅あるから都心へは便利に行けると思うけど

[99: 匿名さん]

東京海洋大学には2つの建物ができます。（このマンションは19階建、高さ59.23ｍ）
定借分譲マンション（14階、高さ約45m、約220戸）・・・WCTキャピタルタワーの西側
学生寮（10階、高さ約31m、約350室）・・・このマンションの西側

土地の有効活用事業
https://www.kaiyodai.ac.jp/overview/docs/upload-docs/b4b04a93841ce6b7b...
国際混住寮整備事業
https://www.kaiyodai.ac.jp/overview/docs/upload-docs/640edddc2113a623f...

[100: 評判気になるさん]

>>99 匿名さん
羽田線を越えない定借は買いです

[101: 匿名さん]

>>96 匿名さん

利用者が乗車料金だけ払うのであれば負担にはならない。

[102: 匿名さん]

>>99 匿名さん
なんかどっちも中途半端でパッとしませんね。

[103: 匿名さん]

>>101 匿名さん
ワールドのバスが廃止されれば都バスもその分が増便されるだろうし便利になるんだけど。有料なのに存在意義が不明。

[104: 匿名さん]

>>103 匿名さん

品川駅まで都バス210円、WCTバス120円。

[106: 匿名さん]

>>104 匿名さん
ちなみにWCTバスの定期券はいくらするの？

[107: 匿名さん]

>>105 匿名さん
なぜ120円でも有料なのか疑問です。なぜ無料にできないのか？

[108: 検討板ユーザーさん]

>>107 匿名さん
バスが走ってるのだからそりゃ有料だろう。なぜ無料にできると思うのか？

[109: 匿名さん]

>>107 匿名さん

世の中に無料サービスはありますが、無料ってことは利用者が払わない分、誰かが負担してるんですよ。WCTのシャトルバスを無料にしたらその費用は一体だれが負担するの？

[111: 匿名さん]

>>106 匿名さん
月3000円みたい

[112: 匿名さん]

>>109 匿名さん
ちぃバスなら財政豊かな港区が運行経費を負担するため無料の人も多く一般でも100円です。

[113: 匿名さん]

ここを買う時に注意するのは、普段の買い物は隣のマルエツ頼りだということ。
半径500メートル以内に買い物施設や飲食店がほとんどありません。

天王洲アイルの飲食店も寂れており、土日は閉店している店が多いので要注意です。
有名なT.Y.HARBORも営業時間が短いです。

品川駅のエキュートは歩いて行くのは遠いですが充実しています。
ただしJR定期がないと入れません。
いちいち入場料がかかりますのでご注意ください。

[114: 匿名さん]

あの店内が暗いマルエツですね

[115: 匿名さん]

>>114 匿名さん
24時間営業だから便利ですよ。

[116: 匿名さん]

>>113 匿名さん
品川駅までバスで出てクイーンズ伊勢丹とかもあります。わざわざは面倒だけど通勤帰りとから利用する価値あります。なお車出せるならシーサイドのイオンもあります。

[117: 匿名さん]

周辺に店が少ないので、皆さん生協やネットスーパーを利用されると思います。
配達時間までに帰れない方も多いと思うので、マンション内で冷蔵品も含めたお預かりサービスがあると非常に便利です。

長谷工さんぜひご検討ください。

[118: 匿名さん]

>>113 匿名さん

半径500メートル以内だと天王洲アイル全域が入るので飲食店は山ほどある。

[119: 匿名さん]

>>112 匿名さん

ちいバスはグルグル回るので使い物にならない。

[120: 匿名さん]

天王洲アイルのマツモトキヨシ、
20時閉店です。

[121: 匿名さん]

>>111 匿名さん

WCTシャトルバスの定期券は無いよ

[122: 匿名さん]

>>114 匿名さん

店内が暗いことは無いでしょう

[123: 匿名さん]

>>120 匿名さん

マツキヨが近くにあるのはイイネ

[124: 匿名さん]

>>118 匿名さん

土日はないです。

[126: 匿名さん]

何もないところだね。

[127: 名無しさん]

>>125 匿名さん

近隣の都営住宅って何処かにあった？

[128: 匿名さん]

第一ホテルが閉店してから天王洲アイルは地元の人ばかりになった印象です。特に欧米系外国人が皆無になりました。

[129: 匿名さん]

>>128 匿名さん

虎ノ門や八重洲～丸の内～日本橋方面に、外資系企業が多く入居して来ています。

なので、日本橋や有楽町線沿線の新富町・月島・豊洲に欧米系外国人が増えています。
もちろんアジア系の方も多いですが。

[130: 匿名さん]

ホテルが閉鎖されると外国人観光客が来ないだけでなくホテルに中長期滞在していた外国人も追い出されましたからね。

[131: 匿名さん]

>>125 匿名さん

マルエツの民度ってバカ？ワールドシティタワーズの中に入居しているんだから圧倒的に多いのはタワマン住民でしょ。客層が悪いわけがない。

[132: 匿名さん]

>>128 匿名さん

先日も周辺を歩きましたが、コロナが落ち着いてから欧米系外国人は急速に戻ってきている印象です。

[133: 検討板ユーザーさん]

立地が悪くて元々経営状態が悪かった所にコロナでホテル閉鎖。外国人が増えようが不便な所に変わりないので期待もてません。

[134: 匿名さん]

>>131 匿名さん
自転車で都営住宅の人も多く利用されてますね。あんなに自転車での来店が多いマルエツは港区では珍しいです。

[135: 匿名さん]

>>132 匿名さん
ホテルが閉鎖されてからほぼ見なくなりました。ちなみにどちらでその印象をうけましたか？

[137: 匿名さん]

今日、三井不動産リアルティの湾岸マーケット情報誌が送られて来ましたが、

4月～6月期
港南エリアは、平均成約単価が坪420万で、
月島(484万) 豊洲(429万) 勝どき晴海(452万)エリアより低くなっていました。
開発著しい芝浦・台場エリアは486万でした。
(東京ベイエリアオーナーズ倶楽部より)

これは品川・港南エリアは築年数の古い物件が多いので、高額物件の成約が少なくなっていることも原因の一つかと思います。
買い物などの利便性が上がっていないのも理由の一つかもしれません。

[138: 匿名さん]

>>137
訂正　港南エリアではなく、品川・港南エリアです。

[139: 評判気になるさん]

>>137 匿名さん
港南はもう落ちるだけでしょうね。

[140: 匿名さん]

>>139 評判気になるさん

これから新しいマンションに頑張ってもらわねば。

[141: 匿名さん]

ここは外廊下の田の字間取りでしょうか？

だったら長谷工のUGOCROを採用してくれると良いね！
家族の変化に合わせて、部屋の使い道が広がるよ。
https://www.haseko.co.jp/tri/archives/interior/ugoclo.html

https://youtu.be/2lKW-jqiwLo

[142: 匿名さん]

>>139 評判気になるさん
WCTでも別格のペントハウスの転売が無かっただけだともいます

[143: 匿名さん]

>>142 匿名さん
結局はプレミアム頼りなんですね

[144: 匿名さん]

>>139 評判気になるさん

港南のマンションは分譲価格から今まで落ちたことないけどいつ落ちるん？

[145: 匿名さん]

>>137 匿名さん

三井不動産リアルティの湾岸マーケット情報誌で港南エリアが低いのはシティタワー品川が平均を押し下げているからだと思いますよ。

[147: 匿名さん]

>>137 匿名さん

ここのお隣、WCTは坪441万でしたね。ただそれよりも驚いたのは港南代表物件として出ていたWCTの成約件数が四半期の3カ月間で15件と書かれていたことです。毎月5件くらい売買がある人気なんですね。

[148: eマンションさん]

>>147 匿名さん
ほとんどがオーナーチェンジ物件でしたね。要は投機取引です。

[149: 匿名さん]

>>148 eマンションさん

そうなの？そんな情報どこにあります？
最近売り出されていた物件でオーナーチェンジなんか
無かったと思いますけど。

[150: 匿名さん]

三井不動産リアルティの湾岸マーケット情報誌でWCTは成約平均が坪441万、ただ本当にほとんどがオーナーチェンジだとすると、オーナーチェンジは通常の売買よりかなり安くなるので、実際の相場は坪500前後の可能性がある。そうなるとここは坪550か？

[151: 匿名さん]

駅近で24時間スーパーも近くにあるから便利ですね。クリニックもあるから老後も安心です。

[152: マンション検討中さん]

>>148 eマンションさん
エビデンス出してね。よろしく

[154: 検討板ユーザーさん]

>>153 匿名さん

はい、人それぞれなので芝浦や有明の方がいいと思う人はいると思う。

[156: eマンションさん]

>>155 eマンションさん
巡回警備お疲れさま

[157: 匿名さん]

品川港南のマンションはどこも古いので、平均成約価格は、
前期比(2022.4Q)　-20.6％の下落でした。

[158: 坪単価比較中さん]

>>157 匿名さん

たった3カ月で20％も下がったと受け取るほうがオカシイ。
成約物件の内容による変動で意味は無いでしょう。
三井不動産の湾岸マーケット情報誌では港南エリアについて

「平均成約坪単価は前年同期比で＋10.2％と大幅に上昇」
「平均成約坪単価は2019年頃から上昇基調」
「2022年1Qから3期連続上昇し、前期は集計史上最高値を記録」

と爆上げモードです。そういう大ポジティブな解説を無視して、
こんなとこでたった3カ月の変動の数字だけ恣意的に抜き出し
て下がった下がったと騒いでも無意味ですよ。
　

[159: 坪単価比較中さん]

>>155 eマンションさん

人が住む環境ではないとネットに書かれているのは23区でただ一か所。
有明という所です。

[160: 坪単価比較中さん]

湾岸で唯一、港区や渋谷区のブランド立地と並んで紹介されるほど人気エリアになった港南が良いという人はたくさんいるでしょう。

[161: 坪単価比較中さん]

湾岸で唯一、港区や渋谷区のブランド立地と並んで紹介されるほど人気エリアになった港南が良いという人はたくさんいるでしょう。　　　　　　　　　　

[162: 匿名さん]

えっ？？港南がブランド立地？？？

[163: 匿名さん]

>>162 匿名さん
影響をすぐ受けちゃう人もいます

[164: 匿名さん]

>>162 匿名さん

いえ、港南は古いマンションが多いので、それらは高額の取引が減っています。
港南で築20年前後のマンションを買うなら1億円以下の部屋を探す事です。

[165: 匿名さん]

>>159 坪単価比較中さん

2023.1Qの3か月だけですが、
そのシティタワーズ 東京ベイが港南のWCTを抜きましたね。

やはり不便な港南4丁目だと築年数には勝てないようなので、ここがいくらで売り出されるか興味がありますね。

ワールドシティタワーズ 成約状況 @441万　15件

シティタワーズ 東京ベイ　@450万　12件

[167: 匿名さん]

そもそも新築検討者が中古には1ミリも興味ないけどね。

[168: 匿名さん]

湾岸の中で、品川・港南地区だけ平均成約価格や単価が落ちているので、港南住みの方が買い替えするには良い時期かもね。