The Kitahama （Part３）

[匿名さん]

パート３です。
よろしくお願いします。


物件データ：
物件名：ザ北浜タワー&プラザ
所在地：大阪府大阪市中央区高麗橋1-63-1、伏見町1-6
交通：大阪市営堺筋線 「北浜」駅 徒歩1分
　　　　京阪本線 「北浜」駅 徒歩3分
　　　　大阪市営御堂筋線 「淀屋橋」駅 徒歩7分
価格：3210万円-2億3700万円
間取：1LDK-3LDK
面積：42.23平米-170.79平米

[701: 匿名はん]

部屋の仕様がよくないって仕上げがきたないってことですか？

それともセンスのない色だとか？

設備はそれなりについてるんでしょうから何なのでしょう？

見学にいく予定ですがとても気になります…

[702: 匿名さん]

＞部屋の仕様がよくないって仕上げがきたないってことですか？

仕上げは普通でしょう。　要は共用部と比較するとチープな内装ということだけでしょう。
部屋の仕様に満足できるか否かは、やはり個人差が大きいですから、実際見てから決めた
方がよいでしょうね。

[703: 匿名さん]

>高層階は完売したのでしょうか？

１億９千５百万の住戸がまだ一つ残ってるのでは？

こういったタワーマンションの高額物件って同程度の
価格の一戸建てと比較して固定資産税とかどうなので
しょうね。　マンションの方がずっと安いのかな？？

[704: 匿名はん]

ここ騒がれてた割りに、住民さんの評判良くないですね。

実際住んでみて、いいところないんですか？

[705: 匿名はん]

内装なんてどうにでも後からできるし 外観と共用部の魅力でコンパクト中層階でよいので何とかかいたいなぁ…

[706: 匿名さん]

キャンセル住戸が大量発生しているみたいだから、本当に買いたいのであれば販売センターに訪ねてみたらどうですか？

[707: 匿名はん]

そうですね いってみます

[708: 近所をよく知る人]

本日現在５０戸以上の未契約（キャンセルも含めて）があるらしいと散髪屋で聞きました。本当ですか？
販売会社が公表する筈は無いのですが？

[709: 匿名さん]

本当でしょう。

[710: 匿名はん]

あの戸数であの単価ならこの不況で当然ですかね 別にこのマンションの価値がないわけじゃないと思いますよ

[711: 匿名さん]

うそでしょう

[712: 地元不動産業者さん]

マンションを販売する場合に４３５戸を一斉に売り出すのではなくて、第１期、第２期、第３期、・・・と１００戸前後ずつに分けて、期間もあけて、希望者が多い場合は抽選、希望者がなければ先着順と言う方法で販売しますよね。
そしてキャンセルも含めて５９戸の未契約戸数があっても、５９戸全部を売り出すのではなくて、こっそりと１４戸だけ売り出しているのですよ。
１年以内に売れなければ売れ残りはすべて中古マンションとなってしまうので販売会社は必死ですよね。キャンセル物件でなくてもキャンセル物件なので、手付け金を受け取っているからということにして、１割以上の値引き販売が始まるでしょう。それでも売れないときには、残物件を半値以下で（ダミーの）マンション処分会社に売って完売ということにしてしまいます。
そのような処分会社からマンションを買うのは個人や法人の投資家たちです。賃貸収入が購入価格の何パーセントになるかによって購入するかどうかを決めていくのです。
今後購入を考えておられる方はまず４割引くらいから商談に入られてはいかがでしょうか。

[713: 物件比較中さん]

ここはシティータワー西梅田等とはちがって一年経つ前に何とか完売させようとするのでしょうね。

[714: 匿名はん]

でしょうね。かたや住友一社、かたや新参中堅ＪＶ。良い意味で西梅田よりも交渉の余地ありでしょう。

[715: 匿名さん]

完売は簡単にはいかないでしょう。
特に高額物件は思い切り値を下げても売れるかどうか？？？？

[716: 匿名さん]

>まず４割引くらいから商談に入られてはいかがでしょうか。

本当に今の価格から３割以上してくれるのなら、ちょっと真面目に検討したいです。
一度問い合わせてみようかな・・・

[717: 地元不動産業者さん]

１１階のグランドホール以上はすべて事務所使用は一切認めない居住専用マンションとして売り出されているのでしょうか。販売会社は予定どおりに売れないと分かると早く売り切るために、事務所使用を認めるような販売をし始めることがあります。勿論自営業者の小さな事務所としてです。割合多いのが弁護士事務所、税理士事務所、建築設計事務所、華道教室、茶道教室、書道教室、ヨガ教室、などなどです。このような小さな事務所でも非所有者や非居住者の社員にキーをもたせて毎日出勤させることになり、また外部から来客者として不特定多数の人が居住専用部分に入りこむことになります。これは低層階・中層階に多く発生します。事務所使用が混在すると資産価値が大きく下落し、安全・安心面からも管理組合として後々大変面倒なことになるかも知れません。住居専用マンションとして購入を決定された皆さんはどのようにお考えになられますでしょうか。

[718: 匿名さん]

こんなところに住居専用として購入した人はいるんでしょうか？

[719: 匿名さん]

＞718さん
いるんです

[720: 地元不動産業者さん]

購入検討時・購入契約時・購入住戸引渡時のいずれかの段階で「管理組合規約」のような書類をご覧あるいは受領なさっておられると存じます。そこには１１階以上は「居住専用」というような文言がありますでしょうか。それとも「事務所使用も認める」というような文言になっているのでしょうか。「居住専用」となっているマンションでも、完売を焦っている販売会社が「○○○事務所や○○教室くらいなら目立たないから多分良いですよ」と言って販売してしまい、「住居専用」マンションとして購入した大多数の住民から突き上げられている例があります。郵便受けに屋号が出ていたり、共用部分であるはずの玄関ドアーの廊下側に屋号の看板が貼り付けられていたりするのです。何重にもなっているセキュリティシステムを拝見しますと、１１階以上は完全に「住居専用」で「事務所使用」はいっさい認めないマンションのように思えるのですが如何でしょうか。

[721: デベにお勤めさん]

こんな高額マンションで、事務所にしないでしょ。　今時、５０００万～ビル買えるよ

[722: 匿名はん]

こういう物件の事ですか？
参考になればと思いました
http://www.ark-nishinagahori.com/detail-works/215

[723: 匿名さん]

ええ？　居住専用階で堂々とＳＯＨＯ利用で賃貸に出してる…
こりゃ駄目だ…

[724: 匿名さん]

これは資産価値下がりますねぇ・・・

[725: 地元不動産業者さん]

所有者の資産価値を守り、かつ不特定多数の人が出入り出来ないような安全・安心な居住環境を守ることはとても大切です。「管理組合規約」に「住居専用」と書いてあれば、現在の販売会社に対して現在の売れ残り物件の販売時にその条項を厳守させることが管理組合とって重要なことになります。販売会社が１年以内に個人や法人に安く販売すればするほどその物件は利回りが高くなるので事務所使用として賃貸に出される割合が大きくなるからです。そして現在の所有者が事務所として使用している場合、さらに現在の所有者が事務所として賃貸に出すことを考えている場合には、「管理組合規約」に違反しているとして、管理組合は事務所使用の差し止めを組合議決として要求していくことが大切です。何事も初めが肝心です。管理組合の総会はもう開かれましたでしょうか。そこでは事務所使用についてはどのような意見が出ましたでしょうか。快適な居住空間を維持するのはすべて管理組合の皆さんにかかっています。

[726: 入居済みさん]

低層階は元々投資目的で購入しているのが多かったので仕方ないと思います。低層階は乳児や幼児もいてファミリー感がかなりあるけど、40数階以上だと住民層の雰囲気も違うので投資目的ではなく実際に住むんだったら良いと思いますよ。

[727: 物件比較中さん]

市内のタワーマンションはＳＯＨＯ利用は仕方ないと考える住民は多いでしょうね。

本当に不特定多数の人が頻繁に出入りするようになったら困るけど、ここは出入りする
のが面倒だし、業者や客を頻繁に招くような人はここを選ぶとは思えないので、どうな
りますかね。

[728: 入居済み住民さんD]

SOHO反対！迷惑です。価値が下がります。

[729: 入居済み住民さん]

>事務所としてだけの使用も大丈夫です。

平行して住居としての実態もある場合はともかく、こうなった場合は明らかに規約違反ですよね。
もし入居しても、規約違反で追い出せるのでは？

[730: 匿名さん]

>もし入居しても、規約違反で追い出せるのでは？

こうなる前に、とにかくこのCentury 21の担当者に問い質すべきでは？

[731: 匿名はん]

まずは買う時に売主や販社がなんと言ったかが問題ですね。
後、事務所使用ができるのであれば不特定多数の来訪も考えられるので住人管理に難が発生する場合があるので資産価値は下がります。

[732: 匿名さん]

ほげほげ。ぜんぶあとのまつり。ざんねん。

[733: 匿名さん]

居住階の下の階層はＳＯＨＯ専用で貸し出されているのですよね？
ここは既に全て借主がついて空きがない状態なのでしょうか？

[734: 地元不動産業者さん]

Ｎｏ．７３３さん

６階～１０階のＳＯＨＯ可であるザ北浜スタジオレジデンス２９戸のうち半分以上がまだ空室です。当初（約６ヶ月前）の賃料設定が月額２２万円（48.51平方メートル）～７２万円（157.36平方メートル）と高すぎます。礼金･敷金･その他費用も高いです。今後賃料・礼金・敷金は大幅に下がってくるでしょう。１平方メートル当たりの月額賃料が３０００円（坪当たり１００００円）位になれば客付きはよくなるでしょう。

[735: 匿名さん]

なんやこのマンション最初から事務所化なんや。
そらぁ、最初から資産価値もないわ。

[736: ７３３]

７３４さん、情報ありがとうございます。
そうゆうことなのですね。　ＳＯＨＯ専用階より安い賃料で貸し出そうとしてるのですね。

う～ん、困ったものだ…

[737: 匿名はん]

裁判所が近くでよかったね。

[738: 匿名さん]

見学したときに事務所使用は可だと聞きましたけどね
制限はあるとは聞きましたが・・・

[739: 匿名さん]

事務所使用は可だと聞いた人がいる一方、入居済みの人は「明らかに規約違反だ」といってる…
入居済みの人の勘違いで、そもそも事務所使用ＯＫなのかな。

[740: 匿名はん]

事務所はSOHOぐらいの使用は問題ないと聞きましたよ
ただし、看板とか出すのはNGと言われました。
なので、事務所利用は出来ると思っていましたが、
正確には、規約を読めばいいのではないですか

[741: 入居済みさん]

規約には、実質ＳＯＨＯを認める記載があるね。
専ら住居としての用途が前提だが、その一部を住居以外の用途とする場合
管理組合の書面承諾書が要ると。

全体の住環境（防犯面、騒音、共用部の保護など）を脅かさない限りは
認められるんじゃないかな。居住が前提だから看板は出せないわな。
自室で教室を開くとかはＮＧぽい。客を直接部屋までアテンドできる範囲なら可か？
でも共用部をしょっちゅう商談で使われるのもいい気がしないね。
基準があいまいだよな。

[742: 地元不動産業者さん]

今日同業者とコーヒーを飲んでいましたら、ザ北浜タワーの近くの「居住を専らとする」分譲マンションで、マンションの管理組合が「資産価値と子どもたちの安全･安心を守るため」に裁判で「高名な税理士事務所」を退去させたらしいと話していました。管理規約違反を徹底的に追及したようです。裁判に持ち込むまでには、管理組合は多数決による組合の決議事項として、何度も税理士事務所としての使用をやめるようにと申し入れをしたらしいです。しかしその度に税理士事務所側はマンション購入時に税理士事務所ならかまわないと販売会社に言われていたといって抵抗したので裁判に持ち込んだとのことです。

ザ北浜タワーの販売会社がどのように言って販売したのか、その管理規約にどう書かれてあるのか、またその規約をどう解釈するのかは入居されている方々の判断ですよね。まずＳＯＨＯの定義をはっきりさせないといけませんね。ＳＯＨＯとはサービス業中心の小規模事務所であるという定義では範囲が広すぎますね。弁護士事務所や税理士事務所は比較的に好感度の高いＳＯＨＯですよね。これでも住民の方々には見解が分かれるかも知れませんけどね。ＳＯＨＯといっても大阪市内のあちこちにあるような粗利益率の非常に高い風俗業や電話一本で派遣されるデリヘルの待機場所となってしまっては大変ですね。管理組合集会が上手く機能して、納得のゆく快適な住環境を作られますように願っております。

[743: 匿名さん]

SOHO利用を認めていても普通、風俗営業、青少年の育成に及ぼす恐れのある営業等、
公序良俗に反する行為は禁止されているでしょうし、暴力団対策法に定められる者の入居など
それらの禁止事項ぐらいは記載されていると思いますよ
普通の不特定多数の出入りのある事務所利用はSOHO許可されているから、
一般的な事務所としての使用は出来るでしょうね

[744: 入居済み住民さん]

中途半端で杓子定規のない規定は意味がありません。
SOHOはダメとしっかり突っぱねなければ意味がありません。
今の調子では無法地帯です。
風俗や暴力団事務所やオウム真理教がきてもおかしくないかも知れません。

[745: 匿名はん]

でも許可されている時点で手遅れでしょう
今さらSOHO利用不可には出来ないでしょう

[746: 匿名はん]

出来ないねぇ。運用で頑張るしかないね。

[747: ご近所さん]

>742 ってシティタワ－ですかね。
あそこの管理組合は非常に厳しいことで有名ですもんね

[748: 購入検討中さん]

その後商業施設はどうなったっのでしょうか？？？
やっぱり庶民派のスポクラだけなんですか？

[749: 匿名はん]

販売当初から規約でOKにして販売しているのに、
入居してから文句言うのもどうかと思うけどね

[750: 住まいに詳しい人]

建物の中に病院と超近隣に小学校あるから風営は、できないよ。