The Kitahama （Part３）

[匿名さん]

パート３です。
よろしくお願いします。


物件データ：
物件名：ザ北浜タワー&プラザ
所在地：大阪府大阪市中央区高麗橋1-63-1、伏見町1-6
交通：大阪市営堺筋線 「北浜」駅 徒歩1分
　　　　京阪本線 「北浜」駅 徒歩3分
　　　　大阪市営御堂筋線 「淀屋橋」駅 徒歩7分
価格：3210万円-2億3700万円
間取：1LDK-3LDK
面積：42.23平米-170.79平米

[901: 匿名さん]

確かに投資用としては疑問だね。
だぶつくのが見えてる。

駅直結、商業施設が隣接していることで、ある程度の値減りは抑えられる程度と考えた方がいいんじゃないかな。
個人的にはセカンドハウス的に住むのが一番かな。

永住という点でも？です。

[902: 匿名さん]

年配の方なら永住目的でしょう。

低層階は若い人も結構見かけるが、中層階以上は若い人は殆んど見かけない。

定年退職後、ゆっくりしたい人が多い様に見える。


実際、思ってたより数倍便利に感じる。

ずっと手放さないなら、物件価格が上がろうが下がろうが関係ない。

そんな事なら管理費や駐車場代が下がって欲しい。

両方で合わせて１０万は高いといつも思う。

[903: マンション投資家さん]

投資用物件で考えてますがすぐに転売するのでわありません
今考え中ですが、まあとりあえず会社の社宅用として経費で落とすのと
賃貸に廻すのがベストかな賃貸でも金利10パーセント収益出ればいいです
このあたりの物件ですと家賃が割高なのですぐに出て行かれると思いますので
回転率で勝負かな企業に貸すのもよしですね
株価も平均10,000円を超えましたので今しかないかな
投資家の方も資金に余裕が出てきたと思います
その余剰資金をどこにむけるかですね今この瞬間考えられるのは不動産でしょう

[904: 匿名はん]

903＞転売するのでわありません

……

いや、いいんですけどね…
誤字のレベルでは無いのがちょっと…

[905: 匿名はん]

確か事務所に貸せるフロアーが決まっていたかと。

[906: 匿名さん]

まぁ会社の金で買うのならありなのかな…
しかし、ここって本当に恒常的にちゃんと借り手つくのでしょうか？
金利１０％なんてのはかなり難しいのでは？

[907: 地元不動産業者さん]

１１階以上の住居棟で、賃貸利回り１０パーセントにするには、購入価格が半値にならないと無理ですよ。

現在販売中の住戸部分で一番安いのが、１平方メートル当たり定価が約７５万円ですね。
仮に５６平方メートルの１ＬＤＫの部屋を４２００万円で買ったとします。
月額３５万円の賃貸料と別に高い管理費も毎月払う人はあまりいないのではないでしょうか。

６０室ぐらいの賃貸物件が出ていますが、１平方メートルあたり３０００円～５０００円の月額賃料でも借りる人（会社）がないのですよ。借りる人（会社）がいないので、今後賃貸料をさらに下げざるを得ないでしょう。

定価の半値位で買えて、１平方メートルあたり３０００円（坪あたり１万円）で貸せれば約１０パーセントの利回りになりますよね。でも、固定資産税と転出時の原状回復費用は所有者負担ですから、実質年利回りは１０パーセントにはなかなかならないでしょうね。

来年３月までに完売とするために、定価の４０～５０パーセント引きで、いつごろ処分売りに出るのかをじっと見守っています。処分買取の専門会社に売れ残り物件を一括販売し、完売ということにして、撤退していくわけですけどね。

マンションディベロッパーのいう完売は、最終購入者である個人個人に全部定価どおりに販売し終わったというのではなく、値引きしてファンドにでも、現代にでも、投資家にでも、ダミーの処分買取業者にでも、とにかく売り切れば完売なのです。

お金のある投資家さんから、在庫（約５０戸位？）を全部一括して買い取るといって、買い指値をしてもらえれば、かなり安くてもすぐ完売といって撤退したい筈ですよ。

[908: 匿名さん]

え？　ここってまだ在庫５０戸もあるのですか？　もう１０戸もないと思ってました…

[909: 匿名さん]

今住宅情報ナビでここの情報見ましたが、色んなパターンの部屋が出てますね。
数か月前にはなかったと思いますが…

ヒュンダイのキャンセルってそんな前の話でもないのかな。　隣の商業施設の
キャンセルより後の話？

[910: 匿名はん]

907さま
プロの解説ありがとうございました。
何だか稚拙なウソを書き込む「投資家」さんがおられるようで。

[911: 匿名さん]

ここは間違いなく５０戸以上は売れ残りがあるでしょう。

[912: 匿名さん]

ヒュンダイのキャンセル分がまだまだ残ってるということですかね。

[913: 匿名さん]

商業施設ワンフロア（2F全て）借りたとしたらいくらくらいでしょうか？

[914: 匿名さん]

907位の内容を書いてくれると説得力がありますね。

[915: 匿名さん]

はっきりいって、投資には向いてないマンションといえるのかな。

[916: デベにお勤めさん]

買取業者・ファンドに一括買取など心配されてる方
おられると思いますがその話はないです
ここは事業主・デベ・の関係者の方が多数お住まいです特に長谷工は裏に本社があります
さらに鹿島も横に事務所マンション最上階には、事業主の〇ー〇引越しセンター社長の所有物件までありますので
無茶なこと出来ないのですよ。逃げれないのです
資産価値はどうであれ安値一括売却はないので安心して投資ください
（まあ社員販売ぐらいは、ご勘弁下さい）

[917: 匿名さん]

資産価値がないのに投資なの?
まして、安値で買えないなら尚更のような・・。

[918: 販売関係者さん]

Ｎｏ.９１６さん

本当にデベにお勤めですか？

長谷工の本社は東京ですよ・・・。ご存じないの？

最上階はキャンセル住戸を（？？？？？）センターが買われたのですよね？

投稿文全体が怪しいですね・・・。

[919: 匿名さん]

最上階のアート引っ越しセンターの所有物件は非分譲の所ですよ。


勝手にキャンセル物件とか何を言ってるやら。


結局、買えない輩が好き勝手な事を言ってるだけ。

[920: 匿名はん]

そしたら最上階以外が（確か）5億だったって事ですか？

[921: 匿名さん]

最上階は３戸あり、１戸が非分譲でアートが販売開始前から所有していたんだよ。

そんな事、本気で検討していたなら常識。


因みに、最高値の５億８０００万の部屋は非分譲の部屋より広い。

[922: 匿名さん]

916の方
てきとうなこと、知らないこと言わないように
退場でお願いします　よろしくね

[923: 匿名さん]

918の方
知らないこと知ったかぶりしないでね
退場でお願いね

[924: 検討]

まあまあ、そんなにエキサイトしなくても。ライバル会社の方々の混乱させ買わさない様にする為の誹謗中傷や買えない方々のやっかみに、いちいち付き合ってても仕方ないですよ。
要は自分が買うか買わないかなんで溢れる情報の中から取捨選択すれば良いのでは無いですか？

[925: 匿名はん]

で、検討中の924はどうなの、ここ？

[926: 検討]

本音で言えば良いとは思うのですが何か気が進まないんです。買った後に後悔したり、将来問題起きそうな気がして

[927: 匿名さん]

最上階は１フロア一つの住戸ではなく、２つに分けられてたかと。　半分がそのアートでもう一つが
普通に売りに出されていたかと。

[928: ９２７]

１フロア３物件でしたか。　古い画面を見てました。　９２７の投稿は無視してください。
失礼しました。

[929: ご近所さん]

どうだっていい。

[930: 契約済みさん]

最上階は売れたの？

[931: 匿名さん]

ヴィンテージフロアはもう１つ位しか残っていなかったかと。
それともヴィンテージでもキャンセルが出たかな。

[932: 匿名さん]

実はキャンセル続出でヴィンテージは半分くらい残っているかも知れません。

[933: 匿名さん]

実際、景気が急降下したから打撃は会社経営者や高額所得者の方があるから、高額物件の方がキャンセルされたのでは。


他物件でも以前と違って高層階が売れ残ったりキャンセルされたりしている。


このマンションの高額物件の殆んどが現金一括購入の予定だった筈なので資金繰りが厳しいと思う。

[934: 匿名はん]

このマンションの近くで倒産したﾀﾞｲﾅｼﾃｨのｱｳﾄﾚｯﾄﾏﾝｼｮﾝが坪170万で発売開始して好調のようです。近所で坪100万も安いﾏﾝｼｮﾝが販売されてるって投資でかんがえたら北浜はつらいでしょうね。実需では欲しいﾏﾝｼｮﾝですけど…

あ、私はお金なくて買えないヒガミです。敷居がたかくて見たいのですが見にもいけてません。すみません…

[935: ビギナーさん]

残念ですね
すぐにアウトレットマンション見に行ってください

[936: 匿名さん]

935のビギナー。君はもう少し勉強してからここにいらっしゃい。

[937: 匿名はん]

もやし10円だったよ

[938: 匿名はん]

日本一の高さはいつまでもつのですか？

[939: 匿名はん]

梅田のとあるタワーを六千万弱で購入したんだがこのくらいの値段なら北浜はどのくらいの広さの物件が買えるのかな

[940: 入居済みさん]

>>939
角部屋なら低層でも６０００万円台～
５０００万円台なら、中層中部屋の７０平米台ってとこじゃないかな。
階層や方角によっても、価格設定が違う。
４４F上は中層階でも、広めの設定で価格が全然違う。
住宅情報ととかに、売れ残りかキャンセル住戸の価格が出てる。
ネットで簡単に見つかるから探せばいいじゃん。

購入された物件の階層とか方角とか広さを教えてもらえると
もう少しカラミやすいんですが。。

[941: 匿名さん]

>>939
もしかして中崎町?
もしそうならここと比べたらダメだよ。
中崎町クラスならよくてCT天満位じゃない。
天満だと40階以上買えるかもね。
ただし、即入居希望なら話は別だけどね。

[942: 住人]

住んでて思いますが、ここは価格と価値が合ってません。６千万近く出すなら他に色々良い物件ありますよ。それに電車も使いにくい堺筋線ですしね。
梅田にも、なんばにも１本で出れません。

[943: 匿名さん]

９４２さん、そんな風に思うなら何故購入したんですか？

それに、このクラスの物件購入者なら車かタクシー利用が多いのでは。

[944: 匿名さん]

梅田に出るのなら、タクシーに乗った方が断然楽だし、時間的にも変わらないでしょう。

[945: 匿名はん]

車かタクシー志向の人がわざわざ駅直結のタワマンなんて選ぶわけない。
車出しづらいし不便すぎ。
そういう方々は阪神間の山合いの高級住宅街などへ行くでしょ。
ここはステイタスがある上層以外は多少金があるサラリーマン向けだから。
ただし確かに市場価格に比べたら高すぎ。
売り出し時期が悪かったから仕方ない。

[946: 匿名さん]

郊外に家があって、セカンドハウスとしてここを所有する人が多いのでは？　といいたいところですが、
実際はそうでもないのですかね。　

ここは駅直結は関係なく豪華な共有部に惹かれて買ってしまった人はやはり多いと思いますよ。

[947: 住人]

駅直結物件を買う人が、わざわざ車やタクシーを買いませんよ。買った時(買う前)は共用部を含め良く見えましたが、実際、住むと使いにくいし不便。価格の割には割高で後悔してます。

[948: 匿名さん]

市内のタワーなんてものは、通勤に便利かどうかがポイントなのでは？
つまり職場がどこにあるかで決まる。
実際不便だと感じるのなら、それは買う物件を間違えたことということでしょう。　自分の責任ですね。

しかし、ここはこれからよい値段で売れないでしょう。　かなりの損失は覚悟しないと。

[949: 匿名はん]

交通の便利不便は人によりますね。梅田へは乗り換え必須ですが南森町での乗り換えは歩く距離も待ち時間もさほどでない。さらにＪＲへの乗り換えする場合は西梅田なんかに出るよりむしろ悪くない。
梅田も広いから目的や人によるんじゃないの？
それでも買っちゃって文句言うのは筋違い。

[950: 匿名さん]

後悔してますって意見はちょくちょく見られますが、それならどのマンションがよかったので
しょうか？　そこまで書いてくれると分かり易いのですが…