南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？

[マンション検討中さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
公式URL：

所在地：東京都豊島区南池袋二丁目地内
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅
北街区：地上52階　地下2階　高さ約190ｍ　延べ約111,500㎡
南街区：地上50階　地下2階　高さ約185ｍ　延べ約78,400㎡
総戸数：約1,500戸
着工：2022年4月予定
竣工：2025年12月予定
売主：住友不動産・野村不動産
施工会社：清水・前田建設共同企業体
管理会社：

参考URL
グランドシティタワー池袋：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/684214/
　豊島区：https://www.city.toshima.lg.jp/300/machizukuri/toshikekaku/shigaichi/1...
　住友不動産：http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20200323_release_minamiikebukuro-...
　日本の超高層ビル（記事）：https://skyskysky.net/construction/202310.html

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[101: 匿名さん]

新宿とか丸の内線あるものの普通にメトロでいくより山手線使うと思います。(というか付近に住んでて使ってます)

なんか色々揉めてますが、買い物や公園前含めて護国寺よりは池袋駅方面に歩いていくことのほうが多いでしょうし立地でC地区がベストってことはない気はします。改札からEV遠いのは残念ですが、下に商業施設があってかつ戸数が多いのが強みでしょう。今の相場考えれば高くても売れる気もします。

しかしなんで野村は免震で住友制震にしたんでしょうね。利益率あげる住友らしくコストなのか、野村は駅非直結を補うために免震にしたのかな。

[102: マンション検討中さん]

住友棟は直結フロアから各階へのダイレクトアクセスを可能にするために構造上仕方なく制振なのではないでしょうか。
ブリリアも免震フロアで乗り換えが必要ですし。

[103: 通りがかりさん]

>>102 マンション検討中さん
同じ地下からダイレクトアクセスの勝どきミッドは免震では？

[104: 匿名さん]

>>102 マンション検討中さん

そう言われるとたしかに免震をとるかダイレクトをとるかって感じなんですかね。ただブリリアって直結のEVも一基あるので、全く無理って感じでもなさそうですけどね。

[105: マンション検討中さん]

>>99 通りがかりさん
浜松町は？

[106: 通りがかりさん]

>>105 マンション検討中さん
浜松町、大門っていう都営駅ありますやん。
月島経由と池袋経由どっちが楽なんでしょうね。
コスパは30円差で地下鉄の勝ちになるみたいです。

[107: 匿名さん]

>>99 通りがかりさん
そもそも池袋駅行くこと＝メトロない駅へ行くってのが間違ってるの気付かないの？
東京新宿渋谷上野どうやって行くのよ？この立地はマルチアクセス出来るから人気あんだぞ。路線図でも見てきてからまた出直してくださいね。

[108: ご近所さん]

C地区、ステアリ、ブリリア、エアライズ、アウル全てが南池袋小学区ですよね。
朋友小も隣接受け入れなし。教室は足りるのかしら・・

[109: マンション検討中さん]

ブランズタワー豊洲もそうですけど、免震層入れたらエレベーター乗り換えになるのが通常な気がします。
乗り換え無しも可能でしょうけど免震に対応のエレベーターが必要になって費用がかかるんじゃないでしょうか。
おそらく勝どきが特殊なのかと。

[110: 通りがかりさん]

>>107 匿名さん
全部東池袋駅からのメトロ乗車乗り換えでいけるやん。なんで池袋駅まで行って改札出て山手線に乗り換えなあかんの？

そして東京、新宿、渋谷、上野に用事が頻繁にある人はそれぞれの路線に行きやすい立派なマンション選んだ方がお得やと思うで。

[111: 匿名さん]

ルフォンスレでも似たような話題ありましたけど山手線を毎日使うならばルフォンの方がお勧めできる気がします。
後は西口の光文社跡地もJR池袋駅改札まで10分で行けるうえに信号も0ですからお勧めです。

[112: ご近所さん]

横からだけど、池袋駅周辺に行く用事なんて色々あるでしょ。
近隣のタワマン住んでて雨の日以外は池袋まで歩いて西武線で通勤してるよ。
西武線だと乗り換えるより徒歩のほうが早いのと運動も兼ねて。
昔は沿線住んでたけど、家族の通勤が１時間超えてたから池袋に引っ越した感じ。

[113: 通りがかりさん]

C地区地域に賃貸で住んでたサラリーマンです。
通勤は丸の内、東池袋まで電車でした。
仕事終わりは疲れて人が多いのが嫌だったりデパ地下で買い物して帰ってたので一駅といえど電車が神でした。
土日は歩きます。あずま通り通って買い物してましたね。
あと新宿とか渋谷とか副都心線沿いに行くときはは池袋まで歩いてJRか、雑司が谷まで歩いてました。
この辺は人による気がしますが、選択肢が多いのが東池袋タワマンの良いところだと思います。

[114: 匿名さん]

>>102 マンション検討中さん
同意です。
住友は地下からダイレクトに各階に行けるストレスフリーのEVにするために制振を取り入れた。
野村は地下から２Fへエスカレーターで上がり、ペデストリアンデッキを経由してエントランスへ。乗り換えする感覚もないので、中間免震にした。
クヤクションは、区役所があるため11Fにラウンジを作るしかなく、11Fで乗り換えを余儀なくされた、中間免震。

[115: 周辺住民さん]

デパ地下へは、メトロを使います。

イケサンパークへは、徒歩かチャリしか選択肢がありません。

結果、環5交差点で待たされないＣ地区ほか環５内側タワマン群がベストですね。

[116: マンコミュファンさん]

>>111 匿名さん

そもそもルフォンは各階ゴミ置き場ないし、DWとか仕様微妙だから検討の対象外。
なぜか大塚は池袋とか東池袋と比較したいみたいだけど、検討エリアではない大塚はあちらのスレで検討しててください。

[117: 匿名さん]

>>110 通りがかりさん
別にJR使うからってJR駅徒歩8分を選ばない理由にならないのでは？
街じゃなくて駅しか見てないからそういう発想になるんでしょう。普段どんな生活されてるのか非常に疑問。

[118: 匿名さん]

>>111 匿名さん
ルフォンは駅との行き来が坂道で論外でしょ。
再開発伸びしろ、街の生活、大塚駅相場の過大評価等々考えてもここと比較には到底ならないと思うけど。

[119: マンション検討中さん]

>>117 匿名さん
110ですが、その通りだと思いますよ。

駅は選択する際の要素の一つでしかないですから、駅改札1分のステアリはあんまし差別化ポイントにならないだろうと思っている単なるC地区購入検討者です。

[120: 名無しさん]

C地区の立地がブリリアより良いというのは無理があるでしょう。護国寺方面で遊ぶならともかく。アウル等と比較する場合は好みかな。イケサン、サンシャイン側がいいか南池袋側がいいか。
残念ながら図面みると地下道はぐるっと回るので改札までかかりそうですし、サンシャインやイケサンに地下から行くのも一番遠い。改札はステアリかエアライズがベストかと。

ただ、下に商業施設があることと戸数が多いので共用施設とか維持費に期待できるのはいいですね。

あと駅直結でも免震はできますよ。PTKもそうですし上の人も書いてますがブリリアも直結EV一基ありますね。今回住友だし単純にコスト面かと。野村はその点、直結じゃないことを補うために免震で差別化したと思います。

[121: 口コミ知りたいさん]

なんでもかんでもC地区が一番！という感じの方が書き込んでいますが、正直一長一短ですよね。改札までの距離か、池袋に近いか、地震に強いか、戸数が多くて維持費が安いか、共用施設が充実しているか。Ｃ地区の強みは120の方が記載しているように戸数の多さ（たぶん維持費低い）と下の商業施設、築年数でしょう。今のステアリとブリリアの間くらいの価格（600くらい）で販売されるんじゃないかな、と思っています。地域相場無視して値付けする住友なのが怖いですが…。

私は近辺住んでますが、ステアリも普通に利便性高そうだな、と思います。維持費と形状、セキュリティが少し気になりましたが、新築時の価格としてのコスパはいいなと。

[122: 匿名さん]

>>118 匿名さん
あくまでも山手線を毎日使うなら、の前提の話です。
一般論では到底比較にならないのはよくわかっていますし、それは価格にも反映されていると思います。

一度C地区予定地から山手線ホームまで歩く、もしくは東池袋駅までの動線を想定しながら歩いて有楽町線に乗って山手線に乗り換えをされてみると私が申し上げている意味がご理解いただけるかな、と思います。

私は車通勤なのでC地区を検討していますが、山手線で通勤・通学の方ならばルフォンの方が通勤・通学の利便性だけに限って言えばかなり上だと思います。

何が言いたいのかというと、電車通勤の方にとっては決してコストパフォーマンスがいいマンションではないですよ、という事です。

[123: 匿名さん]

車乗りとしては念願の環状5の1がやっと開通しそうなのが嬉しい。
何十年待たされたことか。
東池袋駅は貧弱なので池袋駅まで歩く方がいるのは理解はできます。
副都心線ができればと思いますがいつになるのやら。
C地区内で完結できるような優良なスーパーができるとよいですね。

[124: 匿名さん]

>>123 匿名さん

副都心線の東池袋駅新設はB地区完成の時じゃないですかね。

[125: 匿名さん]

>>123 匿名さん
そうですね！
環5の1も補助81号線もそうですし、番神通りも拡幅2車線になるとC地区は東西南北あらゆる方向にスムーズに向かえる車乗りにとっては夢のようなタワーマンションになるんです！
この条件があるタワーマンションってありそうでなかなかないんですよね。

後は駐車場のクオリティ次第ですね。
出来たらブリリアのような待合室とスマートフォンで出庫予約が出来るシステムがあれば完璧です。

[126: 匿名さん]

>>124 匿名さん
そうすると下手すると数十年先になってしまうかもですね。

[127: マンション検討中さん]

>>120 名無しさん
立地は要素の一つかと思うのですが、毎日目にすることになる共用部分の差が東池袋のマンションは大きいかと思いますので、立地差よりも美観や耐震仕様の違いが取引金額に現れているように思えております。

今のところブリリアタワーが1番、次はおそらくステーションアリーナ。C地区が竣工したら、北棟とブリリアで争うことになるだろうと、勝手に住友には期待してます。南棟もきっとステアリよりも規模が大きいので少なくとも共用部は良くなるのではないでしょうか？ただしペンシルじゃない分、角部屋は減るとは思いますが。

バルコニー、コンクリート立ち上がりや、不透明乳白色パネルじゃないことを祈ります。

[128: 匿名さん]

マンションは1にも2にも立地

＠三井健太

[129: マンション検討中さん]

>>128 匿名さん
成約価格と初期売り出し日から成約までの期間の差が真実を物語っているはず。

[130: 匿名さん]

>>129 マンション検討中さん
つまり、ブリリアがぶっちぎり＝マンションは1にも2にも立地

[131: マンション検討中さん]

>>130 匿名さん

ブリリアがぶっちぎりで1番なのは立地が理由ってどうして言えるの？あなたの立地って何を含めているの？

[132: マンション検討中さん]

>>130 匿名さん
ブリリアの立地にもしエアライズタワーやアウルタワーの居住部共用部の仕様とデザインで立ってたらここまで人気にはなっとらんと思うぜぃ。

[133: マンション検討中さん]

池袋行ったついでにC地区見てきましたが、本日時点ではまだ再開発反対ののぼり立てて生活されている物件が複数件ありました。予定ではいつが立ち退き期限でしたっけ？

[134: 匿名さん]

>>131 マンション検討中さん
評価はブリリアがぶっちぎり。
立地はブリリアが一番だと思います。
ぶっちぎりになっている理由はおっしゃる通り仕様とかデザインとか耐震性もあると思います。
ですが、初代プラウドの場所にブリリア並みのデザインや共用施設のマンションが建ってもNO1には程遠いでしょう。
やはり一番大事なのは立地だと私は思います。
私が思う、では弱いので三井健太さんのお名前を拝借しました。

[135: 匿名さん]

>>133 マンション検討中さん
権利変換認可が終わらないと立ち退き期限も決まりません。
ツイッターでずっと反対運動をされていた方（実際にあそこに住まれている方と同一とは限りませんが）も秋には立ち退かされるとおっしゃっていますので、秋には立ち退きになるんじゃないでしょうか？

[136: 名無しさん]

>>127 マンション検討中さん

120ですが立地より耐震、建築家の方が大きいのかもしれませんね。ブリリアだけ中古が出なくて出てもすぐ消えるのはクヤクションということで知名度が高く広域からも人を集めてるのかもしれません。

ただ仰る通りC地区ができると北棟はいい勝負をすると思います。竣工したときには築年数差がそれなりにあるので。C地区の共用、商業施設、デザインがどうなるかは楽しみですね。ステアリがあの速度で売れましたからここも人気でそうですね。南も免震ですし眺望あけてて良さげですが。

[137: マンション検討中さん]

>>134 匿名さん

ご説明ありがとうございます。
初代プラウドは直結じゃないやつだと勝手に理解しているので、そりゃ人気にならんと思いますが、アウルタワーやエアライズタワーの位置にブリリアがあったらどうなったか、パラレルワールド見てみたかったなとふと思ってしまいました。。。

池袋に近い方が立地が良いのか、東池袋駅の改札または公園またはサンシャインに近い方が立地が良いと解釈されるのか、私にはわからないですが、このくらいの立地差なら、やはりブリリアタワーが1番になるのではないでしょうか。

C地区の2棟は既に一部ブリリアに負けてそうな部分も見えてますが、ブリリアを上回るものトキメキをもたらしてくれるものなら、勝てる見込みもあるのではないかなって期待しちゃいます。

[138: 名無しさん]

>>137 マンション検討中さん

池袋の不動産屋は(直結に加えて)池袋駅徒歩8分というのが強い(アウルとかに比べて)、というのは言ってました。個人的にはエアライズとかアウルのほうがサンシャイン近くて便利じゃないかと思うんですが　笑

立地、知名度、設計者、耐震の総合的なもので広域で人集めて即売れるんですかね、たぶん。個人的には耐震一類マンションって聞いたことがないのでそこかな、とも思いましたが。いずれにせよC地区はそこに割って入るポテンシャルがあると思います。すごい価格にならないといいですが...

[139: 匿名さん]

>>137 マンション検討中さん
偉そうな解説をして本当に申し訳ありません。
おっしゃる通り、恐らくはC地区が出来てもNO1はブリリアだと思っています。
ただ、車利便性的にはぶっちぎりでNO1のC地区を私は是非とも買いたいので、同じく勝てる見込みに期待しています。

[140: 匿名さん]

>>138 名無しさん
池袋駅8分って南池袋公園辺りの出口（何番でしたっけ？）までの距離ですよね？
東口までの距離は住友棟とエアライズ、南棟とアウルはほぼ等距離じゃないですか？

[141: 名無しさん]

>>140 匿名さん
不動産屋が言ってただけなので私もよくわかってませんが、10分の壁があるのやら。今googleで検索するとブリリア8分、C地区とエアライズが11分くらいにみえます。ブリリアだけは公式HP残っているので確認したらそれも8分標記ですね。エアライズも普通に歩ける距離のような気がしますけどね

[142: 名無しさん]

>>140 匿名さん

あ、すいません。池袋8分で立地が強いと不動産屋が言ってたのはアウルと比較したブリリアの話です...。前にアウル買おうとしたときに言ってました。住友とエアライズは同じくらいかと。

[143: マンション検討中さん]

>>135 匿名さん
あと２～３か月ですかね。
一部解体が始まっているとのコメントあったので、見に行ったらまだ大々的に反対されていたので、現在のスケジュールに影響出るのかな、、と思ってしまいました。

[144: 匿名さん]

「徒歩圏とは10分以内」　時代を映すアンケート結果に愕然
https://www.dai3.co.jp/_old_hp/rbayakyu/24th/times/news151.htm

池袋駅からブリリアは一般的には徒歩圏内、エアライズ、アウル、C地区辺りが境界線（アウトかセーフか別れるライン）ではないかと。
ステアリが徒歩圏内だと感じる方は少数派になると思います。

[145: 匿名さん]

>>143 マンション検討中さん
反対運動よりも権利変換認可が遅れることでスケジュールに影響が出る可能性があります。
東京都もコロナとオリンピックでてんてこまいだと思いますので遅れる事を責めるのも酷ですが、、、

[146: 匿名さん]

Ｎｏ．１はブリリアだとして、ここは新築なんだからブリリアより高いに決まってるじゃないですか。築何年かしたら逆だろうけど。

[147: 名無しさん]

遺跡見つかったらしいけど調査入ると計画遅れるんですかね。

[148: 匿名さん]

ブリリアがNo.1たる所以は駅距離よりも「区役所の上」という点です。
行政と防災の拠点なので万一の天災等の場合にまっ先に安全が確保され復旧されること。
こればかりは他のマンションが逆立ちしても敵いません。

[149: マンション検討中さん]

>>146 匿名さん
ブリリアより資産性劣ることがわかっていても、ブリリアより高くても、皆買うのですかね。。

でもそうだとすると投資家と転売層の参戦が難しくなるので実需にとっては良いかもしれませんね。

[150: ご近所さん]

子持ちのアウル住みだけど便利だよ。
サンシャインと西友と図書館と保健所が隣、イケサンパークと中央郵便局も近い。
西友の目の前は成城石井とメゾンカイザー。池袋駅も徒歩10分くらい。。
区役所には年一位しか行かないけど、アウルの隣接施設はよく使うし、雨の日にはサンシャイン散歩してるから自分には合ってる感じ。
まあ、良いマンションなんてその人の生活スタイル次第というか。

資産性で言えば、エアライズを分譲化価格で買えた人が優勝だと思う。
アウルとエアライズは地震のダメージあるから中古で買うにはうーん…って感じだけど。