南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？

[マンション検討中さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
公式URL：

所在地：東京都豊島区南池袋二丁目地内
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅
北街区：地上52階　地下2階　高さ約190ｍ　延べ約111,500㎡
南街区：地上50階　地下2階　高さ約185ｍ　延べ約78,400㎡
総戸数：約1,500戸
着工：2022年4月予定
竣工：2025年12月予定
売主：住友不動産・野村不動産
施工会社：清水・前田建設共同企業体
管理会社：

参考URL
グランドシティタワー池袋：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/684214/
　豊島区：https://www.city.toshima.lg.jp/300/machizukuri/toshikekaku/shigaichi/1...
　住友不動産：http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20200323_release_minamiikebukuro-...
　日本の超高層ビル（記事）：https://skyskysky.net/construction/202310.html

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[1: 匿名さん]

スレ主ではありませんが、区役所の近くだし、東池袋直結みたいな場所とはいえ、ようあんな場所を再開発するなという立地。

[2: 匿名さん]

来週の「じゅん散歩」は、池袋

[3: ご近所さん]

＞ステアリの凶悪な管理修繕費考えると坪５７0でC出されちゃうと厳しい。
東、南向きは眺望特等席だけど、その他の方角は憤死だろ。

ステアリスレの方に対するレスです。C地区の話が入りますのでこちらでレスさせて頂きます。
むしろ、全貌が少しづつ見えてきてC地区と比較してのステアリはステアリの良さが見えてきていませんか？
有楽町線で通勤・通学を考えておられる方にとっては東池袋駅の改札までの近さはとても魅力的だと思います。
東池袋駅直結タワマンで改札までの距離で言うと
ステアリ＝エアライズ＞アウル＞ブリリア＞C地区
になるわけで、中古市場に乗った時に改札までが近い事を重要視する方も多いと思います。
C地区が金ぴか経由でなければ話は別でしたけどね。

[4: 買い替え検討中さん]

>>3 ご近所さん
東池袋駅基準だとそうでしょうが、池袋駅基準だとちょっと変わりますよね。それに副都心線新駅が開業すれば、また変わってくるでしょうし。5年後が楽しみ。今から資金の準備をしなくちゃ。

[5: ご近所さん]

>>4 買い替え検討中さん
おっしゃる通り5年後が楽しみです。
副都心線新駅、環5の1、ステアリ、C地区、東京国際大学など次々と街が変わっていく姿を日々見るのが本当に楽しいです。
その中核になるであろうマンションですから是非とも欲しいです！

[6: 名無しさん]

ステアリは便利そうだけどセキュリティ&エレベーターが上下で一緒なのは少し気になったな(駅ホームからラクセス持った子供の後ろとかついていけばエレベーター乗れる仕様だったような)。途中コンシェルジュないし。ただ、ブリリアみたいに乗り換えあるとセキュリティ高いけど、面倒というのもある。ブリリア直通エレベーターもあるけど、そちらはコンシェルジュとか通らないし。

[7: 匿名さん]

しかしC地区とブリリアがランドマークになるんでしょうが、どちらも特徴がありますね。

住友とブリリアは駅直結で似てますが、EVから改札への近さ、免震(耐震一類)か制振か、隈研吾、池袋駅への距離とブリリアのほうが優れている点も多いなと。

ただ、下にスーパーが入ることや新築プレミアム考えると@570であれば今の東京の相場を考えるとかなり人気出そうな気がしますね。もう少し上で来るかなと思ってました。

[8: 匿名さん]

坪570は地権者に提示された価格という認識でよいですか？
一般向け分譲は再来年みたいなので価格はその時にならないとわからないですよね？

[9: 通りがかりさん]

そんな気もしますよね。けっきょくステアリも販売後ですら価格調整してたし上にいく分には地権者も文句いわないでしょうから@570-600あたりですかね。マンマニは@600-650(願望は550)でみてましたが。

[10: 買い替え検討中さん]

>>8 匿名さん
地権者はもともと所有の物件の“時価”に対して新マンションの“原価”で交換します。販売が予想される価格よりはるかに安い坪単価ですよ。

[11: 名無しさん]

>>7 匿名さん

スーパー入ることって決定しているんですか？

[12: 匿名さん]

>>9 通りがかりさん

マンマニとその一派東池袋にポジションがっつり持ってるから。

[13: 匿名さん]

B地区も楽しみ

[14: 匿名さん]

>>8 匿名さん

大体の販売予定額は地権者には伝えてあるのではないでしょうか？
部屋をもらうか現金をもらうか決める上で重要な情報ですから。

[15: 通りがかりさん]

>>11 名無しさん
スーパーは決まってはいないと思います。噂というか入りそうだな、くらいですね。入ればブリリアも恩恵受けるとは思いますのでどちらにとってもプラスだとは思いますが。

[16: 匿名さん]

>>14 匿名さん

完成は相当先なのに、そんな無責任なことは言わないですよ。

[17: 匿名さん]

>>3 ご近所さん

でも池袋までは一番遠いよね。
維持管理費もトップ。中古で売るとき2Lで管理修繕5万、3Lで7万かかるのはよほどの金持ち以外はドン引きすると思う。

[18: 買い替え検討中さん]

>>14 匿名さん
地権者に示されるのは「従前資産」と「従後資産」の金額だけです。従後資産が市場に出る時いくらになるかは知らされません。このタイミングでは決まってないと思います。

[19: 匿名希望]

住友棟と野村棟って仕様も販売時期も違う感じでしょうか？だとすると共用部の相互利用もなさそうなので、総戸数は圧倒的に多いですが、結局一つ一つで比べたら、築年数と南側再開発リスクを除けばブリリアタワーに軍配があがりそうな気がしちゃいます。

[20: ご近所さん]

>>18 買い替え検討中さん
全く知識がなくて見当違いな事を言っているかもしれませんがお許しください。

地権者と交換する金額は既に全部屋決まっているので交換がされた訳ですよね？

そうすると、そこから幾らか足す（どれぐらいかはこれから決まる）のが実売価格になるわけで、そこであまりにも足す額が大きすぎるとあとあと揉め事になるので、
何千万もは足せない。

そういう理由で今みたいに市況が右肩上がりの時は建て替え物件などは相対的にお得になると理解しています。
一度も値段が決まってない物件ならば売れる金額ならば自由につけられますからね。

[21: ご近所さん]

>>19 匿名希望さん
B地区が出来るか次第じゃないですかね？
ブリリアはB地区、C地区両方できたら囲まれ感が半端ない感じになりそうですが。

[22: 匿名さん]

>>20 ご近所さん
検討違い過ぎます。まず、ここから右肩上がりかなんて誰も分かりません。

[23: ご近所さん]

>>17 匿名さん
総額で考えればそこまででもないと思うのですがどうでしょうか？
月2万ぐらいよそより高い、年間24万、30年で720万円。
マンション自体の価格を考えるとそこまで高い印象は持ちません。
むしろ修繕積立金が足りず修繕出来ないリスクが下がると考えれば、長期持ちたいと考えている方にはメリットですらあるように思います。

[24: ご近所さん]

>>22 匿名さん
20です。
これまでは右肩上がりだったので、現在は建て替え物件がお得、という話をしたつもりです。
逆に右肩下がりになっても少なくとも地権者と交換したぐらいの価格では売れるような設定にはなっていると思うのですがどうでしょうか？

[25: 匿名さん]

ここも、マウント取りたがる地権者がいるようで、荒れ模様になりそうな予感。
富久クロスのように。
掲示板でマウント取っても、偉くなれませんよ。

[26: ご近所さん]

>>25 匿名さん
まぁそうおっしゃらず。

外部の検討者からみれば、外部の人間が知らない情報をしってらっしゃる地権者の情報は貴重です。
情報をご存じの分、この掲示板の中限定では偉いのではないでしょうか？

あくまでも、地権者しか知らない情報を「漏らして」頂けるならですけどね。

[27: 通りがかりさん]

>>10 買い替え検討中さん
保留床単価は分譲想定単価の75から80%程度の水準で決めても良いのではないでしょうか？

[28: 買い替え検討中さん]

ちなみに、私は地権者ではありませんが、5月に権利変換計画の縦覧を見ています。
これは一般に公開されてますから誰でも見ることができたものです。
それに基づいてお話ししています。
買う気満々でできる情報収集をしているだけで、偉ぶるつもりはありませんが
ここが荒れるってことならもう書き込みは止めておきます。

[29: 匿名さん]

>>27 通りがかりさん
事業費余るだけ

[30: 匿名さん]

情報を偉そうに語るなら、やめるべき。
そう突っ込まれていることは判りましょう。

[31: 通りがかりさん]

>>21 ご近所さん

B地区はしばらく先でしょうが、いずれにせよ駅直結の住友はできた瞬間全方向囲まれてるような。。。ただ図面みるとブリリアとズレているようにもみえるので、真正面にドンという感じではないのかもですね。南向きは野村とまさに向かい合わせですが

[32: 検討板ユーザーさん]

スレトップの情報ズレていませんか？
昔の情報ですね。

[33: 検討板ユーザーさん]

ご参考になれば。

[34: 匿名さん]

ありがとうございます。こうみるとブリリア側(マンションは区役所北半分)の真東からは微妙にずらしつつ、北と南も微妙にずれてはいますね。(お互い真正面でお見合いではない)
あと北棟は共用施設なし...？

[35: 匿名さん]

北棟にもラウンジありますよ。
39階だったかな？

[36: 匿名希望]

>>33 検討板ユーザーさん
ありがとうございますー！！

図面見ると、北側1階にと大きな店舗ありますが、これがスーパーになるのでしょうか？
地下からこの店舗へはエレベーターだけじゃなくて、エスカレーター接続でも入れそうなのが嬉しいですね。

南棟は2階ペディストリアンデッキの下通れると、この店舗への動線も良くなりそうですが、ちょっとわたしには図面の読み方がわかりません。

[37: 通りがかりさん]

>>20 ご近所さん
地権者が交換する権利床価格は権利変換認可で確定します。
それとは別に再開発組合が参加組合員に保留床として売却し、一般分譲される保留床価格は組合参加契約書と保留床譲渡契約書で決まります。
工事費が想定を上回ったり、分譲価格が想定を大幅に上回ったりする場合は、再開発組合と参加組合員が協議して保留床価格を変更する総会決議を行います。

[38: 匿名さん]

ステアリのスレに、各戸の平米数や、地下通路の場所のことが書かれてたけど、
縦覧の図面には、間取りや、地下通路が計画敷地外のどこにつながるかまでは、
記載されてないですよね？

[39: 匿名さん]

地下通路はブリリアの通路(の入口？)に繋がるっぽいですよ。上の写真みてもそうですし、組合のホームページにあった気がします。結局エアライズ、アウル、ステアリ側の人というよりはブリリア側の人が商業施設(スーパー？)を使う利便性があがりそうですね。

[40: 匿名希望]

>>36 匿名希望さん
南棟の車寄せって庇短すぎませんか？

これだとタクシーで帰った時にトランクから荷物取り出してもらう時とか濡れてしまうかも。。。

建設費なんて対してかからないだろうから、庇伸ばしてもらたらいいなー。。。

[41: ご近所さん]

>>39 匿名さん
図面から見ると、金ぴか通路か1番出口かのいずれかへの接続に見えますが、再開発組合のHPを見ると、ブリリアと協議中との記載があるので金ぴかにつながると考えるのが自然じゃないでしょうか？

この接続だと東池袋駅改札へは1Fから出て信号を渡ってエアライズの下から入る方が（信号にかからなければ）地下直結より早いというなかなかあり得ないつなげ方です。

[42: ご近所さん]

>>36 匿名希望さん
私も図面の読み方はよくわかりませんが、大き目の店舗一つ（スーパー？）、小さ目な店舗2つになるという事ですかね？小さ目な方は一つコンビニになってくれると嬉しいな。

[43: マンション検討中さん]

これだけ良い物件だとあまり安過ぎると勝どきのように抽選で購入できないのではと心配です。

南棟の野村は350戸くらいしか販売しないようですし(残りは地権者？)、眺望を希望する検討者にとっては激戦になるのでは？

[44: 通りがかりさん]

詳細がわかると立地、デザイン、耐震とブリリアが引き続き地域No1のような気もするし、戸数を考えても今のブリリア(ただ築5年ですが)よりは若干安い価格で出そうな気もしますね。600弱くらいかなぁ。

[45: 匿名さん]

>>39
ここに上がってる画像は近隣住民向けに配られた資料なので個別面積記載なしです。
縦覧時はまだ具体的な間取りの記載はなかったですが各部屋の面積は記載ありましたよ。

[46: 匿名さん]

↑>>38さんへのレスでした。

[47: 匿名さん]

>>44 通りがかりさん
ブリリアの中古価格より安く出す理由が全く理解できない。
東京建物ブリリア中古　vs　住友＆野村財閥連合国家戦略特区認定ツインタワマン。
中間免震で途中階乗り換えなのは置いといたとしても。

[48: ご近所さん]

>>44 通りがかりさん
東池袋NO1が引き続きブリリアになりそう、は同意ですが池袋NO1が続くかどうかはわかりません。
西口にマルイ跡地というダークホースがいます。
何といっても池袋駅直結、デパート二つ、その他商業施設たくさん直結ですから、
再開発組合を作る必要もないので、話が決まればC地区と近い時期ぐらいまでに完成しかねないわけです。

[49: 匿名希望]

>>48 ご近所さん
分譲になるといいですよね。
三菱だから、大丈夫かな。。。

[50: 匿名さん]

三菱は、JR直結で天下一ですからね。
でも、山手線内側、かつ、環５内側、となると、ライズ・アウル・C地区・ステアリ。
西口は繁華街感が半端ないので、賃貸でいいかも、という感じ。