南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？

[マンション検討中さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
公式URL：

所在地：東京都豊島区南池袋二丁目地内
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅
北街区：地上52階　地下2階　高さ約190ｍ　延べ約111,500㎡
南街区：地上50階　地下2階　高さ約185ｍ　延べ約78,400㎡
総戸数：約1,500戸
着工：2022年4月予定
竣工：2025年12月予定
売主：住友不動産・野村不動産
施工会社：清水・前田建設共同企業体
管理会社：

参考URL
グランドシティタワー池袋：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/684214/
　豊島区：https://www.city.toshima.lg.jp/300/machizukuri/toshikekaku/shigaichi/1...
　住友不動産：http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20200323_release_minamiikebukuro-...
　日本の超高層ビル（記事）：https://skyskysky.net/construction/202310.html

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムログ 関連記事]
家族亭 池袋店へ行ってみた！ ～南池袋二丁目Ｃ地区の追加情報～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/33810/
南池袋二丁目Ｃ地区　東池袋駅直結ツインタワーマンション　2022年8月時点の周辺相場【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/45010/
東池袋駅直結住友タワマンは『グランドシティタワー池袋』？！ 坪単価700万円前後と予想！！【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/47961/

[スムラボ 関連記事]
南池袋二丁目C地区｜現地映像と計画概要【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/17419/

[301: ご近所さん]

>>297 評判気になるさん
それならステアリにありましたよ。買えば良かったですね。

[302: 名無しさん]

>>301 ご近所さん

ステアリでも80は13500超え。今の市況だと予算が2000万ぐらい足りないのでは

[303: 評判気になるさん]

そもそもステアリの80はC地区とお見合いで永久眺望ではないのでは？

[304: マンション検討中さん]

ステアリ80の西面はそうですね。
南面は永久眺望です。

[305: 匿名さん]

>>303 評判気になるさん

Nタイプ（モデルルームになっていたタイプ）は南東角部屋で永久眺望じゃなかったでしたっけ？
13000?14000ぐらいだったと記憶してます。

[306: ステアリ契約者＜the winner>]

>>305 匿名さん

Nタイプは南西角ですね。

分譲1.5億だったので現在は2億出さないと買えないです。

[307: 匿名さん]

>>306 ステアリ契約者＜the winner> さん
ちょっくらモデルルームにいったときの資料を出してきたのですが、Nタイプとしての最上階でも1.4億ぐらいでしたけど。
それに、いくら新築プレミアがあっても2億で買う人はまずいないと思います。
坪800万オーバーになりますから。

[308: 匿名さん]

ふと、図面を見ていて気付いたのですが、野村棟南側は角部屋のみのようですね。
そうすると最低でも＠650で80㎡前後になりそうなので15000が最低ラインになりそうです。

[309: マンション検討中さん]

西口マルイの取り壊し始まってますが
まさかの大穴あそこにタワマン建たないですよね？
商業には遠いオフィスビルは低調で
まさかのダークホース池袋駅直結タワマンが登場したら
勢力図が書き換わるような

[310: マンション検討中さん]

タワマンだったら解体の時点で何かしら情報がでてそうだけど・・

[311: マンション検討中さん]

>>310 マンション検討中さん

それじゃ何になるんだろう
もしかしたらオフィスビルで行けるかどうか
アフターコロナのテレワークの情勢を見てるのかも。

物販も不調だしオフィスビルがダメとなると
タワマンの芽が出てくる

[312: 匿名さん]

建てかえる＝高層化という前提での予測だけど。
選択肢はタワマン、オフィス、ホテルになる。

オフィス：コロナで空室率が厳しいうえにロサ会館周辺、駅前再開発もオフィスで明らかに過剰
ホテル：やはりコロナで厳しいうえに駅前再開発でもホテルが出来る
タワマン：コロナで需要増大、駅前再開発が実現するまでは唯一のビッグターミナル池袋直結タワマンで爆売れ必至

タワマンだと思うけどなぁ。

[313: 匿名さん]

三菱地所による西口再開発における、権利者の移転先でしょう。
地下駐車場、低層に飲食と商業、中層にオフィス、
あとは、豊島園のハリポタ客のためのホテルが不足するから高層にホテル
の複合ビルになると予想。

タワマンは、西口再開発の時に作る。

[314: 匿名さん]

>>313 匿名さん
もし、マルイ跡地がタワマンになればC地区住友棟から東池袋駅改札まで歩く時間でJR池袋駅改札まで行けます。
東武も西武もルミネもヤマダ電機も全て直結になります。
広域で港区と比較されても十分勝負になると思います。
やっぱりタワマンだと思うけどなぁ。当たるかどうかは1年たてばわかりますね。

[315: 匿名さん]

土地所有者が誰だか知らないが売る前提なの？
路線価だけみても分譲タワマンだけじゃ採算合わない位の土地代になりそうだけど

[316: 匿名さん]

>>315 匿名さん
所有者が建て替えるみたいですよ。

まさにブリリア方式にすればいいじゃないですか。
ブリリアは土地所有者の豊島区が上にタワマンを作ることで無料で区役所の建て替えが出来ました。

ブリリアが低層区役所、高層タワマンにしたように、低層商業施設、高層タワマンにすれば現在のマルイ並みの商業施設にただで建て替えられます。

[317: マンション検討中さん]

タワマンになるとしても定借かな
あそこの場所は一般人には買わせてくれないと思う

[318: 匿名さん]

>>317 マンション検討中さん
定借はありえますね。ただ、やっぱりタワマンだとは思います。

[319: マンション検討中さん]

ここ2棟合わせて何戸分譲するの？
ブリリア中古の営業が
C地区は今のブリリアの中古価格を基準に値付けされますよ！
...とか言ってますが
売出中の数戸が売れればOkのブリリア中古と
数百戸売らないといけないC地区ではやっぱり値付け違うと思うんですよね
円安進行で日本も利上げを迫られそうな事も含めて
やっぱりブリリア中古のバブル価格には手を出さずに
C地区に照準を合わせて今から自己資金集めておくべきかなと思います

[320: 名無しさん]

区民的にはマルイ跡地は大学病院でも嬉しいけど。
豊島区って大きな病院なくて不便なんだよね。

[321: 匿名さん]

丸井跡地は複合タワマンだの大学病院だの建てるほど広くないよ。
解体工事の発注者が三菱UFJ信託銀行だから所有者も同じだろうし、将来の西口再開発を見越して無難にホテルかオフィスビルにするはず。低層階には商業施設が入るだろうけど。

[322: マンション検討中さん]

大学病院は知らないけど
敷地はステアリより大きそうだから
タワマンは可能かと。

[323: 匿名さん]

Googleマップでみた感じだと大体グランディアと同程度なんで広さ的にはクリア出来そうですよ。

[324: 匿名さん]

>>319 マンション検討中さん
ブリリア売れましたね。一瞬だった...。もう少し安ければなぁ。地震が直前に起きたのも(耐震の意味で)好影響だったのかもしれない。C地区はさすがにここより安いんじゃないですかね。新築プレミアムはありますが。

[325: 匿名さん]

ブリッリアに合わせてくるってマジ？坪６５０？つかんだら死ぬ奴やん

[326: 匿名さん]

>>325 匿名さん
坪６００万くらいでしょう。坪４８０万?８００万くらいを想定してます。

[327: 匿名さん]

ブリリアはもうヴィンテージマンション化していくのでしょうから、別格な存在じゃないですかね。
C地区とお見合いのあの部屋で坪650でもすぐ売れるなら高層階角部屋なら700どころか750でも売れる可能性がありそうです。

C地区は普通の人気マンションなんで価格を揃えても買い手がつかないと思います。

[328: マンション検討中さん]

今は限られた数の直結マンションから出てくるわずかな中古を
購入希望者が今か今かと待ち構えてる状態だから
需要過多になって価格が高騰しやすい
普通に考えればC地区が分譲されて大量な供給があれば
インフレは落ち着くと思われる

価格が高騰すると利回りが3%以下になってくるので
もう賃貸で住んだほうが安い可能性が出てきてこれ以上は高騰しにくい
今は飛びつかずにC地区を待つべき

...と自分に言い聞かせてるけど
実質にどうなるかはわからないよねw

[329: 匿名さん]

>>328 マンション検討中さん
アウル、エアライズ、ステアリに関してはおっしゃる通りでしょう。
ブリリアはそうならないと思います。
この数年間、どれだけ上がっても売り手の言い値で瞬間蒸発していくブリリアはもはや別の世界にあると感じています。
まさにヴィンテージマンションなので築20年、30年になっても価格はそれなりには維持されていくと思います。

[330: eマンションさん]

>>326 匿名さん
ステアリの最高坪単価が800万なので、もうちょい上振れするのではないでしょうか。
ステアリはコロナで一時的に弱気な相場な中売り出して、結果プレミアムは抽選入ったくらいなので、、、

[331: マンション検討中さん]

＞C地区は入居が2026年になる予定です。

販売はいつ頃ですかね？

[332: ご近所さん]

>>313 匿名さん
ハリーポッターってたかだか年間来場者数の目標が200万人程度の施設
（ライド施設のない展示場でそれすら動員できるか微妙な気がするけど）
3分の1が宿泊客だと見積もっても1日あたり1800人程度
現状の池袋と新宿のホテルの5％程度の部屋数に過ぎない

普通にオフィスと商業の複合施設でしょ

[333: ご近所さん]

>>320 名無しさん
豊島は板橋、北、練馬と同じ医療圏。医療圏単位での病床数は板橋が突出しているのもあり、医療圏内の病床数は充足されていると見なされているため、豊島で病床数を増やすのは認可が下りにくい。認可が下りるとすれば人口あたりで豊島の半分以下の病床数しか無い練馬の方。

[334: 匿名さん]

>>332 ご近所さん
池袋駅直結ホテルでハリポタのコラボ部屋なら、十分集客できんじゃね？

[335: ご近所さん]

>>334 匿名さん
コラボやるにしてもわざわざ西口にホテル誘致してやらずに、普通に西武ホールディングスとして西武線とプリンスホテルでやるでしょ

[336: 匿名さん]

>>331 マンション検討中さん
通常1000戸以上のマンションだと3年～3年半前発売なので完成時期から推定すると最速で来年の今頃発売開始ですね。恐らくは2023年前半の発売になると思いますが。

[337: 匿名さん]

>>321 匿名さん
ネットでざっと検索してみたけど、三菱UFJ信託銀行は自社ビルで低層銀行、上が貸しオフィスというパターンのビルを何件か持ってるみたいですね。
マルイ跡地も同じパターンかもですね。
池袋も新宿みたいに東口は商業施設街、西口はオフィス街になっていくんですかね？

[338: マンション検討中さん]

>>336 匿名さん

まずは野村でその後に住友の流れですかね
住友は一部をラ・トゥールにして
分譲は少ないと予想

[339: マンション検討中さん]

池袋西口はオフィス街には程遠いような。
西口にも東口にも言える事ですが
まずはお荷物の北側を何とかしないと。
東西ともに南側だけならいい線行ってるのに

[340: マンション検討中さん]

副都心線の東池袋駅はB地区完成までおあずけってマジ？
それって10年後？15年後？
何か購入意欲が冷めてきたわ
その頃には本家本元の池袋駅直結が来てそうだしなぁ

[341: 匿名さん]

>>337 匿名さん
単に信託先なのでそのお話は無関係では？
つまり再開発事業ではないので、事業内容は建設看板待ち。
ただ、三菱財閥が絡む可能性はあるので、
その場合は、地所からのプレスリリース待ちです。

[342: 匿名さん]

>>340 マンション検討中さん
もし新駅がB地区待ちだとしても、いずれにせよ、大学が23年に開校して、造幣南が動き出したら、そのタイミングで駅の拡大工事があるでしょう。造幣局南地区の業務コンサル対象範囲に、一応、メトロ駅構内も含まれています
https://www.ur-net.go.jp/orders/toshin/pdf/order_28651_4.pdf

それと、造幣南は、豊島区の防災施策上、大通りからイケサンパークまでの動線を大幅拡張する狙いがありますから、東池袋駅は地上の風景も大きく変化する見込みです。

[343: 匿名さん]

期限が過ぎても立ち退きされてないお家もありますが解体は予定通りいくのでしょうかね？

[344: 匿名さん]

>>339 マンション検討中さん
東口の北側なら、
国家戦略特区事業の東池袋一丁目地区が、既に都市計画決定済みです。
住友による複合ビルで、ハレザタワーよりも背が高いオフィスになります。

[345: マンション検討中さん]

>>344 匿名さん

住友ビルはあの場所だと東口北側線路沿いあたりの
ソープ、ストリップ、ラブホテル、パチンコを通って行く感じになりそうですが
あの界隈はそのままで見ない事にしてやるのか
それともあの界隈の浄化にまで着手するのかによって
街の雰囲気が変わってきますよね

[346: 匿名さん]

そのエリアの浄化まではやりませんが、東池１にイケバスの基地を作り、
P´PARCOからは回遊路を作るようです。それである程度は風穴が開くでしょう。

[347: マンション検討中さん]

店舗形風俗は一度撤退してしまうと
もう新規の許可は取れないんじゃなかった？
そのせいで絶対に再開発には応じないんだと思ってる

[348: 検討者]

ステアリ。30階以上、70平米程度。眺望・視界の抜けは良好。来春に未入居で売り出したら、坪650は狙えますかね？

[349: 通りがかりさん]

ステアリに坪650出すならC地区を待つ人が多いので難しいでしょう。
C地区の販売は来年から始まると思いますが、C地区の価格より高値で買う人はいないと思うので、適正価格で早めに売りきった方がいいと思いますよ。
C地区の販売が始まれば坪600どころか坪550での売却も難しいと思います。

[350: マンション検討中さん]

ステアリ西向きとエアライズ東向きの間
それなりに距離があるものだと思ってたら実際に見ると結構近い
あれだとカーテン閉めないとリビングにいる姿が見えちゃいそう

幸いステアリは細いペンシル型の36階建てだから
エアライズ東向きでも真正面でない部屋か
36階以上ならそんなに見えないと思われる

これからC地区やその他再開発マンションが建つと
各マンションにこういうお見合いがどんどん発生してくると思われる