南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？

[マンション検討中さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
公式URL：

所在地：東京都豊島区南池袋二丁目地内
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅
北街区：地上52階　地下2階　高さ約190ｍ　延べ約111,500㎡
南街区：地上50階　地下2階　高さ約185ｍ　延べ約78,400㎡
総戸数：約1,500戸
着工：2022年4月予定
竣工：2025年12月予定
売主：住友不動産・野村不動産
施工会社：清水・前田建設共同企業体
管理会社：

参考URL
グランドシティタワー池袋：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/684214/
　豊島区：https://www.city.toshima.lg.jp/300/machizukuri/toshikekaku/shigaichi/1...
　住友不動産：http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20200323_release_minamiikebukuro-...
　日本の超高層ビル（記事）：https://skyskysky.net/construction/202310.html

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[401: 検討者]

>>400 匿名さん
結局は住みたい立地かどうかでしょうね。利回りとかキャピタルゲインとかは予想が付かないので、ひとまず置くとして。住みたい場所、住みたい物件、買える価格なら、Goしとけばいいでしょう。

[402: マンション検討中さん]

家賃がそのままなら利回り2%にはならないけど
インフレが来て家賃自体が上がったら
今の賃料に換算するところの利回り2%の価格にはなり得る

これが正解でしょ

[403: 検討者]

>>402 マンション検討中さん
インフレで金利が相当に上がったら不動産や株といったリスク資産の価格は下がる可能性がかなり高いことをご存知でしょうか？　長期金利が上がれば、不動産の期待利回りも上がります。家賃はすぐに大幅に上げることは難しいですから、結局は期待利回りが上がった分、時価はさがることになりますよね。

[404: 匿名さん]

>>402 マンション検討中さん
現実に過去2－3年で東池袋で起こっていることは賃料が1割上がった間に中古の売買価格は2割以上は上がっています。
さすがにそろそろ危険水域だという話です。

池袋の中でもここまで賃料と中古売買価格の乖離が起こっているのは東池袋駅直結マンションだけです。

何故そういうことが起こるのか？
普通に考えれば、東池袋駅直結マンションは永久に上がり続けると信じている人たちが高くても買うからでしょう。

[405: 検討者]

>>404 匿名さん
それこそC地区の販売が始まれば、東池袋相場は冷やされるのではないでしょうか？　ブリリアは別にして、アウルやエアライズの1億円超の売り出し物件はいくつか売れずに残ってますね。繁忙期の年明けから成約するのか注目しています。

[406: 匿名さん]

>>405 検討者さん
私はそう思っていますが果たしてどうなりますかね。
なにしろ私は数年前に東池袋直結マンションの中古を買わずに投資信託を買った人間ですのであてにはならないと思います（苦笑）

[407: マンション検討中さん]

香港や上海、シンガポール、台北は
何で利回り1%台まで値上がりできたの？

[408: 検討者]

>>407 マンション検討中さん
ご自分で調べて、報告してください。

[409: 検討者]

>>406 匿名さん
東池袋界隈の人口が増えて、副都心線も直結してくれば、、、。再開発とあわせて街の確変ぶりが凄いことになる可能性を秘めています。そう考えると駅直結のマンションは強いですね。個人的には、池袋駅とサンシャインシティを地下道でつなげ、東池袋駅まで歩けるようにして欲しい。

[410: 匿名さん]

>>409 検討者さん
それは嬉しいですね。元南池袋二丁目の民としては、明るい街並みになることを願っています。

[411: マンション検討中さん]

日本でも利回り1%台まで上がった事あるでしょ
キャピタルゲインが狙えるならインカムゲインなんて気にせずに
買う人がいるんじゃないの？
ただ、一度バブル崩壊を見てしまってるから
日本ではもうそういう上がり方はしないかもしれない

日本が先陣を切って実験台となったおかけで
アジアの大都市は不動産をこれ以上の高騰も暴落もさせずに
高止まりさせる事に成功したから
日本はさすがにまた暴落させるなんて事はしないと思う

[412: 周辺住民さん]

全ての人には当てはまらないけど、今の時代で不動産で儲けるには
経験則で言うと、自分で土地仕入れて収益マンションを建てて1棟物として売る。
このヤリ方なら、今でも原価率50%以下で売り切る事が出来る。
最近の区分マンションの追加購入は、税務対策と保有満足度UPの為だけで
区分マンション双六なんて自己操作不可能だし、利確までの時間が掛り過ぎる。

[413: 検討者]

>>412 周辺住民さん
木造アパート、山手線のちょっと外側で利回りはどれくらいで売るのですか？

[414: 周辺住民さん]

>413
木造アパだと、取引時の表面利回りが5%～じゃないと売れないので
RC造1棟マンションしか建てません。この場合、池袋付近で4%程度でも売れます。
又、投資エリアは、地元池袋エリアと都心5区しかやりません。
ちなみに、千代田区に建てたRC造1棟マンションは、先月に3.2%でも売れました。

[415: 検討者]

>>414 周辺住民さん
なるほど。減価率が半分程度だとすると、新築RCで表面8%程度で作ることができるわけですか。エンドはサラリーマン投資家ではなく、富裕層の相続目的やアジアの金持ちあたりでしょうか？

[416: 検討者]

↑減価率× 原価率○　間違えました。

[417: 周辺住民さん]

>415
最近の利回りUPの方法は、1Fにコンビニ誘致し、住宅部は2F以上にします
これに、ゼネコン入札での建築費DOWNで表面8%～の開発を可能にしてます。
又、最近のエンドで多いのは、あまり知られてませんが、某大手戸建て業者で
彼らは実利回り確保の為に自らAM部署を立上げて、PMBMも自社で行います。

[418: こ近所]

>>417 周辺住民さん
勢いのある会社ですね。

[419: 匿名さん]

もはやC地区どころか、マンション購入検討とも関係ないような…
別スレッド立てて、そちらでやっていただきたいです。

[420: 検討者]

>>419 匿名さん
久しぶりに面白い書き込みで、盛り上がってしまいました^^;

[421: 匿名さん]

すごい値段がついた。池袋はまだバブル中。
ttps://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_toshima/nc_97260762/

[422: 匿名さん]

>>421 匿名さん

笑ってもーた

[423: 検討者]

>>422 匿名さん
上司がチェックしないのかね？

[424: 匿名さん]

>>423 検討者さん
新人でもない限りは打ち込む数字まではチェックしないのでは？
売主さんは今頃怒ってるかもしれませんが、間違いだという事は誰でもわかると思うので、目立つ分良かったかも知れませんよ？
本当の価格でも多分売れないと思いますがｗｗｗ

[425: 匿名さん]

>>424 匿名さん
いま見たけど普通の値段。
もしや8億9千万とかだったの？

[426: 検討者]

>>425 匿名さん
8億9950万円。

[427: 匿名さん]

㎡数や価格は、一桁間違う事はよくある

[428: マンション検討中さん]

8000万でも高ぇな！！ってなったけどこんなもんなの？

[429: 匿名さん]

>>428 マンション検討中さん

あそこは最初から高くて中古もどんどん上がってるよね。個人的には全然魅力感じないけど。あの立地の空気というか暗くて澱んだ雰囲気が生理的に無理なんだわ。あ、あくまで個人的意見ね。あと住んでる人いたらゴメン。

[430: 忍者まったりくん]

グランドミレーニア、スーパーと薬局とコンビニが目の前にあってけっこう便利ですよ。ただ、名前がね。。。

[431: 匿名さん]

>>429 匿名さん
私も現地に魅力は感じませんが、今が悪い分将来性的な魅力は感じます。

[432: マンション検討中さん]

グランドミレーニア
西武ビル（ダイヤゲート）と池袋駅がデッキ接続したら再評価されそうな立地だとおもいます
あちらは東のつかない池袋駅なので
こちらも東池袋駅に副都心線が通ったらまた評価が変わりますけどね

[433: 検討者]

ブリリアタワー、14900と14500はどれくらいで売れるか楽しみ。

[434: 評判気になるさん]

>>433 検討者さん

前にブリリア内見いきましたが高いのもわかったというか、アウル買うならこちらかなという気はしました(アウルもサンシャイン横で便利なのは間違いないですが)。C地区も規模が大きいからデザインや内装は楽しみですね

[435: 匿名さん]

>>433 検討者さん
両方満額でしょう。

[436: 検討者]

>>435 匿名さん
満額ですか。凄いですね。

[437: マンコミュファンさん]

珍しく複数部屋でてるからちょっと割引入るかも？でも先日の部屋が1.5億超で初日満額複数申込とすると今回のがお買い得にみえてしまう不思議

[438: 匿名さん]

>>437 マンコミュファンさん

実際のところ今回の方がお得だと思うので満額で決まると思います。

[439: 買い替え検討中さん]

BRT池袋、去年までは表市場に出る前に、業者が仕入れてたけど
今春以降、表市場に出始めた今の価格は、業者は既にアッパー超え判断してると思う

[440: 検討者]

>>439 買い替え検討中さん
コロナ禍直後に70平米が11000万円くらいで出ていた。いま思えば、買いだったなぁw

[441: 匿名さん]

>>439 買い替え検討中さん
C地区が売りに出たらプチ暴落するのは確実ですからね。長い期間もつのは危険でしょう。

[442: 匿名さん]

BRT池袋 2015年築、コレまで池袋の不動の王者として君臨したが
C地区が完成する2025年には、その王座をC地区ツインズに渡すのか？
だとすると、その動きはC地区売出し告知の2023年には出始めるだろう

[443: 匿名さん]

>>439 買い替え検討中さん
どうやったらBRTって訳せるの？
BRT＝Bus Rapid Transit＝真っ赤な「池バス」のことかと思ったよ。

[444: 匿名さん]

池袋NO.1マンションはマルイ跡地の池袋駅直結マンションになりますよ。
C地区がNO.1と呼ばれることはないでしょう。

[445: マンション検討中さん]

マルイ跡地がマンションになるソースは？
それがないならただの妄言。

[446: 匿名さん]

>>445 マンション検討中さん

ただの予想です。でも多分あたると思いますよ。

[447: マンション検討中さん]

今までならオフィスもホテルも需要が戻らないから
マルイ跡地はタワマンという説にも信憑性があったんだけど
ここ最近は都内は結構人混みが戻ってるからなぁ。
どうなるか微妙。
オフィスやホテルの需要が戻ってしまうとタワマンにならない。
マルイ取壊しが去年ならタワマンだったのにね。残念。
となりそうな予感がしなくもない。

[448: 匿名さん]

>>447 マンション検討中さん
オフィスやホテルだと直結に特別感がないですから。
地下通路で直結！に特別な価値を持たせられるのはタワマンだけです。

さらに
ホテルならば海外からの需要が必要なので、都内だけじゃなくて全世界的に収束が見えてこないとゴーサインは出しづらいでしょう。

オフィスは周辺の再開発計画と丸被りすぎて明らかに供給過多です。

低層商業施設、高層タワマンの予想が当たる確率はかなり高いと思うけどなぁ。

[449: マンション検討中さん]

>>448 匿名さん

俺もタワマンになってほしいけど
仮にタワマンになったとしても分譲するかどうかという
もう一つのハードルがあるんだよな
賃貸専用でもおかしくない立地だから。
地権者もいなそうで地権者住居の中古にも期待できなそう

[450: 匿名さん]

>>449 マンション検討中さん
おっしゃる通りで賃貸専用タワマンの可能性も高そうですね。
分譲する最大のメリットはクヤクション方式（＝建て替え費用不要）ですが、この低金利で事業者からしてみれば建て替え費用も借りやすいですもんね。