グランツオーベル中野ってどうですか？

[匿名さん]

グランツオーベル中野についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.ober.jp/nakano/index.html

所在地：東京都中野区中野5丁目6番1他（地番）
交通：ＪＲ中央・総武線、東京メトロ東西線「中野」駅徒歩5分
間取：2LDK・3LDK
面積：53.83㎡～79.87㎡
売主：大成有楽不動産株式会社
施工会社：株式会社鍜治田工務店
管理会社：大成有楽不動産株式会社

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[251: 匿名さん]

>>250 マンション検討中さん
マンションの検討経験が薄いようですが大丈夫ですか？老婆心ながらお伝えしたのに、その程度の返答とはこのクラスのマンションを検討するに足る知見があるとは思えませんが…。

参考までにこちらをどうぞ。もっと市場の一般的見解を学ばれた方がいいですよ。営業担当者さんならご苦労様なことですけども。
https://www.sumu-log.com/archives/13551/

[252: 通りがかりさん]

うーん、これだけ殆ど明らかにして貰っているのに合理的説明がないと思うのは、知識が乏しいのか、事実を直視したくないのか、はたまた火消しをしたいデベ関係者か。

地下住戸作らないとプロジェクトの利益を確保出来ない点だけでもあれってなるのに、外廊下や間取りでコストカットせざるを得ない状況から見ると、厳しさが伺えますね。

恐らく周辺の坪400万以下のお手頃マンションと競合させられない価格で土地を掴んでしまったのでしょうね。中野に住んでれば当然知っている事ですが、中野の高級住宅エリアって中野3丁目ですし。

[253: 周辺住民]

>>252 通りがかりさん
グランツに周辺競合マンションなんてないよ。利便性がいい「中野駅」徒歩5分以内でしか考えてないこら。
中野駅徒歩5分のマンションと徒歩10分以上かかるマンションを同じ土俵にのせるの？
信号もない、フラットアプローチの徒歩5分と、大通りで信号待ちした上で、徒歩10以上かかるマンションと、価格が違って当然だし、グランツを検討してる人には、そもそも対象外でしょ(笑)
賃貸やリセールバリューを考えてたら、人気の駅で、フラットアプローチ徒歩5分以内は、絶対条件ですよ。
また、中野3丁目は素敵な住宅街ですけど、マンションないし、坂登らなきゃだし、中野通りの信号待ち長いし。10年以内には、西口改札と駅ビル、西口広場が出来るので、全て解消されますが、その頃は、マンション用地が出ても、高くて買えないでしょ。ブランド力の低い5丁目のグランツが坪460万円なのだから、ブランド立地の3丁目なら、坪600は出せないとね。60平米が10,890万円。とても庶民には、買えないわ。
https://www.msn.com/ja-jp/money/personalfinance/%E3%83%AA%E3%82%BB%E3%...

[254: 周辺住民]

>>253 周辺住民さん

因みに、中野ツインタワー、築7年モノの中古マンションで、お見合い住戸が坪400万円、条件のいい駅前住戸だと、坪440から460近い価格で成約してます。再開発、改札の新設、駅ビル設置などなどで、いかに中野駅の駅近マンションが人気なのかが分かると思います。
早くて5年後完成予定の駅前タワマンは、坪500万円以上とのうわさなので、60平米が、9,075万円以上となります。グランツの南向き66平米3LDKが坪475万円なので、駅前タワマン、グランツの価格から考えると、ブランド立地の中野3丁目なら、坪600万円は、言い過ぎにしても、坪550万円はするでしょ。66平米だと、10,980.75万円。

[255: 匿名さん]

>>254 周辺住民さん
南口の住宅は現在解体中だし、数年で出来るはずです。住友が賃貸、賃貸と分譲のミックスとの情報ありですが、どうなんでしょうね？

[256: 匿名さん]

>>254 周辺住民さん
競合させたくないから高級志向にしたのでしょう。

坪400万円以下の購入層は粗方刈り取られ、新築コーシャハイムでリーズナブル層も消え、そうなると三菱完売から住友完成までの間の中野在住高所得層を狙うしかない、その上でご言及頂いている通り住友想定坪500万円までにするとこっちを選択する余地がないので、コストカットして価格を下げざるを得なかった。しかしながら低層高級としたことで割高なコストになったので地下住戸もなくなくプランニング。

シナリオとしては大方こんな感じでしょう。なるべくしてなったわけではなく、そうせざるを得なかった高額マンション。

[257: 周辺住民]

>>255 匿名さん

くそ高いタワマンに、全く興味がありません。ご自身で、住友さんに確認してみては？
三井は、電車騒音バリバリだし、住友は、コーシャハイムに塞がれ、南向きの半分以下は、タワーなのに眺望なし。東と西は、電車騒音と発車ベル、構内放送でうるさいだろうね。高層階は、エレベーター待ちと下る時間を考えると、駅前2分て言っても、グランツと通勤時間は、変わらない。それなのに高い。以上の理由から、興味なし。

[258: 周辺住民]

グランツの建設地周辺は、第一種中高層住居専用地域で、絶対高さ制限があるため、15m以上の建物は建てられません。だから、将来に渡って陽当たりと落ち着いた住環境が保たれる。道が細いからこそ、15m制限なんだし車通りも少なく、静か。住んでみると分かりますよ。上記理由により、地上5階建てまでしか、建てられません。デベとしては、売れる価格にしないと、買ってもらえないので、地下住戸を作って戸数を増やし、販売するしかない。地下がないとすると、1戸あたり、1,300から1,400万円くらい高くなるので、平均坪単価が530万円くらいになる計算。66平米の南向き3LDKが、10,580万円て、誰が買えるのかな？
中野駅北口徒歩5分が400万円以下？そんなのあったら、瞬間蒸発間違いないので、私が一棟丸々買います。でも、買えないだろうな。きっと、不動産業者の社員がこぞって買いに来るでしょうから。(笑)

[259: 匿名さん]

一生懸命住友の眺望ディスってるけど、ここだって住宅に囲まれて大した視界抜けもないのは一緒だし、静かなのは利便性とトレードオフなんだからそこは個人の価値観の違いなのに、そこまで強気になれるのは凄い。
そういえば、ここも駅までは線路沿いかパチンコ屋の脇を通る必要がありますね。南側も線路まで高い建物が無くて音抜けも良さそう。

[260: マンション検討中さん]

ここは本当に駅からのルートが残念すぎる。パチンコ屋、怪しい飲み屋などなど、ファミリー向けには立地が悪い。

[261: 周辺住民]

>>260 マンション検討中さん
活気ある駅前なら、パチンコ屋や飲み屋は、普通あるよね。いやなら、中央線の板に来なきゃいいのに。中野駅は人気なんだけど、駅徒歩5分圏内のマンションが販売されてない。北口徒歩5分だと、18年ぶりなんだから、人気が出ちゃうよね。外廊下でも、道路が狭くても、中野駅徒歩5分のマンションは、販売されてないし、これからもグランツのような贅沢なエントランスアプローチのあるマンションは、絶対販売されないと思う。普通は四角の整形地なので、道路からすぐのエントランスになるからね。デベは、利益出さなきゃいけないので、狭い整形地にそんなもの作れるわけないから。それに、中野駅徒歩5分圏内に、グランツと同規模の土地は、残ってないし。中野駅2分くらいの駅近の14階建てのペンシルマンションなら、南口の再開発脇っちょでオープンハウスが販売するみたい。それこそ、飲み屋街の真っ只中だけど(笑)オープンハウスなので、きっと安く買えるんじゃない。ビルの谷間で、コーシャハイムの圧迫感半端ないし。商業地域だから、日影規制もないので、将来ビルに囲まれ、無日照で目の前が壁になっても文句言えないけどね。駅近のペンシルを購入出来る最初のチャンスです。

[262: 匿名さん]

営業さん、必死すぎますよ。
黙っていれば、ゆっくりにでも売れていくでしょう。

[263: 匿名さん]

飲み屋っていうか、キャバクラでしょ。パチンコ店、キャバクラを通らなけれいけないのは子育てファミリー層にはきつい。DINKSにはもちろんいい立地だと思う。

[264: 通りがかりさん]

とてもご執心な方が若干名いらっしゃいますね。
どうしても野村三菱住友三井タワマンには、立地、仕様、スケール、ブランド、リセールバリュー、賃貸の付きやすさ等々どの面においても勝てないので、広域からの集客は望めない。とすると、地縁のある近辺の方を引っ張らなけばいけないから、自称？周辺住民さんにウケているのは良いことなんでしょうね。

[265: 周辺住民]

>>264 通りがかりさん
だから、グランツは他と競合しないって。中野駅フラットアプローチ5分の静かな低層住宅地、タワマンのような人種の坩堝でなく、朝のエレベーター待ちもない低層マンションなんて、他にないし、今後も出ないから。私の購入する住戸？教えられません。それに、気がつく人が増えると、抽選ではずれちゃうでしょ。外廊下、天カセなし、道が細くて、繁華街を抜けないとダメなアプローチのマンションなんて、やめた方がいいですよ。

[266: 通りがかりさん]

>>265 周辺住民さん
誰も競合するなんて言ってませんし、競合する訳がないですよ。
是非デベの言い値でご購入頂いて、中野駅の相場を上げて頂かれば私にもメリットがあるので、大変嬉しく思います。
あと、タワマンの実態を知らないのに雑誌の記事を鵜呑みにされた発言は中々見ていても恥ずかしいので、程々にされた方がよろしいですよ。

[267: 匿名さん]

>>261 周辺住民さん
南口のツタヤ近くにオープンハウスのマンションができるのですね。本当、情報通ですね。

[268: マンション掲示板さん]

>>265 周辺住民さん

>外廊下、天カセなし、道が細くて、繁華街を抜けないとダメなアプローチのマンションなんて、やめた方がいいですよ。

この部分については同意です

[269: 周辺住民]

>>266 通りがかりさん

>>266 通りがかりさん
私は、実体験に基づいて書いています。中央区、港区、品川区、中野区と5つのタワマンに住んでみた上で、書いております。眺望なんて、1カ月も経たずに飽きる。大手、大手って言うけど、大手が分譲したタワマンも、デベ側に瑕疵がない限り引き渡した後の自然災害には対応してくれないでしょでしょ。地震や台風などの自然災害時は、低層の方がましです。

[270: 周辺住民]

>>267 匿名さん
郵便局隣のさいころの中華そばをよく食べに行くので、いつも前を通るからね。パチンコ屋の隣だから、賑やかでいいかも。

[271: 匿名さん]

周辺住民さん、荻窪の新築といい中野南口のオープンハウスといい、詳しいですね。大分情報集めてるつもりでしたが、初めてしりました。素直にご意見参考になります。

[272: 通りがかりさん]

>>269 周辺住民さん
エレベーターがー、騒音がーって言ってなんで5つも住んだのですか？言動不一致すぎてなんか怖いです。
また、大手だから瑕疵担保がどうたらなんて一言も申し上げていませんし、直近前後で話題にすらなっていませんよ。その災害どうたらも武蔵小杉タワマンの話しでも真に受けているんでしょうか。
そしてそれだけの数のタワマンに本当に住んでたなら、大手のRSVについて普通は経験則で分かるはずですけど、それに至らないのであれば、失礼ながらマンコミュで語るには色々足りないと思います。本当に住んでいた、営業さんではないという前提に立った話しですけどね。

[273: 周辺住民さん]

ネットで、建築予定物件を探せば、誰でも分かりますよ。中野駅南口のオープンハウスは、いつも通ってる道なので、たまたま見つけましたけど。さいころの中華そば、並んでも食べる価値ありです。

[274: 匿名さん]

>>273 周辺住民さん
今日は肉の日で500円でしたね！
美味しかったです。

それで、ここはおすすめなのか、そうではないかどちらなんでしょうか？

[275: 匿名さん]

中野郵便局前のラーメン屋さんに話題を移しましたね。まぁ関係者にとっては都合のよろしくないコメントが出てきてしまったので致し方ないのでしょうが。
さいころの近くの一皿五百円焼肉のお店も美味しいですよ。

[276: 周辺住民さん]

あらあら、タワマンのデメリットを晒されると困る人なんですか？
＞エレベーターがー、騒音がーって言ってなんで5つも住んだのですか？言動不一致すぎてなんか怖いです。

住んだからからこそ、分かったので、それを素直に書いたまでです。

＞大手だから瑕疵担保がどうたらなんて一言も申し上げていませんし、
No.264で、264 通りがかりさん 19時間前
とてもご執心な方が若干名いらっしゃいますね。
どうしても野村三菱住友三井タワマンには、立地、仕様、スケール、ブランド、リセールバリュー、賃貸の付きやすさ等々どの面においても勝てないので、

大手４社の名前を出して、比べてるじゃないじゃないですか？

[277: マンション検討中さん]

販売予定時期って10月下旬くらいだった記憶ですが、ホームページで12月になってますね。申し込みの数が少くて引き伸ばしてるのかな。売れ行きが気になります。この価格でどのくらいの申し込みになるか。

[278: マンション掲示板さん]

>>277 マンション検討中さん

価格に対して内容が見合ってないですよね。
外廊下、天カセ無しは論外です。
まさか同時吸排気無しとかじゃないですよね？
グランツの安売りな止めた方が良いと思いますがね。

[279: マンション検討中さん]

ゴミゴミ感と面付け道路の狭さから立地としてはグランツというのは？？ですが、そういう意気込みを発展する中野に込めたという期待かと。最後は価格は市場が評価すると思うので売れ行きがどうか気になります。この仕様で中野5分の企画で坪500が通るかどうか。今後のタワーも含めて考えた時に参考になります。

[280: 匿名さん]

>>276 周辺住民さん
なるほど。ということは瑕疵担保部分をフォローするという法的に定める当たり前の部分以外については、ビハインドだということをご認識済みということですね。わざわざ等々の部分を汲み取って抽出されるとは
、中々熱が入っているので感心します。
また、ゴシップ記事にありがちな感想を述べらていて、しっかり雑誌に目を通していることが分かる情報収集能力の高い方とお見受けします。

しかも、5つもタワマン住んで初めて気付くとは、さぞやいい物件にお住まいだったんでしょう。
ここも財閥タワマンに将来的にも負けないスペックだといいですね。第一段階として、価格は全く負けていません。勇気のある凄いことだと思います。

[281: 匿名さん]

>>277 マンション検討中さん

仕様が低いからそのうち一棟売りに出されて賃貸物件になってたりしてw

[282: 通りがかりさん]

エントランスの作りなんかどうでもええわ。周辺環境の方が100倍大事。
グランツだから?って知らんわそんなもの。お前はデベの回し者か。

[283: 匿名さん]

>>281 匿名さん

それはないよ。
好評につき事前案内会延長って、ダイレクトメールが来ました。
即完あるかもね。

[284: 匿名さん]

>>283 匿名さん

それ売れる見込みなくて、販売を延ばす常套句だけど・・・

[285: 匿名さん]

https://www.sumu-log.com/archives/17984/
マンションマニアさんのオススメ物件に選ばれましたね。やはり人気出そう。

[286: マンション検討中さん]

「グランツブランドの割に設備仕様はいまひとつ(オーベルアーバンツ銀座築地のほうが上)」だってさ。南平台と同じなんじゃなかったっけ？

[287: 匿名さん]

坪単価370万台のパンダ部屋狙いだな。

[288: 匿名さん]

>>283 匿名さん
見込み客取れてたら延ばす必要全くないよ。延ばせば販管費嵩むだけだもん。
不評につき見込み客少なく事前案内会延長しますなんて言えないよ。

[289: 評判気になるさん]

マンションマニアさんのいう、「今の相場からしたら手堅いマンション」という評価がうなずけました。ほかの物件もどこも高くて、なにか条件に問題がある物件が多く感じますが、ここはゴミゴミした周辺環境以外はそんなに穴がない。という感じはします。近隣の財閥系中古物件との比較で坪450でどうか。向きと間取りのいい部屋はそれより高くても売れるんでしょうね。

[290: 匿名さん]

コンパクト住戸しかないのオーベルアーバンツよりも仕様が落ちるグランとか‥

[291: 匿名さん]

ここのプロジェクト説明会も閑古鳥鳴いてたもんなぁ…好評につき説明会延長ってウケる。逆でしょ

[292: 匿名さん]

一部の熱狂的なファンさえ上階の高単価部屋に取り込んじゃえば、他は坪400万前半から半ばだから、まぁ押し込んでなんとかなる…？
ただ、高単価部屋が残ったら悲惨だろうね。どう考えても住友待った方がいいし、そういう意味ではAタイプは一列まるっと苦戦するんじゃないのこれ。このグロス出せる層は元々分譲持ちだろうし、賃貸組みたいに待つデメリットも少ない。

[293: マンション検討中さん]

路地が狭くて消防車がはいれないこと、救急車到着に時間がかかることを踏まえると、災害に弱い物件。
火災発生時に人力車で消化は笑えない。

[294: 匿名さん]

>>293 マンション検討中さん

災害時に住宅倒壊とか火災が多そうなエリア

[295: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[296: マンション検討中さん]

南口のオープンハウス計画のソースあります？

[297: ご近所さん]

立地はそれなりに良かったのにゴミのようなマンションをたてて売れ残ったエルデンシア中野を思い出す

[298: 周辺住民]

>>296 マンション検討中さん
現地に建築計画お知らせ看板が立ってます。

[299: 周辺住民]

名称:(仮称)オープンレジデンシア中野2丁目Ⅱ
住所:中野区中野2丁目26番(以下未定)
用途:共同住宅、店舗
敷地面積:244.53平米
構造:鉄筋コンクリート造
階数:地上14階
着工予定:2020/2/1
完了予定:2021/9/30
施工者:未定

[300: 匿名さん]

>>299 周辺住民さん
ここ両隣がパチンコ屋で、ちょっと有り得ない。